第一篇：协议出让土地定下“大限” 求地吐地地市很活跃
协议出让土地定下“大限” 求地吐地地市很活跃 协议出让有了最后期限开发贷款一天比一天难北京“圈地”开发商开始往外“吐地”
据有关部门的资料显示：大约1亿多平方米的土地在4号文件出台的改革前夜，被北京一些有特殊背景的大地产商圈走了。“实际数字可能比这还要大。”一位地产商这样说。而近期随着国土资源部“有关8月31日协议出让土地最后期限”的出台，北京楼市又呈现出了这样的景象：一方面，大批手拿土地的所谓的开发商在四处奔走，或卖项目或卖公司寻找合作者，业内人士称此种现象为“吐地”。
■协议出让土地定下“大限”
与一年半以前北京市政府颁发的另一项与土地有关的政策———33号文件中允许以上5类用地仍然可以通过协议“私下”出让不同的是，2004年2月4日，由北京市国土房管局、市发改委、市规划委、市建委、市监察局联合制定的4号文件规定：今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等5类经营性用地，在办理国有土地使用权出让时，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。
3月31日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。据了解，此次监察要求各地要严格按照国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。
业内人士是这样评价4号令和有关8月31日“大限”的：如果说4号令是北京土地交易走向“阳光”，那么，国土资源部有关8月31日“大限”的规定无疑是助推器。而“助推器”的出台引发了北京楼市一个新现象———一些在过去“圈地”的所谓的开发商纷纷往外“吐地”———
■京城开发商出现“吐地”现象
某进京房产公司近期共与6家北京的同行进行了接触，这6家公司此前都在“吐地改革前夕”通过各种关系拿到了不少土地，但今年开春以来，土地政策的变化加上其他的原因，使他们不停地寻找楼盘合作开发者。据了解，目前北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的“楼盘”正在市场上到处“飞”，持有这1200多个楼盘的所谓的京城开发商都开始着急地寻找“下家”，以在8月31日前将手中的“协议出让”地块如期开发。
那么，目前这些往外“吐地”的开发商都是哪些开发商？毫无疑问，这些往外吐地的开发商多是土地改革前夕圈走了北京很多“黄金地块”的人。
对那些渴望公开公平交易的北京房产商来说，2002年5月出台的11号令（《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》）曾是一道福祉，这份文件规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。然而，2002年6月底颁布的33号令，出人意料地又对5类土地网开一面。这个信号还使那些敏感的房地产商意识到，靠政策空隙发财的时间不多了，因此，2002年到2003年间，北京市出现了一轮协议出让土地的热潮。据有关部门的统计资料显示，从33号令出台（2002年7月）到2002年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而之前十年时间（1992年~2002年），北京土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有[!--empirenews.page--]
9811.4万平方米和1.4亿平方米。据北京市委研究室的研究人员分析，这1亿多平方米土地可能分布在“地虫”（炒地皮的公司）和一些大的房地产企业手里。无论是“地虫”还是那些大的房地产企业，对他们而言，和政府有关部门比较硬的“关系”是他们的优势，而资金实力有可能不是他们的强项。8月31日大限的规定，无疑给了这些公司很大的压力，寻找合作者，往外吐地是必然的事。
■银行贷款越来越难也是引发“吐地现象”的重要因素
除了越来越明朗和越来越严的土地政策外，越来越难的银行贷款也是众多“圈地者”不得不往外“吐地”的一个重要原因。很多在不停地寻找楼盘合作开发者的“地主”在谈判中无不表露出“忍痛割爱”的情绪：现在银行贷款太紧了，缺钱，没有办法啊！
去年以来，各银行在放贷方面的种种举措，其效应在今年逐渐显现出来，这让有地没钱的开发商大感难受。效应之一起因于银行对房地产贷款和个人住房贷款的阵营收缩。据北京一家国有房产公司透露，他们在北京和外地共有5个以上的项目在开发，过去靠的都是银行的钱，而现在贷款银行规定严了，必须结构达到一定程度才能发放按揭贷款，公司的资金链一下子断了，他们不得不寻找合作伙伴。
一家不愿意透露姓名的房地产公司老总说：现在拿了地找合作开发的现象只不过是初露端倪，下半年还会更多呢，就等着到那时好好吃几块地吧。
■吐地现象对北京楼市有何影响
就像很多业内人士分析的，过去，协议出让土地的方式也将市面上的房产商分为两类：一类是有行政资源却没有资本实力的“大地主”；一类是有开发实力却取地无门的“资本家”。从这点看，对众多房地产企业来说，8月31日前历史遗留问题要处理完毕的政策都是别有滋味。而这或多或少都将对北京楼市未来的格局产生一定的影响。
首先，很多有开发实力的公司将会通过各种项目转让或公司股权置换的合作方式拿到土地。对那些手中有历史遗留项目用地而又手中无钱的企业来言，“粮票”就将过期，如何在过期前将“粮票”变现成为当务之急；对手中有钱无地的企业，该政策意味着拿地的机会到了。不止一家在过去“有开发实力却拿地无门”的开发商接受记者采访时表示，现在看来，在近期内，北京市的土地市场将会异常活跃。过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利，现在主管部门要求在8月31日前，历史遗留问题要处理完毕，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为“过期粮票”。这些企业为了保住自己的收益，近期肯定会急着将手中的土地出手。
其次，外地进京开发商会加快进京步伐。浙江绿城集团有关负责人介绍，该集团千年就开始拓展北京市场，但有关“关系”少，一直进展不是很顺利；而今年，因为很多北京的房地产公司或土地方都在往外“吐地”，该集团从2月至今，已经通过公司股权置换或项目转让的方式在北京城北、城东和城南拿到了比较好的地块，目前除了房山百合公寓外，还有4个项目已经进入前期运作中，预计年底前能推出。[!--empirenews.page--]
第三，“吐地”现象带来的北京有可能发生的近期集中出现土地交易会不会对北京的房价和土地价格造成影响？对此，有关人士明确表示不会，其一，北京市的房地产市场太大了，尽管近期会出现集中性的土地转让，但这些交易只会对局部市场造成影响，对北京房市、土地市场的整体趋势不会造成大的改变；其二，“吐地”现象带来的北京有可能发生的近期集中出现土地交易不同于过去的“圈地运动”，由于市场环境的变化，无论是卖地方还是买地方，都会比较理性，不会出现土地价格脱离土地价值的现象，因此，对房价影响不大。
第二篇：协议出让供地程序
1、申报审批程序：
①项目建设单位向市国土资源局提出用地申请，并附具项目用地材料；
②土地利用科进行初审，材料不全的，退回材料并要求一次性补全；材料齐全的，经主管领导同意后组织出让准备工作；
③土地利用科委托有资质的土地评估机构对项目用地进行地价评估；
④土地利用科根据土地评估结果拟定土地出让方案，经主管领导同意后提交会审会审定；
⑤会审会研究提出批准意见，土地利用科起草土地审批件并由局长签发；
⑥根据土地审批件，由项目用地单位与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳土地出让金；
⑦用地单位缴清土地出让金后，由土地利用科组织市土地收购储备中心向用地单位移交土地；
⑧用地单位按规定时限申请土地登记，领取《国有土地使用证》。
2、建设用地单位申请用地材料：
①项目用地申请报告；
②项目立项批准文件；
③市城建部门的规划定点文件或选址意见书；
④项目可行性研究报告及批准文件；
⑤具有土地勘测资质的机构出具的项目用地勘测定界报告；
⑥项目用地平面布局图；
⑦单位代码证明；
⑧法人身份证明。
第三篇：供地环节协议出让程序
供地环节协议出让程序
本程序依据国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》制定
供地环节协议出让所需提供材料
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1、申请协议出让单位书面申请。□
2、土地权属来源证明材料
⑴存量土地原用地单位土地使用权证（或经市国土资源局地籍科认定的国有土地证明材料）。
⑵涉及收回原划拨土地使用权的，需提供经市政府批准的收回原土地使用权审批表
⑶新增建设用地征地批复、征地公告。2007年7月1日以后征收或补偿的，需提供养老保险缴纳证明。
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3、发改委立项批复（军事用地、特殊用地等上级主管部门批复）、相关文件及会议纪要。
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4、规划条件（规划选址意见书）、规划红线图。□
5、建设用地规划许可证（已办理的需提供）。□
6、土地勘测图（存量土地需经地籍科审查面积和权属）。□
7、法人单位有效身份证明文件（机关、事业单位提供组织机构代码证复印件、企业需另提供营业执照副本复印件）、法人代表身份证复印件，□
8、经备案的土地评估报告。
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9、涉及地上建筑物补偿的，需提供补偿协议。
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10、企业改制办理协议出让的，需另提供企业改制批准文件，经批准的企业改制方案、土地资产处置方案。□
11、需提供的其他材料
注：以上材料均为一式两份，复印件需注明“本复印件系原件复印”并注明日期，加盖公章。
第四篇：划拨、协议出让及工业用地供地注意事项及流程
划拨、协议出让及工业用地供地
注意事项及流程
所有供地最重要的前提：土地权属来源清楚、合法，且权属无争议。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆迁安置补偿；原国有土地要求完成收储，且相关权属已完成注销登记。
一、现将三种供地方式的注意事项作以下提示：
（一）划拨供地
1、用地符合划拨目录；
2、拟划拨项目需先由发改部门完成立项；
3、项目用地，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管；
4、公益设施项目用地主体原则上为政府或政府相关部门（含国有平台公司）。
（二）协议出让
1、划拨补办出让：独立宗地需符合现行城市规划（法院裁定除外），以双评估补差方式补交土地出让金。分摊宗地不受城规影响，按现行基准地价的20%补交土地出让金。
2、土地改变用途：以符合城市规划为前提，企业自主提出申请，以双评估补差方式补缴土地出让收入。工业用地需按文件规定，由市工业主管部门备案。
3、整合：由规划部门确定不能独立开发的地块（含地下空间），面积不超过3000—5000平方米；原则上不得“以小整大”，不得多次整合；地价款以评估价款作为定价依据补缴。
4、改变设计条件：招拍挂土地原则上不能改变设计条件。其他方式取得的土地以规划部门重新出具的设计条件为准，按双评估差方式补缴土地出让收入。（工业用地不收取增容费）。
（三）工业用地（含物流仓储用地）
1、由各园区负责工业用地项目的管理。
2、工业用地的地价原则上不应低于基准地价的70%，且不得低于我区工业用地的最低保护价格16万元/亩。
3、工业用地需提交经信准入证明和环评备案证明。
二、供地流程
1、核实土地权属：取得规划局盖章的红拨后完成地籍调查；
2、抽签评估地价；
3、前期资料准备（详见清单），特别注意的是必须完成宗地的拆迁安置补偿工作；
4、供地会审：资料组件齐备交我局后，负责组织完成供地方案会审。
5、上报土委会议定。
6、土委会审议通过后，报区政府下发正式的供地批文，国土局完善供地手续。即工业用地报公共资源交易中心挂牌；划拨用地签订划拨决定书；协议出让用地签订土地出让合同。
第五篇：协议出让中土地出让金核定办法详细解答
协议出让中土地出让金核定办法详细解答
自8月1日起开始正式实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对协议出让的范围作了界定，将原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，出让土地使用权人申请续期等经依法审查批准的情形可纳入协议出让的范围。本文将其中几种出让情形及其出让金的计算方法作简要归纳介绍，谨供大家参考。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。
原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让应缴纳的出让金额计算方法： 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按以下情形处理：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；
（2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。
不改变用途等土地使用条件的情况下，应缴纳的土地使用权出让金额应按以下公式计算：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
对于改变用途等土地使用条件的情形，应该用另一种公式计算：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
划拨土地使用权转让中的协议出让，应缴纳的出让金额计算方法，划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格
转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格
出让土地改变用途等土地使用条件时协议出让有关问题的处理 ：
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按以下公式确定：
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
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