浅析政府关于房价问题出台政策

第一篇：浅析政府关于房价问题出台政策

浅析政府关于房价问题出台政策 关键词：楼市调控 金融调控 土地政策 信贷政策 房产税

内容摘要： 从2010年元月开始，政府各部门多次出台楼市调控新政，抑制投资投机，遏制房价过快上涨并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。在各种政策陆续出台，且其执行力度逐渐加大的情形下，房价上升势头有所减缓，但如果要真正解决这一头等问题，我们需要做的还很多。

08年的楼市调控，不但楼价未下跌，反而是全国地王大量出现，开发商捂盘惜售。如今的楼市调控，被广泛称为“史上最严厉的楼市调控”，从金融、土地、税收多方面入手，在制度改革和执行力度力上较以前有了很大改善，也在一定程度上缓解了居高不下的房价问题。从1月10日国务院出台国十一条：“严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。”到3月9日,温家宝总理在政府工作报告中强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。”到4月15日,国务院出台具体措施：“要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.”接着，4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。为了防止房价“回暖”，9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部又相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。在这组政策“组合拳”中，其中最主要的内容是：面向全国范围，新政策“一刀切”地规定，贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。在这一系列举措中，特别提出：要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”这一问责制的出现，为这一系列调控措施带来了新的亮点，在一定程度上加大了政府公信力，民众信心有望回升。

在国家也不断出台新的房地产政策以图降温楼市的大背景下，房价依然“居高不下”，其原因何在？综合分析大致有以下原因。

1）适度宽松的货币政策。所谓适度宽松的货币政策，主要是指实行低利率政策，减轻企业贷款，融资成本负担，释放居民储备，鼓励和扩大消费；实行低存款准备金政策，向市场释放流动性。然而宽松的货币政策产生大量信贷导致市场流动性持续过剩，经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍、放任了投资泡沫和通货膨胀。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是在按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，这无疑给房价上涨创造了有利条件。

2）地方对土地的操控。地方政府和地产商联合垄断。土地市场被政府垄断，政府再低价出让土地给企业，吸引大量投资，从而促进GDP的增长；房地产开发被开发商垄断，不允许自建房，市场无法形成竞争关系，商品房数量由1989年的10%不断增加到2003年的90%，近几年更是大幅增加，并且价格一涨再涨。同时据资料显示，中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住。政府供应出土地，但开发商囤积起来不建房子，造成市场上房子少，房价如何不水涨船高。

3）民众购房需求旺盛。随着国民经济的不断发展，城市化的不断普及，大量农民工进入城市、越来越多的人需要改善住房条件等，使得房地产市场住房需求旺盛。在这样的背景下，越来越多的地产商依附于这种刚性需求，操控房价上涨。

4）住房的供应结构和供应体系错位。经济适用房和廉租房缺失，满足不了老百姓的住房需要，与此同时，商品房大肆出现，这是长期存在的房屋结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房消费，拉动了商品房均价上涨。如此循环往复，带来的只能是更加紊乱的住房结构体系。

5）投资环境和产能过剩，许多企业家不做实体经济去炒楼。对于一个企业而言，只有掌握整个产业链的重点环节才能控制定价权，而在整个产业链中，中国制造业制造的附加值最低，得到的利润最少。定价权之战的失败，导致中国实业投资环境的恶劣和一定程度上的信心缺失。另外，钢铁、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、风电、电力、焦碳、铁合金，有色金属、纺织、皮革、电解铝、印染、造纸、化肥、农药、家电、汽车、机械、造船等全部产能过剩，形成大量资产泡沫。恶劣的投资环境和严重的产能过剩，无疑使得越来越多的人把眼光放到房地产行业。

如此高的房价给我们带来的影响不容小觑，当前房地产行业形势不容乐观，需要尽快采取措施，尽量在一定程度上抑制其过快增长。

1)加息。加息增加了贷款利息成本，对购房者影响毋庸置疑。于首套房相比，对于目前严格收紧的二套房贷会产生更大的影响，加息给普通购房者带来的压力有限，但对投资投机性购房者是比较沉重的打击。此次加息正逢楼市调控政策升级之际，导致市场特别敏感，也带来更多的猜想。加息消息公布的次日，上证指数上涨0.07%，但房地产股整体跌幅超过4%。然而，单靠加息来打压房价会“伤及无辜”。最容易受到冲击的群体之一，是偿付能力较弱的工薪阶层，而此类购房者又以购买首套房为主。因而，房贷政策纳入楼市调控政策的组合拳中，应该体现在差别化信贷政策的严格执行上，而不是简单上调贷款基准利率。2）土地政策。打破土地垄断最根本的方法,一是釜底抽薪，将土地收益收归中央政府，转而将企业利润收益转归地方政府，令地方政府得以超脱出土地利益。二是通过设立城乡土地交易市场，让农民得以直接面向土地一级市场，令开发商必须直接与农民和市民进行议价。以这两种方法为主，辅以加强对两级土地市场的监管，土地垄断的泥沼不难走出。此外，温家宝总理在政府工作报告中提出加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。财政部、国土部等五部委也陆续出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。国土资源部现已正式启动全国土地卫星图片执法检查问责工作，已对部分市县负责人进行约谈。坚定不移地抓好整改查处问责工作,坚决纠正和严肃查处各类违法用地，将用地行为纳入依法规范轨道。这一系列打击囤地，清理闲置土地的行动以及问责制的有效实行也有望使未来市场供应有所增加，进一步缓解房地产市场需求矛盾。

3）信贷。新政策规定贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到50%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。二套房首付大幅提高,“惊”醒市场中投机者；配合银监会一句“银行有权不给投机投资购房者发放贷款”,打碎了炒房客利用银行贷款获得杠杆收益的美梦。这一信贷政策的改革，虽然难以在根本上抑制房价，但也是有效而快速地打击投机性购房、收紧信贷的有效措施，在一定程度上促进了房价的稳步发展。特别是央行年末提出：要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，保持经济平稳较快发展。这意味着，明年各商业银行的信贷结构可能会有较大的调整，尤其是在房地产信贷方面将会严格控制。

4）房屋结构和供应体系。需要调控的不是单纯的房价，而是调控住房的供应结构和供应体系。经济适用房和廉租房的缺失，导致大部分老百姓没有房住，同时又买不起高价的商品房。因此长久以来我国的住房结构和体系就不是可持续发展的，我们应该从根本上解决这一问题。建经济适用房和廉租房才是根本之道，商品房的价格并不需要过于打压。试想如果市场上90%以上是经济适用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，这样，不仅能够满足老百姓对住房的基本需求，而且能从有能力购买商品屋的富人身上收取更多的税收来进一步满足住房需要。住房建设部最新提出：加强和改善房地产市场调控，强化市场监管，扎实开展基础性工作。预期在明年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房达1000万套。试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠以及吸引社会资本参与建设等政策措施，将着力解决保障房建设资金难题，全力支持廉租房的建设。

5）改善投资企业投资环境。投资环境恶劣是企业不做实体经济转头房地产的重要原因。政府应该针对其企业发展的新特点、新问题，出台更多可行性强的扶持鼓励政策，着力改善我国投资环境、人居环境、休闲环境，为企业引进人才创造有利条件，为企业发展创造机会。企业自身也应该针对自身现状，明确企业方向，逐步实现其产业链的整合，争取获得定价权，在国际市场竞争中博得一席之地，实现可持续、高利润发展；另一方面，要严格抑制泡沫经济上涨势头，使实体化经济行业得到广泛认同和投资，逐步改善房地产行业一头热的现象。

我国从1986年就开始征收房产税，近年来，随着经济发展和各方面情况的变化，有关房产税改革的议论一直不绝于耳，尤其是近年房价高涨，在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下，被市场视为房价调控利器的房产税自然争议颇多，甚至有专家认为是打压房价的最后杀手锏。我想这可能是一个误区。首先需要明确的是，如果征收房产税的目的是为打压房价，那根本是不应该征收的，征收的结果很有可能使整个房地产市场从此崩盘。本质上来说，房产税是为了提高房屋的收益和价值，使房屋升值，从而真正实现藏富于民而征收的一种税种。房产税税收的改革起到的是一个调节作用，引导个人合理的住房消费；并在一定程度上增加房屋拥有者的税收负担，抑制炒房行为，减少人们对房屋的需求，同时，促使多套房屋的持有者出卖富余房屋，从而增加房屋供给，平衡供求关系，抑制房价过快上涨，在一定程度上减少房产泡沫。房产税征收将引发一系列的后续问题，对市场结构，银行体系等方面有极大影响，所以我们必须理性思考，正确对待其征收问题。

在房价调控中，值得我们学习的是新加坡模式、香港模式和重庆模式。新加坡到2009年年底，一共建立了99.2万套经济适用房，确保了85%的老百姓住房，基本上满足了民众对住房的需求，其房价并未出现过大幅涨跌的情况。而香港从1954年开始实行公共房屋计划，逐渐形成一套完善的公共房屋制度。到现在50%—60%的房屋均由政府提供，而且房产土地带动的财政收入只占到1%左右，实现了不靠房产而是靠实体经济带动整个城市的经济发展的目标。最值得一提的是重庆模式：初步预期在未来3年建设4000万平方米的公租屋，解决100到200万人的居住问题；陆续引入300万农民工进城给予重庆户口。农民工要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积；加强建设IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到80%的零配件在重庆本土生产，这样就可以解决300万入城的农民工工作问题。这一模式的意义在于：加大了保障房的建设，放宽了对商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋价格该上涨就上涨，并且第一次在实际操作中实现了双轨制，促进房地产行业的稳定发展。兼顾眼前利益和长远发展，实现可持续发展；以内需促经济增长。目前我国靠房地产带动经济，并且房地产的相关产业不胜枚举，房价降一半，整个银行系统很有可能开始出现危机。所以我们不能采取过于激进的措施，也不可单纯依靠某一措施，而是应该全盘考虑，将出台的一系列措施结合起来，有序有效的执行，使我国房地产市场逐步稳定。总的来说，大量建造经济适用房和廉租屋，从根本上解决住房问题是我们应该坚持的原则。不单靠房产税或其他看似严格的单一措施来打压房价，而是采取双轨制，一方面大量建造经济适用房和廉租屋，为老百姓提供住房；另一方面放宽商品房价格的限制，并将从中抽取的税收用于建造经济适用房和改善我们的生存生活环境，实现真正的藏富于民。近期，作为每年最高级别经济会议的中央经济工作会议也率先释放出信号：一方面力保宏观层面的货币政策开始逐步转向稳健，进一步收紧市场流动性；另一方面则是对我国的住房体系提出明确要求：强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这是近年来继各政府部门提出楼市调控条例后中央经济工作会议首次针对住房问题提出工作要求。随着这一系列逐渐健全有效的措施的出台，土地、金融信贷等政策将会进一步趋紧，楼市调控也将进入常态化阶段。尤其值得注意的是，随着保障性住房定位的逐渐明晰以及建设力度的加大，我国商品房与保障房的双轨制住房体系正加速建构。

第二篇：政府与房价

政府与房价 2010-03-29 19:31 进入在房产行业也有一段时间了,感觉对房产还是有一点自己的浅析！首先说房价吧!其实感觉房价就是一个由政府做导演,开发商,买家做演 员,历史(规则)做投资商做影片罢了！开发商作为银幕上的反面人物实际上 是否真有那么可恨呢,答案是否定的!其实我们理性的分析一下就不难发现,房 产为目前中国的经济做了非常重要的贡献,获益的我相信不仅仅是开发商,政府 也从中获取了很大或者最大的利益.为什么我们政府所操控的媒体始终对为政府 做了巨大贡献的房产商极尽辱骂呢！其实改革开放了这么多年,我们身边的物 价上涨了不少,为什么房价上涨所带来的压力和骂声最多呢.首先:房产是一个 很大额的支出,很多普通老百姓一生也难得买一二次.一次买一个可以用一生的 东西,当然付出的金额比较大.微微的上涨就是一笔很大的金额.当然会带来很 大的社会反弹！其实想想其他东西涨的也很大为什么没有引起这么大的社会问 题,就是因为人们不用一次支付一生所用的花费,而是相当于分期支付,所以人 们反而觉得可以接受！再讲一下房价上涨的历史必然吧:房价的上涨源于货币的贬值,这是不 可避免的.货币为什么会贬值呢?原因就是货币发行量的增大,我们地球的资源 只有这么多,这个资源就相当于硬通货.而货币是政府发行的,货币本身的价值 很低,其实他就是一个政府制定的,大家遵守的规则.货币可以加大发行,可是 资源却是供应有限！我们那工资生活的人群屡次要求加薪,政府为了民心不得 不同意!但是政府可以拿钱出来加薪,却变不出来资源.那人们的工资涨了,要 去消耗更多的资源怎么办呢!办法就是让物价有限上涨！不然人人加了工资就 去吃熊掌那有这么多资源呢！当然房价也是在这个上涨之列!那老百姓有意见 了怎么办呢,我们的政府当然有办法,那就是找个挡箭牌,这个冤大头由谁人来 充任呢,那就是我们的开发商！政府要知道房价的上涨是历史的必然,像我们 的大领导老胡和小温从来不说要让房价下降,而只是说要抑制房价的过快上涨, 言下之以就是要鼓励适当的上涨！再来谴责一翻开发商,让人们把矛头指向开 发商！因此来转移人们的注意力,这样就可以一边收钱一边骂人,引起人民不 满了就抓 2 个开发商大快人心！其实作为以个买房的人我也希望房价的下降,但是作为一个从业人员的 经验让我清楚的知道房价的下降是不可避免的,这是历史的规律!谁的不可改 变！---------------胡伟铭

第三篇：四川出台控制房价措施

四川出台“20条”新规 坚决遏制房价过快上涨

各市州房地产市场调控细则 本月中旬制订并向社会公布

省政府网站昨日公布《四川省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》全文。在该文件中，省政府从考核机制、信贷政策、增加供给、市场监管等六大方面提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。

前日，省政府网站已公布该文件部分内容：房价过高、上涨过快、房源供应紧张的城市，要根据实际，明确在一定时间内限定居民家庭购房套数（昨日本报已报道）。A

关键词

考核问责

已出台实施细则的地区 要进行调整和完善

《通知》涉及六大方面共二十条。文件中，省政府首先强调了房价调控的“政府责任”。“提高认识，明确职责，建立健全考核问责机制”，位列《通知》的六大方面内容之首。

《通知》列出的第一条措施，是要求各地、各部门必须充分认识房价上涨过快的危害性，坚决遏制房价过快上涨，狠抓保障性住房建设。

作为第二条措施，完善调控政策措施方面，要求各市（州）要结合本地房地产市场实际，研究制定贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的实施细则，细化和完善遏制房价过快上涨，加大保障性住房建设工作力度的相关措施。实施细则应于12月中旬制订并向社会公布。

已出台实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施和本通知精神进行调整和完善。

房价过高、上涨过快、房源供应紧张的城市，要根据实际，明确在一定时间内限定居民家庭购房套数。

稳定房价不力 进行约谈直至追责

加强考核与问责，是该《通知》的第三条措施。省政府要求各市（州）政府要切实担负起稳定房价和住房保障工作的主体责任。建立省政府考核市（州）政府，市（州）政府考核县（市、区）政府，层层抓落实的考核问责机制。

省政府授权住建厅、监察厅对市（州）政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对稳定房价、推进保障性安居工程建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要进行约谈，直至追究责任。

B

关键词

差别化政策

二手房成交价明显低于市价 用价格评估强化税收征管

严格执行差别化信贷政策方面，要求金融机构要加大差别化信贷政策执行力度，严格执行国务院和有关部委对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）的信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

继续实施差别化的住房税收政策。各地要严格执行《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》有关规定，不得擅自变更优惠政策标准、扩大优惠政策适用范围。

二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为，将受到查处。对成交价格明显低于市场价格的，要积极利用房地产价格评估等手段强化税收征管。

C

关键词

用地供应

中小套型住房建设 具体项目和地块要落实

加强用地供应和住房建设计划管理方面，省政府要求住建厅、国土厅加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设计划和供地计划。

保障性住房、棚户区改造安置住房和中小套型普通商品住房建设用地，不低于住房建设用地供应总量的70％。各级住房和城乡建设部门、国土资源部门要根据计划实行宗地预安排，并将确定的中小套型普通商品住房、保障性安居工程建设任务落实到具体项目和地块。

住宅用地容积率 指标必须大于1

严格土地出让规划和建设条件方面，省政府要求，拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。

对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。同时，各类住房建设项目应在土地划拨决定书和出让合同中约定：土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

D

关键词

市场监管

房价过高城市 应大幅度增加限价房供应

加大保障性住房建设力度方面，要求将公共租赁住房配建指标作为商品住房开发项目的土地供应、规划和施工许可的前置条件。

具备条件的地区，可试行廉租住房、公共租赁住房建设统筹安排、逐步并轨运行，探索政府租赁住房统一建设、分类保障的新体制新途径。商品住房价格过高、房价上涨过快、房源供应紧张的城市，应大幅度增加经济适用住房和限价商品住房供应。

中央代发的地方债券资金，应向保障性安居工程建设项目倾斜。从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。

商品住房预售 查处捂盘惜售囤积房源

严肃查处囤地炒地闲置土地行为方面，要求各市（州）政府要加快查清和处置闲置土地。

因企业原因造成土地闲置1年以上的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。各级国土资源部门应将闲置土地信息核实结果及时通报同级银行、证券监管部门。

在房地产交易市场监管方面，有关部门要在商品住房预售环节及时发现并查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违规行为。要加大对经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为的查处力度。各市（州）要集中开展一次房地产市场秩序专项检查活动，重点检查房地产开发企业和经纪机构违法违规行为。

20条点击

1、统一思想，提高认识

2、完善调控政策措施

3、加强考核与问责

4、严格执行差别化信贷政策

5、继续实施差别化的住房税收政策

6、加强对偷税漏税行为的查处

7、加强住房用地供应和住房建设计划管理

8、加快住房用地供应和建设项目审批

9、严格土地出让规划和建设条件

10、严格划拨决定书和出让合同管理

11、加快推进棚户区改造

12、加大保障性住房建设力度

13、多渠道筹集保障性安居工程建设资金

14、确保保障性安居工程建设项目用地供应

15、严肃查处囤地炒地闲置土地行为

16、加大房地产交易市场监管力度

17、严格执行房地产开发项目手册管理制度

18、加快全省个人住房信息系统建设

19、完善房地产市场预警监测体系

20、加强正面舆论引导

第四篇：房价问题论文

湖南科技学院

题目

社会热点之房价

课程名称 学院 专业 班级

中国经济发展改革问题

经济与管理学院 国际经济与贸易 国贸1302 姓名 _________王春颖______________

2016 年 6 月

社会热点之房价

随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。

然而十八届三中全会虽没有明确提出房价问题，但是土地改革、财税改革等将会对房地产市场带来根本性的改变，将对房价产生极大冲击。

关键词：房价房地产十八届三中全会

一、房价上涨的原因

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，导致我国住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求

近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

（2）中国的城市化需求

中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。（3）城市基础设施和公共服务提升

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。（4）成本因素的变化。

房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。（5）不可忽略的收入增长。

在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。

也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。

二、如何有效减缓房价上涨

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，我认为以下几个方面可以起到减缓房价上涨的作用：（1）加强住房需求的管理

区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。（4）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（5）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。三、十八届三中全会对房价的影响

十八届三中全会落幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但还是很多分析人士认为，配合土地的改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。

（1）弱化政府调控凸显市场作用

万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”的日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。（2）农地流转不局限于农村城市房价或受冲击

给予农民更多的产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。

（3）房地产泡沫不会马上破裂短期内房价或上涨

中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。（4）房地产税法势在必行短期内难开征

《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进的改革”。此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。预计房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。（5）小产权房投资有风险转正应是持久战

小产权房长期以来处境的尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态并不好。一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说了。

四、结论

可以看出，在短时间内在一线大城市房价不会有所下降，但是上涨步伐可能会减慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去担心房价吧，作为大三的我，告诉自己一句，不惧将来。

第五篇：国家房价调控政策

可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„

中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。

1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到

6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。

政策失灵 房价凶猛

从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。

在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约

束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

中原地产最新的统计数据，也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出现回落，跌幅为0.51%；准甲级写字楼方面，除广州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上涨，涨幅分别为4.24%、0.15%、2.14%。