海南省物业管理区域共用水电费分摊办法(修订稿)

第一篇：海南省物业管理区域共用水电费分摊办法(修订稿)

附件3 海南省物业管理区域共用水电费分摊办法（修订稿）

第一条 为规范物业管理区域共用水、电费分摊管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《海南经济特区物业管理条例》和《海南省物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省范围内实行政府指导价管理的普通住宅物业共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。

第三条 物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。

第四条 供水、供电等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收水、电费应当按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取，不得向业主收取额外费用。

第五条 下列范围的共用水、电费用按实际发生额向业主或使用人分摊。

1．住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由该幢住宅楼（单元）内所有业主或使用人按户据实平均分摊。

用户应缴公摊电梯电费计算公式为：用户应缴公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷该幢住宅楼（单元）内户数。

2．物业管理区域增压水泵二次供水用电费用，由区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按用水量据实分摊。物业管理区域内不使用二次供水的住宅楼业主或使用人不分摊。

用户应缴二次供水公摊电费计算公式为：用户应缴二次供水公摊电费=分类目录电价×二次供水表计总电量÷小区用户分表水量总和×用户表计水量

3．物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等水电费用，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按户据实平均分摊。

用户应缴公摊电费的计算公式为：用户应缴公摊电费=分类目录电价×公共用电表计总电量÷该物业管理区域（单元）内户数；

用户应缴公摊水费的计算公式为：用户应缴公摊水费=分类目录水价×公共用水表计总水量÷该物业管理区域（单元）内户数。第六条 以下共用水电费用，不得向业主或使用人分摊，单独设置计量表，其费用由物业服务费或经营收益列支。

1．物业管理区域物业管理单位和业主委员会办公、生活等自用水、电费用。

2．物业管理区域经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水电费用。

第七条 物业服务企业必须积极采取措施，加强对住宅区水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。

第八条 凡向业主或使用人分摊的公共水电费用，必须单独列帐，每月向业主或使用人公布费用总金额以及各业主或使用人应负担的金额。

不得将分摊的水电费用与业主或使用人自用的水电费用混合统收。

第九条 业主委员会或业主、使用人对供水、供电专营单位收取水、电费和物业服务企业共用水、用电分摊进行监督。

第十条 业主、使用人与物业服务企业发生收费纠纷，由业主委员会出面协调解决，也可由物业管理主管部门或价格主管部门进行调解。

第十一条 物业服务企业违反本办法规定，构成违法行为的，由物业管理主管部门、价格主管部门依据相关法律法规予以查处。

第十二条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。

第十三条 本办法从2011年 月 日起执行。《海南省物价局关于印发<海南省物业小区公共水电费分摊办法>的通知》（琼价营字〔1999〕411号）同时废止。

第二篇：海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法

海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法

第一条 为规范物业管理区域共用水、电费分摊管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《海南经济特区物业管理条例》和《海南省物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省范围内实行政府指导价管理的普通住宅物业共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。

非普通住宅物业共用水电费用分摊可参照执行。

第三条 物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。

第四条 供水、供电等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收水、电费应当按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取，不得向业主收取额外费用。

第五条 下列范围的共用水、电费用按实际发生额向业主或使用人分摊。具体分摊办法由业主大会或业主委员会和物业服务企业协商确定，未成立业主大会的，按如下方法分摊。

（一）住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。

用户应交公摊电梯电费计算公式为：用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。

（二）物业管理区域增压水泵二次供水用电费用，由区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按用水量据实分摊。物业管理区域内不使用二次供水的住宅楼业主或使用人不分摊。

用户应交二次供水公摊电费计算公式为：用户应交二次供水公摊电费=分类目录电价×二次供水表计总电量÷小区用户分表水量总和×用户表计水量。

（三）物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等水电费用，要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按户据实平均分摊。

用户应交公摊电费的计算公式为：用户应交公摊电费=分类目录电价×公共用电表计总电量÷该物业管理区域（单元）内户数；

用户应交公摊水费的计算公式为：用户应交公摊水费=分类目录水价×公共用水表计总水量÷该物业管理区域（单元）内户数。

第六条 以下共用水电费用，不得向业主或使用人分摊，应单独设置计量表，由物业服务费或经营收益列支。

（一）物业管理单位和业主委员会办公用水、电费用。

（二）经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水、电费用。

第七条 物业服务企业应当积极采取措施，加强对物业管理区域水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。

第八条 凡向业主或使用人分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主或使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主或使用人应负担的金额。

不得将分摊的水电费用与业主或使用人自用的水电费用混合统收。

第九条 业主委员会或业主、使用人对供水、供电专营单位收取水、电费和物业服务企业收取共用水、电分摊费用进行监督。

第十条 业主、使用人与物业服务企业发生收费纠纷，由业主委员会进行调解，或由价格主管部门、物业主管部门进行调解。

第十一条 物业服务企业违反本办法规定，构成违法行为的，由价格主管部门、物业主管部门依据相关法律法规予以查处。

第十二条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。

第十三条 本办法从2011年5月1日起执行。原海南省物价局印发的《海南省物价局关于印发<海南省物业小区公共水电费分摊办法>的通知》（琼价营字〔1999〕411号）同时废止。

第三篇：海南省物业管理区域共用水电费分摊办法2014-10

海南省物业管理区域共用水电费分摊办法

第一条 为规范物业管理区域共用水、电费分摊管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《海南经济特区物业管理条例》和《海南省物业服务收费管理办法》等规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省范围内物业共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊.第三条 物业管理区域共用部位(含楼道、监控室、电梯、绿地、水池、井等)和共用设施设备(含路灯、备用供电设备、增压水泵等)用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主、使用人分摊。

第四条 供水、供电等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收水、电费可向委托人适当收取手续费，不得向业主收取额外费用。

第五条 下列范围的共用水、电费用按实际发生额由业主、使用人分摊。具体分摊办法由业主大会或业主共同决定，未成立业主大会或业主不能共同决定的，按如下方法分摊。

（一）住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼实际使用电梯的业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。

用户应交公摊电梯运行电费计算公式: 用户应交公摊电梯运行电费=(分类目录电价*电梯表计总电量/该幢住宅楼内总建筑面积)*实际使用电梯的用户专有部分建筑面积。

建筑物未建设有地下车库及附属设施的一楼业主、使用人不用分摊。(二)物业管理区域二次供水用电费用，由物业管理区域内或该幢住宅楼业主、使用人按用水量据实分摊。

用户应交二次供水公摊电费计算公式为: 用户应交二次供水公摊电费=(分类目录电价*二次供水表计总电量/物业管理区域内或该幢住宅楼用户分表用水量总和)*用户表计用水量。

(三)物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等水电费用，要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢

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住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。

1.用户应交公摊电费的计算公式为: 用户应交公摊电费=（分类目录电价*公共用电表计总电量/该物业管理区域内总建筑面积)*用户专有部分建筑面积。

2.用户应交公摊水费的计算公式为: 用户应交公摊水费=(分类目录水价*公共用水表计总水量/该物业管理区域内总建筑面积)*用户专有部分建筑面积。

(四)物业管理区域内供水、供电等专营单位尚未抄表到户的，供水、供电发生的公共损耗费用(管网跑冒滴漏损耗、变压器损耗、线路损耗等)，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。

1.用户应交损耗电费的计算公式为: 用户应交损耗电费=[分类目录电价*损耗电量(同一口径总表计量数与分表计量数之和的差)/该物业管理区域内总建筑面积]*用户专有部分建筑面积。

2.用户应交损耗水费的计算公式为: 用户应交损耗水费=[分类目录水价*损耗水量（同一口径总表计量数与分表计量数之和的差)/该物业管理区域内总建筑面积]*用户专有部分建筑面积。

(五)供电专业经营单位因故停止供电时，物业管理区域内启用自备发电设备所产生的合理油耗等费用，剔除已按目录电价标准向业主、使用人收取电费外，差额部分由业主、使用人按专有部分建筑面积据实分摊。自备发电设备的发电与支出情况，应单独列账核算。

第六条 以下用水用电费用，不得向业主、使用人分摊，应当单独设置计量表，由相关使用单位承担。

物业服务企业办公和员工用水、用电费用，由物业服务企业承担，不得向业主、使用人分摊。

业主委员会用水用电费用的筹集由业主大会决定。

物业管理区域经营性的商铺、游泳池、活动场所、停车场(库)等场所的水电费用，由相关经营单位承担，不得列入物业服务成本或向业主、使用人分摊。

第七条 物业服务企业应当积极采取措施，加强对物业管理区域水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人负担。

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第八条 凡向业主、使用人分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主、使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主、使用人应负担的金额。

物业服务企业不得将分摊的水电费用与业主、使用人自用的水电费用混合统收。

第九条 业主委员会或业主、使用人对供水、供电专营单位收取水、电费和物业服务企业收取共用水、电分摊费用进行监督。

第十条 业主、使用人与物业服务企业发生收费纠纷，由业主委员会进行调解，或由价格主管部门、物业主管部门进行调解。

第十一条 物业服务企业违反本办法规定、构成违法行为的，由价格主管部门、物业主管部门依据相关法律法规予以查处。

第十二条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。第十三条 本办法自公布之日起施行。原海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅《关于印发<海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法>的通知》(琼价费管【2011】156号)同时废止。

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第四篇：物业管理公共水电费分摊规定出台

物业管理公共水电费分摊规定出台

市物价局近日发布有关文件，对市三区和甬江新区内物业管理公共水电费的分摊作了具体规定。

据悉，住宅小共内楼梯、走廊、共用自行车房（棚）、电子防盗门等公用电费，可在物业管理综合服务费列支，也可向住用人分摊，但具体标准要由业主管委会与物业管理公司商定。中高层、高层房屋的电梯、中央空调等公用设备的电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的住用人分摊，分摊办法由业主管委会与物业管理公司商定；未设置独立计量表的，在物业管理综合服务费统一列支，不能向住用人分摊。中高层、高屋房屋的走廊、楼梯、增压水泵等公共设施的公用水电费，也均应有在物业管理综合服务费中列支，不能向住用人分摊。物业管理单位办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，用自行负担，不能向住用人分摊。开展多种经营活动折水电费用，由该项经营收益列地支，也不能向住用人分摊。物业管理区域内的值班室、保安亭、保安系统、绿化养护、园林水池喷泉及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，在物业管理服务费中列支，不能向住用人分摊。

凡向住用人分摊的公用水电费用，均须单独列帐并向住用人公布，不能与住用人自用的水电费混合统收。

据了解，这一分摊规定于本月起实行。

第五篇：物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故法律责任分析

物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析

物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。

一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围

要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。

建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设 施设备使用的房屋等。”

关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。

所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。物业管理区域内的建筑、设施众多，有些并不属于共用部位和共用设施，业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物就不属于共用部位和共用设施。私自建造行为本身就是违法的，建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。这些违章搭建的构筑物因为没有经过专业人员设计和施工，往往建筑质量很差，极易发生事故。违章搭建的构筑物不同于一般的自用部位，物业管理企业如在违章搭建的过程中未采取任何措施加以制止，其后发生了人身伤害事故物业管理企业一定会承担责任。但如果物业管理企业仅是没有通过诉讼方式制止违章搭建行为，能否成为对违章搭建的构筑物造成人身伤害事故承担赔偿责任的理由呢？笔者认为，诉权是一种权利，当事人可以选择行使也可以选择不行使诉权，可以选择在何时行使也可以选择向谁行使。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权，因此在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。

二、物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 从法律关系上分析，建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系，建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签定前期物业委托合同的，行政法规只是规定了前期物业委 托合同对广大业主的效力并限定了合同的有效期，业委会也是代表广大业主和业主大会签定物业委托合同的，所以业主实际是委托合同的一方当事人。当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合，业主既可基于合同法律关系起诉，也可基于侵权法律关系起诉，而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系，所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。

1、违约之诉：按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务，是否应当承担违约责任的重要依据。

上文已经论述了共用部位和共用设施的法律规定，但法律规定并不排除当事人之间的约定，当事人可以在物业委托合同有不同的约定，如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或管理内容是专项服务，而约定的管理范围或管理内容与发生的事故也无关，那么物业管理企业就不应承担违约责任。例如，合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务，那他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任。所以，物业管理企业是否要承担违约责任，应看物业委托合同的具体约定。

违约之诉的抗辩理由一般有：根据约定致害的共用部位或共用设施不由物业管理企业进行管理，预期违约，同时履行抗辩、不可抗力 等。

2、侵权之诉：侵权责任的构成有四个要件：行为人主观有过错，客观上有损害事实存在，损害行为的违法性以及违法行为与损害事实之间有因果关系。

受害者常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任，但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人，而物业管理企业是否是致害部位或设施的管理人要看物业委托合同的具体约定。

由此可见，物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义，而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用，合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。

侵权之诉的抗辩理由一般有：物业管理企业不是致害部位或设施的管理者，物业管理企业不存在过错，受害人自己有过错，物业管理企业的行为与损害事实无因果关系等。对于大风、海啸、台风、地震等不可抗力因素，物业管理企业不能预见、不能避免，更不能克服其发生，物业管理企业对不可抗力造成的伤害事故没有任何过错，当然也不应当承担责任。

物业管理企业还应特别注意，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，根据《民事诉讼证据规则》第四条规定实行举证责任倒置，由被告负举证责任，物业管理企业必须举证证明自己无过错，不能证明就视为存在 过错。此项举证责任倒置的情况只适用于侵权之诉，如果受害人以合同纠纷的案由起诉，还是适用“谁主张，谁举证”的一般原则。

受害者有时也会依据《消费者权益保护法》第七条、第十一条起诉，认为物业管理企业未尽到在消费者接受服务时保护消费者人身安全的义务。笔者认为：受害人如为业主、物业使用人或许还可称之为消费者，但小区外的其他人则不能成为消费者。因为物业服务不同于一般的消费服务，建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系，物业管理企业只向特定的业主群体提供服务，小区外的其他人并不是服务的物业对象，其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同。居民住宅小区是一个相对封闭的环境，小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故，其本身就存在过错，物业管理企业在无过错的情况下不应承担责任。

三、另外两个特殊的抗辩理由

1、非物业管理企业的过错，相关共用部位和共用设施尚未验收交接

物业委托合同的履行包括物业管理企业与建设单位就共用部位和共用设施的查验交接，这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。物业管理企业应当按照《物业管理条例》第二十八条主动对共用部位和共用设施进行查验，建设单位也应按照《物业管理条例》第二十九条的规定向物业管理企业提供有关资料。但实践中，物业管理企业常常尚未对全部共用部位和共用设施的交接验收，就已经实际接 管了小区并提供物业服务，其中的原因往往是建设单位不能够提供有关资料。

笔者认为，共用部位和共用设施的资料对于共用部位和共用设施的维护管理有着非常重要的作用，物业管理企业不可能因为某个设施没有验收交接就不继续履行合同，在非物业管理企业原因导致不能验收交接的情况下，物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是其失职，相反是一种负责任表现。因此，从合同关系分析，如未完成验收交接的责任不在物业管理企业，而是建设单位未提供相应的资料或者验收不合格，那么建设单位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业的对合同管理义务的履行，这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故，应由建设单位承担责任；从侵权关系分析，如未完成验收交接的责任不在物业管理企业，且在没有相关资料的情况下无法防止事故的发生，物业管理企业已将有关情况告知业委会和公众并提示了风险，那么物业管理企业对事故的发生没有过错，不应承担责任。

根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理企业承接物业时也应与业委会办理物业验收手续，所以上述分析对业委会同样适用。

2、维修基金不到位

共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修基金的动用问题，维修基金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理，其动用都要经过审批程序，如果维修基金的管理者坚持不予批准或长 期拖延审批的时间，致使共用部位和共用设施因未得到及时的大修而造成了人身伤害事故，那物业管理企业是否应该对事故负责呢？

上海就发生了这样一个案例，一幢楼房的外墙墙皮开裂，物业管理企业发现后向业委会做了报告，申请动用物业维修基金进行维修，但业委会却不批准动用维修基金，不久后便发生了外墙墙皮脱落将路人砸伤的惨剧。

首先应当肯定，共用部位和共用设施的大修、更新、改造按照规定应当动用维修基金，物业管理企业没有任何义务在维修基金管理人不批准动用维修基金的情况下垫资进行大修。但对于侵权之诉而言，既然物业管理企业已经注意到了有危急公众人身安全的危险存在，那么他在报告维修基金管理人并申请动用维修基金后并不意味着没有了其他的任何责任。物业管理企业是否尽到了一个善良管理人的义务，采取了一切可能的措施阻止事故的发生或在不可能阻止的情况下将危险对公众进行了适当的提示，这成为了判断物业管理企业应否承担责任的一个重要的标准。如果没有采取阻止的措施，也没有进行任何提示，那么法院很可能会认为物业管理企业存在过失而判决物业管理企业承担部分赔偿责任。

四、通过日常工作防范法律风险的发生

物业管理企业虽不能完全避免法律风险，但可通过以下几方面措施及日常谨慎细致的工作在最大程度上减少法律风险的发生。

1、有些省份根据《物业管理条例》制定的地方法规中对共用部位和共用设施也做了规定，在起草合同时可作为参考，在合同条款中 列举共用部位和共用设施时，不要将供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备列入，最好能在合同中明确“物业管理企业对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备造成的人身伤害事故不负责任”。

2、争取将“非物业管理企业过错未验收交接的，物业管理企业对相关共用部位和共用设施造成的人身损害事故不承担责任”的条款写入合同。

3、有些小区的共用部位和共用设施已年久失修，而小区的维修基金或从未收取或以被挪用，使得维修基金长期不能到位，像电梯这样的共用设施已经过了大修期又无钱进行修理，电梯的小事故不断。如果停止电梯的运行必然会引起居民的强烈不满，也不切合实际，如果仅张贴公告告知公众可能存在的危险而不停运电梯，一旦发生人身事故，法院不会因为物业管理企业已经张贴公告就全部免除其责任，这使物业管理企业常常陷于两难的境地。所以，物业管理企业在签定合同之前要先做好调查，不要接维修基金有问题的楼盘，否则发生了事故得不偿失。

对于已经管理的小区，如有需要动用维修基金的项目要及时打报告给维修基金管理人，并说明不动用维修基金可能产生的严重后果，在维修基金管理人坚持不予批准的情况下，张贴公告向业主说明情况，并且这一切工作都应保留书面证据。