1.5 国外城中村改造经验 1.5.1 城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题,所有国家和城市的政府对这种现象

第一篇：1.5 国外城中村改造经验 1.5.1 城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题,所有国家和城市的政府对这种现象

1国外城中村改造经验

1.1 城市贫民区是城市化进程中的一个必然问题，所有国家和城市的政府对这种现象都有 一个认识过程，从忽视到重视、从排斥到接受，所以是一个整体上的进步过程。

1.2 政府立法扶持房屋建设，提供租金补贴。

1.3 大量涌入城市外来人员从租住“廉价房屋”到收购住房，最终成为城市长久居民。

1.4 逐步纳入城市规划，引入开发商等市场手段开发改造。

1.5 各部门统筹规划，调动社会力量参与改造。

1.6 改善居民生活条件，完善社区基础设施，同时积极为贫困人口寻找致富出路。我国城中村改造主要城市经验

“城中村”是我国城市化进程中存在的普遍现象。在城市规划方面表现为人口增长与面积的机械扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。由于二元结构的存在，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的 “盲 点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。

2.1 广东南海模式。

2.1.1 分区规划进行农田保护区、工业发展区、商业住宅区“三区”规划。

2.1.2 将集体净资产及土地折价入股。土地折股量化方法有三种：(1)以政府规定的征地价为依据折股；(2)以经营各类耕地的经济 效益为依据折股；(3)综合考虑各种要素折股。所有的股份合作组织都是以社区户口为准则确定配股对象，按股权比例分红。所有进行农村股份合作制建设的村社，制定章程，按规定产生董事会、监事会等组织机构，确定股东的权利与 义务，实行“固化股权，出资购股，合理流动”或者“生不增，死不减”，允许股权在社区范围 内流转、继承、赠送、抵押。

2.2 上海市虹桥镇模式。

2.2.1 生产队建制全部撤销 生产队建制全部撤销，完成户口的农转非，集体资产属于集体经济组织全体人员集体所有。

2.2.2 资产处置同完善股份合作制相结合，以股权形式处置集体资产。遵循“公开、公平、公正”的原则，集体资产的评估、处置，完善股份合作制方案，都经股 东代表会议讨论通过；特设经济责任风险股，共分为职工股、条线干部股、公司董事股、副董事 长、副总经理股、董事长股。职工退休、干部调整职务应按规定档次退还责任风险股；公司新进 劳动力(股东)和新上任的干部，应按规定档次投足责任风险股金额。在坚持股权兑现的原则下，股东的资产处置股权可以出让获得现金，也可以投入现金、受让股权，除了在税后净利润中提留法定的公积金 10％和公益金 10％，再提留一般不少于 10％的任意公积 金，用于还贷、发展再投资或以丰补歉，确保股东红利分配的稳定性。

2.3 珠海市

2.3.1 通过市场机制借力改造旧区 珠海市在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交 2-3平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得 25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，13用于旧村民回迁，另外23作商品房经营。为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。通过政策借力改造“城中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。

2.3.2 实现村民、投资者、政府利益“三赢”是关键。

2.3.2.1 照顾村民利益。拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、最大利益关系者是旧村居民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成功与否。珠海市在国家和省拆迁法规规定的范围内，制定有利于村民的拆迁政策。旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至 1：1.2 的面积比例进行补偿；拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地升值收益由村集体、村民和开发商共享；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民的后顾之忧。

2.3.2.2 政府让利调控市场。珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境。为培育新的 房地产市场，珠海市决定 3 年内在城区不再新批房地产用地，为城中村改建腾出市场空间。城中 村改建产生居民回迁房 300 多万平方米，另外还将产生近600 万平方米商品房，没有市场保证是无法推进的。据有关部门测算，珠海市这一优惠政策，土地收益方面将减少 40-50 亿元，政府虽然没有直接投入，但实质上政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。

2.3.2.3 提升综合竞争力。珠海市从一开始就对城中村改造的目标进行高定位，“城中村”的改造不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市的整体增值。通过城中村的改造，建设现代化文明社区，推动和提高农村城镇化进程和水平，从而提升城市综合竞争力。以上几个城市属于经济发达地区的改造模式，值得借鉴和推广，而在我国，城中村广泛存在，在经济不发达地区显得尤为严重，极大妨碍当地快速发展。我们下面分析一下我国西部经济弱后 地区城市如何改造城中村。

2.4 贵阳

2.4.1 尊重历史，依照法规，撤销行政村建制。对已处于中心城区的村，撤消村建制，建立居委会和社区。村改居后，以提高居民生活质量和文明程度为出发点，实现社区服务、社区管理、社区文化等多方面的突破，引导社区居民广泛 参与社区事务，落实社区居民对社区事务的知情权、监督权、决策权，实现社区居民的自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，促进社区健康有序发展，最终实现“城中村”由农村社区向城市社区的根本性转变。

2.4.2 做好村级集体经济的清产核资工作，推行股份制改造。做好村级集体资产的清产核资工作，确保原农村集体经济组织享有对这些资产的所有权，让村民享有一定的自主权。成立股份管理机构，将村级集体收益以及改造升值收益以股权量化核实到农户，村民以股东的身份参与村集体经济组织的监督与管理，享受相应的收益分配权益。

2.4.3 完善社会保障，拓展就业空间。

2.5 西安

2.5.1 政府主导，整体改造，科学规划，市场运作，最大限度发挥地缘优势制定了与“城中村”改造相关配套政策法规，包括结合实际制定出的拆迁安置补偿标准和实施方案、整改方案的显著特点是综合考虑了整个地区改造，最大限度发挥地缘优势，项目完全采用市场运作，以吸引投资。广泛宣传投资商机、实施优惠政策以及通过科学规划、估算投资利润等措施，保证投资商利益，从而吸引资金投入城中村改造。

2.5.2 把群众利益放在首位，彻底解决消防问题、完善基础设施、美化优化环境，提升环境商业价值。政府首先以宣传消除重大安全隐患为切入点，宣传消除重大安全隐患可以强制拆除的有关政策，并做好了强制拆除的司法准备，形成了强大的拆迁舆论氛围。制定出切合实际的拆迁安置补偿标准和实施方案，在安置上充分尊重民意，提供了货币安置和实物安置两种方案供群众选择。还对按时搬迁的人员制定了一系列奖励优惠政策。引导人口有序聚集，优化用地布局，将居住区与商业紧密结合，实现商业价值最大化利用，同时也为居民带来了工作机会。

2.6 重庆

2.6.1 兼顾村民利益和开发商效率及利润的基础上，“政府-村民-开发商”参与协商并制定“城中村”改造规划。由政府职能部门监督执行，并规范和监管村民及开发商的行为。根据“城中村”周边城市功 能类型进行个性化规划设计，设计既保留出租屋、壮大集体经济，又兼顾开发商收益的社区规划 成为实施的核心。

2.6.2 重点整治规划、建设、公安、工商、国土等主管部门统一协调，优先考虑治理区与区之间以及组团与组团的结合处，对两江沿岸、易滑坡的地段、市区形象地段进行重点整治，使城市面貌尽快焕然 一新。

2.6.3 引入开发商并给予政策优惠 采用招标等形式引进有实力的开发商，并且政府部门应该给予开发商一定的政策优惠以确保 开发商的利润和拆迂、改造工作的顺利进行。

2.6.4 智力支持和教育补偿政府通过“智力补偿”，对村委会(转制社区)成员进行培训；集体股份制公司通过自身培养 或人才引进逐步置换不具备管理能力的人员，最终将其转化为现代经理阶层。对村民进行针对性 的知识技能培训，激励村民学习工作技能，引导他们参与市场就业。主要启示 3.1 城中村改造方案的核心，应该强调政府、城市和原村民三者利益的统一。具体表现就是社会效益上强调公平、持续，功能上符合城市规划和城市发展的要求，经济上 突出土地资产经营、自我提升可持续经营，环境上着重改善提高，文化上注意保护和弘扬。对已 经形成的“城中村”，只有面对现实积极改造，具体问题具体对待，成功改造的关键是处理好政 府、群众、投资商三方的平衡关系，以及在实施拆迁安置工作时，要将广大群众的利益放在首位。此外，对农村的建设管理政府自始自终不能缺位，必须建立健全法律法规。

3.2 城中村改造要提前规划，分步实施城中村的问题，本质上是土地制度的二元制在快速城市化的过程中矛盾不可调和的体现，它 同时是城市发展过程中的各种社会、经济和环境问题以及文化冲突在地理空间上的集中反映。城 中村改造是一个多方利益协调的过程，是不同价值观念在城市发展过程中一个重新认可的过程。因此，城中村的改造，应该是一个由各级政府政策指导，原村集体经济实体和村民共同参与、协 商和实践的过程，它包括了改造方案的制定和实施两个阶段。随着城市化进程的加快，为了避免高成本的城中村改造，就要及早规划，提前进行人员分流 及出路安排。对那些基础条件比较好的村庄，可以仍旧保留其基本居住形态和生活方式，只是完善它们的基础设施和公共设施，使其成为经过优化的原生态都市村庄，即缩小了城乡差别，又保留了地域文化特色，也可避免改造后仍是高密度的结果，同时打破封闭的文化心理，使村民融入到现代化的都市文明之中。

3.3 推广城中村土地股份制改造 城中村土地股份制的改造就是在把原村集体土地转化为国有土地的前提下，对原村居民和村 集体享有使用权或所有权的土地进行估价，折算成股份，组建股份公司。股份制改造同时兼顾政 府的长远利益、股份公司的健康发展、原村居民的社会保障。

3.4 科学合理的规划引导 规划是城市发展的灵魂,决定城市发展的水平、速度和质量。“城中村”改造无论是原地拆除 重建、异地新建,还是旧村整治,要避免规划与管理滞后、土地开发停滞和建设无序等现象,就必须 坚持具有前瞻性与科学性的城市规划先行,将城市规划与土地开发相衔接,实现经济效益、社会效 益与生态效益的协调统一。

3.5 规范化的市场运作 “城中村”改造无论采取何种改造方式,都会涉及土地的征收、房屋的拆迁与重建、基础设施 的改造与新建、集体资产的评估、集体经济组织的改制、改制后的公共管理支出等诸多环节,需要 大量的资金投入,而这仅靠单方投资或依赖政府支持是远远不够的,必须充分调动多方资源,实行 多元化融资。开发商的介入无疑会为“城中村”改造注入新的活力,由其负责征地、拆建、安置等 事务,并按市场化方式进行综合开发,不仅可以解决资金问题,还可以刺激房地产需求。而根据“城 中村”改造及综合开发的特殊性、复杂性和艰巨性,遴选并强化参与改造的开发商的社会责任便显 得尤为重要,并且成为“城中村”改造成功与否的关键。

3.6 关注城中村改造的后续环节 与城中村改造相关联的后续环节主要包括就业培训、职业推介、扩大社会保障制度的覆盖面 等。城中村改造，农民失去土地——传统意义上的社会保障基础，急需寻找新的就业机会。但由 于二元结构下农民和城市居民在受教育机会等方面存在差异，原先的城中村村民对城市第二、三 产业的就业需求不能适应，于是需要提供职业培训机会以实现城中村村民与第二、三产业就业需 求的均衡。

3.7 新农村建设是城中村改造的根本举措 目前全国上下掀起建设社会主义新农村活动，要求把农村建设成为“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村，这正是避免新的“城中村”产生、止住源头的根本 举措。新农村建设就是要把农村发展纳入整个现代化进程，使工农城乡之间协调发展，解决我国 长期以来城乡经济发展极不平衡的局面，所以新农村建设应是我们规划工作者未来一项长期的重要工作。