枫丹白露小区物业管理方案

第一篇：枫丹白露小区物业管理方案

紫苑、枫丹白露小区前期物业管理方案

第一章、投 标 函

致：枫丹白露小区（）：

根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“枫丹白露

小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺：

一、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等

法律法规的一切规定，履行相关义务。

二、受法定代表人 授权 全权处理与本次投标项目有关的事务。

三、投标文件的内容真实可靠。如果中标，本投标文件即成为中

标合同必然的附属法律文件。

四、同意提供招标人所要求的其他资料。

五、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

六、公司基本情况：南充市茂林物业管理有限公司成立于2003 年4月21日，资质二级，现管理的项目有：嘉陵区“嘉州

玫瑰花园”面积14.97718万平方米；市政新区“马电花园”

面积 13.82219万平方米；顺庆区“凌凯春天”面积12.4971 万平方米；嘉陵区“海山半岛”面积11.7277万平方米。

七、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址：

邮编：637000 电话： 0817-2337666 传真：0817-2337666 法定代表人（签字或盖章）：

投标人全称：（投标单位公章）年 月 日

第二章、枫丹白露小区物业概况

枫丹白露小区住宅部分建筑面积约为25万㎡，占地面

积8.2万平方米，其中高层16万㎡，洋房4万㎡，车

位1543个（地上387个，地下1156个，共4栋252 套单元房；公共部分面积约为 ㎡，绿化面积约为

㎡，小区实行人车分流。

一、枫丹白露小区物业管理服务方案

根据枫丹白露小区的实际情况，我公司拟将物业服务重点

放在环境管理、卫生 绿化、.安全保卫.设施维修.文化建

设五个方面。

（一）、环境管理

维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱

开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱

搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家

有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证

住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

（二）、卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为

搞好枫丹白露小区的卫生和绿化，我公司将严格按照 ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁 意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落

实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，具体方案如下：

1、每栋住宅楼配置两只垃圾桶

2、保洁人员严格按区域划分，负责小区的环境卫生：（1）公共卫生：

A、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶； B、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；

C、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。（2）室内卫生：

A、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净 B、定期清扫、保洁；

3、绿化环境：

A、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害； B、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式

居住环境；

4、装潢垃圾：

制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结

构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影 响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业 主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。

5、张贴警示牌，倡导文明新风。(三）、小区的安全保卫 小区定位、文化层次及素质较高，故安全保卫工作除消防安全

外，我们将以“人防为主，技防为辅”，人防于技防相结合的方式，具体做到以下几点：

1、整体排查，清除消防安全隐患；

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐

所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。

2、实行封闭式管理，24小时保安值班巡逻，保障住户安全；

我们将对进出的外来人员、车辆实行严格的盘查、登记制度，禁止无关人员及广告、推销人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。

3、报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。

“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序、预案，保证突发事件的及时解决。

（四）、设施的维修管理

小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾

之忧，我们将做到以下几点：

1、对于公共设施进行全面检查；

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损

坏的公共设施进行修理，保证楼道、门禁、公共照明等正常运

转。

2、配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时 维修服务。

我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电

等特约维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小

区管理处设立一部 便民热线，在住户提出维修要求时，及时

有效的完成维修工作。

维修管理的目标达到：

（1）、24小时受理报修，一般情况下5--10分钟内维修人员到

场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能

及时到场理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快

安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户

签字确认方可离去。维修满意率100%。

（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器

具。公共照明完好率98%以上。

（五）、小区文化建设

为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一

个重要的目标，由于枫丹白露小区住户文化素质较高，根据小

区实际做到以下几点：

1、建立老年活动室

住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通

交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了

一份担心。

2、用小区文化资源组织文艺社团 小区住户文化素质较高，物业公司将业主委员会共同邀请具有

一定文艺功底的业主，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞

蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高小区精神风貌。

（六）、其他物业项目的管理

此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、摩托车、小 车的停放管理，宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为 住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业 区内所有的工作都能有条不紊的开展。

（七）、总费用构成明细

1、综合管理费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/

月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综

合管理费第一项）管理服务内容：

A、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

B、对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计

划，组织实施；

C、受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；

D、协助组建业主委员会并配合其运作；

E、建立规章制度与服务标准； F、与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开

服 务标准、收费依据及标准；

G、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费

情况进行管理；

H、员工统一着装，持证上岗；

I、进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和

提高。

管理服务标准：

A、每三个月向委托方报告一次计划实施情况； B、每年一次；

C、白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定

解决时限并作出合理解释；

D、按有关部门及政策、法规要求执行；

E、制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；

F、内容合法，手续完备；

G、有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； H、分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； I、每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。收费标准：0.087元/月/平米

测算依据：管理处经理1名5500元/月，各部门主管4名3000元/月/人，出纳兼文员1名1500元/月,计工资费用为19000元，福利2660元，月总费用21660元。

备注：按规定标准提取管理人员的福利19000元*14%=2660元（2）、装修管理服务费 服务内容

A、维护公共安全和公众利益；

B、将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人； C、业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案； D、每日巡查装修施工情况； E、对装修中的违规行为及时劝阻。服务标准

A、按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理； B、在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议； C24小时内审结方案并签署审查意见交业主；

D、在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；

E、经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。收费标准：0.018元/月/平米

测算依据：管理员2名、2000元/月/人计，工资为4000元，福利560元，月总费用4560元

2、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修

维护费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费

收费标准：0.025元/月/平米

测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月/人计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。

(2)、供配电系统维护费

服务内容包括：

A、保持配电房清洁卫生；

B、检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；

C、委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；

D、对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；

E、保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；

F、检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度； G、检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具： H、潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；

I、检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

J、填写运行记录，建档备查。服务标准包括：

A、每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍； B、每日检查一次； C、每年测试、试验1次； D、每年进行2次；

E、限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)； F、每年检测1次；

G、每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；

H、持续保持配电房内主要电器设备干燥； I、每月检测1次；

J、每日填写运行记录并归档备查。收费标准：0.132元/月/平米

测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。

备 注：专指小区内专用供配设备(3)、道路系统维护费

服务内容

A、车行道路路况检查与维护； B、道板路面与人行通道检查与维护； C、交通标志的检查与维护。

服务标准

A、路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损； B、路面无明显坑洼、破损、道板缺失； C、交通标志与交通设施齐全、完好。收费标准：0.06元/月/平米

测算依据：道路系统每年维护费15000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费（4）、给水系统维护费

服务内容

A、检查与维护水池(箱)及部件； B、饮用水水质检验；

C、水泵维护与检查； D、给水管网维护。服务标准

A、每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏； B、饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；

C、保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；

D、每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。收费标准：0.18元/月/平米

测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。

备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。（5）、排水系统维护费

服务内容

A、雨水管网检查与维护； B、污水管网检查与维护。

服务标准

A、楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；

B、每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。

收费标准： 0.16元/月/平米

测算依据：每年排水系统维护费40000元。

（6）、监控系统维护费 服务内容

对监控系统定期进行检查与维护。服务标准

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。收费标准： 0.052元/月/平米

测算依据：每年监控系统维护费13000元。

（7）、消防系统维护费 服务内容

A检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备； B、检测消防管网水压；

C、进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态； D、消防监控室保持清洁； E、填写巡查工作记录，建档备查。服务标准 A、每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转； B、每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障； C、每年演习1次；

D、每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍； E、每日填写工作记录。收费标准：0.064元/月/平米

测算依据：每年消防系统维护费16000元。备 注：不包括材料费（8）、照明系统维护费

服务内容

A、路灯检查与维护； B、楼道灯检查与维护。

服务标准

A、路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换； B、楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。收费标准：0.069元/月/平米

测算依据：每年路灯检查和维护费6000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏250只15元/只计3750元，路灯控制装置损坏100只25元/只计2500元，合计总费用17250元。

备 注：包括灯泡损坏更新

（9）、避雷接地系统维护费 服务内容

房屋避雷接地系统检查维护。

服务标准

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。收费标准：0.02元/月/平米 测算依据：每年避雷系统维护费5000元。备 注：不包括材料费（10）、油漆粉饰服务费 服务内容

A、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护； B、钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；

C、建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。服务标准

A、对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次； B、铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次； C、每年作局部清洗、粉饰一次。收费标准：0.08元/月/平米

测算依据：每年油漆粉饰费20000元。备 注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担（11）、建筑小品养护服务费 服务内容 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。服务标准

每日保洁1次，每周检查一次。收费标准：0.024元/月/平米

测算依据：每年建筑小品养护服务费6000元。

3、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、乔灌木养护费 服务内容

树木、绿篱的修剪和病虫害防治。服务标准

A、树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；

B、冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害； C、乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上； D、绿篱及时修剪，保持原有形态。收费标准：0.014元/月/平米

测算依据：以绿化工人3名900元/月/人，共2700元、月福利378元，每年农药、石灰费用6000元计，每月总费用3578元。

（2）、暖季型草坪养护费 服务内容

负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。服务标准

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。收费标准：0.005元/月/平米

测算依据：以绿化工人1名900元/月，月福利126元，每年农药、化肥、药械费用等3000元计，每月总费用1276元。

（3）、冷季型草坪养护费 服务内容

负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。服务标准

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。收费标准：0.012元/月/平米

测算依据：以绿化工人1名900元/月，月福利126元，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用3026元。

（4）、花坛养护费 服务内容

花坛的养护服务。服务标准

在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。收费标准：0.004元/月/平米

测算依据：以绿化工人0.5名450元/月，月福利63元，每年绿化费用6000元计，总费用每月956元。

（5）、水面养护服务费 服务内容

全面负责水面、喷水池的养护服务。服务标准

每日打捞1次水面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。收费标准：0.03元/月/平米

测算依据：以绿化工人4名900元/月/人计，共3600元，月福利504元，水面生态处理物资费每年45000总费用每月7896元。

（6）、绿化用水 收费标准：0.003元/月/平米

测算依据：绿化用水以每月500元计。

4、环境卫生服务费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费

收费标准： 0.01元/月/平米

测算依据：以清洁主管1名2200元/月计，月福利308元，月总费用2508。

(2)、垃圾清运费 服务内容

负责把垃圾运至垃圾中转站。服务标准

日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。

收费标准：0.048元/月/平米

测算依据：以每月60车每车170元计，每月垃圾清运费用10200元，每年垃圾筒、垃圾袋费24000元，合计每月总费用12200元。

(3)、公共部位清洁费 服务内容

负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。服务标准（小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准提供服务）

每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；

楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。

收费标准：0.09元/月/平米

测算依据：以清洁工人22名800元/月/人，共17600元，月福利2464元，每年清洁易耗品等20000元计，每月总费用21731元。(4)、公共设施清洁费 服务标准

公共设施每周清扫(擦洗)一次。收费标准：0.008元/月/平米

测算依据：以清洁工人2名800元/月/人，共1600元，月福利224元，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2224元。(5)、袋装垃圾收集费 服务内容

负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。服务标准

每日上门收集生活垃圾2次。收费标准：0.017元/月/平米 测算依据：以清洁工人4名800元/月/人，共3200元，月福利448元，每年清洁易耗品9600元计，每月总费用4448元。备 注：物业公司不提供住户垃圾袋(6)、卫生消杀费

服务内容

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划； 服务标准

夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。收费标准：0.005元/月/平米

测算依据：以清洁工人0.5名400元/月，月福利56元，每年药水（品）、机械费用等9600元计，每月总费用1256元。

5、物业管理区域内公共秩序维护服务费

（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，（保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注](1)、人员管理费

收费标准：0.016元/月/平米

测算依据：以安护领班2名1800元/月/人计,共3600元，月福利504元，月总费用4104元。(2)、出入口值班费 服务内容

安全护卫人员主出入口24小时值班（两班倒）(3)、出入口车辆管理费 服务内容

对主出入口的车辆进行登记、管理。服务标准

安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。

收费标准：0.04元/月/平米

测算依据：以安保人员3名1500元/月计，月工资4500元，月福利630元，月总费用5130*2=10260元。(4)、小区巡视费 服务内容

安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。服务标准

A、制订巡视制度；白天巡逻次数不少于16次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员3人分3组共9人；

B、对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。收费标准：0.062元/月/平米

测算依据：以安保人员4名1500元/月计，月工资7000元，月福利840元，月总费用7840*2=15680元。

（5）、小区监控费 服务内容

安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。服务标准

24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。

收费标准：0.02元/月/平米

测算依据：以安保人员2名1200元/月计，月工资2400元，月福利336元月，总费用2736*2=5472元。

（6）、停车场管理费 服务内容

安全护卫人员24小时对室内停车场监控。服务标准

对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。收费标准：0.036元/月/平米

测算依据：以安保人员4名1000元/月计，每月工资4000元，月福利560元，月总费用4560*2=9120元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。

备 注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。

6、公共设施设备、部位及场地水电费 收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费 收费标准：0.019元/月/平米，每月4800元

7、办公费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）]（1）、办公用品费用 0.019/月/平米/每月4800元(2)、交通费 0.006/月/平米/每月1600元(3)、宣传广告费 0.0048/月/平米/每月1200元(4)、公共交际费 0.004/月/平米/每月1000元(5)、节假日美化费 服务内容

在小区主要场所摆放盆花。服务标准

国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。收费标准：0.0032元/月/平米 测算依据：每月800元(6)、社区活动费 服务内容 定期组织社区联谊活动。服务标准

每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。收费标准：0.0048元/月/平米 测算依据：每月1200元(7)、培训费 服务内容

员工岗位培训与业务培训。服务标准

制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。收费标准：0.008元/月/平米 测算依据：每月2000元(8)、通讯费 服务内容

24小时接收住户信息。服务标准

设立24小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。收费标准：0.023元/月/平米

测算依据：服务接待人员4名，1200元/人，计月工资4800元，月福利672元，通讯费1500元 /月，月总费用5972元。备 注：不含福利费。

(9)、业主委员会经费按0.001元/月/平米计不足部门从经营费中 提取。

8、公共设施保险费

[收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]（1）、财产保险

收费标准：0.032元/月/平米

测算依据：以每个住宅小区公共资产为800万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为8000元。

备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。

（2）、公共责任险（亦称第三者险）收费标准：0.024元/月/平米

测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。

备 注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。

9、物业管理单位固定资产折旧费 收费项目：物业管理单位固定资产折旧费 内 容：配备必要的办公设备，提高服务效率；

收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算

10、法定税费

项目：

1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等10—12%

支出总额

2、佣金企业应得合理利润8—10%支出总额

3、税金营业税、城建税、地方教育附加5.55%管理费用、佣金总额

综合上述费用总计为1.50元/月/平米。

注：

1、本预算中各分项费用与对应的标准参照南充市物业服务

费用定额指导标准制定。

2、本预算中具体保洁服务标准按省标中三级标准提供。

3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。

4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。

5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资14%提

取。

结束语：

通过以上介绍，相信贵司能看出我司对该项目的参与热情与诚意。如能与贵司成为亲密合作伙伴，我司定当遵守双方签定的合同条款，为贵司及业主之利益尽职尽责。在对该项目进一步考察后，我司将制定详尽的物业管理方案并指导实施。专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之技术、丰富之经验，茂林物业服务人致力于向发展商提供完善之物业管理服务。本公司有足够之信心，保障提供之服务质素与管理品味，从而树立起南充市住宅项目之管理典范。

第二篇：小区物业管理方案

小区物业管理方案

小区物业管理方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业

管理健康发展。

二、目标和范围

目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上

成立业主大会和业主委员会。

范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。

特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的

方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《物业服务合同》和《业主公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形

成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组 长：邢 凯

副组长：王 铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负

责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的

工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

排查阶段

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

整改完善阶段

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

验收阶段

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层

落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的1 2 下一页

第三篇：小区物业管理方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；～年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（～年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（～年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（～年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市潮活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

第四篇：小区物业管理方案

小区物业管理方案［整理］(2008-07-26 10:09:03)

标签：装修 住户 水电维修工 公共设

施 安全保卫 文化

一投标函

第二章：×××小区物业概况；

第三章：×××小区物业管理服务方案

第一节：小区环境管理

第二节：小区卫生绿化管理

第三节：小区的安全保卫管理

第四节：设施的维修管理

第五节：小区的文化建设

第六节：其他物业服务项目

第四章：×××小区管理组织结构图

第五章：人员配备 ；

第五章：金费收支预算；

一、投 标 函

致：×××小区业主委员会：

根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺：

1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人 授权 全权处理与本次投标项目有关的事务。

3、投标文件的内容真实可靠。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。

4、同意提供招标人所要求的其他资料。

5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址：

地址： 邮编电话： 传真

法定代表人（签字或盖章）：

投标人全称：（投标单位公章）

年 月 日

第二章 ×××小区物业概况

×××小区住宅部分面积约为．．．平方米，共．．栋．．套单元房；公共部分面积约为．．平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区．．．物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章 ×××小区物业管理服务方案

根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。

第一节 环境管理

维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

第二节 卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生：

（一）公共卫生：

1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；

2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；

3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。

（二）室内卫生：

1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2、定期清扫、保洁；

（三）绿化环境：

1、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害；

2、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境；

（四）装潢垃圾：

会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。

（五）张贴警示牌，倡导文明新风。

第三节 小区的安全保卫

小区住户文化层次较高，素质较好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式重点对外安全的保卫，具体做到以下几点：

（一）整体排查，清除消防安全隐患；

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。

（二）实行封闭式管理，24小时保安值班、巡逻，保障住户安全；

我们将以大堂为主出入口，保安尽快熟悉住户，对进出的外来人员，严格实行登记制度，禁止无关人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。

（三）报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。

“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序，保证突发事件的及时解决。

第四节 设施的维修管理

小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点：

（一）对于公共设施进行全面检查；

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如每栋楼的防盗门，公共的照明灯等。

（二）配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时维修服务。

我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小区管理处设立一部便民热线，在住户提出维修要求时，及时完成维修工作。

维修管理的目标达到：

1、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。

2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节 小区文化建设

为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标，由于×××小区住户文化素质较高，完全可以利用现有资源做到以下几点：

(一）建立老年活动室

住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了一份担心。

（二）用小区文化资源组织文艺社团

小区住户有教师，物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高小区精神风貌。

第六节 其他物业项目的管理

此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、轿车的停放管理，宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。

第四章 ×××小区管理组织结构图

（3人）（2人）（1人）（1人）

第五章：人员配备

一、管理处经理（1名）针对小区实际情况制定工作计划，费用收缴工作

二、管理员（１名）绿化养护、监督各项工作的开展情况，执行主任安排的具体事务。

三、保洁人员(１８名)负责小区卫生；

四、保安人员（３０名）负责小区安全，24小时值班巡逻；

五、水电维修工（５名）公共设施维护，水电维修。

第六章费用核算

一、人员工资

1、管理区主任：1人５０００元/月＝

2、管理员： 1人 X ２０００元/月 －－

3、保洁： 2人 X ８００元/月＝元

4、保安： 3人X １２００元/月＝元

5、水电维修工：1人X １４５０元/月＝元

二、垃圾清运费：2车/日X 10元/车X30日＝600元

三、公共用电：元/月 ［调查确定］

四、每月水损：元/月 ［调查确定］

五、日常维护保养费、保洁材料费：500元/月

六、固定资产折旧（2000元按3年）：56元/月 合计每月共需费用：元/月

［说明要统计后附表］

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第五篇：小区物业管理方案

小区物业管理方案

随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进XXX的销售，在不断完善对XX现有物业管理的基础上，对XXXX应进一步提高物业管理的配置及服务水平，使XXX业主物业管理享受到VIP服务。

一、日常维护：

1.对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。

2.对公共部位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。

3.维修速度：业主报修，物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场，通过检查判断，立即向业主反馈维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。

4.对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的正常运转。

二、环境卫生：为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶，业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼达到高标准的卫生要求。

三、绿化养护：定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。

四、交通秩序及车辆停放：为使及第苑的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来，就指引其往固定的车位停放，避免乱停乱放影响交通秩序。

五、安防：根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的安全系数。

六、收费服务：物业公司为每户业主在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反馈给业主，这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。

七、物业服务中心：增设服务热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使，对业主的孩子及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的感情。

八、特约服务：增设更多、更方便的特约服务，如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。

九、制定标准的管理程序：服务人员统一的服务方式及服务程序，以体现物业服务水平。