第一篇：物业管理
海顿公馆·关于物业管理内容的建议
前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议；
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；
3、参与单项工程的甲乙方交接验收；
4、参与整体工程的甲乙方交接验收；
5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；
6、接受业主入住前的相关咨询；
7、供业主入住前的上门服务。
（二）、业主入住管理
1、办理业主入住及接房的相关手续；
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
（三）、后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
（1）、清洁卫生管理；
（2）、绿化日常维护管理；
（3）、治安管理；
（5）、水电管理；
（6）、排污设施管理；
（7）、道路维修管理；
（8）、房屋共用部位的日常养护维修；
（9）、物业档案资料管理；
（10）、车辆停放及交通秩序管理；
（12）、代收代交水电气费；
（13）、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务
（1）、家居设施维修
包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
（2）、家居清洁服务
包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
（3）、家居杀虫服务
包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
（4）、家政服务
包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
（5）、租赁服务
包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
（二）、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。
（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
5、电梯
（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。
（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。
7、空调系统
（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。
8、市政公用设施管理
（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。
（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
11、治安管理
（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。
（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》（见附件一）和《培训计划》（见附件二）。
1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用部位是指房屋主题承重结构部位（包括：基础、承重结构、楼板、柱、梁、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅等）。
2、共用设施、设备的维护、养护与管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用烟道、共用照明、天线、配电间、水泵房、楼内消防设施设备、区内监控设备、电梯及智能化系统等。
3、市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、喷水池等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点及其他运动休闲设施。
6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集与清运。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
8、维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤、外来人员管理等。
9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
10、组织开展社区文化娱乐活动。
11、负责向业主和物业使用人收取其他相关费用：其中车位费依据苏州市物价局最新发布的《关于规范市区住宅小区汽车停车收费行为的通知》收取。
12、业主和物业使用人房屋自用部位自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，管理公司应接收委托并合理收费。
13、对业主和物业使用人违反管理公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、起诉等措施。
一、综合管理服务标准与收费标准 级别:一级
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）:0.09 1.管理处设置: 小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。2.管理人员要求:
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员挂牌上岗。
3.服务时间:周一至周日在指定地点进行业务接待。
4.日常管理与服务:（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别:二级
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）:0.14 1.管理处设置:小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。2.管理人员要求：
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。3.服务时间:周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。4.日常管理与服务：
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别:三级
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）:0.20 1.管理处设置
（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
2.管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
3.服务时间：周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。4.日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
备注：
1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。
2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。
第四、第五、第六类（略）
“英式管家”的服务内容
一、根据业主不同的服务需求，拟采取以下三种分类服务：
1、钻石级――“一对一”的管家式服务。
2、铂金级――“一对多”酒店式服务。
3、黄金级――“一对多”的物业管理服务。
二、钻石级服务内容如下：
◆商务助理类：
◇
接待服务：提供访客接待、引导服务；
◇
预定服务：提供预定餐厅、酒店、会议场地、运动场地、票务、翻译等服务；
◇
文件处理：提供商务文件打印、复印、装订服务、收发传真；
◇
代办服务：提供代办申请电话线路、宽带网络、订书报杂志、订奶、订鲜花、订蛋糕、办理邮件（快递、包裹、物品）的邮递和接收；
◇
代收代缴：提供代收代缴水、电、燃气、电信、有线等费用。
◆家政服务类：
◇
家居清洁：提供室内的清洁、保洁、皮鞋擦拭、废弃物处理；
◇
植物管理：室内花草养护、景观管理、节日花草布置；
◇
就餐打理：菜肴制作、上餐服务、厨房清理；
◇
服装洗涤：定期专业清洗衣物；
◇
宠物管理：喂养、清洁、治疗等日常打理，配种；
◇
用品购置：购置家庭日常用品；
◇
维修服务：水、电及电气设备的日常维修；
◆咨询服务类：
◇
提供装修、装饰的咨询及顾问服务；
◇
提供家具、家居的顾问及咨询服务；
◇
提供家电用品使用的咨询及代购服务；
◇
提供全国演出、文娱活动的资讯咨询服务；
◇
提供全国旅游、餐饮资讯的咨询服务；
◇
提供法律、医疗、保险咨询服务；
◇
提供购物、时尚、化妆、运动健身顾问及咨询服务；
◇
提供资讯简报、剪报、视讯收录；
◇
提供动态资讯（汇率、股市、期货、财政、税务）收集等。
◆家居安全服务：
◇
家居安全：家居安全设施的管理、儿童老人的外出陪护； ◇
医疗护理：日常体检、联系家庭医生、家庭药箱、医疗急救知识；
◇
电气检查：检测家居电气安全；
◇
环境检测：定期室内污染检测；
◇
突发事件处理：具备疾病突发事件的处理能力，提供及时医疗援助（或招援）。
◆教育类服务：
◇
家教服务：儿童家教聘请（课业、艺术、运动）；
◇
其他教育：专业技能、文凭课程、礼仪、驾驶等；
◇
家政培训：管理培训佣工等。
◆其他类别服务：
◇
搬家服务：打包、监督、摆设、搬运等；
◇
特别服务：提供物品储存服务，行李、衣物、自行车、书等物品存储；
◇
车辆服务：每日私车清洗、代为加油；
◇
租务管理：提供房屋的租赁的代理、签约；提供交房、收租、维护、检查等一系列的服务，方便投资型客户。
三、铂金级服务内容如下：
1、商务类：
A、访客引导服务；
B、商务活动安排（包括订票、订座、订酒店），商务秘书（拟稿、打印、电话联系）；
C、代缴各类费用（水费、电费、天然气费、电话费、网络使用费等）。
2、家政类：
A、全天卫生保洁（费用另计）；
B、室内花草养护及美化；
C、就餐打理（购物【物料费另计】、制作、上餐服务、清除保洁）；
D、服装洗涤（干洗另计费）、皮鞋擦拭。
3、医疗护理类：
A、日常体检；
B、联系上门护理；
C、具备疾病突发事件的处理能力，提供及时医疗援助（或招援）。
4、维修类：
A、灯具、线路、配电线路、水路的维护；
B、大型家电、空调的日常养护。
四、黄金级服务内容如下：
1、商务类：
A、访客引导服务；
B、商务活动安排（包括订票、订座、订酒店），商务秘书（拟稿、打印、电话联系）；
C、代缴各类费用（水费、电费、天然气费、电话费、网络使用费等）。
2、家政类：
A、全天卫生保洁（费用另计）；
B、室内花草养护及美化；
C、就餐打理（购物【物料费另计】、制作、上餐服务、清除保洁）；
D、服装洗涤（干洗另计费）、皮鞋擦拭；
E、每日私车清洗、加油（油费另计）。
3、医疗护理类：（进行收费）
A、日常体检；
B、联系上门护理；
C、具备疾病突发事件的处理能力，提供及时医疗援助（或招援）。
4、维修类：（进行收费）
A、灯具、线路、配电线路、水路的维护；
B、大型家电、空调的日常养护。
物业服务水平体现了一个楼盘的软实力，是楼盘交付后实力、品质的延续性体现。海顿公馆系宁波中心城区中最高端的住宅物业，所以我们对物管公司的考察，也建议以“高标准，英式管家精神、酒店式物业服务内容”为主要构架。
一般而言，物管公司接管楼盘的过程中，服务内容包括：
一、前期物业管理服务内容
项目相关物业内容、公共设施设计方案的建议； 施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 参与项目工程的整体交接验收；
执行物业的接管验收及问题的整改、督促； 接受业主入住前的相关咨询； 供业主入住前的上门服务。办理业主入住及接房的相关手续；
对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
二、交付后期物业管理服务内容
1、物管服务人员、场所要求
小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有多年以上物业管理工作经历。
管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。 小区内设置管理处，物管办公场所整洁有序。并配置一般的办公用品。
2、公共性服务要求
清洁卫生、治安、水电管理； 绿化日常维护管理； 排污设施管理； 道路维修管理；
房屋共用部位的日常养护维修； 物业档案资料管理； 车辆停放及交通秩序管理； 代收代交水电气费；
根据需要增设的其他服务项目。
3、特约性服务
特约性服务值得是物管公司在提供常规的物业服务之外，接受业主的委托邀订后，提供的人性化物管服务。（服务过程中发生费用，单独收费）
家居设施维修 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
家居清洁服
包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
家政服务
包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
租赁服务
包括：物业出租、业主搬迁、物业转让、市场调查、物业估价等。
资讯类服务
包括：提供装修、装饰、家具家居的咨询及顾问服务；提供文娱活动的资讯咨询服务；提供全国旅游、餐饮资讯的咨询服务；提供法律、医疗、保险咨询服务等。
家居安全类服务
包括：家居安全设施的管理、儿童老人的外出陪护；日常体检、联系家庭医生、家庭药箱、医疗急救知识；定期的家居电气安全检测和室内污染检测等。
其他服务
包括：家教服务，如儿童家教聘请；对业主雇佣的保姆、服务工进行管理培训；提供物品储存服务，行李、衣物、自行车、书等物品存储；预定服务，如提供餐厅、酒店、会议场地、运动场地、票务等预定服务；代办代缴服务：提供水、电、燃气、电信、有线等的代办代缴服务。
三、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
房屋完好率达到90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电、消防系统
保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。
订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
4、电梯、空调
电梯轿厢、井道保持清洁。
出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。
5、给排水系统
定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，无长时间停水事故。
6、市政公用设施管理
公共配套服务设施完好，不随意改变用途。公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。
7、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
8、环境卫生管理
实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
9、治安管理
实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。无重大火灾、刑事和交通事故。
10、财务公开及业主关系
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
第二篇：物业管理
组织架构及项目情况
公司设有综合管理部、工程维修部部、业主服务部、秩序维护部等部门。目前，公司接管物业的类型主要为商用写字楼等。主要有：哈尔滨银行大厦及新哈尔滨银行大厦项目，经营范围涉及物业管理服务、中介、汽车租赁、房屋租赁、国内广告设计制作发布业务、室内装修装饰、家政服务、干洗服务等诸多领域。经营理念及企业文化-------普惠金融，和谐共富
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。同时，公司总结经营管理经验，形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
企业文化
1.文化理念：以人为本，诚信立业。
一切按经济价值规律办事，一切按有理服从原则办事，一个以提高效率为中心的企业风格。
一切按经济价值规律办事，用经济的手段去激励员工的工作热情，用经济的手段去规范员工的工作行为。
一切按有理服从原则办事，用制度来约束管理者权威办事的行为，用制度来构建全员化创新竞争的平台。
一个以提高效率为中心的企业风格。用富翁贫民论来激发企业的活力，用管理工具来确保效率的最大化。
我们高度重视人才，认为人才是物业发展壮大所必需的力量源泉；我们选拔人才的标准是干，不是说，也不是看出来的。我们认为任何员工都有自己的特长，都是公司发展所需的人才；每个人的特长不一，不等于人格的高贵与鄙见，而是相互依存，相互欣赏；而且，通过努力学习，不断创新，都可以成长为技能更精的复合型人才；公司为人才创造一个良好的成长环境：我们惟才是用、量才适用，始终将人才视为我们的创业伙伴；人无完人，天生人人皆可用，只要具备公司的企业精神，只要符合公司行为规范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互竞争、相互帮助、取长补短，优势互补，大家和企业一起成长，共创美好明天。
2.物业发展愿景：为社会营造完美和谐的环境，为业主提供精到细致的服务，为员工构建展示才华的舞台，为股东创造持续稳定的收益。
公司为响应国家创建和谐社会的精神，把“为社会营造完美和谐的环境”作为发展愿景之一具有及其深远的意义，这也是公司可持续发展战略的基础；“为业主提供精到细致的服务”是公司发展壮大的重要条件，物业是业主的百年工程，通过几代人的管理，确保所管物业的完好和物业的保值增值是公司的职责所在，只有通过为业主创造价值，才能体现公司的价值，才能实现员工和股东的价值，实现公司的经营管理目标；公司坚信没有员工的进步就不可能有公司的成长，员工是公司最重要的资源：物业管理作为服务行业之一，公司最大的资产就是人力资源，公司通过引导、培训和激励员工，对人力资源进行结构的优化和质量的提升，打造出一流的管理团队，创造出一流的管理业绩。只有通过员工的不断成长和进步，才有公司的不断发展和壮大；“为股东创造持续稳定的收益”是公司向前
发展的动力，股东的投入是公司成立和发展的先决条件，那么为股东创造收益就是公司的使命之一，只有为股东带来收益，才有公司的持续稳定发展。
3物业的价值观：尊重信任员工，诚信依法服务，不断超越创新，用心服务业主。
公司无论大局还是细节，服务是靠具体的人来实现的，公司珍惜员工的劳动的奉献，我们力求让每一位员工的服务行为都能体现公司的质量目标，体现良好的职业道德与操守，真正赢得业主的满意；打造阳光企业，诚信依法服务是必须的，这也是公司长存的重要保证；创新是一个企业的生命，没有创造力的企业是没有发展的，所以提倡超越创新是公司继续发展的动力；为业主提供高质量和最大价值的精心服务，以确保业主对公司的认同、信赖。
物业管理工作是单调的，大多是简单重复的工作。但在我们眼里，没有枯燥与乏味，只有无尽的创造、无穷的乐趣。我们每天都在即兴创作出优良的管理服务，每一款给付的服务，都是世间罕有的艺术精品。微笑的艺术，爱心的艺术，专业的艺术，使我们与业主的生活精彩纷呈。只有平庸无能的人才会把工作做得越来越简单，越来越枯燥无味，越来越没有意义。精彩生活每一天，是我们工作生活的态度，也正是有了我们，社区生活的每一天都会更加精彩。
4物业品牌风格：时代高档物业特征，完美优质服务标志。
品牌表明了公司在市场的知名度和信誉度，公司创建品牌的最终目的是要树立业主信心，开拓市场，通过合作共赢，与业主或租户/相关利益者共同构建和谐社区。对专业化管理的执著，对专业形象的追求，是公司打造行业知名品牌的主要措施。只有通过专业管理，塑造专业形象，才能创建公司的专业品牌，才能打造公司的核心竞争力。
5物业企业精神：团结，创新，诚信，高效。
团结是一个团队的基本要素，没有团结就无所谓团队，没有团队就不可能有公司的凝聚力和战斗力。我们提倡有精心协作的团结，反对无原则的一团和气；我们倡导在有效沟通前提下增进团结，鼓励通过讨论甚至争论达到意见一致，从而使团结得到巩固和升华。
创新是进步的源泉。公司提倡和鼓励员工创新，包括体制创新、组织创新、制度创新、管理创新、服务创新。反对经验主义、保守主义。创新是公司管理服务水平不断进步的体现，是员工能力不断提升的表现，也是我们工作责任心和事业心的表现。
诚信是企业的经营之本。诚以修身，信以立德，是做人的根本。所谓诚，就是提倡员工光明正大，实事求是，敢于正视问题和解决问题，考虑事情和处理问题从公心出发，从工作出发，从业主的利益出发。信，就是提倡恪守对业主的承诺、对业主的承诺、对股东的承诺以及对员工的承诺；信对于员工来说，就是倡导员工严格执行上级的工作指令，切实履行好工作的职责，圆满完成对业主的服务承诺。
高效是专业的表现。在当今瞬息万变的信息时代，高效是把握住时代脉搏，是体现公司核心竞争力的表现之一。高效既是公司的要求，也是业主对服务的要求。我们必须树立时间观念、效率观念，过了时效，再努力的弥补也没有意义。做到今天的事今天做、能做的事马上做、困难的事想法做、重要的事优先做、复杂的事梳理做、限时的事计时做、琐碎的事插空做、所有的事认真做。6物业服务宗旨：快乐服务，温馨和睦。
我们所生存的世界，是由服务关系组成的世界。你服务他人，他人服务你，这个服务与被服务的简单关系，构成人类社会的本质。一切皆服务。作为物业管理公司的员工，我们服务业主住户，为业主住户提供多种服务内容，而业主也用他们的方式为我们服务，他们定期向我们缴纳管理费为我们支付衣食住行的费用。
公司的服务宗旨是“快乐服务，温馨和睦”，并形成了快乐服务的价值链，即：让员工的在创新中寻找快乐、在服务中体会快乐、在成功中感悟快乐，通过快乐服务，让快乐服务使千家万户温馨和睦，让业主享受被快乐服务的温馨，让合作方感受到快乐服务的温馨。快乐，可以激发员工的热情、激情以及无限的创造力；温馨，可以给业主带来欢笑，让业主对我们的服务更加满意；可以让我们的员工走向成熟、让公司走向卓越。
7物业经营理念：追求卓越，互利共赢。
通过全体员工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做优，把企业做大做强，才会有卓越的品牌，逐步成为中国物业管理的领航者；实现经济效益、社会效益和环境效益的同步增长，才会有良好的效益和回报，我们的企业才能长盛不衰，让城市变得更加美好。
公司倡导共赢的理念，共赢是合作的基础，没有共赢的合作是不可持续，更不可能构建和谐的氛围。和谐是物业管理追求的最高境界，作为构建和谐社会的基本单元，公司以打造每一个和谐社区的具体实践积极响应国家社会发展的宏伟目标。
8物业服务理念：业主至上，精细服务，和谐管理，持续创新。
业主至上是我们的服务标准，要让业主对我们的工作满意，我们就必须想业主之所想，急业主之所急，业主想到的我们要做到，业主没有想到的，我们要想到，我们想到的就一定要做好；拓展服务的领域，创新服务的内容，不断给业主创造惊喜；只有让业主满意了，我们的目的才算达到。
精细服务要注重细节，细节体现了专业水准，从服务的礼仪礼貌、服务态度、服务知识、服务技能、服务效率、服务项目、服务程序、服务方式、服务内容、服务沟通反馈等方面全面体现服务的个性化，要从服务的广度、深度、持续创新全面拓展服务的内涵，重视服务的每一程序、每一环节、每一标准、每一细节，给业主以无微不至的专业体验。
和谐管理是我们服务的方向，管理中要求业主和物业之间的和谐，说到做到，务实求真；全情投入细心服务，用心做事，挑战自我，实现优秀到卓越的跨越，时刻意识到业主的满意是我们的追求。
时刻意识到追求持续创新服务品质是我们永恒的目标。我们必须要善于创新。创新，是追求卓越的具体行动。创新是可以在任何领域和任何工作中进行的。如果我们公司的每一位员工都懂得创新，则我们公司就是一个充满创新精神和创新活力的公司。
9物业质量方针：秩序安全，环境优美，舒适健康，业主满意。
业主满意度是衡量服务工作的关键指标。满足业主的合理需求是服务行业从业人员的基本工作要求，追求业主的满意度是服务人员的工作目标。为此，物业从业人员务必牢固树立“业主是上帝，业主是衣食父母”等基本观念，任何时候都必须牢记在不违法的前提下“业主总是对的”的思想观念，如果业主错了，就是由于我们解释工作还没有做到位。因此，要永远站在业主的角度和立场来思考问题，想业主之所想，急业主之所急，才能真正地把服务工作做好。
我们恪守“秩序安全，环境优美，舒适健康，业主满意”的质量方针，将品质意识灌输到全员的服务行为，将品质保证渗透到每一个服务流程，在不间断的预防与纠正中实现优质服务；创造优美舒适、和谐的环境，为公司和业主创造价值。10物业员工素养最基本要求：准时，守纪，敬业，原则。
准时，是每个企业对员工的最基本要求，准时是企业确保工作时间和稳定生产的前提；守纪，是公司进行管理的有力保障，“无以规矩，不成方圆”，这句话绝不是泛泛之谈，公司想要各项工作有序进行，就必须制定相应的管理制度并认真落实下去，让员工认真遵守；敬业，是公司对每个员工职业素质的期望，这也是每个人的素质体现；原则，是公司保证所制定的规章制度、岗位职责不流于形式的必要力量。
员工箴言
道德标准：忠诚正直、敬业爱岗。
伦理观念：尊敬领导、团结同事。
自强意识：天行健，君子以自强不息。
学习意识：知识改变命运。
团队观念：一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮！
忧患意识：不敬业就失业，不爱岗就下岗。
创新观点：苟日新、日日新，又日新。
保密意识：非礼勿视、非礼勿听、非礼勿言、非礼勿动。
能动意识：能摆出问题，更要提出解决方案。
效率意识：案无积卷、日事日毕。
工作态度：把工作仅仅当工作来做，你会觉得很累，把工作当事业来做，你会很快乐，而且你会取得超出你想象的成绩！
工作心态：心态决定命运，意识决定效果。
问题意识：与其被动回避，不如主动出击！
完美意识：如果你的工作已经做得很好，相信你一定可以做得更好！相处原则：退一步，海阔天空；一转念，柳暗花明。
沟通原则：不回避矛盾，对事不对人，沟通增进互信。
失误认知：如果你错了，就赶在别人面前先承认自己的错误！
责任意识：不敢承担责任，永远得不到委任。
培训意识：部下素质低不是你的责任，不能提高部下素质就是你的责任。批评认知：如果上级愿意批评你，请你珍惜并好好改进。
第三篇：物业管理
任务须知：
1．项目背景及需求；
2．E-R图设计（局部与全局E-R图）；
3．数据库表设计（包含E-R图中的所有实体与联系所对应的关系表）；
如需要，还可以添加一些关键业务所需的视图，触发器，存储过程设计等；
4，给出各sql脚本程序的测试结果。
任务18物业管理信息系统：
物业管理信息系统软件是一套具备记录，查询物业小区业主信息，物业管理费用信息，水电煤气有线电视等费用信息，有线电视信息，供暖费用信息，业主房款缴纳信息，并且可以打印输出上述信息报表（月报表，季报表，年报表）的管理软件系统。
1．记录业主基本信息如：身份证号，楼号，房号，姓名，工作单位，联系电话，建筑面积等，并生成业主的综合信息表（包括所有业主有费用综合信息表，单个业主信息表）；
2．记录月水电煤气抄表数据并打印业主交费通知单，包括水电煤气有线电视费通知单，供暖费通过单，物业管理通知单：
3．记录业主交费情况并打印交费单，包括水电煤气费，供暖费，物业管理费，分期付款。
4．统计业主信息月，季和年报表，包括：物业实收费汇总表，物业应收未收汇总表，应交未交费用业主信息表，月度房款还款明细表，单用户应收贷款还款表。
5．数据备份与恢复及权限管理。
第四篇：物业管理
第一章 总则
第一条 为维护本物业区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护本物业区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规约。
第二条 本规约由建设单位制定，作为房屋销售合同的附件，建设单位应当在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本规约予以书面承诺，表示对本规约内容认可。本规约对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力。其效力及于以后的物业买受人。
第三条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
第二章 物业的使用、维护和管理
第四条（业主的权利和义务）
业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。
第五条（相邻关系）
各业主同意，按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第六条 业主和物业使用人同意按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业；不改变物业使用性质。
第七条 业主和物业使用人使用电梯时，除遵守本物业区域内电梯使用管理规定外，并共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。
第八条 业主和物业使用人按照国家、本市的相关规定及本物业管理区域的相关制度，文明饲养宠物、燃放鞭炮等。
第九条 业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，遵守以下规定和约定：
（一）吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；
（二）机动车辆在小区内行驶，时速不得超过5公里，禁止鸣号、试车和练车；
（三）机动车辆按规定的车位（停车区域）停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；
（四）按照规定或约定交纳车位使用费；
（五）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用；
（六）对车辆有保管要求的，与物业服务企业另行签订车辆保管协议；
（七）。
第十条 业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。还遵守以下规定：
（一）；
（二）；
（三）。
第十一条（使用物业的禁止行为）
业主和物业使用人在本物业区域内，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：
（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
（二）擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。
（三）擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。
（四）在公共场所晾晒衣物（预留的固定晾晒处除外）。
（五）在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。
（六）在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒有害物质；发出超标噪声。
（七）在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。
（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。
（九）高空抛洒物品（对高空悬挂、搁置的物品应妥善管理）。
（十）法律法规禁止的其他行为。
第十二条（物业的维修养护）
业主、物业使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；
（二）因维修养护物业确需进入相关业主或物业使用人的物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主或物业使用人应给予必要配合；因阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，阻挠人应负责维修并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。
（四）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
（五）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人，确实无法通知到的，物业服务企业可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后sp。第十三条（专项维修资金的筹集、管理和使用）
业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本物业区域内物业专项维修资金。使用专项维修资金的，由物业服务企业或其他管理人按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十四条（共有部分的收益归属）在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，所得利益应当单独列帐，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用，每半年向业主公示使用情况。
第三章 装饰装修管理
第十五条 业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：
（一）业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务企业，签定室内装饰装修管理服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容，并遵守装饰装修的注意事项和有关规定。
因装饰装修房屋影响或损坏物业共用部位、共用设施设备的，相关业主或者物业使用人应及时恢复；给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。
（二）业主应在 时间段内，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。
（三）业主或物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改。
（四）业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。
（五）商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如需悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。
（六）为保持本物业管理区域的规划建设原貌和整体美观。同意按照设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
（七）如需在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等的，应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。
（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。
第四章 物业服务费用的交纳
第十六条 各业主同意，物业服务收费按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，并接受业主大会、业主委员会的监督。
第十七条 业主和物业使用人委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、有偿服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。
第五章 物业出租和转让
第十八条 业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本临时管理规约。业主转让物业时，本临时管理规约对物业继受人具有同等约束力。
业主出租或者转让物业后，应当将物业出租或者转让情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
第十九条 业主转让物业时应当结清物业管理服务费等相关费用。
第六章 违约责任
第二十条 业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法 ：
（一）向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁；
（二）向人民法院提起诉讼。
第七章 附则
第二十一条 若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。
第二十二条 本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。第二十三条 本规约由业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份。
购房人（业主）签字： 开发建设单位盖章：
年 月 日 年 月 日
第五篇：关于加强物业管理
关于进一步加强物业管理
规范物业维修资金使用审批流程的建议
物业管理关系到广大人民群众的切身利益，搞好物业管理是加强城市管理，改善人居环境，建设“大美敦化”和构建和谐社会的需要。近几年，我市的物业管理工作发展较快，物业管理企业从无到有，现已成为极具潜力的新兴行业。但是发展过程中，也出现了物管企业服务质量差、诚信度不高，业主不配合支持企业服务问题，影响了物业管理的有序推进。为进一步加强和规范我市物业管理工作，全面提升我市物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，提高敦化宜居程度，根据《吉林省物业管理条例》，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作有关事宜提出如下建议：
一、理顺关系，明确职责，共同做好物业管理工作
物业管理牵动千家万户，进一步推进物业管理，必须做到各司其职，各负其责，共同监管，协调一致，才能促进物业管理工作的有序开展。各乡镇人民政府、街道办事处负责组织实施本辖区内的物业管理工作；指导业主委员会的工作；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务。
物业服务企业要按委托合同依法实施物业服务，收取物业服务费；加强物业管理人员的培训，提高队伍素质；积极开展各种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务；自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，在委托范围内积极做好小区物业管理工作；负责小区公共区域内的清扫保洁工作，做到日产日清，并按规定时间和地点倾倒垃圾；负责对小区公共区域的商业性广告、“牛皮癣”等进行清除，确保整洁美观；做好小区内日常巡查和安全防范工作；主动与供水、供电、供气等公用企业单位密切配合，相互衔接，共同做好物业小区范围内供电、供水、供气设施的维修养护工作，保障水、电、气等公用设施的正常运行。
小区业主应当遵守法律、法规及居住公约的有关规定，按时交纳物业服务费用，以保证物业服务单位能够正常运行。
二、强化监督，规范市场，不断提高物管企业竞争力
（一）严格物业管理市场准入。对新申报的物业企业，必须严格按照设立物业企业必须具备的条件及审批程序执行，特别要重视三级物业资质的申报，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等予以全面的考察，达不到标准的不予审批。
（二）强化物管企业资质管理。必须严格按《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）进行资质年检，凡资质核定材料规范、人员资格审查符合要求的物业企业，纳入目标考核评优要件之一；凡服务质量较差、反映问题多、资质报审资料不齐、且又不能及时整改完善的物业企业，要作出降低资质等处理。
（三）规范物业管理市场秩序。坚决查处无资质承接物业业务、挪用物业专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途、不按规定收费、侵害业主合法权益等行为。凡有效投诉较多的物管企业视其情节轻重，可作出限制投标、新接管项目，降低资质等级或者注销企业资质的处理。规范物业企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知辖区办事处或居委会，避免出现管理空档。鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质；建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实保障业主合法权益。
三、规范管理，程序到位，充分发挥业主的自治作用
各镇人民政府、街道办事处、有关部门要按照《物业管理条例》的规定，引导和督促各片区、居民楼院实行公开招标，建立自治组织。
（一）凡符合条件的住宅区，由所在街道办事处督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议，与居民委员会共同配合区公安局做好社会治安等相关工作。各街道办事处要尽可能指导业主委员会，按程序通过公开招标或由业主大会决定的方式选聘物业服务企业。
（二）未实行或没有条件推行物业服务的住宅区，特别是老城区的散体住宅、单体楼院，可以实行在街道办事处及居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理，以解决小区没有物业服务给老百姓居住环境带来不便的问题。
四、加大宣传，强化教育，营造物业管理工作良好氛围
物业管理工作是一项庞大的系统工程，涉及到千家万户。要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，采用板报标语、宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，加大物业管理宣传力度，积极引导业主转变观念，树立正确的物业消费观念和消费意识，主动接纳物管服务；要强化物业公司及从业人员教育，加强行业自律，增强企业及从业人员的服务意识，共同为物业管理工作营造良好的发展环境。
五、关于对规范物业维修资金使用审批流程的建议
加强物业专项维修资金使用监管。物业小区楼梯间、屋顶、电梯、二次供水设备等业主共有部分、共有设备设施的维修、更新、改造，由业主委员会制订物业专项维修资金使用方案，征得专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，并按程序在小区公示后，报区国土房管局划转物业专项维修资金。
若发生已过保修期的屋顶墙体渗漏、因线路故障引起的停水停电等危及房屋安全和影响业主正常生活秩序的紧急情况，可由业主委员会经物业所在地镇人民政府或街道办事处出具证明后，向市国土房管局书面申请，预先拨付物业专项维修资金，申请机构应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造。
维修资金使用应具备以下条件：
（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；
（二）使用物业专项维修资金，应当经业主大会同意或物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
使用物业专项维修资金，由直接受益业主持身份证明和物业权属证明申请，也可书面委托物业服务企业、业主委员会、居民委员会等持有效证件代为申请。
维修资金使用按建议按以下程序办理：
（一）预算编制 申请人应当按照维修和更新、改造工程项目要求编制或委托他人编制工程预算；
（二）方案制定 申请人根据维修和更新、改造的项目制定或委托他人制定《维修和更新、改造方案》。《维修和更新、改造方案》的内容应包括项目名称、实施范围、预算金额、分摊范围及面积、申请人、业主代表、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等；
（三）业主确认 《维修和更新、改造方案》应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总入数三分之二以上的业主同意，相关业主在《维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表》上签名确认；
（四）合同签订 申请人按照《维修和更新、改造方案》的约定确定相应资质的施工单位，并签订施工合同，明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、工程质量保修金、支付方式(施工单位开户银行、账号)等内容；
（五）使用登记 申请人到维修资金管理部门办理使用登记，并提交下列材料： l、物业专项维修资金使用登记表
2、维修和更新、改造方案；
3、维修和更新、改造费用分摊书面确认明细表；
4、工程预算；
5、工程施工合同。
维修资金管理部门在收到使用登记材料后，应及时核查并予以答复。
（六）组织实施 施工单位应当按照维修和更新、改造方案组织施工，不得擅自变更，否则发生的费用以及给维修工程造成的损失，由施工单位承担。
主要工程变更、隐蔽工程验收记录、施工工程量等施工资料，应当经申请人等相关人员签字认可；
（七）竣工验收 工程竣工后，由申请人依据维修和更新改造方案，对照施工技术规范、质量标准进行验收并办理相关手续；
（八）决算编制 工程验收合格后，施工单位应严格按照工程造价程序和相关规定编制决算，原则上不得采取总价包干或单价包干的方式，提倡并将逐步过渡到采用计算机造价软件编制预决算；
（九）申请列支 自维修资金登记备案同意之日起3个月内，申请人持下列申请材料，向维修资金管理部门申请列支物业专项维修资金，超过3个月的需按照维修资金使用程序重新办理。
l、工程决算书；
2、工程量签证单；
3、物业专项维修资金支取申请表
4、维修和更新、改造工程竣工验收书。
（十）决算审核 由维修资金管理部门委托造价机构审核工程决算造价；
（十一）公示 在资金划转前，维修资金管理部门将施工单位、物业名称、维修内容、预算金额、决算金额、审计金额、列支户数、每户分摊金额等相关内容通过房产局网站公告信息栏进行公示，公示时间不少于5个工作日；
（十二）资金划转公示期满后，对公示期间业主无异议的，维修资金管理部门通知施工企业开具发票并向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至施工企业账户。
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