财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知[定稿]

第一篇：财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知[定稿]

【发布单位】财政部

【发布文号】财企[2005]123号 【发布日期】2005-08-15 【生效日期】2005-08-15 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】财政部

财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

(2005年8月15日 财企[2005]123号)

国务院各部委、各直属机构，各中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财务局：

据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

(四)用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。

企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

四、本通知自下发之日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第二篇：财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理

问题的通知

财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

财企〔2005〕123号

国务院各部委、各直属机构,各中央管理企业,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局:

据一些地方和企业反映,企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款,其有关财务处理规定不明确,不便执行。为此,现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下:

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增专项应付款。

二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用,区分以下财政部文件情况进行处理:

(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销专项应付款;

(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销专项应付款;

(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权,直接核销专项应付款;

(四)用于安置职工的费用支出,直接核销专项应付款。

三、企业搬迁结束后,专项应付款如有余额,作调增资本公积金处理,由此增加的资本公积金由全体股东共享;专项应付款如有不足,应计入当期损益。

企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

四、本通知自下发之日起施行。

中华人民共和国财政部 二○○五年八月十五日

关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见

近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下：

1． 企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

2． 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中：

（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）以下各项直接核销专项应付款：

l 机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）； l 企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；

l 用于安置职工的费用支出。

3． 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。

4． 企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。

一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题

1． 可适用本文件的动拆迁项目的范围

根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的重要证据。

另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[2005]123号文件的必要条件。例如：政府为了调整城市布局，将原位于市中心区的重污染工厂搬迁到郊区，在原址兴建高级住宅区。此类建设项目当然并非公益性项目，但它是在政府主导下，并非企业主动进行的搬迁，因此，在此类搬迁中企业从政府收到的补偿款项也同样适用财企[2005]123号文件的规定。

在实务中，此类动拆迁可能是由政府直接出面实施的，也可能通过“市场化操作”由政府委托专业的动拆迁公司或者政府办的“开发公司”等机构具体组织实施，或者通过企业所在的上级控股公司实施。这时除了考虑前述的“政府主导性”和“非主动性”两项基本特征以外，还要结合补偿款项的来源判断能否适用财企[2005]123号文件。关于对补偿款项来源的分析，详见下文“2.补偿款项的来源”。

企业通过与房地产开发公司签订协议，将其原先的用地转让给房地产公司进行房产开发，不属于财企[2005]123号文件规范的范围，而应当按照常规的转让无形资产业务进行处理。有时在此类业务中还会出现这样的安排：先由企业将土地交回给土地储备中心，再由土地储备中心转让给房地产开发公司。这种安排中虽然有土地储备中心作为中间人，但只是为了满足相关政府部门对于土地使用权转让的程序要求，土地储备中心往往是“平进平出”，并不赚取差价，即土地储备中心按照企业与房地产公司之间签订的协议上注明的补偿款向企业支付补偿，同时向房地产公司收取转让金，本身并不从该交易中谋取经济利益，也就不影响交易的实质。更重要的是该交易并非由政府主导。因此，此类情况下的搬迁及其补偿款的处理不适用财企[2005]123号文件的规定。2． 补偿款项的来源

根据财企[2005]123号文件的规定，该文件所涉及的补偿款是指由政府拨给的搬迁补偿款。在实务操作中，此类款项的收取可能有以下几种途径，应当分别情况处理：

（1）直接从政府取得补偿金，也就是付款人为政府财政专户。这是最简单的情形，多见于由政府直接实施搬迁的情形。款项直接来源于政府本身就是该项动拆迁系政府主导的一项重要证据。在此类情况下，审计时应取得政府的搬迁通知、确定搬迁补偿款项金额的政府批文和银行进账单等证据，将实际收取的补偿款金额与政府批文核对一致，同时核实银行进账单上载明的付款人是否为财政专户。

（2）从动拆迁的具体实施者，例如专业动拆迁公司、政府办的“开发公司”或者被搬迁企业所在的企业集团（控股公司）获取补偿金。我们认为，在同时满足以下2项条件的情况下，可以将所收到的搬迁补偿款项视同为政府拨款：

① 补偿款项的金额最终由政府确定并以批文形式明确，实际收到的补偿款项金额与政府批文一致。政府可以委托专业的评估机构和其他中介机构对被拆迁的房屋、收回的土地使用权以及被搬迁企业因搬迁而需发生的其他增量费用和损失进行评估，在此基础上确定需支付的补偿款项金额，但补偿款项金额的最终决定权应当在政府手中，最终以批文的形式加以明确。

在实务操作中可能会出现被搬迁企业与动拆迁的具体实施者谈判确定补偿金额的情况，这种情况的出现可能是由于政府拨给动拆迁的具体实施者一笔总的款项，但不确定其中每一户被搬迁企业和居民动迁户应获得的补偿份额。同时，动拆迁的具体实施者通过与被搬迁企业的谈判，意图尽量压低补偿金额，实际支付的补偿金额与其从政府收到的款项之间的差额就形成了动拆迁的具体实施者的利润。这种情况下被搬迁企业收到的补偿款不能视为政府拨款，不适用财企[2005]123号文件的规定。

② 补偿款项最终来源于政府财政专户，动拆迁的具体实施者在这一过程中只是起到代收代付的作用，即把政府拨给的款项原封不动地支付给各家被搬迁企业，并不利用搬迁补偿款的收付过程谋取其自身的经济利益和其他利益。为此，审计中需要实施下列程序：

l 如果被搬迁企业不能提供确定补偿金额及其支付方式的政府批文（政府应在该批文上明确各家被搬迁企业分别应获取的补偿款金额），则应向动拆迁的具体实施者索取该批文（可以要求提供复印件并加盖动拆迁具体实施者的公章以确认其与原件一致）或者函证该批文的主要内容，将该批文中的各项规定与目前实际收到的补偿款项金额、支付方等核对一致。凡不能提供相关政府批文或者函证确认其各项主要条款内容的，则不能认定为政府拨款。

l 向动拆迁的具体实施者了解其所支付的搬迁补偿款项的来源是否为财政资金。可以要求动拆迁的具体实施者提供收到政府拨款的银行进账单复印件，核实其付款人是否为财政专户。

实务中会出现这样的情况：补偿款的付款人是政府办的“开发公司”，但政府实际并未向开发公司拨入该笔补偿款项，而是要求或者默许其从土地出让金、转让金收入中坐支。这种情况违反了财政收支“收支两条线”管理的规定，因而是不合规的；同时也因为其直接来源不是财政，不能认定为政府拨款。不符合上述政府拨款构成条件的补偿款项不属于财企[2005]123号文件的规范范围，对其处理尚无明文规定。对此我们认为：此类款项应当视为企业转让其无形资产（土地使用权）和相关固定资产所收到的款项，应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值以及其他因搬迁直接导致的费用后，将余额计入损益处理；但如果确有证据表明所收到的搬迁补偿款显著高于所清理或报废的资产的公允价值以及其他因搬迁直接导致的费用之和，则所清理或报废的资产的公允价值与账面价值之间的差额可以计入损益；同时应将超出部分视同非政府机构所给予的、与重新购建新资产相关的捐赠，计入资本公积。

二、搬迁补偿款项会计处理中的一些特殊问题

1． 可从搬迁补偿款项中核销的费用和损失的范围

财企[2005]123号文件对于可从搬迁补偿款项中核销的费用开支的范围采取列举的方式。根据该文件的规定，可从搬迁补偿款中核销的费用开支主要包括两种类型：（1）间接核销，指因搬迁出售、报废或毁损的固定资产的清理损失。这些资产应当首先按照常规的固定资产清理业务进行账务处理，对于清理结束后的净损益不是计入营业外收支，而是从专项应付款中核销。因此需要注意：在编制现金流量表的间接法部分时，这部分固定资产清理损益不包含于“固定资产报废损失”和“处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失”两个项目内。

（2）直接核销，又分为两种情况：一是搬迁中所灭失的原有土地使用权的原账面价值，二是因与搬迁直接相关的一些费用性支出，例如可搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，以及安置职工的支出等。对于所灭失的土地使用权，视同国家提前收回，故其摊余价值应当作为损失，从专项应付款中核销。对于可搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，从理论上说应当将这些固定资产的原账面价值中所包含的前一次安装、运输、调试支出及其所对应的累计折旧分别从原值和累计折旧中转销，再将本次新发生的拆卸、运输、重新安装和调试支出增加其原值，在该固定资产的剩余可使用年限内计提折旧。但因为这种操作比较复杂，实际上多数采用简化的处理方法。

如果除了财企[2005]123号文件中所列举的损失和费用以外，被搬迁企业还发生了其他直接与搬迁相关的费用和损失，例如搬迁期间的停工损失等，则这些费用和损失应如何处理？对此，我们的观点是：财企[2005]123号文件中未列举的费用和损失，只要是有确凿证据表明确实与当前的搬迁活动直接相关，如果不进行当前的搬迁活动就不会发生的费用和损失，也应该可以直接核销专项应付款。

2． 搬迁已经开始但尚未收到搬迁补偿款项时的处理

有时政府的搬迁补偿款到位比较晚，在实际到位时企业已经开始实施搬迁，并已发生了可以从专项应付款中核销的损失和费用。对此问题的处理，我们的意见是：

（1）在收到政府关于确定搬迁补偿款金额的批文之前，因为能否收到补偿，以及补偿的金额都不能确定，因此不能将已发生的费用和损失在“其他应收款”科目中挂账，而应当直接计入发生当期的损益。

（2）在政府关于搬迁补偿款金额的批文（应以书面文件为证）收到后、搬迁补偿款实际收到之前发生的与本次搬迁直接相关的费用和损失，如果在批文中有明确的关于支付期限、进度和方式的规定，因而可以合理预期将会按照该批文的规定收到搬迁补偿款的，则可以在“其他应收款”科目中暂挂（但挂账金额不应超出可收到的补偿款金额），待收到补偿款后与“专项应付款”对冲。如果虽然政府批文明确了应收取的搬迁补偿款金额，但未明确支付期限、进度和方式，则应当结合过去的经验合理估计将来收到的可能性，如果基本确定可收到补偿款项，且补偿款项足以弥补这些已发生的费用和损失的，也可以将这些已发生的费用和损失暂挂处理，但应考虑是否有必要对这些挂账的费用计提坏账准备。

（3）为稳健起见，在任何情况下均不应将尚未收到的搬迁补偿款预计入账。

前述（2）关于在一定程度上允许费用和损失挂账的处理方法，不应追溯到收到批文前已发生的费用和损失，也就是说不能将收到批文前已发生的费用和损失从损益中转出而重新计入其他应收款。这是因为：对于补偿款项能否收到，以及补偿款金额的估计，都应当基于资产负债表日所能获得的信息。对于资产负债表日前发生费用和损失，期后获得批文的情形，由于当初费用和损失发生时尚无法估计收到补偿款的可能性及其金额，所以不能根据期后发生的事实对原先已作账务处理的费用和损失进行追溯调整。3． 收到搬迁补偿款项在现金流量表上的列示

从理论上说，搬迁补偿款可以分为两部分：一是对旧资产清理和报废损失以及因搬迁而发生的各项费用和损失的补偿，二是因新资产的购建成本高于原资产，而对所增加的成本给予的补助。在现金流量表上，前者属于投资活动性质，而后者属于筹资活动性质，因此理论上应当分解为“处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金”和“收到的其他与筹资活动有关的现金”两个项目反映。但是，由于补偿款收到时整个搬迁过程尚未结束，难以对搬迁补偿款在投资和筹资活动之间按照可靠的标准进行估计和划分，因此通常采用简化处理方法，即全部作为“收到的其他与筹资活动有关的现金”处理。

4． 新旧规定的衔接处理

财企[2005]123号文件明确自下发之日（2005年8月15日）起施行。对于该文件有无追溯既往的效力这一问题，文件并未作出规定。对此我们的理解是：财企[2005]123号文件不适用于2005年8月15日之前已收到补偿款，且在业务和账务处理两方面均已处理完毕的企业搬迁。这是因为：从财政部发布的有关企业财务、会计处理的文件的惯例来看，凡是标明“自发布之日起执行”之类的文件，对于发布日前已完成的交易基本上都没有追溯的效力，最典型的例子是当初的财会[2001]64号文和“问题解答二”中关于股权投资贷差计入资本公积的规定。而且财企[2005]123号文件所规范的是企业的财务处理而不是会计处理，规范财务处理的文件尚无追溯调整的先例。

三、与搬迁补偿款项相关的税务处理问题

1． 营业税

截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税（有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税）。

近年来，一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）规定：

一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。

二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。2． 土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在审计中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。3． 企业所得税

（1）搬迁补偿款结余的所得税处理

截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该文件的内容如下： ① 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

② 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定，例如《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发[2004]97号）等。（2）搬迁过程中发生损失的所得税处理

① 对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。l 该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。l 该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：

（一）有明确的法律、政策依据；

（二）不属于政府摊派。

l 该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：

（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；

（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；

（三）企业资产的账面价值确定依据。

据此，我们在审计内资企业时如遇到此类情形，应当以税务机关的批文作为确定是否需对该损失进行所得税纳税调整的依据。

② 对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。对企业列支的财产损失，凡没有提供上述情况说明资料的，又没有办法实际取证，可以进行纳税调整。

因此，在审计外商投资企业时，因搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失而导致的财产损失能否税前扣除，更多地是取决于职业判断。

（3）企业搬迁涉及所得税税务处理与财务处理差异的总结

从上述规定看，收到搬迁补偿费的财务处理与税务处理差异较大。主要体现在：

① 财务上对于核销相关费用和损失后的搬迁补偿费结余数规定计入资本公积，也就是不影响被搬迁企业的损益，但税务上规定此类结余数应当冲减重置固定资产的原价，也就是通过减少可税前列支的折旧的形式计入以后的应纳税所得额中。因此，在重置了同类或类似固定资产的情况下，就会在以后内形成应税暂时性差异。为稳健起见，对于采用纳税影响会计法核算所得税的企业而言，应当在将搬迁补偿款结余转入资本公积时，按照结余金额乘以适用税率预留出递延税款贷项（而不是将结余款全额计入资本公积），在以后根据会计和税法上对于折旧计提的差异逐年转销该贷项。

② 财企[2005]123号文件未对搬迁后不再重置同类或类似固定资产时结余款的处理作出明确的规定，但根据税法规定，此类情形应视同常规的固定资产、无形资产处置进行税务处理。

③ 财企[2005]123号文件规定可从搬迁补偿费中列支的费用和损失包括可搬迁的机器设备的拆卸、运输、重新安装、调试等费用，但国税函[2003]115号文件并未明确此类费用可作为财产损失予以税前扣除。

④ 财企[2005]123号文件规定用于安置职工的费用可以直接核销搬迁补偿款，我们理解这里所说的安置费主要包括“买断工龄”的一次性补偿金。根据国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函[2001]918号）的规定，一次性补偿金原则上可以在企业所得税税前扣除。但该文件同时规定：各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后均匀摊销。具体摊销年限由省级税务局根据当地实际情况确定。因此，在企业搬迁过程中如涉及部分职工“买断工龄”或支付其他补偿的，还应关注税务机关是否允许将买断工龄款一次性税前扣除。如果税务机关要求分年扣除的，则在采用纳税影响会计法的情况下会出现可扣除暂时性差异（也就是递延税款借项）。在确认该递延税款借项时，应特别关注《企业会计制度》第107条关于该差异未来转回期间（一般为3年）内应预计有足够的应纳税所得额产生这一前提条件。

四、与IFRS的差异及其协调

IFRS中涉及该问题的准则主要是IAS20《政府补助会计和政府援助的披露》。根据IAS20的基本原则，搬迁补偿款项应当分解为两部分：对于因原有资产报废处置或收回的损失，以及其他相关费用给予补偿的部分，为与收益相关的政府补助；搬迁补偿款超过与收益相关政府补助的部分，应视为政府对于新资产购建成本超过原有资产的补偿，应界定为与资产相关的政府补助。政府补助会计的基本原则是：“政府补助应当在与其拟补偿的相关成本相配比的期间内，系统地确认为收益。政府补助不应当直接贷记股东权益”（见IAS20第12段）。根据IAS20，对于这两类不同性质的补助，应按照下列方法处理：

1． 与收益相关的政府补助在收益表内通常作为一个贷项单列，或者在诸如“其它收益”的一般项目中反映。也可采用另外一种方法，即报告有关费用项目时将其扣除（IAS20第29段）。

2． 与资产相关的政府补助，包括按公允价值的非货币性补助，都应当在资产负债表内列报，要么把补助作为递延收益，要么在确定资产账面金额时将补助额扣除（IAS20第24段）。根据上述规定，鉴于搬迁补偿款在实际收到时难以在两类补助之间作出准确划分，可以在收到时先在某一负债类科目中暂挂，在发生可从搬迁补偿款中核销的费用和损失时，将相应金额从负债科目中转出，直接冲减相关费用和损失（也就是这些费用和损失在利润表上不出现）；在搬迁完成后，将结余的搬迁补偿款按照新购建的各项长期资产的公允价值比例冲减各项相关资产的入账价值；也可以继续予以递延，在以后这些资产计提折旧或摊销时冲减其折旧、摊销费用。从某种意义上说，这种处理方法与前述国税函[2003]115号文件规定的所得税税务处理方法有类似之处。

另外，IAS20对政府补助的确认采用权责发生制原则，根据IAS20第7段的规定，在企业能够满足补助的附加条件，且能够收到补助时，即可确认政府补助。而目前中国的会计规范对于政府补助的确认，除了企业按销量或工作量等，依据国家规定的补贴定额计算并按期给予的定额补贴可以确认为应收补贴款以外，其他各项政府补助的确认均以收付实现制为基础。这也是IAS20与中国现行会计规范的一项重要差异。

第三篇：关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

（财企[2005]123号）

据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：

一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：

（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。

企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

四、本通知自下发之日起施行。

2005年8月15日

财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

财税[2007]61号

为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

四、主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产等。

五、本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。请遵照执行。

财政部 国家税务总局 二〇〇七年五月十八日

㈡、对财税[2007]61号文件的理解和执行

1、财企[2005]123号文件的颁发时间是2005年8月15日，两年之后的2007年5月18日颁发财税[2007]61号文件。根据客观经济情况的发展和相应政策的颁布实施，观察两个文件规定的内容，除在性质上前者主要规范的是财务会计处理，而后者主要规定的是所得税的计缴事项外，总体上讲61号文件应是在123号文件的基础上根据客观的发展而制定颁发的（尽管是会计处理和税务计缴的不同），两者之间并无重大的矛盾之处；

2、财税[2007]61号文件明确“企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。”之所以与原财企[2005]123号文件所称“搬迁补偿款”为“企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款”相比，在内容上由“库区建设等公共利益需要搬迁”扩大为“基础设施建设”，在资金来源上由原财企[2005]123号文件的“收到政府给予的相应补偿款”的基础上增加了“通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入”的内容。这是随者我国经济形式的发展，各地旧城改造的普遍存在客观事实而进行规范的。

在实务上，通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，有的根据当地政府的政策，在企业报送的搬迁规划，可能给予企业一定的并无具体项目对象的补偿，也可能完全以取得的土地转让收入解决企业搬迁所需要的支出和费用。因此具体如何执行上述财企[2005]123号文件和财税[2007]61号文件，企业还应在文件规定的原则基础上依照当地政府相关规定执行；

3、财企[2005]123号文件规定“搬迁补偿款”的节余，企业“作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享”，财税[2007]61号文件规定“余额计入企业应纳税所得额”，两者之间并不矛盾，前者是指企业的财务会计处理，后者是指所得税的税务处理。因此，企业“搬迁补偿款”的节余，计入“资本公积”后，在计缴当期所得税时，应调整计入应纳税所得额；

4、搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额；企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

5、搬迁企业的搬迁收入没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

三、《企业会计准则第16号——政府补助》对拆迁补偿费会计处理的相关规定

㈠、《企业会计准则第16号—政府补助》的相关规定

《企业会计准则第16号—政府补助》第二条规定：“政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。” 第三条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。” 第五条规定：“政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）企业能够满足政府补助所附条件；

（二）企业能够收到政府补助。”

第六条规定：“政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。

政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。”

第七条规定：“与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。”

第八条规定：“与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：

（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。” 第九条规定：“已确认的政府补助需要返还的，应当分别下列情况处理：

（一）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

（二）不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。”

㈡、执行新会计准则体系对“搬迁补偿款”相关经济事项的会计处理

《企业会计准则第16号——政府补助》中并未对“拆迁补偿款”的会计处理单独作出明确具体的规定。但根据准则的相关规定，可以对因“因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入”，依照政府的批准文件的具体规定内容(包括企业报送的有关搬迁安置规划的内容)对收到的“搬迁补偿款”，分别划分其具体归属是否属于与资产相关后，对拆迁过程中经济事项应按照新准则的相关规定进行会计处理(有的个别事项可以依照或比照前述财企[2005]123号与财税[2007]61号文件的规定进行处理)：

1、为全面反映拆迁补偿款的使用情况和对“政府补助”的款项应按“总额法”进行会计核算的规定，对收到政府拨付的“拆迁补偿款”，应首先在“专项应付款”科目中进行核算反映； 根据《企业会计准则第16号—政府补助》 “政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量”和“与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期损益（营业外收入）；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益（营业外收入）”的规定，根据费用和损失发生的时间分别计入发生期间的损益或转入递延收益科目；

2、搬迁所涉及“土地使用权”的处理

⑴、企业原占有土地的“土地使用权”，是通过缴纳土地出让金取得的“土地使用权”或从其他单位购入的“土地使用权”，企业反映于“无形资产”科目核算。由于搬迁而灭失的“土地使用权”，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的相关规定，企业应连同反映于固定资产科目的房屋、建筑物（包括固定资产中道路、围墙等项目），借记“营业外支出”、“累计折旧”、“累计摊销”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目；进行上述会计处理的同时，借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目；

⑵、企业搬迁新购入土地使用权所支付的各种支出（包括向土地管理部门交纳的土地使用权的出让金），应在增加“无形资产——土地使用权”，核减“专项应付款”的同时，增加“递延收益”，在之后确认摊销相关费用期间，计入当期损益；

3、搬迁所涉及“固定资产”的处理

搬迁所涉及的“固定资产”的会计处理，一般情况有的可以通过拆卸移至新位安装调试后继续使用，有的拆迁后无法继续使用只能作为废料进行处理，有的由于搬迁后拟使用新的设备原有的固定资产需进行处理。有的由于搬迁需要购置新的固定资产用于生产经营的使用。⑴、对固定资产可以通过拆卸移至新位安装调试后继续使用的处理

对一些固定资产通过拆卸移至新位安装调试后可以继续使用的，主要是对固定资产支出的拆卸费用、运输费用、重新安装费用和调试费用的会计处理。对支出的上述费用企业在计入期间“营业外支出”科目的同时，借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目；

⑵、对一些固定资产拆迁后无继续使用价值只能作为废料或作为使用过的固定资产进行处理的会计处理

由于搬迁企业发生一些固定资产拆迁后无继续使用价值只能作为废料或作为使用过的固定资产进行处理所发生的损失，企业应根据《企业会计准则第4号——固定资产》的相关规定，通过“固定资产清理”科目归集相关的收入、费用后，应将净损失的数额，借记“营业外支出”科目，同时借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目；

⑶、由于搬迁需要购置新的固定资产用于生产经营的使用的会计处理。

由于搬迁企业需要购置新的固定资产用于生产经营的使用，企业发生此种情况，可能政府给予一定数额的补助，由企业自行解决一部分资金。根据政府补助批准文件的有关规定，企业在增加“固定资产 ”的同时，应将由政府“搬迁补偿款”补助的部分，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目。固定资产投入使用以后，根据个期间折旧提取摊销的情况，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目。

4、对企业由于搬迁而发生的涉及职工安排有关支出的处理

根据当地政府经济建设发展的需要，由于企业搬迁及技术的发展，很可能涉及对职工的安排，假若企业搬迁，对部分职工的安排符合《企业会计准则第9号——职工薪酬》第六条“企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益：

（一）企业已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。

该计划或建议应当包括拟解除劳动关系或裁减的职工所在部门、职位及数量；根据有关规定按工作类别或职位确定的解除劳动关系或裁减补偿金额；拟解除劳动关系或裁减的时间。

（二）企业不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。”

企业由于搬迁涉及了对职工的“辞退福利”的支出，则应当按照职工薪酬准则关于辞退福利确认和计量的规定，将预计未来支付的安置款项的折现值确认为“应付职工薪酬——辞退福利”（应在“应付职工薪酬”会计科目下单独设立明细科目进行核算）计入企业“管理费用”，进行上述会计处理的同时，借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目。

5、关于“搬迁补偿款”与企业相关搬迁支出数额差异的处理

政府拨付企业的“搬迁补偿款”的数额，一般情况下是首先由企业提出有关搬迁事项的具体安排和预计发生支出，并提出要求政府支持补偿的数额。经政府有关部门具体审查后进行批复。在批复的文件中虽有个别的文件可能按项目核定具体的数额，但大多数的文件可能是仅有总额的批示，对具体项目的使用由企业自行统筹安排使用。企业根据客观实际情况安排“搬迁补偿款”具体项目的支出，最后的使用结果多数是“搬迁补偿款”小于实际发生的支出数额。因此在会计处理过程中，对“搬迁补偿款”的使用和处理可按以下的顺序： ⑴、“搬迁补偿款”首先用于对由于搬迁而灭失的无形资产（一般是土地使用权）、固定资产的损失数额的补偿；

⑵、“搬迁补偿款”在补偿第⑴项的损失数额后，应用于补偿对由于搬迁所发生的固定资产的拆卸、运输、安装和调试等费用，企业各项物资的搬迁、运输费用，搬迁过程所发生的各项停工损失和相关费用以及各项管理费用等支出的补偿；

⑶、“搬迁补偿款”在补偿⑴⑵两项的补偿后，应对根据搬迁需要对职工安排的有关“辞退福利”的支出的补偿；

⑷、企业“搬迁补偿款”在补偿上述⑴、⑵、⑶项的各项支出之后，其余的款项主要用于企业重新购建土地使用权和房屋建筑物等无形资产和固定资产的资本性支出。对此部分的会计处理与上述⑴⑵⑶项的不同，主要是按照“政府补助”的补偿金额，转入“递延收益”科目，在此后的生产经营期间按照各期间转销摊销的数额确认各期应确认的损益（营业外收入——政府补助）。

对发生的各项资本性支出数额，“搬迁补偿款”不足的差额，由企业以自有的资金支付，其会计处理按准则和制度有关规定执行。

6、对搬迁过程政府以实物资产给予补偿的处理

企业在搬迁过程中，当地政府如以某项实物资产作为补偿企业的搬迁，企业对受到的实物资产应按《企业会计准则第16号——政府补助》第六条的规定“…… 政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。”和第七条的规定：“与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。”对政府补偿的“实物资产”按照公允价值进行计量，按照计量的价值在确认“固定资产”（或其他资产）的同时确认增加“递延收益”，并在此后的生产经营期间按照各期间转销摊销的数额确认各期应确认的损益（营业外收入——政府补助）。

四、与搬迁补偿款项相关的税务处理问题

㈠、有关“营业税”税收方面的规定

对搬迁补偿过程发生的经济事项，是否要交纳营业税国家尚无相关税务文件，如各地税务机关有需要征收营业税的相关文件，应按各地税务机关的文件规定执行。

㈡、有关“土地增值税”税收方面的规定

1、《土地增值税暂行条例》第8条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”

2、《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：“…… 条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

因此，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但应以原房地产所在地税务机关的批文为准。

㈢

有关“企业所得税”税收方面的规定

由于财政部国家税务总局财税[2007]61号《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》文件的颁发，企业因当地政府城市规划、基础设施建设等原因取得的“搬迁补偿款”的所得税的处理，应以此文件的相关规定执行。

第四篇：企业收到政府搬迁补偿款相关会计处理

最近几年我国大中城市改造力度加大，根据城市规划的要求，许多企业将厂房、机器设备等固定资产，从城市中心部分或整体搬迁，各级政府对搬迁企业也给予了补偿。但对搬迁过程中收到政府搬迁补偿、拆除旧固定资产、重建固定资产折旧的计提等经济行为，执行新企业会计准则和新企业所得税法的企业应如何进行会计处理和税务处理？本文拟对此进行分析。

一、收到政府搬迁补偿

（一）会计处理

根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。企业在收到政府搬迁补偿款时首先要区分政府补助和政府资本性投入，对于政府补助，又分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益（营业外收入—政府补偿收入）；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

对于政府作为企业所有者投入的资本性投入，应按照《企业会计准则—应用指南》的规定，在专项应付款核算，待工程项目完工形成长期资产的部分，借记“专项应付款”，贷记“资本公积—资本溢价”，对未形成长期资产的部分，借记“在建工程”等科目，拨款结余需返还的，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。

根据《企业会计准则解释第3号》第四条规定，对于企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理，即参照上述规定先作为政府资本性投入处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号—政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应作为国家资本性投入，计入“资本公积”科目。

因此，企业因搬迁收到的政府补偿时，应首先分析是否适用于《企业会计准则解释第3号》的规定，判断是否属于因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益而进行搬迁收到政府补偿，即是否因公共利益而搬迁，如是可参照《企业会计准则解释第3号》规定处理。

（二）税务处理

根据新企业所得税法及其实施条例，搬迁补偿款不属于税法所列举的“免税收入”范畴，搬迁补偿款应是新企业所得税法第六条规定的补贴收入（其他收入的形式之一）；新企业所得税法第七条规定财政拨款为免税收入。根据《企业会计准则—应用指南》规定，财政拨款为政府补助的形式之一，但与企业所得税法实施条例中规定财政拨款定义不同，应用指南中的财政拨款定义为： 财政拨款是政府无偿拨付给企业的资金，通常在拨款时明确规定了资金用途。而所得税实施条例中的财政拨款定义为：财政拨款是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以一般企业收到的财政拨款并不享有免税优惠，为纳税收入，但有具体规定的除外。

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号文）规定，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额；企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。上述企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

对于上述两种情况，如果政府搬迁补助适用《企业会计准则解释第3号》第4条规定的，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额计入资本公积的，该资本公积额为永久性差异，应在计入资本公积的纳税进行纳税调增。

需要注意的是，企业没有搬迁规划的，收到搬迁补偿款的当年就要并入应纳税所得额申报纳税。企业有搬迁规划并符合相应条件的，搬迁补偿款可以在规划搬迁次年起递延5年，超过5年的在第6年要将余额并入应纳税所得额申报纳税。企业实际搬迁规划期间不足5年的，则在完成搬迁活动的当年将余额并入应纳税所得额申报纳税。

二、拆除旧固定资产

（一）会计处理

根据《企业会计准则第4号—固定资产》规定，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即通过“固定资产清理”科目进行会计核算，并将固定资产清理的余额转入“营业外支出”（营业外收入）科目。

（二）税务处理

新企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。上述损失包括企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。所以固定资产的处置损失在经主管税务机关审批后可以在税前列支。

三、重建固定资产折旧的计提

（一）会计处理

涉及政府补助的重建固定资产在计提折旧的同时，需要同时借记“递延收益”科目，贷记与折旧同等金额“营业外收入—政府补助收入”科目。

（二）税务处理

根据国税函[2009]118号文的规定，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除；企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。所以使用政府补助形成的固定资产按现行所得税法计提的折旧可以在税前列支，而从递延收入转入营业外收入的政府补助收入，为免税收入，应作为永久性差异进行纳税调减。

国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》

(2012-10-26 10:55:53)

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国家税务总局公告2012年第40号关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告

现将《企业政策性搬迁所得税管理办法》予以发布，自2012年10月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

二○一二年八月十日

企业政策性搬迁所得税管理办法

第一章 总则

第一条 为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。

第三条 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第四条 企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。

第二章 搬迁收入

第五条 企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

第六条 企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：

（一）对被征用资产价值的补偿；

（二）因搬迁、安置而给予的补偿；

（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；

（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；

（五）其他补偿收入。

第七条 企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。

企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。

第三章 搬迁支出

第八条 企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

第九条 搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。

第十条 资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。

企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。

第四章 搬迁资产税务处理

第十一条 企业搬迁的资产，简单安装或不需要安装即可继续使用的，在该项资产重新投入使用后，就其净值按《企业所得税法》及其实施条例规定的该资产尚未折旧或摊销的年限，继续计提折旧或摊销。

第十二条 企业搬迁的资产，需要进行大修理后才能重新使用的，应就该资产的净值，加上大修理过程所发生的支出，为该资产的计税成本。在该项资产重新投入使用后，按该资产尚可使用的年限，计提折旧或摊销。

第十三条 企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。第十四条 企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

第五章 应税所得

第十五条 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

第十六条 企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业应在搬迁完成，将搬迁所得计入当企业应纳税所得额计算纳税。

第十七条 下列情形之一的，为搬迁完成，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当）任何一年完成搬迁的。

（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当）的。

第十八条 企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

（一）在搬迁完成，一次性作为损失进行扣除。

（二）自搬迁完成起分3个，均匀在税前扣除。

上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。

第十九条 企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：

（一）搬迁规划已基本完成；

（二）当年生产经营收入占规划搬迁前生产经营收入50%以上。

第二十条 企业边搬迁、边生产的，搬迁应从实际开始搬迁的计算。

第二十一条 企业以前发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁次年起，至搬迁完成前一止，可作为停止生产经营活动，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转应连续计算。

第六章 征收管理

第二十二条 企业应当自搬迁开始，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。

第二十三条 企业应向主管税务机关报送的政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：

（一）政府搬迁文件或公告；

（二）搬迁重置总体规划；

（三）拆迁补偿协议；

（四）资产处置计划；

（五）其他与搬迁相关的事项。

第二十四条 企业迁出地和迁入地主管税务机关发生变化的，由迁入地主管税务机关负责企业搬迁清算。

第二十五条 企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》（表样附后）及相关材料。

第二十六条 企业在本办法生效前尚未完成搬迁的，符合本办法规定的搬迁事项，一律按本办法执行。本办法生效以前已经完成搬迁且已按原规定进行税务处理的，不再调整。

第二十七条 本办法未规定的企业搬迁税务事项，按照《企业所得税法》及其实施条例等相关规定进行税务处理。

第二十八条 本办法施行后，《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)同时废止。

附件：中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表.doc

《发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告》的解读

2009年，《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）下发后，各地税务部门和纳税人反映，该文仅对企业政策性搬迁的税务处理做了一些原则性规定，在实际税收征管过程中，由于理解不一，经常产生一些争议，希望总局进行修改、完善。鉴于以上情况，总局在进一步研究、完善的基础上，下发了《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（以下简称《办法》）。现将《办法》主要内容解读如下：

一、政策性搬迁范围有哪些？

按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院2001年第590号令）的规定，《办法》指出，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行的整体搬迁或部分搬迁，为政策性搬迁。企业由于下列需要之一，能够提供相关文件证明资料的搬迁，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、政策性搬迁收入包括哪些？

企业的搬迁收入，《办法》中规定为搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。但由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。

三、政策性搬迁支出包括哪些？

企业的搬迁支出，《办法》规定包括搬迁费用支出和资产处置支出。搬迁费用支出包括，职工安置费用和停工期间工资及福利费、搬迁资产存放费、搬迁资产安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出包括，变卖各类资产的帐面净值，以及处置过程中所发生的税费等支出。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其帐面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。

四、政策性搬迁涉及的资产如何进行税务处理？

企业政策性搬迁所涉及的资产，《办法》中区分两种情况进行处理：一是，搬迁后原资产经过简单安装或不安装（如无形资产）仍可以继续使用的，在该资产重新投资使用后，继续计提折旧或摊销费用；二是，搬迁后原资产需要大修理后才能重新使用的，该资产的净值加上大修理支出，为该资产的计税成本。在该资产重新投资使用后，就该资产尚可使用的年限计提折旧。同时，该大修理支出应进行资本化，不得从搬迁收入中扣除。

五、企业政策性搬迁新购置的资产如何进行税务处理？

《办法》中规定，企业政策性搬迁后新购置的资产，一律按税法的规定进行处理，其支出不得从搬迁收入中扣除。

六、政策性搬迁所得如何计算及处理？

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业搬迁所得。企业按照《办法》要求进行搬迁核算及报送搬迁相关材料的，其取得的搬迁收入暂不计入当期应纳税所得额，应在符合《办法》规定的搬迁完成，进行搬迁清算，计入当企业应纳税所得额计算纳税。

七、政策性搬迁损失如何进行税务处理？

企业政策性搬迁损失是指，企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的数额。搬迁损失可以一次性在搬迁完成，作为企业损失扣除；或自搬迁完成起，分3个均匀作为企业损失扣除。企业一经选定处理方法，不得改变。

八、政策性搬迁时，企业亏损弥补期限如何计算？

由于企业搬迁一般停止正常生产经营活动，会对亏损弥补期限造成影响，因此，企业以前发生尚未弥补的亏损，从搬迁次年起，至搬迁完成前一止，可作为停止生产经营活动，从法定亏损结转弥补年限中减除。

九、政策性搬迁需要向税务机关报送哪些材料？何时报送？

企业政策性搬迁，应该单独进行税务管理和会计核算。不能单独进行的，应按企业自行搬迁或商业性搬迁进行所得税处理，不得执行《办法》规定。

鉴于政策性搬迁情况比较复杂，容易产生征管漏洞，《办法》要求，企业应当自搬迁开始，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因，经主管税务机关认可外，搬迁收入和以后实际发生的、与搬迁相关的各项支出，均应按《税法》规定进行税务处理。此外，企业在搬迁完成，向主管税务机关报送企业所得税纳税申报表时，还应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》及相关材料。

十、企业搬迁的其他事项如何处理？

由于《办法》规定的内容有限，且企业搬迁还会涉及许多一般性事项，因此《办法》未规定的企业搬迁事项，一律应按照《税法》及其实施条例相关规定进行企业所得税处理。

十一、政策性搬迁与非政策性搬迁的税务处理有何区别？

《办法》中对政策性搬迁所做出的规定，与非政策性搬迁的主要区别体现为：一是，企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；二是，给予最长五年的搬迁期限；三是，企业以前发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。

第五篇：企业收到政府搬迁补偿款后相关会计处理

企业收到政府搬迁补偿款后相关会计处理

最近几年我国大中城市改造力度加大，根据城市规划的要求，许多企业将厂房、机器设备等固定资产，从城市中心部分或整体搬迁，各级政府对搬迁企业也给予了补偿。但对搬迁过程中收到政府搬迁补偿、拆除旧固定资产、重建固定资产折旧的计提等经济行为，执行新企业会计准则和新企业所得税法的企业应如何进行会计处理和税务处理？本文拟对此进行分析。

一、收到政府搬迁补偿

（一）会计处理

根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。企业在收到政府搬迁补偿款时首先要区分政府补助和政府资本性投入，对于政府补助，又分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益（营业外收入—政府补偿收入）；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

对于政府作为企业所有者投入的资本性投入，应按照《企业会计准则—应用指南》的规定，在专项应付款核算，待工程项目完工形成长期资产的部分，借记“专项应付款”，贷记“资本公积—资本溢价”，对未形成长期资产的部分，借记“在建工程”等科目，拨款结余需返还的，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。

根据《企业会计准则解释第3号》第四条规定，对于企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理，即参照上述规定先作为政府资本性投入处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号—政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应作为国家资本性投入，计入“资本公积”科目。

因此，企业因搬迁收到的政府补偿时，应首先分析是否适用于《企业会计准则解释第3号》的规定，判断是否属于因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益而进行搬迁收到政府补偿，即是否因公共利益而搬迁，如是可参照《企业会计准则解释第3号》规定处理。

（二）税务处理

根据新企业所得税法及其实施条例，搬迁补偿款不属于税法所列举的“免税收入”范畴，搬迁补偿款应是新企业所得税法第六条规定的补贴收入（其他收入的形式之一）；新企业所得税法第七条规定财政拨款为免税收入。根据《企业会计准则—应用指南》规定，财政拨款为政府补助的形式之一，但与企业所得税法实施条例中规定财政拨款定义不同，应用指南中的财政拨款定义为： 财政拨款是政府无偿拨付给企业的资金，通常在拨款时明确规定了资金用途。而所得税实施条例中的财政拨款定义为：财政拨款是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以一般企业收到的财政拨款并不享有免税优惠，为纳税收入，但有具体规定的除外。

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号文）规定，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额；企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。上述企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

对于上述两种情况，如果政府搬迁补助适用《企业会计准则解释第3号》第4条规定的，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额计入资本公积的，该资本公积额为永久性差异，应在计入资本公积的纳税进行纳税调增。

需要注意的是，企业没有搬迁规划的，收到搬迁补偿款的当年就要并入应纳税所得额申报纳税。企业有搬迁规划并符合相应条件的，搬迁补偿款可以在规划搬迁次年起递延5年，超过5年的在第6年要将余额并入应纳税所得额申报纳税。企业实际搬迁规划期间不足5年的，则在完成搬迁活动的当年将余额并入应纳税所得额申报纳税。

二、拆除旧固定资产

（一）会计处理

根据《企业会计准则第4号—固定资产》规定，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，即通过“固定资产清理”科目进行会计核算，并将固定资产清理的余额转入“营业外支出”（营业外收入）科目。

（二）税务处理

新企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。上述损失包括企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。所以固定资产的处置损失在经主管税务机关审批后可以在税前列支。

三、重建固定资产折旧的计提

（一）会计处理

涉及政府补助的重建固定资产在计提折旧的同时，需要同时借记“递延收益”科目，贷记与折旧同等金额“营业外收入—政府补助收入”科目。

（二）税务处理

根据国税函[2009]118号文的规定，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除；企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。所以使用政府补助形成的固定资产按现行所得税法计提的折旧可以在税前列支，而从递延收入转入营业外收入的政府补助收入，为免税收入，应作为永久性差异进行纳税调减。

企业政策性搬迁或处置收入如何纳税案例分析

基本案情

某公司因市政需要从市内搬迁到郊区，2008年取得搬迁收入3500万元，账面房屋及设备净值1500万元，2009年在郊区购买土地建房支付1000万元，购进生产设备500万元，搬迁完毕。该公司2008年、2009年的利润皆为500万元（不含上述搬迁资产的业务处理），无其他纳税调整项。该公司执行新会计准则，因为搬迁收入如何进行所得税处理政策不明确，该公司如何计算缴纳企业所得税遇到了麻烦。

目前各地税务机关在执行《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件时对企业账面资产处理有两种观点：一是企业账面资产净值抵减搬迁收入；二是账面资产净值在处理直接抵减当年所得额。按照不同的观点，在计算纳税时形成了两种计算方法：

第一种：2008年当期利润500万元，无纳税调整，应纳所得税500×25%=125万元。2009年当期利润500万元，调增3500-1500-1000-500=500万元。这样，应纳所得税1000×25%=250万元，两年总计缴纳税款375万元。

第二种：2008年利润为500－1500=-1000万元，应纳企业所得税为0.2009年企业搬迁完毕，利润500万元，调增3500-1000-500=2000万元，弥补上年亏损1000万元后剩余1500万元，应纳企业所得税1500×25%=375万元。

法理分析

根据上文所述的两种计算方法，虽然结果一致，但是税款所属不同。那么到底哪种计算方法更合理呢？

国税函[2009]118号文件规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

按上述规定，企业应按照第二种情况计算，即把原有资产处理损失计算在当年，抵减当年应纳税所得额，搬迁处置收入仅是扣除以后固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出等。但是企业会计准则的规定则是：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号———政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应根据财政部《关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会[2009]8号）作为资本公积处理。

企业会计分录：

2008年

1.收到补偿款

借：银行存款

3500

贷：专项应付款

3500

2.资产搬迁处理损失

借：营业外支出

1500

贷：固定资产清理

1500

借：专项应付款

1500

贷：递延收益

1500

借：递延收益

1500

贷：营业外收入

1500

2009年

1.外购一块地和建房支出

借：固定资产

1000

贷：银行存款

1000

2.购买设备

借：固定资产

500

贷：银行存款

500

3.当年结转递延收益

借：专项应付款

1500

贷：递延收益

1500

递延收益按照政府补助相关规定结转营业外收入。

4.结转专项应付款余额

借：专项应付款

500

贷：资本公积

500

专项应付款余额为零。

企业在计算当年企业所得税时按照利润加、减纳税调整项进行。因此，根据上述会计分录，企业2008年缴纳企业所得税为（500+1500-1500）×25%=125万元；2009年，在不考虑当年购入固定资产折旧和递延收益转入营业外收入情况下，纳税调增额为500万元，缴纳企业所得税为（500+500）×25%＝250万元。两年总计缴纳税款375万元。

政策建议

通过对财会[2009]8号文件和国税函[2009]118号文件的分析我们可以看到，第一种计算过程与企业实际财务核算基本一致，计算企业所得税简单快捷，有利于税款征收。因此建议，将国税函[2009]118号文件中企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务而发生的原有资产损失，规定为从取得的搬迁补偿或处置收入中扣除。同时，该资产损失要在损失形成当年报主管税务机关审批。

[原创]土地被国家收购应如何进行账务处理？

问：土地被国家收储，原土地成本6000万元，已摊销1000万元。政府支付1亿元，我单位进行搬迁。我单位的会计处理是：土地收购1亿元在专项应付款中核算，搬迁完毕转入资本公积。原土地账面余额5000万元是计入管理费用还是计入营业外支出？

答：《企业会计准则解释第3号》（财会〔2009〕3号）第四条企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理规定，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号--政府补助》等会计准则进行处理。

因此，企业土地收储若是属于因公共利益进行搬迁的，其账务处理如下：

借：银行存款

贷：专项应付款

借：专项应付款

贷：递延收益

借：累计摊销

营业外支出

贷：无形资产

借：递延收益

贷：营业外收入

资本公积

若企业土地收储不是属于公共利益进行搬迁的，其账务处理如下：

收到补偿款：

借：银行存款

贷：营业外收入

处置土地：

借：营业外支出

累计摊销

贷：无形资产

企业涉及到的拆迁补偿如何会计处理？

问：企业涉及的“拆迁补偿”原来在“专项应付款”中核算，涉及的处理环节包括：企业收到政府拨给的搬迁补偿款、因搬迁出售、报废或毁损的固定资产、机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，用于安置职工的费用支出等费用，请问在新会计准则下应怎样核算？

答：《企业会计准则解释第3号》（财会[2009]3号）规定：

四、企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？

答：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

一、若企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，且收到政府直接拨付的搬迁补偿款

1、收到政府的搬迁补偿款：

借：银行存款

贷：专项应付款

2、因搬迁发生的固定资产损失：

①固定资产转入清理

借：固定资产清理累计折旧

贷：固定资产

②发生清理费用和相关税费

借：固定资产清理

贷：银行存款

应交税费

③结转固定资产净损益

借：营业外支出

贷：固定资产清理

④冲减专项应付款

借：专项应付款

贷：递延收益

⑤结转递延收益

借：递延收益

贷：营业外收入

3、搬迁发生的无形资产损失：

①借：累计摊销

营业外支出

贷：无形资产

②借：专项应付款

贷：递延收益

③借：递延收益

贷：营业外收入

4、发生相关的费用性支出：

①借：管理费用等相关科目

贷：银行存款

②借：专项应付款

贷：递延收益

③借：递延收益

贷：营业外收入

5、新建固定资产：

①借：在建工程/固定资产

贷：银行存款

②借：专项应付款

贷：递延收益

③按该固定资产使用寿命平均计入当期损益

借：递延收益

贷：营业外收入

6、结转专项应付款余额：

借：专项应付款

贷：资本公积

二、其他情况的搬迁补偿款企业取得的非政府补助的搬迁补偿款属于企业出售固定资产、货物、转让无形资产等取得的收入。企业应合理划分各项收入额，做出相应的账务处理。

企业取得的政府补助性质（非直接拨付）的搬迁补偿款。相应的搬迁补偿款需依据具体情况确认为营业外收入或递延收益。企业的固定资产、货物等作清理处置。

[原创]企业涉及到的拆迁补偿如何会计处理？

问：企业涉及的”拆迁补偿”原来在”专项应付款”中核算,请问在新会计准则下应怎样核算（涉及的处理环节包括: 企业收到政府拨给的搬迁补偿款、因搬迁出售、报废或毁损的固定资产、机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，用于安置职工的费用支出、企业搬迁结束后）？

答：《企业会计准则解释第3号》（财会［2009］3号）规定：

四、企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？

答：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号--政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号--固定资产》、《企业会计准则第16号--政府补助》等会计准则进行处理。

一、若企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，且收到政府直接拨付的搬迁补偿款

1、收到政府的搬迁补偿款

借：银行存款

贷：专项应付款

2、因搬迁发生的固定资产损失

①固定资产转入清理

借：固定资产清理

借：累计折旧

贷：固定资产

②发生清理费用和相关税费

借：固定资产清理

贷：银行存款

贷：应交税费

③结转固定资产净损益

借：营业外支出

贷：固定资产清理

④冲减专项应付款

借：专项应付款

贷：递延收益

⑤结转递延收益

借：递延收益

贷：营业外收入

3、搬迁发生的无形资产损失

①借：累计摊销

借：营业外支出

贷：无形资产

②借：专项应付款

贷：递延收益

③借：递延收益

贷：营业外收入

4、发生相关的费用性支出

①借：管理费用等相关科目

贷：银行存款

②借：专项应付款

贷：递延收益

③借：递延收益

贷：营业外收入

5、新建固定资产

①借：在建工程/固定资产

贷：银行存款

②借：专项应付款

贷：递延收益

③按该固定资产使用寿命平均计入当期损益

借：递延收益

贷：营业外收入

6、结转专项应付款余额

借：专项应付款

贷：资本公积

二、其他情况的搬迁补偿款

企业取得的非政府补助的搬迁补偿款属于企业出售固定资产、货物、转让无形资产等取得的收入。企业应合理划分各项收入额，做出相应的账务处理。

企业取得的政府补助性质（非直接拨付）的搬迁补偿款。相应的搬迁补偿款需依据具体情况确认为营业外收入或递延收益。企业的固定资产、货物等作清理处置。

一般纳税人销售旧固定资产账务处理的问题及完善

2008年12月19日，财政部、国家税务总局发布了《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）（以下简称《通知》），该通知对一般纳税人销售自己使用过的固定资产的税务处理分别做了规定：一般纳税人销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。对于《通知》中所规定的按照4%征收率减半征收增值税的会计及税务处理，目前实务界有两种会计处理方法。

一、固定资产清理案例分析

2005年12月15日，某企业购入一台设备，增值税票上注明价税合计860000元（根据旧《增值税暂行条例》相关规定，购入的增值税进项税额计入设备成本）。由于技术更新，该企业需要采购更先进的设备，经董事会研究决定于2009年12月22日出售该设备，售价为582000元。假定该设备折旧年限为10年，采用直线法折旧，不考虑净残值。由于该设备出售符合《通知》中所规定的销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，因此应按4%征收率减半征收增值税。相关增值税计算及两种会计处理方法如下：

方法

（一）：按增值税全额计提，即4%税率体现应交增值税，然后通过“应交税费——未交增值税”科目体现减半的增值税（销项税），并把减免的增值税作为补贴收入（新会计准则作为营业外收入中政府补助科目）。

（1）固定资产清理时

4年累计计提折旧＝（860000÷10）×4＝344000（元），2009年出售时应缴纳增值税＝[582000÷（1＋4%）]×4%×50%＝11192.31（元）。

借：固定资产清理 516000

累计折旧 344000

贷：固定资产 860000

（2）收到价款时

借：银行存敖 582000

应交税费——未交增值税 11192．31

贷：固定资产清理 559615.38

应交税费——应交增值税（销项税）22384.62

营业外收入——政府补助收入 11192．31

借：固定资产清理 43615.38

贷：营业外收入——固定资产清理 43615．38

方法

（二）：直接按照减半的增值税计提销售旧固定资产所应缴纳的增值税（销项税）。

（1）固定资产清理时，会计处理同上。

（2）收到价款时

借：银行存款 582000

贷：固定资产清理 570807．69

应交税费——应交增值税（销项税）11192．31

借：固定资产清理 54807.69

贷：营业外收入——固定资产清理 43615．38

营业外收入——政府补助收入 11192．31

由上可知，上述两种会计处理方法区别在于：

方法

（一）是把减免的一半增值税作为补贴收入，另一半增值税作为企业清理旧的自已使用过的固定资产应交纳的增值税，方法

（二）则直接体现企业清理旧的自己使用过的固定资产应交的已减半的增值税。虽然两种会计处理方法计入营业外收入总额一致，但两种会计处理方法在实际工作中都遇到了如下困难：

根据国家税务总局颁布的《关于调整增值税纳税申报有关事项的通知》（国税函[2008]1075号）相关规定，企业清理旧的自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，应开具4%普通销售发票，在填写《增值税申报表附列资料（表一）》时，只能填写在第10栏4%征收率表中。但是该栏目数据属于简易征收办法征收增值税货物的销售额和应纳税额明细，在主表《增值税申报表（适用于增值税一般纳税人）》中，销售额反映在第5栏，该销售额所对应的增值税却反映在该表第21栏简易办法计算的应纳税额中。而企业财务账上是把简易办法计算的应纳税额同按适用税率征税货物及劳务销售额应纳销项税进行合计后，扣减进项税和进项税转出，得出当期应缴纳的增值税。

当企业当期期末应交增值税出现留抵税额时，如果采取方法

（一）进行会计处理，虽然该会计处理方法比较完整地反映了企业经济活动真实过程，但在填报《增值税申报表》时，会出现增值税主表上的期末留抵税同企业财务账上的留抵额存在差额的情况，该差额为清理旧固定资产所应缴纳的增值税。同时，《增值税申报表》上还反映当期企业应交纳增值税，所应缴纳的增值税金额就是按简易办法销售额计算得出的应纳税额，而企业财务账上应交增值税只出现留抵税额，致使企业财务账数据同《增值税申报表》纳税数据不一致。

方法

（二）的会计处理虽然简单、直观地体现了清理旧固定资产所应缴纳的增值税，但是无法完整体现清理旧的固定资产所应享受的税收优惠。同时，在填报《增值税申报表》时也会出现困难：目前新增值税条例规定的增值税税率只有17%、13%、7%、4%和3%五种，《增值税纳税申报表附列资料（表一）》上并无2%税率一栏，如果按照方法

（二）直接在“应交税费——应交增值税（销项税）”科目中按照减半的增值税计提增值税，会给财务人员带来填报时的困扰。

二、对固定资产清理账务处理的完善设想

笔者认为，企业清理旧的自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产时应采用第一种会计处理方法。因为任何财务会计分录都应完整地反映企业经营活动的来龙去脉，方法

（一）完整体现了企业清理旧固定资产所应缴纳的增值税和应享受的税收优惠，同时也满足目前《增值税申报表》中税率填写要求。为了保证企业财务账上所反映的当期留抵税、应缴纳的增值税与《增值税申报表》的主表期末留抵税额、应缴纳的增值税数据保持一致，笔者认为，企业财务人员应把当期销售固定资产按照4%征收率征收的增值税转入“应交税费——未交增值税”明细科目，会计处理如下：

借：应交税费——应交增值税（销项税）22384．62

贷：应交税费——未交增值税 22384.62

这样，当期企业财务账上当期留抵增值税、应交增值税——未交增值税数据就同主表《增值税申报表（适用于增值税一般纳税人）》数据保持了一致，解决了企业在增值税申报上所遇到的困难。

三、对《增值税申报表》项目设计改进的一点建议

企业销售旧固定资产经过上述会计处理，虽然保持了增值税申报资料同财务资料的数据一致，但是目前所使用的《增值税申报表》仍然存在一些不合理的地方。例如该表未把简易征收办法征税货物应纳销项税纳入按适用税率征税货物及劳务销售额应纳销项税中，这样使得企业所填报的《增值税申报表》和财务账上都反映企业当期有数额较大的留抵税时，《增值税申报表》却反映企业当期仍然要交纳增值税和按增值税计提的城市维护建设税和教育费附加。笔者建议，税务部门在设计《增值税申报表》时可考虑把简易征收办法征税货物应纳销项税纳入按适用税率征税货物及劳务销售额应纳销项税中，同时在《增值税申报表附列资料（表一）》增加优惠税率栏，让企业财务人员填写所享受的减免税。如果这样处理的话，前述案例中的会计分录可以做如下处理：

借：银行存款 582000

贷：固定资产清理 559615.38

应交税费——应变增值税（销项税）22384．62

应交税费——应交增值税（销项税）-11192.31

营业外收入——政府补助收入 11192.31

借：固定资产清理 43615.38

贷：营业外收入——固定资产清理 43615.38 <原创>解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新政越来越严厉

2010年5月，国家税务总局连续出台了两份关于土地增值税清算文件，分别是《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文件）以及《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。从政策、征管层面上对土地增值税清算中的一些问题加以明确，同时也更坚定地表明了国家对房地产市场调控的决心。本文就该文件进行逐条解读。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：

在以往的土地增值税清算的文件中，一直以来都没有明确如何确认收入，220号文件是首次出现。确认收入问题很重要，因为它不单影响清算结果，而且对纳税人是否符合清算条件也很重要。特别在运用主管税务机关可清算条件中第一条可售面积比例85%（总局规程第十条第一款）的计算中，尤为关健。

举个例子：A项目总建筑面积为1万平方米，预售证不满三年，已签订合同，收取款项并开具发票的建筑面积为8300平方米。2010年7月销售一套房子，200平方米，签了销售合同，售房总额100万元，未开具发票。根据合同规定，属分期付款，已收到款项50万元，占销售额的50%。在这里，有两种处理方式：

第一种理解：按照220号文件第一条规定，应是确认收入100万元，已售面积200平方米，总已售比例达到85%，可进行清算。在清算中，扣除项目里税金的扣除，由于这100万没有开具税票，所以不能扣除相关税金。

第二种理解：220号文件第一条是确认收入额，不是确认收入，也就是在已确认为收入的情况下，才讨论的收入额以什么为准的问题。那么收入如何确定呢，土地增值税没有明确规定，如果按照企业所得税或营业税相关规定，在已确定为完工产品的基础上，收入应确认50万元，已售建筑面积100平方米，总已售比例只有84%，未达到比例，如果没有其他条件，则不符合清算条件。即使该项目符合清算条件，这笔收入也只能确认50万元，已售面积确认100平方米。

两种理解相差甚远，如果是按第一种理解，则对企业是相当严厉的，如果总局没有再补充，只能按第一种理解处理，因为税种之间的规定并不能通用。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

解读：

《建设工程质量保证金管理暂行 办法》第二条规定：

本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

同时，第七条规定，全部或部分由政府投资的工程项目，发包方可以预留5%的质量保证金，用于缺陷责任期内的维修责任，其他工程参照适用该标准。

根据《营业税暂行条例实施细则》第24条第2款规定，所谓索取营业价款凭据的当天，是指书面合同确定的收款日期，而发票开具时间，应当与纳税义务发生时间一致。因此，质量保证金在建设方没有支付给建筑安装企业前，不应该开具发票。

开具发票，清算可以扣除且可以加计扣除20%；未开具发票，则不得计算扣除。清算的政策较为严厉。而企业所得税处理则较为宽松：国税发[2009]31号文件第32条第2款规定，对未结算的工程款可以按照工程合同金额10%的预提。

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

解读：

（一）“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”的规定不合理。

文件的三、房地产开发费用的扣除问题，里边有

（一）至

（四）4小点，4个小点是平行关系的。既然“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”这句话出现在第（二）点之后，按照文法上理解，可以理解为这句话就是属于第（二）点的内容！按此理解，如果没有利息支出，则房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这个规定，笔者认为是不甚合理。

举个例子：B企业开发一项目，已符合清算条件，该企业没有借款支出，项目取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为5000万元。当地扣除比例为10%。则房地产开发费用可扣除金额为：5000×10%=500万元。

C企业开发一项目，条件和B企业一致，只是有利息支出100万元，并能按项目分摊及能提供金融机构证明，则房地产开发费用扣除金额为：100+5000×5%=350万元。

也就是说有利息支出的项目比没有利息支出的项目扣除金额更少。在这么严厉的清算政策中，出现这么宽松的规定，有点不协调，更不合理。

（二）在清算过程中，可能出现税务机关和企业对“能否按项目计算分摊”意见不统一。

在借款时，很多企业写明借款人，没有列明具体用途。有的就算有，也比较笼统。另外，在资金控制方面，企业可能将所有借款与自有资金一起使用，到底清算项目用了多少借款，哪一笔借款，都很难追查。对此，税务机关可能认为不能按项目计算分摊。

企业则可能认为，所谓“计算分摊”是指按比例分摊，例如：某企业借款5000万元，利息500万元。共同开发两个项目，两个项目建筑比例为7：3，则利息按7：3分摊（或者按成本比例分摊等等）。应按据实计算利息的方式计算房地产开发费用。

220号文件对按项目计算分摊的方法没有明确规定，因此在实际操作中，容易引起税企之间争议。

（三）“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”是一个正本清源的规定。

土地增值税实施细则（财法字[1995]6号）是1995年1月份颁布的，而我国的会计制度和税收制度的大规模改革是1994年进行的，两者距离仅1年多的时间。根据1992年的国务院批准、财政部发布《企业会计准则》第四十九条的规定：

企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用和财务费用，为销售和提供劳务而发生进货费用、销售费用，应当作为期间费用，直接计入当期损益。

也就是说，1992年的《企业会计准则》里的借款利息全部属于期间费用，不允许计入产品成本，所以，土地增值税实施细则颁布时参考了当时《企业会计准则》的规定，开发间接费用中不包含借款利息，全部费用化。后来，由于房地产企业资金需要量大，财务费用也很大，1992年的会计准则实施后，大量的借款利息计入当期费用，房地产企业大面积亏损，影响了国家的企业所得税的征收。鉴于房地产企业产品的特殊性，为了避免企业所得税税款的流失，后来陆续颁布了国税发[2003]83号文件、国税发[2006]31号文件，规定：房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。企业所得税的借款费用已经有资本化的规定，而土地增值税却一直是执行借款利息全部费用化的规定。

因此，税法上计算土地增值税时，利息费用要单独计算，不计入开发成本，要将计入开发成本中的利息费用剔除出来，更不得计入加计扣除基数。即土增税的利息费用＝计入开发成本的利息＋计入期间费用的利息。

对此，国税发[2009]91号文第二十七条第一款规定：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

本次220号文件再一次明确了这个问题，是一个正本清源的规定。

例如，某项目取得土地使用权成本为2000万元，开发成本1000万元，其中开发成本——开发间接费用中利息支出200万元，财务费用——利息支出100万元，则计入土地增值税扣除项目的开发成本为1000-200=800万元，按照

（一）方式计算可扣除开发费用（200+100）+（2000+1000-200）×5%=440万元。按照

（二）方式计算可扣除开发费用（2000+1000-200）×10%=280万元。无论哪一种方式，都需要利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

解读：

《城市房地产管理法》第26条规定：超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

收取土地闲置费旨在打消开发商囤地或捂盘而想获得额外收益的意图，从而遏制房价上涨。

对于土地闲置费的税前扣除问题，国税发[2009]31号文规定将其作为“土地征用及拆迁补偿费――土地闲置费”，可以在企业所得税税前扣除。

但是220号明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。企业支付逾期开发的“土地闲置费”，其实质是房地产企业违反国家的相关土地政策进行囤地而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是非常必要的，这也是目前国家调控房地产市场的“组合拳”之一。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一项规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。契税是否属于有关税费不是很明确。因此，长期以来，契税的归属问题一直就争议不断。如果属于取得土地使用权所支付的金额，则意味着契税可以计入开发成本，可以作为加计扣除的基数；如果契税不属于取得土地使用权所支付的金额，则只能进管理费用，不可以作为加计扣除的基数。其中，部分地区允许契税作为开发成本的一部分扣除，而部分地区根据财税[2006]21号文件第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物缴纳的契税，允许作为“与转让房地产有关的税金”在税前扣除，但是不允许作为加计5%的基数。将契税在“与转让房地产有关的税金”中扣除，不允许契税作为加计扣除的基数。

而《企业会计准则——无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。

这次220号给予了彻底明确，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，是一个大利好。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

解读：

（一）“按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”这句话的正确理解。

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面，需要按220号文件确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按照同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格或参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定“拆迁补偿费支出” 入开发成本的土地成本中；另一方面，要确认视同销售所得，对补偿的房屋按照国税发[2006]187号第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定的金额确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

也就是说：

安置回迁房和正常销售的商品房一样，成本也分为两个方面：

1、以房换地按房屋按照同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格计算的土地成本。

2、建筑成本等。

例如：甲公司是一家房地产开发企业，2009年由于当地政府招商引资的原因，甲公司与当地的一家水泥厂签订了合同，合同约定对水泥厂进行拆迁，建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米，除此没有支付其他土地款。

该公司的开发产品会计成本构成为

（一）土地征用费及拆迁补偿费0万元。

（二）前期工程费1000万元。

（三）建筑安装工程费15000万元。

（四）基础设施建设费3000万元。

（五）公共配套设施费800万元。

（六）开发间接费200万元。

总成本为20000万元，总可售面积为10万平方米。单位会计成本为2000元/平方米。甲公司同类房地产的平均价格为6000元/平方米。

计算如下：

第1：支付建筑施工等其他开发成本20000万元。

第2、拆迁补偿费支出：30000×6000=18000万元（注意：这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户30000平米的，而是整个楼盘的。需要在总可售面积10万平方米中分摊。）

视同销售收入：30000×6000=18000万元

第3、单位可售面积计税成本=（20000＋18000）÷100000＝3800元/平方米（注意：其中10万平方米是作为总的建筑面积计算的，不能以7万元平方米作为分母）

第4、视同销售成本=3800×30000=11400万元

视同销售所得=18000-11400=6600万元

从上面的案例可以看出，安置回迁房是一定会产生视同销售所得，是一定要交企业所得税和土地增值税的。很多人对“按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”的理解是视同销售收入等于视同销售成本，从而根本不用视同销售。

例如“拆一还一”100平方米，市场价值100万元，收入100万元，拆迁补偿成本也是100万元，暂不考虑流转税金，很多人认为，企业所得税处理100-100=0；土地增值税处理100-100-100×20%=-20万元。拆迁补偿不用交土地增值税，这种的观点是错误的。

（二）同样道理，如果是用购置房屋来拆迁安置同样会产生视同销售所得。将购房支出直接计入拆迁补偿费处理时，同样拆迁补偿费需要分摊，不能简单的按国税函[2008]828号文件所得税的规定，即：允许购入商品的视同销售收入按照购入价格确定，不能简单的理解收入等于成本，没有土地增值税。国税函[2008]828号是企业所得税的规定，并且《关于做好2009企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）强调：国税函[2008]828号第三条规定，企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税内处置。用购置房屋来拆迁安置没有替代职工福利等费用支出性质，是生产销售所必需的。

另外，这里需要注意的是，《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。营业税可以按成本价缴纳，甲公司按成本价缴纳的营业税为3800×30000×5%=570万元。

（三）对“货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费”的“合法有效凭据”的理解。

房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。

房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：

（1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件。

（2）被拆迁人签字的收款收据或收条；支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。

（3）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议。

（4）如果房地产企业是与当地的拆迁办签订的拆迁补偿费协议，则需要拆迁办收款收据。

在这里，需要注意的是支付的青苗补偿费是否需要发票？

青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号）文件规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

而《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

根据新法优于旧法的原则，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。青苗补偿费不征收营业税就意味着支付青苗补偿费时不需要发票。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

解读：

220号文件对于财税[2006]21号给出了具体的计算方式，那就是不按公历计算，算实际天数，最后一年不满12个月，但超过6个月，视同一年计算，相当于四舍五入原则。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

解读：

1、未按规定预缴税款的滞纳金处理按照“财税[2006]21号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理

房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。220号文件对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：

（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司没有补缴的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。

企业取得的搬迁补偿收入如何纳税的税务案例

基本案情

今年2月，大连市西岗地税局在对某企业进行企业所得税汇算政策辅导时，发现该企业的“营业外收入”中记载了2000万元收入，企业将此收入记入了企业的应纳税所得额，缴纳了企业所得税，却没有相应的流转税。经询问企业财务人员得知，该企业2009年4月接到政府文件通知，企业原办公楼所在地被列为“旧城改造”项目用地，限期进行搬迁。2009年6月，与相关部门签订了“搬迁改造协议”，2009年7月，企业进行搬迁，并根据政府搬迁文件，取得了政府支付的搬迁补偿收入2000万元。据了解，其办公楼原值3000万元，已提折旧2250万元，未计提折旧750万元。除了企业所得税外，对是否还应缴纳其他税款，财务人员把握不准。

法理分析

那么，该企业如何缴纳企业所得税呢？根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第二条的规定，企业取得的政策性搬迁或处置收入按4种不同的方式进行企业所得税处理：

第一，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

第二，企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

第三，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

第四，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

根据上述规定，只要企业符合以下两个条件，取得的搬迁补偿收入可不用在当年确认收入，视搬迁进展情况，可在规划搬迁次年起五年内确认收入：

一、因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因搬迁。

二、有新的投入计划或立项报告。此案中，由于企业提供了政府搬迁文件、搬迁协议、搬迁计划和重置固定资产的立项报告，根据上述文件，此项收入可不在当年计入应纳税所得额。很明显，企业当年多缴纳了企业所得税。

企业取得“搬迁补偿收入”除了涉及企业所得税外，还涉及营业税金及附加、土地增值税和印花税等3个税种。

在营业税方面，按照《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）又补充说，上述文件中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。此案中，企业财务人员向税收管理员出具了大连市人民政府的收回土地文件等相关资料，因此该企业这2000万元搬迁补偿费可不用缴纳营业税。

在土地增值税方面，《土地增值税条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据相关文件精神，在确定搬迁收入的土地增值税征免时，需要确定两个条件。一是是否因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用；二是如属于“城市实施规划”而搬迁，还需要确定是否因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁。此案中，企业财务人员向税收管理员提供了政府进行“旧城改造”批复文件、具体规划等相关文件，企业此项搬迁补偿收入可以认定为土地增值税的免税收入，应到税务机关办理相关减免税手续。

在印花税方面，由于印花税属于列举征收，而“搬迁补偿协议”不在列举范围内，此搬迁补偿收入也可以暂不缴纳印花税。

政策性搬迁及处置收入有哪些优惠政策？

问：土地由于搬迁从工业用地转为商业用地，拍卖后的收益政府和企业分配时是否缴纳企业所得税？政策性搬迁目前国家在税收上有哪些规定？对于拆迁补偿有何税收优惠？

答：企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

企业取得的拆迁补偿收入依性质应分为：土地使用权转让收入，地上建筑物或附着物的补偿收入，办公设备等动产补偿收入。

1、增值税：

对于办公设备（动产）取得的收入，根据《增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）、《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函[2009]90号）等规定缴纳增值税。如果单位没有办公设备等动产收入，则不征收增值税。

2、营业税：

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

根据上述规定，企业取得的土地补偿收入，只要出具县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，可不征收营业税。

3、企业所得税：

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第二条规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、土地增值税：

《土地增值税暂行条例》第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定，条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。“同时该条第五款规定：”符合上述规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

根据上述规定，企业土地被收储是因城市实施规划、国家建设的需要发生的，企业可向主管税务机关申报免征土地增值税，否则应缴纳土地增值税。

如何理解政策性搬迁或处置收入购置和改良的固定资产？

问：根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第二条第一款“其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额”规定，固定资产重置或改良的支出可以抵减拆迁补偿收入。同时，根据第三款规定，“企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。”此购置或改良的固定资产折旧可以税前扣除。那么如此，则企业购置或改良的固定资产不就在税前扣除两次（一次抵减拆收入，第二次计提折旧）吗？以上理解是否正确？

答：你的理解正确。

此种情况下，企业购置或改良的固定资产税前扣除两次，一是抵减收入，二是通过计提折旧扣除。体现了企业政策性搬迁收入的企业所得税税收优惠。

再问：谢谢解答，但这种情况下企业“购置或改良的固定资产”的认定就很重要。那么什么固定资产可以认为是企业利用拆迁收入“购置或改良的固定资产”？是否可以认为拆迁开始后新增的固定资产即为“购置或改良的固定资产”？如是这样，那么拆迁开始后多长时间内新增的固定资产可以算“购置或改良的固定资产”，多长时间后新增的固定资产就不能算“购置或改良的固定资产”？

答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第二条规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

根据上述规定，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的重置固定资产，在五年期内完成搬迁的，准予其从搬迁或处置收入扣除重置或改良固定资产，并可按照现行税收规定计算折旧或摊销税前扣除。五年后完成搬迁的，其搬迁或处置收入不能扣除重置或改良固定资产，但可按照现行税收规定计算折旧或摊销，允许税前扣除。

巧用搬迁政策 合理降低税负

随着各地工业化和城镇化进程的加快，许多城市正在考虑重新调整并修改城市规划。面对城市规划的调整，置身其中的企业是否有筹划空间呢，本文从税收方面分析如下：

税收政策

1、企业所得税

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号），企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

2、营业税及附加税费

根据《营业税税目注释（试行稿）》第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。据此，企业政策性搬迁收入不须缴纳营业税。另外，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，企业将拥有的土地及房屋建筑物转让给房地产开发公司要缴纳营业税。城建税和教育费附加则以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。

3、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。所以符合条件的企业政策性搬迁收入不须缴纳土地增值税，对于企业转让土地使用权的行为应按规定缴纳土地增值税。

4、印花税

根据《印花税暂行条例》、《印花税暂行条例实施细则》和《财税部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的有关规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。因此，搬迁企业取得政策性搬迁收入中属于土地使用权转让收入部分需按规定缴纳印花税。

5、契税

根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。由此可见，企业政策性搬迁收入不须缴纳契税。

案例分析

境内A城市盈利性加工企业甲公司，系增值税一般纳税人，企业所得税适用税率为25%，未享受所得税优惠政策。甲公司的生产区地处老城区，近些年来受限于厂区面积较小，交通拥挤导致货物进出不便。甲公司前些年已在城市郊区购置了一大宗土地，用于办公及仓储，并预留了生产区用地。对老城区的生产区用地，近几年来已有不少房地产开发商主动提出了购买意向。另外，据了解，政府也正在制定规划，存在将该宗土地纳入规划的可能。为此，公司决策层分析，生产区迟早要异地搬迁，如何合理处置该宗土地，使企业收益最好，值得事先筹划。

甲公司地处老城区的生产区占地60亩系出让地，该宗土地账面价值购买原价1200万元；地上企业自建房屋建筑物原值800万元，账面余额200万元（不考虑残值率）。按现有状况，有两种方案可供选择，一种是纳入规划，由政府收回。政府将给予拆迁补偿款，补偿标准是每亩60万元。另外一种是自主转让。通过土地交易中心公开挂牌转让给房地产开发商，该附近区域参考地价为每亩100万。以下比较分析暂不考虑按国家统一规定缴纳的有关费用。

方案一，自主转让。假定按每亩100万元转让，转让收入60×100=6000万元。应交营业税（6000-1200）×5%=240（万元），相应的城建税及教育费附加240×（7%+3%）=24（万元）；应交印花税6000×0.5‰=3（万元）；房屋建筑物账面余额200万元，重置成本价为1000万元，成新折扣率按50%计算，则评估价为1000×50%=500（万元），扣除项目金额合计1200+500+240+24+3=1967（万元），增值额6000-1967=4033（万元），增值率4033÷1967＝205.03%，应交土地增值税4033×60%-1967×35%=1731.35（万元）。转让该宗土地获利润6000-1200-200-240-24-3-1731.35

=2601.65（万元），应交企业所得税2601.65×25%＝650.4125（万元），税后净利润2603.85-650.9625=1951.2375（万元）。

方案二，政府收回。甲公司积极协调，将该宗土地纳入政府规划。假定政府按每亩70万元补偿地价，补偿地上建筑物300万元，补偿款合计60×70+300=4500（万元），应交印花税4500×0.5‰=2.25（万元）。政府收回不须交营业税、土地增值税等税费。据测算，甲公司根据搬迁规划，计划在3年内异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁收入购置新建房屋建筑物及相关设施计划投入6000万元，为此获得的政府补偿款不计交企业所得税。该宗土地账面余额为土地1200万元，房屋建筑物账面余额200万元，获得净利润4500-1200-200-2.25=3097.75（万元）。

综上比较，方案一较方案二收入多，但方案二有政策支持，反而获利更多，故企业应积极争取纳入政府规划，获政府补偿为佳。

如果政府按每亩45万元补偿地价，补偿地上建筑物300万元，补偿款合计60×45+300=3000（万元），应交印花税3000×0.5‰=1.5（万元），则方案二获得净利润3000-1200-200-1.5=1598.5（万元），低于方案一所获净利润，企业争取自主转让为佳。

政策性搬迁收入如何扣除搬迁处置的资产损失？

问题：

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件第二条规定：对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。那么，这里的支出包括因为搬迁处置资产的损失吗？因为搬迁处置资产的损失如何扣除？

一种观点认为：上述规定已明确列举可以扣除的是“固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出”，未包括因搬迁而处置的资产损失，该部分损失应根据资产损失扣除的相关规定在当年做税前扣除。

另一种观点认为：搬迁资产处置损失应首先用搬迁补偿收入弥补，即这里的支出包括搬迁处置资产的损失，而不能单独做为资产损失在当年扣除。

请陈述您的观点并附上详尽的依据。

中国税网特约研究员：章建良

分析：笔者赞同第一种观点。《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文中对于企业因搬迁而处置的资产损失的规定是不甚明晰的。即如果存在重置计划的，除了列举的扣除项目，另外损失或费用不得扣除。

如果一个企业取得了企业政策性搬迁收入或处置收入并进行重置，企业的各类拆迁固定资产的处置损失（这里要注意文件描述的拆迁固定资产的折余价值和处置费用，一般就是搬迁资产处置损失）应该怎么样处理呢？从理论上将应该存在以下二种处理方法：第一种处理方法是，各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用（搬迁资产处置损失），按照《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）规定报批后并在当进行企业所得税处理。搬迁收入或处置收入另行按照国税函[2009]118号的规定进行企业所得税处理。这种处理方法也就是上述第一种观点。

第二种处理方法，根据财政部于2005年8月15日出台《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），文件中明确要求：“企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算；在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，核销专项应付款。”根据《财政部关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会[2009]8号）文也是如此：“企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，然后再分别与收益相关或与资产相关的补偿款作不同的处理。”

企业应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用（搬迁资产处置损失）后的余额后，再按照国税函[2009]118号的规定进行企业所得税处理。这种处理方法也就是第二种观点。

笔者赞同第一种观点的理由如下：国税函[2009]118号文中规定“用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。”

文中同时规定“企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。”

通过上述两条的对比，可以看到，如果企业有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，则搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出，扣除后的余额，再计入企业应纳税所得额。但上述余额不减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用（搬迁资产处置损失）。如果有企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，则搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用（搬迁资产处置损失）的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

因此，对于重置的情况下，不办搬迁收入和处置收入，不得扣减资产处置损失。不少税务机关也是如此掌握的，如青岛市地税《关于转发《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》的通知（青地税发[2009]106号）第三条规定：“从搬迁收入或处置收入中扣除的项目限于以下五项：购建与搬迁前相同或类似性质用途或新的固定资产支出、购买土地使用权支出、其它固定资产改良支出、技术改造支出、安置职工支出。除此之外的其它支出，不得从中扣除。企业按照规定将因搬迁拆除的固定资产或其他资产报废的损失，或安置职工的其他支出已在企业所得税前扣除的，不得重复计入扣除。”上述规定隐含并认同以下观点：

一、重置的情况下，扣除费用只限于列举的五项费用；

二、因搬迁拆除的固定资产或其他资产报废的损失，应在损失认定当年做税前扣除，不能再重复在搬迁或处置收入中扣除。

另外，国税函[2009]118号文是《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）的政策延续。《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）第九条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。但是，在办理相关审批手续时，要符合《企业财产损失所得税前扣除管理办法》第四十五条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：

（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据。

（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明。

（三）企业资产的账面价值确定依据。可见，根据这一税法规定，企业因政府规划搬迁发生的财产损失是允许税前扣除的。《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）颁布后，上述国家税务总局令第13号虽然不在执行，但搬迁损失还是可以依据上述精神并根据国税发[2009]88号文确认的。

第二种观点实质上只是财税处理的差异，但根据《企业所得税法》第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

综上所述，笔者认为，企业应将各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用（搬迁处置损失），按照国税发[2009]88号规定报批后并在当进行企业所得税处理。只是，考虑国税函[2009]118号文件的特殊性规定，搬迁处置损失不冲减处置收入。

中国税网特约研究员：樊剑英

笔者同意第一种观点，政策性搬迁资产损失等同于正常资产损失，应根据《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[2009]57号）和《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》（国税发[2009]88号）的相关规定在资产损失当税前扣除。

我们知道，企业在搬迁过程中，并不仅仅是土地使用权、房屋建筑物的拆除损失，机器设备在搬迁过程中以及更新换代的需要，都会有不同程度地淘汰。这样，企业不同单项资产处置过程中既可以形成处置收入，也可能形成处置损失，会计处理将分别计入“营业外收入——处置固定资产净收益”和“营业外支出——处置固定资产净损失”。如果处置净收益要求必须计入应纳税所得额，而处置净损失不允许当期税前扣除，势必让纳税人难以接受且不方便操作，显然存在问题。

国家税务总局《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。企业所得税处理方式中，扣除项次并没有资产处置损失的内容，所以我们不应该产生有处置收入就一定要先抵扣资产损失的惯性思维。

资产损失的扣除，税法有具体的要求，财税[2009]57号所称资产损失，包括固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。国税发[2009]88号明确，企业发生的资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。而国税函[2009]118号规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。如果理解处置收入暂不计入当年应纳税所得额，资产损失也不能计入当年应纳税所得额，这又势必与国税发[2009]88号“不得提前或延后扣除”的规定相矛盾。

基于以上理解，笔者支持第一种观点。

中国税网特约研究员：赵国庆

个人倾向于同意第一个观点，即118号文明确列举可以扣除的是“固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出”，未包括因搬迁而处置的资产损失，该部分损失应根据资产损失扣除的相关规定在当年做税前扣除。

首先，我们从《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的表述来看，对于企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的这种情况的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。对比该文件第二条第二款，企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。即在第一种情况下，对于搬迁处置资产的损失，118号文并没有规定一定要在搬迁收入中扣除。

而且从文件的表述来看，第一种情况中准予从搬迁收入中扣除的项目包括固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出，就这三项，且无“等什么费用”的表述。对比118号文第二条第一款的表述以及第二条第二款的规定来看，我们可以合理的认为，在企业用搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的这种情况的，搬迁处置资产的损失直接可以经审批后在企业所得税前扣除，无须先用补偿收入来弥补。

当然企业搬迁资产的处置损失的税前扣除在程序和规定上也需要遵循《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[2009]57号）的相关规定。

根据该文第八条规定，对企业毁损、报废的固定资产或存货，以该固定资产的账面净值或存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额，作为固定资产或存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。实际上这里企业取得的搬迁补偿收入就可以被认为是一种责任人的赔款。

因此，第二种观点中搬迁资产处置损失应首先用搬迁补偿收入弥补，即这里的支出包括搬迁处置资产的损失，而不能单独做为资产损失在当年扣除，也是有一定的依据的。

实践中碰到这种大家对同一问题有不同理解方式，且各自理解方式都有相关文件依据的情况下，我倾向于还是采纳有利于纳税人的理解方式。毕竟政策性搬迁对纳税人正常生产经营产生了很大的影响，即使给予了补偿，往往只是计算到了直接损失，很多间接损失无法包含。在国家税收政策允许的范围内，给予纳税人更多的税收扶持也是税务机关纳税服务水平的一种体现。

中国税网特约研究员：赵新贵

上述两种观点都不合适。目前政策并不明确的情况下，笔者建议比较可行的做法是，可将企业根据搬迁规划重置固定资产参照改建固定资产处理，即将处置资产的折余价值和处置费用转增重置固定资产的计税基础，通过以后期间计提折旧的形式在税前扣除。

企业在搬迁中对资产进行处置而发生损失，属于在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖资产而发生的损失，此时如果要确认资产损失，应当是资产的折余价值和处置费用减去变卖收入后的余额。国税函[2009]118号文对企业取得的政策性搬迁或处置收入，分别重置固定资产与不重置固定资产两种情形明确了不同的所得税处理规定。而无论哪种情形，都要求将资产的处置收入计入应纳税所得额。因此，要明确处置资产损失能否在处置当年扣除，关键就在于处置资产的折余价值与处置费用能否在当年扣除。

对于企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，文件规定应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，也就是说这种情况下处置资产的损失是可以在税前扣除的，且根据《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发[2009]88号）文，这种损失属于企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产等发生的资产损失，可以由企业在税前自行计算扣除，而以前内资企业政策性搬迁发生财产损失，国家税务总局令第13号规定须由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。

而对于本文所说的情形，即企业取得政策性搬迁或处置收入后重置固定资产，文件要求搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。这里明确了资产处置收入要计入应纳税所得额，而可扣除的支出或费用并不包括处置资产的折余价值和处置费用，因此，第二种观点认为这里的支出包括搬迁处置资产的损失，显然是扩大了可扣除支出的范围，当然也就是不合适的；而如果说处置资产的损失应根据资产损失扣除的相关规定单独在当年做税前扣除，那么由于处置收入已纳入政策性搬迁性收入计入应纳税所得额，此时如果要单独计算资产损失，必然要将资产处置收入重复纳入应纳税所得额，因为在存在资产处置收入的情况下，我们不能仅将处置资产的折余价值和处置费用作为资产处置损失，因此第一种观点也是不合适的。

那么是不是说在重置固定资产的情况下，处置资产只将收入计入应纳税所得额，而不允许扣除处置资产的折余价值和处置费用呢？这显然也是不合理的。但处置资产的折余价值和处置费用如何扣除，国税函[2009]118号文又确实没有交待清楚，这也是引起的争议的原因。实际上，在取得政策性搬迁和处置收入后重置固定资产，如果我们将此比照改建固定资产处理应该更合适。根据《企业所得法实施条例》第五十八条，改建的固定资产，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。尽管这里的重置固定资产与《企业所得法实施条例》第五十八条中的“改建固定资产”含义并不完全一致，但考虑到重置的固定资产往往与搬迁前固定资产相同或性质、用途类似，有时甚至就是对原有固定资产进行改良，或进行技术改造，因此个人认为，将处置固定资产的折余价值和处置费用，作为增加重置固定资产的计税基础，在以后使用期间以折旧的形式在税前扣除，目前应该是更为合适的处理。

当然，由于“重置固定资产”与税法上“改建固定资产”含义并不完全一致，笔者的建议尚缺少政策上的支持，期待以后税务部门有更为明确的规定。

拆迁款用于新办企业购置设备厂房是否免所得税？

问：政府拆迁补偿，补偿的款项用于同一法人的新办企业购置设备厂房，是否可以免缴企业所得税？

答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）第一条规定，本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

第二条规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

第三条规定，主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

根据上述规定，企业取得的政府拆迁补偿属于企业政策性搬迁收入。企业取得政策性搬迁收入应按上述第二条规定进行企业所得税处理。

该企业与新办企业属于不同的纳税人。上述准予扣除的固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出是针对该企业的，该企业将款项用于新办企业购置设备厂房不属于固定资产重置支出。因此，该款项不准予从补偿收入中扣除余额后计入企业所得税。

该企业取得的政府拆迁补偿可从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。但企业应备有政府搬迁文件或公告，搬迁协议和搬迁计划，企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项等资料。

<独家>递延收入会计核算对企业纳税的影响

随着新企业所得税法的颁布和实施，可以递延处理的收入范围缩小了。现行中央性法规中已经明确的递延收入主要有政策性搬迁或处置收入、债务重组收益和资产或股权转让收益三项，下面分别介绍这三项递延收入会计核算对企业纳税的影响。

政策性搬迁或处置收入

国家税务总局《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定，企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入可以按通知规定，扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额计税，且购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

对于政策性搬迁的会计处理，财政部《关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会[2009]8号）中规定，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余，应当作为资本公积处理。

例如：甲公司由于市区规划道路扩建，2008年10月收到政府搬迁补偿款200万元，其中2008年11月支付部分职工安置费用10万元，2009年12月完成购建新厂房支出120万元，预计使用寿命20年。（单位：万元）

搬迁补偿款相关会计处理如下：

1.2008年10月收到搬迁补偿款时：

借：银行存款

200

贷：专项应付款 200.2.2008年11月补偿已支付的职工安置费用：

借：专项应付款

贷：营业外收入

10.3.2009年12月补偿已重新购建的新厂房支出：

借：专项应付款

120

贷：递延收益

120.2010年至2029年每期末计提折旧同时：

借：递延收益

贷：营业外收入

6.4.2009年结转搬迁补偿款余额：

借：专项应付款

贷：资本公积

70.从上述实例可以看出，即便是会计与税法处理均采取了递延的办法，但由于递延收入的圈定范围及递延期差异，导致这部分搬迁补偿款对应税利润和会计利润的计算结果的影响截然不同。国税函[2009]118号文件规定，可以递延的是企业从政府取得的政府搬迁补偿收入总额200万元，该搬迁补偿款对2008年应税利润的影响为零，对完成搬迁当年2009年的应税利润影响额为70（200-120-10）万元。而财会[2009]8号文件是将政府搬迁补偿款分成三部分处理，可以递延处理的仅是涉及与资产相关的政府搬迁补偿款120万元，该搬迁补偿款对2008年会计利润的影响额为10万元，对2009年的影响为零，对2010年～2029年每期的会计利润的影响额则为6万元。

债务重组收益

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），对特殊重组中债权重组交易的股权支付部分进行了规定，明确企业重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税的期间内，均匀计入各的应纳税所得额。

根据《企业会计准则第12号——债务重组》规定，将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。

例如：甲公司应收乙公司账款的账面余额为10000万元，由于乙公司发生财务困难，无法偿付应付账款。2009年6月，经双方协商同意，采取将乙公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司以3000万股抵偿该项债务，股票每股市价为3元，企业重组当年应纳税所得额为1500万元。

乙公司的账务处理如下：

借：应付账款

10000

贷：股本

3000

资本公积——股本滥价

6000

营业外收入——债务重组利得

1000.对于债务重组，现行会计准则没有类似非货币性交易准则中规定的“具有商业实质”的标准，要求只要发生了重组事项，重组收益1000万元在重组当期2009就要全额计入会计利润。但如果该重组是符合通知规定的可以递延处理的债务重组事项，企业所得税处理时，重组收益1000万元就可以在甲公司2009年~2013年分5次平均计入各的应纳税所得额。

资产或股权转让收益

《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，居民企业以其拥有的资产或股权向其100%直接控股的非居民企业进行投资，其资产或股权转让收益如选择特殊性税务处理，可以在10个纳税内均匀计入各应纳税所得额。

企业发生资产换股权，正是《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》所核算的交易事项。但根据准则规定，非货币性交易的会计处理区分是否“具有商业实质”。

例如：2009年10月，境内某上市甲公司以其账面价值为800万元的存货，对境外全资子公司乙进行实物增资，存货市场价值1000万元，其他税费忽略不计。

根据会计准则规定，可能会有两种会计处理：

1.两项资产的交换具有商业实质，同时，两项资产的公允价值都能够可靠地计量，符合以公允价值计量的条件。

甲公司的账务处理如下：

借：长期股权投资 1000

贷：主营业务收入 1000.借：主营业务成本 800

贷：库存商品

800.2.该非货币性资产交换不具有商业实质，或者虽然具有商业实质但换入资产和换出资产的公允价值均不能可靠计量的，应当以换出资产账面价值为基础确定换入资产成本，不确认损益。

甲公司的账务处理如下：

借：长期股权投资 800

贷：库存商品

800.可以看出，两种情形下的会计处理，影响的是换出资产实现的价值增值或减值是否确认，而与损益是否递延无关。所以，对于上述事项，企业如果选择了纳税递延的处理，则不论交易是否“具有商业实质”，都会涉及纳税调整：第一种情形下，企业的存货处置收益200万元，可以在2009年～2019年10个纳税内均匀计入各应纳税所得额。第二种情形下，则涉及两个纳税调整环节：一是存货的视同销售利润对应税利润的影响200万元，二是在2009年～2019年10个纳税内对应税利润200万元的递延处理。