房地产法律汇总

第一篇：房地产法律汇总

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2017-01-09 贾旭生律师

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1、建设用地容积率管理办法

2、建设项目选址规划管理办法

3、国有土地上房屋征收与补偿条例

4、城市房地产管理法

5、最高人民法院：关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复

6、征收土地公告办法

7、国务院办公厅：关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知

8、建设项目用地预审管理办法

9、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

10、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

11、协议出让国有土地使用权规定

12、住房公积金管理条例(2002修订)

13、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法

14、中华人民共和国土地管理法(2004修正)

15、最高人民法院：关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定

16、大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2013年修订）

17、征地管理费暂行办法

18、中华人民共和国城乡规划法（2015年修订）

19、城市危险房屋管理规定(2004年修正)

20、最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

21、建设部关于加强区域重大建设项目选址工作，严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见

22、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见

23、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

24、城市商品房预售管理办法(2004年修正)

25、商品房销售管理办法

26、城市房地产开发经营管理条例(2011年修订)

27、城市房地产转让管理规定(2001年修正)

28、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订）

29、建设用地审查报批管理办法(2010年修正)

30、国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知

31、劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知

32、国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知

33、最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复

34、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

35、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知

36、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

37、关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明

38、关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知

39、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

40、中国人民解放军房地产管理条例

41、国务院关于深化改革严格土地管理的决定

42、国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知

43、劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知

44、国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知

45、国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知

46、国务院关于加强土地调控有关问题的通知

47、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

48、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知

49、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

50、划拨土地使用权管理暂行办法

51、划拨用地目录

52、国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知

53、中华人民共和国建筑法(2011年修正)

54、工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定

55、实施工程建设强制性标准监督规定（2015年修正）

56、关于印发《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)》的通知

57、关于印发《建设工程项目管理试行办法》的通知

58、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

59、最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复 60、最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复

61、城市房地产抵押管理办法(2001年修正)

62、住房和城乡建设部关于进一步加强建筑市场监管工作的意见

63、住建部再出重拳严查九种房企不正当经营行为

64、最高人民法院关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复

65、建筑业企业资质管理规定(2015年)

66、建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见

67、建筑工程设计招标投标管理办法

68、工程建设项目招标范围和规模标准规定

69、中华人民共和国招标投标法

70、中华人民共和国招标投标法实施条例

71、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法

72、关于禁止串通招标投标行为的暂行规定

73、工程建设项目自行招标试行办法（2013年修订）

74、不动产登记暂行条例

75、不动产登记暂行条例实施细则

76、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

77、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

78、关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知

79、建筑工程建筑面积计算规范

80、房产测绘管理办法

81、最高人民法院：关于审理房屋登记案件若干问题的规定

82、关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函

83、关于印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》的通知

84、房屋登记簿管理试行办法

85、招标公告发布暂行办法（2013年修订）

86、关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知（2016年11月4日）

87、建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定

88、评标委员会和评标方法暂行规定（2013年修订）

89、房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法(2014年修订）

90、住房置业担保管理试行办法

91、关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

92、建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行)

93、建筑工程施工许可管理办法

94、关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知

95、关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知

96、关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知

97、建设工程勘察设计管理条例(2015年修订)

第二篇：房地产销售涉及法律

第二部分：商品房销售

一、房地产开发项目的经营阶段

（申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书）

房地产代理销售合同

商品房买卖合同

法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释

7、房地产销售代理合同；

8、商品房（预）销售合同。

（七）房地产销售代理合同；

设我方为开发商。

1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span>

2、在合同条款中，应注意以下几方面

1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。

2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。

3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。

4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。

5）应明确规定佣金的支付方式和时间。

6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。

（八）商品房预（销）售合同；

1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。

2、在合同条款中应注意以下方面。

1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。

2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。

3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。

4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。

5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。

6）应规定产权转移的时间以及方式。

7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。

8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。

9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。

10）应对房产的附随设施的使用进行规定。

7、房地产销售代理合同；

1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠纷案——纠纷原因：a双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在合同中加以规定。B违约责任在合同中不明确。

2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告。中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际c是涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明，并在签订的房屋买卖合同中详细注明；d是对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。

3）《商品房销售管理办法》——房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

8、商品房预（销）售合同；

1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：对于预（销）售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明确、具体。

2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：根据相关规定，如果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。

3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开发公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：在签订销售合同后，未取得土地使用权证，亦未办理预（销）售许可证。

4）湖北武汉泰合房地产开发有限公司诉广东省中振投资有限公司预（销）售商品房纠纷案——开发商胜诉原因：对于迟延交付后的责任规定比较明确。

5）陈伟群诉上海鹏欣房地产开发有限公司房屋预（销）售纠纷案——开发商败诉原因：未能在交付前取得房屋交付使用许可证，优点：规定了在某种情况下可以免除逾期交付责任的免责条款。

6）李美燕诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：未规定逾期付款利息的计算方式。

7）李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商胜诉原因：购房者不得要求开发商限期办好房屋竣工验收手续。

8）良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：逾期交房。

9）彭庆东诉大庆石油管理局房屋建设开发公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、开工许可证和商品房预（销）售许可证的情况下，即开工建设，并对外预（销）售房屋，违反了有关法律规定。

10）益景彬诉上海松风房地产公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得系争房屋预（销）售许可证的情况下签订预（销）售合同，合同应为无效合同

11)赵毅等与上海东方金马房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：开发商未能全面按照预（销）售合同和广告宣传材料履行约定的全部事项

12）重庆市涪陵兴华房地产开发有限公司诉韦济国等商品房预（销）售合同付款纠纷案——开发商疏漏：未规定房屋土地使用年限。

13）周良飞诉大庆市萨尔图区人民政府、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：房地产开发经营者预（销）售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证后，才能进行房屋预（销）售

14）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：无法按合同约定期限交付房产。

15）《签合同缺乏应有注意房地产公司自担过失》——开发商败诉原因：认购协议与销售合同不一致应以销售合同为准，同时要明确房产的装修。

16）邝串友与被告广州白云房地产开发总公司购房合同纠纷一案——开发商败诉原因：交楼时间延误，未约定交楼方式。

17）北京房信房地产开发有限公司诉中国联合通信有限公司商品房购销合同上诉案——开发商失误原因：中国联合通信有限公司作为中央在京企业购房时应当具备相关审批手续。

18）广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：销售方销售的房产不具备进入市场的资格。

19）韩玉军诉大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司买卖合同纠纷案——开发商败诉原因：关于价款的支付方式未约定清楚。

第三篇：律师办理房地产法律业务指引

房地产法律业务指引(试行)

房地产法律业务指引(试行)（经广州市律师协会四届第十三次常务理事会讨论通过）2002年9月29日 第一章 总 则 第一条 为了实现广州市执业律师从事房地产法律业务的规范化，限制不正当竞争，防范执业风险，特制定本指引。第二条 本指引所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。第三条 本指引所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。第四条 执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。第五条 本指引旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。第六条 本律师协会的会员，均可申请参加房地产法律专业委员会的各项业务活动。在执业活动中遇到的各类房地产法律问题，会员本人可申请律协房地产法律专业委员会就相关法律问题进行研讨；房地产法律专业委员会认为需要研讨的，应组织召开有关业务研讨会。第七条 本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时，涉及房地产法律业务的案件，参照本指引。第二章 公司法律顾问业务 第八条 公司法律顾问业务主要包括以下各项：

（一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。

（二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。第九条 律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件：(一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用）２、企业资质证书；（通用）３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事会名单；（通用）６、法定代表人证明书；（通用）

（二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类）２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类）４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类）５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类）６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类）７、物业管理委托合同；（物业管理类）８、物业移交确认文件；（物业管理类）９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）

10、物业管理公约（物业管理类）第十条 从事常年法律顾问业务的，应建立律师业务档案，每次工作的工作记录应归档备案，每月应有工作记录或拜访委托人的工作情况记录。第十一条 从事项目法律顾问业务的，应建立律师业务档案，并将每次工作的工作记录归档备案。第三章其它非诉讼法律业务 第十二条 业务范围 非诉讼法律业务主要包括但不限于：

1、出具法律意见书；

2、代理仲裁；

3、代为起草合同、参加合同洽谈；

4、见证商品房的预售、买卖；

5、代理房地产交易；

6、代办房地产抵押；

7、代理房屋租赁；

8、代理房屋拆迁；

9、受委托协调各类涉及房地产的纠纷。第十三条 出具法律意见书业务

（一）从事该项业务的一般程序：

1、详细阅读委托书所列的委托事项（委托事项如不明确、具体，要求委托人修改）；

2、发出律师费报价单；

3、委托人确认律师费报价；

4、收集相关的法律、法规；

5、审阅委托人提供的文件资料；

6、进行必要的调查；

7、对所涉重大争议问题进行研究；

8、起草及出具《法律意见书》；

（二）法律意见书一般应具备下列内容：

1、受托事项;

2、受托时间；

3、委托人提供的文件资料；

4、律师实际进行的调查情况；

5、法律依据及法律意见；

6、律师执业证编号及其亲笔签名；

7、律师事务所盖章。

（三）出具法律意见书前应详细阅读委托人提供的文件资料和进行必要的尽职调查。

（四）出具法律意见只能以现行有效的法律、法规作依据。地方政府的行政规章和政府主管部门实际执行状况应当作为备注说明，不得作为提供法律意见的依据。

（五）涉及本市重大项目或出具确认项目无效的法律意见时，应征得

本所所务会或指导合伙律师的书面批准。执业律师本人认为有需要的，可提请律协房地产法律专业委员会进行研讨。第十四条 代理仲裁 根据中华全国律师协会制订的《律师参与仲裁工作规则》执行。第十五条 参加合同洽谈、起草合同

（一）从事受托起草合同业务的一般性程序：

1、报价及确定律师收费；

2、请委托人书面确认其要求合同必备的商业条件；

3、收集相关的法律、法规；

4、审阅委托人提供的商业条件和业务文件（可根据需要，要求委托人补充提供有关文件资料）；

5、起草合同；

6、向委托人提交合同讨论稿并向其解释重要条款。

（二）受托参加合同洽谈前，应准备的主要工作：

1、合同草案中各项非商业条款的法律依据；

2、合同双方可能有争议的条款及其可能援引的法律依据。

（三）受托参加合同洽谈应注意的事项：

1、律师一般仅对涉及委托人权利、义务的法律事项发表意见，不干涉当事人的纯商业条件。

2、律师不仅要注意合同内容的合法性，而且要注意可履行性。合同用语应准确，无歧义。合同条款之间应环环相扣，没有脱节和遗漏。

3、律师提出建议，而当事人不予接受的事项，亦应作好记录备查。第十六条 合同见证业务

（一）从事合同见证业务的一般性程序：

1、确定律师收费；

2、与要求合同见证的各方签订委托合同，订明委托事项；

3、审查及核对合同各方经营文本或个人身份证原件，并留存各方复印件存档；

4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人证明书原件存档；

5、如非法定代表人（自然人除外）签约，须要求各方出具书面授权委托书原件存档；

6、审查合同所涉及的相关法律文件及有无《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情节；

7、依据《合同法》第五十四条向各方解释合同主要的条款，并做出会议纪要；

8、留存签约代表身份证复印件及其签名字样存档；

9、亲自目视各方代表（如一方或双方为自然人，应由其本人亲自到场）在合同文本上签字；

10、向合同各方出具《律师见证书》。

11、留存合同原件一份和合同相关法律文件复印件存档。

（二）具有下列情况之一的，执业律师不得出具见证书：

1、合同一方或双方不能提供证明其为合法签约人的身份证明文件的；

2、合同或合同条款具有《合同法》第五十二条、五十三条、五十四条规定的情况，而当事人拒绝修改合同的。第十七条 房地产的预售合同见证业务

（一）执业律师在该项业务中应根据本《业务指引》第十六条审查卖方预售、出售的合法性及其有效法律文件；审查买卖合同的真实性及合法性；向合同各方解释合同条款；在当事人或房管部门有需要时，向其出具《律师见证书》。

（二）从事该项业务，执业律师可依据合同约定向合同一方或合同双方收取律师见证费。但该收费条款必须向买楼方作特别说明，并由买楼方签字确认。

（三）执业律师从事房地产预售见证业务的，须要求卖方（发展商）提供下列法律文件：

1、交付土地使用权出让金的凭证或减免土地出让金的审批文件；

2、土地使用权证书；

3、建设工程规划许可证和施工许可证；

4、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明；

5、工程施工合同；

6、有效期内的《商品房预售许可证》；

7、资金来源证明；

8、委托人的营业执照及其资质证书。

（四）律师还应审查预售物业有无被查封、冻结、抵押等限制转让的情况。第十八条 代理房地产转让

（一）一般性程序

1、报价及确定律师收费；

2、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限，必须明确房地产转让登记手续由谁负责办理。

（二）执业律师代理委托人从事房地产转让交易业务的，须要求出售方提供能证明证实下列情况的法律文件：

1、房地产证或权属证明书；

2、属于预售房屋，应要求售楼方提供权属证明书或本《业务指引》第十七条

（三）所规定的法律文件；

3、代理收楼的应向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并与售楼合同约定交付条件相核对。

4、转让成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件；

（三）律师应审查转让的房地产有无被查封、冻结、抵押、共有等其他限制转让的权利附着的情况。第十九条 代理房地产抵押

（一）一般性程序

1、报价及确定律师收费；

2、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限，必须明确房地产抵押登记手续由谁负责办理。

（二）代理委托人从事房地产抵押业务的，应要求委托人提供下列法律文件；

1、土地使用权证书及土地使用权出让金缴付凭证或房屋所有权证书；

2、债的合同或凭证；

3、抵押人和抵押权人的身份证明及抵押人内部审批同意抵押的证明。

（三）律师事务所及执业律师不得在银行办公场所内，或担保公司办公场所内、或房地产交易场所内设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。也不得在上述地点代表抵押权人或担保人设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。

（四）审查有无限制和法

定不准办理抵押的情形。第二十条 代理房屋租赁(一)一般性程序 １、报价及确定律师收费； ２、由委托人出具委托书，同时签署委托合同明确委托事项和权限。

（二）代理委托人从事房屋租赁业务的，须要求出租人提供下列法律文件：

1、房屋所有权证书或证明其产权的其它证明文件；

2、出租人和承租人的身份证明；

3、租赁许可证。

（三）审查出租房屋有无被限制出租的情形。第二十一条 代理房屋拆迁

（一）一般程序

1、报价及确定律师收费； ２、由委托人出具委托书，同时签署委托合同明确委托事项和权限。

（二）代理房地产拆迁业务时，律师须要求拆迁人提供下列法律文件： １、在有效期内的房屋拆迁许可证； ２、委托拆迁的委托书及拆迁资格证； ３、拆迁工作人员的拆迁工作证； ４、拆迁公告； ５、永迁房的产权证明； ６、临时安置房的租用证明或产权证明。第四章 诉讼业务 第二十二条 房地产诉讼

一、房地产诉讼的主要类型：

（一）、房地产合作纠纷 房地产合作者之间因履行合作合同发生纠纷，包括合同效力纠纷、合同条款含义纠纷、合同履行中的违约纠纷等，如无仲裁协议,直接向人民法院起诉；

（二）、房地产拆迁纠纷 １、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由房屋拆迁主管部门裁决；拆迁人或被拆迁人是市房屋拆迁主管部门的，由市人民政府裁决。２、当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。但应注意，在诉讼期间，拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的，不停止拆迁的执行。３、当事人因履行拆迁协议发生纠纷的，直接向人民法院起诉。

（三）、房地产买卖（转让）纠纷 １、买卖双方因买卖合同的效力、或因履行合同而在质量、装修标准、期限、面积、配套设施是否完善等方面发生纠纷，直接向人民法院起诉； ２、买卖任何一方认为国家主管机关在颁发证照方面使当事人的合法权益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政诉讼；

（四）、房地产租赁纠纷 １、房地产租赁双方因租赁合同的效力或履行租赁合同发生租金、租赁期限、租赁条件、房屋维修等方面的纠纷，向人民法院起诉； ２、涉及转租的，应根据原租赁合同和转租合同的约定确定诉讼当事人； ３、国家主管机关不按规定办理房屋租赁许可证件的，当事人可以直接向人民法院提起行政诉讼。因对国家主管机关的行政处罚不服的，可以在接到行政处罚决定之日15日内向上一级行政主管机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼；也可以直接向人民法院提起行政诉讼。

（五）、房地产中介纠纷 １、房地产中介包括地产代理、房地产评估、建筑监理等，中介机构均需专门资质。如中介机构对国家主管机关不批准资质的决定不服，可以向人民法院提起行政诉讼。２、因房地产中介合同的效力或履行合同发生纠纷，可直接向人民法院起诉； ３、房地产中介机构对行政处罚不服的，可以申请上一级行政主管机关复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。也可以直接向人民法院提起行政诉讼。

（六）、物业管理纠纷 １、因物业管理合同发生的纠纷，通常由业主、业主委员会与物业管理公司进行诉讼；

2、履行物业管理合同发生纠纷，根据具体案情，确定业主、业主委员会、物业管理公司、发展商作为诉讼当事人。

（七）、楼宇买卖按揭纠纷 １、楼宇买卖按揭纠纷其实是贷款纠纷。当贷款人、借款人、担保人因贷款合同的内容发生纠纷，属于楼宇买卖按揭纠纷。２、如果房屋买卖合同同时附有楼宇买卖按揭合同，律师在代理房屋买卖纠纷时，不要轻易支持购房人单方解除房屋买卖合同，因为会对按揭合同的履行产生重大影响。在诉讼中，律师应充分考虑这一因素。

（八）、房地产抵押纠纷 因抵押业务各方当事人就抵押合同之效力、释义、履行等发生纠纷而产生的诉讼。

（九）、房地产建筑纠纷 １、房地产发展商或企业、个人与建筑承建商之间因建筑合同的订立、履行、变更、解除而发生的纠纷。２、注意对双方资质、证照、政府相关部门验收报告、批文等的审查。３、注意合同法对建筑承包商的法定抵押权的保护（但建筑承包商带资建设部分除外）。

二、代理房地产纠纷案件应注意的几个问题

（一）、下列案件因政策性很强，接受委托须特别慎重：

1、因政府行政管理方面的决定引起的房产纠纷；

2、属于落实政策的房产纠纷；

3、属于归土地管理部门处理的房地产边界纠纷；

4、属于房地产行政部门处理的其他纠纷。

（二）、房地产纠纷案件由于民事关系和行政关系交织，所以较一般民事纠纷复杂，特别是案由的确定、责任的认定比较复杂。律师要本着对客户负责、对自己负责的态度，客观分析案件诉讼和胜诉的可能性；

（三）、凡是被告请律师，可以接受聘请。但原告在起诉前请律师，律

师对是否接受聘请应持相对慎重的态度；

（四）、集资房纠纷、未取得商品房预售许可证而发生的房屋预售纠纷，法院一般不予受理。退房退款的诉讼请求通常较难以实现，此节是律师需要特别注意的；

（五）、大楼盘的业主多人诉讼时，情绪和场面容易失控，律师要善于因势利导，鼓励当事人调解解决，切忌推波助澜和挑讼。

（六）、房地产的诉讼一般适用专属管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。但有关房地产企业的资质的行政诉讼和有关按揭纠纷的诉讼，由被告所在地或合同履行地即贷款银行所在地人民法院管辖。

三、收案程序(一）、与客户洽谈并收集必须的资料 １、了解基本案情； ２、收集以下资料： ①证明主体资格的资料。包括企业法人营业执照、房地产各类企业资质证书； ②证明行为许可的资料。包括投资、土地使用、规划、拆迁、预售等许可文件； ③证明当事人之间存在民事关系的资料。包括合同、协议、来往函件等； ④证明己方守约对方违约的资料。包括财务文件和各种交接文件等； ⑤房地产的背景资料，包括房地产是否已经被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等权属方面的资料。⑥如果收集当事人的资料为正本，应当与当事人办理文件交接手续。

（二）、办理委托手续 １、由律师事务所与客户签订委托合同。此节须注意的是： ①必须由律师事务所与客户签订委托合同，而不允许任何个人与客户签订委托合同； ②客户方应由客户本身签名盖章。如果是代理人办理，则必须有委托书； ③约定事后收费的，应明确收费的条件、期限及委托人单方解除合同的法律后果等； ２、客户签发委托书。应注意委托书的授权范围不应超越委托合同的授权范围。

（三）、收款并开具发票 １、收现金的，最好由客户的经办人直接交给律师事务所的财会人员，并核实是否有假钞； ２、收支票的，如果事前需要先开发票，应在发票上注明收支票及支票号码； ３、任何业务，都必须开具发票，否则将可能受到法律制裁。第二十三条 房地产诉讼，根据中华全国律师协会《律师办理民事诉讼案件规范》实施。第五章 附 则 第二十四

条 本指引由广州市律师协会房地产法律专业委员会负责解释。第二十五条 本指引自公布之日起实施。

第四篇：房地产最近法律政策讲义

房地产最新法律政策概述讲义

云南曲直律师事务所

第一章 概述

一、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。

1、房地产行业涉及到的主体广泛。（1）房地产管理部门，土地、规划、建设管理部门。（2）房地产权属主体，土地所有权人、房屋产权人。（3）房地产开发主体，开发企业、建设企业。（4）房地产服务主体，房地产经纪，金融机构、评估机构、物业服务机构。（5）房地产上下游产业。房地产与20多个产业有直接关系（如：钢铁、水泥），共涉及上下游50多个行业。

2、房地产从业者的光荣性。

二、房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。

1、我国的房地产法，不是一部单行法、不是一部法典，而是包含了宪法、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范，还包括国务院、中央各部委、各地方出台的规章、条例、办法等。

2、房地产立法现状。当前大量的房地产法律关系是通过国务院、各部委、地方人大及常委会以行政法规、部委规章、地方性法规规章的形式在立法。而房地产行业的运行，更以较多的地方性政策的出台进行调整。所以房地产法律是一门综合的学科，具有复杂性和广泛性。

综上，国家对房地产的调控，可谓“牵一发而动全身”。

3、我们今天要和各位探讨的是，近两年来出台的部分最新的房地产法律、政策。

第二章 土地相关法律问题

引子：“强拆” 2012-05-16 云南网

昆明拆迁户邹铭灿一家布下重重防线抵御拆迁，邹家准备了燃烧瓶、砖块、点燃的煤气罐，并设置了简易“瞭望点”。邹铭灿称曾在凌晨遭遇拆迁队铁锤砸门。记者在采访时也目击了有人拿弹弓对准邹家大门，邹铭灿脸部受伤。警方称双方有矛盾已久。

只要拆迁人员一靠近房子，燃烧瓶、砖块甚至点燃的煤气罐就会从六楼楼顶飞下去。这个在类似“钉子户大战拆迁队”的游戏中才会出现的情景，昨天在昆明市教场东路一拆迁工地真实上演。对抗中，拆迁户邹铭灿说自己被对方用“枪”打伤了下巴。

《国有土地房屋征收与补偿条例》颁布后，正式废除了《城市房屋拆迁管理条例》的行政强拆，改由行政机关向人民法院申请强制执行。云南省高院副院长田成有曾在接受媒体采访时表示，政府强拆时“既当裁判员，又当运动员。”被拆迁人缺乏有效的救济途径。《征收与补偿条例》取消了行政强拆，规定由政府“依法申请法院强制执行”。取消行政强拆，保证了拆与被拆双方力量的平衡性，同时，改“拆迁”为“征收”，体现了强制征收的司法化。

国有土地上房屋征收与补偿

《宪法》第十条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

一、征收的条件（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条）

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

1.国防和外交的需要；

2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

二、对被征收人给予的补偿内容(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和二十二条）_ 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（4）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

三、行政强拆改为由行政机关向人民法院申请强制执行（旧法和新法对比）

《城市房屋拆迁管理条例》第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。（失效）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

四、对暴力拆迁行为的禁止性规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

不足（新法没有，只有一个笼统的被拆迁人的概念）：《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过，自2012年4月10日起施行。）

一、申请人民法院强制执行需提供的材料（简要讲）

第二条 申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：

（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

（三）社会稳定风险评估材料；

（四）申请强制执行的房屋状况；

（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

二、人民法院裁定不准予执行的情形

第六条 征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律、法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

社会资金参与昆明市土地一级开发整理项目相关问题概述

一、基本概念

1.参与土地一级开发整理的概念

第二条 本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。

2.社会资金

第三条 本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。

二、相关规定

1、.参与的阶段与领域

第五条 社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目：（1）土地的征地、拆迁及安置；（2）市政基础设施配套工程建设；

（3）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。2.社会投资人的选择和确定

第九条 负责土地一级开发整理项目的国有投资公司，应当按照昆明市有关招标管理办法、规定和本办法的相关规定，委托招标机构并在监督机关的监督下，采取公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。

第十一条 鼓励具有较强实力的房地产开发企业和其他企业参与土地一级开发整理项目，若参与土地出让竞买，允许其将前期支付的经审计确认的土地一级开发整理项目成本作为竞买履约保证金，但不得抵作土地出让价款。

第十二条 通过与市级国有投资公司、县级地方人民政府联合组建阶段性项目公司参与土地一级开发整理项目的社会投资人，需要对外转让所持股权时，应当经过市政府批准。

3、参与模式

第十三条 社会投资人可与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定成立合资公司、项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。

第十五条 土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过２年。

4、投资保障和退出机制

第十八条 对于社会投资人参与土地一级开发整理项目的资金，由市、县人民政府有权部门出具相关文件，可以采取应收账款质押等方式优先偿还投资人相应的投资及回报。

第十九条 市级国有投资公司、县级地方人民政府和社会投资人的合作项目合同一经签订，合作双方均不得随意退出该土地一级开发整理项目。

第二十条 因合作的社会投资人单方面退出后造成合作项目无法开展的，市级国有投资公司和县级人民政府有权无条件、无偿接管项目并继续完成该项目。

国有土地使用权转让的法律问题（简要讲）

（最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释）

一、开发区管委员作为出让方无效

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

二、应当认定土地使用权转让合同有效的几个情形

第八条（1）土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条（2）转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

三、未经批准转让划拨土地使用权无效

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有

效。

《昆明市国有建设用地使用权转让管理暂行办法》

已经2011年12月14日昆明市国土资源局第二十九次局业务办公会通过，现予公布，自2012年2月16日起施行。

一、转让国有建设用地使用权的条件

第五条 转让国有建设用地使用权，其宗地开发应具备下列条件：

转让国有建设用地使用权时其地上建（构）筑、其他附着物未建成的，应当按照出让合同约定的建设条件和规划部门的要求进行投资开发。转让开发建设投资额应达到出让合同规定的地上建（构）筑物、其它附着物投资总额的25％以上。

上述项目的开发投资额和地上建筑物、其它附着物投资总额均不包含土地取得的相关费用。项目的开发建设投资额度由土地使用权人委托造价部门核算后报住建部门认定。

（二）转让国有建设用地使用权时其地上建（构）筑物、其他附着物已经建成的，应当取得房屋所有权证书；

（三）按照合同约定进行投资开发，已形成工业用地及其他建设用地条件的。

二、禁止转让的情形

第六条 有下列情形之一的不得转让：

（一）不符合本办法第五条规定的；

（二）司法机关和行政机关依法查封、扣押或者以其他形式限制房地产产权权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）农村集体经济组织或股份制企业，未经集体经济组织或股份制企业三分之二以上成员（或股东）同意的；

（六）权属有争议的；

（七）列入城中村、旧城改造范围等政府明确不予办理相关产权转移手续的；

（八）已构成土地闲置未进行处置的；

（九）未缴清出让价款及相关税费、未依法登记取得权属证书的；

（十）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

三、其他规定

第十条 国有建设用地使用权转让应当按照原用途办理转让手续。实际用途与国有土地使用证载明用途不一致的，不得办理国有建设用地使用权转让手续，并依法处置。

第十四条

国有建设用地使用权转让价格低于评估价格的，县（市）区人民政府可行使优先购买权。

第三章 房地产工程建设 第一节 招投标相关法律法规

引子：

《中华人民共和国招标投标法实施条例》2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行。

《云南省招标投标条例》2012年3月31日云南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2012年5月1日起施行。

一、履约保证金的规定与在建工程追加的特别规定

（一）履约保证金的规定——《中华人民共和国招标投标法实施条例》

第58条招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证

金不得超过中标合同金额的10%。

第66条 招标人超过本条例规定的比例收取投标保证金、履约保证金或者不按照规定退还投标保证金及银行同期存款利息的，由有关行政监督部门责令改正，可以处5万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（二）在建工程追加——《云南省招投标条例》

在建工程追加的合同金额不超过原合同金额10%且不超过200万元的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的，可以不招标。

二、背离合同实质性内容的禁止性规定

《中华人民共和国招投标法》第46条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

《中华人民共和国招标投标法实施条例》又对此进行细化规定。第五十七条 招标人和中标人应当依照招投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

即该规定 禁止了招标人和中标人通过修改协议或签订补充协议等形式，变更合同实质性的内容。

昆明市关于燃气设施工程费与太阳能供热系统与建筑一体化应用的要求

一、燃气设施工程费 昆明市发改委、昆明市住建局2011年2月22日发出了《关于商品房建设项目燃气工程建设费收取问题的通知》。2011年5月1日之后取得预售许可证的，一律不得在房价外收取燃气设施工程费。

二、太阳能供热系统与建筑一体化应用

昆明市建设局、昆明市规划局《关于加强昆明市太阳能供热系统与建筑一体化应用管理的通知》要求：自2008 年6 月1 日起，凡城市规划区内新建、改建、扩建的住宅、学校学生公寓、酒店、工厂生活设施、幼儿园、体育场馆、医院、养老院、孤儿院、康复中心、游泳池、桑拿、休闲会所等热能消耗量大的单位和个人，必须配置太阳能集中或分户供热系统。拟不采用太阳热水系统的，由建设单位提出书面原因，建设行政主管部门召集专家对原因进行分析论证后作出决定。

太阳热水系统属于建、构筑物的组成部分，应列入建筑工程投资总造价，不得再另行向购买者收取费用。

第五章 《婚姻法解释

（三）》关于房屋相关权属的规定

引子：《婚姻法》新司法解释导致的“房产恐慌”（来源：腾讯网）

一部《婚姻法》新司法解释，一纸房产证，最近让许多“准婚族”和“老夫老妻”既无奈又纠结，甚至产生了“房产恐慌”。更有一些人人争着在婚前把房产证加上自己的名字。针对“加名族”，各地也有相关法规规定了加名需缴纳的“加名税”。可见，名字也不是想加就能加的。

那么。面对新婚姻法和婚姻，房产证“加名法”究竟管不管用呢？ 婚姻法新解掀房产证加名热 调查称女户主占四成

新婚姻法解释的出台，让很多夫妻觉得只有在房产证上写上双方的名字才算吃了“定心丸”。相关人士告诉记者，对于已婚有房族并且房产仅属于夫妻一方的消费者来说，如果全款购房或者贷款已经还完，可以直接进行更名，只需要在建委提交相关资料，办理更名即可。

案例：女方要求房产证加名被拒离婚

“我们结婚前，小曾的父母花了100多万给我们买了套70多平方米的房子。”小张说，当时房子买了后，小曾家没钱装修，她和父母要了20多万元装修房子。“前些天，他在弄房产证，我问他加不加我 的名字，他不搭理我。这几天，朋友们都说新的婚姻法司法解释实施，房产证加上我的名字才会更有保障，”小张说，不管怎么样，她家也出了力，房产证加不加名字是小曾一句话的事，没必要拖着。她又催小曾。迫于无奈，小曾说出了自己的想法。他说，这房子是他父母买的，怎么说也是他父母的钱，不好意思加小张的名字。

一、夫妻共同财产和个人财产规定

（一）约定财产制

夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

（二）法定财产制

夫妻没有约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产所有，或约定不明确的，适用婚姻法法第十七条、第十八条的规定。

1.夫妻共同财产（婚姻法法第十七条）

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（1）工资、奖金；

（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；

（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产： ①一方以个人财产投资取得的收益；

②男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

③男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2.夫妻一方的财产（婚姻法法第十八条）有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（1）一方的婚前财产；

（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产。

婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

二、婚姻法解释

（三）对房产的规定

第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理（第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。）

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定（第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：„„

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产„„），视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿(第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。)。

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

第五篇：一起农村房地产买卖的法律困境

一起农村房地产买卖的法律困境

2004年9月11日农民王ww与刘yy经平等协商，达成买卖房屋协议：由王ww以43000元的价格购买李ee（刘yy的丈夫）名下的位于丰满区白山开发区鸡冠山某社的房屋五间。协议达成后，双方签署了《买房证明》，王ww向刘yy支付了购房款43000元，刘yy把房屋及其《私有房屋所有权证》、《土地使用证》一并移交给王ww。此后，刘yy一家搬走，杳无音讯。买卖房屋由王ww及家人居住至今。由于刘yy不是本地人（山东的），王ww无法与其取得联系，更无法要求履行买卖房屋的过户手续。为维护自己的合法权益，王ww向丰满区人民法院提起诉讼，但法院以被告人不明为由不以受理。

笔者认为该笔农村房地产买卖存在诸多的法律问题：

 按照现行政策，农村宅基地归农村村集体所有，宅基地只能在本村集体成员内部进

行转让。该案中的王某虽是农民，但不是鸡冠山村的村民，无权受让该村宅基地的使用权。但令笔者百思不得其解的是其宅基地上房屋的所有人李ee，也不是该村村民，（据说是山东人，）而且其产权已经登记备案在其名下，取得《私有房屋所有权证》、《土地使用证》。我们若以王ww不是本村村民为由，认定该买卖协议无效，则李ee也不是本村村民，亦不是合法所有人。该房屋几经转手，无法认定合法所有人。所以，实践中，简单认定此类房屋买卖无效，似乎不可行。

 根据《物权法》、《合同法》等有关规定，经房屋的共同所有人一致同意，才能处分

房屋。本案中，涉案房屋是李ee与刘yy的夫妻共同财产，双方一致同意才能转让，但李ee一直未参与房屋的转让，该协议应当为效力待定。但李ee不是本地人，据说房屋转让时就已经年越七旬，现在是否在世还很难说。我们假定其在世，若其妻当年转让房屋的行为其不同意，7-8年过去了，其应该回来索要房屋，看来李ee同意当年的买卖协议。

 王ww以起诉的方式确认房屋买卖协议有效，存在程序上的困难。起诉人提供明确的被告是法院受理的前提条件，王ww不能提供李ee的基本身份信息，法院自然不能受理。

房屋是人们基本的生活资料，若其法律关系处在不确定的状态中，势必影响人们的生活和社会关系的稳定。在这里，笔者建议那些要在农村购买房屋的人们，一定要三思而后行，否则自己的权益将得不到保障。

本文作者王丽云，北京大成（吉林）律师事务所律师

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