营销三大素质

第一篇：营销三大素质

一个从小口吃、胆怯、害羞的孩子。一个穷得养家糊口都成问题的男人。一个35岁之前换过40个工作仍然一事无成的失败者。但是他依然执著地相信：每个人天生都有做营销的潜质，而他终有一天会凭着他的营销潜质成为亿万富翁。

一个不可思议的成功故事被这个不可思议的人实现了——他就是世界头号营销大师乔吉拉德。

作为一名受过生活最残酷磨炼的人，乔吉拉德对如何从零起步、成长为一名优秀营销人员有着深刻的理解。他相信每一个人天生都有做营销的潜质，每个人都可以成为一名优秀的营销人，而我们所要做的最重要的工作就是发现自己的营销潜质、激发这种潜质、发挥这种潜质。

营销素质是否与生俱来，我们不敢妄下定论，但是当我们回顾许多伟大的成功者的人生历程时会发现：每一名成功者都是天生的营销大师，无论他们从事何种工作、无论他们的生命起点是如何之低，出色的营销才能帮助他们的事业腾飞发展——松下幸之助向世界成功推销了日本产品的新形象、比尔盖茨向世界推销了一个个人电脑进入千家万户的梦想。从松下幸之助、盖茨、乔吉拉德，再到其他成功的营销大师，他们的成功固然离不开天时地利，离不开时代赋予的种种机遇，但在他们的生命底色中，有某些素质是与生俱来的，那就是作为一名优秀营销人的三大优秀素质。正是这三大素质使得他们在历经艰难挫折之后，最终成就了辉煌事业。

素质一：自我认知力

对于一名追求成功的营销人来说，无论你现在处于什么状态，无论你现在从事什么行业，只要你能深刻地认知自己，明白自己的长处与短处，你就有了获得成功的可能。

认知自己是困难的，但是能够正确而深刻地认知自己，无疑是一种出色的能力——许多出色的营销人共同拥有的素质之一就是：他们都清晰地知道自己优势何在、自己能做什么、自己要往什么方向去。在这个浮华喧嚣的社会中，自我认知能力能够让营销人冷静分析自己与外部世界之间的关系，判断出自己优势与劣势，从而清晰地找准自己的位置。

华人首富李嘉诚早年生活艰苦，经历过无数磨难。少年时期他曾在香港的茶楼里做侍应生。虽然身为侍应生，但李嘉诚有种强烈的梦想：就是要成为一名实业家。可是，像他这样没有后台、没有本钱的人，该怎样才能投身实业呢？

早熟的李嘉诚对自我有强大的认知能力，他相信自己有做销售员的潜质，而且做销售员可以为自己更快积累资本成就实业家的梦想——在这种强烈自我认知引导下，17岁的李嘉诚大胆地迈出了新的一步，他辞掉了茶楼里的安稳工作，成为一家塑胶厂的推销员。

在辛苦的推销生涯中，尽管经历种种艰苦困厄，但李嘉诚毫不退缩，因为从17岁那一年他就深刻认识到自己的定位与能力，他相信自己的判断，相信凭着自己的潜质终会成就一番惊人事业。

李嘉诚的成功，虽然有机遇的垂青，更多的则是他强烈的自我认知以及不懈努力的结果。自我认知的能力对营销人来说是如此重要——它让每一名营销人冷静地判断、分析自己的职业发展前途，从而制定切实的发展方案，而不是成天抱着一夜暴富的幻想，欺骗自我最终一事无成。自我认知也是一种成功的暗示，可以让我们在充满压力与挑战的营销生涯中，在最失望、最困厄之时，依然能看到远方摇曳着的希望之灯，鼓励着我们不断努力，不断向前，最终抵达辉煌的终点。

素质二：激励力

对于营销人员来说，激励力很多时候是一种比口才更重要的素质。口才不好可能会让你丢掉某个客户，而不懂得如何激励自己则会让自己的营销生涯提前终结。

日本保险界最成功的推销员原一平，小时候因为家境富裕，他从小就像个标准的小太保，叛逆顽劣的个性使他恶名昭彰而无法立足于家乡，后来家道中落，他在23岁不得不离开家乡孤身到东京打天下。

原一平刚刚涉足保险时，毫无经验，不仅言辞笨拙经常得罪客户，而且由于他身材矮小饱受讥笑，作为一名曾经家境辉煌的富公子，生活的天空似乎一下子塌了下来。

但这一切并没有打垮原一平，贫富两重天的生活变化令他明白激励自己的重要性——在原一平的内心，他时刻为自己燃着一把“永不服输”的火，激励着他愈挫愈勇。

27岁时，原一平的业绩成为全公司之冠，并且夺取了全日本的第二名。36岁时，原一平又成为美国百万圆桌协会成员，协助设立全日本寿险推销员协会，并担任会长至几十年。最后因他对日本寿险的卓越贡献，原一平荣获日本政府最高殊荣奖。

原一平辉煌的营销生涯是由一连串的成功与挫折所构成的，他的成功是一个自我激励、自我超越的过程。

激励力是自信心与意志力的综合体。作为营销人，最常遇到的不会是客户的笑脸与鲜花，而是无穷无尽的压力与挑战。所以，对于追求成功的营销人来说，拥有强大自我激励力是如此重要——他们不再害怕压力，因为没有压力，就不会有辉煌成就；他们不惧挫折，因为生命的乐趣就蕴含在挑战与克服中。在营销生涯中，压力与挫折是磨炼意志的垫脚石，激励力则是协助营销人攀上成功顶峰的助推剂。

素质三：判断力

判断力有多重要？

在IBM的大型主机还主宰着商业社会时，盖茨就预见到个人电脑必然会普及：“让每一个家庭的每台桌子都运行着一部电脑，每部电脑里面都运行着微软的软件。”正是这种对行业发展趋势、对市场发展的深刻判断能力让盖茨成为世界最富有的人。

对于营销人员来说，判断能力就是大海航行时的方向标：在茫茫人海中，你必须能够判断出哪里有营销的机会，哪些会是潜在的客户。

奥姆是美国赫赫有名的营销“教父”，他最成功之处并不在于他的说服能力或推销技巧，而在于他的独具慧眼，总能发现一般营销人员无法发现的商机。

当奥姆还是保险公司一名小小推销员时，有一次他偶然经过一间小公司，从外面可以看到这个公司里有十几个人正在忙忙碌碌、跑来跑去地组装个人电脑，办公室的桌子上堆满了线路板和各种机箱。办公室虽然简陋而且狭小，但是在奥姆看来，这家公司充满了勃勃生机，具有无限的发展潜力。

虽然奥姆服务的客户都是大公司，但这一次，他提出要见主管。有人把奥姆带到了一个20岁的年轻人面前，这个年轻人当时正在一张黑色的桌子前工作。奥姆与这位年轻人详谈之后，预感到这个年轻人构想出的公司会有一番大作为，奥姆说服了年轻人接受他们的保单。但是，奥姆所在的保险公司在政策上不接纳雇员少于50人的公司作为投保对象，而这位年轻的PC领军人物只有16个雇员，奥姆决心挑战这个屏障，因为他预感这家小公司一定会有所发展。

奥姆找到自己的经理和有关组织部门，找了他能找的所有人，试图破除这个政策上的限制，经历多次挫折与失败，奥姆甚至签下了军令状，他终于使公司调整了原先的政策，接纳了这家小公司的保单。不出一年的时间，这家小企业就从16名员工发展到了拥有500名员工的大企业！而当时站在桌子前工作的那个年轻人就是迈克尔·戴尔。

像奥姆一样，出色的判断能力对于营销人员来说往往是成功的起步。判断能力来自于直觉与经验的混合。如果说直觉是源自于个人主观的感受，那么经验则是不断学习与磨炼的结果。任何一名成功的营销人，都必然是经过长时间的磨炼，才练就准确的商业与社会判断力。

第二篇：一线营销人员所具备的“三大素质”

久赢商学院：一线营销人员所具备的“三大素质”

市场营销战略的实施靠的是人，靠的是在市场一线的具体执行。作为企业营销战略的直接参与者和执行者，市场一线营销人员素质的高低决定了战略贯彻与否。强化自身营销队伍的建设，其中素质能力建设是队伍建设重中之重。市场一线营销人员应该具备“三大素质”。

一是敏锐的市场洞察力和分析能力

作为市场一线的营销人员，工作的核心就是围绕市场转。因此，对市场的洞察力和分析能力是其作为一名合格的一线营销人员所必须的基本素质。我们的一线营销人员往往负责的区域很广，单兵作战能力要求很强，一个人面对多个区域市场，如何把握好市场，就需要有敏锐的洞察力，对市场中的环境变化能够及时察觉，对市场中的竞争态势变化能够及时反应，对市场中的品牌发展能够及时掌握，如此，才能从容淡定的做好自己的营销工作，不至于成为“瞎子”和“聋子”。同时，在洞察的基础上，要有较强的分析能力，能够从纷繁、杂乱的各种信息中分析出本源的问题，竞争的态势、发展的问题，及时帮助决策者做出积极的反应，能够准确的把握住市场的一切情况。一线营销人员的洞察力和分析能力的培养既要有扎实的理论功底和分析方法，更要有在是实践中形成的经验积累和快速反应。因此，一线的营销人员的洞察力和分析能力的培养，需要双管齐下，把经验丰富的和理论扎实的搭配组队，让他们相互学习、取长补短，促进成长，实现自我的全面发展。

二是良好的沟通能力和说服力

一线的营销人员成年累月的在市场中，需要与形形色色的人员打交道，需要处理各种杂乱的事情和问题，良好的沟通能力和说服力是一线营销人员能否妥善处理这些交往和事情的关键所在。品牌的发展需要商业的大力支持、需要经营户的支持、需要消费者的支持、需要不断的提升品牌影响力和感召力，这些都需要一线的营销人员去推动。要通过良好的沟通能力去赢得商业支持，赢得经营户的支持，赢得消费者的喜爱。不善于表达和沟通的营销人员无法成为市场的推动者，同时往往会造成工作的被动，也无法获得全面的市场信息，因为很多的信息来源于沟通中。我们对一线营销人员不讲究“巧舌如簧”、“能言善辩”，但必须讲话讲到点子上，说话说到心坎里，能够影响和打动客户，能够了解和掌握客户的需求和心理。我们对一线营销人员不强求事事都能够沟通完美，执行无误，但必须能够主动出击，沟通交流，善于察言观色，能够构建不同的沟通交流方式，理出有价值的信息。培养一线营销人员的沟通能力和说服力，关键在于鼓励一线营销人员敢说，多说，通过反复的实践，达到会说、能说的水平，提高在市场一线中自我的感染力。

三是全面的协调能力和应变能力

一线营销人员在整个企业的营销队伍中处于市场的最前沿，随着对市场营销工作的不断重视，营销工作重心的不断下层，一线营销人员担负工作任何和要求也越来越高，扮演的角色也越来越多，对其协调能力和应变能力提出了更搞的要求。一线营销人员既是营销展现的最低端，同时也是整个营销队伍的基础，是品牌营销的核心推动者。他们权小，责任大，面对市场的复杂变化，唯有依靠自身的协调能力和应变能力才能在激烈的市场竞争中为品牌发展做出贡献。协调能力集中体现在工作的统筹性，与市场各类主体交往的工作推动能力，应变能力集中体现在具体的工作中的应对变化能力，对危机处理和突发事情的把控能力。协调力和应变力是衡量一个营销人员出色与否的重要标准，尤其是随着目前品牌市场的竞争的进一步加剧，在市场中呈现出竞争的复杂性，营销人员面临着新的挑战和困难，格局的变化、环境的变化、消费的变化、市场瞬息万变，营销人员唯有通过自身的协调能力和应变能力不断适应新的变化和要求。培养一线营销人员的协调能力和应变能力，需要对其给予一定的放权，增强其工作的灵活性，同时又要注意加强实践中的危机考验，丰富营销人员处理的问题的经验。

一线的营销人员承载着品牌营销的重担，其素质能力的高低直接与品牌的发展息息相关，在提升营销工作水平中，我们要始终坚持把对一线营销人员的“三大素质”的培养作为重要内容，全面提升一线队伍的整体素质，为品牌在市场竞争中提供强有力的营销人才保障。

第三篇：房地产三大营销策略

四,房地产市场营销的基本过程

根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.1.分析市场机会.2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的上风,通过可行性研究分析,作出投资决策.3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.4.制定市场营销策略,包括定价,销售渠道选择,促销的策划和计划.5.执行和控制市场营销工作

房地产营销三大策略 营销管理' target=_blank>关系营销是以系统理论为基本指导思想，将企业置身于社会经济大环境中考察企业市场营销活动，认为企业营销乃是一个与消费者、竞争者供应商、政府机构和社会组织发生互助作用的过程，正确处理这些个人和组织的关系是营销的核心，是企业成败的关键。关系营销就是要做到使用户成为自己长期的客户，并共同谋求长远战略发展，核心是在消费者与企业之间维持一种连续性的关系，目的是同顾客结成长期的相互依存关系，发展顾客与企业产品之间的连续性的交往，以提高品牌忠诚度和巩固市场，促进产品持续营销。关系营销注重保持顾客，以产品利益为导向，高度强调顾客服务，积极促进顾客的参与，发展高度的顾客关系。

但迄今为止，在房地产营销实践中，企业与顾客之间仍然维持着一种建立在生意之上的交易活动，企业关心的是每一次交易的利润最大化，每一笔交易都要对顾客锱珠必较，而交易完成后就将顾客扔掉，主要存在的问题是：

第一，客户以外的各种关系主体缺乏明确的认识和全面的关系促进政策。我国各房地产企业仍然只把目光盯在与其直接客户的关系上面，采取的一切政策，如改进服务，改善小区环境，增加感情等都是针对客户或业主的。而对房地产企业有重大利益影响的其他各种主体的关系则缺乏明确的分析、重视并采取全面的关系协调和促进政策。如在处理同行关系时，往往采取不当的政策，忽视相互关系中的许多积极因素，其结果，处于关系网络中的各家房地产企业业务经营遇到各种阻挠和困扰，加大了成本和资源损失。

第二，实施基本客户战略缺乏相应的策略。建立基本客户群体是目前各房地产企业都在努力实施的基本战略，但是还没有哪一家房地产企业真正形成完整的策略和方法体系。首先，由于市场定位观念模糊，战略也就缺乏明确的寻求方向。其次，在处理与业主的关系方面，往往采取单向的促进方式，为对业主关系中多种十月因素采取持续和经常的协调，僵化业主和企业的关系，致使潜在客户的流失。

第三，与员工关系经常被忽视。企业内部等级和层次分明，员工心理、情感的多层次需要被忽略甚至被完全否定。普通员工被作为无能动性的资源投入经营过程，在管理者和潜意识中作为管理的对面而被置于严格的制度之下。在这种观念下，企业员工和管理者在心理上的对抗虽未被表面化，但对企业经营活动所产生的长期的消极影响却是十分的严重的。针对以上几种情况，房地产企业在实施关系营销的过程中要重点把握以下几点：

第一 全面实施市场定位战略。从关系营销角度看，产品的市场定位实际上是企业与特定顾客群体的关系定位，即确定与谁打交道，这种关系定位，不仅仅指房地产企业与其产品消费即顾客的关系定位，也包括与存在企业特定市场环境中的其他关系主体的定位。在确定自己的市场定位时，首先要综合考虑房地产企业的综合实力，所处的环境，自身的特色和优势以及历史形成的条件。

第二 充分树立“大顾客”和“大市场”概念。从我国房地产企业当前的内外部环境来看，基本关系主体除客户外，主要有同行、员工、媒体、公众。这些基本关系主体，都在某一方面

对房地产企业的经营构成重大制约和影响。因此，必须把他们放在顾客的位置上妥善对待。把握好这些基本关系的关键因素，对不同顾客群体心理和客观需要进行全面的分析，进而形成一套行之有效的关系管理方法。

第三 形成稳定的基本客户群体。首先是选准客户，能否成为基本客户，最重要的是看双方是否建立关系的基础和条件，以及能否持续提供满意的服务；其次，实施全面的科学的关系管理(续致信网上一页内容)。客户管理的实质是促进企业与客户利益关系紧密结合，互动发展，寻求建立一种在竞争力和市场风云变换中相互支持和依赖的“关系共同体”。其中既有产品和服务的创造和交换，又有情感观念、思想文化甚至组织结构的沟通交流。

第四 充分注重内部营销，创造企业发展的动力。以“人”为核心，从“人”的立场出发，实施营销战略，是现代关系营销思想的核心。这种以人为本的思想强调创造一种能充分发挥人的创造力和激发人的责任感的客观环境和心理环境。要成功实现以人为本的营销思想必须作到以下几点：

（1）树立共同的参与意识。

（2）培养共同的归属感。

（3）形成共同的价值理念和行为准则。

（4）实行垂直和水平流动，即充分创造员工个人发展的机遇和条件，形成一种尽可能发挥每个员工才能的用人制度，实行适当的岗位和职位轮换，增加员工对工作的热情。同时在具体的策略实施中应把握：

一是甄别顾客关系类型，培养顾客忠诚。房地产企业必须对不同顾客的关系营销深度层次加以甄别，才不至于分散营销力量。对重复购买或介绍他人购买以及与公司有一定联系的顾客买房，企业可以予以实物奖励，还可以通过建立俱乐部的形式，加强企业与顾客关系，将公司的服务个性化、私性化，增加顾客的社交利益，把顾客变成亲密的客户，甚至通过制定或提供特别服务来直接满足顾客需要，以获得顾客的满意和忠诚感以保持顾客。

二是加强退出管理，减少顾客退出损失。退出是指顾客不再购买房产商的产品，终止于企业的业务关系。他不仅仅指退房，而且也包括顾客有购房意向却从他处购房的情况，退出管理要仔细分析顾客退出的原因，利用这些信息降低顾客退出率。对房地产企业来说，加强退出管理的关键是建立有助于促使员工努力留住顾客的奖励制度，调动员工积极性，强化公司所预期员工行为。

三是加强与顾客沟通，化解顾客抱怨。一个满意的顾客意味着公司无形资产的增加，而一个不满意的顾客则意味着公司资产的流失。研究表明，一个满意的顾客会向三个人讲述买了件好产品，而不满意的顾客会向十个人进行抱怨，如果抱怨能够得到迅速解决，95%提出抱怨的顾客还会购买公司产品。因此，有见识的房地产公司不会尽力躲开不满意的顾客，相反，他们尽力鼓励顾客提出抱怨，而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。房地产领域容易引起顾客不满意的地方有很多，如建筑质量是否优良、房屋面积的测定标准是否合理，交楼是否按时、物业管理水平怎样等。房地产企业应该在提高企业内在素质的基础上，针对造成顾客不满意的原因，主动为顾客排忧解难，并设法使他们获得真正的满意。在这里，保持与沟通至关重要，根据美国营销协会的研究，只有三分之一的顾客是因为产品或服务有毛病而不满意，其余的问题都出在沟通不良上。可见，正确地与顾客沟通，是使更多的顾客感到满意的一个重要环节。

四是建立顾客关系营销计划方案。主要步骤是：（1）确定应受顾客关系营销的主要客户；（2）为每个重要客户群选派精干的关系经理；（3）为关系经理明确规定其职责；（4）任命一名管理关系经理的主管领导，确定关系经理的工作内容、评价标准和资源分配；（5）每个关系经理必须制定长期和客户管理计划，明确目标、战略和具体活动及所需的资源。

整合营销，开拓市场

1990年，美国企业营销专家劳特明提出了整合营销理论，强调用4C组合来进行营销策略安排，这一理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业品牌的竞争优势。

中国房地产市场在经历了近10年的起落、波动之后，已进入了一个全新的发展阶段。市场环境的巨大变化和积压楼盘数量的居高不下，使不少房地产企业的发展步履维艰。面对日益激烈的市场竞争，开发商们必须进行经营理念的调整，全面引入整合营销理论，以期决胜未来市场，在新世纪竞争之中立于不败之地。

充分研究消费者需求，大力开发消费者想购买的房屋。

从房地产营销来看，所有的购房者，没有谁不希望所购房屋能使自己的需要得以最大限度的满足，但现在还有不少开发商依然停留在传统的产品（Product）生产销售阶段，不注重研究消费者（Consumer）的真正需求，炒作概念，盲目跟风，导致推出的房地产产品风格雷同。购买商品房对消费者来说是一项数目巨大的投资，冲动型购房永远也不会成为楼市主流，只有当物业的综合素质能使消费者的欲望和需求得到最大满足时才会引发购房行为。因此，只有抛弃传统的生产销售观念，踏踏实实在研究消费者的真正需求，分析消费者的购房动机、承受能力，了解消费者的层次、习惯、兴趣，并据此进行设计和开发，才能确保项目的最终成功。特别是现在的房地产市场已充分细分，任何一种户型、一种建筑风格都难以独占市场风骚，消费者需求已出现多样化趋势。只有充分研究消费者的欲望与需求，并将其贯穿于楼盘开发的全过程尤其是前期，才可能使自己的项目成为市场亮点。纵观近2年各地的”明星“楼盘，无一不深深契合了人的生命本质、家庭的天伦本质、环境的自然本质、建筑的生活本质，从而充分满足了消费者需求，而那些忽视消费者需求，仅凭想象或模仿而生产的商品房，必难畅销。

努力了解消费者的心理价位，倒推成本搞开发。

传统4P理论中成本加利润等的定价方法因简便易行而深受开发商所喜爱。但从整合营销理论看来，这一定价方式把消费者排斥在了价格体系之外。房地产营销必须考虑到消费者愿意付出和能够付出多少成本，以4C理论中“消费者支持的价格，适当利润＝成本上限“的思维模式，将消费者愿意付出的成本，即消费者所接受的价格作为决定性因素，倒推成本搞开发，如果脱离了这一点，必然得不到消费者的反应，最终结果往往是有价无市。反过来说，开发商若能通过对消费者愿意付出的成本的研究，把握准购房者的心理价位，然后努力控制成本，使物业的实际价格低于消费者的心理价格，则可以形成销售势能。

不断改进购房服务，努力方便消费者购买。

消费者的购房行为是一个程序相当复杂、涉及面较广、跨度时间较长的过程。因此，忘掉渠道策略（Place），尽可能地考虑如何给消费者最大的方便（Convenience），成为不少开发商营销致胜的一大法宝。如何全面清楚地提供信息资料、传播项目信息，开展大规模的住房知识普及活动，设立更多的销售网点或通过互联网进行双向式交流，以及进行全程服务代理，成为广大开发商不得不慎重思考的问题。只有不断完善和改进购房服务的每一细节，给予消费者最大限度的方便，才能赢得消费者的认同。

概念营销，撩动眼球

概念营销是在对市场需求科学预测的基础上，赋予企业或产品以丰富的开拓性内涵，以唤起消费者对新的消费方式的向往、对其的认同和对新产品的期待，同时树立企业创新的目

标和动力。概念营销着眼于消费者的需求，在产品设计、创新以及营销过程中始终围绕着消费者。它着眼于消费者的理性认识与情感因素的结合，通过引导消费者的消费新观念来创新产品并进而通过概念对整个营销过程进行提升，本质在于通过产品的概念来体现产品的核心价值。特别是在房地产行业，用概念玩地产更是异常火爆。

地段、黄金地段，曾是房地产开发商的第一价值参考系。但黄金宝地总是有限，于是，一些开发商就尝试另一种思维方式——超越地段概念。

在香港，“数码港”引爆港股的概念地产。只一栋楼，但卖的不是地产价值，而是概念价值，它的出现让人们惊奇地发现地产还可以这么玩。

在广州，先是被迫走向概念行销之路的“顺德碧桂园”，再后就是主动走向概念地产的“广州奥林匹克花园”。

概念地产营销理论上讲不是单纯意义上的房地产开发，而是一个综合的产业开发模式。它结合房地产的边缘产业，将其整合成一个代表未来生活的新型概念，是一种泛地产的概念，从而给开发商们更大的市场空间。

福建省概念地产 “天元花园”的概念营销策划颇具典型。该项目地处远离市中心的一个小山坡，所以策划不能按理出牌。他们先策划概念，再进行项目规划，根据不利地段，策划出一个前瞻性的“生态全景观”概念，一个符合健康、环保、自然的主题概念。“天元花园”的成功在于在一个三级地段创造出一个一级地段的名牌效应。

比如，1999年深圳方地产市场上的“中心区”概念，使位于该区域的三大项目——黄埔雅苑、深业花园、中海花庭个个受益。深圳蔚蓝海岸推出的“教育地产”概念，是蔚蓝海岸成为深圳楼市中的一个相当有知名度的品牌。北京潘石屹提出的“SOHO”概念也使潘石屹大获成功。万科四季花城最初是靠“住宅郊居化”获得成功的。

另外象节能小区、生态小区、节能小区、阳光小区、健康住区、新都市主义、商务中心区、国际公寓、TOW NHOUSE（联排别墅）、CBD（国际商会大厦）、CLD（生活中心区）、SOLO（30-50平米的小户型）、STUDIO（底层商铺）、SUNCITY（阳光小区）、分时度假住宅等概念也使房地产概念营销异常火爆。据了解，“小户型专家”旭飞开发的华达园就准备在今年上半年把休闲投资的概念推向市场，而在深圳东部，雅兰酒店、东方威尼斯酒店的产权式酒店，水云间的“第三类住宅”与分时度假住宅也有异曲同工之妙。

还有象南昌市3S概念的财富广场，3S概念即服务性写字楼SVO、服务性公寓SVA、小型生活化办公室SOHO。

不管怎么说，披着狼皮的羊就是不一样。实践证明，概念营销还真能化腐朽为神奇。就像两千多年前的荀子说：“登高而招，臂非加长也，而见者远；顺风而呼，声非加疾也，而闻者彰。”究其原由，“君子生非异者，善假于物也，”古今一理。

第四篇：药店营销三大关键词

药店营销三大关键词

2009-1-6 9:53:59 分享至:

关键字：药店

品类管理的原则，就是要根据功能主治对产品组合进行优化，在柜组内形成“传、帮、带”的学习气氛。如果说药店实施品类管理是为了形成自己的“基本商品目录”的话，那么，把优化后的商品与商品进行关联销售，才是药店实施品类管理后的落地技巧。因为这样才能形成药店的核心竞争力。2009年——

十年磨一剑。2008年，中国医药零售连锁行业的发展进入了成熟期，也开始了“拉锯战”。大家从单一的价格竞争阶段，进入了品种竞争和人才竞争阶段。未来药店营销的关键因素是什么呢？通过一年来与各主流医药连锁的广泛接触，结合自己的咨询实践，笔者认为，2009年，中国药店的营销竞争离不开体系竞争、灵魂制胜、制造店长三大关键词。

体系竞争

如果从事药品零售连锁行业的人没有“零售是细节”的意识，那么，“许多无关紧要的小事件——那些永远都无法真正预见到的事件组合在一起，就会降低企业的总体绩效水平，以至于人们总是达不到预期目标。”——克劳塞维茨《战争论》

药店运营管理工作涉及的内容可谓琐碎无比。一件事做不好、做不到位，其整体运营效果就会大打折扣。一些看似微乎其微的小事如果累积在一起，就会构成大事。因此，成功零售巨人的心得就是：零售是细节。笔者对此作一个延伸：零售无小事。

2009年，药店的体系竞争至少会体现在两个部分：一是药店运营管理体系，另一个是药店营销培训体系。

所谓药店运营管理体系，就是指药店的员工在店长的带领下，通过充分发挥各自的能力制造差异，从而创造“综合高效”和“持续改进”的运营管理绩效。在客户心目中，药店可以在4个方面制造差异：

硬件环境 包括建筑结构、各种货架、灯光、卫生水平、室内温度和湿度、颜色、音乐等。除此之外，药店内的动线规划是否合理，也是构成差异化竞争的重要因素之一。药店人在这些硬件环境方面完全可以创造店与店之间直接的区别和差异。可以推断，随着竞争的深入，未来优秀的药店人一定会把店堂硬件环境做得更富有差异性和感染力。

品类管理 利用品类管理的原则，持续不断地改进产品结构、定价、陈列和促销。目前，行业内介绍品类管理的课程很多，课程内容也参差不齐，但具有实用价值的内容却寥寥无几。究其根源，是没有把品种结构与销售技巧结合在一起。笔者认为，要根据功能主治对产品组合进行优化，在柜组内形成“传、帮、带”的学习气氛，才能使品类管理收到实效。如果说药店实施品类管理是为了形成自己的“基本商品目录”的话，那么，把优化后的商品与商品进行关联销售，才是药店实施品类管理后的落地技巧。因为这样才能形成药店的核心竞争力。2009年，不同于一般快销品的药店品类管理，仍然是改进药店品种结构、定价、陈列和促销的核心策略。

服务流程 同样的产品，不同的人来定价、陈列和促销，其差异性可以有天壤之别。专业的服务礼仪和职业形象，可以让消费者感受到药店店员精神状态和素质上的差异。门店一线人员需要在“站、行、坐”等方面磨练和提升自己，把幸福、健康和快乐呈献给顾客，这样就可以形成服务上的差异化。

保证体系 这里指的是药店运营管理自我改进的保证体系。针对上述内容，药店不妨设计一套“100＋30”分的检查和保证体系。其中：100分是对员工的店内行为进行量化管理的指标，与底薪挂钩；而30分则可用来激励员工在店内的日常行为，比如如何利用关联销售法服务好每一位顾客，并做到“日日清，天天高”的状态。

目前，一些药店对员工的考核制度存在有不妥之处，有些迫切需要更改。销售额代表一个药店的市场份额和销售网络的大小，也代表了动销品的贡献程度，是药店考核店员的重要指标。同样重要的指标还有库（店）存和毛利率，前者代表成本控制度，后者则代表一个药店在一段时间内可以增加多少净现金流。如何平衡上述三者之间的关系，让大店小店都可以在一个尺度上进行考核呢？那就要考核“销售额／库（店）存×毛利率”的绝对值了。如两个店有同样的销售额和毛利率，店存控制得较低的店就优于控制得较高的店；而同样的店存和毛利率，销售额高的店就优于销售额低的店；同样的销售额和店存，毛利率高的店优于毛利率低的店。拿这一综合性的指标来考核门店，才是公平合理的。

如果一家门店已经形成了自己的一套运营管理体系，而且也编制好了管理手册，是否就意味着这家门店具有竞争力了呢？回答是“未必”。因为还要看这家药店的运营管理体系是否获得了“综合高效”、“协同作战”和“持续改进”的能力。而所有这些能力，很大程度上体现在药店领导人身上。

灵魂制胜

零售行业是一个劳动密集型行业。来自员工的有形和无形的浪费和摩擦，是零售连锁药店运营管理中最大的敌人。10个人的企业，若每个人的执行力为90% 的话，那么，整个企业的工作效率只为31.3%；而同样10个人，如果执行力达到110%（消除浪费和摩擦）的话，工作效率将是259.37%。这种管理的效益，只有靠“灵魂”的力量才能产生。

药店经营中所说的“灵魂”，是指一个人的意志力，是来自于与躯体无重大关系的精神的力量。它与一个自然人的外表、性别、贫富、教育、职业无特别关系，来自于“爱”、“善”、“为了达到某种目标而反思”并且“追求”的力量。对于管理者来说，这种意志力更多地体现为一种追求中带领团队不断革除自身不足、激发每个个体力量的技巧和魅力。在这一点上，我们可以看到有些肢体残疾的人为什么能取得比常人还成功的业绩，就是靠的这种超强的意志力。

2009年的零售连锁药店正在呼唤具有这种意志力的“灵魂”式领队。因为在这一年，为应对零售业态所处的新环境，药店掌门人更需要具有超强的意志力才能取胜。

连锁药店导入运营管理体系或者品类管理策略时，首先要解决来自于“心”的阻力和摩擦力，管理者和员工要树立消除“浪费”（注：“浪费”在英语里称为“muda”）的恒心，员工要与管理者真正心连心，这样才能获得的协同效应。因为从总经理到员工，大家作为自然人，与生俱来的弱点中就包含了与别人的摩擦和阻力，这些弱点挡住了我们的视线。也正是因为这些工作中的摩擦和阻力，往往让我们在还没有到达成功的彼岸之前，就已经倒在了路上。回过头来想想，有些零售连锁药店从创业到发展壮大，最后到找“婆家”，不正证明了这种“倒在了路上”的现象吗？药品零售行业如果不能解决好这个耗费“心力”的摩擦力和阻力因素，那么，零售连锁药店为别人做嫁衣的现象恐怕是迟早要发生的事情。

与摩擦力和阻力同样重要的因素是建立消除“浪费”的生活和工作习惯。建立或改变一个习惯非常难，因为已有习惯是自3岁幼儿时期就已经开始形成的自我本能。药店店员和管理者都是成年人了，改变习惯肯定会成为一大挑战，会成为一个人职业发展中不大不小的“拦路虎”。

容忍自己的弱点，拒绝改变自己的不良习惯，就等于做不了零售。也许你会问：难道中国人就这么没“心力”，连一个零售连锁药店都玩不转吗？而外国人为什么就可以自豪地称霸世界零售连锁行业呢？回答很简单：如果我们能够建立一个消除“浪费”的习惯，我们也行。否则，在若干年之后，我们还真的有可能要把唯一能做而不是会做的零售连锁药店，拱手出让给外资企业。

让我们（管理者和员工）以消除“摩擦”和“浪费”的名义，学会减少过多的商品库存等“浪费”，并从此开始建立一个消除“浪费”的生活和工作的习惯吧。

制造店长

对于一家连锁门店来说，店长就是总经理，要管理着每一位员工的精神、思想和药店的具体运营工作。一名员工一颗“心”，两名以上员工就是一个集体、一个团队。店长要想带出一支有信仰、有灵魂的团队，自己必须接受训练，从精神上、思想上和技能上把自己训练成为一名合格的店长。

2009年，药店企业需要磨练哪些内容呢？笔者认为有36个字，即：无信仰，不团队；无服务，不品类。早鼓励，晚反思；传帮带，在柜组。用关心，换诚心；日日清，天天高。所有这些，都离不开店长的参与。那么，打造合格的店长应从哪些方面着手呢？

做企业形象的“代表者” 店长需要面对面地与顾客沟通，店长的一举一动、一言一行，在顾客的眼中就代表着一个企业的服务风格与精神面貌。因此，合格的店长必须自觉认识到自己是企业的“代表者”，要时刻注意自己的言行，确保服务品质，用全新的服务意识赢得顾客的满意。

做信息的传播者 一个合格的店长，对药店各种促销活动的期限、内容、目的应了如指掌，一旦顾客询问到有关事项时，要能够都给予详细、得体的解答。

做顾客的自我药疗顾问 只有事先充分了解自己所销售药品的药理、药性、使用方法以及疗程、禁忌症等，能准确说出每一种药品将会给顾客带来的益处，才能适时地为顾客提供最好的建议与帮助。因此，一位合格的药店店长，不仅要在服务、业绩上有最好的表现，同时还应该是顾客的自我药疗顾问，应站在顾客的立场上给予他们尽可能多的用药建议和健康知识。

做药店的服务大使 一家药店之所以能吸引消费者，不能光靠店面的豪华整洁、陈列齐全、降价、打折等形式，还要靠所有员工的用“心”服务来打动和留住顾客的心。好的药店不会因为顾客到了关门的时间还未离去而表现出丝毫的厌倦，不会因为顾客的频繁发问而感到麻烦；开架销售OTC药品的时候，会要求店员进行相关健康知识的介绍，并且随时有人对顾客的疑问进行解答；允许无损坏退、换货。诸如此类的事情，都能让顾客感受到个性化的待遇。

在如今激烈的市场竞争中，竞争优势将越来越多地来自于无形服务方面，一系列微小的服务改善都有可能征服顾客，压倒竞争对手。所以，2009年，要做一位合格的店长，必须先牢牢记住：我是一个为顾客服务的店长。

成为企业与消费者之间的桥梁 店长是站在连锁企业最前沿的管理者，一举一动都向消费者呈现着整个连锁企业的经营理念，透露出企业的服务宗旨。所以，合格的店长要时刻提醒自己，自己并不只代表自己，不只代表一个门店，还代表着整个公司。同时，作为企业与消费者之间的桥梁，一个合格的店长也要站在消费者的立场上，收集他们的意见、建议与希望，制定出更好的销售策略和服务策略，刺激制造商生产更好的产品。

成为店员的主心骨 在门店的日常管理中，店长应该是能够决定门店经营策略并承担相关责任的人。对于店员来说，店长就是自己的主心骨，是自己能依靠的师长和朋友。合格的店长是能替店员营造发展平台的人，是能帮助店员成长的人。

做与公司同舟共济的人 店长工作关系到整个公司的销售业绩，门店店长要坚定不移地执行公司的各项决策，完成公司下达的销售任务，与公司同舟共济。

第五篇：企业营销QQ三大误区

很多人申请了企业QQ，但是发现并不是腾讯说的那么好，今天给大家解释一下人们对企业QQ的一些误区。

一、10万好友。很多人认为有了企业QQ就拥有10万好友了，其实不是这样的，企业QQ可容纳10万好友，并不是有了企业QQ里面就有10万好友了，这10万好友是你根据自己的需要而添加的，如果腾讯随便给你加上10万个好友，你觉得对你的公司有用吗？10万好友并不难，如果你想利用好企业QQ，那么自己有针对性的添加吧，而且可以导入好友，把你个人QQ的好友导入到你的企业QQ里，日积月累，10好友唾手可得。

二、群发消息。企业QQ支持一键群发消息，很多人认为我的个人QQ也可以群发消息啊，企业QQ的群发消息是把一条消息同时发送给N个人，消息是一对一的，非常的有针对性，你的群发是指在群里发消息，那是不一样的，在群里发广告之类的信息，我相信很快你就会被群主或者管理员踢掉了，而且群里说话的人多的话，很快你的消息就看不见了，这个差别还是蛮大的。

三、一个号码多人登录。企业QQ支持一个号码多人登录，很多人对这个不是很理解，大家都同时上一个QQ号，不会把另一个人挤掉线吗？这个是不会的，这是企业QQ独有的功能，一个QQ号，可以多个人同时登录，每个人都有一个自己的工号，工号不同他的权限也不同，1001权限最大，其它工号的功能全部都是1001超级管理员设置的，腾讯开发这个功能，是为了公司多个员工、多个部门协同工作，这就相当于你打中国移动客服10086，同一个号码，话务人员却不同。