XX省银行业支持保障性住房建设的主要做法

第一篇：XX省银行业支持保障性住房建设的主要做法

XX省银行业支持保障性住房建设的主要做法

一、主要做法

（一）将保障性住房纳入银行信贷支持范围。各家银行在“政府主导、市场运作、金融支持”的框架下，根据保障性住房项目特点合理确定信贷条件，将廉租住房、棚户区拆迁改造安置等纳入信贷支持范围，对符合条件的项目在信贷资金规模上给予充分保障。如XX银行对支持保障性安居工程的授信主体在风险可控、可持续发展条件下择优选择支持。XX银行对从事保障性住房建设的房地产开发企业可随时调入房地产客户名单，并在信贷规模较紧的情况下，对该类客户提款需求优先安排放款。

（二）安排专项资金支持保障性住房项目建设。XX银行仅4-6月棚改专项贷款投放就达113亿元，重点支持了XX、XX、XX等一批国家领导人关注、社会影响大的棚改项目。XX银行将XX集团棚户区改造项目列为优先支持行业，优先为项目安排贷款规模，先后为该集团三期棚改工程提供信贷支持7.4亿元。

（三）新发放保障性住房项目贷款实行差别化定价政策。XX银行对保障性住房项目贷款利率一般不予上浮或上浮幅度控制在5—10%范围内（其他房地产项目贷款利率上浮30—40%）。XX银行对省级平台作为借款人的棚改项目，合同期限五年以上的贷款执行基准利率下浮10%；合同期限在五年或五年以下的 1 贷款，其利率不高于五年以上贷款基准利率下浮10%的水平。对于市县级政府平台作为借款人的棚改项目，新发放的贷款利率比照执行省级政府平台的差别化定价政策。

（四）积极与保障性住房融资平台开展业务合作。各银行业金融机构在严控地方政府融资平台贷款总体不新增的前提下，允许承担保障性住房项目的平台新增贷款，鼓励基层银行机构积极发放保障性住房开发贷款。2014年6月末，XX市6个保障性住房项目16.53亿元贷款全部通过平台类贷款运作，其中市级平台贷款余额7.2亿元，区（县）级平台贷款余额9.33亿元。XX银行促成了全省统一的保障性住房投融资平台的成立和运作，通过搭建省级保障性住房统贷平台，引入省级增信，有效缓解了市县平台自身融资能力较弱问题。2014年5月19日，XX省保障房统贷平台——XX投资集团有限公司注册成立，注册资本5亿元。

（五）灵活采取多种方式支持保障性住房建设。一是积极开展银团合作提供银团贷款支持。如XX银行、XX银行、XX银行先后为XX棚户区搬迁改造项目、XX棚户区改造项目提供银团贷款支持。二是开展多层对接支持保障性住房建设。银行业金融机构根据项目情况，利用“直对县”、“直对市”、“市带县”、“省带县”多层次开展项目支持。三是协助拓宽融资渠道。如XX银行2013年协助XX市投资开发有限公司、XX市城市投资集团有限公司、XX区城市基础设施投资开发置业有限责任公司发行公司债共计筹集资金44亿元。

（六）规范运作加强信贷风险防范。各银行业金融机构一是明确支持范围为列入国家保障性安居工程计划范围内的保障性住房项目，重点支持政府主导实施的保障性住房项目。二是对借款人为融资平台的，严格执行“名单制”管理要求，确保借款人已纳入银监会及各机构融资平台名单管理。三是严把项目评审授信关。全面审查项目建设内容、行政审批手续、资本金落实、借款人偿债能力、担保措施等。四是加强贷后管理。严格审查贷款发放和使用条件，严格保障性住房贷款用途管理，确保专款专用，密切关注还款来源落实和抵质押资产价值变动情况。

二、保障性住房建设融资面临的问题和原因分析

（一）保障性住房建设资金需求巨大。在2013年，XX提出2013——2017年全省计划建设城镇保障性住房17万套，计划投资220亿元；实施各类棚房区改造59.9万户，计划投资1100亿元。目前全省保障性住房总投资4年内要达到规划的1320亿元投资规模难度较大。又如XX市2013年保障性住房计划建设面积117.41万平方米，实际竣工面积11.61万平方米，不足计划任务的9.9%。从辖内银行业金融机构参与程度来看，股份制银行、地方法人机构参与的积极性不高，特别是股份制银行尚未介入保障性住房业务。

（二）地方财政配套资金压力大。随着保障房建设的快速推进，土地获得成本、保障房建设成本及相关配套设施提供成本的不断攀升，资金的需要量也不断增长。一些地区由于经济发展水平不高，地方财力有限，尤其是区县级财政资金配套压力较大。据了解，有的地区在廉租住房建设中，既没有财政匹配资金，土地出让金也由于一直在上级统一管理而没有按政策计提。

（三）保障性安居工程建设资金来源渠道相对单一。如前所述，政府专项资金投入是保障性安居工程建设重要来源，但可筹集的资金数量有限，除中央、地方专项投入以外，在很大程度上仍依赖银行信贷，筹资渠道单一，多元化的融资体系尚未形成。全省保障房建设资金来源中，直接融资方式筹资量仍然较少。除XX、XX市外，其他地区尚未开展利用住房公积金支持保障性安居工程试点工作，XX虽作为试点城市，但未开展相关业务。

（四）保障性住房项目建设支持政策不完善。国家在保障性住房建设资金投入方面的政策缺乏明晰、稳固的制度，缺乏完善的税收、保险及激励政策，特别是缺乏贷款风险和损失补偿的配套政策。如在不良贷款核销方面尚未建立有别于商品房开发项目的金融支持政策，使得银行业金融机构对保障性住房信贷投入动力不足。

（五）保障性住房项目建设贷款周期长。相对于一般商品房开发项目，保障性住房项目特别是棚户区改造项目往往地处城市边缘，房屋密度大，周围基础设施落后，开发资金需求量大、成本高，开发建设周期基本需要3—5年，具体拆迁方案往往与改造初期方案存在差异，经常发生拆迁居民对货币补偿金额或实物补偿要求的诉求变化，造成项目建设资金总额增加或用途改变，也使部分项目进展缓慢，给银行信贷资金使用带来较大的风险。XX市有的保障性住房项目申请法院强制拆迁已经2年，但至今尚未执行。

（六）部分平台或企业不符合申贷条件。有的规划、用地预审等审批手续不齐全，审批文件批复内容与项目实际建设内容不符，建设内容包含保障房居住区（红线）之外的基础设施等，不符合部分银行相关保障性住房信贷政策规定。有的项目无法落实有效的资本金、还款来源、抵押担保方式，政府或相关部门不愿意出具相关承诺、协议等，或者出具上述资料的时间周期较长，从而影响审批进程。部分从事保障房建设开发的企业规模小，资质等级低，自有资本金少，在银行信用评定等级低，建设项目自筹资金不到位，影响与银行开展合作。

（七）项目建设创新模式的融资操作还不成熟。如BT模式下，BT项目回购资金能否及时到位，是建设企业和银行关注的核心。另外，由于相关法律法规缺位，BT、BOT等模式涉及许可、审批环节多，融资中实际操作难度较大；而且地方政府一般只出具全额付款承诺为施工企业贷款作担保，而不是施工企业本身资产抵押，使银行觉得未来责任主体难以确定。

三、相关建议

一是积极探索民间资本进入保障性住房领域的办法，对于社会投资主体参与保障性住房建设，可采用税费减免、补贴等直接 5 的经济利益支持，或采取与优势地块商品房项目捆绑开发等措施予以激励，引导社会资金投入。

二是探索试点发行保障住房政府专项债券。借鉴国外做法，发行政府专项债券，面向社会筹集资金。

三是允许保险资金通过基金、股权、债权等方式投资保障房建设项目，并给予保险公司一定的税收支持政策。

四是建立保障性住房贷款担保机制。成立专门的机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险，并制定贷款风险和损失补偿的政策。如建立贷款风险补偿、贴息及不良贷款核销政策等。

五是建立保障性住房资金运营专户，由政府承诺，将保障性住房建设、出售和出租的收入及相应过程中产生的增值效益等全部存入该专户，作为还款保证。对建成后的廉租房、公租房等不出售的保障性住房，银行可与政府部门，如房产局签订回购协议，设定合适的宽限期和分期还款计划。对BT等创新性项目，应将回购资金来源列入财政预算，消除银行对项目贷款风险的顾虑，以未来稳定可靠的还款保证推动融资行为的规范。

六是银政应加强沟通，互通资本金、担保条件、规划、土地等信息，方便符合条件的项目尽快通过审批。对一些被列入保障性住房的拆迁安置房、城中村改造等项目，明确是限价商品房还是棚户区改造项目，避免信贷跟进无所适从，甚至导致项目不符合授信条件的情况。七是银行业金融机构应对保障性住房建设实行差别化管理。应积极鼓励政策性银行介入保障性安居工程项目建设，可考虑由中央财政贴息、政策性银行为地方政府提供低息贷款的方式，化解保障性住房建设中地方财政资金压力，为住房保障制度的长期建设提供必要的资金保障。在国家政策的支持下，建议各银行业金融机构总行结合实际，制定支持保障性住房建设的工作方案和实施细则，将保障性住房建设纳入信贷支持对象，并专门安排保障性住房贷款新增计划。同时，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来，实行差别化管理，规模上适当予以倾斜。

第二篇：金融支持保障性住房

梁金发副市长主持召开金融

支持保障性住房建设现场推进会议

2011年7月11日，梁金发副市长在人民银行阜新支行六楼会议室召开“金融支持保障性住房建设现场推进会议”筹备会议。会上，梁金发副市长指出，金融支持保障性住房建设现场推进会议是由人民银行总行组织召开的一次规模大、层次高、参会省级金融机构多的会议，这次会议将对我市保障性住房建设、扩大提升全省七家银行机构对口帮扶我市七个县区工作力度，创建全国资源型城市转型示范市产生深远的影响。也是向全省乃至全国金融机构宣传推介阜新，让更多的金融机构了解阜新、认识阜新的一次良好平台，对阜新今后加强与各金融机构合作，推动阜新项目建设必将起到积极的推动作用。一是各相关部门要精心组织、合力谋划，筹备好相关事宜，力争最大提升会议效果；二是强化“七对七”对口帮扶支持力度，进一步扩大帮扶成果惠及范围，同时要提出下一步金融需求；三是争取一些金融政策支持，特别是人民银行总行的政策支持。

市金融发展局

二〇一一年七月十二日

第三篇：财政支持保障性住房建设情况

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财政支持保障性住房建设情况

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党中央、国务院高度重视解决低收入家庭住房困难问题，始终把改善居民居住条件作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近年来，为切实支持解决低收入家庭住房困难，财政部先后出台了一系列促进保障性住房建设的财税政策。一是明确廉租住房保障资金来源渠道。主要是：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金、地方财政预算安排用于廉租住房保障的资金、中央预算内投资中安排的补助资金、中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金、社会捐赠的廉租住房保障资金以及其他资金等。二是明确保障性住房免收的全国性非税收入项目。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。其中，免收的

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全国性行政事业性收费包括：防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目；免收的全国政府性基金包括：城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育费附加、地方教育费附加、城市公用事业附加等项目。三是落实免收土地出让金收入政策。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。各地在贯彻落实过程中，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免收土地出让金收入。四是切实加强廉租住房租金的“收支两条线”管理。政府购建廉租住房是国有资产的重要组成部分，廉租住房租金收入要按照规定及时足额缴入地方同级国库，专项用于廉租住房的维护和管理。廉租住房租金用于维护的开支范围包括廉租住房在预定使用期限内正常使用所必需的修理、养护等开支；用于管理的开支范围包括支付廉租住房环境综合治理、绿化、卫生等物业管理费用开支，以及用于支付廉租住房公用水费、电费等开支。五是制定有关廉租住房、经济适用住房的税收优惠政策。主要包括：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租

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住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征；对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。此外，城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。六是扩大农村危房改造试点范围。在总结2008年贵州危房改造试点经验的基础上，将农村危房改造试点范围扩大到陆地边境县、西部地区民族自治地方的县、国家扶贫开发工作重点县、贵州省全部县和新疆生产建设兵团边境一线团场。

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2009年，中央财政保障性住房支出550.56亿元，比2008年增长202.7%。其中：中央对财政困难地区的廉租住房保障补助资金330亿元，比2008年增加187亿元，增长1.3倍；林区、垦区及煤矿棚户区改造补助资金100亿元；农村危房改造补助资金40亿元；游牧民定居工程补助资金23亿元。全国基本建成保障性住房200万套，各类棚户区改造130万户，新增廉租住房租赁补贴116万户。其中：新开工廉租住房191万套，竣工（含购买、改建和租赁筹集）65万套；新开工经济适用住房131万套，竣工85万套；建设公共租赁住房和限价商品房约50万套。完成林区棚户区改造11万户，垦区棚户区改造15万户，煤矿棚户区改造23万户，城市棚户区改造81万户。对约80万试点地区农村贫困户进行危房改造。

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第四篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件；另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第五篇：保障性住房建设类型

保障性住房项目基本知识

保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房等组成的保障性住房体系。

一、廉租住房

1、定义

廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

2、供应对象

廉租住房的保障范围最初只包括城镇最低收入家庭。

2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，明确提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。

3、面积标准

廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内。

4、投资补助标准

从2010年起，国家对新建廉租住房每平方米补助500元，省财政按每平方米400元补助。

二、经济适用住房

1、定义

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

2、供应对象

经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，并与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

3、面积标准

经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。

三、公共租赁住房

1、定义

公共租赁住房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体

2、供应对象

公共租赁住房的供应对象城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工进城务工人员。

3、面积标准

公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。

4、投资补助标准

从2011年起，国家对公共租赁住房的补助标准暂按每平方米300元补助，省财政按每套50平方米，每平方米300元补助。

四、限价商品房

1、定义

限价商品房是指在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定项目开发建设单位，按照约定价位面向符合条件的居民销售的普通商品住房。

2、供应对象

限价商品房主要解决当地城镇中等收入家庭的住房困难。

3、面积标准

限价商品房套型面积控制在80—120平方米。

五、国有工矿棚户区改造

1、面积标准

国有工矿棚户区改造安置用房面积按保障性住房的建设标准控制。

2、补助范围

中、省投资补助范围为城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工程，