土地使用权证、建设用地规划许可证

第一篇：土地使用权证、建设用地规划许可证

1土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

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这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

第二篇：《土地使用权证》办理流程 20120219

《土地使用权证》办理流程：

(1)《国土出让合同》及《补充协议》（原件）

(2)国土契税发票（原件）

(3)土地出让金发票（原件）

(4)立项批复（原件）

(5)开发公司营业执照（复印件加盖公章）

(6)规划建设用地许可证（复印件）

(7)法人身份证（复印件）

(8)规划地点图（原件）

(9)地籍调查表

(10）与项目所在地签署的分期开发计划和土地出让金分期付款协议（复印件）

(11)法人代表私章

(12）经办人授权书；经办人身份证复印件。

第三篇：关于请予办理土地使用权证的报告

关于请予办理土地使用权证的报告

县国土局：

根据2014年4月27日上午10：00，在县政府五楼会议室召开的政府专题会议纪要精神，现有我单位所有、管理、使用的土地，需要办理土地使用权证，具体要素如下：

一、土地使用权人：普定县夜郎国有资产投资营运有限责任公司

二、坐落：贵州省普定县鸡场坡乡红岩村跳花坡组

三、土地编号：

四、土地用途：学校公益√ 卫生公益□（在所属后面框内划“√”）

五、使用权类型：划拨√ 出让□（在所属后面框内划“√”）

六、使用权面积：菜籽冲小学面积741.1平方米+红岩小学面积3774.25平方米=4515.35平方米

七、土地图纸或相片张数：2张

八、现所有管理使用单位：普定县鸡场坡乡红岩小学

特此报告

法人签字：经办人签字：

报送单位(盖章)：

2014年4月30日

关于鸡场坡乡红岩小学请予办理

房屋所有权证的报告

县住建局：

根据2014年4月27日上午10：00，在县政府五楼会议室召开的政府专题会议纪要精神，现有我单位所有、管理、使用的房屋，需要办理房屋所有权证，具体要素如下：

一、房屋所有权人：普定县夜郎国有资产投资营运有限责任公司

二、共有情况：单独所有

三、房屋坐落：贵州省普定县鸡场坡乡红岩村跳花坡组

四、房屋性质：

五、房屋用途：教育教学

六、总层数：（老教学楼2层，新教学楼3层）建筑面积：菜籽冲小学建筑面积249.1平方米+红岩小学建筑面积2053.54平方米=2302.64平方米

七、土地证号：，土地使用权取得方式：划拨√ 出让□（在所属后面框内划√），土地使用年限：。

八、房屋图纸或相片张数：相片3张（分别为红岩小学新教学楼、老教学楼、菜籽冲小学）

九、房屋结构：砖混结构

十、房屋建造时间：红岩小学老教学楼建于1992年，新教学楼建于2008年；教师周转房建于2014年；菜籽冲小学建于1997年。

十一、现所有管理使用单位：普定县鸡场坡乡红岩小学

特此报告

法人签字：经办人签字：

报送单位(盖章)：

2014年4月30日

第四篇：建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权证三者的概念

■三者的概念？

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件

《建设用地批准书》是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后．由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。按照国家规定，《建设用地批准书》由市、县人民政府土地行政主管部门负责填写和颁发。

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

■三者的区别？

1.作用不同。《建设用地规划许可证》主要管项目的选址、性质、用途等；《建设用地批准书》主要管项目在建设前取得土地的合法性；《国有土地使用证》主要管建筑物、构筑物所有人取得土地使用权的合法性注明。

2.颁发的部门不同。《建设用地规划许可证》——规划部门；《建设用地批准书》——国土部门；《国有土地使用证》——国土部门。

3.颁发的对象不同。《建设用地规划许可证》——建设单位；《建设用地批准书》——建设单位或个人；《国有土地使用证》——产权单位或个人。

4.领取的时间不同。《建设用地规划许可证》——征收土地前；《建设用地批准书》——项目建设前；《国有土地使用证》——项目建成以后。

第五篇：申办土地权证

关于申办产权与土地权的催告函

尊敬阁下：

您好！

阁下购买我司开发的（项目地址）号楼单元物业，早已具备办理房产证、土地证的条件。根据福清市相关部门要求由我公司协助阁下办理房产权证、土地权证，我司以前以各种方式屡次通知阁下前来办理，但阁下迟迟未能按我司工作人员的通知前来办理手续，这样造成我司无法协助办理阁下名下物业产权证、土地证。

签于此，我司再次通知阁下：请阁下务必于***年*月*日前带齐办理房地产权证、土地证的相关资料（详见附件）到***售楼部办公室办理手续，从而尽快办出房地产权证、土地证。如阁下不按期前来办理，则逾期办证责任将由阁下自行承担，且阁下今后须自行负责办理房产权证。

特此函告!

****

二0一二年四月十五日

附 件：

★办理土地证需交资料如下：

1、业主身份证复印件一份，如有共有人，另交共有人身份证复印件一份；

2、购房合同或购房发票、产权证复印件一份；

★办理房屋产权证所需材料清单：

1、购房人身份证（复印件）

2、商品房买卖合同（原件）

3、房产申请登记报批表（原件）

4、购房发票（原件、办证联）

5、公共部位维修资金缴纳凭证（原件、办证联）业主提供/红联

（请自行复印购房人身份证及购房发票到福清市建设局二层物业专项维修管理处办理）

6、婚姻状况证明（结婚证、单身证明、离婚证（离婚未再婚证明）等）业主提供

7、购房贷款抵押转现房抵押登记申请报告（原件，有按揭业主，请自行到兴业银行信贷科盖章）

8、预告登记证明（原件）

9、契税缴纳证明（原件）

※ 注意事项：复印件统一用A4纸复印

★联系电话：0591-85973333

★工作时间：上午8：00-11：30，下午2：30-5：00（周一至周日）

★联系地址：福清市港头镇锦江路帝凯城营销部