房地产相关政策分析

第一篇：房地产相关政策分析

房地产政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房包括限价房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。棚户区改造也属保障性住房建设的一种，在改造完成之后根据供应对象一般会分解为廉租房、经济适用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的开发政策

限价房、经济适用住房、廉租房和公租房在保障对象、土地供给、产权、规划设计等方面都有特别的规定。

类别限价房保障对象城市中低收入住房困难家庭经济适用城市低收入住房困难家房庭廉租房城市低收入住房困难家庭公租房城市中等偏下收入住房困难家庭棚改房城市收入低、住 房困难家庭保障方式产权有无面积实物有限产权90平米以内实物有限产权60平米左右货币补贴无产权50平米以or 实物配内实物谁投资，60平米以谁所有内实物或货有限或全50、60平币补偿部产权米 不等土地供给招拍挂出让划拨划拨划拨或出让等划拨或出让等 此外，针对棚户区改造还有一些特殊政策，比如：出让收益专项用于支付银行贷款本息，财政筹措补贴资金作为政府投入返还开发企业，在税收、配套设施建设及物业管理方面通过减免、补贴方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中国人民银行、银监会先后印发了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》。2009年住房和城乡建设部联合其他部委及中国人民银行引发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据相关意见，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例，执行基准利率下浮10%。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。

2011年7月，刘明康在银监会年中工作会议的讲话指出，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台(原则上各1家)，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。该平台公司负责项目的统一管理和向银行统一借款、统一还款。所获贷款根据各市县建设任务和具体进度分配到各市县保障房建设单位（用款主体)，相应市县政府将贷款本息偿还纳入本级财政预算并通过省级政府融资平台偿还贷款，如发生拖欠贷款本息，则由省级(或计划单列市)财政代为偿还。已经向市县政府公(廉)租房建设和棚户区改造项目发放贷款的银行，应立即采取相应行动，消除风险。同时明确贷款条件和要求。各银行业金融机构应审慎评估地方财政的偿还能力和意愿，在省级政府融资平台上，对满足条件的建设项目及时发放贷款：（l）项目资本金比例不得低于20%，必须真实、足额到位。（2）贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定，要明确80%的银行贷款部分只是帮地方政府打时间差。（3）贷款利率应按中国人民银行利率政策执行，根据风险原则定价，不准收任何其他费用。(4)项目建成(不是入住)之后，贷款必须实行一年两次还本付息，利随本清。（5）鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先进行支持。

2011年8月中国人民银行、银监会下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求进一步落实刘明康上述讲话精神。

四、河北省保障房融资信息

河北省保障住房投资有限公司于2011年4月成立。该公司是由省政府批准组建的省级保障住房融资平台，注册资金5亿元。其运作模式是“省市连带担保，项目打捆，统一融资、统一调配、统一还款”。目前，该公司已与开发银行签订了5年融资200亿元的框架协议，今年计划融资100亿元以上。“十二五”期间，该公司还将向民生银行融资200亿元。

2011年9月，省政府下发办字［2011］124号《关于印发河北省廉租房公租房住房建设资金融资使用偿还管理暂行办法的通知》，重点对“两租房”建设中省房投及设区市保障房投融资平台向开行申请用于补助或建设贷款进行了规范。明确了省房投和设区市融资平台公司的两种融资方式及还款保障方式。

2012年，我省共上报国家6家以支持保障性住房建设为目的企业债券的申请及申报材料，申请发行额度94.1亿元。除“2012年迁安市兴源水务产业投资有限公司公司债券”已通过审批并公开发行外，其余尚在审批过程中。其中，唐山市南湖生态城开发建设投资公司申报10亿元。河北省完成保障性住房任务的资金缺口在300亿元左右，其主体资金来源仍是商业银行。

附：主要政策： 国家政策：

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 》（建保[2009]295号）《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 》建保[2010]56号 《 财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作 》财综[2010]8号 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会

《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》银发〔2011〕193号

《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号文印发）《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号文印发）

《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）河北省：

《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政〔2011〕28号）

《中国人民银行石家庄中心支行关于河北省金融支持保障性安居工程建设的指导意见》（银石发[2011]84号）

第二篇：2011年房地产政策分析

2011年1月26日新国八条政策内容及解读

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

专家分析：这一次既然政府能够在两会前又一次出政策，就说明不管是出于什么心态，政府现在还是想要控制房价的，就这一点来说，对于广大人民是个福音。可能这次调控最大的意义不在于出了什么政策，而在于对人们心理的影响，我说过，现在的房地产市场中多数都是投资的需求了，真正的居住需求已经很难买的起房子了，在一个投机氛围很重的市场，心理是至关重要的。

不过我们也不能抱过分乐观的态度，因为政策的关键在于执行，过去已经有很多政策，很多都是执行不得力，中央政府睁一只眼避一只眼就过去了，我想看多的人的乐观也就在于此了，中央政府的屡次失言已经让人对政府的言论逐渐失去信心。

前一段时间的房产税的事情，是一个最好的例子，尤其是上海版本的房产税，简直是与全国人民开玩笑，这样的政策不仅不能控制房价，还促使房价继续上升，上海政府这一次做的事真的过分，中央政府如果要重新建立信誉，应该严令上海收回其房产税政策，应对所有存量房多出面积征收，才能

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看出房产税是否有效。

另外，我们也看到，这一次的政策中，依然没有提到要让房价下降，而只是说要稳定，这就是说政府的侥幸心理还是存在的，寄希望于能够通过稳住房价而避免房地产泡沫未来的破裂，其实我早已指出，房地产价格不降就涨，绝没有中庸的道路可走，现在不赶快降下去，将来对经济的冲击更大。

另外，政府公告还说，之前的政策已经起到了作用，遏制了过快上涨的房价，也多少有点自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

专家分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府控制房价，可是关键问题在于中国的官场关系太过复杂，问责的事情往往说起来容易，做出来难啊，最后总是成为空话，之前也说过很多次问责了，也没见什么真的行动，不过有这样的说法总是聊胜于无吧。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

专家分析：关于保障房政策，我是最不看好的。已经实施了这么多年了，可是从来没有起到作用，第一是数量太少，杯水车薪，解决不了问题，第二

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是内幕操作太厉害，广大人民得不到好处，第三，标准定的太高，把很多人都排除在外了，其实相比于现在的房价，现在很多人的收入都很低了，却没有资格买限价房。第四，手续过于复杂，一方面增加了人们购买的隐形成本，另外一方面也使得内幕操作有了空间。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

专家分析：这一条是强调转让税的，其实以前就强调过了，可是关键在于地方政府的执行力度，如果执行好了，是有作用的。

不过，这一条最关键的一点是在于“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”如果真的能够执行的话，那么个人所得税应该是在20%左右，这要比交易税管用的多了，会对卖房人造成极大的冲击，假设能够严格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。

这里面容易给人造成误解的一条是“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”有人解读成了要对存量房执行房产税，这是错误的理解，其实存量房就是“二手房”的官方说法，所以这里是强调对二手房手交易税。

其实，这一次的政策，关于房产税并没有提到，这说明政府还是不愿意

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触及一些人的利益，但是如果这次政策还是不能奏效的话，那么可能会执行相对严厉的房产税，绝非现在上海的做法。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

专家分析：这是这一次政策的核心条款之一，是仅次于一刀切的限购令的条款了。第一条是将第二套房的首付比例又上调了10%，也强调了利率的问题。虽然人们说总是有办法回避这一政策的，可是考虑现在房地产市场上中小投资者占的比例较大，他们回避政策的能力还是有限的，而且回避政策本身也会增加他们的成本，所以对抑制投资需求无疑是有用的。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

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专家分析：关于土地供应，是屡次政策提到的因素，不过总是难以执行到位。但这一次比较新的一点可能是这个“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。”，结合第一条，中央政府可能会要求地方政府，在出让土地时，要限制住该土地上的房价，在此基础上再让房地产商们竞价，有点像不限制购买身份的限价房，如果真能这么执行，当然会有作用。但是就怕执行中的猫腻，比如说把房价定到很高的位置上，就成了空话了。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

专家分析：这是这次政策的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多数买一套房二套房的人是买不起的。对于二手房，有人说可能会造成一些人的惜售，我看也未必，因为买了两套房以上的人，多数都是为了投资，现在房价的高度让很多人都害怕，如果新政出了之后，房价开始有所下降之后，这些人死守的可能性不大。毕竟，现在房价高的，不仅是没房子的人愁，有房的人都愁了，心理已经变化。

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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

专家分析：这一条主要强调了要问责地方政府，结合这次政策出来的突然性，这次中央政府是有想法真的要控制房价了，可能再起初会对地方政府施以压力。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

专家分析：这一点可能有点空，但是有深意，其实这些年来，房地产商、中介一直有意识的引导言论，制造言论，宣传房价要上升。虽然说控制这些言论有些难，不过这一次政府应该会主动发一些控制房价的言论，另外会控制主流媒体、报纸的说法，这一点政府比较容易做到。

不过，政府没有意识到的一点是，他们就坚持不肯定说要降下来房价，是对言论最不利的地方，也是房地产商、中介们最容易做文章的地方，如果想通了这一点，政府放出这样的言论，定一个房价基调，那作用会无比强大。

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第三篇：2013年房地产政策分析

2013年房地产政策分析。

2012年12月25日召开的住建部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。

这也意味着，所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。

受此预期影响，12月25日，沪市地产股板块整体涨幅达4%，上实发展等地产股涨停。

限购被肯定

“明年将坚定不移的搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜伟新如是说。

“以„国四条‟为主的本轮楼市调控的核心，一是增加供应；二是实施以限购为主的抑制需求政策，其中明确，限购为暂时性政策，”中国房地产开发集团总裁孟晓苏表示，行政干预政策背离了市场经济规律，不宜长期施行，在执行两年后，应该加快研究退出步伐。

然而，在住建部工作经济会议上，限购政策仍被定调“再次延期”。对此，北京大岳咨询公司总经理金永祥分析认为，部分或源于近期部分城市持续量价齐升，特别是土地市场高单价、总价地块的次数频繁出现，进而影响了购房者的预期。

本报记者另外获悉，早在住建部召开工作会议之前，近期的楼市量价齐涨的火爆现象，就已经引起决策层的关注，住建部房地产市场监管司日前组织业内专家学者召开一场座谈会，搜集应对楼市暖冬和房价上涨的意见。

北京楼市回暖较为典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，环比增长了32.4%，同比上涨了94.3%，成交均价为22113元/平方米，环比上涨5.4%。“近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈”，北京万科副总经理肖劲(肖劲博客)在万科朗润园媒体品鉴会向本报记者坦承，整体市场好于年初的判断，北京万科公司在10月份之间就已经完成了100亿的销售目标。

原住建部政策中心副主任王珏林认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会松。

一位地方住建厅负责人表示，多数实施限购令的城市，90%以上投资投机性需求被挤出，高层在多次调研和座谈会上表示了对该政策的肯定。房产税试点会扩大

记者获悉，除了要求限购延期，有关房产税等长效机制的建设也在会上提及，姜伟新表示，目前正在积极研究房产税试点，明年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制和实施好住房发展和建设规划等。

据悉，住建部已经初步完成了全国40城市个人住房信息系统联网后，并开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。个人住房信息系统完成全国联网后，依托这一平台，房产税的征收执

行将有数据基础，与此同时，住建部可以强化现有的限购政策，扩大限购范围，比如查异地购房等。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在“2012第九届中国数字地产节”上表示，长效的楼市调控机制并非能一蹴而就，必须得稳妥推进，在投资投机因素很强、没有其他可替代的政策情况下，限购不失为一种有效的做法。“地价推高房价很明显，”肖劲表示，以朗润园附近的南五环地块为例，中冶日前拿了一块地，楼面地价1.6万元/平米，受此影响，北京南五环楼盘售价全面逼近3万元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一线城市目前购房者购房需求旺盛，住建部监测分析的原因是，目前楼市走向缩量保价，购房者话语权变弱。

截止到目前，全国各地已有接近40个城市从不同程度调整了自己的房地产政策，其中有些城市甚至尝试突破“限购”的中央调控底线。

对此，姜伟新表示，明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。

第四篇：房地产调控政策分析

房地产调控政策分析

在金九银十传统旺季来临之际，楼市没了以往的张扬和霸气，反而体现出一种低迷。2011年10月 全国大中城市房价首次全面下跌。国家统计局数据显示，全国房地产的相关调控政策。这是自2010年政府出台一系列“史上最严厉的调控”政策后取得的巨大的成效。它使得全国房价只涨不跌的神话终于在这个10月终结。

由此看来，房价下跌主要得益于政府的宏观调控政策。自建国以来，政府推行了不同的调控政策来规范房地产市场的有序化发展，不同时期的政策产生了不同的作用和影响。

一、历年来重要的房地产调控政策

1.1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

背景：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

效果：随着1993年国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。同时，此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

2.1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 背景：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。

效果：1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革，大大刺激了消费，拉动内需。激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。但这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

3.2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业

背景：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

效果：2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)，对“国八条”进一步细化、延伸。2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望，然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。

4.2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标

背景：2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。

效果：2009年12月为遏制部分城市房价过快上涨，政府颁布了“国四条”；2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。经过各级部门的落实，2011年10月，房价打破了只升不降的趋势，很多大中城市的房价出现回落。

虽然目前我国的宏观调控政策对规范房地产市场有序发展已经取得了很大的成效，但还存在一些潜在的问题需要解决。

二、政府对房地产调控的目前存在的问题

1.部分城市房价过高的局面还没有根本改变

虽然目前一线城市和部分二线城市商品住房价格有所回落，但回落幅度十分有限。70个大中城市中，今年10月份价格同比下降的仅有2个。环比价格下降的城市中，多数城市的降幅不足1%。商品住房价格水平总体上仍处于高位，向合理价格区间回归仍有空间。

2.房价上涨的潜在压力仍然较大

目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的，而不是市场自发调整的结果。在这种情况下，调控力度一旦放松，就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。

3.抑制投资投机需求的任务仍很艰巨

目前，国内投资渠道相对有限，房地产成为资产投资和保值增值的重要途径，在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求就可能重新释放，引发新一轮房价上涨。

三、对房地产调控政策的建议

1.完善住房供应体系

立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体，我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

2.加快保障性住房制度建设 要加大保障性安居工程建设力度，“十二五”时期建设3600万套，基本解决保障性住房供应不足的问题。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。

3.健全房地产市场调控体系

要根据房地产市场运行中出现的新情况新问题，加强政策协调配合，注重分类指导，提高房地产调控的针对性和有效性。要健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投资投机性购房；调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策，加大房产持有成本，扩大房产税试点范围，加快房产税实施方案的研究进度；完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。强化房地产经营风险防控防范措施；进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入经济社会发展的工作目标；完善土地供应政策，增加住房用地供应总量。健全地方政府融资机制，逐步改变地方经济对土地收入的过度依赖，提高房地产调控政策的有效性。

4.推进房地产领域法律法规建设 要加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规，推进房地产市场管理法制化和规范化；加强市场监管，规范房地产市场秩序；加快个人住房信息系统建设，完善信息发布制度。

第五篇：房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推荐] [有奖纠错] [字号：大 中 小 ] [打印] [关闭]

房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。