盘点深圳房地产“不实”营销 购房者需防陷阱

第一篇：盘点深圳房地产“不实”营销 购房者需防陷阱

盘点深圳房地产“不实”营销 购房者需防陷阱

寒冬下的楼市一改房子不愁卖的昔日景象。对于观望气氛渐浓的深圳楼市，购房者越发捂紧自己的钱袋子，而对于房地产开发商而言这意味着要让客户买房需要比以往付出更多的努力。“深圳房地产市场正在重回营销时代”，深圳某地产剑客表示，在经历了市场一片向好，开发商不用怎么营销，购房者就会抢着买房子的时代后，现在开发商需要重新捡起营销工具，努力说服和打动买家购买他们的房子。

不过，营销有时也意味着各种各样的楼盘广告以及售楼人员口若悬河般对于楼盘美好愿景的描述。诚然，没有这些，购房者无从全面了解楼盘，但这些营销手段也不乏夸大其辞和名不符实的内容。“地铁物业”实际距离地铁口数公里，或者仅仅是规划中的地铁；“买房送学位”实际真买了房还是要向政府申请学位；“深圳东”实际是在惠州；而“豪宅”则只有价格贵与“豪”相关。

深圳地产剑客“异形天下”此前在微博上表示，“2011深圳已没有普宅，每个开发商都自称旗下的楼盘为豪宅；2011深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀；2011深圳楼盘个个创新，都称自己绝无仅有、天下第一！”

南方日报记者在本期楼市年终盘点中整理和总结深圳房地产市场中常见的“夸大”和“不实”营销，借此提醒购房者，在购房前对于物业的各项配套和设施一定要亲身体验亲身求证，只有如此才能了解楼盘的真实情况，做出理性的购房决策。

陷阱一

“豪宅”

这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了给“高价”寻找适合的理由。

在布吉片区深惠路一侧，6栋高层住宅以两列三行的形式置于一个长条状的土地内，向外出售的是从60多到100多平方米不等的户型，房间虽有赠送面积(如多一房)，但局促且不够明亮，均价更达近2万，售楼人员还不忘强调“我们这个楼盘是豪宅来的”；同样是在布吉的布吉慢城，凭借楼盘后一个小山和开发商口中的“私家登山道”，某楼盘也被售楼人员称为“豪宅”，这时你是否会觉得“豪宅”这个词非常坑爹？

真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权力的人居住的独立式住宅。在珠三角地产网总经理刘轩看来，豪宅一是区位优越不可替代；二是环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。

然而深圳楼市中，却呈现多种多样的所谓“豪宅”楼盘。有大户型单位的楼盘就叫做豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅，在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅，有别墅的楼盘也叫做豪宅。殊不知这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了为“高价”寻找适合的理由。

世华地产肖小平表示，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些“关外”楼盘周边配套明显不足，即使稍具景观因素或者清一色是别墅等大户型，这也和“豪宅”关系不大，相比之下，纯水岸、水榭花都等香蜜湖片区的那些产品才算得上真正有保值作用的豪宅产品。而在深圳知名豪宅投资客“生个儿子玩”的眼中，只有大小梅沙那些地处关内、配套优越，又享有海景的大户型和别墅等产品才被纳入豪宅的范畴。

还有更为简单的指标区分，业内人士告诉记者，豪宅楼盘一般要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等等。容积率是衡量社区居住密度的一项指标，现在普通住宅花园小区的容积率一般在3—4左右，独栋住宅的容积率则在6，或者更高，如果一个楼盘容积率不低，也不在华侨城、香蜜湖这些核心区域内，那么显然它不能算作豪宅。

陷阱二

“深圳东” “罗湖北” “香蜜湖北” “核心地段”

在位置的概念上打擦边球已经成为开发商常见的广告宣传方式，只是利用中国语言的丰富含义为购房者标榜自身楼盘的价值。

“深圳东5000元/平方米”，当你看到这样的楼盘广告你会惊诧于“现在的深圳还有这么便宜的房子么？”稍后你就会发现，标榜着“深圳东”的楼盘项目常常是位于惠州大亚湾等区域的楼盘。在眼下的深圳房地产市场，在位置的概念上打擦边球已经成为开发商常见的广告宣传方式，这其中惠州大亚湾等区域的楼盘使用“深圳东”的概念最为典型。

“深圳东星河丹堤”这一楼盘位于惠州市惠阳区淡水淡澳河以西(亚公顶国家森林公园旁)，合生滨海城也打出“深圳东一线海景别墅(洋房)，绝版稀罕社区”的口号，实际是位于惠州市澳头中心南区安惠大道(假日酒店西侧)。卓越东部蔚蓝海岸，凭借着卓越在深圳蔚蓝海岸项目的成功和标杆意义，被冠名“东部蔚蓝海岸”，但其同样位于惠州大亚湾片区。

外地楼盘在宣传中标榜“深圳”概念的方式，在位于深圳北面东莞市凤岗镇的楼盘也常常见到。益田大运城邦楼盘项目位于东莞市凤岗镇龙平西路(龙城工业园西侧)，其与深圳市一路之隔，该楼盘在宣传中常把自己纳入深圳“大运新城”的范围内，并称将享有大运新城等城市配套。

此外，“罗湖北”常被位于龙岗布吉、坂田等区域的楼盘使用来形容自身区位，信义荔山公馆等布吉楼盘就曾使用这一形容。而位于福田区北环大道和福龙路交汇处西北角的万泽云顶香蜜湖楼盘地址上说明为“香蜜湖路北香蜜湖半山区”，将自己与配套设施优越、环境优美的传统豪宅片区香蜜湖连结在一起。而实际上，传统的香蜜湖片区在北环大道南侧，深南路北侧这一区位，楼盘标榜“香蜜湖北”和“豪宅”，售价高达4万元，却不提该项目毗邻福龙路和北环大道两条城市快速主干道，噪音难免等因素。并且，该楼盘与香蜜湖片区被北环大道这一主干道相隔，自然无法惬意地享受香蜜湖片区的成熟配套。

“核心地段”也常被楼盘用于宣传广告中，在龙岗中心城的楼盘，无论何处都称自己为“核心地段”，这种现象在布吉、龙华等片区也常常可见，正如“异形天下”所形容的“深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀”。这些在区位上大打“擦边球”都称不上是违规或者欺诈的行为，只是利用中国语言的丰富含义为购房者标榜自身楼盘的价值，至于其区位上是否如此“核心”

和便捷就要靠购房者自身的亲身体验了。

陷阱三

“地铁物业”

有的“地铁盘”虽处于地铁沿线上，距离地铁线路距离不远，但到地铁口却很远；也有一些所谓的“双地铁物业”，其实就是夹在两站地铁之间，到哪个站都不近的楼盘。

随着深圳5条地铁线的全面开通，距离地铁的远近可以直接影响楼盘的定价，不少楼盘也迅速将地铁价值融入到楼盘的营销中去，“地铁盘”“地铁口物业”“双地铁物业”这些名称常常出现在楼盘广告中。

而购房者选购地铁楼盘，则一定要亲身实地感受所购物业到地铁口的距离。虽然开发商卖楼都喜欢自诩为“地铁盘”、“双地铁物业”，售楼人员也会信誓旦旦地告诉你“这里走到地铁口就5分钟”，但是建议大家一定不要随便听信诸如此类的宣传广告，到地铁的距离一定自己亲身走走才知道。

记者就曾接到多起投诉，有的“地铁盘”到地铁口开车都要15分钟，更别说步行了；有的“地铁盘”虽处于地铁沿线上，距离地铁线路距离不远，但到地铁口却很远；也有一些所谓的“双地铁物业”，其实就是夹在两站地铁之间，到哪个站都不近的楼盘。

还有一些楼盘说是地铁物业，但其实仅仅是“规划中”的地铁，什么“地铁11号线物业”等等。这些规划中的地铁线距离开通常常需要3—5年之久，并且规划也还存在调整和更改的可能，最后开通时地铁口在哪里现在都无从得知。

总之一个原则就是如果选择地铁物业，一定要实地考察加设身处地思考自己能不能接受住在这里，体验楼盘到地铁的距离也最后实地走一走，有时候坐在车上并不能亲身感受这段距离到底适不适合并行，能不能享受到地铁的便利。

再者，选购地铁物业也并非越近越好，因为地铁本身也带有行驶的震动和噪音，尤其是“地上铁”，真正紧靠“地上铁”非但房产不会升值，还会成为物业无法抹去的一大弊病，建议选择步行在十几分钟以内的地铁物业，既有居住的安静，也有交通的便捷。

陷阱四

“学位房”

对于公立学校而言，学位需要按片区申请，开发商并无话语权，在申请的排序中有无户籍、是否落户在学区内、有无房产、计划生育有无达标等条件都被以衡量入学的条件。

由于深圳城市的快速发展，关外的龙华、布吉等区域常常在学校等公共设施的配套上无法满足片区内爆炸式增长的人口，体现尤为突出的就是这些区域“学位”的紧缺，尤其是公立学校，住在龙华的市民李女士告诉记者：“你不知道在龙华给孩子找个小学念有多难，尤其是公立学校。”

对于学校的热切盼望激发了一种专门的购房的需求，对“学位房”的需求。在深圳传统的优质学位片区——百花片区，因为这一片区的小学和中学都堪称顶尖，学位房供不应求，片区内的房价也被追捧到最高6万—7万元/平方米，高出周边房价甚至两三倍，这让一路之隔却不属于这一学区的其他商品房小区艳羡不已。

配合这种需求，深圳不少开发商也适时将楼盘和学位打包在一起。位于龙华的锦绣御园配建龙华第二小学，位于龙岗中心城的深圳星河时代楼盘引进深圳实验学校，尚模八意府引进深圳中学，位于东莞凤岗的益田大运城邦则引入东北师大附小，而位于惠州的深圳东星河丹堤则签约引进华南师范大学从幼儿园到高中的15年全线教育资源。些开发商也在楼盘的推广销售中常常把“学位”挂在嘴边，告诉购房者买楼就有学位给子女上学了。

而实际上，购房不一定就有学位，对于公立学校而言，学位需要按片区申请，开发商并无话语权，在申请的排序中有无户籍、是否落户在学区内、有无房产、计划生育有无达标等条件都被以衡量入学的条件。此前招商雍景湾项目开盘，由于项目位于育才的学位片区内，不少购房者正是冲着学校而去，开发商不得已在开盘时提醒购房者学位的分配最终还是要以教育主管部门的通知为主，“即使在学区内，原来名额紧张的学校再加上新建小区的住户很有可能面临学位不够的情况，这时候教育部门常常要调剂学位，把排序靠后的申请者调剂到周边学位有空缺的学校”，业内分析表示。

因此购房者如果是因为学位而购房，一定要在购房前了解学校的入学条件、学位是否紧缺和学位申请的程序，尤其是公立学校。而对于二手房的买家则要先到所属街道了解该房产的学位是否已经使用，购买房产后是否能在当年或者几年后才可以申请学位。

陷阱五

“高赠送面积”

一些“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，购房者对这些“赠送面积”顶多只有使用价值，在法律上没有任何的合法权益。

除了在小区配套上为购房者体现更多房产的价值外，在房产本身，不少开发商采取“高赠送面积”的方式增加项目本身的吸引力。深圳此前曾出现89平方米6房的单位，而按照标准的面积一套89平方米的户型设计出3房2厅2卫已然很是集约了。在这些“高赠送面积”的房型中，有的称其为“建筑设计优化”，有的称其为“百变户型”，有的说“赠送入户花园”，有的甚至“装修加楼板，一层变两层”。

记者采访的建筑设计师表示，这些所谓的“建筑设计优化”实际上是在“偷面积”，“阳台一包起来就成了一间房，低于2.2米的空间也不计入发卖面积等等”，且多出的面积开发商仅支出了2000元左右的建筑成本却没有土地成本，“而按现在深圳的房价，靠着这些低成本的赠送面积，实际上开发商可以大大提高房屋单价”。

深圳知名房产律师张茂荣称，所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计既可利用，但又不计入或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。不过，张茂荣提醒，还有一些“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，购房者对这些“赠送面积”顶多只有使用价值，在法律上“没有任何的合法权益，因为这些面积都不是

合法的，法律上不承认，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任”，而深圳此前也出现过因为违建和加建导致房屋产权被冻结的案例。

因此，购房者在看到这些“高赠送面积”的户型时要知道，那些面积并非“赠送”而是反映在你购买的房价中，使用问题不大，但是却依然存在法律风险。而对于那些赠送比例超过100%的超高赠送户型时，购房者不妨先好好了解这种方式是否违规，以及购买这些房产是否要承担以及有怎样的法律风险。记者 曲广宁

第二篇：曝光六大典型的购房陷阱 购房者需九大准备得以应对

2012年，房价降价之势呼之欲出，商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，优惠条件有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的陷阱。陷阱一：

大定小定多少都收调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。陷阱二：

随意虚构赠送面积调查：“33平方米的单身公寓”变身“55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”„„赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。陷阱三：

无中生有引人入彀案例：日前，南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。陷阱四：

制造现场热销假象调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。陷阱五：

样板房被悄悄放大调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。案例：张女士说到她最近买的一套房时，样板间装修做得细致极了，可交房时一看自己买的房子就没那么好，很多材料都是劣质的，地砖有裂的不说，卧室地板颜色也不匀，卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹。陷阱六：

包装虚幻核心卖点调查：90%以上购房者对楼盘的第一印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。

在楼市拐点时期买房，该如何避免陷入开发商的陷阱呢？对那些购房者来说要做好九大准备。第一、密切研究政策动向，谨防掉到“空里”。政策大方向对购房者来说，是必须研究的，当决定买房前一定要考虑好应对措施。有购房者就有这样的经历，年初看好了一套房子，已经按照20%的调控前政策付清首付，结果因为首付比例提高，贷款收紧，而房子最后没买成。第二、远离投资风暴中心。越是被热炒的区域，泡沫也是越高，调控受到的冲击也将会越大。敏感期买房，当然要避开热炒区域，转向价值洼地，才能尽量减少房价下跌带来的财产缩水。第三、贷款购房要注意三要点，一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金。做到这三条，就可以贷款买房了。

第四、买房不要只听信开发商的“忽悠”，开发商给你看的楼盘周边远期规划，能不能实现是个未知数，一定要仔细考量，有必要时请教相关专家。“画饼”不能充饥，买房也要现实点好。第五、理性看待投资性商业商务公寓。因为不限购，很多开发商大打产权酒店或者小户型公寓的产品。标榜着管家式物业管理、或者以租代售投资回笼快等。但是商业性产品，本身价格就偏高，在楼市敏感期，走势更加不确定，买前一定要多考量。

第六、买的没有卖的精，开发商的小算盘打得那是一个精。现在房子不好卖，开天花乱坠的条件先把客户忽悠来买房是第一要务。但是一旦购房合同签了，想不买是不大可能了。所以买房签预售合同条款要字斟句酌地研究，千万别中了“陷阱”。

第七、现在很多楼盘，一来为了提高价格，二是为了追随潮流，很多都是全装修房。买这样的房子，当然在入住的时候会很省心，但是交房前却一定不能放松。全装修房的验收和质量审核一定要做细。

第八、购买学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育资源，就是所谓的学区配套。如果是冲着这个区购房，买前一定要事先做充分扎实的调查研究，不要轻信广告的迷人表白，而应该切实前往教育主管部门一探虚实。

第九、购买“地王”周边的商品房要谨慎再谨慎。“地王”多是在楼市最火爆的时候，被炒作出来的超过实际价值的土地。因为拿地成本高，“地王”的房价也必然不低，也会拉动周边房价跟着猛涨。所以，这个时候购买地王周边的房子，就要想好再出手，要是能砍价则一定要多砍点。

内部认购或VIP优惠调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金„„商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。

第三篇：房地产营销进场前需要做的工作

项目进场前需要做的工作

为了理顺前期销售工作，现将进场前双方要做的工作罗列如下：

一、开发公司需做工作：

1、提供项目合法销售文件：包括项目销售五证复印件，项目规划图、平面设计图等图纸（最好提供电子文档，便于铺面划分以及测绘）。并保证一切资料合法性和准确性。

2、确定按揭银行并提供办理按揭所需的费用明细及最新利率表。客户购房时和后期产权办理所需交纳的费用明细。

3、待乙方铺面划分出来以后，派专人到测绘队对项目进行测绘。

4、负责在现场和市中心各设一个售楼部，装修要求实用大方、精致，体现物业档次。门头要求简洁、醒目。售楼部内要求水、电、电话、网络连通，配好空调、办公用品、POS机、谈判桌椅等。

5、由于在市中心设立了售楼部，须配置一台看房车用于接送客户。

6、现场设立围挡和户外广告牌（数量及面积视工地实际情况而定）。

7、进场时工作千头万绪，为了更好推进工作。开发公司派专人与我方项目负责人联系，及时沟通，把工作向前推进。

二-----房地产咨询有限公司需做工作：

1、根据项目自身实际情况以及项目周边商业业态，展开深入细致的市场调查。并且根据市场调查情况，初步明确：

A、商业：市场定位、分层定位；

B、住宅：户型定位、面积配置比

C、写字楼：功能定位、面积定位

总之要确保项目定位能够得到广大投资者的认同，卖得出，招得进。

2、根据项目的市场定位，确定项目案名、VI，完成宣传单张、楼书、门头、纸袋等一系列设计工作。

3、确定独当一面的销售经理负责项目管理，从各项目选派优秀的主任和业务员组建销售团队，进行招聘和培训。

4、销售说辞的准备。准备好项目的沙盘、三板斧及卖点等说辞，确保项目的卖点充分挖掘出来，形成说服客户的有力武器。

5、各种销售文档的准备。售楼部内主任以及业务员管理的各种文档资料准备齐全。如：来客登记、咨电、四项指标统计等。

*****房地产咨询有限公司

年月日

第四篇：深圳安防公司如何做好精准营销

深圳安防公司如何做好精准营销？

据某互联网检测机构数据，2012年1月共有582716657个网站响应，相比上个月增加了大约2720万个，平均涨幅竟然达到了4.9％。现在的网站鱼龙混杂，大大小小的门户网站、行业网站、社交完整参差不齐。企业在开展电子商务活动的时候，很难准确把握到用户群体以及使用行为。那如何做好精准营销呢？深圳健视安保王经理认为要做好精准营销，须做好以下三点：

一：目标用户群体定位；

做网络营销的最直接目的是提高销售量，在有明确的目的之后，那如何提升销售量？就是找到你产品的用户群体，然后针对这些用户群体就做推广，让你产品的目标客户群体了解产品、认知产品、到购买产品。打个比方：某公司做贴片产品，想在华强电子网推广，但是华强网整个网站的产品定位主要为电子元器件，营销范围太广，我们就要针对里面的某一个频道进行群体定位，比如在“电容器”发布供应信息，会来这个栏目看的，80%以上都是对电容电阻有意向的人群。这样在这提高曝光率，也就更好地锁定目标。找好用户群体之后，我们就要进行第二步。

二：找出目标用户群体的比较集中的平台；

根据目标群体定位及特征，找出目标用户群体的比较集中的平台。拿笔者从事的电子元器件行业来说，一般从线上、线下两种平台来寻找用户群体比较喜欢的平台。线上媒体一般是华强电子网，IC交易网，维库等平台是比较热门的网站。线下的渠道不外乎电子世界，交易会，供货会等等。通过用户群体特性，找到的平台最好是在垂直行业中比较有影响力的平台或者渠道。这样直接决定在有了精准用户的基础上的营销的投资效益。

三：找出产品亮点、特点；

我们在有了精准的目标用户、用户集中的平台后，就要进入决策投放广告的内容了，什么样的内容能让你的目标客户群体动心？你的目标客户群体为什么要买你的产品？这就是广告主要深思熟虑的问题。

从众多的案例中我们我们不难得出，如何针对消费者心里及特性，提炼出产品的亮点、特点是非常重要的。将这些都准备完成之后，我们要做的就是广告模式的确定了，常见的模式有CPS模式、CPM模式、CPC模式和包月模式。选择不同的广告投放模式，需要根据不同的网站广告模式及商务洽谈的能力来定。一般中小企业的广告支出有比较保守的计划，当然，大的网站广告位贵，要求也高，但却未必会有良好效益。

第五篇：深圳房地产律师：二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项(买方篇)

二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项（买方篇）

文/深圳方俊律师

二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题、法律关系和国家政策比较多，很多购房者在购买二手房的时候对有关的交易流程和交易政策不熟悉，过于信任中介人员及其他人员的口头承诺，导致交易发生风险和纠纷，也给自己造成损失。

在此，本律师就二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项的有关问题，结合以往代理购房者买房及二手房诉讼办案经验作出以下总结，希望对广大购房者有所裨益：

一．定金应当要求在查档明晰后再放给业主。

由于多数业主的房产证在银行抵押，手上只有复印件，无法核实原件及产权的真实性。因此，有些大的地产中介公司会负责托管定金并在国土局查档明晰后再放款给业主，这样就可以防止个别假冒业主的诈骗分子借卖房之名进行诈骗。当然，即使是业主房产证红本在手，为了防止伪造的房产证，最好还是查档属实后再将定金放给业主。

二．对自己的购房资格予以充分认识和了解

目前，深圳等城市均实施限购令，非深圳户籍人员没有一年以上的社保和纳税证明，不准购房。很多属于限购范围的人员，听信中介人员有关补税、补社保等口头承诺，最终又因为无法补办、或只能补养老保险无法补医疗保险、或缴费年限不连续等原因失败，并导致自己构成违约，无法购房还要赔偿业主违约金。此外，目前对于房贷和房屋套数的认定是以家庭为单位，有些人听信中介办理假离婚，最终被产权登记中心查出拒绝过户，同样造成无法购房还要赔偿业主违约金的后果。

三.对自己的付款能力和申请贷款资格予以充分认识和了解

按照目前的二套房认定政策，有些已经有过房贷记录（即便已经还清），或配偶有过房贷记录的购房者，再买房时候申请房贷就按二套房贷对待（即便名下实际没有房子了），但很多购房者资金不足以支付二套房首付六成的要求，或听信中介可以做到三成（甚至更低），最终因违规无法实现又无法补足房款，而造成自己的违约和损失。

而很多异地置业者，由于没有当地户籍或社保缴纳证明，按照国务院的规定，银行不得向此类人员发放住房贷款，最终不得不被要求一次性付款，而大多数购房者是没有一次性付款的能力的，最终无法购房还要损失定金或巨额违约金。

四．对现行税收政策予以充分认识和了解

很多购房者不清楚现行税收政策，或者即便有所了解但听信中介人员的口头承诺，导致仍然产生问题和纠纷。此前，本律师代理一位购房者在福田区购房，虽然当时中介人员反复强调此房无营业税和个人所得税，但在签合同的时候又写明营业税和个人所得税由买方承担，本律师当即要求删掉了该条款。后来在交易过程中房价上涨，业主虽有毁约的想法但找不到任何毁约的理由，本律师代理的购房者最终顺利购房过户入住。如果不是在合同签订过程中把关，业主一旦提出买方承担实际成交价过户的几十万营业税和个人所得税，买方必定无法办到甚至自己还有违约的风险。

五.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”

我们建议常规交易最安全，不要听信不符合交易常规的补办证明、造假手续、裁决过户、见证产权、消费贷等“新鲜事物”，虽然可能有过办成的先例，但由于本身违规违法，保证都能办成是不可能的，中介人员也不可能出具书面承诺，因此，这种做法风险不可预估。

六.其他细节问题

其他细节方面，购房者还应当了解二手房买卖流程和知识，并及时跟进交易，很多购房者付款后认为房子马上就是自己的了，认为中介公司会在从中把关而无后顾之忧，最后竟然发现违约甚至涉嫌诈骗的业主竟然已经把房子高价过户给了其他人，甚至自己的房款都拒绝退还。

【律师建议】二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题和国家政策比较多，建议广大购房者在实际交易过程中多了解有关知识或寻求帮助，切勿过于信任中介人员。