第一篇：地产软文-街区商业井喷,四大标准左右投资价值
街区商业井喷，四大标准左右投资价值
和黄、国嘉、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注
核心
提示
成都商报《内街走红》系列报道自6月推出以来，迅速点燃了成都投资者对街区商业的热情。据成都商报记者不完全统计，最近两个月，仅和黄、国嘉等一线开发商推出的商街产品就超过50万平米。据业内人士估算，当前成都市场上全部在售的街区商业体量或超过80万平米。
“去年开始，市场上就零星出现了一些独立商业街，但未能形成气候。到了今年下半年，商街产品开始井喷。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，从新港地产监控数据看，“上客量多，实际成交少”，是当前成都商业市场的普遍现象。而其中，大部分的成交又集中在诸如和黄、龙湖、华润、国嘉等品牌商街项目中。
吉信行·方圆置业总经理潘海亦表示，当前，投资者在选购新型商街产品时已非常理性。除了区位地段、人口密集度等常规因素外，不少投资者甚至开始深度分析街道的特点和街道客流等非常细节的东西。“在这方面，品牌开发商打造的商街项目优势比较明显，很容易受到投资者的青睐。”潘海称。
标准1
成熟区域内稀缺无竞品
去年，位于城南桐梓林畔的独立商业街“和黄·新街里”面市。三个月时间，该项目便一举夺得当年成都商业销售面积及销售金额双项冠军。对于新街里的成功，不少业内人士及投资者将其总结为：成熟区域内的稀缺产品形态为项目打开了销路，这种差异化的商业投品给成都商业地产市场带来了很多启发。
依托光华逸家，今年，国嘉地产在城西光华新城打造了区域内收条商业街“光华汇”，2万余平米街区商业和光华中心写字楼以及周边大型集中式商业形成了良好互补和互动。首个报纸广告出街当天，光华汇便接到投资者电话咨询100余组，受追捧程度可见一斑。“成都人对街区商业有着先天的认可和喜爱，而市场上目前集中供应的是城市综合体、购物中心等商业形式。所以，当这种‘有天有地’的商业街重新回到人们视线时，无论投资者还是消费者，都被吊足了胃口。”四川省商业地产联盟会长冉立春在接受成都商报记
者采访时表示，最近两年，位于成熟区域内的全新商业街并不多，基本上是出来一条抢购一条。冉立春同时还提醒，一些生僻区域内的商业街尽管产品不落下风，但因为没有消费人群支撑，培育期较长，销售并不乐观。
标准2
两公里内辐射消费人群
“华润·万象润街、龙湖·天街里、和黄·新街里，这三个商街的销售都非常突出。”一位商业观察人士告诉成都商报记者，尤其是龙湖·天街里，5月份开始销售，当月就成为成都主城区商业销售金额冠军。华润·万象润街推出的19-88平米首层临街商铺和230-570平米独立铺王，也大受投资者欢迎。
“庞大的消费人群支撑，是他们成功的关键所在。”上述人士分析道，依托南城都汇，和黄·新街里自带8万业主人群，这股强大的消费力不容小觑。华润·万象润街依托万象城这个超级城市综合体，广义辐射人群超过百万之众。而位于外双楠的龙湖·天街里，弥补了西南2.5环大型商业街空白，有效地承载了内外双楠及新双楠片区的消费结构升级。
一位资深投资者也表示，通常情况下，大多数街铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、餐饮店等业态。
有商业地产专家指出，成都主城区人口密度约8300人/平方公里。业内一般认为，次级城市商业中心，也就是区域型商业街区，周边一平方公里内人口密度达到15000人，便能确保辖区内日常商业的正常运营。
标准3
主力店及业态配比合理
“根据北京、上海等一线城市的经验看，一条10万平米体量的商业街区，其营业面积比例的设置大致为：餐饮50%、服务20%、娱乐20%、购物10%。”新港地产执行董事张红兵在接受成都商报记者采访时表示，根据各业态比例，引进相应主力店，将成为商业街迅速走向兴盛的关键。
去年，和黄·新街里时，成都数家知名餐饮巨头均涉足其中。后来，包括港式茶餐厅、汽车销售连锁、银行金融机构等品牌商家也纷纷签约这条“城南第一街”。不少中型投资者正是看中了新街里在主力店引进方面的大手笔，才更加坚决地予以买进。
国嘉地产、中海地产、华润置地等数家品牌房企营销负责人均明确告诉成都商报记者，主力店引进是商业街区打造过程中非常重要的一环。但因为项目面市时间不久，有关主力店的招商成果，会选择在合适时机对社会公开发布。
值得注意的是，投资者也不能只将目光盯向主力店。一条街区会因为交通条件、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在“死胡同”里选铺。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流方向，在较多客流的一侧选址。
标准4
商街使用功能全面与否
“投资商业街前，了解商铺的使用功能至关重要。”一位资深商业地产人士表示，一般商铺的使用功能主要为经营、展厅甚至是车库用途。若只是经营普通的家居生活用品，如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营餐饮类街铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。
四川省商业地产联盟会长冉立春则认为，中小型商业街，经营内容应该以“便民”为主要准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、餐饮、美容、咖啡店、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色，脱离实际。他还格外提醒，假如街铺周边有不少新楼盘，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。
“功能全面与否，决定着街区商业后期业态的丰富性。其中，能否做餐饮，是一个重要考核指标。”有投资专家称，餐饮行业对消费人群拥有强大的吸附力，而人流的导入，将为街区内其他业态提供消费支撑，并形成良性互动，确保整条商业街的繁荣和可持续性。这种相互作用将派生出相对稳定的营业收益，也将稳固投资者的投资收益。成都商报记者 王胜波
第二篇：地产软文--街区商业走红 开发商集体卖“街”
街区商业走红 开发商集体卖“街”
和黄、国嘉、蓝光、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注
成都商报《内街走红》系列报道在6月推出之后，迅速点燃了成都街区商业的热情。“我的印象中，还没有哪年像今年这样，开发商集体包装打造独立商业街这类产品。”一位商业地产观察人士告诉成都商报记者，在商业市场未见根本性好转的背景下，不少房企开始用差异化产品寻求突破。
据成都商报记者不完全统计，今年6月份以来，市场上以“独立商业街区”面市的项目接近15家。参与的开发商包括蓝光、保利、和黄、龙湖、国嘉、华润、中海等楼市一线大牌房企，总供应量超过50万平方米。
“传统社区底商已很难诱发投资者的投资兴趣，开发商大力推售商业街，事实上是更换一种全新产品形态，以求达到刺激市场的目的。”新港地产执行董事张红兵认为，当前成都开发商集体卖“街”，对提振成都商业地产市场有一定促进作用，但若想借此彻底扭转商业困局，目前还有一定的难度。
街区商业兴起
新老商业街人气都不差
在四川商业地产联盟会长冉立春看来，商业地产的形式主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。以街区概念呈现出来的商业步行街作为商业地产的一种特有形式，以其独特的外在结构和符合成都人休闲随性的消费习惯，成为商业地产领域备受青睐的地产形态，也将进一步完善成都现存的商业格局。
事实上，对于成都而言，街区商业并不是一种全新商业形态。比如，春熙路历来就是成都人最爱逛街的步行街之一，影响力不仅辐射四川成都，甚至辐射整个西南地区。据相关数据，春熙路日均人流量达23.6万人次，节假日平均人流量更是达到了30万~50万人次。6月份，成都商报记者实地探访目前成都已经呈现的两大独立步行街“优品金街”和“鹭岛步行街”，两条街区虽不在市中心，但人气颇旺，即便是工作日的下午，咖啡馆依旧火爆。7月上旬，位于城南桐梓林畔的“和黄·新街里”低调启动第二街100%全外街产品，千万级总价的街铺，在没有任何线上推广的情况下，竟引来不少投资者关注。而位于城西光华片区的国嘉·光华汇，最近也迎来一波不错的到访潮。
一位投资人士对独立商业街持乐观态度，他称：“无论城市综合体还是写字楼，都应该学习创新理念。唯有具备变革性的举措，才能寻求到出路。在实现项目优势最大化的同时，也能为城市升级提供蓬勃动力。”
2个月时间
独立商业街供应“井喷”
“按照目前市场形势看，今后成都的商业步行街领域，不再只有春熙路、宽窄巷子、锦里等传统街区，一批新兴的街区正在进行突围和发力。”正合地产顾问服务中心总经理王恒在接受成都商报记者采访时表示，近期市场上密集出现的独立商业街产品具备供货量大、分布范围广、品牌开发商操盘等明显特征。
成都商报记者不完全统计，和黄·新街里总供货量约9万平方米、华润·万象润街约
6.4万平方米、中海·华府金街供货7719平方米、蓝光COCO红街总供应量约14万平方米、国嘉·光华汇2万平方米、龙湖·天街里20万平方米，仅几家品牌房企打造的商街产品供货量就超过50万平方米。
国嘉地产策划部副总监甘晓锋告诉成都商报记者，国嘉地产注意到投资者对独立商业街的需求，依托光华核心商圈，国嘉地产重点包装打造光华汇，成为城西光华目前第一条独立商业街。和黄地产相关负责人在接受成都商报记者采访时也表示，新街里自去年亮相以来便大受投资者欢迎，这证明了商业街的市场潜力。而7月份，新街里将推出其毗邻成汉中路的独立外街产品，总价已达到千万级别。
对于市场为什么会突然涌现出如此多的独立商业街，有市场人士认为，一是开发商主动求变，另外还有成功项目的示范带动作用。他称，去年和黄·新街里售卖独立商业街大获成功，只用两个月时间便锁定当年成都商业销售面积及金额双项冠军，让业界看到了独立商业街的市场潜力。“别人都能做，我们为什么不能做呢？”上述人士称。
区位、人群、功能
是决定商业街成败的关键
面对市场上蜂拥出现的独立商业街，投资者在选购项目时该如何抉择？成都商报记者采访了新港地产执行董事张红兵。他认为，投资街区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况、商铺使用功能，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素外，还有四个重点：一是要看社区规划；二是看商铺成长性；三看区域消费能力；四看商铺的使用功能。
社区规划方面，如果商业街身处郊区，就要考虑自身及周边是否有大盘支撑。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的街铺，小区底商、沿街商铺会形成商业街格局，带来理想的消费人流。
另外，还需要仔细研究辐射人群的数量、层次和特征。对于消费能力一般的区域，也
就是一些郊区大盘，居民入住后，日常所需的商品还是希望在社区周边满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、日杂百货店等业态还是很可行的。而对于高档社区，除日常所需外，还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。
当然，街铺的使用功能也需要周全考虑。如果只是经营普通的家居生活用品，投资者要看其临街的方位及租金高低；如果投资经营餐饮类街铺，就要看中后尽快出手，因为通常对餐饮的经营限制较为严格，所以更显得物以稀为贵。
第三篇：招商局地产控股股份有限公司投资价值分析
招商局地产控股股份有限公司投资价值分析
与投资操作建议
一、投资的宏观环境分析
1、经济周期的分析
宏观经济的运行具有周期性特点，一个经济周期包括繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。房地产业作为国民经济重要的产业组成部分，必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响。
由对经济起飞和体制转轨时期中国房地产业的运行轨迹以及产业与宏观经济运行相关性的实证分析，此阶段中国房地产运行周期具有波动频率较高、振幅较大及非经济因素干扰严重的非自然周期型特征。尤其进入90年代以来，经济起飞对经济发展的内在要求与体制改革相互重合，更强化了经济系统内部和外部冲击对国民经济运行的影响力度。在房地产领域开发建设规模增长过快、投资开发结构失衡、投资区域热点集中和地域分布失衡以及市场投机行为滋生等不合理现象充分暴露，并超出房地产自身有效调能力的限界。
因此，我们应该认清房地产行业的发展现状，谨慎的选择投资的行业
2、GDP的分析
首先看下2009年的数据，国家统计局昨日公布2009年我国主要经济数据，经初步测算，2009年我国国内生产总值(GDP)335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，其中第四季度GDP增幅重新回到两位数，达10.7%。
2010年，刺激消费预计不会有更进一步的政策了，而房地产和股市不能持续走牛的几率较大，在这样的背景下，老百姓的消费欲望有可能被压抑，并导致房地产、股市等市场的大落（大起的几率不大），这样反过来又会抑制消费。
2010年，中国宏观经济不乐观，GDP很难保持较高速度的增长。比如以市场的先行指标股市来说，2008年的下跌，是因为前面股市的暴涨预支了上涨空间。而2010年，股市可能会因GDP的下降预期而先行下跌。
3、财政货币政策分析
调控经济，两大政策各有侧重。一般认为，在通胀时期，虽然财政政策与货币政策都能够“相机抉择”，但货币政策比财政政策的作用更大，更加灵活。货币政策可逆周期采取紧缩的调控手段，如升息、提高存款准备金比率等措施，与财政政策等其他政策配合，最终一般能够将通胀和物价上涨控制住;相对而言，财政政策的作用往往相对较小。但在经济不景气时期，财政政策一般比货币政策的作用更大、更加灵活有效，而且财政政策和手段有一定的杠杆效用，能对宏观经济起到立竿见影的调控效果。
政府刺激经济的措施出台之后，市场出现报复性上涨。这将给我们的市场增强信心和凝聚人气，也为市场反弹奠定了良好的基础和契机。一是宏观政策的转向将有利于投资者对市场信心的恢复，对稳定资本市场的预期也至关重要。二是宏观经济政策的及时调整，将有利于缓解市场资金面的压力。从紧的货币政策转为适度宽松的货币政策，表明银根将进一步放松，有利于缓解社会资金面偏紧的压力;同时，随着多次降息，本来已深幅下跌、具有一定投资价值的股票市场投资(比较银行存款与债券买卖、基金投资)的比较优势会更加显露，会部分增加对股市的投资。三是2009年1月开始，增值税转型改革将全面推进，将有利于增厚上市公司利润，有助于稳定对上市公司未来业绩的预期。四是重大基础设施、农村基础设施、医疗卫生、文化教育事业等基础性行业及相关上市公司将明显受益，同时因为乘数效应：总体上将对其他的相关产业和公司产生作用不等的正面乘数效应。当然，这之间会有一个时间滞后，需要我们仔细研究和分析，捕捉其中的机遇。
4、通货膨胀分析
分析通货膨胀对股票行市的影响，应该区分不同的通货膨胀水平。
一般认为，通货膨胀率很低(如5%以内)时，危害并不大且对股票价格还有推动作用。因为，通货膨胀主要是因为货币供应量增多造成的。货币供应量增多，开始时一般能刺激生产，增加公司利润，从而增加可分派股息。股息的增加会使股票更具吸引力，于是股票价格将上涨。当通货膨胀率较高且持续到一定阶段时，经济发展和物价的前景就不可捉摸，整个经济形势会变得很不稳定。这时，一方面企业的发展会变得飘忽不定，企业利润前景不明，影响新投资注入。另一方面，政府会提高利率水平，从而使股价下降。这两方面因素的共同作用下，股价水平将显著下降。
二、上市公司所属行业分析
招商局地产控股股份有限公司属于房地产行业。
1、房地产行业现状：
截止2010年三季报我国房地产有上市公司147家，盈利的有76家，亏损的有12家，持平及其它的有56家。
半年来随着各项调控措施的细化和落实，市场预期正在发生变化，调控效果初步显现，目前市场进入了调控效果观察期。从全国房地产销售和开发情况的数据来看，上半年全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点；商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点；上半年全国房地产开发投资19,747亿元，同比增长38.1%，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%。伴随着价格的逐步回落及销售数量的大幅下降，市场正朝着政府调控的方向发展。
2、产业政策分析
建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好三项工作：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。专家学者普遍认为，今年楼市调控将更为理性和成熟。
姜伟新表示，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”但他强调，当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。
3、产业前景分析
明年房地产投资增速展望：前10个月房地产投资增速很高，目前来看，随着未来房价缓慢下跌，销售量没有出现大幅度的萎缩，开发商的信心仍然得以维持，投资与新开工的增速还将在一段时间内保持高速，预计今年全年房地产的增速将在30%左右。至于明年房地产投资增速，我们认为增速可能会比今年有所下降，但仍然将保持在25%以上
我们认为房价短时间内迅速大幅度下跌的可能性不大，更加多的会是缓跌的形态，甚至会有个别月份的反复，目前来看，只要房价出现适度的下跌回落到合适的价位，那么实际上可以视为行业利好。
三、招商局地产控股股份有限公司微观层次分析
1、公司财务分析：
财务构成：
市盈率(动)：15.88 流通股本:68429.92万股
大盘股
从以上资料分析得出：2010年1月1日-2010年6月30日业绩：净利润约100,000万元，比上年同期增长约100%；基本每股收益约0.58元，比上年同期增长约100%。上年同期业绩：净利润48,685万元；基本每股收益0.28元。
2、公司经营分析
上半年，公司适当调整了销售策略和开发节奏，采取了贴近市场的价格策略，优化库存结构，把握时机，在11个城市推出了包括上海雍华府二期、苏州小石城三期等21个精品楼盘，销售面积28.75万平米，签约销售金额42.30亿元；公司于上半年新开工9个项目，建筑面积67万平方米，扩充土地储备46万平方米，使得总储备超过1000万平方米，为公司后续持续发展提供了充足的资源。
公司充分理解本轮房地产调控的政策目标，下半年公司将在响应政府各项政策要求的前提下结合自身发展着力以下工作：继续采取均匀、谨慎地拿地的策略，注重区域选择，理性等待合适时机合理扩充土地储备；树立做透做细市场研究、做精做足项目品质的精准营销理念，努力提升营销能力，短期内，公司拟采取措施，促进销售，积极优化库存结构；继续发挥稳健的财务管理手段，做好前瞻性融资安排，并根据公司财务状况，合理安排现金流，量入为出，确保财务安全，稳健运营；积极推广对城市综合体模式的研究和实践成果，抓住商业地产领域存在的巨大商机，充分发挥商业地产现金流稳定的特性，使其成为提升业绩、平抑波动的有力手段；继续秉承“绿色公司”的经营理念，坚持“绿色地产”的发展战略，开发顺应市场需求和行业发展方向的产品；完善人力合理运用价格杠杆，持续提高核心竞争力及市场地位，提升业绩，为股东带来更丰厚的回报。
四、技术分析
1、形态分析：
11月12日至12月24日之间，成交量是两头多中间少，越靠近底成交量越少，但是圆弧底达到底部时，成交量可能会突然放大一下，之后再恢复成小成交量，在圆弧形突破后的一段时间里会有相当大的成交量。
再形成的时间里，相当就是调整时段，投资者可以在当圆弧底开始在形态上露出的迹象时是个绝佳的买入，并且可以充分利用缓慢的转变过程，充分吸入，以把握好后市来临的上涨。
2、DMI指标分析
当白色的+DI曲线由下向上突破黄色的—DI曲线时，是买入信号；当白色的+DI曲线由上向下跌破黄色的﹣DI曲线时，是卖出信号。
当+DI曲线与—DI曲线相交后，ADX曲线与ADXR曲线交叉，此时行情上涨将是最后一次买入机会；如果行情下跌将是最后的一次卖出机会。
上图中左边的焦点A则是下跌行情前的最后一次卖出机会，错过了的投资者则会亏损严重
3、KDJ指标分析
当K线由下向上突破D线形成黄金交叉时，为买入信号并且还应部分满足以下条件
一、黄金交叉位置要低
二、黄金交叉应多次出现
三、交叉点符合右侧相交原则；当K线由上向下跌破D线形成死亡交叉时，为卖出信号。
五、投资建议
根据以上的技术分析和平时模拟炒作的经验总结，该股票应做长线投资，在低位时即c点时买入，在不断的调整阶段慢慢的吸入以保证整体的买价低水平，等待圆弧底突破的股价大涨。
第四篇：不可忽视广告软文在商业营销中的灵魂价值
不可忽视广告软文在商业营销中的灵魂价值
众所周知，广告软文越来越受到商业营销者的青睐，也受到消费者群体中有文学欣赏细胞人群的欢迎和喜爱。作为营销推广的一种形式，广告软文已经遍布各种平面媒体和网络媒体。特别是网络媒体，借助电子无纸化阅读形式和互联网的迅速普及，更是深入千家万户，明显具有比传统媒体更强大的宣传优势。应当看到，广告软文比简单直白的广告词更具有煽动性和诱惑力，其创意的新颖化、内容的生动化、形象的文学化，远非简单直白的广告词可以比拟。这正是广告软文在商业营销中灵魂价值所在。
创作广告软文，首先要保证广告软文在创意上的新颖化。有创意的广告软文一定要给人以耳目一新的感觉，这种感觉是新奇的，消费者未曾经历过的，或者具有理性的深意表达，使消费者得到触类旁通的联想，进而给消费者留下极深的印象。保证广告软文的立意新颖，是撰写广告软文中难度最大的环节，它贯彻的是一种与营销策划相一致的理念和思路。一篇有创意的广告软文，一经刊载，则必会引起一定的轰动效应，产生公众对品牌商品的共性认知，从而掀起销售高潮，如此也就圆满实现了广告软文的商业价值。
创作广告软文，还要注意广告软文在内容上的生动化。生动的软文，能够将所要推出的商品活灵活现地展现在消费者面前。因为软文一般都是书面文学，需要作者堆砌文字，来营造一种有利于商品营销的艺术氛围，这种氛围越逼真，就越能使消费者有身临其境的感觉，越能激发消费者消费体验的热情和参与购买的欲望。想要生动描绘商品的特点，就需要作者全面地了解所推广的商品，甚至要从商品所属行业入手，对原料采购、生产工艺、加工过程、储存手段、市场前景等背景材料进行一定把握。同时，广告软文也千万不能说出外行话，否则会使软文出现“硬伤”，影响宣传效果。
创作广告软文，关键还要保证企业品牌形象的文学化。比如构思和编写一个著名的品牌故事，这就是品牌形象文学化的主要形式。我们不能要求每一位广告软文的作者都是响当当的小说家，但相对来说，稍微具有了一名小说家的艺术构思能力，或者模仿能力，对于创作一篇成功的广告软文也是十分有益的。一篇成功的品牌故事，能够把一件冷冰冰的商品变得有血有肉有生命，消费者朝思暮想，不忍释怀，这种广告效果是其他广告形式可望而不可及的。
一种商业营销方式的成功，其标志就是品牌被社会公众普遍认可。一篇优秀的广告软文，能够通过文字的力量，来影响消费者的情绪，感动消费者的心灵。需要补充的是，出色的广告软文，有时也能够成为电视广告的创意脚本，进而使它走出平面媒体，变身为一种更具威力的营销武器。
本文由wifi整理编辑
http://
点击咨询 