我国城中村改造研究理论误区评析

第一篇：我国城中村改造研究理论误区评析

我国城中村改造研究理论误区评析

摘要：城中村改造是复杂的社会问题，已有相关研究中的理论误区可归纳为：超前改造、忽视城中村存在的现实必要性，不能正确认知城中村产生的经济与制度根源，改造目标单一化、销蚀城市人文底蕴，对改造中政府职能边界缺乏理性认知。上述思想误区是未来城市规划建设与管理者应注意避免的。

关键词：城中村改造；误区；评析

中图分类号：TU984.114 文献标识码：A

一、片面主张改造，忽视城中村存在的现实必要性

我国城市化进程伴随着大量的人口流动，人口流入地政府提供的保障房在数量上存在极大缺口，且其分配多存在户籍限制，导致大量的流动人口无法通过保障房满足居住需求。在保障房数量与住房需求量二者严重失衡的情况下，城中村为大量进城务工人员提供了支付能力内的住所。政府在城中村拆迁、大量租客被迫搬迁的情况下没有法定义务通过新建、改变用途等方式补足相应房源，一旦城中村大举拆迁，相应房源补充不力，大量进城务工人员的居住将会成为难题。城中村在我国城市化进程中形成了对政府职能履行的补足，从城中村现有租客数量不减反增的情况来看，城中村退出“历史舞台”的时机远未到来。早期城中村租客以进城务工农民工为主，如今租客社会身份更趋多元化，毕业一至三年的大学生在城中村租客中占比不断提高。可以说，在严峻的就业形势下租金相对便宜的城中村为青年一代应对生存压力提供了一定的缓冲效应。综上分析，城中村的存在依然有着突出的现实必要性。

二、不能正确认知城中村产生的社会经济背景及制度诱因

我国城中村问题的凸显有多方面原因，其中部分致因与国外城市贫民窟问题有一定相似性：人口基数大、城乡发展不均衡导致大量人口从农村流向城市；城市化进度快于工业化进程，部分知识、技能欠缺人员在城市中成为贫困人群，低收入令其无力支付条件良好的住所，只能转而选择环境差的廉价住房。由此可见，城中村产生于特定的社会经济背景――城乡发展严重失衡导致人口大规模流动，过多的人口流入超出城市发展需求，流动人口知识、技能与用工需求间的匹配度不足导致人力资源“被剩下”。大规模拆迁不能解决城乡失衡及人力供给与需求间的不匹配问题，不能从根本上杜绝城中村再次 出现。

与国外城市贫民窟不同，我国城中村产生有其特殊制度诱因。在城市快速扩张的过程中，二元土地所有制下国有土地相对于集体土地，在取得成本、取得难度等方面有明显的优越性，地方城府出于政绩冲动在城市开发建设早中期往往选择绕开集体所有土地，征用开发国有土地，久而久之就形成了众多被城市开发区所包围的农村区域，即城中村。城中村的产生与官员政绩冲动密不可分，也凸显了我国城市化进程中城市发展规划的短期性以及经济发展方式的粗放性。当然，由于存在所有制差异城中村确实是开发中难啃的“硬骨头”，但城中村特别是处于城市发展核心区的城中村也有优越的区位优势及巨大开发价值，是高风险、高投入、高产出地块，对于这些城中村的改造，旧式大规模粗放型的方式显然已不合时宜，因地制宜、精耕细作的改造开发思路应是当今地方政府的选择。

三、缺乏对改造目标的系统认知与综合权衡，单一目标

凸显理论主张者的盲目性

综观已有文献，主张城中村改造的原因可主要归纳为：城中村环境脏乱差，严重影响城市景观与形象；以流动人口居多的城中村管理难度大，是滋生违法犯罪行为的“温床”；城中村是城市“毒瘤”，祛除毒瘤的方式就是拆迁改造。持上述主张，一是对当前城中村面貌了解甚少，二是持狭隘“城市景观论”，缺乏人文关怀与人文精神，三是对社会管理问题解决方法缺乏正确认识。

当前城中村面貌已大有改观：建筑以4--6层砖石混凝土结构为主，“三通”问题普遍解决，环卫工作多由专人负责，脏乱差情况基本改善。城中村目前所存主要问题是建筑密度过大导致部分楼房通风、采光较差，影响居住舒适性，但在流动人口支付能力低且保障房供应严重不足的情况下，城中村毕竟给大量流动人口提供了住所。流动人口支付的租金也成为了原村民较为稳定的收入来源，这部分收入对于被工业化发展所“淘汰”的部分受教育程度低、谋生技能不足的原村民而言无疑是非常重要的。不可否认，城中村在一定程度上影响了城市景观，但在城市景观与民生民利之间，任何具有政治智慧与人文关怀的人都会支持优先维护民生利益。对于部分具有鲜明文化特色的城中村，如能加以适度引导与局部改造，或许能成为在城市区域内承载中国乡土文化延续任务的载体，成为城市景观多元化的来源 之一。

城中村租客主要由流动人口构成，相关实证研究表明流动人口是刑事案件高发群体之一，部分西方学者认为该现象致因在于脱离“熟人社会”而导致的社会外在约束力的急剧下降。要抑制城中村违法犯罪行为，加强与改善社会治安管理才是正确选择，如可通过增设警务室、增派巡逻警察、发动村民组成义务巡逻队等强化村中治安力量，简单粗暴的大规模拆迁改造不能解决流动人口违法犯罪高发问题。

四、缺乏对城中村改造中政府职能边界的理性认知

市场经济条件下的政府应当是有限政府，主要履行经济调节、市场监管、社会服务、公共管理职能。现有部分研究成果对政府履职提出了非常宽泛的要求，体现“全能政府”的不当价值诉求。

城中村改造目的可集中归纳为两种：一是通过有偿征收方式将集体所有土地征收为国有，进行地块功能重新规划，实现地块与周边区域最佳配置，在这一情况下对改造中搬迁村民一般采取异地安置措施。由于该种改造与城市发展规划密切相关，会带来土地所有权形式变更，地价飙升使得土地征收对利益相关者而言意味着巨额财富流动，因此，拆迁改造难度不可谓不大，相应的政府介入力度也较大；二是为改善城市形象，改善城中村居住环境而进行的改造，此类改造中对搬迁村民一般进行原址回迁安置。由于该类改造主要使小范围人群集中受益，公共性相对较弱，因此政府介入程度也相对较浅。但无论在哪一目的下，政府应履行的职责主要为：改造前系统调研及地块开发规划制定、整体改造方案制定并引导监督改造、改造后相应公共管理机构及人员的落实。超出政府职能范围内的诉求都是不尽合理的，会进一步加剧公共资源分配不均衡问题。

参考文献：

[1]闫小培，魏立华，周锐波.《快速城市化地区城乡关系协调研究―以广州市“城中村”改造为例》.《城市规划》，2004年3月.

第二篇：城中村改造问题研究

【摘 要】“城中村”是我国城市化进程的快速发展的必然结果，其根本形成原因是土地的二元所有制结构，“城中村改造”只有解决了土地二元所有制问题，“城中村”才能成为真正意义上的城市，而要解决土地的二元所有制问题也只有通过征用途径来完成。【关键词】 城中村 土地所有权 土地使用权 征用

城中村改造问题的研究

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。

一、课题研究的目的

随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。“城中村”，这一名词对于我国正处于加速城市化进程的不少城市来说并不陌生。在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，导致部分城市的城中村大量出现。但由于各地政府在处理城郊农村时所采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土

地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系；再由于在城市化进程中，城市的发展、土地的升值导致城中村以收取租金为主要特征的集体经济不断壮大；城中村存在治安、卫生、消防等大量的隐患，从而出现了诸多社会和环境问题。

“城中村”的存在严重影响到城市的进一步健康发展，影响到城市化进程，已到了必须综合治理的境地。在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。

二、国内外相关研究 1.国外相关研究

城中村城中村是我国快速城市化发展过程中特有的现象，国外尚未有关于城中村问题的研究，甚至没有一个公认的译名。但从国外学者对城市的研究中还是能找到一些对城中村类似问题的阐述。基本为以下三种：（1）城市平民窟：英国地理学家Susan Mayhew 认为平民窟是穷人住宅的聚集地，通常以多户混居和拥挤为特征。贫民窟改造需要外部中介机构在活跃社区内部资源和获得外界投入方面向社区提供支持，以提高社区能力进而改善自身居住环境1；（2）城市边缘带（Desakota Reion）是德国地理学家Louis提出的，它指农业活动与非农业活动的高度混合，延伸与城市核心之间的廊状区域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出现在以美国为主的发达国家。指的是城市化区域向未城市化地域的不相称扩张，是城市边缘高度容积率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科学出版社，2004，第13页 顾朝林，《集聚与扩散—城市空间结构新论》，东南大学出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的开发，使城乡间的接线日趋模糊3。

由于城中村现象具有很强的独特性，其他国家几乎找不到相同的案例，加上城中村现象出现的时间不久，国外直接针对城中村现象进行研究寥若星辰

2.国内相关研究

现今，城中村改造问题已经日益引起社会各界的关注，基本分为三个阶段4：（1）20世纪90年代前：是城中村的雏形；（2）20世纪90年代中前：这时国内顾朝林和熊江波两位学者引入了国外“城市边缘”的概念，开始了国内学者对这一区域的研究，总体来说，这为城中村今后的研究做好了铺垫；（3）20世纪90年代至今：城中村现象越来越明显，可以从以下四个角度加以概括：第一从建筑景观及环境角度讲，城中村是村民陆续的房屋搭建，并没有经过统一的规划。这种无序高密度的建设与城市整体景观不协调，在加上城中村内部基础设施和公共设施严重缺乏，导致内部存在严重隐患；第二从城市经济和土地管理角度讲，产生城中村这一现象的成因有二：一是开发商过于迁就行政隶属、土地所有制等现状，以至于延误改造的最佳时机，使得民房区位价值不断攀升，导致开发成本过高，二是民房位于景观控制带，由于容积率控制使得开发商无利可图；第三从城市发展角度讲，政府在同一时期进行经济建设，没有很多资金对每一项改造都提供财政支持。因此，在城中村的改造中应该分高、中、低三种方案：高方案就是进行全方位的改造，使城中村尽快成为城市的有机部分，34 张庭伟，《城市蔓延中的土地市场驱动力与政府角色》

成德宁，《城市化与经济发展—理论、模式与政策》，科学出版社，2004

中、低方案是为日后改造做铺垫。

三、城中村改造的现实意义

１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。

４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

四、城中村改造中存在的问题

1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有１００万元以上的注册资本；

（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。

2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城

市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权)才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。

3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城

市的发展带来巨大的障碍。

4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。

另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。

5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。

（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发

成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。

（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。

6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。

7.拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。

8.政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策

只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

9.安置滞后引发不少矛盾。征地拆迁安置在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安置机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

10.安置房小区物业管理缺失。安置房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安置房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安置房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

五、“城中村”土地所有权的状态分析

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中

华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是

不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。

六、关于城中村改造工作的几点建议

1.确保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主体，城中村改造必然涉及每个村民的切身利益，村民最关心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的难点在村民自身。城中村改造不但要重视城中村的景观改造，更要重视人的改造。改造后村民的生活方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此，要大力对村民开展宣传教育活动，提高他们对开展改革的重要性、必要性的认识；要将村民纳入社会保障范畴，在过渡期内保证他们的最低生活水平，免费开展劳动技能培训，提高他们思想文化素质，使他们能够独立地开展种植业以外的经营活动，以便维持生计。2.切实搞好土地产权转变。土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在，只有在转变产权归属的前提下，城中村的问题才能得到根本的解决。但是体制的变更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收归国有在近期内很难做到，而城中村的改造是近期必须从事的工作。因此，在提出土地产权转变后改造策略的同时，必须着重提出近期切实可行的、在土地产权不发生变化的前提下的改造策略。3.积极推进集体经济转型和升级。目前城中村村集体经济主要经营形式有三种：商贸服务、土地出租、物业租赁，后两种形式是集体经济的主要收入来源，是典型的“寄生型、外生式”经济，这种模式无法参与市场经济的竞争。只有村具备起码的起动资金，城中村改造才能进入议事日程。从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值是城中村改造能否实现的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级更是新村能否实现可持续发展的前提和动力。4.加强政府的积极引导作用。政府作为城市的管理者，首先要意识到城中村问题的严重性和改造的迫切性，积极推进城中村的改造，实现城中村合理城市化。其次，城中村改造是一个综合的社会转变过程，需要相应的全方位的物质、制度和社会文化等方面的建设，包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导，特别要注重大量失去土地的农民由农村就业转为城市就业的心理要求。5.引入市场机制。在城中村改造中，由于村集体经济实力有限，而当地政府又不可能对城中村改造进行大规模地投资，因此应进行市

场化的开发模式，鼓励开发商、投资商介入参与城中村改造。在市场机制的作用下，城中村的改造向城市现代居住小区方向发展，这样既可以使村民摈弃小农经济意识，改变居住环境和生活方式，在参与、享受城市文明的过程中逐渐改变其传统的生活方式，真正实现向城市人的转变。由于市场的导入，还可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济。

6.实行积极的财政政策。在城中村改造的过程中，引入城市经营的理念，政府提供服务、便利与优惠措施，鼓励资质良好的公司与集体经济组织合作全面改造城中村。建立新的运行机制，将城中村改造收益的一部分转变为社会福利保障，保证村民老有所养，老有所依，享受城市居民一样的待遇。对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽；对统建改造房屋减免部分税费；同时根据具体情况，提供适当的启动资金和低息贷款，并为改造划拨改造配套用地，用于搬迁工厂以及居民临时安置。

7.坚持“以人为本”的发展理念。城中村在物质形态、社会经济结构等发生根本转变的情况下，必须逐步改变村民落后的文化素质和小农经济意识，使其在职业、文化、道德品质、价值观念和生产生活方式等方面也发生根本转变，成为真正的城市人。在更新改造的过程中，要注意乡村的文化内涵的挖掘，保护好有价值的文化遗产，如古村落保护、文物保护、传统风俗继承和发扬等，坚持走保护和建设并举的改造之路。

8.实行近、中、远期的结合。城中村的改造由于牵涉的面较广，尤其受到开发商利益的驱使及投人产出的制约，在制定规划的过程，注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

9.有形无形改造并重。这是城中村改造取得成功的关键环节，在城中村改造中，所进行的改造不是简单的拆旧建新，而是坚持有形与无形改造同步推进，既重视拆旧建新、拆迁安置的有形改造，也注重抓好涉及深层次问题的无形改造。在操作上，先进行无形改造，后进行有形改造。正是有了无形改造，才实现了村民向市民真正转变；正是有了无形改造，才隔断了相传数千年的土地依赖，加速其生产和生活方式的更新；正是有了无形改造，才促使其转变小富即安、不求上进的小农思想，在城市节奏、城市文化的熏陶下，树立市场经济观念，提高自身素质和修养。如果说有形改造是对城市外在形态的一种提升，那么无形改造则是城中村村民“灵魂深处的变革”。城改是一场新的革命、新的变革，坚持有形与无形改造并重，就能够推动城中村改造工作健康发展。

七、结语

本文就“城中村”改造应着重从利益兼顾、体制转变、法制健全和思想观念等方面入手, 同时根据一些城市的改造经验和事例,阐述“城中村”的现状及引发的问题。提出几点意见希望对现实情况有一

些指导和帮助。

参考文献：

1.杜深华，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之忧》，当代陕西。

2.张贵凯，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大学硕士论文。3.关于城中村建设，新闻百度网 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科学出版社。

5.王达，2010：《房屋征收拆迁法律制度新问题》，中国法制出版社。6.马晓萍，2011：《房屋拆迁与征地补偿》，中国法制出版社。

第三篇：我国城中村现象及其改造

我国城中村现象及其改造

【内容提要】“城中村”是中国城市化过程中出现的独特现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。“城中村”在改造过程中遇到了很多与政策不配套的问题，严重制约我国城市化的健康发展。要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行“城中村”改造。要推进我国城市化的健康发展，就必须实现“城中村”的城市化。

【关 键 词】城中村、研究分析、改造、治理思路、优化配置

中国的城市化率已经从1978年的17.9％提高到2004年的41.8％，1978～1998年城市化年均增长速度为0.77，1999～2004年年均增长速度提高到1.40。在城市规划方面表现为人口增长与面积的扩张，由于城市扩张速度快，大量地区仍然保留和实行农村集体所有制，农村社区被城市建设用地所包围，形成城乡并存的二元结构，成为“城中村”。“城中村”是指被现代化城市建筑所包围的破旧城区，它被形象地称为“城市包围农村的运动”。“城中村”已成为掣肘城市可持续发展、集约使用城市有限土地资源的矛盾焦点。“城中村”成为城市化进程中迫切需要解决的问题。

一、“城中村”现象及形成原因

“城中村”是快速城市化发展中出现的特殊现象，所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，失地农民保障措施滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的失地农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城市规划区内，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

“城中村”是我国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象，是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”，是所谓传统社会与现代社会长期并存的“二元”社会结构特征的一个微观体现，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。按照经典的城市化理论，农村城市化的一般规律是：在工业化的推动下，人口和生产力向原有的城市集中，导致城市用地规模不断扩大，使原有的城市扩大；或者人口和生产力在原来的农村集聚，在“空地”上形成新的城市。在国外，由于实行单一市场经济体制，卷入城市化浪潮的村庄“瞬间”就成了城市。如果城市化进程过快，大量新涌入城市的人口成为城市贫民，他们聚集在城市的落后社区，或者形成新的落后社区，产生城市贫民窟现象。不过，城市落后社区和城市贫民窟也是城市社区，只是居住人口和基础设施存在差异。然而，在我国，由于长期奉行“重工轻农、城乡分治”的经济社会发展战略，城乡二元经济和社会管理体制改革滞后，一些卷入城市化浪潮的村庄依然保留农村管理体制，这些村庄已经跨入了城乡一体化进程，却不能迅速进入城市的“大门”成为真正的城市社区，而是成为“都市里的村庄”，由此形成了独特的“城中村”现象。

“城中村”的形成是多种因素共同作用的结果。“外生型”城市化的迅速发展是“城中村”产生的直接原因。改革开放后，我国城市化开始由非市场化道路渐渐向市场化道路转向，城市化进入了快速发展时期，出现了“补课性”的“跨越式突进”。这种现象在我国一些沿海城市更为明显。在城市化快速推进的过程中，城市空间迅速向周围城郊农村扩张。这些条件启动了城郊农村的“外生型”城市化进程，即由外部经济力量推进村庄自身的城市化。这种“外生型”城市化促使这些村落的社会经济结构朝着今天典型的“城中村”演变。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是：第一，认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村现象的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。第二，重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。第三，无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。

但是，城中村也并不是我国城市化进程中必然产生的现象，如果政府在城市化过程中采取了及时和适当的政策措施，城中村现象也是可以避免的。

二、“城中村”社区建设的特殊性

1、文化冲突剧烈。“城中村”的文化植根于当地农村，原住居民在长期共同生活中，形成一套适应农村社区的文化传统、生活方式、风俗习惯、道德规范等，社区成员在情感上和心理上对原社区具有很强的认同感和归属感。与此同时，随着外来人口大量涌入，也带来了现代都市文化与外来文化，它与原住民文化不断发生碰撞、冲突、交流与融合，冲突中有融合，碰撞中产生交流。首先，表现在小农经济思想与商品经济意识的冲突与融合，“城中村”里的原住民一般来说求稳怕乱，小富即安；而外来人口求新、求变。在农村文化与现代都市文化的冲突和融合过程中，现代都市文化是一种强势文化，它对农村文化的影响非常强烈。其次，表现在本土文化与外来文化的冲突与融合。本土文化是“城中村”原有文化，而外来文化则指外来人口从其原所属地域带入的文化。户口本与暂住证将“城中村”内的居住人口分为常住人口与外来流动人口两个不同的群体。一方面，原住居民强烈的乡土认同感和排外意识，给外地人融入当地文化造成了一定障碍，也不利于城市管理和城市化进程；而外来人口由于在外漂泊和生活艰辛，大多和自己原属同一地域的人（即老乡）往来，也很难完全融入本地社会。

2、居民成分复杂。首先表现在“城中村”外来人口比例很高，社会分层、社会群体细分现象也是转制后的“城中村”社区人口构成的基本特征。“城中村”的人口由村民、市民和暂住人口构成，形成了界限分明的社会群体，不同的社会地位使其出现了社会分层现象。一般来说，原住民收入非常高。空房出租是他们的一大笔收入，加上集体分红以及个体的其它劳动，收入非常可观。如天河区杨箕村人均年收入可达1.8万元，海珠区新窖镇农业人口人均年收入1.5万元。同时，高度集中的流动人口因为地缘、血缘、职业等原因，形成了社会群体细分现象，出现了不同的“亚群体”，另外，随着住宅小区的开发，城中村社区白领阶层的人数也大量增加。

3、公共基础设施奇缺。“城中村”社区基础设施条件很差，幼儿园、中小学、邮电局、公厕、垃圾站、社区活动服务中心等严重不足，城中村的城市功能丧失，道路不通畅，缺乏公共交通，商业网点和文教卫基础不配套，从而影响城市整体功能的发挥。

4、社会治安形势严峻。“城中村”的违法犯罪问题成为影响城市社会稳定的一个重要因素。

5、建设资金缺乏。资金来源是“城中村”“社区”建设的瓶颈，改制后的城中村原公共开支（如道路维修、排水、供水、环卫、治安、教育）费用，加上改造和拆迁、新建房屋，改造一个村需要资金动辄上千万乃至上亿。

三、“城中村”对我国城市化发展所产生的影响

“城中村”问题概括起来有三方面：第一是建设混乱。其“自留用地”的性质使城市规划管理部门往往管不到，而村、镇的管理又不力，农民乱搭乱建成风；第二是管理混乱。人员混杂，政出多门往往使这里成为城市问题成堆的地带；第三是村民的发展。无疑，村民从城中村和城乡结合部的“大乱”中获得了巨大的经济利益，许多村民由此过上了终日无所事事的“二世祖”式生活，这种生存方式及生活环境对村民及其后代的发展带来的不良影响是显而易见的。

“城中村”在我国一直被认为是“问题村”，受到全社会的普遍关注。“城中村”具有农村和城市的双重特征，它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。随着城市化的发展，这些“都市村庄”已不能适应城市发展的需要，而逐渐凸显出许多社会问题。原先散布在我国各大、中、小城市周边城乡结合部的数量众多的“城中村”，现在绝大部分已处于繁华的闹市之中了，其人口数量、村落规模、土地面积、坐落范围和经济条件等虽不尽相同，但普遍存在着一些较为严重的共性问题。“城中村”严重影响了城市化的质量，给城市的持续发展和社会进步带来了严重影响，主要表现在以下几个方面：第一，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱。“城中村”是在繁华的都市内部，仍实行农村管理体制的行政村，这不免使村民在思想观念、生活方式、住房建设景观、管理模式和居住习惯等方面仍然保留着浓厚的传统农村色彩，使“城中村”成为农村管理体制下的都市“小社会”。第二，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施严重缺乏。“城中村”的地区规划、建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，不仅造成房屋布局杂乱无章、建筑密度较高、土地利用率和绿化率低下、环境卫生较差、生活和基础设施配套严重不足、各类管线杂乱不堪、道路狭窄、消防和救护通道堵塞等问题，而且还导致违法用地和违章建筑屡禁不止，出现了大量的“接吻楼”、“握手楼”和“贴面楼”。这既破坏了城市景观，影响城市品质，也不利于城市功能的提升，甚至威胁到人们的生命财产安全。第三，产业畸形，没有整体竞争力。城中村的经济一般以房屋出租为主，各种发廊、餐馆、药铺、杂货铺等充满了城中村的主要街道。村民单纯地依靠租金收入生活，故惰性不断滋生。如此下去，无论是村集体还是村民个体，其发展都很有局限性。“城中村”集体经济和村民个人未来的发展方向不明，后劲不足，城市化的经济和规模效益受冲击。第四，社会保障体系不完善。在城乡分割的二元政策体制下，土地是国家赋予农民社会保障的载体，然而在城市化进程中，由于征地权的滥用(主要是没有严格区分公共利益和非公共利益)，以及没有妥善处理失地农民的安置问题等，导致失地农民既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利，同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利。第五，精神文明建设疲软，村民思想道德观念陈旧落后，社会治安问题十分突出。由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成一些社会不安定因素。“黄、赌、毒”现象比较严重，偷盗、打架甚至凶杀等刑事案件时有发生，经济纠纷接连不断，火灾等事故频发，这给“城中村”社会治安带来很大压力。“城中村”作为从事非正式经济、不稳定的低收入流动人口聚居区，与那些在正式经济中就业、享受各种福利的人群聚居的其他城市社区相比，犯罪率高在所难免。低收入使流动人口无力定居，“无恒产者无恒心”，低廉的犯罪成本等使其具有较高的犯罪倾向。

“城中村”对城市的危害很大，“城中村”里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，是城市现代化发展的严重障碍。“城中村”还导致土地利用不经济、土地本身的价格大打折扣。而且在公众观念中，“城中村”也似乎成为城市问题的“万恶之源”，对它都是充满厌恶的情绪。由于出租房屋获得收入较为便捷，村民亦呈现出“寄生型”的精神状态，自甘堕落、不思进取，甚至出现“二世祖”现象，有边缘化、畸形化的双重人格倾向。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。“城中村”便因此成了城市化进程中解不开的结。“城中村”不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平。“城中村”这个一度被遗忘的城市角落，开始成为人们关注的热点。“城中村”问题已成为困扰城市化进程的“痼疾”。因此，改造“城中村”是实现城市物质形态现代化的需要，是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要，是改善城市环境和社会治安的需要，也是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。若不从根本上加以解决，“城中村”的恶性循环还将持续下去，今后“城中村”改造任务将越来越重，成本将越来越高。

改造城中村的措施一直是各地政府头痛的问题。主要因为：一是城中村一般占地面积较大，如果按照城市商业开发用地的价格购买，政府必须支付农民巨额资金，政府一般承受不起；二是占据城中村土地的农民利用城中村土地和住所，能够从中获得巨大的利益，如果不能弥补这些好处，他们一般不会出让城中村土地。总之，收购城中村土地所需巨额的资金以及来自城中村农民巨大的压力是城中村问题之所以较难解决的两个主要方面。农民之所以迟迟不肯出让土地的原因在于：一是等待土地升值，以期卖个好价钱；二是利用城中村的地理优势，靠出租房屋能够得到不错的租金；三是由于城中村农民已无耕地，因此他们希望出售土地后能够得到政府的各项保障，尤其是工作方面的保障。

总之，“城中村”虽然在区域上已成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制仍然保留着农村的模式，“城中村”已成为严重制约城市化发展的一个难点问题。

四、“城中村”改造

“城中村”的存在对城市经济社会发展造成了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行“城中村”改造，要推进我国城市化的健康发展，就必须实现“城中村”的城市化。如果“城中村”的城市化问题无法解决，更大范围的城市化便无从说起。改造“城中村”是实现农村城市化、推进城市现代化的需要。当前，“城中村”已成为困扰我国城市发展和建设的重要问题，对“城中村”进行改造显得十分迫切和必要。中国要全面实现小康，就必须实行“城中村”改造，通过土地、人口、经济、社会、环境、规划、建设、管理等各方面的调整，采取有力措施综合治理，实现土地资源的高效配置，提高社区居民的生活质量，通过“城中村”的改造能提高城市土地利用率，改善居住环境、投资环境和生态环境，更好地建设资源节约型、环境友好型社会，构建和谐社会。“城中村”的改造是一个农村向城市、农民向市民的转型过程，是一场深刻的由量变发展到质变的社会变革，不可避免会遭遇到阻力和困难。

在“城中村”的改造过程中，政府应起到主导作用。具体表现在：

1、政府应该成为城中村社区建设制度的设计者。中国长期实行国家高度统合社会的治理模式，居民缺乏自治能力和经验，“城中村”居民也缺乏城市建设的理念，流动人口社区几乎都是临时组合，居民之间缺乏历史联系和利益纽带，因此，政府对社区建设的指导任务比其他地方更加繁重和艰巨。首先，政府必须提出社区建设的总体思路和发展规划。城中村布局混乱，建筑物凌乱，基础设施不配套，违章建筑多，要使“城中村”真正和城市融为一体，形成建设总体思路和制定发展规划非常重要。规划工作应与社区建设的发展与行政区划、行政体制、社会发展目标等紧密结合起来，使社区建设的发展与社会发展同步；在中心城市总体规划和市域城镇体系规划中要重视城乡一体化规划和建设管理工作，促使城乡职能一体化与空间一体化的结合，要改变过去城乡分割的规划建设思想和重城轻乡的倾向，按城乡协调、城乡结合的原则，把城中村纳入统一的社会经济发展大系统，做到城乡同步规划，同步建设。其次，政府是社区法制建设的倡导者和实施者。政府

应该尽快撤消或修订计划体制下影响城乡一体化发展的有关制度、法规、条例和政策，制定统一协调、互相配合的规范性文件，形成能够制约和促进社区服务业发展的政策法规体系，把城乡生产要素流动和经济社会发展纳入法制轨道，将社区建设规划纳入制度体系，化解制约社区建设发展的各种不利因素，从而将政府对社区建设的规划、组织、协调等宏观管理内容和监督、约束、规范等微观管理法律化和制度化。

2、政府是“城中村”社区建设的引导者。城中村社区建设作为一项庞大的系统工程，它包括了社会各种行为；既有市场行为，也有非市场行为；既有政府行为，也有民间行为；既有组织行为，也有个人行为；既有精神建设行为，也有物质建设行为。政府的责任就是利用自己掌握的资源，积极引导社区居民和各种经济主体投身于社区建设的事业，真正成为社区建设的生力军。首先，引导各种经济主体积极参与城中村基础设施建设。改制后的“城中村”社区公共设施非常缺乏，政府应该巧用市场之手，制定切合本地实际的优惠政策和措施，引入竞争机制，有效调动所有经济主体参与公共设施建设的积极性。如珠海市在城中村改造中对房地产开发商实行“拆一免二至三”的优惠政策，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆迁一平方米房屋，可以免交2—3平方米建筑面积地价，并减免相应的报建费用，确保开发商25％的利润，用政府让利的方式调控市场，收到了非常好的效果。政府必须及时披露基础设施建设的市场信息和投资信息，采取市场招标方法，以开发商的资金实力、规划方案、资信、对农民拆迁补偿四个因素来确定开发施工单位。总之，在城中村社区建设中，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境，以优惠政策激发投资者的投资热情。其次，政府是“城中村”社区文化建设的导航员。“城中村”社区文化建设，必须有效克服传统的家族本位文化心理和小市民文化心理阻碍。传统的家族本位文化心理深深植根于原住民的骨髓之中，因为一个人从经济、生活、情感、道德诸方面都离不开家族的支持。这种传统的家族本位文化心理使原住民形成的强烈的家族意识和乡土认同感，自然对外来文化和外来人口产生一种非常强烈的排拒心理，是社区认同意识的障碍。因为，社区文化是一种公共生活领域的文化，它的文化基础是社会公德，是社会的整体利益，它与平等、权利、义务和正义等理念是联系在一起的，而传统的家族本位文化是私人领域的文化，它以血缘为纽带，与狭隘的私利联系在一起的道德，两种道德的基础和形成机制完全不同，因此两者之间横亘着一道难以逾越的障碍，无法沟通与对话；小市民文化心理表现为心胸狭窄，急功近利，容易满足，缺乏平等观念、权利意识，它与平等、参与、友爱、协作的社区文化价值理念格格不入，“城中村”社区文化建设必须超越小市民文化心理，政府必须坚持“塑造人”这一城市文化建设的根本目标，营造健康向上的“城中村”社区文化氛围，培育平等、参与、友爱、协作的社区文化价值理念，为人的全面而自由的发展创造良好的发展条件；社区认同意识是凝聚社区居民人心的基础性前提，因而必须高度重视培养居民的社区认同意识，通过风俗礼仪、节日民俗等集体活动形式，创造社区成员在心理上彼此接近的机会，增强其认同感；另外，“城中村”居住着许多弱势群体，他们更需要关爱，他们比常人承受着更多的经济和精神压抑，政府必须为他们提供更多的精神支持和心理抚慰。

3、政府是“城中村”社区建设的协调者。“城中村”居住着城市流动人口的一大半，居民成分非常复杂性，各种文化在这里激烈冲突。由于我国社会管理制度方面的缺陷，他们在社会生活中受到种种不公正的待遇，面临着城市其他社会阶层无法比拟的生存压力，极易产生挫折感，特别容易产生攻击性和报复心理以及反社会心理，与此同时，因征地和拆迁问题以及劳资纠纷等引起的群体闹事事件也比其他社区都要多，加上城中村管理者管理方式的粗暴简单，很容易和被管理者发生冲突和对抗，另外，本地文化和外地文化的剧烈冲突在“城中村”表现尤为剧烈，以出生地、成长背景、语言、生活习俗相同形成的小群体，很容易与本地人发生矛盾和摩擦。当双方发生矛盾时，拥有一定群体支持的人相互不难沟通，往往容易采取非法手段，影响社会的稳定和安宁。可见，城中村是城市社会多重社会矛盾和问题的聚焦点，总之，化解各种矛盾和调节各方利益冲突是城市政府的一项重要职责。

在城中村社区建设中，单纯依靠行政推力或排斥行政推力以及过分推崇居民自治，都不利于社区建设的健康发展，要推进城市化健康发展，必须按照科学发展观的要求，以人为本，统筹城乡关系，实现城乡协调可持续发展。

首先，要把“城中村”纳入城市总体规划。“城中村”由于没有真正纳入城市的统一规划、建设和管理，且具有自发性和盲目性，严重阻碍了城市的进一步发展。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市用地功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价的引领作用。习惯于摊大饼式扩张的城市，对改造成本高的“城中村”采取搁置政策，向城市外围“蛙跳”，结果是旧的“城中村”问题没解决，新的“城中村”又梯次出现。必须把“城中村”统一纳入城市整体规划，作为城市有机空间，而不是游离于城市规划之外的孤岛，统一开发，推行户籍、土地、管理体制改革，使“城中村”农民转为市民，村委会变为居委会，集体土地变成国有土地，把城中旧村变为公共配套完善、环境优美的城市新社区。在新社区建设中，要打破传统的村庄安置观念，把分

散居住的农户集中搬迁到符合城市规划要求的新社区。通过“一次规划、一次建设、一次安置”，把“城中村”改造与城市的规划和建设结合起来，高起点规划、高标准建设，高要求配套、高效能管理，使新社区成为城区的重要组成部分，要防止可能出现的逆城市化。

其次，明确“城中村”改造的目标，创新改造模式。“城中村”的根本发展取向是走向真正的城市化，即从农村向城市转变、从村民向市民转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个方面，是一个综合的社会转变过程，需要相应的综合与全方位的物质建设、制度建设与社会文化建设。“城中村”与城市危旧房存在本质的区别，理应有自己的针对性改造目标，“城中村”改造的整体目标应该为：通过改造实现村民市民化、组织城市化、管理现代化、经济市场化、环境都市化。为此，需要实施物质形态改造与社会形态改造互促共进的“五化一体”的改造新模式，具体内容如下：一是村民市民化。使被改造的“城中村”村民真正享受市民待遇，共享城市公共服务，不再单设区别转非人员群体的政策，使村民从内心感到被城市接受。二是组织城市化。以村委会改造为居委会作为切入点，加快组织建设、议事程序、管理范畴等方面城市化基层行政组织改造，推进村民自治向社区自治的全面转型。三是治理现代化。加强房屋租赁规范管理的引导，逐步形成契约式的社区社会关系。在此基础上，推行规范化、市场化、统一化的社区物业和社会管理方式。四是经济市场化。加强“城中村”原有集体资产股份制改造，推进产权关系、经济组织性质、治理结构等改革，使之成为能全面参与城市经济分工与市场竞争的社会法人，成为村民参与城市化进程的重要保障。五是设施都市化。按城市规划和市政建设的统一标准，规范城中村改造的容积率、绿化率，由政府统一进行公共设施配置。总之，改造“城中村”是一项复杂的系统工程，要顺应工业化、城市化规律，稳步推进“农业向工业转、农民向市民转、村庄向社区转”。

再次，做好“城中村”的统筹发展。科学发展观指出，必须要坚持统筹兼顾的工作方法和思路。当前政府在“城中村”改造过程中之所以遇到种种困境和阻力，一个重要的原因就是没有真正做好统筹工作。因此，一是要统筹城市与“城中村”的发展，即要处理好大局与局部的关系。要在城市总体规划的基础上，高起点、高标准建设“城中村”基础设施，进行社会环境规划和空间形态设计，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能，营造高水平的人居环境。把“城中村”改造作为推进“绿色社区”建设的有效载体，树立统筹协调可持续发展的规划思想，既不浪费土地资源，又要留有一定的建设空间，确保城市未来发展的可塑性，避免低水平的简单重复。特别是在“城中村”改造模式的选择上，要立足当地实际和政府财政状况，谋求长远可持续的发展。二是要统筹“城中村”村民与外来人口的文化融合问题，即要处理好内部和外部的关系。要实现“城中村”有效治理，其村民迅速向城市市民的转变和发展，必须要推动城中村本土文化与外来文化、农村文化与城市文化的融合。唯有如此，才能创造一个和谐稳定的社区环境，推动整个“城中村”的全面协调发展，成为城市化进程的助推力。三是要统筹好“城中村”改造各参与主体之间的利益，即要处理好内部成员之间的关系。“城中村”改造过程中，有政府、开发商、村民三方主体参与，由于各自利益立足点、发展理念以及受文化素质影响的战略选择不同，最终也导致存在各种利益博弈。因此，在目前“城中村”的改造中，如何实现各改造主体(政府、农民、开发商、低收入租房者)的利益共赢，实现城市主人的共生共荣是摆在城市决策管理者面前的现实课题。在这种背景下，应该研究在发挥市场配置资源的基础性作用的同时，发挥政府对各改造主体利益博弈的调节作用，提出有利于城市可持续发展的改造对策，指导我国现有城中村问题科学合理解决。改造的核心是政府在兼顾村民和开发商利益的基础上，明确各方职责，由政府、村民、开发商参与协商并制定“城中村”改造规划，由政府职能部门监督执行，并规范和监管村民及开发商的行为。

最后，调整土地利用结构，整合土地资源，盘活土地资产。土地问题既是“城中村”改造中的难点，也是搞好“城中村”改造的最佳切入点。城市是一个三维空间，土地利用既要平面布局合理，也要考虑各类建筑垂直用地的要求，充分发挥单位面积效能，合理确定不同地段的建筑高度和容积率，努力提高城市建设用地的相对数量，给“城中村”农民带来高额收益和就业机会。由于长期建设的盲目性和无序性，各种类型的用地混杂交错，相互包围，土地利用和建筑规划水平参差不齐，缺乏明显有序的功能分区，导致土地开发的整体效益和环境质量下降。应根据各“城中村”不同的区位条件和实际情况，有针对性地改造，以期用最小的投入取得最大的效益。整合土地资源，并对土地进行资产运营，提高土地的综合使用效率是解决“城中村”土地问题的重要途径。运营好“城中村”的土地资源可以化解“城中村”改造中的许多障碍，诸如资金匮乏、村民安置与社会保障等。在“城中村”改造中盘活和整合土地资产，将“城中村”土地转化为资本进行增值运作的过程，大致可以分为3个阶段来实施：一是量化土地资产，显化土地的真实价值，用市场机制来配置土地资源；二是实现土地资产的收益，通过资产经营实现其良性循环；三是统筹兼顾，在土地市场化运作的过程中实现土地收益的分配工作。

【参考文献】

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第四篇：研究城中村改造工作报道

研究城中村改造工作

昨日上午，市委副书记、市长张维国在市行政中心主持召开专题会议，研究推进市城区城中村改造工作。副市长成佳刚，市政府秘书长程登明，张湾区、茅箭区、十堰经济技术开发区及相关单位负责人出席会议。

会议通报市城区城中村改造进展情况，分析研究当前工作面临的困难和问题，进一步明确城中村改造的政策要求、建设规范、责任主体、时间节点、工作专班。据市城改办通报，市政府已批准18个城中村改造（集中安置）实施方案，其中张湾区12个、茅箭区3个、十堰经济技术开发区3个。

张维国指出，为民谋利是城中村改造工作的出发点和落脚点，各地要强化民生意识，充分考虑村民利益，注重对村民生产生活、集体经济发展的安排，完善水、电、交通、学校、医院等配套设施；要深入细致地做好宣传讲解工作，让村民充分认识到城中村改造带来的切身利益，从而赢得大家对工作的理解和支持；要加强领导，形成合力，落实责任，高质高效推进各项工作，让村民尽快步入幸福生活的快车道。

会议要求，在城中村改造中，安置房建筑面积每户不超过260平方米（人均40平方米）；要为安置区居民配建人均5平方米的商业门面（按最优惠价格自购）；要免费为村集体配建人均1平方米的商业建筑，作为村集体资产；要优先为安置区居民提供就业岗位，免费提供就业培训；安置区居民享受城镇居民养老政策（自觉自愿选择），享受城镇居民低保待遇（应保尽保）；安置区居民户籍原则上应转为市民户籍；自建自住、符合政策的房屋按城中村改造政策补偿，违法建筑一律按照“三违”整治要求依法依规处理，对极端困难住户应给予特殊关怀和帮助；安置区居民在教育、卫生等方面享受均等化政策。

会议强调，已启动的城中村改造项目按计划推进；尚未启动的项目要先审批规划，统一办理土地手续，规范运作程序，公开进行招拍挂。城中村改造工作由市级层面统筹推进；张湾区、茅箭区、十堰经济技术开发区成立工作专班，负责组织实施；市城改办要加强政策及相关工作研究，及时指导三区推进工作，确保3年内彻底完成目标任务（包括今年）。当前，要集中精力推进在建安置工程，保证年底分房到户。

第五篇：城中村改造

附件10：市政专业部门市政接用意见

依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：

一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：

1、因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案符合要求。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第25、27条；

2、《**市城市绿化条例》第22、23条；

3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；

4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》

（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

三、（一）行政许可事项名称：树木移伐

（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第21条；

2、《**市城市绿化条例》第23条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)

（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日

（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。

（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；

2、**市园林局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

到区市政委城建科能直接办理的有 7项：

一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。

2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。

（六）提交的材料：

1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；

2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；

3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。

（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。

2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。

3、具有书面申请。

4、具有拟建架空线路的设计图纸。

5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。

2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。

3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。

（六）申请条件的依据：

1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（七）提交的材料：

1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；

2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

（六）申请条件：

1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；

2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；

3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；

4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；

5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（七）申请条件的依据：

1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、《城市道路管理条例》第三十三条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（八）申请材料和申请书示范文本：

1、申请书；

2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。

（九）办理程序：受理

审查

决定

送达

（十）办理时限：20个工作日

（十一）费用情况：本许可项目不收费

（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；

2、符合环境卫生设施设计方案；

3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；

5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；

6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；

7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；

（六）提交的材料：

1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；

2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；

3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；

4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；

5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、属于公园用地，并且范围明确；

2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；

3、有管理机构、管理制度和负责人；

4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；

5、具有《公园设计规范》要求的设施；

6、公园面积在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；

2、公园总体规划方案及工程竣工图；

3、公园绿化规划设计方案；

4、公园所有者及管理者的基本情况；

5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。

（九）费用情况：本许可项目不收费。

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；

2、符合**市夜景照明管理办法的规定；

3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；

4、经规划批准的平面图（A3纸）；

5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；

6、建筑立面图（A3纸）；

7、建筑剖面图（A3纸）；

8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；

9、营业执照（复印件加盖公章）；

10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；

11、施工安全认证（复印件加盖公章）；

12、夜景照明构思；

13、照明方案、设计说明（A3纸）；

14、灯位布置图；

15、照（亮）度、光色计算分布图；

16、控制眩光方法；

17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；

18、照明器材明细和技术资料；

19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；

21、节能措施

（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案

（七）办理时限：25个工作日

（八）费用情况：不收费

（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准

一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。

二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。

三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：

（一）区国土分局的建设项目用地预审意见

（二）用地单位填写的建设用地申请表

（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件

（四）区国土分局的地质灾害认定表

（五）区国土分局的压覆重要矿床证明

（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图

（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图

（八）用地单位提供的使用林地证明

（九）用地单位提供的征地补偿安置协议

（十）用地单位提供的村民代表大会决议

（十一）区国土分局的土地情况调查表

（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件

（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”

（十四）区国土分局的土地利用现状图

（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。

（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明

四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。

五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号

六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。

七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。

八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；

（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。

征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知

九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。

（三）有土地使用批准文件：

（四）市房屋拆迁资格证书

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。

（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。

（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。

（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。

（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。

（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

九、办理程序：受理→审核→审定→告知

十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设

（同附件10）附件15：办理征地结案表

一、办理国家建设用地征地结案申请报告；

二、市政府用地批准文件；

三、征地补偿协议书；

四、国家建设征用土地结案证明；

五、征地补偿款凭证。