环境污染的调查与研究报告

第一篇：环境污染的调查与研究报告

环境污染的调查与研究报告 08国专开拓者服务团队

随着人民生活的提高，环境问题越来越引起人民的关注。美好的环境有助于我们生活质量的提高，对我们身体健康也有着很重要的因素，但是当你踏出家门：门前的河成了臭水沟，楼下公交车来往那烦人的报站声，小区内那一堆堆装修后的垃圾，还有那让人喘不过气来的热天气。哎，就在方圆几平方米，噪声污染.水源污染.大气污染.固体垃圾污染真是一应俱全，无所不有啊！我们对于这一系列的问题来进行调查和研究。希望我们的研究能够对环境有一些帮助，也能让更多的人认识到环境的重要性，要保护环境。也希望随着我们的研究发现环保局存在那方面的不足，希望尽我们所能的提出几条建议，改善环境，尽一个公民应尽的责任。

活动时间：2010年7月14日——2010年8月25日 调查地点：河南省部分地区（洛阳、安阳、卫辉）

项目类别: 绿色环保类

这次环境污染的调查主要围绕两个方面，就是空气污染和水污染。具体调查如下：

调查对象：水污染

水是基础性的自然资源和战略性的经济资源，对维系人类生存、保障经济建设和维护社会发展及生态环境平衡具有中心作用和综合作用。然而随着工业化、城市化加快，水资源短缺、污染严重的问题越来越突出。在我国，也面临着水污染尚未得到有效遏制，水环境持续恶化与改善城市人居环境，保证安全供水，提高公共健康水平的要求日益迫切的矛盾。水的问题对我国经济社会可持续发展的限制、对人民健康和社会稳定的潜在威胁越来越明显。

1.河南省卫辉市

时间：2010年7月24 ——8月15日

调查人员：倪娟、刘静、张娟娟、付浩源

我们几个在放假前就分好工，有的负责发调查问卷，有的负责采集照片，虽然整个过程比较复杂，不过也是各有所获。本次调查详细如下：

首先，是关于卫辉渭河的实地调查，在以前，污染情况十分严重。垃圾遍布河道，臭味扑鼻，水面出现了令人作呕的泡沫,不时有气泡升上水面，更有一些动物的尸体漂浮其上。即使是生长作物也是有毒的，根本不能食用。而离河流较远的一些工厂企业为了节省成本，直接占用耕地挖成深坑用作排放污水，这些污水长期囤积下渗造成严重的地下水污染。附近的农田灌溉井出来的水会泛起很大的泡沫，稍浅一点的灌溉井甚至会有难闻的气味逸出。但现在却有了一些改善。我们可以看一下采集的照片

（图一：以前，很多垃圾都到在河里）

图二：卫辉市现在的渭河

和以前的渭河相比，已经强很多了，不过主要还是靠人们的自觉来维持。

调查分析：经过实地调查发现造成水污染的主要原因包括工业污染源，农业污染源和生活污染源三大部分。

河流上游工厂的废水不经处理直接排放，污水经管道排入河中。河流附近大量农田，农民使用的化肥、农药等化学物质流入其中。农药污水中，含有大量的有机

质、植物营养物及病原微生物，加上含有大量氮、磷、钾的生活污水的排放，大量有机物在水中降解放出营养元素，促进水中藻类丛生，植物疯长，水体富营养化，使水体通气不良，溶解氧下降，甚至出现无氧层。以致使水生植物大量死亡，使鱼类大量死亡，水面发黑，水体发臭形成“死河”，进而变成沼泽。当地百姓的环保意识差，经常将生活垃圾倒入河中并在河边堆埋垃圾，而垃圾掩埋的地方渗出的水中含有很高浓度的有机物，因此也为水污染源之一。

工业废水为水域的重要污染源，工业废水中的污染物可能来自原料、副料成品、中间产品、副产品或其他使用于工业制造的物料。具有量大、面广、成分复杂、毒性大、不易净化、难处理等特点。而农业和生活污染主要是因为当地人民环保意识差，认识不到水污染的严重性，而造成的无意识污染。

水污染给当地百姓带来很大的危害。污水下渗造成地下水严重污染，使生活用水困难，给农田的灌溉造成严重影响。河水污染严重滋生大量蚊虫，河水散发刺激性气味，对人们的健康产生不利影响。通过饮水或食物链，污染物进入人体，使人急性或慢性中毒，甚至诱发癌症。被寄生虫、病毒或其它致病菌污染的水，会引起多种传染病和寄生虫病。

我们又结合了网上的材料总结了一下水污染防止措施与建议： 1． 加大工业废水的治理力度

加快工业废水处理厂的建设对于改善水环境状况有着十分重要的作用。目前随着当地人民人口的增加和生活水平的提高，以及我镇皮革业的进一步的发展，我镇的生活废水和工业废水的排放量正在不断地增加，而我镇的污水处理厂却没有相应地增加，这必然会导致水环境质量的继续下降。因此建设更多的污水处理厂是迫在眉睫的事。水污染防治上采取強制事先完成妥善规划的要求本着预防胜于治疗的原理，因此对于新设或扩建的皮革厂等类似污染性工业，采取事先审查与预防措施。

2． 改善河道环境

为了改善河道环境，应尽快开展河水、河岸等全方面的治理工作。首先，对污染源进行处理，杜绝工厂、养猪场把污水、粪渣直接排放到河流中，应集中处理，避免其对环境的不利影响。然后，对河边、河道中已废弃的建筑材料进行清除，并对水道进行整改，进一步将河内的垃圾、淤泥清除，可动员沿岸居民及利用大型机器清除。最后在河边种树，植草皮，建立绿化带，避免水土流失。3． 污染处理方面

鼓励采取提高资源有效利用及副产物回收方式，以减少废污物的排放实行工业减废策略。许多污染行为，本身即为生产过程中各种有价资源的流失损耗，无形中增加了生产成本又造成了严重的污染行为。防治要从工厂內部的厂內改善做起，包括协助辅导工厂改良制造方法，程序及改进生产管理，提高效率以减少污染物排放。

4． 加强公民的环保意识

改善环境不仅要对其进行治理，更重要的是通过各方面的宣传来增强居民的环保意识。由政府农业部门或其他有关部门采取措施，指导农民科学、合理地施用化肥和农药，控制化肥和农药的过量使用，防止造成水污染。居民的环保意识增强了。破坏环境的行为就自然减少了。

5． 实现废水资源化利用

随着经济的发展，工业的废水排放量还要增加，如果只重视末端治理，很难达到改善目前水污染状况目的，所以我们要实现废水资源化利用。

调查体会 总结：通过这次暑假对我镇水污染情况的调查，使我们充分认识到对水资源的保护和污水的治理工作已刻不容缓。经济的发展不能够以牺牲我们赖以生存的水为代价，水资源受破坏，受影响的还是人们自己，我们应当充分了解水资源与人之间的相互关系，充分认识到人们恣意改变水环境的弊端。造成水资源污染的因素还远远不止这些，虽然我的调查研究还不够成熟，但希望能把水污染问题在人们的日常话题中的地位提高，这样才会使人们意识到保护水资源的重要性才会使水污染的问题得到一步步地解决。

并且我了解到我国是世界12个贫水国家之一，严重缺水已威胁着我们的生存。不良的用水习惯和浪费是造成危机的祸根之一。因此，我们要用实际行动节约生活中每一滴水，并且做到，不论在学校还是在家里，尽量让可以重复利用的水留下来再做他用。以节水为光荣，让水资源重复使用。

调查对象：大气污染 河南省洛阳市栾川县

时间：2010年7月24 ——8月5日

调查人员：曲风蕾 王哲 裴新 谢帅

现在科技先进了，随着世界经济一体化格局的逐渐形成,环保问题日渐成为市场准入的“壁垒”,因此大气污染的严重程度越来越受到国家的高度重视.汽车尾气是造成大气污染的移动污染源,它是城市空气污染的主要来源。汽车尾气排放的主要成分是一氧化碳、碳氢化合物、碳氧化物。

现如今社会发展迅速，相比过去，现在人们的生活水平真是提高不少，许多家庭都是又买了房、又买了车;天比一天过得好。可是，一辆又一辆的小汽车却在不知不觉中给地球妈妈排放出了许许多多、数也数不清的的汽车尾气。这些尾气是好是坏呢？对此，我做了详细的调查。我们经过调查发现，汽车对环境污染的危害实在太大，希望你们对这个情况采取措施，如多植树造林，增加绿化带使临平成为一个美丽的城市！大气污染主要是因为汽车、摩托车排放的尾气造成的。所以，我们希望你们多生产绿色环保车辆，如电瓶车，可将电瓶车的速度在提高一点，那会更好！

汽车尾气污染是由汽车排放的废气造成的环境污染。汽车发动与行驶过程中要排放出多种气体，汽车尾气排放由三部分组成：通过排气管排出的内燃机废气、泄漏的气体以及油箱和汽化器等燃料系统的蒸发气体。

7月24日上午9点，我们来到十字街，来数车。站在了上班族最会经过的地点，数车。10分钟后，平均来往汽车为400辆，摩托车80辆左右。9：30分左右，10分钟汽车约过420辆，摩托车180辆左右。

7月28日我做了资料汇总。我们做了如下数据分析：

10分钟约有410辆车经过。一辆出租车一周加一次油，每次约加80公升，每燃烧1公升汽油，会排出250克废气。消耗15公斤的新鲜空气。如果，地球上有100吨空气，8小时内会消失一空；如果，地球上有1亿吨空气，也会在不

到一天时间内消失。可是，全世界的汽车数以万计的上升，所以，我们无法估计什么时候地球上的空气会对城市的污染十分严重,汽车尾气的排放是低位排放,当人们吸入大气中的一氧化碳时将导致头痛等中毒症状,尤其会对儿童的大脑发育造成损害。

问：阿姨，您好！能问您几个问题吗？ 答：可以呀！

问：您生活在这条街上，每天都会走过这里，你对这里的汽车尾气有什么看法？ 答：很烟。我女儿有时放学，我用自行车接她回家，有时她一经过就咳嗽。问：你好！能问你几个问题吗？ 答：好呀！

问：你对现在汽车排出的一氧化碳有什么看法？ 答：临平这儿，街面窄，汽车多，特熏！问：你认为有什么办法解决呢？

答：现在，不是有些国家在实验用别的物体来代替石油吗？咱们国有的地方车就是用天然气什么的。我想，慢慢的可能就会好的。这样，既节省了资源，有不破坏环境。

（图一）

（图二）

注释：由这两个图可以看到车辆的拥挤带来的空气污染。

汽车排放的主要控制措施有机内净化和机外净化两种技术,以及提高燃油品质,采用低污染的代用燃料或无污染的“绿色汽车”。使用汽车尾气净化剂。中国汽车工程学会名誉理事长张兴业说，我国正在强化交通运输节能减排管理，控制高耗油、高污染机动车发展。要实现节能减排目标，汽车及其他交通工具工业应该扩大镁合金这一高强度轻型金属材料的应用。这成为中国镁工业和汽车摩托车工业实现自主创新的重大机遇，同时也是重大挑战。

降低尾气排放，减少大气污染，除了国家政策强制管制之外，更需要我们自己的努力。为了我们自身的健康，为了我们的家园，让我们从“一”做起。

加强对环境保护重要性的宣传，提高人民环保意识，让群众自觉使用公共交通工具，不购买尾气排放量不达标的汽车，坚决不购买、制造含铅、低质汽油。调查感想：看来汽车的尾气真是对环境一点好处都没有，据专家发现，进入21世纪，汽车污染日益成为全球性问题。随着汽车数量越来越多、使用范围越来越广，它对世界环境的负面效应也越来越大，环境污染也就越发严重，到21世纪初，汽车排放的尾气占了大气污染的30～60%。随着机动车的增加，尾气污染有愈演愈烈之势，由局部性转变成连续性和累积性，而各国城市市民则成为汽车尾气污染的直接受害者。我想，为了我们今后能生活在一个无污染的家园里，大家应该少使用汽车，多使用自行车或走路出行；即便是使用汽车也应按照上述的一些防污方法减少污染，为环保做贡献！

解决方法：其实，对于汽车尾气的污染也不是没办法控制的，我在网上也搜集了几个解决方法：

1、控制汽车的数量

在许多大中城市中，汽车的数量实际已经“超载”。政府可以用宏观调控的方法提高汽车的价格，适当减少汽车的购买量，促进小型制造汽车的企业的转产，把汽车的数量控制在生态平衡允许的范围内。同时要使公共汽车、地铁等

公共交通工具迅速发展起来，向市民提倡骑自行车、乘坐公共汽车和地铁；公务员更要以身作则，尽量使用公共交通工具，少乘坐私家车，尽量降低汽车尾气排放量。

2、严格把关，提高汽油质量

到21世纪初，世界大多数城市都已禁止使用含铅汽油。要提高汽车尾气污染物排放标准，严格把关，不能让未达到标准的汽油流入市场。

3、加快采用先进的汽车尾气处理技术，对不符合尾气排放标准的汽车进行淘汰或改造。

4、推广以天然气为燃料的燃气汽车，并对燃气汽车进行改造，解决其存在的发动机动了性能下降、储气瓶占用空间大等问题。

5、变废为宝。

方案A：在气缸内的燃料和空气经过压缩，变成高温高压的气体，燃烧后能量仍很高。如果将这些能量利用起来，转化成发动机的动力，既节省了燃料，又减少了废气排放量。

方案B：汽车尾气中含有氮氧化物和硫氧化物，如果在尾气排放管上加装一个收集和转化装置，将其转化成工业原料硝酸和硫酸，虽然收集量可能不多，但积少成多，这就在减少对大气的污染的同时对资源进行了回收。

总结：这次活动很有意思，因为我已经是第三次参加这种综合实践活动，也算满有经验的。但采访时，总有点心慌慌。数据统计分析是由我与几位同学一起做的，计算时，一定要很仔细，不能有错误。不过，这种活动能培养我们的社交能力，也培养了我们的才干，提高了我们的能力。在采访中，我们第一次也回很

怕被采访者生气、嫌麻烦等。但我们仍迈出了第一步，没想到，被采访者都很热情。

第二篇：上虞环境污染研究报告

上虞环境污染研究报告

随着时代的进步，社会的工业化程度越来越高，特别是一些化工产业。它促进了经济的发展，使中国的综合国力越来越强，但是我们是否也认识到由它带来的负面影响呢？很多人似乎是没有，如今的社会，单纯的追求经济，而忽视了更重要的环境保护。因此我们研究小组对这一现象产生强烈的责任感，并进行理一次调查，就针对这一现象进行研究。

上虞市近年来也是高效率地发展，兴建了大量的工厂，而化工厂居多，这使得上虞的环境一天比一天差。化工业是上虞的两大支柱产业之一。它在给上虞带来丰厚利润的同时，也不同程度地污染了当地的环境，“母亲河”曹娥江水质更是不断恶化。

虽然有关部门也有所改进，但总还是存在着许多的问题，比方说：空气越来越糟糕,水越来越臭，浮漂一天比一天多„„ 曹娥江是上虞市的“母亲河”，横贯上虞的章镇、曹娥、百官、沥海等８个乡镇，长达７０公里。可它现在却存在着一系列的问题等待着我们去解决。说起昔日的曹娥江，我们眼睛一下子充满了活力。那时在曹娥江不仅有黑子鳗、蛏子等优质高档水产品，而且数量惊人。一条船一天的捕捞量可以达１００公斤以上。而到了上个世纪九十年代中期，曹娥江水质明显下降，江里的鱼类也急剧减少，渔民往往是“两天打鱼，三天晒网”。特别是涨潮时，“铁锈水”频频涌到曹娥江上游，曹娥江畔弥漫着阵阵难闻的臭气，江面上横七竖八躺着大小不一的死鱼。

从去年开始，曹娥江水质开始改善。让我们更有信心的是，上虞市正实施生态市战略，大力发展循环经济，这样曹娥江水又能逐步恢复如初。

此月，我们小组进行分工合作，小组各成员分别从不同的地方采集水体样本，有曹娥江水，学校周围的水体，一般的河流水，在组长家里进行实验，用PH试纸和比色卡进行研究，结果发现上虞市大多数的水体都呈现着不同程度的污染，且绝大多数的水体都呈酸性，尤其是虞西地区酸性最为严重，原因是这里兴建着大量的化工厂，每天会向空气中，周围水中排放大量的废气，废水和废渣。所以我们不仅要从自己做起，保护我们赖以生存的自然环境，它是我们生存下去的重要保证。也要大力做好监督工作，这不仅是环境保护局的工作，同时也是我们作为公民应尽的责任，要对那些污染严重，排放量大的企业进行监督，让他们在增加经济效益的同时也不要忽视对环境的保护。总之，现在的各种状况要求我们走一条可持续发展的道路，不能单纯追求经济的发展，而要经济，环境同时发展。

土壤污染是一个世界性环境问题，我国的土壤污染问题也日趋严重。我们小组经过采集不同的样本进行研究，并通过网络技术，查找相关资料，据初步统计，全国至少有1300万hm^2～1600万hm^2耕地受到农药污染。除农业用地外，由于工业生产活动范围的扩大和程度的加剧，许多工矿区、城市用地也不同程度地存在土壤污染。日益严峻的土壤污染形势对国民健康构成了潜在威胁，已成为影响我国可持续发展的重大障碍。由于土壤污染的隐蔽性、滞后性、危害性及土壤污染修复所需的巨大代价，许多发达国家在经历了切肤之痛后纷纷制定了相应的法律法规来保护土壤环境。我国也应尽早建立和健全土壤保护法律体系，使我国的土壤环境质量保护工作早日纳入法制轨道。土壤是反应自然环境的一面镜子，要讨究其地方的环境，对土壤的研究也是必不可少的。因此我们小组也对上虞市的土壤污染进行了一次较为全面的调查，结果发现由于具有生理毒性的物质或过量的植物营养元素进入土壤而导致土壤性质恶化和植物生理功能失调的现象。土壤处于陆地生态系统中的无机界和生物界的中心，不仅在本系统内进行着能量和物质的循环，而且与水域、大气和生物之间也不断进行物质交换,一旦发生污染,三者之间就会有污染物质的相互传递。作物从土壤中吸收和积累的污染物常通过食物链传递而影响人体健康。所以看似不重要的问题也可能引发大的危害，不要忽视任何一个会引发环境污染的因素！

通过本次具体的研究和调查，使我们了解了上虞市各方面的污染问题，通过和其它各

大城市的比较，让我们也能更好的借鉴和学习。我们最好做到以下几点：认识和保护森林，不用珍贵木材制成的家具，不用一次性木筷，节约纸张回收废纸，拒绝过分包装，拒绝一次性用品，双面使用纸张，不向江河湖海中倾倒垃圾，多用肥皂少用洗涤剂，随手关闭水龙头，一水多用，使用布袋，不随意取土„„还有狠多值得我们去做，让我们共同努力，让蓝天白云在上虞，在世界共享！，

第三篇：环境污染,研究报告

环境污染，我们怎么办

调查地点：大同花园

调查时间：2013年2月27日

我对小区环境的调查情况如下：

2、几个大垃圾桶内有废、臭液流出。

3、花草没有及时修剪，显得杂乱无章。

4、个别小朋友到花圃里摘花，随意践踏草地。

5、小区内出入的车辆较多，造成噪音、废气污染。

6、小区入口处，有一个敞盖的下水道。上面还有许多旧马桶，恶臭无比、令人讨厌。

我们周围的环境与我们的生活有着十分密切的关系，就像是鱼和水那样，密不可分，谁也离不开谁。环境问题，直接影响着居民的身心健康。通过调查，我认为造成环境问题的原因主要是：

1、居民的环保意识缺乏。多数人对环境问题并不关注，认为与自己无关，不自觉的乱扔垃圾。

2、小区的管理还不到位。垃圾桶分布不科学，小区出入管理不严格。

我的建议：

1、设一些环保讲座，提高居民的环保意识。

11、小区的道路上有口香糖纸、果皮、纸巾等。

2、小区内多设一些环境保护的宣传标语。

3、垃圾桶换成分类垃圾桶，科学摆放。

4、请专门的人定期修剪花草。

5、尽量减少外来车辆进入本小区。

6、及时修理敞开的下水道。

我的结论：

1、为了美化小区，首先要加强物业管理。

2、加强宣传教育，请小区的每一位居民自觉维护 小区环境，保护好小区的美丽本色。

为了我们能在一个清新、美丽的环境里生存，我们应该从我做起，不乱丢生活垃圾，同时还要阻止别人乱丢垃圾。大家都行动起来吧。保护环境，就是保护我们的生命。

学校：滕州市前进小学

六年级二班张文佳

第四篇：基础教育调查与研究报告

基础教育调查与研究报告

调查时间：2014年9月-2015年1月 调查地点：长沙市望城区东城镇中心小学 调查对象：长沙市望城区东城镇中心小学学生 调查方式：问卷调查法、观察法和访谈法

一、学校简介

东城镇中心小学位于长沙市望城区最北端，与岳阳市湘阴县相邻，是一所创办于1973年的公办小学，学校现有教学班级9个，有近400名学生，现有教职工25人，其中教师有20名，具有小学高级职称的教师占教师总人数的48%，大专以上学历的教师占教师总人数的90%，学校教师大多数都是年纪在35岁以下的青年女教师。学校布局合理，设备完善，每个教室都备有多媒体教学设备，还拥有行政办公室、教师办公室、图书室、会议室、阅览室、音乐室、舞蹈室、美术室、科学仪器室、电脑室、心理健康咨询室、远程教育室、多功能报告厅等多种功能室。

学校坚持以“办人民满意学校”为宗旨，以“文明、勤奋、务实、创新”为校训，确定了“教育高质、管理高效、素质全面、特色显著”的办学目标。学校利用一切可利用资源，力争将学校打造成“花园式”校园，学校还提出“像家一样”的构想，力争使学生在学校学习时就像是在家里一样，让学生在学校体会到温暖，让学生了解到学校其实就是一个大家庭。

二、调查结果

我从2014年9月开始，在东城镇中心小学任教至今，在任教过程中，我主要教授一年级和四年级的体育课程。在教学的这段过程中，我对东城镇中心小学的学生做了深入的调查，主要从学生的家庭情况、学生与学校教师的关系和学生主要存在的问题及主要原因这几个方面进行的调查分析。

1、学生的家庭情况

经过调查结果显示，东城镇中心小学有一半的学生都是留守儿童，父母常年外出打工，由爷爷奶奶代为照顾，因此与父母的接触较少，从小就缺乏父母的关爱，导致很多学生出现了性格内向的现象。

2、学生与学校教师的关系

在东城镇中心小学，学生与教师的关系是非常密切的，尤其是班主任与学生的关系就不仅仅是师生关系，更多的还是第二父母的关系，学生每天的学习、吃饭、候车，都离不开班主任老师的照料。在学校，每天学生吃中饭都是由班主任老师带领学生去食堂就餐，老师组织学生排好队伍，整齐有秩序地慢慢走进食堂就餐，培养学生平时养成守秩序的良好习惯。

3、学生主要存在的问题

（1）部分学生纪律性较差。许多学生由于父母常年外出打工，由爷爷奶奶照顾，但有些学生不受爷爷奶奶管制，养成了不良的习惯。在家里缺乏家庭教育，在学校不受教师管制，造成部分学生纪律性较差。尤以四年级2班的姚威、姚子轩同学为例，上课时经常不顾教师的提醒，下位玩耍，尤其是在非班主任的课堂上，更是变本加厉，没有一点课堂秩序，完全不顾其他同学的感受。

（2）学生的学习成绩普遍较差。一方面，可能是由于父母的外出，导致学生缺乏家庭教育，在家里没有人监督他们学习，从而学生经常出现作业不能按时完成，应付了事的情况，久而久之，学生的学习成绩就会越来越差。另一方面，可能是因为每个班的学生较多，教师不能全面的对每个学生进行深度教育，有些学生可能上课时没有听懂，而教师又没有对其进行单独的教育，在家里也没有人对其进行指导，导致学生对学习渐渐缺乏热情，学习的主动性、自觉性渐渐降低，从而致使学生的学习成绩逐渐下降。就上个学期期末统考的成绩而言，东城镇总共有三所小学，从统考的成绩看，另外两所小学的成绩都要比中心小学的成绩好，中心小学不管是哪一个学科都要落后于其他两所小学。然而，其他两所小学的学生都没有中心小学的学生多，使我印象最深刻的是，长冲小学的二年级，一个班中只有11名学生，学生少，教师就能根据学生的需要进行教学，甚至能对每个学生进行单独的辅导。我想这应该也是为什么我们学校学生学习成绩落后的一个原因了。

（3）学生的行为习惯较差。可能因为还是小学生的缘故，学生的自制能力不强，生活习惯不好，主要表现在：不讲卫生、不换衣服、乱花钱。有些学生行为习惯较差，在学校不遵守学校的规章制度、不尊重老师，总是我行我素，在课堂上不认真听讲，老是坐在自己的位置上与同桌讲话。以六年级的谭鑫宇同学为例，在一次信息课的课堂中，不但不听老师讲课，还与同桌一起在班上大吵大闹，在教师里随意走动，严重干扰了正常的教学秩序，对老师的提醒视若未闻，多次与信息老师发生口角。

（4）学生出现心理偏差。东城镇中心小学的学生大多年龄在6-12岁之间，正是情感、品行、性格形成的关键时期，父母就外出务工，长期与父母分离，使他们生理和心理上的需要得不到满足，缺乏父母的关爱，亲情失落，产生孤独感，心理失衡。还有极个别的学生从小就失去父亲或母亲，一直只有父母双方的一方带领，更是缺乏亲情的关爱。然而这些学生有的情绪消极，表现出性格内向、失落自卑、自私冷漠、脆弱孤僻或焦虑、任性、暴躁，有的则出现逆反心理、怨恨情绪。以四年级2班的危伟同学为例，由于父母不在身边，平时极为缺少来自家庭的关心，在心理上得不到家长认同，在学校里为了引起老师的注意，经常性的做一些出格的动作、或者是引起一些笑料来吸引学生老师的注意，为此得到老师的批评也毫不为意。

4、学生产生问题的主要原因

（1）家庭教育的影响

近年来，随着经济的高速发展，越来越多的农村剩余劳动力外出务工，然而就导致了一大批的未成年儿童被留守在家中，这就使得孩子从小与父母分离，得不到父母的关爱，缺乏家庭教育，因而严重影响的未成年儿童的心理发展。

（2）学校老师的影响

有人认为，学校教育的本质，实际上就是师生之间的一种互相交往的过程，凭借着交往活动，教师完成了“传道、授业、解惑”的任务，同时也使学生的身心得到健康的发展，我个人非常赞同这一观点。然而，在东城镇中心小学，学校的教师没有固定，每个学期都会有旧的老师离去，新的老师过来，每当学生了解到一位老师的性格、教学特点的时候，然而，这个老师又要离开这里，又会有新的老师来到这里，学生又要开始适应、配合新的一位老师，久而久之，学生就会出现逆反心理。

三、调查体会

在东城镇中心小学实习的这一个学期期间，虽然在生活上、办公上都比较幸苦，但同时在这段期间我也收获了许多，我了解到学校每个教师的不易，尤其是校长，很多事都是自己亲力亲为。然而，我也体会到学校还有不足的地方：

1、学校场地、器材缺乏。例如，学校的体育场地，中心小学只有一个200米的环形跑道田径场，有时候三个班一起教学感觉场地太小，许多教学活动不能正常开展。还有学校的体育器材也严重缺乏，只有几个已变形的篮球，断了线的羽毛球拍，几根跳绳，没有排球，没有足球，给教师的教育教学带来了很大的不便。我建议学校可以适当的采购一些足球、排球，以激发学生的学习兴趣。

2、对于学生心理偏差，我建议学校可以聘请一位专业的心理辅导老师，解决学生的心理问题。学校可以建立一条与家长沟通的热线，经常与学生家长进行沟通，要求学生放学回家后与家长积极的进行沟通，向家长汇报今天在校的情况。教师在平时的生活方面，要给予学生帮助，帮助他们树立信心，给予他们鼓励与肯定，让学生从中感到温暖，从而摆脱性格内向、失落自卑、自私冷漠、脆弱孤僻或焦虑等不健康的心理情绪。总之，以上就是我在东城镇中心小学实习半年所调查的有关情况，虽然有些观点也许不尽正确，但毕竟这是我认真调查的结果，我会从中吸取优秀教师的教学经验，结合自己的实际教学水平应用到今后的教育教学中去。我想只要我能够以积极的心态坚持下去，以更加认真的态度谦虚学习，不断完善自己，不断提高自身的素质和执教水平，在不久的将来，我必定会成为一名合格的教师。

第五篇：社会经济调查与研究报告

投资学专业

社会经济调查与研究报告

（2020-2021学年第2学期）

学 院： 经济管理学院

系 别： 财政投资系

专业班级： 投资学2019-1班

学生姓名： 陈沿任

学 号： 201901081101

指导教师： 陈昕

山东科技大学

投资性房地产资产评估及其社会影响研究

摘 要：伴随着社会经济的不断发展，房地产的投资与房地产行业的波动情况，成为了社会关注的焦点。自国家财政部颁布新会计准则以后，在政策影响之下，我国房地产逐渐向投资方向发展，在此基础上，房地产资产的评估就显得额外的重要，做好房地产的资产评估，方便对房地产投资的整体把握和对房地产行业发展情况的把控，也方便对未来房地产投资的趋势有更加系统的预测与分析。与此同时，本文在对投资性房地产的资产评估进行探讨后，更多的关注着房地产的投资对于整个社会在经济发展和产业结构完善等多个方面产生的影响。

关键词：房地产投资；资产评估；经济增长；居民消费；产业结构

1引言1.1调查背景在社会发展过程，行业制度日益规范，促使房地产行业得到快速发展。我国房地产行业已经初步实现投资性这一发展目标，在投资性房产当中，资产评估具有重要应用价值，因此，研究评估方法的实践应用具有现实意义。房地产行业，作为我国很多地区经济收入的重要组成部分，对社会各个领域都有较大的影响，所以，对其造成的影响进行分析研究，是解决社会经济邻域中出现的问题的重要途经。投资性房地产对居民消费，社会消费的影响，和对社会中产业结构，产业规模的，影响是在本文中探讨的重点，通过对投资性房地产在社会多方面产生的影响的研究，我们能够更好的对房地产相关邻域的发展趋势进行分析预测。由于在现今经济发展趋势下房地产的发展的合理性出现一定的问题，房地产的发展畸形在社会中暴露出来，由此，其对社会多领域负面影响的分析探讨迫在眉睫。1.2调查目的通过对投资性房地产的资产评估的研究，调查市场上多个资产评估的案例，从而探寻出对于投资性房地产普遍使用的资产评估方法和技巧，并探索投资性房地产与其他项目的资产评估的不同点，最终通过整体的汇总，得出投资性房地产对房地产行业的多方面的影响，从而为房地产行业的发展提供建议和思路。通过对房地产投资在社会的不同层面，不同角度产生的影响的调查，以及房地产投资对经济的发展影响的探究，从而得到房地产投资对社会的积极与消极作用，以及与市场的发展趋势的吻合情况，最终通过对数据的汇总和研究，为发挥房地产投资的积极作用，提供合理的建议和方法。1.3调查内容 本次调查进行的时间为八月六日-八月十八日，调查地点不定，调查对象为投资性房地产资产评估的报告案例，以及国家或地方的房地产投资对社会影响的数据，调查方式为数据汇总和资料查询。1.4调查过程在对投资性房地产资产评估的调查中，首先通过对网络上以及社会现实中多个资产评估报告案例进行汇总，找出具有代表性的，影响意义较大的报告案例，并对其中使用的方法技巧进行整理，探究其中对投资性房地产全方位的评估方式，最终对其为社会中房地产行业产生的具体影响和存在的问题进行汇总分析。在对房地产投资对社会的多方面影响的调查中，通过对多方面的资料和数据的整理，分析在社会的不同层面中，房地产投资产生的影响的不同，以及对多个时间区间中，数据所呈现的房地产投资的影响的不同的探究和分析，得出房地产投资对社会的国民经济和产业结构的具体影响，并为其中产生的问题和未来的房地产行业的发展提供解决思路和明确建议。2 对投资性房地产的资产评估的调查分析2.1 投资性房地产资产评估的基本现状2.1.1 投资性房地产的基本概念

（1）投资性房地产界定范围：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。它的范围界定包括：已出租的土地使用权；已出租的建筑物（前两点的前提是企业土地使用权或建筑物拥有产权）。持有并准备增值后转让的土地使用权（持有并准备增值后转让的房产不属于投资性房地产）。不包括：自用房地产（固定资产或无形资产）；作为存货的房地产（专指房地产开发企业）。以及特殊情况：持有以备经营出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相关辅助服务；房地产开发企业依法取得的土地使用权；部分自用或出售、部分用于赚取租金或增值；能分开，各自核算：用于赚取租金或增值的确认为投资性房地产，自用的作为固定资产或无形资产；不能分开，都作为固定资产或无形资产核算；母公司以经营租赁向子公司租出的房地产（对于母公司个别报表而言，作为投资性房地产；从合并报表角度，为企业集团自用的固定资产或无形资产）；已出租租期已满暂时空置继续用于出租；（作为投资性房地产核算）；企业出租给本企业职工居住的宿舍。（属于自用的固定资产）

（2）投资性房地产产生条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。3、该投资性房地产为可靠房产商提供。

（3）投资性房地产价值涵义：本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产

2.1.2 投资性房地产资产评估的对象和方法

（1）评估对象：所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产，可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项 为投资性房地产：（1）已出租的土地使用权；（2）增值后持有并准备转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

（2）评估方法：

收益法：即收益乘数法，收益乘数法是直接资本化法转换后的一种特殊形式。使用收入乘数法时，估计的投资性房地产估计值=未来的预期值 * 收入的乘数，收益乘数=投资房地产替代/替代的年收入估计。收益乘数法包括四种：总租金乘数法，潜在总收入乘数法，有效总收入乘数法和净收入乘数法。土地及出租型公寓的估价一般采用毛租金乘数法，方便易行且数值客观，但计算方法较粗糙，只能作为计算收益过程中的一个部分。潜在的总收入乘数法比总租金乘数法更全面，但不考虑空置率和经营费用。有效总收入乘数法考虑空置率高于潜在总收入乘数法。净收入法乘数法和资

本化率是相互对应的，因此资本化率通常通过收入乘数法转换为价值

直接资本化法：在收入方法中，直接资本化法是其中很常见的方法之一，这种方法是把投资性房地产在假定未来的某一段时期内所获得的收益作为一个相对稳定的变动甚微的数值，利用计算年金的方法对之

后永久的收益进行分析。在此基础条件下，根据相关资料及对房地产行情进行预测，对投资性房地产预计未来一年的收益进行预估，投资性房地产的评估价值=未来一年的预估收益值/资本化率。在这个方法中，关键在于预期收益的预估值的选取，其中预估值的评估口径可以是：净收入，净租金，总收入，总租金，潜在总收入等，因此，对评估口径的选择要根据实际情况，真实有效的反映出未来该投资性房地产合理的预期收益估值，不可高估且不可低估，对其价值进行严格谨慎的选择。

市场对比法：利用市场对比法需要提前了解和待估房产具有相似性的同类房产，并且房产存在于市场之上，可通过对此类房产价格因素展开调查，将其作为参照物，并和待估房产展开对比。对比之后，即可找出待估房产、参照房产二者之间的差异性和相似点，以此为基础，完成二次分析，对待估房产展开调整，重新确认基准日价格，完成现实资产的评估操作。使用此评估方法重点在于参照对象房产的选择，应该保证参照物选择的合理性，将其他客观因素考虑其中，确保该方法能够发挥成效。2.2 投资性房地产的报告案例分析2.2.1 对北京xx饭店房地产的资产评估报告分析

图2-1房地产资产评估模板

图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。

图表1是现今房地产资产评估的基本模板和步骤，在对该北京xx饭店房地产进行资产评估时，就是利用该种方式。

表2-1房地产基本数据

图表二是该饭店的具体数据，在对该房地产进行资产评估时，必须要了解和清晰其各方面的数据，这样才能在资产评估中做到准确细致。

图2-2房地产背景分析

图表三体现的是在对房地产进行分析时，要对该房地产的背景情况，以及所在区域的市场情况，进行整体的探究分析，从而而做到资产评估与市场相适应。

表2-2饭店经济数据表

图2-3额外费用

在图表四和图表五中，通过对该饭店的多项费用的汇总，包括平时费用和额外费用，从而使得在进行资产评估时，避免遗漏关键数据。

图2-4收益法评估

图2-5成本法评估

在图表六与图表七中，体现了该报告利用了成本法与收益法对该房地产进行了资产评估，并利用这两种方法，具体的分析了该房地产的各项具体费用。

2.2.2 对某投资性房产的资产评估分析

（1）项目概况

某项目为投资性房产，位于某城市中心购物广场，在2017 年建成，建筑面积16000m2，地上结构2层。当前，该项目大部分房屋已经出租，按照会计准则，在2017年的2月末认定房产公允价值。

（2）分析评估对象

由管理层向中介机构委托，按照会计准则中的各项要求对于该房产展开评估，评估人员和管理层共同签订约定书，并在2018 年对于房产展开勘察，收集房屋产权证以及租赁合同相关信息，对于同商圈的房产租金水平以及出租情况展开全面市场调查。房产第一层和第二层分别为4000m2、6000m2，出租给家电超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上涨幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在装修期间可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日开始。第二层面积剩余2000m2，到达基准日的时候，已经出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上涨8%，签订租期共5年，也是按照季度支付。在装修期间，可免除租期3月，假设租期从2017年的10月1日起算。除此之外，各商户还会缴纳房产管理费用，每月20元/m2，该案例当中所有资金不包括房产管理税前租金。

（3）收集市场信息

由评估师对于该房产的市场租金展开调查，并从公司数据库内获得市场租金信息，调查结果如下：对于大面积租赁信息，已收集三项房产当中部分面积向超市、家电连锁店等进行出租，其中第一处房产在2017年的10月15日签约，租期5年，每月租金100/m2，租赁面积10000m2，第二处房产建成时间为2017年6 月，自此开始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租赁，面积 15000m2，第三处2015年签约，租约8年，租金每年增长约2%，在2017年租金每月96元/m2。针对小面积的租赁信息，以收集的第一层商铺租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二层左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增长率浮动在4~10%之间

（4）选择评估方法

结合投资性房产评估相关规定，若使用公允价值这一计量模式，需要满足下列条件：第一，投资性房产周围存在较为活跃的房产交易市场；第二，可借助交易市场获取同类房产市场价格、租赁价格等信息，只有满足上述要求，才可对于公允价值展开合理预判。由于该地区房屋带租约销售项目较少，但是同类商业房产的租赁市场较为活跃，故此，最终选择收益法对于房产的公允价值进行评估，并在2017年底完成。

（5）确认评估参数

针对大面积租赁单元，结合市场调研信息，第二处房产和委托房产的情况类似，所处招租阶段，但是如果使用低于市场价格的租金进行出租，那么将此房产作为委估房产市场客观的租金案例并不合适，故此选择第一处和第三处房产当做对比案例，将上两处房产租金作为基础，对于区位因素以及租约条款展开分析，结合评估人员现场勘察结果，对于相关信息作出调整，认定客观租金市场价格为每月110元/m2。针对小面积的租赁区域，和大面积单元一致，可结合调查信息，选择可对比的案例，最终确定第一层市场租金为每月250元/m2，第二层租金为每月190元/ m2，针对空置以及收租损失等确认，按照调查结果，同类房产项目的市场均空置率7%，市场整体的空置率在5~12%之间，选择 8%作为均空置率，并将收租损失按照2%计算，最终认定由于空置导致的收租损失率10%。在税费方面，由于税法当中规定，房产的适用税率12%，且营业税5.5%。在成本费用方面，按照评估结果，年租金3%为房产管理费，2%为重置提拔款，5%为市场推广费，折现率10%，产权证适用终止日期为2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）评估过程和结果

结合上述信息展开会计计量与核算，并对相关信息进行披露，对于所有房产展开评估，评估结果为232121000元，评估单价为每平方米14500元，价值类型为公允价值，能够对于房产评估产生约束作用，利用该方法对于投资性房产的价值展开评估，结果更加合理，能够按照评估对象具体情况灵活选择。

2.3投资性房地产资产评估存在的问题

（1）相关法律法规体系不健全

法律、法规体系的不健全是一直以来困扰房地产评估行业的一个比较严重的问题，这与我国房地产行业起步晚，立法难度大等原因是分不开的。目前已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，但这一法律中的相关条例大部分是针对整个房地产行业而制定的，与房地产评估相关的规定却相对较少，造成了我国房地产评估行业中很多环节都缺少完善的法律依据。为此，房地产评估行业在其业内制定了一系列规章制度，旨在规范评估行为，确保行业健康发展。但由于不同地区市场发展有其特殊性，因此行业规范难以适用于全国所有地区的房地产评估市场，从而导致了不同区域形成各自行业规范的现象。不同规范之间难免存在差异甚至冲突，在实际推广的过程中困难重重。即便是各个区域内部，在规定了统一的行业规范后，规定的执行效果也不甚理想。由于行业规定不具备显著的法律效力，导致很多人在评估过程中有“钻空子”的行为，当自身利益与行业规范发生冲突时，不能做到自觉遵守相关规定规范自身行为。

（2）房产评估机构地位有待提高

贷款人本身是买评估报告的人，评估机构必须给其提供服务，但是也不能够不重视银行，若是房产评估不合格，银行也会非常不满意，银行会不信任这个机构，甚至会封杀这个机构，所以，其面临的风险比较大。

(3)评估人员综合素质待提高

当前我国房地产评估人员的综合素质较为参差不齐，造成这种情况的主要原因来自于三方面：首先是在房地产评估人员的培养上面，当前我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、有针对性的培养教育，致使房地产评估行业专业性人才的缺失。其次是在房地产评估人员的行业准入方面，当前我国房地产评估行业还没有形成一套完善的、科学合理的人才准入和考核机制，房地产评估人员进行行业存在一定的随意性，从业人员综合素质参差不齐、良莠不齐，人员的理论知识和实践技能缺失直接导致了房地产评估工作质量水平无法得到保障，最终影响了房地产行业的总体形象。最后是在房地产评估人员的再教育、再培训的力度不足。房地产评估工作因个案的不同而可能需要采用不同的评估方式和计算手段，并且房地产价格也受许多方面的影响，这就要求房地产评估人员在评估过程中要不断优化和提升自身房产评估的理论和技能知识，与时俱进，使得房地产评估工作能跟上时代的节奏。当前房地产评估人员相关的教育和考试一般都为一次性的，继续教育和学习方面几乎完全没有，这一点也直接影响了房地产评估工作的质量

2.4 总结

从以上的调查的结果来看，对投资性房地产的资产评估，绝大多数都遵循项目分析-确认评估对象-收集相关信息-选择评估方法-确认评估参数-进行评估，得出结果。同时，面对在资产评估中产生的问题，法律法规不健全，评估人员专业能力和素质较低，评估机构较少且地位较低，要有具体的解决方案。首先，要建立健全相关法律法规体系，为资产评估的推进提供法律保障；其次，加强对商业房地产评估市场的监管力度，减少资产评估中由于监管不力而产生的问题；同时，要优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统，加强从业人员的培训及再教育，提高从业人员专业素质。总之，在衡量投资性房产价值时，对其展开资产评估属于重要方式之一，能够影响房产出售，与此同时，还会对房地产出租或者经营活动的开展产生影响。对此，需要评估人员对于投资性房产评估过程有全面了解，合理确认评估对象，选择评估方法，注意评估过程要点控制，使评估流程更加规范，提高评估有效性，发挥投资性房产评估价值。对房地产投资对社会多方面影响的调查研究

3.1房地产投资对经济的影响

3.1.1 房地产价格波动的影响

图3-1全国房地产价格波动情况

按照布伦博格和莫迪利亚尼的消费函数生命周期理论可以看出，个人消费既受当期收入影响又受消费者自身持有资产影响，这两者都能够转化成购买力。消费比较理性的人对一生的总收入和持有总财富进行计算，并且按照预期的寿命对每一期消费进行平均，消费者持有财富包括金融财富和房地产等一些固定资产，房地产被视为财富，价格波动自然会对消费者购买力造成一定影响而且还会影响其消费。

首先，利用出租房或者是出售房地产而产生财富效应。房价上涨，房屋的持有者能够利用出租住房或者是出售房地产等增加收入，收入增加能够促使原房屋的持有者消费增加。我国利用此途径产生房产财富的消费者一般都是将房屋视为投资的居民。对房屋持有者来说，居住除了是生活必需品之外，还是自己的固定资产和收入财富，可以通过购买较小住宅或者是搬迁等出售持有房产，这样就能够使财富增加。

其次，把房产视为抵押品进行消费。此影响机制被视为抵押效应。居民消费者能够利用将房产抵押而获得贷款，实现提前消费。对金融发达国家来讲，房产持有者能够利用反向住房贷款抵押等获取消费信贷。消费者把持有住宅向银行抵押，银行按照预计到期的房产价值对贷款额度进行确定，房屋持有者如果搬迁或者是死亡，就能够选择房屋偿还所有贷款，或者是由银行全权处理房屋。我国的住房反向抵押房屋贷款的业务还没有开展，此业务是否在我国具有可行性还有待考究。目前，我国居民利用抵押住房能够获得消费信贷只在汽车和住房等消费上可行，范围十分有限。

3.1.2房地产投资份额和规模呈上升趋势，城市，区域之间存在差异

图3-2我国城市房地产投资占固定投资的比重

图3-3我国城市人均房地产投资规模

如图表九所示，我国城市人均房地产投资规模城市人均固定投资规模的比重呈上升趋势，且在东、中、西不同区域城市以及不同规模城市中存在差异．总体而言，东部城市房地产投资规模Ａ城市固定资产投资的份额最高，西部城市次之，中部城市最小；而从不同规模的城市来看，中等规模城市房地产投资规模城市 固定资产投资的份额平均要高于小规模城市。如图２所示，我国城市人均房地产投资规模逐年增加，并在东、中、西不同Ｋ域城屯以及不同规模城市中存在差异总体而言，东部坡电人均房地产投资规模最高，中部次之，西部最小，中等规模的人均房地产投资规模要低于小规模城市的人均房地产投资规模。

3.1.3房地产投资对经济增长的影响

图3-4房地产投资对经济增长的影响

房地产投资对经济增长的影响，能有效拉动经济增长，有学者认为，房地产投资有利于企业的发展 企业持有房地产可以解决融资困难，增加原始资本四，可以助推企业的投资和进一步发展；也有学者认为，房地产投资过高，将会降低资源配置效率，不利于经济增长，减少社会福利．房地产投资经济活动依托房地产开发投资、房地产生产、房地产居民消费三个领域对经济增长发生作用，房地产投资合理增长将有利于国民经济持续健康发展．房地产投资过低与过高都会影响经济增长：一方面，房地产投资过低不仅影响房地产销售，还会直接影响到钢材、水泥、玻璃等关联产业，从而对经济发展产生向下拉动作用；另一方面，如果在经济发展过程中，房地产行业过度发展将会导致房价上涨过快，产生房地产泡沫、房地产信贷风险以及金融风险等，带来对实体经济的“抽血效应、对居民消费的“挤出效应以及对金融和经济的“风险效应从而影响经济的持续稳定健康发展．房地产投资占比过高，将会抑制金融效率，从而减弱金融发展对经济增长的促进作用且房地产价格过度上涨将增加企业人力成本降低工业企业利润率，进而抑制经济增长，合理的房地产投资占比将有利于金融支持实体经济的发展。

房地产市场为我国城市经济发展做出了巨大贡献，通过房地产市场的发展拉动内需．房地产投资规模逐年扩大，房地产投资规模占固定资产投资规模的比重也逐年提升，房地产市场迅速成为拉动城市内需的重要力量。

3.1.3房地产投资对城镇居民消费的影响

城镇化的大力推进，住房的投资需求和宽松的信贷环境刺 激房地产投资増加，房地产市场的快速发展，房地产投资过热，房地产价格快速上涨，从而提升城市要素资源的使用成本，过高的房价也会降低大量的城市居民收人，减弱消费对经济的基础性作用 ．房地产价格上升主要通过三种机制影响居 民消费，一是由于“房产财富效应”，房产升值使有房者拥有更多财富，导致消费増加；二是由于“房产抵押信贷效应”，房产价值升高而可以获得更多贷款，导致消费増加三是由于“购房支出压力效应”，租房者和潜在购房者支付更多房款，导致消费减少，而对于我们国家而言，由于我国的特殊国情，住房是普通家庭的必需品，老年人遗赠动机较强，中国住房资产不存在“ 财富效应”租房者或潜在购房者在消费群体比重较大，“ 购房支出压力效应”起到主导作用，从而抑制居民消费。

图3-5房价与城镇居民收入波动情况

3.1.4房地产投资对居民消费会产生抑制作用

房地产除可能被用来投资之外，对大部分居民来说主要是发挥消费作用，有房消费者能够选择对住房条件进行改善或者是继续使用该住房，无房消费者能够选择租房或者是购买较小房地产，住房消费只是消费一个层面。消费者需要在其他消费和住房消费间进行明智选择。按照微观经济学的消费者决策理论，消费品的价格出现上涨一般会产生两方面效应：第一，收入效应，价格上涨会促使需要购买消费品消费者降低实际收入；第二，替代效应，当一种消费品与另一种消费品进行对比时，价格有所上涨或者大幅度上涨都会促使消费者选择消费另一种商品。收入价格和效应是反方向还是同方向变动以及是替代效应还是收入效应与商品性质息息相关。住房之外其他商品整体上来说体现正常商品特点，所以对于可能针对房屋产生消费的居民来讲，因为收入效应，当房地产的价格上涨时可能会造成居民其他消费缩减。另外房价上涨也会促使其他商品比较便宜，所以替代效应对消费者购房需求造成抑制作用，对居民消费产生影响

3.2 房地产投资的消极影响

3.2.1房地产投资的缺点

1.对大部分置业人士而言，置业相当于被物业绑住，没有余钱投资。

2.如果房价下跌，业主可能变成负资产。

3.买房弹性不及租房，跳槽时难以搬至离公司较近的房子，难以减少上班路途劳累及交通费。

4.买房套现较难，如果急于卖房，更难以卖个好价钱。

5.买房首付期及按揭负担不轻，每月按揭支出大多比租房的房租贵，买新房物业管理费又贵，买二手房维修费不便宜。

6.买房出租有可能遇到“租”，最终可能损失惨重，得不偿失。

3.2.2房地产投资对技术创新有阻碍作用

第一，政府与房企“利益合谋”不利于创新。在财政分权约束下，地方政府倾向于扩大预算外收入用于固定资产投资以实现经济增长。地方政府与房地产企业之间通过利益合谋方式促进房地产行业的繁荣，进而获取大量的土地财政收入，是房地产业投资扩张的重要原因

图3-6 房地产投资依赖对技术创新的影响机理

第二，挤压创新型中小企业融资。金融资本具有天然的逐利性，房地产行业公司的规模相对较大、盈利能力强，激励商业银行体系偏向于将有 限的贷款资金优先提供给房地产部门，同时，社会资本也会涌入房地产行业。相反，中小企业融资难、融资贵问题突出，而房地产投资的快速膨胀通过利率效应，对其他部门的投资特别是长期投资形成显著的挤占效应，尤其导致了中小企业缩减研发投入资金，进而影响到中小企业的技术创新水平。

图3-7房地产投资对技术创新的影响曲线示意图

3.2.3房地产投资产生的风险

图3-8房地产投资风险类型图

（1）产生原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

（2）风险种类

1：市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

2：购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

3：流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

4：利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

5：经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。

6：财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

7：社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治**出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。

8：自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

3.3 总结

从以上调查结果来看，房地产投资对社会的影响并不是单一的，直接的，而是多层次的，间接的。房地产投资在推动社会经济发展，促进消费增加，实现地区GDP的提高方面，的确发挥了十分积极的作用，但同时，房地产投资的不断增加，和社会对房地产行业的过热反应势必会对其他第三产业造成不利的影响，阻碍社会在科技创新和教育投入方面的发展，从而使得社会的产业结构的调整和国家经济的进一步发展有着较大的困难。因此，再往后房地产投资行业的发展中，要做到扬长避短，时刻要做好对房地产过热产生危害社会的防范，控制好社会中房地产行业的风险，尽量减少对社会发展的阻碍。同时，要使房地产适应社会潮流，符合社会经济发展的趋势，推动国民经济的不断发展和社会产业结构的调整。结束语

本文通过对投资性房地产的资产评估和对房地产投资的社会多方面影响的研究，关注了在房地产行业中，与广大人民群众息息相关的问题，并从多个角度入手，全方位的对问题进行了分析和探索。

资产评估在投资性房地产经营与出售过程中起着至关重要的作用，其作用可为投资性房地产提供客观公正的价值计量基础，所以对投资性房地产的资产评估进行系统的探究有着重要的意义。房地产作为中国经济命脉的重要组成部分，可以使房地产业在房地产价值的正确合理评价中 更快更好地发展。尽量减少房地产泡沫的产生，力求建设一个更加健康迅稳发展的房地产市场。

通过对房地产投资对社会多方面影响的分析,我们知道房地产投资对我国国民经济增长以及社会产业结构的进一步完善有显著的促进作用,但与国民经济发展不协调，与社会发展潮流背道而驰的房地产投资也会对国民经济增长产生严重阻碍作用。由此，本文为发挥房地产投资的优势作用，促进社会的进一步发展，提出三点建议：（1）制定区域性长、短期政策,合理引导房地产投资;(2)开拓多元化的融资渠道,优化房地产投资结构;(3)建立健全房地产预警体系,防止投资过热或不足。

参考文献：

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