彭俊英诉汝州市农业生产资料公司(以下简称市资料公司)房屋租赁

第一篇：彭俊英诉汝州市农业生产资料公司(以下简称市资料公司)房屋租赁

彭俊英诉汝州市农业生产资料公司（以下简称市资料公司）

房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

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（2011）汝民初字第1606号

民事判决书

原告彭俊英，女。

委托代理人杨文平，男。

被告汝州市农业生产资料公司，住所地汝州市西环路。

法定代表人高景帅，男。

原告彭俊英诉被告汝州市农业生产资料公司（以下简称市资料公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达了应诉手续和开庭传票，2011年7月28日公开开庭进行了审理。原告彭俊英委托代理人杨文平到庭参加诉讼，被告市资料公司法定代表人高景帅经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年6月10日我与被告签订租赁协议书一份，约定我租赁被告位于汝州市丹阳中路的门面房（原庄稼医院门市）一间，租期五年，从2005年9月1日起至2010年8月30日止，租金每年7000元，共计35000元。协议签订后我即占用该门面房用于做生意，2007年3月由于被告拆迁改造该门面房，使我无法再使用该房，我找被告协商，被告承诺待拆迁改造完毕后再另行给我安排一间门面房，并于2007年3月29日给我出具了证明，在拆迁改造期间，不再收取我租金。但在拆迁改造完成后，被告拒不给我安排房子，也不退给我租金，我多次找被告协调无果，无奈提起诉讼，要求被告退还租金24500元并赔偿损失。

被告未到庭，亦未答辩。

经审理查明，2005年6月10日，原、被告签订租赁协议，被告将丹阳中路门面房（原庄稼医院门市）一间租赁经原告经营，约定租期5年，自2005年9月1日起至2010年8月30日止，租金每年7000元，共计3.5万元，并约定如遇政策变动或法院执行等不可抗拒的因素公司应收回门面房，租赁协议终止，租金按实际占用时间结算，未占用时间理应退款。原告当日交房租35000元，被告出具了收据，原告一直占用该房进行经营。2007年3月，被告需对该房进行拆迁改造，经原、被告协商，被告2007年3月29日给原告出具证明一份，内容为：由于新合作步行街拆迁改造，彭俊英所租公司在汝州大厦门前的一间门面房在拆迁改造期间不再收取租金。原告共占用被告门面房1年零7个月，距离约定租期到期尚需3年零5个月时间。

本院认为，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。本案原告承租被告门面房一间，在租赁期内被告因对租赁房屋拆迁改造，致使原告无法继续使用房屋，原告作为承租人没有过错，因此原告现要求被告返还多支付租金理由成立，原告共占用被告门面房1年零7个月，按每年租金7000年计算，原告应向被告交纳租赁费11083元，现原告已交租赁费35000元，被告应将多收租赁费23917元返还原告。另外原告要求赔偿的损失，应为利息损失，被告应从2011年6月20日原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十一条之规定，判决如下：

一、被告市资料公司自本判决生效后十日内返还原告租赁费23917元并支付利息（利息从2011年6月20日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计付）。

二、驳回原告彭俊英其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费412元由被告汝州市农业生产资料公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审 判 长 杜 红 侠

审 判 员 王 少 磊

审 判 员 耿 建 立

二O一一 年九月二十二日

书 记 员 陈 剑 光

附：本案裁判法律依据

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二篇：武翠兰诉被告周口市农业生产资料公司(以下简称生产资料公司)、

武翠兰诉被告周口市农业生产资料公司（以下简称生产资料

公司）、苗云借款合同纠纷一案

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（2011）川民初字第71号

民事判决书

原告武翠兰，女。

委托代理人张东霞，女。

被告周口市农业生产资料公司。

法定代表人王惠民，系该公司经理。

被告苗云，女。

原告武翠兰诉被告周口市农业生产资料公司（以下简称生产资料公司）、被告苗云借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武翠兰委托代理人张东霞、高华，被告生产资料公司委托代理人张勤全、庞世立，被告苗云委托代理人温淼方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告武翠兰诉称：原告于2001年9月29日向被告生产资料公司交股金60000元，约定月利率10‰,2002年7月30日被告苗云给原告出具了周口市农资公司利息清单，10个月利息6000元，但被告生产资料公司一直并未向原告结清本金及利息，故诉至法院，要求二被告连带清偿原告股金60000元，按照约定支付利息至还清之日，并承担本案的诉讼费用。

被告生产资料公司辩称：通过查账发现，原告交的是现金不是股金，所交款项用途不明，票据上是“河南省周口地区农业生产资料总公司”的印章，而我公司于2000年周口撤地划市时名称变更为“周口市农业生产资料公司”，老印章已作废，于2001年1月1日正

式启用新章，因此原告提供的证据是伪造的；向原告出具利息清单的被告苗云系个人行为，与生产资料公司没有关系，应当由其个人承担民事责任。故应当驳回原告对我公司的诉讼请求。

被告苗云辩称：我当时系被告生产资料公司财务科会计，收取股金和出具单据的行为系职务行为。生产资料公司2001年1月1日更换公章，没有经过有关部门批准，也没有公告、并收回原印章，其主张不能成立；因此被告生产资料公司应当承担还款责任。

原告武翠兰向本院提交了如下证据，并当庭进行了质证：

1、周口市农资公司利息清单一份。证明被告生产资料公司于2001年9月29日收到原告股金60000元，并约定月利率10‰,截止2002年7月30日应付利息6000元，该清单制单人苗云系被告生产资料公司会计。被告生产资料公司认为该清单没有公章，没有2001年9月29日交股金的票据相印证。被告苗云无异议，本人系职务行为，应当由被告生产资料公司偿还债务。

2、收据一份。证明被告生产资料公司2003年9月30日欠原告本息75240元。被告生产资料公司认为收据上的公章是真实的，但数额是伪造的，另外收据上的姓名是任巍，该收据与本案无关。被告苗云对证据的真实性无异议，但认为本人是职务行为，原告委托代理人张东霞是原告的女儿，与任巍是夫妻关系，二人在离婚诉讼中已经就此债权进行了分割，该债权归任巍所有。

被告生产资料公司向本院提交了2001年9月29日武翠兰交现金60000元收款收据、生产资料公司明细分类账、2001年8月24日用新印章制作的收据样本、2001年1月1日账簿启用表各一份。证明被告生产资料公司于2001年1月1日已经启用了新公章，而2001年9月29日苗云给原告出具的收款收据加盖的是原公司财务科印章，另外原告的钱投到荟仁公司而不是我公司，我公司没有还款义务。原告认为2001年9月29日的收据是真实的，我的钱就是通过被告苗云交到被告生产资料公司的财务科。被告苗云认为老公章作废应当公告和收回，我是职务行为，应当由被告生产资料公司承担还款责任。

被告苗云向本院提交了本院（2009）川民初字第884-1号民事判决书一份。证明原告在本案中所诉的债权已在离婚诉讼中分割，该诉讼正在进行二审程序，本案应当中止审理。原告认为与本案无关。被告生产资料公司无异议。

通过庭审调查和对证据材料的综合分析，可以确定以下案件事实：2001年9月29日，原告武翠兰向被告生产资料公司交现金60000元，被告生产资料公司出具了交款人为武翠兰的现金收据。2002年7月30日生产资料公司财务科工作人员苗云向武翠兰出具了按月利率10‰计算的利息清单，清单注明武翠兰于2001年9月29日交股金60000元、制单人苗云。原告武翠兰另提交了生产资料公司财务科工作人员苗云2003年9月30日制作的交集资款人为任巍的收据一张，交款数额为75240元，并盖有周口市生产资料公司结算专用章。

本院认为：原告武翠兰向被告生产资料公司交纳股金，但是不参与经营管理也不承担风险，不论企业盈亏均按期收取固定利息，实际为借贷。被告生产资料公司认为原告交款是在其公司变更名称、公章之后，所交款项未入公司账户，应当由收款人苗云自己承担责任。但被告苗云作为该公司财务科工作人员，证明公司已收到该款并出具了收款收据，被告生产资料公司未提供相反证据推翻苗云的主张，也没有提供证据证明收款收据中的财务科公章是伪造的，因此被告生产资料公司的抗辩理由不能否定收到原告款项的事实。苗云向原告出具的利息清单能够印证原告向生产资料公司交款60000元的事实，因此被告生产资料公司应当偿还本金。但利息清单中关于利率的记载未经公司确认，原告借款利息的请求本院不予支持。被告苗云称该款是由任巍以原告武翠兰的名义交纳，且该款已在原告之女与任巍的离婚诉讼中作为夫妻共同财产分割，原告对此不予认可，且苗云提供的证据和证明目的与本案无关，因此被告苗云提供的证据本院不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告周口市农业生产资料公司于本判决生效后七日内向原告武翠兰偿还借款60000元。

二、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费1300元，由被告周口市农业生产资料公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审 判 长 顾志强

审 判 员 王志军

审 判 员 周晓东

二O一一年八月十日

书 记 员 鲁珊

第三篇：A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词 审判长、审判员：

国浩律师集团（天津）事务所接受原告A公司的委托，指派我担任A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案案第一审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。

一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除 2007年10月31日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的的强制性规定，应认定为合法有效的合同。该合同约定由原告向被告出租位于天津市南开区复康路XX号房屋。该合同第五条第一款约定：“拖欠房租累计壹个月以上”，原告有权解除合同、收回房屋。截至2010年7月24日（先予执行之日），被告已经累计拖欠房屋租金共计21个月之久，且经多次催要未果。

代理人认为，《合同法》第227条明确规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；此外，《天津市房屋租赁管理规定》第27条规定：“拖欠租金累计6个月以上的”，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。本案中，被告拖欠房屋租金长达21个月，无论是法律规定的6个月还是当事人约定的1个月，均成就了合同解除的条件。

二、被告应向原告支付房屋租金3850000元

《房屋租赁合同》第二条第1款约定：“出租房屋价格全年总计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。由于被告已经累计拖欠房屋租金21个月，故应向原告支付房屋租金共计3850000元（220万/12月×21个月）。

对于被告提到的房屋面积问题，代理人认为，房屋面积问题不属于本案的争议焦点，不应作为被告拒付租金的抗辩理由。

其一，本案租金计算标准为整体计租而非按面积计租 《房屋租金合同》第一条明确约定：“甲方将位于天津市南开区复康路XX号总面积双方认定为3700㎡出租给乙方”。第二条第1款约定：“出租房屋价格全年共计人民币220万元，大写贰佰贰拾万元整”。

根据合同的约定，原告的计租方式是出租房屋的整体（1-3层）而不是依据具体的面积。按照通俗的讲法，本案属于典型的“打包出租”。因此，房屋的面积问题不应成为本案的争议焦点。

其二，租赁物的面积与合同约定的面积并不冲突 由于原被告双方对于出租房屋的面积没有明确约定为使用面积或建筑面积，根据《合同法》第61条的规定，应按照交易习惯确定。

合同中之所以约定为“双方认定为3700㎡”，便是因为在面积计算时，累加了天津市高层房屋公摊系数为1.33的公摊面积。因此，本案中出租房屋的实际面积与约定的面积并无冲突。

其三，被告放弃房屋面积鉴定申请，应当承担不利后果 庭审中，被告曾要求对涉案房屋的面积进行司法鉴定，但由于被告未支付鉴定费用，故未对此进行鉴定。

代理人认为，被告逾期不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

三、被告应向原告支付违约金770000元

《房屋租赁合同》第四条第9款约定：“如任何一方违约而致使本合同无法依照约定履行的，应向无过错方支付本合同项下租金总额中尚未交纳部分的20%作为违约赔偿金”。代理人认为，该条款是双方关于违约责任的约定，约定的内容和比例均符合相关法律的规定。鉴于被告拖欠房屋租金共计3850000元，因此，被告应向原告支付违约赔偿金770000元（385000元×20%）。

四、被告应向原告支付2008年、2009年采暖费266400元 《房屋租赁合同》第二条第3款约定：“供暖费由乙方负责，以上收费如市政府有关部门有变动，按市政府要求相应变动”。

截至2010年7月24日（先予执行之日），被告连续拖欠了2008年及2009年两个采暖期的费用。根据天津市物价局《关于我市调整非居民供热价格的通知》，2008年、2009年采暖期非居民供价格为每平方米36元。因此，被告应向原告支付2008年、2009年采暖期供热费用共计266400元（36元×3700㎡×2年）。

五、被告应向原告支付物业服务费56666元

《房屋租赁合同》第二条第4款约定：“全年物业服务费40000元”。

自2009年2月15日至2010年7月24日，被告已经累计拖欠物业服务费长达17个月之久。根据合同的约定，被告应向原告支付物业服务费56666元（40000元/12月×17个月）。

六、被告应向原告支付由原告垫付的保证金等费用476200元

因涉诉房屋如不能及时腾交原告，将严重影响原告的正常经营。故原告于2009年5月4日向南开区人民法院提出先予执行申请。

由于被告拖欠商场租户保证金等费用，导致商场租户拒绝腾交房屋。为了减少各方经济损失，原告为被告垫付了本应由被告支付的保证金等共计476200元。

原告认为，商场租户的保证金等费用均交纳给了被告。因此，本应由被告向商场租户返还全部费用。鉴于原告已经为被告垫付了全部保证金等费用，因此，被告应向原告支付保证金等共计476200元。

七、被告应向原告支付由原告垫付的评估费112000元 庭审中，被告提出对于涉诉房屋的装修、设施等进行评估鉴定，但拒不交纳评估费用。为了使庭审能够顺利进行，原告为被告垫付了评估费用共计112000元。代理人认为，该评估费用依法应由提出申请的被告承担。鉴于原告为被告垫付了该评估费用，因此，被告应向原告支付评估费共计112000元。

综上，代理人认为本案事实清楚、正确充分，依照法律规定及合同约定，原告的诉讼请求理据充分，依法应当予以支持，以维护国有资产保值增值。此致

天津市南开区人民法院

代理人：国浩律师集团（天津）事务所 杨超

2010年4月12日