XX酒店公寓项目客房服务物业服务详细服务文件,投标文件,投标

第一篇：XX酒店公寓项目客房服务物业服务详细服务文件,投标文件,投标

第一节、服务标准

一、卫生标准

（一）客房卫生标准

1、门：包括门面、门顶、门锁、门把手、闭门器、安全扣干净、无灰尘、无杂物，使用正常。

2、壁柜：包括衣钩、衣架，墙面、不锈钢干净无灰尘。

3、电视柜：上下、内外干净无灰尘。

4、电视机：干布擦，包括外壳、底座屏幕、电线、遥控器干净无灰尘。

5、写字台：包括写字椅、玻璃上下干净无灰尘，无杂物。

6、台灯：包括灯罩、灯泡、灯杆、灯座、电线干净无灰尘，使用正常。

7、电水壶：表面干净，内部干净无水垢，使用正常。

8、茶几：包括上下、内外干净无灰尘，无水渍。

9、茶杯：干净无灰尘，无水迹，无破损。

10、沙发：干净无灰尘，无污迹，无破损。

11、窗户：包括玻璃、纱窗、窗台、窗扣干净无灰尘，无污迹。

12、窗帘：干净无灰尘，无污迹，窗帘钩使用正常。

13、床头灯：干净无尘，使用正常。

14、床头板：包括玻璃上下、立柱干净无灰尘。

15、电话：包括电话线、听筒底部、表面、按键干净无灰尘，使用正常。

16、墙壁：包括墙面、地角线、电源插座无尘，无水迹。

17、床：床形整齐，布草干净，无破损，摆放到位，干净，无污迹。

18、地毯：干净无杂物，无线头，无烟痕。

19、梳妆镜：干净无尘，洁净明亮。

20、玻璃门：包括门把手、里外干净无尘，无水迹。

21、口杯：干净无水迹，无破损。

22、面盆：包括水龙头、立柱干净无水迹，镀金件光亮，下水口无黄迹。

23、毛巾架：干净、光亮、无松动。

24、淋浴头：包括水龙头、淋浴头、输水管、淋浴盒干净无水迹，无损坏。

25、马桶：包括马桶盖，水箱底座、内部干净无水迹、无黄渍，使用正常。

26、垃圾桶：内外干净，无杂物，无污渍。

27、地面：干净无水迹，无毛发，无杂物。

28、房间日用品：包括卫生间，摆放整齐，配备齐全。

（二）会议室、水疗中心卫生标准

1、茶水柜表面、侧面、边角无污渍；擦布摆放整齐；茶水杯的内壁外壁无污渍痕迹，统一摆放整齐；茶叶、咖啡等摆放整齐。

2、会议桌、办公桌没有垃圾、无污渍，桌椅边角干净无污渍，且摆放整齐。

3、室内的开关、空调、墙壁、天花板无污渍，更不能出现蜘蛛网。

4、地面没有垃圾，垃圾桶的垃圾清理干净，装上干净的垃圾袋。

5、地面的插线板没有污渍、插板线整理整齐。

6、墙壁没有污痕、天花板、墙壁没有蜘蛛网以及其他附着物。

7、卫生间清扫保洁时，门口应放置“正在清洁中”的标识牌。

8、恭桶、便池无污渍、无异味。

9、垃圾筐内垃圾不超过垃圾筐的1/2。

10、天花板、墙壁、灯罩、镜子、台面、隔断门、大门清洁无污渍、水迹。

11、面盆无污渍、水迹。

12、面盆下的水管、墙边、墙角擦拭干净、无污渍。

13、卫生间保洁做完后将所有物品放置门外，从里到外将地面清洁一遍，保证地面干净无污渍。

14、卫生间不能有异味，清新剂少量喷放。

二、客房及会议室、水疗室保洁服务标准

（一）客房清洁标准化

1、毛巾分色摆放及使用

红色：擦拭恭桶、小便池；蓝色：擦拭窗台、窗槽、踢脚线、桌椅脚；绿色：擦拭开水器、水槽；白色：擦拭办公桌椅、柜面沙发、茶几。净布：皮质沙发、家具、木质地板打蜡；

2、保洁后的卫生间 客用品补充齐全、镜面光亮、台面、金属器件无水印、杯具光亮无水迹，垃圾桶距离墙面10公分，卫生纸叠成三角型为2公分，纸架干净无尘土，地面干净无毛发，无异味。

3、保洁后的床头柜

标间电话在中间床头柜左上角与边齐、电话线盘起、环保牌与电话并排、遥控器放在环保牌下方、便签夹放在电话的下方以床头柜边齐、便签纸5张、1张内部电话联系卡、圆珠笔一只店标朝上。

4、保洁后的酒柜台（根据实际甲方要求）补充物品：矿泉水2瓶、红茶叶2袋、绿茶叶2袋、固定物品：直升杯2个、电水壶一个托盘干净，杯具干净无水迹，无手印，电水壶内外干净无水垢，壶托线盘起。

5、工作车客用品数量配备（根据实际甲方要求）标准：矿泉水20瓶、拖鞋10双、抽纸2盒、卫生纸4卷、小垃圾袋20个、沐浴液10个、洗发液10个、护发素10个、浴帽10个、护理包10个、卫生袋10个、小香皂10块、红茶10袋、绿茶10袋。

小床单10个、小被罩10个、大床单2个、大被罩2个、枕套10个、浴巾10条、地巾5条、毛巾10条、小方巾10条。

配备不同颜色4块抹布和2块白布、一块口布布，红色擦尘、蓝色擦面盆、绿色擦恭桶、紫色擦地面。提示：抹布必须按规定使用，用完后分开摆放，进行消毒以免交叉感染，更换时已旧换新。

（二）清洁、消毒剂使用作业规程

1、洗洁净

（1）适用范围：适用于清洗瓷砖、地面、洗手池、各种防水台面墙面及隔板的日常清洁，特别是在有油渍位置的使用。

（2）使用方法：将洗洁净洒在所要清洁部位，用抹布擦试去污，再用清水清洗干净。2、84消毒液

（1）适用范围：适用于物品表面、地面、卫生洁具等的消毒。不宜用于空气、金属制品和有色织物的消毒。

（2）使用方法：

物品表面：用1：200——1：100倍（消毒剂:水）稀释的84消毒液喷洒或擦拭表面，保持湿润，消毒30分钟后，用清水擦净。

地面：用1：100——1：50倍水稀释的84消毒液喷洒或拖洗地面，保持湿润，消毒30分钟后，用清水拖净。

卫生洁具：用1：200——1：100倍水稀释的消毒液刷洗或浸泡30分钟后，用清水洗净。

（3）注意：使用84消毒液时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用水冲洗。

3、洁厕灵

（1）使用范围：适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。（2）稀释度比例为1:10（清洁剂:水）。

（3）使用方法：用水稀释洁厕灵后，洒于瓷器表面，再用刷子将污渍刷掉，然后再用水冲洗干净。

（4）注意：使用洁厕灵时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用水冲洗。

4、吸尘剂

（1）使用范围：适用于纯棉质地拖布或棉垫推尘。

（2）使用方法：不用兑水，使用时直接均匀的喷在吸尘地拖上，对地板进行静电吸尘。

5、五洁粉

（1）使用范围：适用于卫生间水池，便池的水锈，尿垢；墙面；各种木器家具，电视机，电脑，复印机表面因静电吸附的尘埃重垢。

（2）使用方法：

湿布或湿棉丝蘸上少量粉剂，用粉剂的触点直接擦拭油、污、锈、垢部位即可。遇过厚、过硬已形成钙质化的油垢、烟垢应先铲除表层或用热水浸泡待油垢软化溶涨后再使用，不宜直接投入水中使用。

6、全能水

（1）使用范围：适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常清洁，特别是在已封蜡的地面洗地时用。

（2）稀释度：

A 普通污渍1:40（清洁剂:水）；

B 顽固污渍1:10～20（视污渍污染程度而定）。（3）使用方法：

A 全能水按比例稀释后，用小刷子或干净毛巾、毛刷擦洗胶质墙纸，墙壁、瓷砖及浴室瓷器；

B 已封蜡的地面清洁是用水稀释全能水后，注入擦地机水箱内，用擦地机配合百洁垫对地板进行刷洗。

7、不锈钢擦亮剂

（1）使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘、防手印。

（2）使用方法：不用兑水，直接将不锈钢擦亮剂涂于不锈钢表面上，用干净的毛巾进行擦拭。

8、金属除渍剂

（1）使用范围：适用于电镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。（2）使用方法：不用兑水，直接将金属除渍剂涂在金属表面的污渍上，然后用毛巾擦拭。

9、玻璃清洁剂

（1）使用范围：适用于窗、镜、玻璃表面。（2）稀释度：（清洁剂:水）

大面积清洗1:20； 镜面和局部除渍1:5。

（3）使用方法：

清洁大面积玻璃时，用水按比例稀释玻璃清洁剂配合玻璃清洁工具对玻璃进行清洁；

对于镜面和玻璃局部的污渍，按比例稀释玻璃清洁剂后装入喷壶里，喷在玻璃的污渍和镜面上用布擦拭，再用干布抹干。

（三）地毯清洁与保养作业规程

1、地毯的日常保养

（1）地毯日常保养吸尘频度：

A 办公室等人少出入的地方，每周吸尘1-2次；

B 对电梯等客流量大的地方，每天应用吸尘机吸尘数次(视客流量而定)。（2）发现地毯上有下列污渍时，应及时清除：

A 发现地毯上粘有香口胶时，用除香口胶喷剂喷在香口胶上，硬化后，用刀片刮除；

B 地毯上有果汁、咖啡等水溶性污渍时，应当用地毯除渍剂以1:5兑水稀释后，喷在地毯的污斑上，用湿毛巾擦除，再用干毛巾将地毯擦干；

C 对有油污的地毯，应当用除油剂喷在地毯上，然后用毛巾擦除。

2、地毯干泡定期清洗的操作程序（1）用吸尘机对地毯进行吸尘；

（2）用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及香口胶；

（3）按比例将地毯清洁剂加水后倒入擦地机的泡箱内（地毯水兑水量参照《清洁、消毒剂使用作业规程》；

（4）将机套上地毯刷，接上电源；

（5）打开泡箱开关，将泡沫均匀地洒在地毯上；

（6）控制擦地机的方向，由左至右保持40米/分钟的速度为宜；（7）操作机械在地毯上来回洗刷3～4次；上行与下行要互叠约10厘米；（8）用毛刷刷洗地毯边角，抹干地毯上的泡沫；（9）用吹干机或打开空调机吹干地毯；（10）工作完毕后用清水冲洗泡箱和地毯刷。

3、地毯清洁后标准：无污渍、无斑点

（四）墙面清洁作业规程

1、瓷砖、喷涂、仿石和大理石墙面清洁（1）操作要领：

A、先备两桶水，一桶清水、另一桶放入少量的（约200毫升）洗洁精； B、用铲刀轻轻刮掉墙面的污渍；

C、把毛巾浸入放有洗洁精的水里，拧干后沿着墙壁从上往下来回擦； D、瓷砖缝要用小刷子刷洗；

E、用清水及毛巾将墙面彻底清抹两遍； F、用拖把拖干净地面；（2）清洁时应注意：

A、用铲刀刮除墙面污垢时，铲刀要贴紧墙壁，以防刮花墙面； B、严禁使用强碱、强酸类除污清洁剂清洁墙面，以免损坏墙砖表面的光泽；

C、大理石、仿石墙面应先除旧蜡，再按此程序进行清洁，然后再封蜡（封蜡程序参照《地面清洁作业规程》）。

（3）、保洁标准:目视干净无污迹。

2、乳胶漆墙面的清洁（1）操作程序：

A、关闭要清洁之处的门窗，在地面洒上一点水； B、扫掉墙面及顶部的灰尘；

C、用干毛巾清擦墙面污迹，擦不掉的应用细砂布轻轻擦掉； D、用铲刀铲除墙面上粘附的泥沙、痰迹； E、扫干净地面灰尘，再用拖把拖干净地面；（2）清洁时应注意：

A、使用砂布和铲刀作业时力度要轻，以免损坏墙壁；

B、作业时注意戴好帽子、口罩和眼镜，并扎紧工作服的领口和袖口。（3）保洁标准：目视墙面洁净无污迹、无粘附物、无灰尘。

3、木质墙面清洁（1）操作程序： A、清扫墙壁的灰尘； B、用微湿的布擦拭墙壁；

C、木板墙上蜡时将少许固体蜡涂于清洁布上，轻微用力涂抹在墙面上，另用一条清洁布用力地擦拭，达到抛光效果。

（2）木质墙面保洁注意事项：

A、不要用太湿的毛巾擦拭木墙，以免木墙受潮发黑；

B、木质墙面上蜡前应先将旧蜡用铲刀铲除后再按此程序进行清洁，清洁后再封蜡。

4、墙纸清洁

（1）用掸子掸净墙纸上的灰尘。

（2）将全能水（兑水量参照《清洁、消毒剂使用作业规程》）喷在墙纸上用半湿的布用力擦拭。

（3）另用1条湿布擦拭，最后用干布擦干。

5、玻璃幕墙清洁的具体操作程序参照《玻璃、灯具、不锈钢清洁作业规程》。

6、不锈钢、铝扣板清洁的操作程序参照《玻璃、灯具、不锈钢清洁作业规程》。

（五）玻璃、灯具、不锈钢清洁作业规程

1、玻璃清洁

（1）准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀、玻璃水（兑水比例参照《清洁、消毒剂使用作业规程》：

A、先用铲刀铲除玻璃上的污迹及边缘上的污垢； B、将毛头浸入玻璃水中； C、把毛头按在玻璃上并上下洗抹； D、用玻璃刮刮去玻璃上的水分；

E、用干毛巾抹去玻璃框上的水珠，然后用拖把拖净地面上的污水； F、操作时应注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。（2）玻璃清洁标准：光亮、无污迹、水迹；

2、灯具清洁（1）操作程序：

A、关闭电源后，取下灯罩，用清洗灯罩内外的污迹，再用干布抹擦干水分，最后装上灯罩；

B、清洁日光灯具时先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。

（2）清洁灯具注意事项：

A、在梯子上作业时，应注意安全，防止摔伤，防止灯具和工具掉下碰伤行人；

B、清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电；

C、用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩；

D、灯罩的拆装工作应由电工完成。

（3）灯具清洁标准：灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。

3、不锈钢的清洁（1）日常的清洁保养：

A、用已稀释的全能水（参照《清洁、消毒剂使用作业规程》）擦拭表面； B、用半干湿的毛巾抹净不锈钢表面上的水珠再用干布擦干； C、置少许不锈钢擦亮剂于毛巾上，对不锈钢表面进行抹拭；

D、不锈钢表面面积大的可用手动喷雾枪或喷壶（调试至雾状）将不锈钢擦亮剂喷于不锈钢表面，然后用干布拭抹。

（2）特殊污渍、锈迹的清洁：

A、用金属除渍剂倒在微湿的布上轻擦污渍； B、用湿毛巾擦拭干净，干布擦干； C、抹上不锈钢擦亮剂。（3）操作时应注意：

A、清洁不锈钢应使用无绒毛巾，以免毛巾脱绒遗留在不锈钢表面上影响光亮度；

B、上不锈钢油时不宜太多，防止玷污他人衣物； C、应使用干净的干毛巾，以防砂粒划伤不锈钢表面。（4）不锈钢清洁标准：

A、亚光面不锈钢目视表面无污迹、无灰尘； B、镜面不锈钢目视表面光亮、无污迹、手印。

第二节、服务内容标准化工作流程

一、公寓及客房服务程序

1、准备工作。

检查工作车上客用品及工具是否齐备；将工作车靠墙放置，不要离门太近，以免防碍他人；吸尘器紧贴工作车，靠墙放置。

2、进入房间。

走到房门口，按站姿站好，面带微笑（按敲门程序进行）敲门前注意观察门口是否挂有“请勿打扰”牌或亮有“请勿打扰”灯，如有则不应该打扰（下午2：00后可打电话进去询问是否需打扫房间）；如房内有客人应答，在征得客人同意后方可进房。

3、放置工作车。

走客房将工作车挡住房门的全部，紧贴护墙板，吸尘器紧跟工作车；住客房将工作车挡住房门的一半，紧贴护墙板，吸尘器紧跟工作车。

4、开启电源，拉窗帘。

将房门电源全部开启，标准：将窗帘拉开，离墙两边40公分，将窗帘打折自然垂直、无污迹、无破损、挂钩无脱落。

5、清扫房间及卫生间垃圾。将房内的纸屑果皮等垃圾放入垃圾桶的塑料袋内，客人写了字的纸条不要扔掉；清洁烟具，将烟缸内烟蒂熄灭，烟缸内加水后倒入垃圾桶的塑料袋内；将装有垃圾的塑料袋放到工作车上的垃圾袋内；随手换回新的塑料袋，擦净垃圾桶并在筒内放干净的塑料袋。

6、清理脏布草。

将客人放在床、椅等处的衣服叠好放在原位，若是外套则挂入衣橱内；把床上的被子撤下放在椅子或沙发上；逐层将床上的布草撤下连同浴室需更换的布巾一起放入工作车的布草袋中。在撤脏布巾时，同时检查是否有丢失的现象，发现有破损的布巾，要分开存放，要特别注意布巾内是否夹有客人用品和衣物；同时取出装有客衣的洗衣袋，及时检查登记；从工作车上带进干净的布巾。

7、鋪床。

将床拉出：蹲下，双手紧握床架的尾部，将床架连席梦思略抬起，慢慢拉出到离床头板大约50厘米位置；拉平床褥垫；留意席梦思的标记是否正确，并用手拉平床褥垫；站在床头面对床，将第一条床单铺在床上：将折叠整齐的床单展开后，手执床单的头部，将尾部甩至床尾；床单的正面向上；手心朝下，双手执床单，扬起床单，使床单整张平铺在席梦思垫上，床单线在床的正中，轻拉床单拉过床头25厘米，并双手将床单塞入席梦思与床架的夹缝间，使之包成直角；左手将右面垂下的床单拉起呈45度角，右手将床单的剩余部分塞进席梦思与床架的夹缝间，左手放下拉起的床单，右手将垂下的床单全部塞入席梦思和床架的夹缝间，使之包成45度角；用同样的方法将其余的三个角包妥。将被套展开，放在床上；将被子塞进被套后把棉被的四个角分别塞到相对应的被套的四个角，将被子铺平整；被套中线与底单中线重合。将枕头塞进枕袋中，放在床头。用双手将枕袋张开放在床上；右手拿住枕头头部，左手张开枕袋，将枕头塞进枕袋；用双手拉住枕袋头部向下抖，使枕头全部进入袋中；压平枕头，放在床头正中央，枕头开口与床头柜相反。将床推回原位置；用腿将床缓缓推进床头板下；再看一遍床铺是否整齐。

8、清洗杯子。

先把杯子放在水龙头下用水冲洗，用指定的清洗剂进行清洗，再用请水将杯子冲洗干净，然后，杯子要放在消毒柜内进行消毒。（1）杯具清洗步骤：

一洗、二刷、三冲、四消毒、五保洁。（2）准备工具：

杯刷、报废毛巾、清洁剂干净杯布。（3）根据清洁步骤进行清洗；

（4）清洗完后倒放在报废毛巾上擦干水；（5）用干净杯布抹干水滴；（6）放入消毒柜内进行高温消毒；（7）将消毒后的杯具放入保洁柜内进行保洁。

（8）要求杯具无水印、手印、茶垢

9、清洁卫生间。

用专业的工具“面盆刷”清洗，从镜面到台面、水龙头等，清洗完后用水冲干净，严禁用酸性药剂清洗金属器件，清洗恭桶标准：用恭桶刷，刷洗恭桶内壁、出水孔及底部，坐便圈，刷完后用专用抹布擦拭、再用专用的干布从水箱盖到恭桶外侧擦拭干净，无水迹、无脏物

10、补充客用品。

按规定数量补充，具体按照甲方要求。干洗单、湿洗单各1张，洗衣袋、礼品袋各1只；擦鞋布1张，拖鞋2双；便笺4张，铅笔1支，针线包1包，文具1盒；调酒棒1支，红茶、绿茶、咖啡、咖啡伴侣、糖各2包；烟缸2只，火柴1盒；客房服务指南1套（服务指南1本，宣传册1套3份，健康手册1本.，信封2张，意见书1张，信纸4张，圆珠笔各1支）；一次性用品等。

11、抹尘。

用抹布以逆时针或顺时针方向擦尘，以确保质量；保证所有房内的家具、窗台、设备、灯具无污渍。

12、检查设备。

冰箱：温度开在低档，制冷效果好；床头集控板：各控制键完好；电话；拿起后，拨号音正常，无杂音；灯具：均开启，无坏灯泡现象；空调：无噪音、杂音，制冷及暖气效果好。检查窗帘。窗帘无污渍、无脱钩现象，无破损。检查不锈钢/电镀制品。用清洁的干抹布将电镀/不锈钢制品等擦亮，要求无尘、无污迹。

防毒面积及手电标准间配备2个、单人间配备1个，按标准摆放，需每日用潮布擦拭，检查保质期定期更换，手电定期检查是否有电。

13、吸尘。

先检查吸尘器是否正常，插好电源，从里到外退着吸地，严禁吸大块杂物、钉子、水，以免将电机和尘袋损坏，以免发生危险，严禁用脚踹机身。操作：接通电源，检查是否通电或漏电；用吸尘头由里到外吸地毯上的垃圾；用吸尘管吸地毯及家具的边角线及墙角；床下、柜子后地毯需吸尘时，要先搬开家具后再吸尘，注意不要碰坏墙边的墙脚板。

14、环视检查房间整体。

铺面是否平整、到位；地毯有无未吸干净之处及污渍；物品摆放是否符合标准。

15、离开房间。

将清洁工具放回车内，不得将其遗忘在客房内；关灯，拔出取电牌，锁门，并对房门进行安全检查，登记清扫时间。如果发现有不断电时及时报修，在用一分钟时间检查水是否关好，在锁门时要注意检查门是否锁好，推一推、拉一拉的标准。

16、离开房间时

登记客用品及出房时间。

二、客人遗漏物品处理流程

1、上交：不管在酒店任何地方捡到客人的东西必须交客房服务中心保管。

2、登记：填写遗留物品单，登记时间、地点、物品名称、捡拾者姓名，将它保留在遗留物品仓库。

3、客人遗留物品保管时间：价值小于100元的物品为6个月，价值在100元以上的物品为1—2年。

4、客人认领物品手续：如有客人认领遗留物品，必须登记客人姓名、住址、身份证号码、物品名称、及客人的签字，将认领表格交财务部存档。

5、捡拾者领用手续：凡发还给拾者的，必须登记并由其签名存档。

6、拾遗处理方法：在客人离开时，如果发现客人的物品在房内，就立即通知前台，看客人是否还在，如果在，马上告之客人，及时还给客人；如果客人已走，必须将此遗留物品收好并将名称、数量登记在做房表上通知主管，下班交给办公室。如果是贵重物品，立即交给办公室并告知领班；其中如有证件、飞机票、火车票，由楼层主管交值班副经理保管，以便同客人尽快取得联系。拾遗规定：任何人不得私拿遗留物品，一定要在当天上交，如有违反将视为盗窃。

三、空房清洁开窗通风程序

1、将工作车推至将要清扫的房间门口；

2、根据开门程序进入客房；

3、拉开白窗帘，打开窗户通风；

4、拿取一干一湿抹布清洁房间家具、电器、物品等；

5、卫生间的马桶放水，地面冲水，进行排除异味，清洁马桶水箱内浮座，并注意清洁不锈钢把柄；

6、检查房间设施、设备情况，如有异常及时排除报修；

7、检查天花板及窗户上面有无蜘蛛网，地面有无蚊虫等；

8、把空调调至适当位置，关窗、拉上白窗帘；

9、关灯、关门填写出门时间；

10、要求10分钟/间。

四、客人借用物品程序

1、客人要求

当客人要求借用物品时要问清房号及物品名称。（如插座、充电器、水果刀）

2、记录

将所借物品名称、编号及客人房号填写在借用物品本上，并填写借物日期方便及时收回。

3、通知

立即通知服务员到房务中心领取，不要拖延时间，让客人久等。

4、检查

客人退房时，文员提醒服务员查房时注意检查借用物品的完好无损，若有损坏和丢失及时报收银赔偿。

5、回收保管

客人退房后由楼层服务员将借用的物品带回房务中心，文员接收后在借物记录本上注明已还，再将借用物品存放柜内保管

五、客人要求开门程序

1、客人要求开门

客人要求开门时，要确认客人是否是此房客人，如不能确认一定要礼貌的告诉客人到前台去确认或帮助客人打电话去前台确认，得到前台的确认后可开门，以免上当造成房间客人钱物的丢失，切记不要随便开门；

2、酒店人员要求开门

除送餐、维修、送行李及总经理、值班经理，本部门经理以上人员可以开门，其他任何人员要求开门必须经主管同意方可进客房，否则不得给任何无关人员开门；

3、访客要求开门

没有前台的通知不得给任何访客开门，要有礼貌地请客人到大堂等候；

4、有欢迎卡（邀请卡）和有效证件的处理

1）询问客人是否为此房间客人，并请客人出示欢迎卡和有效证件； 2）核对欢迎卡（邀请卡）上的房号、姓名、离店和来店日期，逐字核对。3）仔细核对身份证姓名，有效期及身份证相貌； 4）欢迎卡（邀请卡）和有效证件核对无误后帮客人开门。

5）如为房卡失效，向客人道歉，并要客人稍等，马上通知接待处重新制卡，要求信息快速发出、反馈及时，用快捷的速度将房卡送入；

5、有有效证件，无欢迎卡（邀请卡）的处理 1）询问客人是否为此房间客人，请客人出示身份证。

2）致电房务中心认真核对房号、姓名、来店和离店日期、身份证号码、有效证件是否一致；

3）核对无误后，证件交还客人帮客人开门，进房后再核对欢迎卡； 4）询问客人是否要续房，致电房务中心告之接待处与客人联系；

六、接听电话或对讲机对讲程序

1、接听

1)电话铃响3声之内拿起电话。

2）礼貌、热情地问候客人并清楚报明自己的身份。如：您好，我是XX层客房服务员。

3）向客人或前台表示愿意提供帮助，我能帮您做点什么？ 4）仔细倾听对方陈述同时发出“好的，是的”表明你在倾听。5）必要时重得部分主要细节，以获得客人确认。6）礼貌地提醒客人（或前台对讲）是否还有其他事情。

2、应答

1）迅速、准确、礼貌地回答客人的提问。

2）解决不了的问题要及及报告，然后给客人满意的答复。

3、挂断

待客人（或前台对讲）先结束通话，自已才能挂。以防止客人还未说完话，同时挂电话时手要轻。

4、记录

将电话内容，接听电话（或前台对讲）的时间记录在工作日志本。做到字迹清楚，有备可查。

七、处理意外损坏客人物品程序

1、报告

如在工作中将运动员或宾客物品损坏，应立即报告领班或主管。

2、整理

将损坏的残物经整理后放置在明显位置并摆放整齐。

3、汇报

领班及时将事故的经过详细报告主管。

4、与宾客联系

主管接到报告后，应尽快或指定专人与运动员或宾客联系。

5、备注

未经房务部经理允许，不得给客人留言，如宾客在房内，马上向运动员或宾客道歉解释事情的经过，征询客人的同意。

八、对外客房查吧程序

1、客房服务员根据客人消费的项目（如：食品、收费客用品等）和数量及时补充，保证有足够的品种提供给客人。

2、每天服务员清理房间或提供开夜床服务时，随时检查收费食品、物品消耗，将消耗物品填写消费单，同时将房号、品种、数量如实登记，报前台收银员及时入帐，并及时补充，然后报前台准确记录。

3、报吧专用语“您好，XX房动用食品名称/数量，请入帐，请问贵姓。然后报前台，必须要待收银重复一次核对后方可挂电话。

九、开夜床程序

1、进房、开灯

同清洁房间程序与标准一样，确保房间干净整洁；

2、倒垃圾

将房内垃圾倒掉，并清洁烟缸、垃圾桶，确保房间干净整洁；

3、开床

将被子折叠40厘米，并打开床头灯。并将当日报纸放在靠右边床头柜上，便于客人及时阅读。房间内留床头灯、廊灯，其余灯关掉，窗帘拉严，给客人提供就寝的空间，窗帘不能透光。

4、清洁卫生间

将客人用过的卫生间立即清扫干净，然后将地巾放在地上。如四巾已被客人动用，要立即更换新的四巾。

5、检查收费物、食品动用情况，作好记录，客人在房，知会客人，并及时补充和报。

6、关门取回房卡，锁门填写工作表并检查房门是否锁紧，如有维修项目应马上报告报修。

10、要求15分钟/间。

十、钥匙管理程序

1、编号

房务中心文员对部门所有钥匙做到心中有数，包括钥匙所有钥匙用处和数量，做到一目了然，避免混乱。

2、发放、借用

严格按借出、领用钥匙制度办理发放、借用钥匙手续，必须要求领用人在专用钥匙本上签名，注时领用时间。无关人员要领用或借用钥匙时，必须请示部门经理，不得随意借出。为防止丢失或配制，必须在使用完后当日归还。

3、收取

使用人归还钥匙时，房务中心文员要将钥匙清点清楚，确认钥匙如数、无损，如有损坏和缺数应马上报告部门经理。经确认，房务中心文员要在专用钥匙本上签名并注明收取时间。将钥匙挂在钥匙柜内规定位置，将钥匙柜门关好。

第三节、服务人员标准化程序

一、服务意识

客人至上：任何时候，任何情况，客人的利益都是至上而不可侵犯的。亲切热情：任何时候，对待客人就要像对待自己家人和朋友一样。

礼貌主动：任何人员在对客服务过程中都必须将亲切的语气、语调与服务礼貌用 语结合起来，并尊称客人姓氏，同时，必须在客人说话之前向客人问好。

标准制宜：服务过程中，按照服务标准程序与规范进行操作和服务，并根据客人

情况，以让客人方便为最高原则。

高效美观：保持最高工作效率，将客人等待时间减少到最低限度，同时，高效必须与服务时机有机地结合起来，简单的高速度不是高效率，对客人的要求要在第一时间的满足，执行“客人的要求就是我们行动的最高命令”的原则，并在服务中保持操作美观和符合服务标准要求。

周到细致：对无意中给客人带来的任何不便和打扰，均应真诚地致歉，并做好补救服务，直至客人满意，随时注意为客人服务的机会并主动地满足客人需要。

时刻关注：当在岗时，必须时刻不间断地关注客人，及时发现服务时机，主动提供服务，避免或减少被动服务现象或等到客人招呼时进行的服务。

服务到底：任何时候和任何地点，客人向任何一位酒店员工提出要求时，该员工均应负责服务到底直至让客人满意，不得借故推委或随意 支使客人。

二、服务意识的提升

超前服务：根据客人的情况，预测客人的下一步需求，并将服务的行动做在客人提出要求之前。

个性服务：在服务中与客人积极主动地沟通，为每一位客人提供针对其个性的服务，同时，每一位对客服务人员，均应在熟练把握服务标准的基础上，创造自己的，具有个性特色的服务模式，在客人心目当中形成自己的服务特色。

应急服务：客人的要求可能会因一些情况的变化而变化，诸如实际到达人数比预定人数增加了不少，或者客人在接受服务过程中提出了新的要求，在此情况下，一般是不能推卸的，必须满足客人的这些新的要求，由于常常受到硬件质量，原材料和服务人员配备和服务时间等一系列的限制和制约，此时能否紧急调动力量来满足客人的要求，将是衡量一个本项目公寓服务应变能力的关键时刻，一是衡量一个公寓服务管理能力的重要检验标准。

三、服务人员要求

1、时刻注意自己的行为举止

2、保持个人清洁，注意制服的清洁整齐

3、保持手和指甲的干净，经常理发

4、应提前上班，更换制服，尽快到办公室签到

5、对客人同事要有礼貌

6、应紧记公寓要时常保持整洁，如发现任何地方有垃圾或纸屑、应捡起放在废物箱内

7、应对上级的指示和安排保持合作态度

8、应勇于承认自己的错误并找出原因，以免重蹈覆辙

9、当班时不能穿拖鞋及露趾的鞋，保持鞋的清洁和光亮

10、不留怪异发型

11、在酒店区域内不得咬指甲、剔牙、挖鼻孔、梳头发以及其它不雅的小动作

12、当班时不得吸烟，除非经部门领导允许之外

13、当班时不能嚼口香糖吃槟榔等

14、不得将手放于衣服口袋里，不得环抱上臂，面对客人时不要表现出不耐烦的神色

15、当班时不能听收音机，随身听及看电视

16、不能看报刊、杂志等

17、在未大声敲门前不能进客房，进客房不能关门

18、不能存留客人财物

19、不能使用客用电梯

20、不能随便缺勤，如有急事或特殊情况缺勤应尽早通知办公室

21、下班后尽快离开，不能在公寓中停留

22、不能与客人畅谈客人长短，同事之间不搬弄是非

23、不能将私人物品带入公寓来

24、不能在公寓内接待亲朋好友，有特殊情况通知领导

25、上班时不能打私人电话，如有必要在指定地方打

26、不能在客人使用的地方坐下

27、行走、站立要端正，不能靠墙，不能斜立角落

28、不能将食品带到未经允许之处食用

29、不能直呼上级姓名，应有礼貌的称呼，不顶撞上级 30、不应太靠记忆，人的记忆是有限的，要笔记每件事

31、不应向客人索取小费

32、不应离岗到其他楼层，不但影响自己工作，也影响他人工作

33、不在公寓内聚赌

34、不应在工作时间内吹口哨、唱歌

35、不能随地抛垃圾丢纸屑

四、当值时服务规范

1、当值时，服务人员绝对不能离岗，任何原因都不能导致岗位无人。

2、当值时，不得从事与对客服务无关的事情，以免冷落客人或错过服务的时机。

3、对客服务时，对常客应尊称其姓氏，如“刘先生，您好！”，客人有明确职务的，应在其姓氏后跟称。

4、服务中，必须面带微笑，亲切热情，并使用敬语，如“某先生/小姐，您„„”、“请您„„”、“谢谢！”、“对不起”、“请您稍等”等等。

5、对客人的提问，不得回答“不知道”，应先请客人稍等，代为询问后礼貌地回答客人，绝对禁止对客人的提问或要求进行反问、质问甚至进行责难。

6、如客人要到公寓某处，应迅速将手头工作与同事交接，引领客人前往，工作时无法离开时，应招呼同事陪同客人前往，不允许随便指示方向后置客人不顾。引领客人时，应向客人说明：“某先生/小姐，请跟我来。”，到达后，与有关人员交接，并对客人礼貌道别。

7、服务工作期间，严禁扎堆聊天，置客人于不顾。当值服务期间，必须保持良好的身姿、优雅的举止和言谈，为自己和企业树立一个良好的形象。

8、当值时，绝对禁止与同事议论客人特点，缺陷等。

9、操作应轻拿轻放，严禁因操作不当损伤客人，遇有需要客人配合的操作时，应礼貌地请求：“先生/小姐，对不起，请您„„好吗？谢谢！”

10、见到客人进入本服务区时，首先应微笑，向客人问候，并询问客人是否需要服务。

11、在本服务区或非本服务区遇到客人时，应微笑向客人致意，并主动问“您好”，在公共通道见到客人时，应暂停，侧身礼让示意客人先行，并致意：“您好，您先请”严禁与客人抢道。

12、因工作繁忙而暂时无法提供服务时，应礼貌地告知客人“先生/小姐，对不起，请您稍候。”或向客人点头示意，并尽快结束手头工作为客人服务，“对不起，让你久等了”。

第二篇：物业投标 服务承诺书

服务承诺书

致XXXXX：

为了给您提供一个舒适、优雅、高尚的环境，我单位郑重承诺：

1、如我单位中标，将严格按照国家和物业管理的有关规定和服务合同，对XXXXXXX项目实施专业化管理，综合性服务。

2、如我单位中标，自中标之日起30天内，我公司组织完成相关服务人员的选聘及集中培训工作，培训合格方可上岗。

3、保洁服务做到细致入微

我们的服务以人为本，以质量求生存，严格把住质量关，每个细节都做到尽善尽美，对特殊材料和高难度的清洁，都会用最先进的机械设备，最高效的工作流程去完成，达到您的满意。规范操作，确保达标。

各楼梯及公共区域，严格按《清洁卫生标准》开展工作，工作量化为：每天楼梯及相关配套设备扫、拖、抹各1次；每周天花打扫1次，每2天对天台排水口检查及清理1次。质量标准为：无烟头；无垃圾；无污渍；无蜘蛛网；无杂物堆放；扶手、信箱、消防箱、消防门无明显灰尘；排水口无堵塞；垃圾桶垃圾日产日清。

4、保卫服务做到安全可靠

公司将选聘了一批训练有素、思想过硬、纪律严明的秩序维护队伍，通过严格的职业道德教育培训后持证上岗。实施奖罚分明的管理制度，使每一位秩序维护人员都能成为物业消防和安全保卫的一道防线。科学的排班制度和细致入微的上岗规则，做到了有规可循；定期的培训和考核，做到遇紧急险情、火情都能有效控制和处理；及时的检查巡视，做到确保企业自身和业主的安全。

文明执勤，规范操作。学校大门实行24小时定点治安保卫，校区内执行24小时巡逻，维护校区良好治安环境和正常的管理秩序，5、维修服务做到急需即到

水电维修自接到报修通知起，一般零星维修校内30分钟赶到现场，室内小型维修2小时内保质保量完成，外线抢修4小时内完成，外主管抢修10小时内完成，外支管抢修2小时内完成，保证不出现长明灯、长流水等问题。办公室、教室的玻璃维修，门窗、课桌椅等木工维修，接到通知后24小时内保质保量完成。

6、综合服务让您放心

做到热情有礼，有问必答。电话机响3声之内必须接听，所有大小投诉事宜在24小时内必有答复；所有服务事项或投诉处理事宜，均实行《首问责任制》制度，由当事人（首问人）或专项工作人员负责跟踪到底，工作完毕在2天之内回访客户。

7、如我单位有幸中标，将严格按照上述承诺提供服务。

第三篇：项目投标服务承诺书

项目投标服务承诺书1

xxx招标人：

在我单位的服务工作过程中，我们将严格执行国家的有关法律法规，尊重并贯彻甲方的意见，维护甲方的利益，严把质量关，把向甲方提供优质服务，作为我们工作目标。

我单位本着想甲方之所想，急甲方之所急。在项目服务过程中与甲方密切配合，随时随地提供全过程、全方位的服务，保证各项工作的顺利进行。具体措施如下：

(一)、成立专项设计组，专人专职负责此项工程。

(二)、严格执行国家制订的规范和地方法规，贯彻设计终生责任制的质量要求。

承诺人：xxx

xxxx年xx月xx日

项目投标服务承诺书2

安徽东冠器械设备有限公司就此次对投标南阳理工学院工业微生物重点实验室建设项目三标包第23项名称：超生波破碎仪，型号：JY98—ⅢD，生产厂家：宁波新芝生物科技有限公司，所售产品售后作如下承诺：

一、服务方式

1、电话支持：通过电话或传真形式，将安排专业技术人员在规定时间内对设备故障定位，并拿出解决方案，最终排除故障。

2、现场支持：通过电话不能诊断的故障，将安排工程师赴现场分析原因，制定方案，排除故障。

二、服务承诺

1、服务响应及时；2、解决问题有效；3、服务过程规范；4、服务内容全面。

对本公司提供的设备均不少于规定保修期，如在此期间出现质量问题，我公司将派专门工程师，1小时内响应，16小时内到达现场，24小时内解决问题，如在24小时内不能解决的，当天给予相应产品替代更换保证设备运行正常。

三、售后服务内容

1、产品质保期内免费保修，五年维护。质保期在产品安装完毕验收合格之日计算。质保期满后根据情况合理收取费用，详见备品备件收费标准。

2、每次服务完毕后，都会向客户提交正规的售后服务报告。

3、服务计划：详见投标文件内容。

4、备品备件：详见投标文件优惠备品备件。

5、联系方式：详见投标文件售后服务网点。

6、安装调试：免费提供货物的安装调试，根据预定方案及用户的.实际需求，制定安装方案并安装调试。 ．

7、资料：安装完毕、免费提供必需的文档及全部有关本次工程项目的资料。

四、优惠条件

设备产品保修期内，我公司将利用许可时间（节假日）免费对产品实行至少每年四次的定期检查，及时解决间题，免费客户后顾之忧。

投标单位公章：

授权代表签字：

项目投标服务承诺书3

xxx有限公司

根据贵方招标编号为xxx的xxxxxx项目的投标邀请，对该项目做出如下售后服务承诺书：

1、质量保证：我公司保证本次所投标的产品均为厂家原包装，符合国家质量认证中心3C认证标准要求，提供产品技术资料（包含产品目录、使用说明书、合格证及使用指南）；

2、供货安装时间及技术培训：我司在本次招标采购中若中标，在接到中标通知书后二个工作日与用户签订采购合同，并在三个工作日内向用户提供货物并安装。而且提供的所有产品负责免费送货、安装、调试，直至设备正常运行。同时，我公司还负责向用户培训设备的使用操作和简单维护，并于客户签订售后服务协议，以保障客户利益。

3、保修期：我公司对本次招标供货有效期内所提供的所有产品连同配件上门保修三年，提供上门服务，无需用户送修，并提供终身技术服务支持，和维修。在设备使用期间的耗材均按市场惠价格供应，不收取上门服务等。

4、响应时间：我公司对本次招标供货有效期内所提供的所有产品，坚持每月定期回访，巡回检查及保养以延长机子寿命。保修期内，产品若发生故障，我公司在接到用户报修信息后，福州市内用户2个小时内到达维修现场并到位检修，市外用户4个小时内到达维修现场并到位检修，在8个小时内修复。特殊情况在12个小时内无法修复的，我司将提供备用设备给客户免费使用。保修期内因设备性能故障检修多次仍不能正常使用的，我司将无偿更换新设备。在超出保修期后，如产品发生故障，我公司可派技术员免费上门服务，如需更换配件，配件均按市场惠价格供应。

5、服务工作时间：对本次招标供货有效期内所提供的所有产品，我公司坚持每周7天，每天24个工作小时全天候服务。

6、我公司保证所提供的所有消耗材料均为原装正品，决不提供替代品牌耗品或假冒伪劣耗品，以确保设备的良好运转。

投标人：xxx有限公司

投标人代表（签字）：xxxxx

日期：xxx年xx月xx日

项目投标服务承诺书4

致：xxxxxx

xxx（以下简称我方）在xxxxxx项目招标中，如果我方有幸中标，非常感谢评委及建设单位的信任，在该项目建设和施工过程中，我们除响应招标文件中所有的条款及履约合同内容外，并对工程售后服务做出如下承诺：

1、投标产品均属于国家规定“三包”范围的，并保证产品质量保证期不低于“三包”规定；质量保证期承诺优于国家“三包”规定的，按供应商实际承诺执行；

2、投标产品有专业售后服务机构，并将在投标文件中予以明确说明，并附制造商售后服务承诺；

3、工程竣工后，我方将负责壹年的工程质量无偿保修，以优质的服务，实现我们忠实的承诺；真正做到以一流的施工，创一流的质量的服务宗旨；

4、我方保证在工程竣工，经相关部门认证合格后2个工作日内，对招标方提供上门“集中式”培训服务，确保使用人在操作前充分了解产品性能，使用规范；消灭事故隐患，提高工作效率；

5、电话咨询：在质量保质期内提供技术援助电话，解答招标方在使用中遇到的问题，及时为招标方提出解决问题的建议；

6、现场响应：

6.1我方在接到报修通知后，电话咨询不能解决的，我方承诺在24小时内到达现场进行处理，确保产品正常工作；

6.2无法在24小时内解决的，将在24小时内提供备用产品，使招标方能够正常使用。若故障在24小时内未得到解决的，招标方有权自行处理故障，发生费用在质量保修金中扣除；

6.3发生紧急抢修事故的，我方在接到通知后，确保做到立即到达事故现场；

6.4对于涉及安全的质量问题，按照《建筑工程质量管理条例》的规定，做到立即报告，及时采取防范措施。

7、质保期外服务承诺：质量保证期过后，我方同样提供免费电话咨询服务，并承诺提供产品上门维护服务；

8、如招标方有产品升级、更新、换代、维修等需求时，我方承诺以优惠价格提供售后服务。

以上是我方对该工程的售后服务承诺，若我方达不到甲方要求及我方承诺标准，在售后服务中给招标方造成巨额损失，我方甘愿受法律法规处罚；承担由此造成的责任，并赔偿由此造成的一切经济损失。

承诺单位：xxx公司

授权代表：xxxxxx

日期：xxxx年xx月xx日

项目投标服务承诺书5

xx公司：

我公司在此郑重承诺，对我公司代理的产品进行跟踪服务。有问题，24小时内到达现场处理解决，对用户提出的要求及时解决。如果我公司售后服务达不到要求，我公司愿承担一切后果责任。

售后服务联系电话：xxxx

特此承诺！

xxx公司

20xx年x月x日

项目投标服务承诺书6

1、根据已收到盐城市建设局建军路、迎宾路、西环路道路指示牌及综合信息栏的供应、运输、现场安装及维保服务等工作项目的竞价文件，我单位经考察现场和研究贵方的竞价文件后，决定无保留地接受竞价文件所有条款，愿以人民币（大写）x元(小写￥：x元)的总价承包本招标范围内的全部项目，并承担任何质量缺陷保修责任。

2、一旦我方中标，我方保证在收到贵单位发出的书面开工通知单后及时组织制作、供应、运输和现场安装，绝不延误本工程的工期，确保在11月15日前完工。

3、如果我方中标，我方将在贵方规定的时间内完成同贵单位签订合同。如果违约，贵单位有权中止我方中标并选择其它中标单位。

4、我方愿意向贵单位无偿提供任何与该项目投标有关的数据、情况和技术资料。

5、我方保证：遵守盐城市现行招标投标管理制度，严格按照盐市建字[1998]第17号、盐市建字[1999]第7号文件，处理可能出现的争议和问题。如有违反，贵方有权取消我方的投标资格。

6、你单位的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

投标人：

日期：

第四篇：校园物业投标文件

第一章 整体思路及物业管理方案

第一节 项目整体思路

学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。

三、教学服务及教学保障

根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

五、水电等能源的节约管理

为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。

3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。

六、学生公寓的管理措施

公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

七、图书馆管理

从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。

学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。

总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。

第二节 物业管理方案

一、服务工作目标

1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到洛阳市物业管理优秀示范项目考评水平。

2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。

消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。

环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。

除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。

管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。

管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。 有效投诉率低于0.5%。 有效投诉处理率达100%。 环境卫生、消杀达标率为98%以上。

3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。

8、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。

9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。

10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

二、管理项目内容

（一）安全保卫

负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。

2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。

3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。

4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。

5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。

6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。

11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。

13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。

14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

（二）消防管理

负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。

3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理

车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。

1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。

（四）物业配套设施、水电设备的管理 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。

（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。

5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。

6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

（五）课室管理

1、主要工作内容

（1）负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。

（2）负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。

（3）工作时间：7：00－22：30

2、课室物业管理的基本数据

教室合计约8000平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，普通课室 16 间。

3、课室管理工作细则及标准

（1）根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《教室管理规定》对教室进行管理。（2）搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。

（3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。

（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。

（5）配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。

（六）卫生保洁

1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。

（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：选用全能水；④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；⑧地毯：选用中性地毯水；⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。

2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（七）绿化管理

1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。

2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。

6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

（八）会务服务

负责各个会议室的会务服务。

1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。

2、服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。

3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。

4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；

5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。

6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。

7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。

（九）接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

（1）负责来人、来电的接待咨询服务；

（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；

（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。

（4）遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；

（5）严格执行保密制度。

（十）档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。

1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。

2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。

3、档案资料的分类

规划建设资料、图纸（复印件）验收资料 单项验收资料 综合验收资料 整体移交验收资料

各项管理服务合同 爱卫、创卫资料 管理制度，管理人员考核制度

机电设备运行、检查、保养、维修记录

供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录 市政绿化、环境、检查维护记录 治安、车辆管理记录 社会文化活动资料 管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料 管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录

4、资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；

5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

（十一）学生公寓管理服务

（一）管理范围和主要设施

1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。

2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。

（二）管理服务的分项指标

1、住宿生的管理和服务。

2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。

3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。

4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。

（三）管理服务的内容及要求

严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。

1、具体管理内容： 根据学校的安排承担：

（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。

（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。

（3）做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：

a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；

b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；

c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。

（4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照《关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知》执行。

（5）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。（6）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。

（7）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。

（8）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。

（9）做好学生公寓内各种设备设施的管理。（10）完成学校交办的其他临时性工作。

（十二）其他事项

1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。

3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。

4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。

5、自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。

6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。

三、管理方案

（一）安全防范服务方案

1、保安部架构

2、岗位设置及工作范围

岗位 人数 负责范围 上班时间 保安主管兼消 防管理员 1人 全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大门岗 X人

1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑 情况即使处理并向当班主管报告。

2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡逻岗（机动）X人 负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 车场岗：X名 大门岗：X名 巡逻岗：X名 消防监控岗： X名

动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防监 控 X人 24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人 员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处 理，并做好记录。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 车场 X人 严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 计 X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。

4、职责范围

1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。

2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。

5、工作内容

1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。

2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。

6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。

8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。

9）其他安全保卫有关事项。

6、服务细则

1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍 A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。

C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。

D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。

E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。

F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；

B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围； C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。

D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。

E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。

A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

7、保安主管职责

①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；

②负责监督落实消防工作；

③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批；

④消防演习结束后完成《消防演习报告》；

⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划； ⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。

8、保安人员责任描述 1）门岗执勤 ①大门岗。②岗位目的：

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；

B、守护管理学院内公共设施及附属设备； C、查询进入学院的外来人员与物品； D、为出入学院的人员提供服务。③工作内容：

A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。

C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。

请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。

遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。

若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。

大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。

若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。

D、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。

E、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。F、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。G、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。H、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

2）巡逻岗

①巡逻岗：学院内巡逻岗。②岗位目的：

A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况； B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境； C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；

D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。③巡逻内容：

A、检查大堂秩序及人员、物品状况；

B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。④巡逻要求：

A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。

B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。

C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

3）交接班规定

①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记；

②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。

③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。

④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。

⑤接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。

⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理

⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完

毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。

4）来访登记

①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。

②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。

③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。

④若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行

培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

1）各责任人及各级人员消防责任 ①火安全责任人——管理处项目主任

②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；

A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢

救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

3）从技术上以及管理上进行防范

①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，36 防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。

（三）停车场管理服务

1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度 ① 车辆管理员的岗位职责

A、负责对停车场（库）的车辆管理。

B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。

E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。

F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

② 车辆管理员的纪律

A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守《交接班制度》。

D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

F、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。③ 车辆管理人员工作程序

门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

④ 车辆管理员交接班制度

A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员

未到达前，当班人员不能离岗。

B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。

2）停车场管理规定

管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

①停车场车辆的管理规定

A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。

B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃

置废杂物，禁止在场内吸烟。

F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。

H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。②停车场管理要求

A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。

B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。

（四）物业配套设备设施维护与保养方案

设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保

养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

1、工程部架构

2、人员配置及工作安排 岗位 人数 负责内容 工作时间 日常维修技工 X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点 中班：16点—22点 晚班：22点—明早7点 工程部 供 电系统管理 排水系统管理 空调系统管理 运输系统管理 消防系统管理 智能系统管理 综合维修管理 供水系统管理 等的管理工作。轮休 1 合计 X

3、物业共用部位的管理 1）维修及养护方案

维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 间、门厅等部位的修缮维护 c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂； 每月检查一次 d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用； 日常巡视、及时修补 6 门窗修缮维 护 a、检查门窗有无

开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿； 工程人员及工程主管每天巡查一 次 同上 b、门窗油漆局部脱落时应及时 进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观 c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触； d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患； 工程人员及工程主管日常巡查 7 装饰工程修缮维护 a、定期检查室内外抹灰层有无 损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失； 工程人员及工程主管日常巡查维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面； 工程人员及工程师日常监管 c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补； 定期巡查次数 d、对吊顶工程要着重检查龙骨 有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 e、对花饰工程，要定期检查有 无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 8 幕墙玻 璃 安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象； 工程人员及工程主管每天巡查 9 大楼地基基础维 护 地基浸水会使地基基础的工作 条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象； 工程人员及工程师负责日常巡视 维修

42）维修养护标准及相关制度 

墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落

①将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

②用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

③恢复勒脚饰面。

如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降 ①如不严重，应做好巡查和记录。

②如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

梁、柱、板主体 ①露筋

A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。

C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。②有裂缝 参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。

③有孔、洞

A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。

D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

E、按原标准做好饰面。

F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）

①裂墙

A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，44 凿槽成外八字形。

B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。

D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

②砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

B、充分喷水湿润破损面。

C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。

③墙体室外饰面缺损。

A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。

E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。④墙体室内饰面缺损

A、同⑬（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步

骤。

B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。C、双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1～2次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。⑤外墙渗水

A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。

B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。

D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。

E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-

346 道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。

顶棚

参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。

楼梯间 ①踏步缺损

A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。

D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。②栏板缺损

如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：

A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。

C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）③扶手

A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。

C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。

门、窗 参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。

屋面避雷设施 ①锈蚀

A、用砂纸除锈。

B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。

C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。

②连接部位断开

A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。 屋面隔热层、防水层

② 热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。

②屋面漏（渗）水（刚性屋面）：

A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。

B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。

D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

屋面水池（箱）①渗漏

A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。

B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。

②水池（箱）检查口盖缺损 A、应立即维修，并加锁。B、刷两道防锈漆，并定期检查。③楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏

A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。

B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。

E、用1：3水泥砂浆做好基层。

F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。

室外共用设施维修工作规程 ①学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。

B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。

C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。

D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将

第五篇：服务承诺书(投标)

服务承诺书

为广大师生提供可口的饭菜是我们的职责，服务好全体师生是我们的责任，为此我们严格履行以下承诺：

一、本着“诚信服务，师生至上”的宗旨，做到微笑服务，礼貌待客，为广大师生提供卫生可口的饭菜。

二、不断丰富菜肴品种，提高食品质量，努力让每一位用餐人员吃好吃饱，使广大师生满意。

三、严格执行公司各项工作制度，严格操作规程，加工食品生熟分开，烹调认真规范，餐用具要做到餐餐消毒，物品整洁，摆放有序，内外环境卫生优良。

四、本档口保证：每周被公司检查批评不超过1人/次；每月被学生投诉不超过1人/次；每季度被甲方领导投诉不超过1人/次。

承诺单位：白切风味套餐 代表人：

时间：2018年6月30日