公租房运营模式研究

第一篇：公租房运营模式研究

公租房运营模式研究

上述六种人群，基本囊括了公租房保障的辐射范围，笔者指出，“住有所居”是从社会上全体成员来讲的，那种需要住房却得不到住房的人，都属于社会重点关注的对象，都应该为他们提供相应的住房。此外，在试运行公租房保障制度的开始阶段，要将那些潜在的所需人群都充分考虑进来，使用发展眼光来正确对待公租房在未来的发展情况。虽然现在让每一个人都能轻易获得住房还没有实现，但是，现存很难处理的问题，并不是说就不必处理了，当主要矛盾得到缓解的时候，次要矛盾肯定会明显显现出来，所以，必须奠定今后处理次要矛盾的基础。

从上面所讲的几种住房所需者之中，可以明显看出，需求住房的程度以及方式是不一样的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在处理相关矛盾的时候，要明确先后顺序。基于此，我们可以做后续的深入分析，以此来明确公租房保障的前后顺序。如图6-1所示：

第一批保障对象：本市低收入者，应该选成首批公租房的获益人，不论是国家，还是城市，都是保障制度最基本的任务，这也是公租房的发展起源之处。

第二批保障对象：进城务工者、新就业大学生以及其他新就业人员，这群人有很多相同的特征，经济基础都比较弱小，都为居住城市做了或多或少的奉献，所以公租房在发展期间内，应该将这部分稻城是保障的对象，并且在确保第一种人群住房所需的之后，应该及时处理。

第三批保障对象：建设城市的工作人员和另外一些有长时间居住所需的人员。分析这些人的特征可知，从为他们提供的主要保障方面来看，重点是扩充房源，经济上的补偿应该不是重点。这是公租房保障制度中形式最高级以及阶段最高层次的，也就是能够保障所有人员都有住的地方，而且还能够安定下来，方便快捷。

在分配公租房的时候，要分清主次，此外，在公租房租金的缴纳基准方面，也要分成很多个级别。首先，经济情况不是很好，住不起房子的这类人群，主要采取社保方式来提供相应的补助，大大减少他们居住所需的本钱，实现住有所居的目标。其次，缺房或者因为另外一些经济原因导致居住困难的这类人群，主要采取扩充房源的方式，或者是有效管理已有房源这种方式来满足他们的住房所需，不提供租金上的补贴，有时候还应该收取部分公租房占用费，以此来填补为基础保障对象提供公租房的补助而支付的一些费用，从而减轻国家的负担[63]。

二、公租房管理机构

成立特定的公租房管理组织，将新加坡的那种管理组织引进我国，并用到我国的政府管理中，成立专业性比较强的常见公租房管理组织，即公租房管理局[64]，这个组织的主要职责有下面这些：

1、登记并归档全部房源，比如房子的型号、面积大小、位置等，还要对他们进行顺序编号；

2、分类和归档住房客户的所有信息，比如名字、性别、家庭人口、经济情况、租住时间等；

3、维修、翻新公租房以及收取房租。

三、政府职能

政府职能与参与度应该根据公租房发展阶段来进行相应的协调，所以，本文将从几个阶段来展开阐述。

从第二章阐述的国外公租房营运方式来看，基本上所有的发达国家在刚开始营运公租房的时候，都毫不犹豫地选择了政府的干预方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、维修保护以及补贴等方面都有政府直接参加。这种在公租房构建最初的时候体现出来的职能就是政府的职能所在。唯有政府的主导、调节控制以及指引，才可以在以前的住房供应方式中找出新的模式，成功推广公租房。调节控制能力较弱的西方发达国家都是这样运行的，而在我国的调节控制能力极强的情形下，政府的主导作用是必不可少的。不过，发达国家政府的参与情况是大不一样的，我国应该怎么进行，都必须充分考虑我国的基本国情。

（一）初期

1、我国在最开始建设公租房的时候，缺口非常大，继续填补，所以，还是完全照搬新加坡那样的建设模式，资金全部由政府来供应，这样财政方面会面临很大的压力。所以，我国应该采取政府自行建设、企业筹措建设、开发商筹措建设，把当前已有的房源进行统计、归纳整理以及充分使用的方式，调集所有相关力量来一起建设公租房，扩展房源，用最少的时间来处理现在面临的住房困境。

2、我国的市场规模比较大，市场的情况更是非常的复杂，所以，在最开始运营公租房的时候，应该由政府来进行管理，统一管理全部已经登记在册的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能够被承认的管理方式和惯例，奠定今后政府退出管理的基础。

（二）发展期

政府在形成公租房市场最开始的时候，做好各个方面的计划并实施干预，这样就能够形成功能齐全的公租房运营系统，然后就顺利进入其发展时期。这个发展期时间比较长，政府还能够在这期间把一些模式已定的业务交给某些企业来进行经营销售，比如公租房的维护、管理等可以交给某个物业公司，由它来进行管理；由开发商自己来独立完成公租房的补充和重新构建，获取的利益也归开发商，不过其具体的管理和调配还是由公租房管理局进行。在这期间，政府就只是需要重点关注其营运过程中所涉及的重要环节，比如发放补贴等。另外，还要构建健全的法律来保障公租房正常运营，保证政府在退出其营运之后，通过初期对公租房市场在形成过程中的全面规划与干预，一套完整的公租房运营体系就基本形成了，接下来便进入了公租房的发展期。公租房的发展期是一个相对比较漫长的时期，期间政府可以将一些已形成既定模式的业务交由社会中的企业来经营，比如公租房的营运系统不受影响，还能够继续往下发展。

（三）政府职能回归期

构建完善的公租房营运系统以后，政府的作用也就完成了。在这种情形下，政府是不是就可以正式退出该系统了吗？我国法制还不是很完善，这样的国家，政府不再参与，还是有很多问题会出现。所以，对于某些常见事务，公租房管理局可以交给专门的商业组织来营运，政府就充当一个监督管理机构，监督和审查这些商业组织。因此，政府职能回归期指的就是其某些机构职能的回归，从全面参与的职能回归到监管职能。

四、个人、家庭经济情况评级

针对国内个人以及家庭等收入方面，选择比较权威的统计机构来深入调查，并对其进行评估，划分等级。选择家庭为单位，计算家庭中所有成员的人均收入情况、负担情况等，以此作为辅助指标。对于某个人进行评定级别之后，其个人信息中就包含了这个评级信息，会直接输入其身份证和社保等系统中，在全国范围内都能够共同享用。这个信息能够成为个人租住公租房的折扣基准。

因为每一个家庭或者个人的实际竞技情况都是不一样的，经常发生改变，所以已经评定过的家庭或个人，多年后要重新进行审核，重新评定等级。为了弱化审核流程，减少一些不必要的工作量，可以根据对象的实际情况来定。针对工作比较稳定，经济来源相对可靠的人群，重新审核的时间可以选择久一点；针对自由工作者、经济收入不稳定等，重新审核的时间可以选择短一点。此外，可以在进行人口普查的时候，将经济情况审核项目加入其中，以达到简化审核流程的目的。缴纳公租房租金的凭据可以依据个人和家庭的实际经济情况评级来确定，这个评级还和租客的利益有密切关系，正确评级能够确保公租房营运比较公平公正，这也是本文研究的关键之处。

五、租金

公租房能不能正常经营下去，和租金以及缴纳形式有莫大关联，同时还和租客自身利益有很大关联，用以确定租金，是最关键的一个环节。

（一）租金标准

本文提倡的租金标准是差异化基准，以此作为基准，根据居住人群的具体经济实力来设定相应的租金。由于国内各个区域的发展不平衡，物价也不一样，所以，制定租金标准的时候要充分结合当地的实际情况。公租房的租金标准可以划分成两个部分，首先是成本租金，也就是依据构建公租房用去的具体成本，在固定年份内均摊下去，以此来明确租金。其次是运营、管理成本，也就是确保公租房可以长期经营下去所需要给出的成本。累加这两部分成本，并将资金成本和合适的利润考虑进来米酒形成了公租房的基准租金标准。最后再考虑当地的实际情况来相应的调整租金。

基准租金标准=成本租金+运营、管理修缮成本+资金成本±调整值

（二）租金缴纳方式

在房客租赁房子的时候，折扣标准是依据其实际经济状况评级的，并给予基准租金标准，给予一定的折扣价，租客的等级越高，享受的折扣也就越大。

社会上全部成员都能够居住公租房，因为每一个人的经济情况不一样，所以居住的次序和支付的成本是不一样的。此种方法，非常适合像中国这种人口流动量大的国家，并且使用折扣这种方式，能够处理国内各个区域发展不平衡所引起的一些补贴差异问题。不管是什么样的人，是从什么地方来的，也不管他要去什么地方，只要来到某个城市，先去公租房管理局登记相关信息，并进行注册，由公租房管理局为其寻找合适的房源，然后依据租客的实际经济情况评估等级，上缴自己应该缴纳的租金即可。也准许收入比较高的人住进公租房之中，但其必须缴纳更高的租金（最高可与市场租金水平持平），其与公租房租金的差值可以用到政府补贴低收入者之中，缓解国家的压力。不过一旦出现房源紧张的情况下，收入较低的人应该有优先租赁权。如图6-2所示：

六、补贴方式

公租房的补贴方式可以选择“英国+新加坡”方式。因为国内的公租房房源形式有很多样式，所以建议选择这种补贴方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的资金都是由政府提供的；第二，因为公租房的性质，致使公租房管理局经常出现政策性亏损，所以必须要有国家补贴才能够确保它正常的营运；第三，社会上的一些民间散户和开发商，因为他们供应了公租房，所以可以获取公租房创造的利益，不仅仅能够享受租金利益，还应该享受国家给予的一定差价利益，保障他们的经济利益没有受到一丝的损害；第四，某些在集体拥有的土地上建立起来的小产权房，经营主体可以是集体，获得的租金由集体和国家共享，并由公租房管理局来一同管理，国家还要为这些人提供一定的补贴，但是不能直接给予一定的好处。如图6-3所示：

七、信息公示

李克强副总理提出保障性住房必须坚持“公平分配，有效供应”的原则。要保证坚持这项原则，首先要重视该原则下的基础即操作环节的公平、公开与公正性。政府公信力的大小会直接受到运行程序严密性，执行环节的规范性，以及操作手法的透明性，制度建设的完备性的影响。为保证做到“公平分配，有效供应”的原则，防止腐败的产生，同时为方便群众的监督和有效信息的获取，公租房管理局应当公示出房源的出租情况、出租时间、租用期限以及租房人的折扣等级。

八、社区物业管理

公租房的后期物业管理中，为了保证物业管理的顺利进行，必须要提供社会化与专业化的物业管理。为保证社区的和谐发展，必须积极合理的处理小区承租人、公租房持有机构、物业管理企业三者之间的关系，将各自的责任与义务落实到具体的任何事物上，这也是其重要的保证基础。要促进这方面的发展，我们可以从英国公租房的相关物业管理模式中吸取经验，委托物业公司必须具备有专业化的管理，同时对小区的各项物业的管理监督方面要设置专门的管理机构来实施管理，另外在每个小区内，单独建立一个物理管理处，这样可以方便物业管理公司可以更好的了解小区的需求，协同努力，以便后期工作的改进和开展。

九、公租房的退出 关于公租房的退出，其中包含了两层意思：其一，即公租房从住房市场中退出；其二，是指因为经济状况发生了改变，使得受保障对象不得不退出公租房保障系统[66]。随着时间和社会的不断发展，我国的人口构成状况也必然会跟着发生巨大的改变，从目前的计划生育发展中不难发现我国的老龄化是必然发生的，另外我国人口总数也会出现一个缓慢下降的趋势。若这个国情继续发展下去必然会使得人们对住房的需求量减少，从而造成在需求量大的时候所建的公租房数量剩余较多。此时，公租房的退出将成为一个有效减少这种危机的方法之一，就如日本处理问题的方法一样。除了我国人口的构成变化外，随着人们的生活状况的改善，日后越来越多的人会有专属于本人的房子，因此不再需要公租房的保障体制

房源的多样化助推了国内公租房退出时的优势。公租房的退出应该以“谁提供，退还谁”为原则。另外，散户的房屋拥有房子的所有权；单位提供的房源由原单位所有；至于集体所有的小产权房，若想得到产权则需要补齐土地出让差价归出资者所有。除了上述三个部分的房源以外余下的就是政府出资投建的公租房，这部分将会成为退出市场的首要对象。

关于这部分公租房我们可以按照下列三种形式来进行处理：①首先一定要储备充分的公租房以备不时之需；②对有公租房居住年限的优先考虑，并可给与优惠价格；③建设地段好，房屋状况较好的公租房应积极投入房地产市场进行市场交易。通过上述三种方式的处理，可以帮助政府分担公租房退出市场的压力，降低其房源建设的成本，同时又可以为需要的住房者留下缓冲区。如图6-4所示：

在公租房的运营开始阶段，我们为了尽快的回收房源的建设成本可以参考重庆的运营模式，即出售部分房源。但是在这个过程中我们需要注意的是公租房的房源不能流入市场，不能倒卖，只能根据需要进行转让，且必须通过公租房管理局根据市场行情进行回购，如此就可以最大化的减小公租房对房地产市场的直接冲击，也抑制了部分投机者在市场的投机买卖行为。

十、法律与政策保障

在形成公租房营运模式的时候，法律和政策两个方面的保障是必不可少的，能够规避外部环境的干扰，是其正常营运的保护伞。然而这两个方面各自的优势不一样，可以在不同的时期加以使用。在形成公租房系统最开始的时候和发展过程中，此时政策保障作用最突出，其特征就是高强度以及非常活跃。在公租房系统有形成趋势的时候，开始显现法律保障，并完全构建在公租房系统形成之后，其特点是长久、规范、强制以及另外一些法律所具备的特征，在公租房运系统在实施的时候，它能够避免出现扭曲的经营理念，也能够避免经营方式出现不当情形。所以，在具体使用的时候，要将两者结合在一起来使用，既要用到灵活性强的政策保障，也要用到强制的法律保障，奠定在中国推行公租房制度的基础，并为其提供有效的支持。如图6-5所示：

还没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要相关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际情况，制定相应的法律制度，最后明确构建公租房系统以后，凭借法律和政策两个方面来确保其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。

第三节要点小结

本节主要总结了一些对公租房营运产生影响的因素和应对策略。如表6.1所示：

表6.1 公租房运营因素及对策分析

第七章 研究结论与展望

第一节研究结论

本文根据上述内容讲解的公租房改革问题，找到公租房可能存在经营上的不足，同时研究和归纳发现的不足之处，然后表达该课题的态度，设立了公租房的经营制度，其中有设置公租房的资料库、设置公租房的监管部门、设置家庭和个体的经济情况资料库、设置公租房的法律机制、设置公租房确定价格的规定等，建立起完整的、综合的公租房经营系统。从而达到住房困难群体住房需求，同时便于政府对其进行住房管理。具体包括：

一、规划

开始大多数是政府出面进行大面积地规划和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找寻民间的房源是次要的；最后的时候则基本上是改革、维修部分房源。

二、政府职能

1、在开始的时候需要将公司筹建、政府自建、开发商筹建、整理和分析该房源等结合在一起，利用所有可以利用的资源和公租房的修建。然后让政府负责监管全部有记录的公租房，组建一种完善的监管方法，给未来政府结束监管提供良好的前提。

2、处于前进阶段的时候，政府仅仅注重公租房的经营部分，却把成型的工作拿给一些公司负责，开发商可以得到经营的全部收益，不过需要遵守公租房监管部门的监控，并且形成公租房经营的法律保障机制。

3、政府重新获得职能的时候，公租房的监管部门成为政府的监督部门，负责核实和管理公租房的经营部门。

三、保障覆盖面

增加保障的使用范围，将农村的务工人员、该市的低收群体、才开始就业的人群、才走出校园的学生、非本地的建设者等人群包括其中，同时根据住房的要求划分出不同的群体，排列出保障的顺序。把该市的低收入人却当成首次公租房的保障人群；把才走出校园的学生、农村来的务工人员与才就业的职员当成第二批的受益人群；将工程建设者与久居且有需要的人群当成第三批的受益人群。

四、公租房管理机构

组织公租房的监管部门，它的作用主要有：

1、记录、整理全部房源的具体信息，包括规模、户型、位置、高度等，然后把它们做编号整理。

2、整理租房人的具体资料，包括性别、姓名、工资情况、家庭情况、现在租房的时间、编号以及租金等。

3、修建和调整公租房、得到的租金。

五、个人、家庭经济状况评级

让正规的调查部门核实具体的个体和家庭的经济情况和生活水平，然后进行分析和划分等级，同时注重对等级的审核。

六、租金

1、规定基准租金的额度

资金的成本+管理修缮的成本±调整值、运营+租金成本=基准租金的额度

2、缴纳租金的途径

租房人在租用房间的过程中，通过分析租房人的家庭或者个体的经济状况，最终决定收取租金的额度，以基准租金的额度为前提，结合经济状态适当减少租金的费用，经济状态不好的人，减少的金额就很多。

七、补贴方式

希望凭借“新加坡+英国”的方法，利用社保对租房人在资金上进行帮助，利用租房利润和社保来帮助公租房的监管部门与房主。

八、信息公示

公租房的监管部门需要把房源在租用时间、长短、价格等详细信息发布出来。

九、社区物业管理

在委托物业公司实施专业化管理的前提下，通过公租房的经营监管部门，组成专门的机构来监管小区的物业问题，同时在小区里面组织物业管理部门，帮助物业服务单位参与公租房的物业监管。

十、公租房的退出

我国的公租房退出应根据“谁提供，退还谁”的规定，同时将部分房源存放起来。

十一、法律与政策保障

在没有形成公租房系统的时候，构建和运行公租房制度需要相关政策来支撑，在形成之时，根据营运的实际情况，制定相应的法律制度，最后明确构建公租房系统以后，凭借法律和政策两个方面来确保其健康稳定的运行，并且要以法律保障为主，政策保障为辅。

第二节 研究不足

1、本文在通过分析南京市与重庆市的公租房的建设与发展上提出了公租房运营的影响因素，两个城市的公租房发展状况并不等于全国公租房的发展状况，因此影响因素可能概括不十分全面；文中数据的获取主要来自政府官网以及《统计年鉴》，有些数据可能会有滞后性从而导致进行的概括与分析存在误差。

2、本文构建了公租房运营体系，并针对各影响因素提出具体对策，但根据目前我国公租房各地发展水平并不均衡，这些对策的实施环境有待进一步商榷；由于我国幅员辽阔、人口众多且流动性大，在给一些信息的统计工作上增加了难度，这些研究不足仍需进行深入的探讨分析，找出切实可行、行之有效的解决方法。

第三节 研究展望

公租房的发展不是一蹴而就，而是任重而道远，这项惠民保障政策的落实仍然需要政府、市场的共同努力。但是公租房的发展蓝图的轮廓已经呈现在我们眼前，需要我们共同用画笔将它润色与圆满。通过本文的分析与研究，笔者对公租房的发展充满信心，通过理论与实践相结合的进一步发展，对公租房的研究也将越来越完善。

第二篇：公租房商业运作模式初探

公租房商业运作模式初探

时间:2010年11月12日 09时41分 来源:中国改革 作者:李汝容、毛志荣

房地产行业，屡屡成为中国宏观调控的关键，这与商品房市场畸形发展有很大关系。中国已经认识到，必须“两条腿走路”，让保障房与商品房同步。自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来，中央和地方密集出台了一系列文件。公租房政策的出台针对经济适用房与廉租房的制度缺陷与覆盖范围盲点，已成为完善保障性住房体制、引导中国楼市理性健康发展的战略性举措。

但确定了“两条腿走路”的方针之后，如何拓展公租房的资金来源，确保公租房建设可持续发展又成为新的难题。在这方面，资本市场在资金的融通运用上本可以发挥很大作用，现在由于认识上的误区和证券产品的缺陷，其作用还远未发挥。

借助资本市场服务于公租房建设，是当前保障性住房体系制度设计面临的重要课题，核心难点在于如何使作为公共品的公租房满足资本市场对资本品的要求。实际上，公租房、廉租房某种意义上就是商业地产，是经营性物业，因此，可考虑引入国际通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）来扩大资金来源。REITs是一种信托基金，以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在公租房基础上，REITs还可以在促进中国房地产业健康发展上有更广泛的应用。

深圳交易所金融创新实验室会同房地产行业专业机构联想控股融科投资，针对公租房满足资本品要求的制度设计、政府财政补贴的操作方式、房地产投资基金参与公租房建设的运作模式等问题进行了探索，并相应提出政策建议。

财政支持难以为继

作为保障性住房政策的载体，公租房在以下三个方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市场化，低于市场价格。以重庆公布的公租房政策为例，租金价格拟控制在市场价格的60%以内。

——公租房产权属于政府，一般归属于地方国有资产管理部门或房管部门。

——公租房租户的资格审查与管理由政府实施。

为确保作为公共品的公租房能够持续发挥保障民生的功能，在制度设计及操作环节需要解决资金来源与退出机制两大难题。

在资金来源方面，公租房建设面临庞大资金需求，长期单纯依靠政府财政支持难以为继。以重庆为例，根据重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时算的一笔账，在重庆主城建设2000万平方米的公租房，算上建设成本与减收土地出让金，合计成本近1000亿元。

在退出机制方面，缺乏顺畅灵活的退出渠道，一方面将会限制社会资金参与公租房建设，另一方面将限制公租房政策退出的灵活性，难以适应随着城市化、老龄化以及城乡经济差异等诸多因素而不断动态变化的公租房需求。

制度设计应符合资本品要求

从全球范围的实践来看，越来越多的国家和政府尝试利用资本市场的力量、社会化的资金和商业化的运作来帮助解决保障性住房难题。

基于对解决资金来源难题的考虑，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号，以下简称“指导意见”）等政策文件，已明确了“鼓励民间资本参与政策性住房建设”的基本原则。借助资本市场，可以为公租房资产持有主体提供退出机制，直接或间接地拓宽公租房建设资金来源渠道。同时，必须清楚地认识到，在公共品市场化的过程中，应符合资本市场对资本品的相应要求。

其一，资产的投资回报率应符合资本市场要求。资本市场投资者基于投资的风险对投资回报率有明确要求和期望。对以房地产资产为标的的投资，投资者要求租金的回报率能符合市场水平。

其二，资本市场要求投资品的权属有明确界定。就房地产资产而言，资产持有人应拥有建筑物及附着物所有权以及土地出让使用权，物业可以整体转让，且转让行为应当真实、合法、有效。

因此，在公租房制度设计上，需要根据资本市场的要求，完成公共品与资本品的对接。一方面，需要通过政府补贴的方式弥补公租房资产租金回报率，达到市场可接受的收益率水平。补贴方式一般可分为补贴前期投入成本的“补砖头”方式与建成后补贴租金的“补人头”方式两类。结合对两种补贴方式的特点与适用阶段来分析，当前我国公租房建设补贴政策极有必要探索“补人头”这一补贴方式。具体来讲，政府根据不同阶层人群的实际承受能力划分不同的补贴等级，支付不同数量的“租金券”，每份“租金券”代表约定的金额。在租户安排时可将不同补贴等级的租户人群混合搭配，通过“阶层混搭”，避免大面积拖欠租金或形成新的城市“贫民窟”。

另一方面，公租房资产应具有明确权属，包括公租房建筑及附着物所有权、土地出让使用权、配套物业所有权等。在满足公共政策前提下，公租房资产持有者对公租房拥有一定处置权，物业可整体转让。

房地产投资基金大有可为

从海外实践看，借助资本市场为保障性住房服务的一个重要途径是房地产投资基金，即REITs。REITs主要特点是集合分散资金投资成熟物业组合，由专业机构经营管理，并将大部分租金收益以分红方式分配给投资者。在美国，政府通过实施低收入住房返税政策（LIHTC）吸引了一部分REITs参与公租房建设的开发和运营，直接扩大了公租房规模。香港政府则成功尝试出售廉租房配套商业物业发行领汇房地产基金，获取资金为廉租房建设运营服务。

结合中国的实际情况，可以试验依托房地产投资基金这一资本市场金融工具，汇集投资者资金并在政府有关部门监督指导下参与公租房建设和管理，探索出中国公租房建设商业化运作的模式。通过REITs，可以将金融市场资金和房地产市场需求有效联合起来，将政府的直接财政支出转变为政府通过土地供应、租金规范、租户标准等方面的间接引导，以社会化筹资和市场化运作的模式，投资建设保障性住房。通过在银行间债券市场发行房地产信托受益券，盘活已建成的廉租房，能够为保障性住房的可持续开发探索一套新的融资机制，是金融创新服务民生的大胆尝试。目前各项技术准备工作已经基本就绪，现在天津正在摸索具体操作模式。

在公租房建设中引入房地产投资基金，能够开创和实现保障性住房的滚动融资与持续开发，其意义还不止于引入多少资金。除此之外，还可盘活企业存量资产，拓展企业融资渠道，将企业长期依靠政府资金支持的状态转变成自我融资；同时将金融市场资金和房地产市场需求有机结合，撬动社会资金用于保障性住房建设，大大缓解了政府集中建设的财政压力。更重要的是，它能够分流房地产市场上的部分资金，引领房地产市场的价格理性回归。

对中国而言，现阶段可探索通过REITs为已经完成开发并形成稳定现金流的公租房资产提供退出机制，具体运作模式如下：第一，公租房项目开发建设完成并稳定出租后，由公租房资产持有主体（例如政府）将资产出售给REITs，获取资金进入新一轮公租房开发。第二，政府行使公共职能，进行租户资格审核与持续监督，确定补贴比例。第三，REITs享有公租房资产的完整权益，资产由专业管理机构管理运营维护，向租户收取租金。政府的补贴租金券直接划拨至REITs管理公司。第四，REITs份额上市交易，投资者通过租金（含补贴）回报获得收益，并可按约定在满足一定条件下获得对公租房资产进行相应处置的收益。

借助资本市场，推动公租房建设形成可持续发展的商业化运作模式，我们建议从以下几个方面着手进行探索：

一是按照资本市场对资本品的要求，设计补贴政策提升公租房资产收益率；同时，完善资产权属安排，实现公共品与资本品在法律基础上的对接。

二是及时探索公租房有效管理模式，通过与经济承受能力挂钩的“租金券”政策，使租户“阶层混搭”，以改善租户结构，提前防范出现城市“贫民窟”。

三是引导培育专门投资公租房开发建设的产业基金，形成社会资金投资公租房建设并由REITs退出的完整链条。四是重视公租房配套商业物业开发，积极尝试以配套商业物业发行REITs。

（作者：李汝容 联想融科投资管理公司总裁

毛志荣 深圳证券交易所金融创新实验室主任）

第三篇：上海公租房模式

复旦大学住房政策研究中心 陈杰

前言：上海《本市发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》已经于2010年6月3日正式对社会公示了，并在上海住房保障与房屋管理局等进行网上意见征求。作为参与这个方案设计的工作者之一，本人这里对在上海发展公共租赁房的有关理论与实践问题做些阐发与解读，重点包括其目标与功能定位，以及上海方案的特点与难点，以助大家更好地理解公共租赁住房可能发挥的作用和可能产生的影响，同时调动社会各界参与上海公共租赁房实施体系设计的积极性。但所表达观点仅代表个人。

2.上海公共租赁房模式有什么特点？

现在国内不少城市如北京、重庆、常州、厦门等也在进行公共租赁住房建设，与它们相比，上海将要推行的公共租赁住房模式有什么样的不同，具有什么样的特点？

有人说，上海市政府的动作慢了，公共租赁房很多外地都已经搞起来了，上海才姗姗来迟地推出一个初稿，还要征求意见，不知何时才能正式推行起来。但我以为，上海这样的做法是谨慎的，也是科学的，要么不搞，要搞还是要做好预案，得到社会共识之后再搞。否则还没有研究好就因为政绩压力而仓促草率上马，很容易夭折，或留下隐患，让后面很被动。

从我参与的过程来看，上海市政府对推行公共租赁房是下了决心的，也是慎重的，不是为了应付一时的政治与社会压力，盲目跟风，照抄照搬国外或国内的模式，而是根据上海的情况与需求而做了很多调研与论证工作。从2009年四季度召集复旦大学住房政策研究中心、易居研究院、上海房地产科学研究院三家单位开始研讨最初的草案，后期上海财经大学等单位也加入论证，并邀请部分国有和民营房地产开发企业参与讨论，再到把草案提交市人大代表和政协委员咨询，直到近日向社会公众推出征求意见稿，应该说是在一步步认真细致地做准备工作。这个过程中，据我理解，其基本思想是，既遵循国际公共租赁房成功模式的基本准则，并吸收国内城市模式的经验，但更主要还是考虑上海本身的实际情况，服务于上海的发展需要。

从此次公布的《实施意见（征求意见稿）》来看，上海市政府已经基本确定，上海的公共租赁住房模式将吸收国内其他城市的经验和长处，但在以下几个方面将与国内其他城市存在显著差别：

第一，上海的公租房将有独立和专职专业的运营机构。这与很多外地城市公租房还是由政府的住房保障部门直接操办和管理形成鲜明对比。这里的一个基本出发点是，上海举办公租房，不是赶风潮，不是一朝一夕的做做表面文章，而是必须要长期进行的事业；这个任务还很繁重，要很可能面对数以万计甚至数以十万计的家庭；这个任务还很专业，涉及收购、建造、出租、轮候、流转、物业管理、日常运营等很多环节；所以不可能由政府下属一个处级机构或一个公务员系统来完成这么多复杂和专业的事务，必须成立一个专职专业的运营机构。我所理解的这个运营机构应该是，类似像英国的社会租赁住房公司，欧洲大陆的市政住房公司、韩国大韩住宅公社那些模式靠拢，是公司化的、独立运行的、自负盈亏的，政府提供部分启动资本金，可以吸收社会资本入股，向市场招聘专业人员进行专业化管理。关于这个运营机构是全市一个然后每个区县设立分支，还是每个区县自己办一个独立的，目前《征求意见稿》是提出每个区县一个，但个人觉得还是继续商榷的。但不管怎么说，这个运营机构应该是持续稳健经营的，不能让其亏本亏空，否则就走到原来老公房的老路子了，那是行不通的。同时，运营机构因为向社会提供服务，资本获得合理补偿，服务收取合理费用，人员获得合理薪酬，这样形成一个产业，还可以创造为数众多的就业机会。

第二，上海的公租房是面向所有常住人口的，而不局限于户籍人口。这样在起点上就与大多数其他城市优先保障本地户籍人口的做法形成差别。确立这点不是没有争议。论证过程中就有人担心会不会得不到本地户籍人口的支持，另外对常住人口提供公共租赁房，会不会引起外地人大量涌入上海，造成上海人口压力。包括现在征求意见时候，我也注意到网上已经有不少人担心外地人会不会因此纷涌上海，造成上海无法承受的人口压力；有些本地人也对没有倾向优惠户籍人口表示不理解和不满。

关于上海公共租赁房为何要对所有常住人口开放，我是这么理解的：

首先，上海发展需要大量的外来人才，尤其需要不同层次的大量外来人才。上海户籍人口老龄化已经非常严重，光靠户籍人口是无法实现上海成为中国经济中心乃至国际金融中心、国际航运中心的发展目标。现有户籍制度难以一下子全面放开，但上海发展对人才的需求是无法等待的，反过来所需人才的住房需求也是不容拖延的。目前上海房价高扬，已经严重影响了外来人才在上海的工作与生活，如果这个局面不能得到迅速改变，上海将面临大量的人才流失，那时发展大计无从谈起。诚然非户籍常住人口中的顶尖一小撮可能不需要公共租赁房，他们对上海的商品住宅或仍有支付能力。但上海的发展不可能仅靠一小撮顶尖人才，而需要数以百万计的各种层次各种职业人才，尤其在产业还处于结构转型的时期。否则上海高昂的房价之下，大量中间收入的技术人才出走，最后很可能就留下金融业等个别所谓高端行业以及大量的低技术含量服务业从业人员，产业迅速空心化、泡沫化，十分危险。上海外来常住人口中的绝大多数现在收入有限，都存在很大的住房压力，尤其相比本地户籍人口住房压力大得多，然而经过一个阶段的奋斗，他们已经和正在成为上海社会与经济发展的中间骨干力量。假以时日，他们中的很多人就将成为上海发展事业的栋梁乃至领袖。所以公共租赁房就是为了解决这些人的“阶段性住房困难”，希望通过公共租赁房这样的制度安排，能多留住一些潜在的人才，增加他们留驻上海工作与创业的几率，从而为上海储蓄明天的希望。

第二，上海的公共租赁房虽然向非户籍常住人口开放，但实际上也有门槛。《征求意见稿》中提出了工作年限的要求，这样实际上就把想来上海但没有能力找到稳定工作的人挡在门外了。这个要求预计会引起很多争议，关于工作年限的具体设定标准也会成为一个下一步讨论的焦点。但即使没有这个门槛，由于上海的公共租赁房设定的租金标准不低，基本参照市场租金水平，合同一签至少两年，最长租赁时间也有限定（暂定5年），所以最后实际会入住上海公共租赁房的主要还将是那些有稳定工作、收入不差的中间收入群体。从这个意义上说，上海的公共租赁房主要受益对象其实是外来常住人口中的一小部分，有相对固定工作、在劳动力市场上有比较强竞争力和对自己收入预期有比较强自信的那部分群体。然后他们之中在申请入住公共租赁房时候，遇到供不应求，也还是有优先次序的（这点还有待明确），会有轮候机制。关键一点是，公共租赁房只负责解决“阶段性住房困难”，而不是终身，如果5年或若干年之后还是预期自己不能在上海买起房，他们还是会考虑从上海转换到更合适自己的城市。所以不要过虑上海因为实施了公共租赁房制度，就会出现大量的来沪打工潮。当然反过来说，上海公共租赁房，至少目前，还没有把农民工、服务业临时工和所谓“蚁族”等社会收入底端纳入到考虑范围。这部分群体对上海的运营也很重要，住房需求也要妥善考虑，否则会引起社会不和谐甚至不稳定。但饭要一口口吃。未来上海应会有专门的住房保障体系覆盖到这部分群体，比如把农民工宿舍、集体宿舍等纳入到公共租赁房的一个特别子系统，也是在考虑范围之中。

第三，本市户籍人口的住房需求有更丰富的解决方法。比如经济适用房和廉租房，目前都是针对本市户籍人口。本市户籍人口还有通过动拆迁、租赁补贴（拟议中）、困难补助等多种手段改善自己的住房条件，这些都是非户籍常住人口不可比拟的。再说上海历史上就是个移民城市，本地人外地人的界限十分模糊，本地人对外地人来沪工作与创业应该持有开放的心态。而且近年来国家层面上已经提出了居民福利均等化的概念，这意味着，以后哪怕保留户籍制度，户籍所带有的福利特权价值也会逐步缩小。这是大势所趋。

第三，上海的公共租赁房没有收入准入线。这与很多外地城市的做法很不一样。这样做的出发点是吸收了经济适用房乃至廉租房的教训。从以往住房保障的经验来看，收入准入线有几大难点：

首先，收入准入线划在哪里，都有人争议不公平，凭什么我收入高一块钱就没有资格，低一块钱就有资格。于是会有人故意低收入，产生“奖懒罚勤”的不良效果；

其次，在中国核查收入准入线太难了。一方面收入弄虚作假的太多太容易了，防不胜防。媒体上有关经济适用房舞弊作假的报道满天飞，如果公租房一出来也出现这种丑闻，会对其声誉产生很大破坏性，老百姓会彻底不相信政府是在办好事，而出什么制度和政策都会认为是不过有一次借机为个人谋私利。另一方面即使能堵住弄虚作假，社会成本也很巨大的无法承认。上海第一批经济适用房1000多套搞配售，动员了多套社会收入信息等系统核查几千位申请人，已经半年多了，还没有搞定，太难了。如果推广开，核查和监督成本难以想象。

再说，收入是动态变化的。在中国在上海，个人短期内收入发生剧烈变化是很常见。租赁期间收入暴涨了怎么办，不能仅仅因为收入增加了就逼着租赁人立即搬离，这个收入增加可能不稳定，或者人家就是有这个住公租房的需求。但如果不让其搬离又与收入准入线发生矛盾了。

所以以收入准入线来筛选申请者既很难操作，也常常无效。与其如此勉强，费力不讨好，不然一开始就放弃收入准入线。吸收以往教训，这次在准入设计中，转换思路，不从收入而是从房子来约束筛选公租房的申请者。

所以这次明确规定公租房面积控制在50平方米左右，装修简单，区位适中，总体仅仅满足基本居住条件，又是只租不售，无法套现，租金还跟市场价差不多，无利可图，这样就利用经济学上的“自我激励”原则，让有钱人、有房人、不需要的人自己就不会想着去也来浑水摸鱼。公租房才会到达真正需要的人手中。

第四，上海的公共租赁房租金是参照市场租金而不给以大量补贴。这与很多外地城市把公共租赁房当作福利品来提供、政府给租金大量补贴的思路很不一样。在设计上海公共租赁房租金标准时候，一开始我们曾提供“成本租金”的概念，以突出公共租赁房的非盈利性。但后来讨论过程中发现，由于当前市场上租售比倒挂，“成本租金”反而要比市场租金高得多，因为市面上的私人租赁房往往以老公房为主，土地成本很少或没有。但如果是新建房，考虑土地成本和正常回报率的租金会远远高于市场租金。所以即使以市场租金来出租，考虑土地成本的公共租赁房投资也肯定是要亏本。咨询过程中，很多对公租房有兴趣的房地产开发商都表示，只有在土地免费划拨或把土地成本由政府包下来的前提下，公租房才有可能做下去。关于土地如何获得，现在仍是困扰公租房的最大障碍。

抛开这个层面不说，我们也主张公租房租金应该参照市场租金，至少不能让运营机构亏本做买卖，让资本投入和日常运营费用能得到合理补偿后还有点回报，这样才能保证可持续经营，也才能引起社会资本的兴趣。同时尽量不要公共财政的补贴（除了土地成本和贷款贴息外），才能让政府不把其看作负担，畏惧不敢前行。总之，尽量避免回到“高福利、低租金”的老公房路子上。

换句话说，公租房相对私人租赁房没有价格上的太大优势，最主要的优势是稳定、安全、可靠，而这些正是私人租赁住房市场上最急需的。希望与此来引导规范私人租赁市场，反过来私人租赁市场也会对公共租赁房形成强有力的竞争作用，督促公共租赁房运营机构增加住房品种和提高服务质量，增加运营效率、减少成本和降低租金。

当然，这里会有个最大的疑问。住房保障的矛盾现在这么突出，就是因为很多人连租房都租不起，否则市场都能解决的事情，就不需要政府出面了。支付不起市场租金的穷人怎么办？

这个问题其实公共租赁房制度回答不了，是下一步住房保障发展正在考虑的问题，总体来说，要交给廉租房和《基本住房保障法》中正在考虑的租赁补贴。也就是，承担不了市场租金的低收入困难群体，有法律授予的权力向政府保障机构要求得到租金补贴，弥补租赁家庭最大可支付租金与市场租金之间的差额，但具体是所有常住人口还是仅限户籍人口可以申请租赁补贴，以及补贴标准与来源等问题，都还有待明确。

无论如何，公共租赁房运营机构自身没有对低收入群体减免租金的义务。

第五，上海的公共租赁房能起到促进住房市场发育完善、调节市场房价与租金的作用。我们一直强调，上海的公租房，不受收入准入线地对所有人开放和实行准市场租金，就有人提出疑问，对公租房的性质到底怎么看，到底是一种住房保障方面的福利品还是仅仅一个私人租赁住房市场的替代品？

我们的理解是，公租房肯定有其福利性和保障性，中间有相当多的公共资源投入，惠及面也很大，向有支付能力人群提供所急需的、安定卫生的租赁住房同样也是一种社会公共服务体现。但现阶段可以发挥最突出的作用是完善住房市场结构，丰富住房市场选择，尤其规范和引导私人租赁住房市场，同时引导居民住房消费理念，从而为抑制商品住房价格与租金、实现“人人有房住”打下基础性制度建设。需要强调，这次《征求意见稿》中也带有将来租赁公租房可以入户籍和让子女就近教育的设想，这是一个亮点，将有效减少“被买房”的需求。

一些其他城市把住房保障与住房市场调节割裂来看，以为政府只要努力做好住房保障，不惜成本地解决了低收入居民的住房问题，就可以对房价坐视不管了，这是很危险的想法。

住房保障与住房市场是相辅相成的，不可对立起来看。否则就算一部分低收入居民短期内解决了容身之处，但市场房价高不可攀，他们永远进入不了住房市场去自己买房或租房。或者保障性住房过度挤占了商品住宅用地，商品住宅价格更加畸形高涨，越来越多的人终身只能靠公共资源的救济来解决住房，那政府和社会都终将不堪重负，还会引发极端的财富上的贫富分化，社会难以稳定和谐。

另外，住房市场高扬态势之下，如果没有一个蓄水池来分流住房需求，是难以回落的，一旦回落就是崩盘，对社会和经济杀伤力太大。政府发展公共租赁房，某种程度上就是一个蓄水池，稳定好中间收入阶层的住房需求同时，丰富了调节住房市场的手段与工具。市场房价或租金高扬时候，多新造一些公租房，分流市场需求，抑制房价与租金。市场房价或租金低迷时候，少新造一些公租房，转为收储商品住宅来为公租房，让房价与租金保持在合理水平。

这样住房保障与住房市场就相辅相成，相互补充，而不是只有对立和冲突。

第四篇：国内外P2P_运营模式研究（定稿）

国内外P2P 运营模式情况

这几天为了写给金融委的报告，接触了P2P领域，研究了一些相关问题。为了使这件事搞得好，我把梳理的材料告诉你们。

近年来，伴随着网络的全球化发展，P2P企业开始在国外和我国出现，P2P信贷模式也逐渐得到人们的高度关注。但是，由于P2P模式是新兴事物，目前理论界对其所进行的系统研究是十分缺乏的。

1.P2P模式简介

P2P，英文叫做Peer-to-Peer lending，即点对点信贷，或称个人对个人信贷。而P2P企业，就是从事点对点信贷中介服务的网络平台。P2P借贷，是目前正在兴起的基于互联网应用的一个相对较新的模式。建立的基本前提是，需要借贷的人群可以通过网站平台寻找到有出借能力并且愿意基于一定条件出借的人群。网络借贷中介帮助确定借贷的条款和准备好必需的法律文本。更重要的是，中介网络平台的可以帮助贷款人通过和其他贷款人一起分担一笔借款额度的方式来分散风险，也帮助借款人在充分比较的信息中选择有吸引力的利率条件。而同时，收取一定的服务费作为中介平台的回报。

目前在世界各地，诸如美国加拿大英国日本意大利、中国等都出现了一些运营模式略有不同的P2P网络信贷平台。

2.P2P是“乡村银行”价值理念的体现。

“乡村银行”小额贷款方式，是第三世界国家良好的扶贫范本。“乡村银行”属于纯民间的带有公益性质的银行，它透过贷放50美元到100美元的小额资本，帮助农民启动能增加收入的小型项目，也促成她们创造出了一种自产自销的小商业模式。“乡村银行”不需担保，还款率高达98.8%，贷款者96%为农村贫困妇女，迄今为止，已向800万人提供了小额贷款。他开创了全球最独特的“小额贷款”“微型金融”“微型商业”等财经理念及其实践。目前“乡村银行”已被100多国仿效。

一、P2P企业的运营模式

1.国外P2P企业的运营模式

Prosper模式。2006年，网站prosper.Com在美国成立并运营。prospe帮助人们更方便地相互借贷。借的人要说明自己借钱的理由和还钱的时间；贷款额最低50元。网站就帮助借贷双方找到自己的需要，实现自己的愿望，而网站靠收取手续费盈利。与普通的机构贷款对借款人过往借款历史的严格审查标准不同，Prosper出借人是根据借款人的个人经历、朋友评价和社会机构的从属关系来进行判断的。对于借款人，可以创建最高2.5万美元的借款条目，并设定一个愿意支付给出借人的最高利息率。像拍卖一样，出借人开始通过降低利息率进行竞拍，拍卖结束后，Prosper将最低利率的出借人组合成一个简单的贷款交给借款人。Prosper负责交易过程中的所有环节，包括贷款支付和收集符合借贷双方要求的借款人和出借人。Prosper的收入来自借贷双方，从借款人处提取每笔借贷款的1%～3%费用，从出借人处按年总出借款的1%收取服务费。从2006年1月发布至2008年1月，Prosper已促成了1.17亿美元的贷款交易，2007年贷款额比2006年增加了8100万美元，增长速度达到了115%;美国国内的总注册会员已达到58万人，2007年增加用户40.5万人，达到了230%的增长速度。这个网站最终引起了美国证监会的注意，他们认为网站实际是在卖投资、卖金融产品，这种P2P(个人对个人)的借贷模式不合法，2008年初，美国证监会勒令网站关闭。不过2009年加州允许该公司重新开业并重新从事P2P信贷业务。这说明P2P

信贷模式在美国也是处于动荡的探索期。

Prosper模式是比较单纯的信贷中介模式，出售平台服务并收

取服务费。

Zopa模式。Zopa起源于英国，并在美国日本和意大利推广。它提供的是P2P社区贷款服务。Zopa 提供的是比较小的贷款，在1000美元和25000美元之间，他们运用信用评分的方式来选择他们的借款人。首先将借款人按信用等级分为A*、A、B和C四个等级，然后出借人可以根据借款人的信用等级、借款金额和借款时限提供贷款，当然，借款人也可以相应地选择能够接受的贷款利率。Zopa在整个交易中代替银行成为了中间人，责任包括借贷双方交易中所有有关借款的所有事务、完成法律文件、执行借款人的信用认证、雇佣代理机构为出借人追讨欠账等等。

Zopa希望能用各种保护措施降低出借人的风险，比如强制要求借款人按月分期偿还贷款、借款人必须签署法律合同、允许出借人将一笔钱贷给几位个人借款人。Zopa的收入来源于收取借款人每笔0.5%以及出借人年借款额0.5%的服务费。Zopa的模式获得了业界的认可，在2007年分别获得了Webby Award的“最佳金融/支付网站”奖和Banker Award的“最佳在线项目”奖。成立至今Zopa已经获得包括天使投资在内的四轮共3390万美元的投资。Zopa模式的特点在于分散贷款、划分信用等级、强制按月还

款，网站担负了更多的工作，较好地控制了风险。

Lending Club模式。2007年5月上线的加州的森尼维尔市贷款的俱乐部 Lending Club，看中的却是网民联络平台的高传播特性及朋友之间的互相信任，使用Facebook应用平台和其他社区网络及在线社区将出借人和借款人聚合。Facebook是一个类似于MSN的全球网民联络平台，拥有千万用户。Lending Club具有固定的贷款利率及平均三年的贷款年限。借款人在进行贷款交易前必须要经过严格的信用认证和A-G分级。出借人可以浏览借款人的资料，并根据自己能够承受的风险等级或是否是自己的朋友来进行借款交易。Lending Club不采取竞标方式，而是根据不同的借款人的信用等级有不同的固定利率。借款人可以在Lending Club Facebook应用中发出借款请求，因为Facebook中多为认识多时的朋友或同学，所以大多数借款人都觉得将借款请求在此公布会增加成功的可能性，同时也不必将自己的信用历史公布，增强了私密性。Lending Club的平均贷款额为5500美元。最低1000美元，最高2.5万美元。目前Lending Club已经获得了来自Canaan Venture Partners和Norwest Venture Partners1230万美元投资。

Lending Club模式除了划分信用等级外，网站还规定固定利

率，并且利用网民交际平台为自己服务，这一点不得不说是一个创举。

Kiva模式。2005年成立的Kiva是一个非营利的P2P贷款网站，主要面对的借款人是发展中国家收入非常低的企业。出借人根据地域、商业类型、风险水平等选择企业或企业家。每一个贴出的贷款请求会详细提供各企业家的简历、贷款理由和用途、从其他出借人处借贷的总金额、贷款时限(一般为6-12 个月)，以及贷款的潜在风险。Kiva采取的是“批量出借人+小额借贷”模式，一般每位出借人只要支付25 美元。一旦一笔贷款的总金额募集完成，Kiva使用PayPal将贷款转账给Kiva的当地合伙人。当地合伙人一般是发展中国家当地的小额金融服务机构(MFI)，他们负责找寻、跟踪和管理企业，同时负责支付和收集小额贷款，最后将到期的贷款收集齐后返还给Kiva，Kiva再通过PayPal返还给出借人。

通过以上四种P2P企业的典型分析可以看出，国外P2P企业主要是在探索中前进，就其运

营模式来看，Kiva是非盈利的公益借款平台，Prosper是典型的借贷中介平台，在此出借人和借款人完全是自主交易、Zopa做得更多，最主要的是强制借款人每月还款，降低了出借人的风险，Lending Club则承担了更多责任，主要表现在根据借款人信用评级规定不同的固定利率并利用现成的网络交际平台为自己服务。而其盈利模式是一致的，利润都是来自中介服务费。

据此认为可以把国外的P2P企业归纳为：非盈利公益型（Kiva）、单纯中介型（Prosper）和除了是平台中介还是担保人、联合追款人、利率制定人的复合中介型（Zopa、Lending Club）三类。

2.中国的P2P运营模式

P2P在线贷款模式在国外发展迅速，正是因为符合了外国人特有的消费习惯。英美等国人长期以来形成了依赖信用卡进行超前消费的习惯，所以当一种比向银行借款更灵活更可行的形式出现时，他们接受起来就更加容易，同时，由于国外信用消费的历史长，具有完善的信用评级制度，每个人的信用程度都可以有据可查。那么，在没有完善信用制度的我国，能否复制这种P2P网络贷款模式呢？

根据调查，中国注册登记为担保、金融咨询等公司从

事民间借贷中介业务的有上万家，但是其中可以比较规范和成功从事P2P业务的，却仍是凤毛麟角。比较得到公认的有宜信、拍拍贷、红岭、齐放和青岛的部分金融中介公司。而出现的时间却与外国公司相去不远。下面针对这些P2P企业做典型性分析。

拍拍贷模式：无抵押无担保模式。

拍拍贷成立于2007年的上海，是国内较为典型的P2P在线信贷平台，可以作为国内一些P2P网站的典型样本。拍拍贷借鉴的主要是Prosper的模式，采用竞标方式来实现在线借贷过程。利率由借款人和竞标人的供需市场决定。企业利润

来自服务费。其操作流程是，借款人发布借款信息，把自己的借款原因、借款金额、预期年利率、借款期限一一列出并给出最高利率，出借人参与竞标，利率低者中标。一般多个出借人出借很小的资金给一个借款人，以分散风险。网页上会有该借款人借款进度以及完成投标笔数的显示。如果资金筹措期内，投标资金总额达到借款人的需求，则他此次的借款宣告成功，网站会自动生成电子借条，借款人必须按月向放款人还本付息。若未能在规定期限内筹到所需资金，该项借款计划则流标。其风险控制的两个特点是：

一，规定借款人按月还本付息。这样每月要还的数额是很小的，还款压力也小。而出借人可以按月收到还款，风险也小。二是信用审核引入社会化因素。即借款人的身份证、户口本、结婚证、学历证明等都可以增加个人信用分，但这些资料并不需要提供原件，其真实性难以得到有效保证。所以，拍拍贷认为网络社区、用户网上的朋友圈也是其信用等级系统的重要部分之一，网站内圈中好友、会员好友越多，个人借入贷出次数越高，信用等级也越高。这样，网路活跃度也和用户个人身份、财务能力、银行信用度等一起构成了一整套的评价系统。拍拍贷发展迅速，在近一年半的时间内，在全国积累了逾8万名注册用户，单2009年3月的放贷金额就接近累计总额的五分之一。

虽然拍拍贷有黑名单公开曝光，但并不赔偿出借人的经济损

失，对于逾期不还的情况，拍拍贷只退还出借人手续费，所以资金回收的潜在风险只能由出借人自行承担。

拍拍贷对借款人只有信用要求而无抵押，对出借人也不承担

担保责任。出借人和借款人完全是自行交易，拍拍贷只是作为一个见证人和交易平台存在。所以，事实上这种形式对出借人来说风险是比较大的。但是拍拍贷的中标利率往往在15%

以上，对于出借人来说还是有很大的诱惑。所以笔者认为投资拍拍贷，风险较高而收益也较高。因为是以竞标形式达成交易，交易双方自由交易，这些都是Prosper模式的典型特征。所以，拍拍贷属于单纯中介型P2P。而与拍拍贷相类似的是著名的红岭模式，虽然多了VIP会员保障金制度，但其高风险和拍拍贷是类似的。

宜信模式：无抵押有担保模式

宜信P2P公司成立于2006年的北京。不同于拍拍贷，宜信采取的不是竞标方式。而是宜信全程掌控。当出借人决定借款，宜信就为他在借款申请人中挑选借款人，借款人的利率由宜信根据其信用审核决定。企业利润来自服务费。

操作流程是，宜信将出借人的款项打散，做一份多人借款的合同给出借人，等到款项到第三方账户，合同正式生效。宜信虽然没有出借人和借款人双方共立的合同，但是宜信第三方账户人，担任了出借和借款的债务转移人，即首先第三方账户户主成为宜信的出借人，等到宜信挑选好借款人后，第三方账户户主就把债权转到真正的出借人手中。对于P2P信贷服务平台推荐的每个借款人，出借人有权利决定是否借给宜信组合的借款人；借款人每月还款，出借人每月可以动态地了解每一笔债权的偿还、收益等信息，出借人可以在第二个月得到所还本金和利息。当然出借人也可以选择不收款而继续放在宜信找下一个借款人。三年来，宜信快速崛起，目前已经在北京以及15个城市设立了网点，吸纳了几千名投资人的上亿资金，成为全国性P2P借贷连锁中介机构。

宜信模式主要有两个特点：

一是宜信的保障金制度。从宜信的运作模式看，宜信对借款人的掌控力度更强，出借人一般不参与审核，并且与借款人没有合同，而只有与宜信第三方的债权转让合同。这样，出借人就会有极大的风险。所以，为保护出借人的借款安全，宜信在与出借人的合同中承诺，一旦出现借款不还的情况，宜信从公司提取的保险金里出钱，包赔出借人全部本金和利息。这是对出借人的最大化担保。

二是风险控制的两个绝招。作为还款的有力保障，宜信采取的分散贷款和每月还款制度，比较大限度地保障了有效还款。除此之外，值得一提的是，宜信对借款人审核时都要求面见。所以，宜信在15个城市设点，其目的之一就是方便面见。面见由本人亲自出示各种证原件并当面询问使用用途等情况，较好地保证了借款人的真实性。据称宜信的坏账一直控制在2%以下。

从对借贷流程的强大操控力上看，宜信主要借鉴的是Zopa

模式，而由P2P企业根据信用等级确定借款人利率的方式，则是与Lending Club相同，所以宜信属于复合中介型P2P。笔者认为宜信模式的风险控制力度较大，投资风险比较小，而收益相比拍拍贷低。

青岛模式：有抵押有担保模式

青岛是民间借贷比较发达的地区。据业内粗略统计，自2003

年青岛第一家民间借贷中介机构成立以来，2006年本市此类机构发展至40多家，随后以每年50％左右的幅度增长，目前已达100家左右。而这些民间借贷中介基本都是作为个人对个人的出借和借款平台存在，所以也基本都可以说是属于P2P企业。青岛模式由于摸索时间较长而相对成熟。

青岛模式一个最大的特点是，风险小，不良贷款率低。青岛

P2P公司不良贷款率普遍较低，一个重要原因是基本上都以房产为抵押，汽车、股票、合同等一律不得作为抵押物，以控制风险。

调查几家较大的P2P网站时发现，其要求的抵押物一律是房

产证，而且要求必须是可以看到并准确估价的青岛市区的房产。所以，青岛的P2P企业是基本不做外地人的生意的。严格的抵押制度的背后是出借人的低风险保障。因为有可信的抵押物P2P企业完全可以为出借人做担保。青岛P2P借贷利率一般由P2P公司根据借款人情况决定，平均在12%左右。

青岛P2P模式是风险最低的，P2P企业也是担负最大责任的。

所以青岛P2P企业是典型的“复合中介型”。但是由于其企业都是民间借贷中介转型而来，所以并不重视网络的作用，其网站页面多半并没有个人借款信息或者是出借信息，而是公司的自我宣传，旨在让借款人或者是出借人到其公司面见洽谈，而且青岛只做本地人生意，由于P2P企业的主要特点是以网络为载体展开运营的，所以青岛模式在一定意义还不是典型的P2P企业。

齐放模式：助学平台模式

齐放P2P有更多的公益的色彩，但也有可观的利润。

齐放网面对经济分层现象严重的大学生，将自己的目标群体

锁定在能交学费但需要参加大学之外教育培训和投资的学生。他们或许在国家和社会的帮助下已经能够迈进大学的门槛，但却没有钱购买电脑、参加更多的教育培训等等，而齐放网提供这种可协商利息的贷款方式，为贷款拓宽了渠道。

齐放的风险控制有以下三个特点：一是分散贷款。这与其他

P2P企业是相同的。二是严格审核。齐放有最严格的借款人的身份认证。即学生在发布求助信息前，需要通过五项相关的认证：网站的身份证认证、移动电话认证、银行账号认证和电子邮件认证、学生证认证。通过五次认证之后，学生身份才可以确定。三是风险共担。齐放借款对象主要来自与齐放合作的高校，如四川大学锦城学院、宁夏师范学院等，学校与齐放共同承担风险。这样既可以更好地找到合适的受贷对象，提供受贷学生的真实有效评估，又容易让学生通过齐放找到贷款，还能规避出借人的风险。当借款成立后，钱也不会直接划到学生的银行账户，而是先转到学生所在学校的账户，再由学校将这笔钱发给借款学生，保证了借贷的真实使用。

齐放的利润有三个来源：一是服务费，大约2%左右。二是

网络广告收入。三是培训学费收入提成。这是比较有特色的一点。齐放通过与培训机构或企业合作，在为无力承担培训费用或企业培训的大学生提供助学的同时，也从培训机构的学费收入中分成。齐放网目前还与东方标准人纔服务公司、杭州新志向教育咨询公司等国内多家优秀培训机构开展合作，为大学生提供就业发展计划，将企业的实习资源、培训资源和优质的职业培训产品相结合，不但让大学生能够借到钱完成学业，还要帮助他们实现以后的就业，实现财务独立，这也在一定程度上降低了借款偿还的风险。齐放2007 年底启动，6个月就已经处理了2500项借款，平均每笔借款数目是400美元，还款期限1到2年，齐放提供给贷款人的年利率为5%～15%，根据借款人公认的信用指数进行变动。距公司创始人陈国权称迄今为止还没有拖欠记录。

齐放的运营模式属于复合中介型而其盈利模式也是复合的，其利润来源并不是靠单一收取服务费，这在P2P企业中式比较特别的一点，也是值得其他P2P企业借鉴的一点。而又因为其借款人的单一学生身份使齐放具备公益性质，这点又与Kiva有相似之处。

3.中外P2P企业运营模式小结

从我国的P2P典型企业的运营模式和运营现状来看，中国借鉴外国模式是比较成功的。拍拍贷是单纯中介型，类似Prosper；宜信和青岛属于复合中介型，类似Zopa；而齐放则兼具

Zopa和Kiva的双重特征，既是复合中介型P2P企业，又有公益性质。目前中国缺少像Lending Club这样利用现成的交际平台的P2P企业，但是青岛模式和齐放模式则更有中国特色，而且中国P2P企业的风险控制比较成功，整个行业也正在迅速兴起和壮大中。

第五篇：公租房建设的重庆模式

公租房建设的“重庆样本”

重庆频道消息 重庆，这个正在如火如荼推进城乡统筹综合配套改革的直辖市，率先在全国提出大规模建设公共租赁住房（以下简称“公租房”）：从2010年开始，用3年时间建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房困难。

2012年，在已经开工建设2800万余平方米的基础上，重庆又提出新建1350万平方米公租房，对之前的规划进行“加码”。在这样的背景下，以公租房为核心的住房供应“重庆样式”——“双轨制”住房供应理念、土地供应融资模式、运营管理机制等，为我国住房制度改革和完善提供了新思路；也为城镇化推进中的民生改善和可持续发展提供了一个实践“样本”。

住房保障“全覆盖”

今年60岁的康庄美地公租房小区承租人叶文萍做梦也想不到，自己能住上环境优美的小区房。叶文萍曾是江北城的居民，与老伴的月收入3000元左右，一直靠租房度日，所租房屋破烂不堪，阴暗潮湿，火灾隐患严重。听说政府建公租房的消息后，她抱着试试的心态申请了一套50多平方米的公租房，幸运地被摇中了。

“政府建公租房，真是把问题解决到我们心坎里了，这才是真正关心老百姓疾苦，要不我们一辈子都住在破房子里！”叶文萍感慨地说。

在重庆，与叶文萍一样通过公租房实现“住房梦”的困难群体，目前已有30万人，4000余万平方米公租房全部建成后，将为超过200万的中低收入群体解决住房困难。

1998年住房制度改革以来，货币分房逐渐取代住房实物分配，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，扭转了住房供应短缺的局面，老百姓的居住条件得以较大改善。但是，对低收入群体的住房供应，尽管有廉租住房、经济适用住房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房等形式进行保障，但保障面不到总人口的10％，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。

在单轨运行的过程中，由于房价上涨过快等多方面原因，低收入群体无力购房问题日益凸显，特别是那些既享受不到廉租住房保障，又买不起商品房人群的住房问题。

“住房是老百姓最大的民生问题”，中共中央政治局委员、重庆市委书记***说，“我们党要赢得民心，就要为老百姓盖房子，努力实现‘居者有其屋’。”

重庆市市长黄奇帆强调，居住权是人的一项基本权利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。要实现“住有所居”目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房的合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行城市住房供应的“双轨制”。

重庆的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

这其中，公租房建设是最关键一环。重庆市规划，自2010年起的3年内，建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房问题。

大规模集中建公租房，短时间建那么大体量的公租房，房屋质量又如何保证？

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，在公租房建设中，从规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等，都精心设计，力求让中低收入群体生活得舒适，有尊严。

按照“均衡布局、适于就业、配套完善、环境宜居”的原则，重庆公租房布局在一、二环之间的21个大型聚居区内，这些聚居区均有产业支撑，可提供就业岗位。周边的交通等市政设施与项目建设同步，配套设施齐全。

为保障工程质量，重庆市建立了一整套公租房建设质量标准体系和安全管理体系，严格执行招投标制、工程监理制和合同管理制，科学合理安排建设时序，认真把好设备材料进场、施工工艺、试验检测、工程验收等各个关口。

本刊记者在新投入使用的康庄美地公租房小区看到，尽管已是隆冬季节，栽种了桂花、竹子、银杏、红枫等树种的小区依然生机勃勃。

“大账与小账”

大面积建设公租房，意味着资金的大规模投入，土地从哪里来，资金如何保障？

重庆公租房建设有两个重要“认识”：一是多算民生“大账”，少算土地财政“小账”，留地于民；二是搭建融资平台，用“真金白银”将公租房建设目标落到实处，花钱为民。

敢于舍弃“土地财政”，以划拨方式供应土地是重庆公租房建设的一个亮点。自2002年开始，重庆就建立了土地储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上，建立了政府主导型的土地储备供应机制，将土地牢牢掌握在政府手中。近几年，重庆通过工业结构调整、旧城拆迁等方法，储备土地几十万亩，仅主城区就从储备土地中拿出3万亩用于建公租房。地有了，钱从哪里来？

首先，由于公租房用地不收土地出让金，客观上降低了公租房建设成本。以民心佳园为例，占地504亩，根据这个小区的地理位置，目前土地的市场出让价格为每亩600万元左右，土地出让金应超过30亿元。而以划拨方式供应的价格为每亩42.6万元，总价仅为2亿多元。地方政府少收入土地出让金28亿多元，也就是公租房建设节省了成本28亿余元。

其次，重庆市构建了政府先导、社会补充的投融资格局。据测算，3年建4000万平方米公租房，约需现金投入1100多亿元。重庆按财政投入和融资贷款3：7的比例，采取“1＋3”模式筹措资金。“1”是指财政投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式。“3”是除财政投入外的800亿元融资贷款，通过社会渠道，如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等融资筹集。从实际操作看，自2010年以来，重庆市已累计到位公租房建设资金394.5亿元，其中中央补助和市级财政资金231亿元，通过银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等筹集163.5亿元。2012年，重庆还将通过国有企业、保险机构等非银行类机构获得融资近500亿元，将继续争取住房公积金贷款40亿元，实现公租房建设“不差钱”。

“3年1100亿”的现金支出，如果运作不得当，势必会成为政府的沉重包袱。这也是一些地方对建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重庆决策者眼中，公租房是一笔优良资产。为确保融资收益和资金安全，重庆建立了租售并举、动态平衡的偿债机制。具体来看，重庆公租房建设大约需要社会融资800多亿元，这部分资金主要通过3个渠道逐步偿还：一是按10％的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1／3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是租金收入，在扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。

规范前门堵住后门

大规模建设公租房，如何公平公正地分配？张定宇告诉本刊记者，为确保公租房“阳光分配”，重庆创新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，及时向社会公开公租房房源信息，形成部门联动，提高审核准确度和效率。同时，通过“对外公示＋社会监督”的办法，将公租房置于政府管理和民众监督之下。

2011年，重庆市对已竣工验收的公租房组织了四次公开摇号配租，保障家庭达到8.2万户，其中，主城户籍住房困难家庭占40.1％，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占24.3％，本市进城务工人员占35.6％；家庭人均月工资收入2000元以下的占92.7％，2000～3000元的占5.95％，3000元以上的仅占1.35％。

重庆设计了一整套严密的准入和退出机制，特别强调要加强“后门”的退出管理，严防利益输送，真正让公租房成为服务中低收入群体的“民心工程”。重庆市明确将公租房保障对象界定为三类人：一是本市无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭；二是大中专及职校毕业后新就业的无住房人员，他们有住房需要，但暂时还没能力买商品房。三是进城务工及外地来渝工作的无住房人员。这三类对象特征明确，不易浑水摸鱼，实际操作简单。

对于公租房保障对象的界定，最初的条件是：单身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。但重庆市2010年职工家庭工资及财产性收入人均2992元，1500元的标准实际上将许多买不起房的人挡在“高门槛”之外。在广征民意的基础上，重庆取消了这一收入标准限制。

防止公租房出现利益“黑洞”的关键是要堵住“后门”。黄奇帆介绍，重庆对公租房的退出机制进行了制度设计，特别规定公租房不得进入二手商品房市场交易，购买人需要转让的，由政府回购。“只要管住了公租房上市交易的闸门，就不会发生利益输送。”

重庆市还设计了惩罚性的强制退出机制。对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6个月以上，以及违反租赁合同的，承租人或购买人所占有的公租房都将被强制收回，其行为将记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。

一个“支点”撑起多重效益

重庆市推出不收土地出让金的公租房，财政收入减少，从短期账面看“吃亏”了，实际并非如此。

主动放弃卖地生财的“小账”，通过大规模建设公租房，解决了就业者的居住问题，还进一步改善投资环境，吸引了更多人才汇聚和企业投资。重庆市政府更看重的是这笔科学可持续发展的“大账”。

黄奇帆从投资、就业、消费的角度给记者算了几笔细账：未来十年，重庆主城区人口将增加400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万元，可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万元，全年总产值就高达8000亿元，仅营业税就达500亿元之多。另外，400万人就业，按年收入4万元计算，将拉动消费1000多亿元。同时，重庆城乡统筹改革步伐在加快，到2020年城镇化率由目前的27％提升到60％，这就意味着会增加1000万城镇居民。在部分地区“民工荒”的背景下，公租房为这部分“新市民”撑起强大的住房保障网，就留住了劳动力这一重要的发展资源。

重庆工商大学校长杨继瑞说，过去几年房价飙升，逼走了众多就业者，自然也逼走了众多创业者。公租房能够解决就业者的居住问题，相当于改善投资环境，可吸引更多企业来渝投资，由此增加的财政收入，可能远远超过在公租房方面的支出。另一方面，“公租房上市，会把‘夹心层’人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，觉得‘租房比硬着头皮买房生活得更好’。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求。”重庆大学建设管理和房地产学院院长任宏认为，由于公共租赁房的租金是市场价的60％，随着大量公租房逐渐上市，其周边商品房的租金势必受到拉动，将会直接影响租赁投资投机性需求，有利于稳定房地产市场。