广州市用户共用用水设施维护管理办法[最终定稿]

第一篇：广州市用户共用用水设施维护管理办法

广州市用户共用用水设施维护管理办法

（草案征求意见稿）

第一章

总则

第一条 为加强本市生活饮用水用户共用用水设施的管理，保障生活饮用水二次供水安全，保证用户共用用水设施水质、水压符合国家标准，根据国家有关法律、法规和《广州市城市供水用水条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内用户共用用水设施的规划、建设、维护、改造和监督管理，适用本办法。

第三条 用户共用用水设施的所有权人应承担用户共用用水设施维护管理的义务，可以自行管理，也可以委托供水企业或其他用户共用用水设施管理单位管理。

第四条 市城市供水行政主管部门负责本市用户共用用水设施的监督管理工作，并组织实施本办法。

区、县级市城市供水行政主管部门负责本行政区域内用户共用用水设施的监督管理工作。经市人民政府同意不设城市供水行政主管部门的区，其用户共用用水设施的监督管理工作由市城市供水行政主管部门负责。

市卫生行政主管部门依职责负责本市二次供水卫生监督工作；建设、国土房管、规划、价格、质量技术监督、公安等有关行政主管部门依职责监督或协同实施本办法。

第五条 卫生行政主管部门应当建立健全卫生监督制度，各级疾病预防控制机构依法负责二次供水水质的卫生监测工作。

城市供水行政主管部门应当建立健全城市供水水质监测体系，对二次供水水质进行监督检查。小区业主委员会和物业服务企业应配合做好水质监测点的安装及水质采样工作。

第六条 从事用户共用用水设施工程勘察、设计、施工、监理的单位应当具备相应的资质；相关专业技术人员应当依法取得相应的执业资格。

第七条 新建、改建或扩建用户共用用水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

第二章

用户共用用水设施的规划、建设

第八条 新建的用户共用用水设施应按国家、省、市的相关标准和规范进行设计、施工和验收。

第九条 建设单位在建设项目初步设计阶段时，应将建设项目内给水设计图纸提交供水企业复核确认、备案，并按经供水企业复核确认的给水设计图纸建设施工。供水企业应当自收到给水设计图纸之日起二十日内依据相关法律、法规作出书面答复。

第十条 用户共用用水设施连接公共供水设施的施工作业应当按照申请人与供水企业签订的《广州市用户共用用水设施与公共供水设施连接协议》的内容进行。

第三章

用户共用用水设施的维护管理

第十一条 本办法所称用户共用用水设施的维护管理应包括保

养、维修及巡检，并符合国家、省市有关技术规范的要求。

第十二条 新建用户共用用水设施经供水企业供水验收合格并投入使用后，鼓励建设单位将用户共用用水设施交由供水企业维护，用水设施在保修范围和保修期限内发生质量问题的，建设单位应进行维修，并对造成的损失承担赔偿责任。

现有用户共用用水设施的所有权人可自愿将用户共用用水设施交由供水企业或其他用户共用用水设施管理单位维护。业主委员会负责与物业服务企业、供水企业或其他用户共用用水设施管理单位协商维护交接事宜，组织召开业主大会公开征求全体业主意见，并与业主大会选聘的供水企业或其他用户共用用水设施管理单位签订维护交接协议。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由用户共用用水设施所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第十三条 用户共用用水设施交由供水企业维护时，由建设单位或设施的所有权人与供水企业签订包括维护交接条件、维护内容、费用、服务标准等在内的维护交接协议，供水企业按协议约定的维护内容及服务标准进行设施维护时，建设单位或设施的所有权人及相关物业服务企业应当予以配合。协议的示范文本须交由市城市供水行政主管部门、工商行政管理部门和房地产行政主管部门备案。

用户共用用水设施未交由供水企业维护时，除二次供水储水池（箱）的清洗、消毒外，由设施的所有权人或其委托的其他用户共用

用水设施管理单位负责设施维护管理，确保设施正常运行。其储水池（箱）、管道、阀门、水泵机组及其电控设备等需要维修、更换的，服务、维修费由设施的所有权人承担。服务、维修费依据价格行政主管部门核定的标准执行；价格行政主管部门未核定服务、维修收费标准的，服务、维修费由维修单位与所有权人商定。

第十四条 供水企业是供水范围内居民用户共用用水设施的二次供水储水池（箱）的保洁单位，应当负责二次供水储水池（箱）的清洗、消毒。所发生的保洁费、工料费、水质检测费、耗水费，按价格行政主管部门规定，由供水企业负责，纳入供水成本。

非居民用户共用用水设施的二次供水储水池（箱）的清洗、消毒工作，及所发生的保洁费、工料费、水质检测费、耗水费，由二次供水储水池（箱）的所有权人或其委托的用户共用用水设施管理单位负责。

第十五条 用户共用用水设施的所有权人或其委托的物业服务企业应负责设施的正常运行和安全保障，并应采取必要的安全防范措施，对储水池（箱）的进人孔加盖、上锁，履行日常巡检用户共用用水设施的义务。

第十六条 未经用户共用用水设施所有权人同意，任何单位和个人不得擅自改动、拆除、损坏和侵占用户共用用水设施及阻塞维护通道。擅自改动、拆除、损坏和侵占用户共用用水设施及阻塞维护通道的，由城市供水行政主管部门责令改正。

第十七条 二次供水储水池（箱）的清洗、消毒应当符合本市

《二次供水设施清洗保洁技术规范》的要求，供水企业或用户共用用水设施管理单位收到二次供水水质投诉时，应当在24小时内回应。

第十八条 患有病毒性肝炎、活动性肺结核、痢疾、伤寒、化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍饮用水卫生疾病的病人和病原携带者，不得直接从事用户共用用水设施的保洁和维护工作。

直接从事用户共用用水设施保洁和维护工作的人员须具备以下条件：

（一）取得健康合格证和卫生知识培训证，并每年进行一次健康检查。

（二）取得市城市供水行业协会核发的执业资格证明。第十九条 当建筑物及其附属共用设施、设备出现故障或物业管理区域内的通道、场地遭占用导致二次供水储水池（箱）无法清洗、消毒的，设施的所有权人或其委托的物业服务企业应及时维修、整改，拒绝整改的，所造成的后果由其负责。

第二十条 供水企业对居民用户和用户共用用水设施管理单位对非居民用户应当履行以下二次供水设施保洁管理的职责：

（一）建立二次供水设施资料档案，把每次清洗消毒的工作记录及送检水样的检测报告归档。

（二）每次清洗消毒或改造维护完毕，须将水样送二次供水水质检测机构检验。检验结果应当符合国家有关生活饮用水卫生标准要求，否则应当采取重新清洗消毒等措施，直至水质达标。水样检测报告须在二次供水水质检测机构签发之日起7个工作日内向用户公示。

（三）建立投诉受理制度，接受用户监督，做好服务工作。第二十一条 为检测运行水质，供水企业和用户共用用水设施管理单位应当定期委托二次供水水质检测机构进行水质检测（每季度不得少于一次）。

第二十二条 居民用户二次供水水质检测结果不达标的，且属保洁责任的，由城市供水行政主管部门责令供水企业限期整改；非居民用户二次供水水质检测结果不达标的，由用户共用用水设施管理单位制定相应措施进行整改，保证二次供水水质达标，并将整改结果及时报城市供水行政主管部门备案。

用户共用用水设施水质不合格的，如属用户共用用水设施设计不合理或者因设施老化等原因造成的，按本办法第二十九条规定处理；用户共用用水设施所有权人拒不整改，经报县级以上人民政府批准，城市供水行政主管部门可以采取供水管制措施，但要保障居民生活基本用水。

第二十三条 二次供水水质检测机构应当取得省级以上质量技术监督部门的资质认定，且水质检测项目应当是该机构的资质认定项目。

第二十四条 因用户共用用水设施维护等原因确需中断居民用户用水的相关单位，应当提前24小时通知受影响的居民用户；连续停水超过24小时的，应当采取应急供水措施，为居民生活提供基本用水。不提前通知受影响的居民用户或者不采取应急供水措施的，由城市供水行政主管部门责令改正。

第二十五条 用户共用用水设施水质受到污染时，供水企业或用户共用用水设施管理单位应当采取妥善处理措施，污染危及人体健康时，应当及时报告卫生行政主管部门和城市供水行政主管部门，并立即停止供水，在停水期间采用临时供水方式保障居民生活基本用水。县级以上人民政府卫生行政主管部门负责本行政区域内的用户共用用水设施水质污染事故对人体健康影响的调查。

第二十六条 用户共用用水设施未交由供水企业进行维护的，总分表计量差额水量由设施所有权人负责，按户平均分摊到全体用户；其用户共用用水设施已交由供水企业进行维护的，总分表计量差额水量由供水企业负责。

总分表计量差额水量=市政给水总表计量水量-市政给水总表之后居民用水、非居民用水、特种用水等全部用户注册水表计量水量之和。

住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施等公共用水由本楼用户合理分摊。

第二十七条 用户分摊的总分表差额水量的水费按其用户注册水表的用水性质由供水企业收取。用户分摊的总分表差额水量不占用其阶梯水量。

第二十八条 尚未销售的物业所分摊的总分表差额水量及用户共用用水设施维护管理的相关费用，由建设单位承担。

第四章

用户共用用水设施的更新改造

第二十九条 用户共用用水设施在运行中发现设计不合理或者因

设施老化等原因，导致供水水质易受污染、水压不能满足用户正常用水需求、漏耗严重的，在设施保修期内的，建设单位应承担设施的维修改造责任；已过设施保修期的，其所有权人应当依照《中华人民共和国物权法》的有关规定筹集资金，及时对其用户共用用水设施按国家、省、市的相关标准和规范进行改造。拒绝整改的，所造成的后果由其负责。

第三十条 商品房（房改房）小区用户共用用水设施需要进行维修、改造的，设施所有权人可以向市物业专项维修资金中心申请使用物业专项维修资金或者向市住房保障办申请使用单位住房维修资金。

第五章

法律责任

第三十一条 违反本办法第八条，新建的用户共用用水设施不符合国家、省、市的相关标准和规范的要求进行设计、施工和验收的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十二条 因改动、拆除、损坏、侵占用户共用用水设施或阻塞维护通道造成用户共用用水设施损毁、无法正常使用或者其他人身、财产损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条 建设单位或用户共用用水设施所有权人违反本办法第二十九条造成损失的，应当依法承担相应的法律责任。

建设单位或用户共用用水设施所有权人拒不整改，造成饮用水污染危及人体健康的，经报县级以上人民政府批准，城市供水行政主管部门可以采取供水管制措施，但要保障居民生活基本用水。

第六章

附 则

第三十四条 本办法所称用户共用用水设施是指同一规划红线范围内二户以上用户共同使用的用水设施，包括各类供水加压设施、储水设施、管道、阀门等。

新建用户共用用水设施是指本办法实施前建设尚未交付使用的或本办法实施后建设的用户共用用水设施；现有用户共用用水设施是指本办法实施前已交付使用的用户共用用水设施。

二次供水设施是指城市公共供水或者自建设施供水经储存、加压（不包括深度处理）等方式来保证正常供水而设置的高、中、低位储水池（箱）及附属的管道、阀门、水泵机组等设施，属用户共用用水设施的一部分。

用户共用用水设施管理单位包括自行管理的用户共用用水设施所有权人或者其委托的物业服务企业、供水企业、其他管理人。

市政给水总表是指由供水企业安装在引入管上，由供水企业拥有、监督保养，用以区分管道产权，对表后范围内用水量进行总体计量的器具。

用户注册水表是指安装在市政给水总表之后，由供水企业拥有、依程序合法登记注册、监督保养，用作量度独立产权用户用水量的器具。

第三十五条 本市农村地区生活饮用水用户共用用水设施管理参照本办法执行。

第三十六条 本办法自

****年**月**日起施行，有效期5年。有效

期届满，根据实施情况依法评估修订。

第二篇：广州市二次供水设施管理办法

广州市人民政府关于印发广州市二次供水设施管理办法的通知

（穗府［2008］54号）

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位：

现将《广州市二次供水设施管理办法》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到问题，请径向市水务局反映。广州市人民政府 二○○八年十二月十四日

广州市二次供水设施管理办法

第一条 为加强本市生活饮用水二次供水设施的管理，防治生活饮用水二次供水污染，保证二次供水水质符合国家标准，根据国家有关法律、法规和《广州市城市供水用水条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的二次供水设施是指城市公共供水或者自建设施供水经储存、加压（不包括深度处理）等方式来保证正常供水而设置的高、中、低位储水池（箱）及附属的管道、阀门、水泵机组等设施。

本办法所称的二次供水设施管理单位包括自行管理的二次供水设施产权所有人（设施所有人）或者其委托的物业服务企业、供水企业、其他管理人。

二次供水设施保洁单位是指负责二次供水设施清洗和消毒工作的单位。

第三条 本市行政区域内城市供水二次供水设施的建设、保洁、维护和使用等活动，适用本办法。

第四条 市城市供水行政主管部门负责市二次供水设施的监督管理工作。

区、县级市城市供水行政主管部门负责本行政区域内二次供水设施的监督管理工作。经市人民政府同意不设城市供水行政主管部门的区，其二次供水设施的监督管理工作由市城市供水行政主管部门负责。

卫生行政主管部门依职责负责本市二次供水卫生监督工作；建设、国土房管、规划、价格、质量技术监督、公安等有关行政主管部门依职责监督或协同实施本办法。

第五条 二次供水设施的设计、建设、验收，应当符合国家有关标准及《广州市给水系统设计、施工、验收技术规范》。

第六条 二次供水设施连接公共供水设施的施工作业应当按照申请人与供水企业签订的《广州市用户共用用水设施与公共供水设施连接协议》的内容进行。

第七条 在用二次供水设施在运行中发现设计不合理或者因设施老化等原日，导致供水水质易受污染、漏耗严重的，其产权所有人应当依照《中华人民共和国物权法》的有关规定筹集资金，及时对其二次供水设施按照国家相关标准和《广州市给水系统设计、施工、验收技术规范》进行改造。拒绝整改的，所造成的后果由其负责。

第八条 未经二次供水设施管理单位同意，任何单位和个人不得擅自改动、拆除、损坏和侵占二次供水设施及阻塞维护通道。

第九条 二次供水设施管理单位负责二次供水设施的运行、安全保障、并应采取必要的安全防范措施，对储水池（箱）的进入孔加盖、上锁，履行定期巡检供水设施的义务。

第十条 二次供水设施产权所有人可自愿将二次供水 设施交由供水企业或其他管理人维护；当交由供水企业维护时，参照《广州市自建供水设施、用户共用用水设施交由供水企业维护办法》，与供水企业签订交接维护的相关协议，约定相关维护内容、费用、服务标准等。

第十一条 二次供水设施的储水池（箱）、管道、阀门、水泵机组、电器等需要维修、更换的，服务、维修费由产权所有人承担，并按价格行政主管部门核定的服务、维修收费标准收取；价格行政主管部门未核定服务、维修收费标准的，服务、维修费由维修单位与产权所有人商定。

第十二条 因二次供水设施维护等原因确需中断居民用户用水的相关单位，应当提前24小时通知受影响的居民用户；连续停水超过24小时的，应当采取应急供水措施，为居民生活提供基本用水。不提前通知受影响的居民用户或者不采取应急供水措施的，由城市供水行政主管部门责令改正。

第十三条 患有病毒性肝炎、活动性肺结核、痢疾、伤寒、化脓性或渗出性皮肤病以及其他有碍饮用水卫生疾病的病人和病原携带者，不得直接从事二次供水设施的保洁和维护工作。

直接从事二次供水设施的保洁人员须具备以下条件：

（一）取得卫生行政主管部门核发的健康合格证和卫生知识培训证，并每年进行一次健康检查。

（二）取得市城市供水行业协会核发二次供水设施保洁上岗证。

第十四条 二次供水水质受到污染时，供水企业或二次供水设施管理单位应当采取妥善处理措施，污染危及人体健康时，应当及时报告卫生行政主管部门和城市供水行政主管部门，并立即停止供水，在停水期间采用临时供水方式保障居民生活基本用水。县级以上人民政府卫生行政主管部门负责本行政区域内的二次供水污染事故对人体健康影响的调 查。

第十五条 二次供水设施管理单位应当采取积极的预防措施，防止水质受到污染；二次供水设施管理单位应当制订保洁、管理制度，定期对储水池（箱）、管道等进行清洗消毒，确保供水水质。

二次供水设施的储水池（箱）清洗消毒周期应当符合《城市供水水质管理规定》的要求，二次供水设施供水企业或管理单位如收到二次供水水质投诉时，应当及时检查，发现水质已受污染的，应当及时清洗消毒。

第十六条 供水企业是供水范围内居民用户共用用水二次供水设施的保洁单位，应当负责居民用户共用用水二次供水设施的清洗、消毒，确保二次供水水质；所发生的保洁费、工料费、水质检测费、耗水费，按价格行政主管部门规定，由供水企业负责，纳入供水成本。

非居民用户共用用水二次供水设施的清洗、消毒的工作，及所发生的保洁费、工料费、水质检测费、耗水费，由二次供水设施管理．单位负责。

第十七条 二次供水设施的清洗、消毒应当符合《广州市二次供水设施清洗保洁技术规范》的要求。

第十八条 供水企业对居民用户、二次供水设施管理单位对非居民用户应当履行以下职责：

（一）建立二次供水设施资料档案，把每次清洗消毒的工作记录及送检水样的检测报告归档。

（二）每次清洗消毒或改造维护完毕，须将水样送二次供水水质检测机构检验。检验结果应当符合国家有关生活饮用水卫生标准要求，否则应当采取重新清洗消毒等措施，直至水质达标。水样检测报告须在二次供水水质检测机构签发之日起7个工作日内向用户公示。

（三）建立投诉受理制度，接受用户监督，做好服务工作。

第十九条 各级疾病预防控制机构依法负责二次供水水质的卫生监测工作，卫生行政主管部门应当建立健全卫生监测制度。

城市供水行政主管部门应当建立健全城市供水水质督查体系，对二次供水水质进行监督检查。市水质监测中心接受市城市供水行政主管部门的委托，实施本市行政区域内的二次供水水质监督、监测工作；二次供水水质送检数据由其备案。

第二十条 为检测运行水质，供水企业和二次供水设施管理单位应当定期委托二次供水水质检测机构进行水质检测（每季度不得少于一次），居民用户由供水企业负责送检；非居民用户由二次供水设施管理单位送检。

第二十一条 居民用户二次供水水质检测结果不达标的，且属保洁责任的，由城市供水行政主管部门责令供水企业限期整改；非居民用户二次供水水质检测结果不达标的，由二次供水设施管理单位制定相应当措施进行整改，保证二次供水水质达标，并将整改结果及时报城市供水行政主管部门备案。

二次供水水质不合格的，如属二次供水设施设计不合理或者因设施老化等原因造成的，按本办法第七条规定处理；二次供水设施产权所有人拒不整改，造成饮用水污染危及人体健康的，经报县级以上人民政府批准，城市供水行政主管部门可以采取供水管制措施，但要保障居民生活基本用水。

第二十二条 二次供水水质检测机构应当取得省级以上质量技术监督部门的资质认定，且水质检测项目应当是该机构的资质认定项目。

第二十三条 因改动、拆除、损坏和侵占二次供水设施造成二次供水设施损毁或者其他人身、财产损害的，应当依 法承担相应的法律责任。

第二十四条 城市供水行政主管部门不履行本规定职责、玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的，由任免机关或者监察机关依照管理权限对相关负责人给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条 本市农村地区生活饮用水二次供水设施管理参照本办法执行。

第二十六条 本办法自2009年1月1日起施行，有效期5年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。

第三篇：住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

第二条

在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第三条

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分：

1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。

2、购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

第七条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。

第八条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。第九条 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。

第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后实施。

维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。

市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

第十六条

业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。

第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。

第二十二条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。

第二十三条 本办法由建设部负责解释。

第二十四条 本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一条 为了贯彻落实省人民政府第141 号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》、《省政府关于大力发展住宅建设培育新的经济增长点的若干意见》(苏政发[1998]74号)、《省政府批转省住房制度改革领导小组关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案的通知》（苏政发[1998]89号），保障住房售后的维修管理，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)，制定本办法。

第二条 在本省行政区域内,新建商品住房[包括经济适用住房(安居工程)等，以下简称“商品住房”] 和非单一产权的公有住房、已售公房的共用部位、共用设施设备维修基金的建立与管理，均适用本办法。

本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。

本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三条 凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金归物业区域内全体业主共同所有，按照“业主所有，民主决策，银行专户储存，政府主管部门和财政部门监督使用” 的原则进行管理。

维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字(1998)7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第四条 产权属供电、供水、供气、邮电、有线电视等部门或单位所有的共用部位、共用设施设备，由产权部门或单位自行维修。路灯、道路、绿化、环卫等共用设施设备的维修养护，仍按职责分工由上述各部门相应负责，原有资金渠道不变。

第五条 商品房觥售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。南京、苏州、无锡、常州四市购房者按购房款 2%的比例，徐州、南通两市购房者按购房款2.5%的比例，其他省辖市购房者按购房款3%的比例，在购房时向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

第六条 公有住房、已售公房的维修基金来源于三部分：

１、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上低于七层（含七层）的住宅不低于售房款的20%,八层以上（含八层）住宅不低于售房款的30%。售房单位在向开发建设单位购房时已交纳维修基金的，如该款项高于或等于按上述规定提取的款项，则不再从售房款中提取；如该款项低于按上述规定提取的款项，则按其不足部分从售房款中提取。

２、购房者按政府确定的房改成本价1-2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位向购房者代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

３、非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的 20%用于缴交维修基金。

公有住房售后维修基金的筹集、管理与使用的具体办法，由市、县（市）房产行政主管部门、财政部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

第七条 商品住房销售单位收取购房款和维修基金开票结算后一个月内，应将提取及代收的维修基金及其利息或净收益全额移交给房产行政主管部门或其指定机构代管，并办理移交手续。

第八条 业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一：

１、请房产行政主管部门或其指定机构继续代管；

２、业主委员会管理；

３、委托物业管理企业代管。

如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门、财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代帐资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%代管费用后，将维修基金移交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，并维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

具体办法由市、县（市）房产主管部门和财政部门制定。

第九条 为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。

维修基金应当按幢建帐、按幢使用、按户核算，具体办法由市、县（市）房产行政主管部门制定。

第十条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金剩余利息或净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用及维修物业项目经费预算报告书，经房产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金由业主委员会直接管理的，维修基金增值部分的使用，由业主委员会负责，委托给物业管理企业代管的，由受托的物业管理企业提出使用计划及分项目维修经费预算报告书，以业主委员会审定后实施；重大维修、改造、更新项目动支维修基金的，由业主委员会或受托的物业管理企业提出方案，提交业主会议审定并报房产行政主管部门核准后实施。所有项目实施后，有关单位都应按规定编制决算报告书，经业主委员会审核同意后结算。

维修基金不敷使用时，经房产行政主管部门、财政部门或业主委员会、业主会议研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县（市）人民政府制定。

第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经财务审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送房产行政主管部门、财政部门和业主委员会备案。

第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按售房单位提取和业主个人缴交比例，分别退还给售房单位和业主个人。

第十五条 市、县（市）房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。

市、县（市）财政部门和房产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

第十六条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第十七条 未按本办法建立共用部位共用设施设备维修基金制度的，房产行政主管部门不得办理房屋产权证书。

第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追查责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后，未建立维修基金的，应当按本办法的规定建立维修基金；维修基金建立标准低于本办法规定的，可暂按原定标准执行，但续筹时应统一按本办法规定的标准执行。具体办法由市、县（市）房产行政主管部门和财政部门制定。

第二十条 维修基金的财务管理按照几政部的有关规定执行。

第二十一条 业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位或售房单位之间就维修基金发生纠分的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第二十二条 非住宅商品房共用部位、共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。

第二十三条 本办法由发文单位负责解释。

第二十四条 本办法自颁布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

二０００年一月十日

苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一章 总 则

第一条 为建立和完善房屋维修保障机制，保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据《江苏省物业管理条例》、国家建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，制定本办法。

第二条 凡本市市区范围内，新建商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁安置中向个人出售的房屋，其共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的建立与管理，均适用本办法。

第三条 本办法所称新建商品住房包括经济适用住房（安居工程）等，以下简称“商品房”。本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。

本办法所称已售公房，是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的，原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第五条 苏州市房产管理局负责本市市区维修基金的筹集工作,与苏州市财政局共同负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用,制定维修基金使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督以及业主的查询和对账等制度。

第二章 维修基金的筹集 第六条 维修基金按以下规定缴交： 

（一）已售公有住房，售房单位按多层（低于7层，含7层）住宅售房款的20%、高层（8层以上，含8层，下同）住宅售房款的30%缴交（该部分基金属单位所有）。

（二）购买商品房的，购房人按购房款的2%缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交。

（三）拆迁安置中向个人出售的房屋，房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交；高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交。

（四）非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的20%用于缴交维修基金。 第七条 已售直管公房的维修基金由售房单位划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金由市住房基金管理中心划至市维修基金专户。未出售的直管公有住房的维修基金，由各区房管局按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户；单位自管公房的维修基金，由自管公房单位按本办法第六条第（四）项规定的标准，逐月划至市维修基金专户。

第八条 购买商品房的，购房人、开发建设单位应当将商品房维修基金内容在合同中注明，由开发建设单位向购房人代为收取，直接缴入市维修基金专户。第九条 开发建设单位自用的房屋，应按本办法第六条第（二）项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金缴至市维修基金专户。

第十条 房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房时，开发建设单位应当承担按其房屋建筑面积比例分摊实际费用。

第十一条 各有关单位代为收取的维修基金不计入住宅销售收入。

第十二条 本办法实施前未建立维修基金的或维修基金建立标准低于本办法规定的，暂按原规定执行。房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及本办法实施前已出售房屋的，业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。

第十三条 本办法实施前开发建设单位已收取的房屋共用部位共用设施设备的维修基金，纳入本办法管理。

第十四条 在办理房屋权属证书前，负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金。

第三章 维修基金的管理和使用

第十五条 维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存，政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。

第十六条 业主委员会成立后，维修基金的管理可以选择下列方式之一：(一)请房产行政主管部门或其指定机构继续代管；(二)业主委员会管理；(三)委托物业管理企业代管。

如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。 如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门和财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代账资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后，将维修基金交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查和监督。

如选择委托物业管理企业代管方式，房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后将维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付，或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

第十七条 维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字〔1998〕7号），专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第十八条 维修基金实行“收支两条线”管理，由市房产管理局开设收、支银行专户，收入户用于归集维修基金，不得办理支出业务，市财政局负责对收入户的监管；支出户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。该维修基金要专款专用、按幢建账、按幢使用、按户核算。管理部门要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。



第十九条 筹集维修基金，必须使用江苏省财政厅统一印制的《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用结算凭证》。市房产管理局在收到维修基金后，发放维修基金卡，交由业主保存、核对和使用。

第二十条 使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的2%核定，在维修基金增值收益中提取。

第二十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行有关规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。

第二十二条 已实行物业管理的住宅小区内住宅共用部位共用设施设备的维修业务可由有相应资质的物业管理企业负责。未实行物业管理的住宅小区和单幢住宅楼的住宅共用部位共用设施设备的维修业务由业主委员会或业主委托有相应资质的单位实施。

第二十三条 住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年12月25日前向市房产管理局报送经业主委员会审议的下小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位，以及维修基金增值部分不够列支时的分摊筹措办法等内容。 第二十四条 维修住宅共用部位共用设施设备的，按下列程序办理：

（一）已实施物业管理的住宅小区的房屋，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会审核后进行维修。维修项目竣工后，物业管理企业应对维修项目作出决算，由业主委员会审定，报市房产管理局划拨维修费用。

（二）未实施物业管理的房屋，维修申请人向区房产管理局提出申请，填写市房产管理局统一印制的报修单，委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后，维修单位应对维修项目作出决算，由业主委员会或相关业主审定，报市房产管理局划拨维修费用。

（三）突发性事件抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由产权人委托维修单位先行维修，然后填写市房产管理局统一印制的报修单，经业主委员会确认，报市房产管理局划拨维修费用。

第二十五条 维修工程结束后，管理单位应将分摊的维修金额记账到户。

第二十六条 大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应向业主委员会提供以下材料：

(一)法定代表人签字盖章的使用申请；(二)该项目有关图纸、预算材料；(三)施工承接单位或人员资质资料；(四)维修工程监理单位的资料；(五)维修基金不足使用时的筹措方式；(六)维修项目的保修责任。

第二十七条 业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的，由物业管理企业向市房产管理局申请。市房产管理局在接到申请的20日内完成审批工作，并将款项划拨到物业管理企业账户。业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应书面通知物业管理企业。

第二十八条 业主不同意使用维修基金，业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可向市房产管理局提出申请，经市房产管理局审核并同意的，业主应当执行。业主拒不执行的，由市房产管理局将业主应当分摊的维修基金直接划出，并通知业主和业主委员会。

第二十九条 住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。

第三十条 维修项目结束后，物业管理企业等单位应当编制决算，在住宅小区明显位置向业主张榜公布。

第三十一条 维修基金不敷使用时，经市房产管理局、市财政局、业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第三十二条 住宅共用部位共用设施设备的大修、更新、改造，业主支付费用确有困难的，业主及其配偶可凭工程预（决）算书及维修单位开具的付款通知等，到住房公积金开户银行申请支取本人名下的住房公积金。核准后由开户行直接划转到维修单位。

第三十三条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第四章 罚 则

第三十四条 未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由市房产管理局责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房产管理局责令其限期改正，可处以5000元以上50000元以下罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。 第五章 附 则

第三十五条 非住宅房共用部位共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。第三十六条 县级市的维修基金筹集、管理和使用可参照本办法执行。 第三十七条 本办法自2002年8月1日起施行。

苏州市房管局 

二○○二年四月

苏州工业园区商品住宅维修基金管理办法

第一条（目的和依据）为了加强苏州工业园区商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，制定本办法。

第二条（适用范围）苏州工业园区行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。

第三条（管理部门）苏州工业园区国土房产局和财政税务局是苏州工业园区行政区域范围内维修基金管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。

第四条（维修基金的设立）维修基金为分次性归集。新建商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由购房者在购房时按购房款的规定比例交存。维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。

商品住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立。业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主大会或者业主代表大会决定的标准交纳首期维修基金。

维修基金归业主所有，由业主委员会统一使用。业主转让房屋所有权时，其维修基金余额随房屋所有权同时转移。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金余额退还给业主。

第五条（维修基金专户的开立）一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由房产主管部门或者其指定机构代为监管，业主委员会建立后条件成熟的也可以交由业主委员会自主管理，本息归业主所有。维修基金实行“收支两条线”管理。收入账户用于归集维修基金，不得办理支出业务；支出账户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。房产主管部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议，开立维修基金专户，由专户银行办理维修基金的归集、结算、记账等业务，房产主管部门负责维修基金的使用审批和运作监管。

业主委员会成立后经房产主管部门同意由业主委员会自行管理维修基金的，业主委员会也应当与本市商业银行（以下称受托银行）签订委托协议，开立维修基金账户。专户银行和受托银行要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。

维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，应当按幢、按单元、按户建立明细账。

第六条（首期维修基金的交纳时限）新建商品住宅的购房者的首期维修基金，应当在办理房地产权变更登记前将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。新建商品住宅办理房地产初始登记时尚未出售的商品住宅，建设单位应当将尚未出售的商品住宅按已销售房屋平均价格规定比例预交首期维修基金，存入专户银行。

业主大会或者业主代表大会决定设立首期维修基金的，全体业主应当按业主大会或者业主代表大会规定的时限，将首期维修基金存入规定的受托银行。

新建商品住宅的建设单位和购房者在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行的维修基金收款凭证。

不按办法规定缴纳维修基金的，房地产产权管理部门不得为其办理房产权属证书。

第七条（首期维修基金交存情况的核查和公布）房产主管部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。

第八条（前期物业维修和更新费用的承担）业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由建设单位或物业管理企业承担。

第九条（开立维修基金账户提交的文件和资料）业主委员会自行管理维修基金的，应当与本市商业银行签订委托协议，开设维修基金账户。业主委员会开立维修基金账户时，应当提交下列文件和资料：

（一）受托申请书；

（二）房产主管部门批准业主委员会自行管理维修基金的文件；

（三）业主委员会备案确认的有关文件；

（四）业主分户清册；

（五）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；

（六）物业管理服务合同。前款规定的业主分户清册由房产主管部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由房产主管部门会同有关部门制定。业主委员会委托物业管理企业办理受托手续的，还应当提交书面委托书。

第十条（维修基金的划转）业主委员会开立维修基金账户后，应当通知房产主管部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金账户。

第十一条（纳入维修基金的收益）业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，可以适当充入维修基金账户，归全体业主共同所有，并设立单独账目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。

第十二条（维修基金的用途）维修基金按照“业主所有、民主决策、专户储存，政府监督使用”的原则进行管理。实行专款专用，按幢建账，按幢使用，按户核算。维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。第十三条（住宅小区维修基金使用计划）住宅小区的物业管理企业应当根据小区现状及管理需要，于每年年初向房产主管部门报送经业主委员会审议的小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应当包含：项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额以及维修基金不够列支时的分摊筹措办法等内容。

第十四条（维修基金的使用程序）物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，维修基金的使用应当事先征得业主委员会书面同意。物业管理企业需使用维修基金维修住宅共用部位共用设施设备时，按下列办法办理：

（一）物业管理企业根据实际需要向小区业主委员会提出申请，经相关区域三分之二以上业主同意后，填写房产主管部门统一印制的委托单，物业管理企业对需要维修的项目作出预（决）算，并将预（决）算书报业主委员会审核同意（是否经专门机构审核预决算，由业主委员会决定）后，由业主委员会签填“使用维修基金申报表”，报房产主管部门批准划拨维修费用。

（二）突发性事件抢修项目由维修责任单位先行维修，按程序补办手续后，填写房产主管部门统一印制的报修单，经小区业主委员会或房屋产权所有人确认，签填“使用维修基金申报表”，报房产主管部门批准划拨维修费用。

第十五条（大修、改造、更新项目时使用维修基金程序）大修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应当向业主委员会提供以下材料：

（一）物业管理企业法定代表人签字盖章的使用申请；

（二）该项目有关图纸、预算材料；

（三）维修工程监理单位的资料；

（四）维修基金不足使用时的筹措方式；

（五）维修项目的保修责任。业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15天内召集业主委员会会议审议。经相关区域三分之二以上业主同意后，由业主委员会向房产主管部门提出申请。房产主管部门在接到申请的7天内完成审批工作。业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应当书面通知物业管理企业。业主委员会会议不同意使用维修基金，物业管理企业认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可以向房产主管部门提出申请，经房产主管部门审核，同意其申请的，业主委员会必须执行。业主委员会拒不执行的，由房产主管部门通知受托银行将该项目维修基金直接划给物业管理企业使用，并通报业主委员会。住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。

第十六条（房屋督修）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，房产主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，房产主管部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按规定在维修基金中列支。

第十七条（维修基金列支的范围和方式）物业管理企业应当认真做好各项维护保养工作，属物业管理企业玩忽职守造成设备设施需要大修更新的，由物业管理企业负全部责任，不得动用维修基金。物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可以在维修基金中列支。物业管理企业凭房产主管部门已签署同意的“使用维修基金申报表”和加盖业主委员会公章和业主委员会主任、副主任私章的财务结算凭证到受托银行支取费用。物业管理企业应当向受托银行提交按户分摊费用清单，受托银行应当协助维修金额的分摊计账工作。维修项目结束后，物业管理企业应当在住宅小区明显位置将维修基金动用情况向业主张榜公布。

物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。其中一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，分别由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

第十八条（维修基金账目的核对和公布）业主委员会或者其委托的管理单位应当每半年与受托银行核对维修基金账目，并将维修基金交纳、使用和结存的金额、维修基金使用和管理的其他有关情况每年向全体业主公布一次。业主对公布的维修基金账目情况有异议的，可以要求业主委员会或者其委托的管理单位提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。受托银行应当每季向业主委员会发送维修基金账户对账单，每年向全体业主发送维修基金分户对账单。业主委员会和业主可以向受托银行查询其账户或者分户账的情况。

第十九条（维修基金的再次筹集）一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的物业管理公司实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过。业主委员会可以在业主公约中约定欠交维修基金的追交办法。

第二十条（房屋转让时维修基金的处理）房屋转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，随房屋所有权同时过户。由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

第二十一条（维修基金账户的变更）有下列情形之一的，业主委员会应当向受托银行办理维修基金账户的有关变更手续：

（一）物业管理区域发生调整的；

（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；

（三）所委托的管理单位发生变更的。

第二十二条（维修基金账户的注销）因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明、业主委员会的证明和房产主管部门的批准文件，向受托银行提取其维修基金分户账中的剩余款额，并办理分户账注销手续。第二十三条（投诉）房产主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第二十四条（法律责任）房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由房产主管部门按照《物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金账户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由房产主管部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。违法刑法的，依法追究刑事责任。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。

第二十五条（非住宅房屋维修基金）非住宅房屋共用部位共用设备设施维修基金的管理可以参照本办法执行。

第二十六条（业主委员会自行管理使用维修基金程序）业主委员会自行管理维修基金账户使用维修基金的有关程序，参照本办法执行。

第二十七条（应用解释部门）房产主管部门可以对本办法的具体应用问题作出解释。第二十八条（施行日期和执行事项）本办法自颁布之日起施行。

第四篇：长沙市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

长沙市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡长沙市城区范围内新建商品住房（合经济适用房，以下简称商品住房）、公有出售住房、拆迁实行产权调换的房屋，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、管理、使用适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指建筑主体承重结构部位

（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

第四条 长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作。

第五条 凡一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。

业主委员会负责维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金

使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金。

第六条维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。

第七条物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

第八条首期维修基金按以下规定缴交：

（一）公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；

（二）多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；

（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交；

（四）其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集；

（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴交维修基金。

第九条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为旭集首期维修基金。

销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。公有住房售房单位应按本

办法规定足额缴交维修基金。并向购房人归集个人缴交维修基金部分。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。

第十条 维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：

（一）业主大会决议；

（二）委托合同；

（三）物业管理企业的资质证书和营业执照；

（四）物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；

（五）银行账号。

第十一条 由市房屋产权管理局代管物业维修基金的，市房屋产权管理局应当委托商业银行（以下简称“受托银行”）办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。物业维修基金代管单位和受托银行应当建立物业维修基金公示和查询制度。

第十二条 维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市

房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房展产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。

第十三条 维修基分闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

第十四条 维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十五条 物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。维修基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局核定划拨、符合本办法规定使用条件的，应在5个工作日内核定划拨。

第十六 条业主委员会成立前，需使用维修基金的．由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经60％以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拔，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。

第十七条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。第十八条 维修基金不足首次归集的维修基金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70％。

第十九条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。第二十条 物业管理企业发生更换时。其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方交接之日起一个月内报送市房屋产权管理局备案。

第二十一条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修基金的支出。

第二十三条 本办法所称“60％以上”业主，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的60％以上。

第二十四条 维修基金未委托市房屋产权管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房屋产权管理局备案；第二十五条 县（市）物业维修基金管理参照本办法执行。第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴

物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。

第二十七条 本办法自2003年3月1日起施行。

第五篇：大用户管理办法

电力大客户管理办法

为提高电网供电可靠性，规范供用电秩序，防止因大客户用电设备等方面管理不到位造成电网跳闸事故，为加强大用户的人员、用电、设备、安全等多方面的管理，提高供用电双方经济效益，确保公司全年工作目标的顺利完成。为此，制定大用户管理办法。

一、人员管理

1、厂矿电工必须持有电工进网作业许可证，实行持证上岗。

2、加强电工培训力度，熟悉电力设备相关知识及调度术语。

3、加强电工值班管理，带班领导及电工值班人员工作期间必须24小时开机，如有调峰时，因联系不到厂内负责人，公司将按避峰限电序位直接从变电站进行拉路限电，值班人员必须熟悉设备情况，遇有运行异常时，能够准确汇报运行中出现的问题，熟悉线路相序等基本情况。

二、运行及安全管理

1、合理安排检修，每月20日前上报停电检修计划，每周四上报周检修计划，严格控制或杜绝临时检修次数，因维护不到位造成跳闸，将严格考核，明确厂内停送电联系人员，如有变动及时上报并加盖公章。

2、定期（每月）对线路设备进行一次巡视，每月20日前上报缺陷报表（负责人签字）；

3、用户必须按要求开展春、秋查工作，如大客户不具备相应技术人员对其线路进行维护，可委托资质完备合格的单位进行检修维护，并签定线路委托检修协议。用户自行检修的线路必须上报处理缺陷的内容，遗留的缺陷，如因同类缺陷重复发生跳闸，将加大考核力度。

4、加强保护定值管理，按要求对厂矿配电设备进行定值计算，对未计算定值，因用户侧设备出现异常，造成越级跳闸，将按公司制度严格考核；

5、加强用户侧设备管理，对处于运行环境较差，潮湿、尘土大、污染严重的设备，必须采取防尘、封堵等措施；

6、加强防外力破坏宣传，对处于采区范围或公路边，车流量大的线路要做好防护措施，减少外力破坏现象的发生；

7、配合公司每年的春查预试和秋查计划工作，合理安排厂内及线路设备的检修，发现缺陷及时消缺，提高设备消缺率，确保设备健康、稳定运行。对无力维护或无检修资质的用户，可委托多经公司检修人员进行代维护，签订相关维护协议。

8、按电力规程要求，用户要建立健全安全工器具的采购和使用制度，杜绝使用没有入围电力安监部门认可的安全工器具，确保运行人员和设备的安全。

9、做好本厂的预试计划，配合公司做好预防性试验工作，大户所将不定期对客户定值进行检查，大客户应按照预试周期对所辖设备定期进行试验并予以配合，对用户设备未计算定值或设备发生变动时，应及时将变动设备或原有设备的参数上报大用户管理所，所内将委托包头供电局大用户管理处对其定值进行计算核对。

10、用户线路跳闸考核将按照达茂电力公司大用户跳闸考核办法执行。

三、用电检查、营销、无功管理

1、加强大用户的用电安全管理，督促用户执行上级颁发的各项电气技术规程，为大用户提供电气专业技术指导。

2、对大用户进行定期的和专项的用电安全巡视检查，对发现的用电安全隐患及时提出改进意见，帮助客户尽快消除用电不安全因素，提高用电设备健康水平。

3、协助有关主管部门及用户共同加强对上网电工的管理、搞好技术培训和技术考核工作，提高业务技能水平，真正做到持证上岗，确保电气设备安全稳定运行。

4、准确掌握用户的功率因数及无功补偿设备的运行情况，建立健全用户无功设备档案，指导和帮助用户提高功率因数及合理投切无功补偿设备，改善电压，节约用电。对功率因数不达标且限期不整改的用户要采取有力措施，分期实施、全面完成整改目标。

5、掌握用户的负荷性质和供电电能质量状况，积极开展谐波普测工作，建立用户谐波档案。对用户的冲击性负荷、波动负荷、非对称负荷对供电质量产生的影响对安全运行构成干扰和妨碍，督促用户采取措施予以消除。

6、加强大用户用电检查人员的业务培训，提高其业务技能，树立爱岗敬业

精神，提升对大用户的用电管理水平。

7、严格执行国家电价政策，经常开展用电营业大普查工作，检查并及时查处违章用电和窃电行为，做到堵漏增收和降损节能的目的。

8、认真对电力市场进行分析，及时帮助用户启动已停用的负荷，为增供扩销工作创造条件。

9、收集和积累有关用电资料，普及用电常识，及时向用户总结和推广节能产品应用及安全用电的先进经验。

10、加强无功管理，建立健全用户无功设备档案，对功率因数不达标且限期不整改的用户要采取有力措施，分期实施、全面完成整改目标。

四、运行维护、安全工器具、预试及定值管理

1、督促用户按公司运行要求，建立和完善高压配电室运行管理。⑴、五种制度，即：运行岗位责任制、交接班制度、设备巡视检查制度、设备缺陷管理制度、设备定期试验轮换制度。

⑵、四种规程，即：电力安全工作规程、电力电缆运行规程、电力设备交接和预防性试验规程、变电站运行规程。

⑶、生产技术资料，应有：设备说明书、试验记录、安装交接资料等。⑷、图纸管理，应有：一次系统接线图、继电保护、自动装置及二次回路图、站用变系统图等。

⑸上墙的指示图表，应有：一次系统图、安全天数记录，设备定级表、有权交接调度操作令人员名单、有权签发工作票人员、工作负责人、许可人名单。

2、规范运行工作，确保巡视到位、维护到位，提高缺陷异常发现率，保证电网及用户安全可靠供用电。

3、督促用户配合供电部门每年的春查预试和秋查治理工作抓好其用电设备的检修质量工作，及时消缺，提高设备消缺率，确保设备健康、稳定运行。

4、按规定监督客户周期进行电气预防性试验和继电保护调试工作，保证电气设备正确可靠动作，真正做到用户事故不越级、不扩大，确保电网安全正常运行，同时也确保用户真正用上放心电、安全电。

5、按电力规程要求，督促用户建立健全安全工器具的采购和使用制度，杜绝使用没有入围电力安监部门认可的安全工器具，确保运行人员和设备的安全。

6、制定大客户预防性试验计划（生产部列入计划），配合输变电管理所做好大客户的预防性试验工作，并对大客户预防性试验资料进行收集和预试报告整理归档，为杜绝客户端设备超周期运行，发生设备损坏事故，造成超级跳闸事故，大户所将不定期对客户定值进行检查，大客户应按照预试周期对所辖设备定期进行试验并予以配合，对用户设备未计算定值或设备发生变动时，应及时将变动设备或原有设备的参数上报大用户管理所，并委托大用户管理所对其定值进行计算核对。

五、业扩管理

1、加强业扩报装管理，严格履行相关手续，对未履行手续手用户将按照《供用电规则》规定进行处罚。对新报装的电力用户在用电设备的选型、施工工艺、无功补偿等方面，要严格按公司业扩报装的标准进行施工、验收、送电。对自购设备要经分管领导批准，并提供设备相关证明。经公司试验合格，方可使用。

2、用户设备如有变动，必须及时办理变更手续，否则将按照《全国供用电规则》进行处罚。

六、电费发行、收缴管理

电费发行每月25日抄表发行，28日结清，遇星期天适当推后抄表时间有特殊情况另定），如因用户未结清电费，公司将按规定的2%0收取滞纳金，跨的按3%0收取。

二0一二年元月八日