以高铁枢纽引导的城市新区实施规划策略研究20140302

第一篇：以高铁枢纽引导的城市新区实施规划策略研究20140302

以高铁枢纽为引导的城市新区

实施性规划策略探析

哈思杰

文章摘要：本文对高铁枢纽引导的城市新区存在的一般特征以及目前普遍存在的主要问题进行了分析，并从土地规划管理、规划编制、相关政策等多方面、多层次的对其实施性规划对策进行了适当的探索研究，并提出了相关的规划建议。

关键词：高铁枢纽、新区、实施、规划策略

近年来随着我国高铁的快速发展建设，大量城市也开启了高铁枢纽站点为引导的城市新区建设热潮。由于高铁站点大多远离市中心位于城市的近郊，其周边区域现状用地多为村庄、农田、林地等，从土地征收至土地出让开发有个相对漫长的时间过程，同时对于城市规划管理来说也是一个较为完整的服务体系过程。本文针对该类城市新区的普遍特征以及普遍存在的主要问题，从土地规划管理、规划编制、相关政策等多方面、多层次的对相应的实施性规划对策进行了适当的探索研究，希望能对其他相类似地区提供有意义的借鉴帮助。

1.建设用地现状特征

1.1多为城中村用地，土地权属情况较为复杂

一方面由于高铁站点大多选址于远离现状的城市中心区，其周边区域现状用地多为村庄、农田、林地等，土地权属方面也大多为村庄的集体用地，同时还包括部分小型工业企业等国有用地；另一方面由于街道、村级土地信息资料管控不严，不全或是其他历史原因，土地权属方面也会经常出现纠纷。

1.2实施建设较为迫切的同时建设周期较长

由于高铁枢纽引导的城市新区往往定位于所属城市的新的城市中心，因此地方政府往往对于该地区的开发建设期待较高。同时，从政府收储拿地到规划编制审批完成提供出让地块的规划条件、直至三通一平工程完成具备供地条件之间又存在一个相对较长的时间过程，其中各个环节因诸多不确定的因素也容易复杂多变，往往导致新区开发的时间周期进一步延长。

1.3市政基础设施建设水平普遍较低，前期投入资本较大

由于大多高铁站点选址位于城市郊区，其周边区域现状基础设施建设水平普遍较为滞后，因此在满足供地条件之前需完成包括道路、场平、管线等在内的基础设施建设，同时在收储土地前期阶段涉另及还建、拆迁以及城中村改造等各方面的补偿，因此前期阶段总的投资需求成本较大。

2.普遍存在的主要问题

2.1被征主体社会多元，缺乏有效沟通平台

在新区建设过程中首要环节就是政府拿地，按照2007年国土资源部、财政部以及中国人民银行共同发布实施的《土地储备管理办法》（以下简称《办法》），土地储备工作的具体实施，由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位—土地储备机构承担。在土地征收过程中，被征主体既有城中村、区街道办、企业单位以及其他国有用地，储备机构作为市一级的事业单位，一方面目前大多数均无权采取强制性的收储方式，另一方面又无法像企业市场行为方式灵活掌握谈判条件自主决策，因此往往在实施过程中更易成为政府与各方利益主体博弈的中间人，导致各方谈判过程冗繁，项目周期延长，加剧了资金以及其他方面的压力。

2.2补偿标准缺乏足够的法律规范与社会监督，矛盾日益突出

目前土地收储过程中的核心矛盾是补偿标准问题，其中既有国有土地的收储

也有村集体用地的征储。尽管《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《城市房地产管理法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《补偿条例》）等法律法规均对上述两种用地作出了相关规定，但多为原则性、指导性的规范说明，各个地方城市多以自行制定的管理办法为准。在实际征收土地过程中，由于被征主体不同、征收时间不同（或因高铁设施建设时间紧迫），补偿机制也不尽相同（如城中村的补偿标准同一般旧城国有土地征地补偿标准），补偿标准往往成为难以有效控制的谈判筹码，导致征收单位与各方主体矛盾日益突出，征地拆迁周期也随之延长。

2.3资金成本较大，收益率难以保障

由于新区建设征地范围较广，土地储备机构需要通过花费巨额成本用于前期的土地收储以及补偿。按照《土地储备资金财务管理暂行办法》，目前土地储备机构的资金来源大致可以归纳为以下主要三个方面：一是政府财政拨款；二是银行及其它金融机构贷款；三是土地出让收益资金以及相关的利息收入。在目前各个地方城市均在大力投入城市基础设施建设的背景下，土地收储所需资金多主要依赖于银行以及其他金融机构的贷款，使得土地收购储备机制运行过程中存在着一定收益风险。另外，土地储备机构资金的运行也存在一定问题，一般须有土地储备机构先将土地出让所得出让金上缴财政，再由财政核算后返还给土地储备机构，其中行政审批过程无形中又增加了资金财务成本，降低整体收益。

2.4不确定因素较多，规划难以落地

从各个地方政府对于高铁枢纽地区的期望定位来看，其规划编制大多经历了多轮国际招标以及专家评审阶段，其规划成果体现了高标准、高定位、高质量。从城市规划角度来看，政府储备机构统一收储供地对于规划的实施也具有积极作用。但是由于新区建设涉及相关城中村还建选址以及其他相关补偿等不确定的因素，一张蓝图似的规划成果已不能完全适应其建设发展需求。同时，某种意义上来说一个机构集规划编制审批、储备、出让于一身，其中既有征储盈利的任务，又兼有保障社会公共服务设施建设的责任，两者之间的矛盾再加上储备机构资金方面的巨大压力难免导致有损社会公益的事情发生。

4.实施策略

4.1构建市级协调统筹专班，开通绿色通道，提升行政效率

由于收储工作涉及面广，协调难度大，需得到地方政府建委、房产、城管、民政、区政府等相关单位的支持和配合，建议通过成立市级统筹协调单位，定期召开协调会督办进展，提升行政效率。同时，建议国土规划管理部门开通绿色服务通道以进一步加快行政审批程序，节省时间乃至资金成本，如对于相关还建用地的规划审批手续等。

4.2加强补偿标准的透明化、公开化，加强社会及行政监督

在目前国内关于补偿标准相关法律法规不尽完善的情况下，建议一方面由各地政府进一步规范管理办法，完善补偿机制，做到补偿标准有法可依、有法可循、标准统一；另一方面则通过加强土地储备制度的规范化、制度化建设, 积极推行土地储备工作的信息公开制度, 赋予土地关系人应有的权利, 使之拥有充分的知情权和参与权, 建立公开、公正的征地程序，以此来减少收储双方相互之间的矛盾。同时，建议借重传播媒介的舆论监督, 使土地储备行为始终置于全社会的关注之下，保障公共利益不受损害。

4.3独立储备机构，规避利益矛盾

由于储备机构隶属于土地资源管理部门，在当前两规合一、三规合一的背景下，其上级管理部门集规划编制、审批、土地储备、出让于一身，既有为政府财政盈利的任务又需保障公众利益不受侵扰，而在当前地方政府财政普遍紧张的情况下，国土规划管理部门的利益主导难免不受干扰。因此，建议成立独立的储备机构与市级平级或直管储备机构，同时禁止土地储备部门参与任何经营性项目开发建设活动，使其与国土规划管理部门的责任分离，储备机构更多的按照政府发展计划以及城市规划目标有针对性的收储土地用于城市更新以及开发，而国土规划管理部门则更多地依从法律法规实施监管，由此更有效的发挥土地储备制度最根本的作用。

4.4加强规划弹性控制，创新编制审批程序

首先是建立长期的服务机制及责任部门，一张蓝图似的成果管理已不适应当前发展需求，规划需要随时对于实施过程中新的矛盾提出相应的解决方案，建议可通过定期成果维护的方式分阶段清理积累的规划调整意见，并通过地方相关审查制度对其逐一论证研究，同时通过成果公示保障公众知情权。再者，为维护规划成果的法律效应，避免频繁调整规划内容，建议规划成果加强弹性与刚性内容研究，如划分弹性控制区与核心控制区，对新区作为核心功能的区域提出刚性控制要求，一般情况下不予调整更改，甚至可要求带方案出规划条件以严格管控落实该区域的建设目标；而弹性控制区则需加强用地性质的兼容性，以及相关公用设施的虚线控制等，以便于未来地块开发建设的灵活性。

5.结语

城市规划作为土地价值的再分配工具面对的是各种利益之间的博弈，如何减少矛盾实现理想目标，往往并非决定于规划作为技术手段是否科学，而是更多以及更深层次的取决于上层建筑。契合我国相关政策制度的不断深化改革，城市规划也需更多的从根源寻求转变方向，以适应我国新的社会发展需要。

参考文献

李强，崔健．关于《土地储备管理办法》的政策解读，厦门大学出版社，《厦门大学法律评论》第十六辑，2008(12)：074—096．

张玉阳．从“新拆迁条例解读”我国征地制度的改革趋势》.商业时代，2011（35）．

顾秀莉．“两规合一”背景下的土地储备规划编制初探——以上海浦东新区近期土地储备规划为例.上海城市规划，2004(4)：5—8．

黄海．我国土地储备机构的角色分析.国土资源导刊，2006(2)：26—27．

作者简介：哈思杰，男，1980年3月，城市规划本科，武汉市城市规划研究院，规划师

第二篇：高铁新区城市综合体项目

德州跻身世界（新能源）名城的优势项目——

山东省德州市 高铁新区核心区城市综合体开发项目推介书

德州市高铁新区投融资管理中心

目

录

方案概述.第一章 项目背景 第二章 项目概况

第三章 项目总体定位

第四章 可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营第五章 市场前景 第六章 结论

方案概述

德州市高铁新区城市综合体项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业、贸易等行业的影响力，调动资金与商业推广资源、技术资源，引入专业管理机构，面向京津、济南市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发、招商与经营一体化，塑造德州城市与经济的一张亮丽名片。

德州即将进入“高铁时代”，高铁新区的价值显然不是一个传统意义上的“新城”的内涵和外延所能表达的。高铁新区的开发既不是纯城市建设项目，也不是纯工业发展项目，而是一个具有非常典型的“后工业时代”特征的“综合性开发项目”：囊括了观光业、商务会展业、运动康体业、参与型娱乐业、创意产业、新能源产业、旅游地产业等。

项目将以主题商业为依托；以主题商业、餐饮、购物、休闲娱乐为载体；高档住宅、公寓、写字楼、总部办公基地配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体”。

项目规划包括：

现代主题购物中心＋步行商业街＋餐饮娱乐休闲中心＋soho 商务公寓＋高档住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑综合体。

项目将成为德州招商引资的窗口，为德州 GDP 增长、税收、扩大就业作出实质贡献，带动德州商业向现代升级，营造新经济局面下德州的新都市面貌。

第一章

项目背景

一、宏观经济

德州经济开发区已成为德州市对外开放的窗口、招商引资的基地和经济、文化、行政中心。先后被评为“2010联合国宜居生态示范开发区”、“2010中国十佳低碳开发区”、“国家科技兴贸创新基地”、“国家太阳能光伏发电集中应用示范区”、“国家太阳能光热综合利用产业示范基地”、“国家生物高技术产业基地”、“中国太阳谷”、“中国中央空调城”、山东省“科学发展示范区”、“对外开放先进区”、“山东省优秀开发区”、“山东省经济开发区先进单位”等荣誉称号，在山东省省级开发区综合评比中，跻身前五名；是山东西部省级开发区领头羊。

1、宏观层面

（1）德州在环渤海地区的区位：山东对接环渤海经济圈的桥头堡

德州位于冀鲁两省交界地带，处于环渤海地区目前最发达的两大经济圈京津冀北经济圈、山东半岛经济圈之间，是联结环渤海地区和长江三角洲的中间枢纽，也是南北交流和集散的重要节点。

随着京沪高速铁路的建设，德州应充分利用高速铁路的辐射带动效应，抢抓京津冀都市圈整体推进的空间效应，强化德州与天津、北京、青岛、济南等地的经济合作与联系，提升德州在区域竞争与合作中的地位与作用，充分发挥德州未来作为山东半岛融入京津冀都市圈的桥头堡作用。

（2）德州在山东省的区位：鲁北的北大门，重要的交通门户 德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港仅两个小时。山东省“一体两翼”的发展新格局，也使得德州在省内的区位获得极大的提升。德州扼守山东北部咽喉地带，是鲁北的首要门户。德州同时也是山东向山西、河北等内陆地区进行腹地竞争的前沿阵地和主要通道。

2、中观层面

（1）德州在济南都市圈的区位：济南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于济南都市圈地域范围内，有国家级高速和铁路相通，与济南间的交通便利，在都市圈中的区位优势较好。随着京沪高铁的建成，德州在济南都市圈中的区位优势必将进一步得到提升。

（2）德州在德州市域的区位：德州市的经济增长极与辐射中心 德州市位于德州市域的东北角，与河北毗邻，腹地均位于市区的东南区域，城市对市域范围内辐射带动效应不明显。未来通过德州交通区位优势的极大提升，将极大的提升德州对周边地区包括河北省周边地区的吸引力，通过引导德州城市空间的东拓与南延，有利于加强德州对市域的辐射带动作用，强化城乡统筹与空间一体化进程。

3、微观层面

（1）高铁新区是德州东拓战略的先导区

德州东拓是德州对接京沪高铁融入京津冀都市圈、实现德陵一体化的空间战略，也是德州实现产业拓展与城市功能提升的先导区，未

来德州将形成老城区、河东新区、高铁新区和陵县构建的大德州空间结构。

（2）高铁新区是德州现代综合交通港口

高铁新区是德州铁路、公路与城市交通陆地港口，将围绕现代交通枢纽，同时结合汽车客运站和城市公交枢纽，形成未来德州及周边地区的客运集散中心，充分强化高铁站区的活力，带动枢纽经济的发展，从而带动德州整体活力的提升。

（3）高铁新区是德州承接产业转移和产业提升基地

德州目前正处于产业发展的加速阶段，产业集聚与产业提升是未来德州很长一段时间的发展主题。目前河东新区的产业空间已经基本告罄，跨越减河实现产业扩张是必然趋势。其次，充分利用高铁的辐射带动效应，强化与环渤海经济圈经济中心城市的战略合作，承接产

业转移的同时，强化自身产业的功能提升与拓展。

（4）高铁新区是德州实现功能完善和功能提升的桥头堡 高铁新区主要发展支撑是京沪高铁和未来的青太客运专线，高速铁路为德州带来的不仅是交通区位上的提升，更是城市发展理念和功能构成上的巨变，结合高速铁路的客流特点，充分发展现代商务办公、现代商贸金融、会展、科技研发、教育培训等功能。

二、城市定位与规划

德州市高铁新区力主将区内打造成为结合高端商务旅游、休闲观光、文化娱乐、新能源产业与制造的新城区，为德州乃至周边2小时经济圈提供最佳的产业合作与生活休闲平台，成为未来德州发展重心！

总体定位——“宜业、宜居、宜学、宜游”的枢纽型现代话综合城市功能区，塑造城市复合体。以高铁站点为契机，以建设设施先进的现代化交通枢纽为先导，最终形成功能完善融合的城市新区。

三、区内经济社会发展状况

1、新能源和生物技术产业类

德州经济开发区正以打造“新能源之都”为目标，以“中国太阳谷”为载体，吸引国内外精英人才汇聚德州创业发展，努力将德州经济开发区建设成为国际知名的新能源产业技术中心、制造中心、信息中心和国内领先的新能源产业技术创新基地、知识创新基地。力争到2012年，新能源产业销售收入实现300亿元，出口创汇3.5亿美元；到2020年实现销售收入1000亿元，出口创汇15亿美元，利税250

亿元。

截至目前，德州经济开发区新能源企业累计达30多个，其中皇明太阳能集团、华业风能设备有限公司、株丕特风力复合材料有限公司、贝莱特空调有限公司等5家企业销售收入均过亿元。

德州经济开发区在生物制造、生物农业和生物能源领域形成了自己的特色，尤其是生物制造产业起步较早，发展迅猛，产业总体水平全国领先。目前，开发区已拥有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技术企业。

2、空调电子产业类

目前，德州经济开发区已经飘扬起中国中央空调城的旗帜，中大。贝莱特、亚太、奇威特、金光集团等企业中央空调产能和市场份额占全国20%以上。三和电子、厚成电子等一批电子行业也在开发区蓬勃发展。

3、先进装备制造类

德州经济开发区已然昂起装备制造业的龙头，景津压滤机集团、台湾美利达自行车集团、德石机械、福田重工、德州方向机、普利森机械等一大批装备制造企业正成为全国乃至全世界的装备制造的佼佼者。

4、现代服务业及轻工业类

德州经济开发区充分发挥交通和区位优势，大力发展现代服务业兴区，使服务业连续多年保持健康迅猛的发展势头。截至2009年，已有波司登五星级酒店、外海瑞廷五星级酒店、德百物流、德正商务

港、汇一物流等几十家现代服务业项目落户。

12年来，德州经济开发区轻工业也得到迅速发展。全国羽绒服行业前三甲波司登、雅鹿、寒思相继落户。全国最大的肉制品加工企业河南双汇、全国乳制品巨头上海光明乳业、北方最大的洁具生产基地乐华陶瓷生产基地相继落户德州经济开发区，为开发区发展构建起新格局。

5、文化旅游产业类

德州经济开发区把文化旅游放到与工业经济同等重要的位置，实现二、三产业齐头并进。打好董子文化牌，投资5亿元的董子园对外开放，董子文化一条街建成投用，董子文化旅游节反响强烈。董子园景区深化工程稳步实施。目前董子园以通过国家3A级景区验收。投资2.1亿元的减河湿地工程基本竣工，生态治理河道4.5公里，长达6公里的减河南延工程开始施工，投资5.1亿元的沙王河、减河、岔河水系联通工程开工建设。中国太阳谷通过国家4A级旅游景区验收，并顺利举办第四届世界太阳城大会。

董子园

董子园是为纪念汉代大儒董仲舒（汉代思想家、哲学家、政治家、教育家）所建，总占地743亩，投资5亿元。其中董子读书台、“三策固本”水上牌坊以及公园内西部董子文化街已全部建设完工，对外开放。

减河生态湿地

减河生态湿地是国家海委批复的首个湿地治理项目。全长40公

里，投资20亿元，目前一期已经建成并对外开放，接待游客达200万人次。

减河生态湿地池塘湿地、组合型湿地、潜流型湿地、景观湿地等。目前，西岸组合型湿地、潜流型湿地、景观湿地建设完工，原生态水车、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景观节点安装到位；60米观光塔成为城市东入口标志性景观。东岸结合农业产业结构调整，1000亩经济果林种植完成。

四、房地产状况

2008年以来，德州的房产开发市场呈现供不应求的局面，房价一路高升。按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资的增长幅度与总投资的增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商业用房的开发投资有较高的回报预期。

第二章

项目概况

一、地理位置

项目位于德州市高铁新区核心区京沪高铁德州站周边4.2平方公里范围内。

二、土地开发强度控制 容积率控制

按照高铁车站的圈层辐射效应，在车站周边实行高强度开发，生态都心采取低密度低强度开发模式。点缀现代地标，形成优美的城市天际线。

将容积率分为0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上几个级别加以控制。

其中高铁站场周边，站前路以东地块和车站北路沿线、车站南路沿线实行高强度开发，东风东路两边各60米-250米之间强度较低，为城市绿轴。高度控制

生态绿心留出大片的公共绿地，在生态绿心周边实施高强度高密度开发，南北向城市功能发展轴上产业综合服务区和城市公共服务区采取高密度高强度开发。并逐渐由内向外呈现内疏外密的城市肌理。

城市中心区的建筑不仅要能构建恢弘的城市意象，同时也要能反映城市土地价值，规划中将建筑空间分为四个等级：

（1）多层控制在24米以下，普通居住建筑和社区类公共服务设施建筑控制在24米以内，主要分布在站前核心区南北两侧的街区内。（2）居住建筑混合街区沿街的商住混合类建筑控制在24米～50米之间，主要分布在规划用地车站北路和车站南路两侧。

（3）购物公园两侧的干道两侧建筑控制在50米～80米之间，构建连续的城市界面，主要以城市商业服务、商务办公、生产型和生活型服务业等为主。

（4）核心节点周边建筑可适当在80米～100米之间，构建城市形象，展现城市实力，主要分布在火车站站前广场周边以及东风路的两侧。（5）生态绿轴当中采取自由布局形式，给人以新奇、体验和抽象的视觉感受，采取低密度开发模式，形成绿茵掩映的步行与景观通廊。

三、SWOT分析

1、S（优势分析）

——交通区位优势

德州是一个依托交通发展起来的“神京门户、九达天衢”，京杭大运河——京沪铁路——京福高速——京沪高铁决定了不同时期城市发展的空间格局和发展趋向。未来的高铁新区将是高速铁路、高速公路、轻轨等综合交通枢纽，通过京沪高铁与上海仅3小时车程，距北京仅2小时车程，距济南仅30分钟车程，通过德滨高速、京福高速等实现与省内外其他城市快速联系。规划中的青太客运铁路将与京沪高铁并线，极大的提升了高铁新区的交通枢纽功能和便利程度。规划中的北外环、东外环使未来的高铁新区与大德州更加紧密的联系起来。

——土地资源优势

德州城市建设用地向东拓展，目前老城区已经基本没有建设空间，开发区经过仅10多年的发展，工业用地拓展非常迅速，已经逐渐趋于饱和，随着京沪高铁的建设，高铁新区将是未来德州城市空间拓展的主要方向，目前该区域主要为农田和村镇建设用地，用地储备非常优越，是德州未来发展的主要基地。——良好的产业基础支撑

德州目前的产业基础相对较好，以皇明为代表已经形成一批大型企业引领产业发展的局面，对于未来延伸产业链，形成完善的产业结构具有良好的基础，基本已经形成新能源、生物、机械等相关产业齐

头并进的局面，对未来高铁新区的产业发展具有良好的发展基础。——生态资源优势

高铁新区范围内沟壑众多，植被葱郁，减河两侧果园植被条件良好，对于未来塑造良好的城市景观非常有利，尤其是水系的利用，结合现状地形和沟壑，构建网络化的水网系统，提升城市生态品质。同时德州的产业对于塑造生态城市也具有良好的基础，新能源和生物产业均与生态城市相关。

2、W（劣势分析）

——经济外向度不高

德州的经济主要来自国内投资，作为东部沿海的内陆地区，德州外向型经济的发展落后于全省平均水平。

3、O（机会分析）

——新能源与生物产业的巨大发展空间

德州的产业主导为新能源与生物产业，均为21世纪国际社会大力发展的朝阳产业，尤其是新能源产业，在德州依托皇明太阳能，做大做强，强化产业链的延伸，加强研发和展示功能，将德州发展成为我国的能源之都。

——高铁催生的高铁经济效应不可估量

京沪高铁是我国第一条行将开通的高速铁路，连接的是我国最大的两大城市北京与上海，高速铁路将催生的高铁经济效应将不可估量，沿线城市均将享受到这种效应带来的发展空间。

——后发优势

德州目前处于山东经济发展相对落后地区，但目前城市经济增长速度超过全省平均水平，尤其是未来高速铁路的开通，更为德州的经济发展注入了新的活力，可以预见在今后很长一段时间，德州的经济发展均将超过全省平均水平，后发优势将更加凸显，这为德州未来发展方向提供了多种可能。——新型城市化

我国的城市化进程日益科学化和理性化，新型城市化政策对于村镇较多的高铁新区提供了未来农村人口转移的途径，鼓励实施农村土地流转制度创新，保障失地农民的就业和安置等问题，为德州新型城市化创造一个新的路径。

4、T（威胁分析）

——周边同级城市产业竞争的压力

德州周边城市产业发展存在激烈的竞争，如何突围成为德州未来城市发展和产业选择重要课题之一。——产业发展中科技含量的提升

未来的产业发展比拼的是产业科技含量和发展潜力，作为太阳能和生物基地，科技对产业发展高度具有决定性的影响。面对国内目前太阳能产业发展相对较多的情况，如何突破形成特色，从而在众多的产业竞争中取得先机，对于德州非常关键。——人才洼地

未来的发展最重要的吸引人才，高铁的开通对于德州吸引人才是一柄双刃剑，既能吸引特大城市人才向德州流动，同时也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品质，提升城市核心竞争力，做到吸引人才，留住人才，对于高铁新区的开发建设是一个需要研究的问题之一。——生态保护

高铁新区是未来在一张白纸上画出的美丽图景，然而在新的城市拓展过程中，如何利用和保护基地范围内现有的生态资源，打造具有独特魅力和特色的城市新区，防止生态破坏和环境恶化。——土地价值提升与功能优化

新一轮的城市拓展应本着提升土地价值，实现高铁站区功能优化，避免在新一轮城市拓展中造成低效开发，做到远近兼顾，既要满足近期发展的需要，同时也能满足未来德州长远发展的诉求，做到脚踏实地，适度超前。

第三章 项目总体定位

德州市高铁新区城市综合体（以下简称“本项目”）将建设成一个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的城市现代建筑综合体。

一、领先概念，创新商业模式

项目的经营将引进多个创新概念，为德州新经济格局作出创新性变革。

1、第五代主题式专门店

2、展贸中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、区域总部经济

5、一站式消费

依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店，以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档住宅区为配套的城市现代建筑综合体。------第五代主题专门店

与第五代城市商业综合体对应的第五代主题专门店，将会在此项目中闪亮登场，突破行业营销方式的瓶颈，进行价值渠道的创新和变革。

它具有以下特征：

1）环境优雅，舒适宽敞，使顾客身心愉悦，有高档品牌的形象价值，具备新型品牌旗舰店的硬件条件。

2）交通便利，四通八达，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜的环境。

3）ERP平台功能强大，具备信息化优势。

4）网络发达，产业链完整，以基地的强大实力作后盾。

5）营销理念先进，统一品牌广告宣传。

6）强势营销团队，注重服务创新。

7）价格优势，通过规模经济降低营运成本，创造明显的价格优势。

8）产品优势，以产业集群优势，形成设计、品种、数量、质量多方

面领先局面。

-------展贸中心：第五代现代商业模式

定义：展贸中心是中国新兴的行业专业平台，是以主题行业营销为主的时尚发布、品牌展示中心，通过品牌旗舰店、形象店的产品陈列、品牌文化展示，使经营商和买家从一个个具体品牌形象的展卖场，把握品牌深层次的内涵，感受产品文化的巨大魅力。

展贸中心的发展源流：

第一代商业模式：工匠、作坊式商业，是最原始的商业形式。

第二代商业模式：推销式商业，以个别店铺为表现形式。

第三代商业模式：传统商铺，典型方式为商业街铺。

第四代商业模式：连锁店中店模式，典型方式为购物中心。

第五代商业模式：以现代科技为手段，以网络、信息平台为支持，集展示、体验、交流、贸易为一体的现代商业综合体，成为城市经济龙头。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一种综合性的现代城市中心区规划模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文缩写）

其意义是，良性发展的现代城市中心区应由一极向多极发展，模式是传统的纯商务办公区向商业—商务—宾馆—休闲—公寓综合区模式演变，这个也就称为 HOPSCA 模式。

Hotel：星级酒店

Office：高档写字楼

Parking：城市景观公园

Shopping：商业街区

Convention：休闲娱乐集会

Apartment：街区公寓组团

------总部经济

定义：是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。这种总部经济模型称为“三赢模型”。

总部经济的五种效应：

1、税收贡献效应

一是企业的税收贡献效应。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。

2、产业乘数效应

制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由

教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。通过制造业总部这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。

3、消费带动效应

总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。

4、劳动就业效应

总部经济的发展本身会充分利用的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位。

5、社会资本效应

一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。

二、新经营模式带动德州商业升级，满足市场增长需要

改变目前德州商业地产发展的相对滞后局面，加强德州在鲁西北、冀东南的商业枢纽地位。此项目作为新型的复合商业项目，将产生巨大的龙头带动作用，促成德州商业业态的现代化升级。

三、以龙头商业推动德州商业秩序走向规范

目前国内消费正从“战国时代”向“品牌时代”转变。本项目的开发顺应这一消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱的德州商业竞争带来新局面，为德州的商业秩序提供一个规范，营造一个国际气氛浓郁的商业文化中心，让消费者在现代的体验气氛中以优惠的价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。

四、招商对象

1.国际或国内知名连锁商业机构

2.全国性或区域性连锁型零售终端商

3.全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会、中华全国工商联、中国工艺美术协会、香港商会、全国工商联旅游业商会、广东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位

4.中国驰名品牌或中华名牌企业

5.旅游服务业和零售知名企业，包括国际、港澳知名品牌 6.休闲娱乐、旅游服务等上、下游不同环节的配套企业

7.其它零售与商业服务提供商

8.企业集团区域总部

第四章

可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营

项目的发展按“开发、招商、经营”三步进行

一、开发——筑巢引凤

项目按豪布斯卡的规划意念进行开发，计划引进世界知名的商业机构，按他们的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引进一至二家国际性或全国性知名大、中型零售商场作为本项目的龙头商贸企业。

2、促成省级以上如全国工商联旅游业商会、山东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位。

3、促使成本项目成为上述协会综合开发规划的示范定点。

4、促成行业协会主办或协办的全国性商业机构至少一个进入本项目，作为二级招商核心项目。

5、引进培训、会员店、休闲娱乐、服务等不同环节的企业，力争把服务产业链做强做大，使本项目成为在鲁西北、冀东南地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心。

三、经营——塑造德州现代都市名片

本项目依托政府的支持，充足的资金与先进技术资源，将引入专业的经营管理机构，以主题商业进行主题整体经营，并进行统一宣传推广，实现项目集贸易、观光、商务、休闲娱乐于一体的现代商业综合体，塑造德州经济的一张亮丽名片。

第五章

市场前景

一、打造国际化商务写字楼，促进德州区域总部经济发展

结合德州区位、交通等诸多优势以及化工、物流等支柱产业，打造集办公、科研、产业于一体的企业总部楼群，扩大德州在鲁西北、冀东南乃至整个华北地区的辐射力和影响力。

1、成为城市新的增长点，推动城市持续发展

通过聚集各类企业总部，形成新的经济增长点，为经济结构调整与发展提供了一条比较成功的模式。

2、带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级

形成较为完整的商务体系，即金融、保险、会计、法律、信息咨询、研发与技术服务等的发展，带动周边餐饮、商业、物流、娱乐等服务业的发展，构成了所附带的一系列的产业体系的升级。

3、提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能

大力汇集与丰富德州科技、信息等资源，突破传统的合作模式，降低成本，实现区域共赢。提升城市的聚集力与辐射力，使得德州高铁新区成为总部聚集的核心。

4、提升德州整体形象和经济竞争力

本项目以雄浑的建筑群体优化德州的城市天际线，展示德州向国际化、开放型现代都市迈进的现代形象，改变德州的城市面貌。

二、发挥集聚效应，实质性拉动德州经济增长

项目的形成，将改变德州目前资源、资金相对分散的局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升德州经济发展面貌，充分拉

动德州经济的迅速发展。

1、形成宏观产业拉动效应

国内国际同类模式的数据显示，开发现代化商业综合体的投入产出比为 1：8，即投入 1 元将带来 8 元的收益，对地方经济的拉动作用明显。本项目这一现代化的商贸平台的开发，将整体优化德州的投资环境，形成德州招商引资的窗口，直接带动投资，为德州的经济增长提供新兴基地，为德州GDP 增长作贡献。

2、形成稳定税源，促进财税增长

通过优化招商、主题经营引进的大批商家、优质企业，可以为德州创造丰富的税源。

3、带动其他行业，促进德州 GDP 总量增长

利用现代经济的中心效应——提供现代化商业、商务公寓、商贸平台，提供政策、交通环境等便利，本项目将为现代企业的发展创造优质软、硬条件，为德州在新一轮“区域经济”全区大布局中占得先机，创造更多的龙头型企业，带动上下游产业勃兴，间接推动德州经济。

4、增加商业繁荣，提高市民生活质量

以现代化的商业综合体，优化德州的商业环境，为市民提供一个购物、休闲、观光、娱乐的好去处。

三、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台

通过对德州现在及未来庞大的商业机会进行现代化的资源整合，随着本项目的建立以及众多国内外商贸企业的进驻，本项目必然会引

发城市商贸发展热潮。

1、本项目成为幅射华北的商贸集约型管理示范项目

本项目将按鲁西北、冀东南地区商业、贸易的发展需要，聘请专业商用物业公司进行经营管理，使项目成为集约经营与管理的典范。

2、形成鲁西北、冀东南地区商贸旅游的创业航母

本项目的规模化和集约化管理平台，将引导国内外商贸旅游业人流、物流、商流、资金流向集聚转移，强力的政策扶持，将极大发挥企业的创新潜力，最终奠定鲁西北、冀东南地区商贸旅游中心基地的地位，并最终辐射华北、华东等地区。

3、成为中国商贸旅游的战略平台

本项目的创新经营模式、现代化资讯服务、体验式营销环境，是对国内商贸旅游业发展的有效示范，以本项目为中心形成的周边经济区动力型商贸旅游产业主题 CBD，将形成强大的产品贸易和消费能力，产生吸 纳新兴财富、引导国内外资本市场投资的聚宝盆效应。

第六章

结论

综上所述，德州市高铁新区核心区城市综合体项目立意高远、理念先进、目标明确、意义深远、选址得当、定位准确、规划合理、预期效益良好。加上项目可获得当地政府的优惠政策扶持；有国内外类似成功经验做借鉴；投资商实力强大，具备投资建设大型项目的优势资源和操控能力，配合信誉卓著的市场背景，规划、推广与管理团队的经验操作丰富，本项目成功的机会极大。本项目在运营方面能够满足所在行业、所在城市的发展要求，具备建立新型主题商业中心的成功可行性。

本项目将通过引进世界 500 强或者全国知名的大型连锁零售企业等主力店，以带动主题商业中心的整体运营，提升德州地区的商业发展。因此本项目占天时、地利、人和，是气势宏伟、把握性大，不可多得的优良项目。

第三篇：研究高铁对于城市空间的影响讲解

研究高铁对于城市空间的影响

高速铁路正在迅速地出现在中国这个幅员广阔人口众多的国家。几年之内，数百个被连接的城市将感受到来自高铁系统的时空压缩效应。高速铁路的发展对区域、城市及站点周边地区的空间发展产生不同影响。本文总结评析在区域、城市和站点周边地区三个空间层面上交通设施与城市的影响研究，提出高速铁路发展对城市空间影响的分

析框架。

1、引言

当前，中国已规划并在逐步建设“四纵四横”的高速铁路系统，高速铁路总长度在2012年将达到13000km。在区域层面，高速铁路将缩短区域内城市之间的时空距离，改变区域城市网络的空间关系，使得经济发展较弱的地区与经济发达地区能够更快地联系在一起，促进区域的整合发展。在城市层面，高速铁路带来人口的流入流出，包括对城市发展发挥重要作用的投资者、就业者、旅游者和居住者，推进城镇化。在站点周边地区层面，高速铁路促进高密度和混合使用的开发，形成城市的新发展节点。国内外交通设施对城市发展影响的研究正是在区域、城市和站点周边地区三个层面展开。本文通过对三个层面相关理论的梳理，明确重要的空间要素和关系，在理论层面建构高速铁路对城市空间影响的分析框架。

2、高速铁路对城市区域发展影响的研究评述

高速铁路线路及站点对城市区域的发展影响研究主要集中在轨道交通与城市互动这一研究领域。根据空间尺度的不同，不同尺度层面的研究所关注的焦点各异：区域层面的研究集中对轨道交通带来区域可达性的提高和区域整合进行分析；城市层面的研究偏重于对轨道交通带来的城镇化动力和新经济增长机会进行分析；站点周边地区层面的研究主要包括圈层式开发的理论和实证研究，以及以新城市主义的TOD(Transit-Oriented Development)理论为基础的开发设计。

2.1、区域层面

可达性与全球城市区域目前，区域层面的研究主要集中在高速铁路的线路和站点对区域可达性的影响上。交通设施通常通过减少货币和时间方面的交通成本来提高区域可达性，轨道交通出行的可达性研究通常按旅行时间将乘客分为三类，即旅行时间为1 小时的短途乘客、旅行时间为2 小时的中途乘客和旅行时间超过3 小时的长途乘客。高速铁路建设带来的基本影响是将城市之间的旅行时间从下一级时间类别提升到上一级时间类别，给沿线居民的出行方式带来重大变革，使大规模人群移动速度迅速提高。在这些研究中，城市是区域网络中的节点，区域可达性是研究的主要内容。例如，通过加权平均旅行时间、经济潜力和日常可达性三个平行指标来测评区域和城市之间

可达性的提升。

随着区域可达性的提高，城市个体发展的基本假设被改变，以城市群的形式参与区域和全球的竞争，形成在各个城市规模层面都可以与世界经济互联的全球城市区域。这类研究关注企业网络和产业链如何从区域中心城市延伸到中小城市，促进中小城市产业结构优化、增加就业机会，进而开拓市场。快速区域交通联系使缺乏大型对外交通设施(深水港、航空港)的城市与拥有这些设施的城市紧密联系，从而与全球经济相连。这类研究主要集中分析城市之间的产业联系，以及企业和投资者对区域内城市的空间要求。

在区域层面的研究中，高速铁路提高了区域整体的可达性，改变了区域内部联系，增进了城市与区域的互动；其对城市空间的影响体现在外部资源的空间需求上，包括企业、投资者和旅游者等，不同时间区段的区域资源需求略有不同，例如，旅行时间为1 小时的短途乘客不需要住宿空间，而旅行时间超过3 小时的长途乘客需要住宿空

间。

高速铁路与区域范围内的对外交通设施的联系同样影响城市空间结构，主要体现在改变城市发展的条件、提升与更大范围市场和产业链的联系等，例如，京沪高速铁路将可能推进京津冀和长三角两大城市群的联系，使其产生空间范围和产业结构的大变化。对长三角城市群而言，京沪高速铁路是以上海为核心的城市群向外进行产业转移的路径和通道；沿线城市以承接产业转移作为产业发展布局的重点。《长江三角洲地区区域规划》和《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的出台，回应了因高速铁路建设带来的区域整合和产业外溢。高速铁路站点所在城市的空间发展需要吸纳区域产业转移。

2.2、城市层面：城镇化与经济发展节点

交通设施和城镇发展的联系和互动是近年来中外城市学界和规划学界讨论的热点问题。大量研究证明，大型交通设施通常是城镇发展的触媒。例如，1975 年～1988年，日本主要市辖区人口数量变化的统计数据表明，有新干线站点的城市人口增长显著高于其他城市。这类研究关注轨道交通如何改变站点周边地区的土地使用、产业类型和房地产价格。高速铁路的旅行需求主要包括商务相关的需求、区域首位城市与周边城镇的通勤需求以及短途的旅游休闲需求。因此，高速铁路主要服务于商贸金融业、休闲娱乐业和旅游业，这些产业的发

展是城镇化的主要推动力。

目前，已有的交通系统对城市空间影响研究多为定性案例研究，如苏州市的站点周边用地开发分析、北京空间扩散和交通的关系，以及高速铁路枢纽对天津城市空间发展的影响研究等。这类研究将轨道交通站点周边地区视为城市新增的经济发展节点，可能形成现状空间结构的重心偏移。高速铁路是否能形成影响城市空间发展的经济增长点与多种因素相关。其中，高速铁路的服务水平是重要的因素之一，如高速铁路的停靠频率。高速铁路的市场旅行需求取决于城市的经济实力，城市实力强则需求大，高速铁路的停靠频率会更高，进而带来更多的资源，因而高速铁路沿线小城市的停靠频率通常较低，使得高速铁路为小城市带来的资源和机会相对偏少。有研究通过对法国TGV 沿线小城市进行分析来说明高速铁路影响的局限性，那些停靠频率低，无法或没有发展多种服务业的城市通常难以从高速铁路的线路和站点设置中获得城市发展的正面推动[3]。因此，对于单个城市而言，城市需争取更多的停靠班次，提升高速铁路的服务水平，整合城市服

务业与站点的功能。

高速铁路站点与现状建成区的关系影响着高速铁路站点地区能否成为城市空间发展中的经济节点，描述这类关系的指标包括与城市中心距离和是否在建成区内。高速铁路与城市交通系统的整合同样重要，高速铁路站点应建成多种交通方式换乘的中心，使城市各部分能 更加快捷地到达站点，增加高速铁路的服务需求，进而提升高速铁路的服务水平，促进城市经济发展。

2.3、站点周边地区层面：圈层式功能布局与开发

在交通设施站点周边地区发展的理论模型中，“3个发展区”结构模型影响较大，该模型包括3个圈层：第一圈层为核心地区，距离车站5分钟～10 分钟的步行距离，集中了高等级、高密度的商务办公功能；第二圈层为影响地区，距离车站10分钟～15 分钟的步行距离，主要发展商务办公及配套功能，建筑密度和高度略低于核心区；第三圈层为外围影响地区，发展的具体功能可能包括居住、研发和产业等。该理论模型与实证研究中站点周边土地开发的实际情况略有差异。

关于交通设施对站点周边地区影响的实证研究主要集中在交通系统对站点周边地区(0.25英里～3 英里，约400m～4800m)范围内的土地使用和房地产价格的影响方面。研究以定量分析为主，用以检验周边地区土地使用和房地产价格因站点设置发生的改变。研究证明，不同要素随距离站点的远近而发生不同程度的改变，例如，在最靠近站点的地方房地产价格下降，随着距离的增加迅速增加，在短距离内达到最高价格，然后再迅速下降，与“3个发展区”构模型略有差异。这些研究提供了多样的实证模型，包括基于多智能体的土地利用模拟模型、价格模型及快感回归模型等。此类研究所涉及的解释性变量主要包括：房屋的面积和质量、到交通设施的距离、到中心城区的距离、公共服务设施、所在社区特点及人口特征等。同时，国外逐步开展研究探索交通设施对周边社区的社会影响，分析其社会生活、人口结构

和种族特征的变化。

站点周边地区的规划设计理论主要是新城市主义的“公交导向开发”(TOD)。TOD 规划模式包括在站点地区进行相对高密度的开发、混合使用和步行友好的公共空间等，为站点地区的用地规划和环境设计提供了原则；因而，高速铁路站点地区的设计需符合公交导向开发的原则。

3、高速铁路对城市空间影响的研究框架

高速铁路具有的以人为主、大区域内快速流通和高架设置的特点，使之与传统铁路和城市轨道交通对城市空间产生的影响有所不同。综合前述理论，在探讨高速铁路发展对城市空间的影响时，可从区域、城市和站点周边地区三个层面进行分析(图1)。每个层面的分析重点不同，分为空间关系和空间需求，并均可进行实证和范式两类

研究。

在区域层面的分析中，城市是区域中的节点。高速铁路设置通过提高区域可达性而改变城市对外部投资者、旅游者和人才的吸引力，因而区域层面的城市空间分析应针对区域1小时内、2小时内，以及3小时以上、1 天以内可获得的资源情况，探讨这些资源的空间需求。高速铁路站点与大区域内其他交通设施(机场、港口等)的联系对城市空间发展具有一定影响，需要分析如何通过空间规划建立多个交通节点的快捷联系，并基于此配置功能和发展具体产业。空间关系分析包括区域企业网络及其产业链条使高速铁路所在城市间形成的联系两个方面。

在城市层面的空间分析中，高速铁路站点引发的城镇化进程是重要的研究内容。空间关系分析包括高速铁路与现状建成区之间的关系(站点与城市中心的距离、站点是否在现状建成区内)、高速铁路与其他交通设施之间的联系(包含高速公路、城际铁路、港口、公交线路等其他交通服务的提供水平)，并应基于距离和交通整合分析，探讨高速铁路站点周边地区功能与城市整体功能和规模之间的关系。空间需求主体包括城市因高速铁路建设可能扩展的现状产业、优化和新增的产业，以及因高速铁路带来的人口等。

在站点周边地区层面的分析中，可分圈层对土地使用、开发强度和房地产价格等要素进行深入探讨。站点周边产业发展是空间需求的主体之一。同时，交通设施设置的社会空间影响分析在美国研究界方兴未艾，主要分析站点周边社区的社会发展情况(包括家庭收入、种族、社区互动等)。基于TOD 发展的高速铁路站点周边地区需要考虑步行的空间需求。

这三个层面的分析框架包含了高速铁路对城市空间发展影响的多个方面，但本文并未致力于建立完整的分析内容，而是根据理论确定重要的分析内容。

4、结语

高速铁路系统的建设将改变区域内城市的可达性，提高城市之间的依存度，形成大、中、小城市群集聚的城市区域。区域内的城市密度将进一步提高，并以网络化的形式通过高速铁路吸引着各种流动的资源。分析高速铁路对城市空间的影响需首先从区域层面判别资源流入流出的趋势。高速铁路站点的设置也会使城市的空间重心向高速铁路站点地区倾斜，从而能够通过高速铁路联系外部区域，吸引外部资源和人才，开拓外部市场。区域、城市和站点周边地区三个空间尺度的分析要素构成了高速铁路对城市空间影响的研究框架。