第一篇：房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲【房地产策划师培训全课程系列】
房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系黄有亮 1投资费用的组成及计算
1.1开发成本
1.1.1土地使用权出让金
1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费（生地）
1.1.3前期工程费
1.1.4建安工程费
1.1.5基础设施费
1.1.6公共配套设施费
1.1.7不可预见费
1.1.8开发期间税费
1.1.9其他费用
1.2开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用投资资金使用计划的编制
2.1编制投资资金使用计划的依据
2.2资金使用计划表的形式
2.3资金使用计划编制方法融资基本理论
3.1资金投入方式与来源
3.2项目的融资组织形式
3.2.1既有项目法人融资3.2.2新设项目法人融资
3.3资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
按贷款的期限划分按贷款的用途划分按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
3.5信用保证措施
3.6抵（质）押贷款与抵（质）押物
(1)抵押贷款（2）质押贷款
3.7筹资决策房地产开发项目融资实务
4.1短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款
4.2中长期资金筹措
（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款
4.3开发各阶段融资方案
4.3.1 土地竞投与购地
（1）资金投入量（2）资金来源
4.3.2 规划设计与场地准备
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.3 ±0以下工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.4 主要结构工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)
（1）资金需求（2）资金来源
4.4资金回笼与资金管理
4.4.1 资金回笼
4.4.2 资金运作管理
4.4.3 资金运作实战技巧
（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧
短线投资的资金投入与回笼技巧
长线投资的资金投入与回笼技巧
长短结合投资的资金投入与回笼技巧房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
（1）自有资金+信托计划
（2）股权融资+银行贷款
（3）自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
（1）开发商贴息委托贷款
（2）信托+房地产销售期权
第二篇：房地产开发与全程策划提纲【房地产策划师培训全课程系列】
房地产开发与全程策划
东南大学建设与房地产研究所 李启明 房地产企业组织结构优化设计依据
1.1 企业生命周期与组织发展任务
1.1.1企业生命周期
（1）根据企业生命周期理论，产业内一个典型企业的生命周期一般要经过四个成长阶段。（2）美国加州大学洛杉矶分校安德森管理研究生院的人力资源研究中心主任弗莱姆兹教授将一个典型企业的生命周期划分为七个阶段。
1.1.2企业生命周期中各成长阶段的发展规模（经验与实证结论）（1）美国典型企业（单位：百万美元）（2）国内房地产企业（单位：人民币亿元）1.1.3组织发展任务
（1）定位于一个有利的市场（2）开发产品或服务（3）获取资源（4）建立经营系统（5）构造管理系统（6）培育企业文化 1.2成功企业各成长阶段的组织能力 基于项目制的房地产开发模式
(1)传统房地产开发模式的弊端
1）肢解项目过程2）责任不清3）由于责任不清，导致无法对相关部门和责任人进行考核4）上述弊端的结果必然导致投资失控。(2)项目制开发模式的优势(3)项目制开发模式的主要内容(4)项目制开发模式的成功因素 房地产项目全寿命周期阶段划分及主要工作
1.1 全寿命周期划分 1.2 各阶段主要工作
（1）投资机会研究及土地竞投阶段（2）项目立项阶段（3）项目全程策划阶段（4）规划设计阶段（5）工程施工阶段（6）市场推广和营销阶段（7）物业管理阶段（8）物业拆除与报废阶段 房地产项目全寿命周期各阶段业务流程 5 房地产项目全程策划的主要内容
5.2.1项目背景与概况
（1）项目建设背景与概况
（2）项目外部环境特点与场址选择等 5.2.2市场调查与预测
5.2.3项目定位策划：见营销策划 5.2.4项目营销策划：见营销策划
5.2.5项目生态与健康环境技术方案策划 5.2.6项目成套建造技术方案策划 5.2.7项目总体投资方案和财务分析策划 5.2.8项目开发融资策划 5.2.9项目开发程序和计划策划 5.2.10项目建设组织结构策划 5.2.11项目建设合同管理策划 5.2.12项目物业管理策划 房地产项目营销策划的主要内容
一
项目定位
二
项目定价
（一）价格制定影响因素分析
1、一般因素
2、市场因素
3、项目因素
（二）制定价目表
1、制订均价
2、制定分栋/分期均价
3、层差和朝向差
4、形成价目表
5、付款方式
6、价目表调整 三 市场推广
（一）推广准备
1、挖掘卖点
2、提炼推广主题
3、制定推广计划
（1）、费用计划（2）、组织计划（3）、阶段计划
（二）广告推广
1、广告策划
2、推广安排
（三）活动推广
1、活动推广时机选择
2、活动推广类型确定
3、活动推广步骤制定
（四）品牌推广
1、楼盘品牌推广
2、企业品牌推广
3、企业楼盘品牌联动推广
（五）推广控制
1、控制程序
2、广告效果测定及调整 四 销售方案
（一）销售准备
1、项目审批资料
2、销售资料
3、销售人员准备
4、销售现场准备
（二）销售实施的管理
1、划分销售阶段
2、各阶段的市场推广策略
3、各阶段的销售策略
4、销售工作流程
5、销售管理
6、销售控制
第三篇：房地产发展投资决策与机会选择提纲【房地产策划师培训全课程系列】
房地产发展投资决策与机会选择（提纲）
南京大学商学院
葛扬
一、房地产投资决策的意义
房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。
1、是房地产开发公司能否生存的关键
2、是房地产开发公司不断发展的关键
3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键
二、房地产发展投资决策的影响因素
1、国民经济发展
2、宏观经济政策（短期、长期）
3、地方相关政策法规
4、城市收入水平和增长速度
5、住宅的自然需求
6、城市化发展状况
三、房地产投资决策的内容
房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。
1、确定房地产投资的目标
2、拟订房地产投资方案
3、测量风险
4、制定房地产投资的可行方案
5、分析与评价
6、选择方案
四、房地产投资决策的原则
1、经济效益原则
获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。
2、科学化、民主化原则
房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。
3、系统性原则
影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜索各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。
4、时间性原则 投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。
5、风险控制的原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。
6、责任制原则
所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推委的责任。
7、选择性原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。
五、房地产投资决策方法
1、确定型决策方法
应用确定型决策需具备的条件：
第一，可供决策的可行方案有若干个；
第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的； 第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。
2、风险型决策
进行风险型决策应具备以下几个条件：
第一，要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）； 第二，要有两个或两个以上可供选择的方案；
第三，每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态；
第四，不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算；
第五，决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。
3、不确定型决策方法
六、房地产投资决策的程序
房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。
1、发现问题
决策是针对所需要的问题而进行的，所以发现问题并分析其产生的原因、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。
2、确定目标
在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。
（1）针对性（Pertinency）（2）明确性（Definitude）（3）层次性（Hierarchy）
3、拟制方案
拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、掌握丰富的信息，集思广益，科学论证，精心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。
拟制方案时，需注意以下两点：（1）整体的详尽性（2）相互排斥性
4、分析评价
方案的分析评价（Andysis Weighting）就是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的房地产投资目标进行比较，做出评价。
（1）限制因素分析（2）潜在问题分析（3）综合评价
5、选择方案
选择方案（Selection Scheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素质。
6、实施追踪
经营决策的实施是一个动态的，依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，会出现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。
（1）反馈控制（2）追踪决策
七、南京各片区投资开发机会选择
1、城中片：
成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺盛，价格持续走高。
2、河西片：
政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应时间集中，十运会后销售压力将凸现。
3、城东片：
山水自然生态，消费者向往的高尚居住区，开发前景看好。
4、城南片：
绿色自然生态，日趋完善的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。
5、城东南片：
兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。
6、亚东片：
以教育社区为特征的新兴城区，随着城市服务实施的改善，其发展空间不断增大。
7、江宁片：
新规划创造发展契机，对近来停滞的楼市有所缓解，提高了消费者的信心。
8、江北片：
长期以来发展慢于其他片区，今后一段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，有后发优势。
第四篇：房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择
房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择 投资费用的组成及计算
1.1 开发成本
1.1.1 土地使用权出让金
1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）
1.1.3 前期工程费
1.1.4 建安工程费
1.1.5 基础设施费
1.1.6 公共配套设施费
1.1.7 不可预见费
1.1.8 开发期间税费
1.1.9 其他费用
1.2 开发费用
1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用
投资资金使用计划的编制
2.1 编制投资资金使用计划的依据
2.2 资金使用计划表的形式
2.3 资金使用计划编制方法
融资基本理论
3.1 资金投入方式与来源
3.2 项目的融资组织形式
3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资
3.3 资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
3.4 负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
3.5 信用保证措施
3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物
(1)抵押贷款（2）质押贷款
3.7 筹资决策 房地产开发项目融资实务
4.1 短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款
4.2 中长期资金筹措
（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款
4.3 开发各阶段融资方案
4.3.1 土地竞投与购地
（1）资金投入量（2）资金来源
4.3.2 规划设计与场地准备
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.3 ±0以下工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.4 主要结构工程
（1）资金需求（2）资金来源
4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)
（1）资金需求（2）资金来源
4.4 资金回笼与资金管理
4.4.1 资金回笼
4.4.2 资金运作管理
4.4.3 资金运作实战技巧
（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧
u短线投资的资金投入与回笼技巧
v长线投资的资金投入与回笼技巧
w长短结合投资的资金投入与回笼技巧
房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
（1）自有资金+信托计划
（2）股权融资+银行贷款
（3）自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
（1）开发商贴息委托贷款
（2）信托+房地产销售期权
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