房地产调控(房价过快上涨的原因及对策)

第一篇：房地产调控(房价过快上涨的原因及对策)

申论热点：房地产调控

【关键词】

房地产市场秩序 房价 租金上涨

【背景链接】

国务院总理温家宝于2010年1月19日上午主持召开国务院第四次全体会议，再度强调促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

[典型案例]

●2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。虽然北京住宅租金近日略有下调，但难改上半年涨势。同样，5、6月以来上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨明显。

●今年夏季突然暴涨的房租比久久不跌的房价更令人焦虑。新一轮调控出台后，房价未见明显松动，全国重点城市的房屋租赁价格却持续上涨，京、沪、深等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%。这种上涨既与大学生毕业等季节性因素有关，也不乏人为抬高因素，尤其是一些中介与房东“合谋”，联手推高房租，以赚取更多佣金。如同房价一样，租金不理性上涨也伤害了许多人，解决这一困境的根本出路在于建立一个规范的租赁市场。

●北京：从2008年就在北京从事房产中介的张女士说，“现在3300元左右的两居室，两个月前只要3000元左右。”而与去年同期相比，房租更是涨了不少。她举个例子说，“涨得多的，有个精装修的一居室，去年2500元，今年涨到了3200元。”

●广州：满堂红统计数据显示，今年5月份的广州房屋租赁成交宗数比4月份增加了20.4%，单月租金同比上涨了10.9%，达到30.44元/平方米•月，部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁，租金同比上涨约20%；而2008年和2009年两年，广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。

●上海：7月1日，上海房屋租赁指数办公室发布的信息也证实了这一点：6月，上海房屋租赁指数为1227点，较上月上升6点，环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红，且呈现近来少有的快速上涨之势。新政实施两个月后，上海的房屋买卖市场呈现“冰封”状态，而租赁市场出现租金加速上涨之势，连续两个月指数涨幅超过0.4%。

●深圳：据深圳二手楼网站统计数据显示，5月份深圳六个区的二手住宅租赁环比上涨不一：福田区的租赁挂牌均价4335元/套，环比上涨8％；罗湖区环比上涨3．5％；龙岗区环比上涨4．6％；宝安区上涨3．4％；而南山区和盐田区则基本保持平稳。据房屋中介介绍，目前深圳繁华旺地，房屋租金普遍涨了5％—10％，有些地段甚至上涨了10％—20％。关内及靠近关口的一些区域涨幅较大，偏远区域基本变化不大。深圳中原地产预测，今年全年深圳二手住宅租赁价格将上涨10%—20%，未来深圳房屋租金每年还将有5%—10%的涨幅。

【标准表述】

[原因]

当前租金非理性上涨起因于种种具体因素，但根本原因是调控制度缺失。可以说，我国房屋租赁市场基本处于无序状态，尤其是租赁合同可有可无，业主可以随意涨价，甚至租期之内涨价、单方违约、赶走租客屡屡发生。这种状态使许多人在租赁房屋时缺乏安全感，转而投向住房买卖市场，扩大了房屋的市场需求。

与之相比，一些成熟的市场经济国家不仅有完善的有关房地产法律，还有专门的租赁法律。如德国制定有非常完善的《租房法》，并规定了“合理租价”的确定方式、允许上涨的范围以及违法的刑事责任。有趣的是，《租房法》甚至规定房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用，否则租金相应降低。

同时，有序的市场必须有完善的管理协调机制，这方面国外也有比较成熟的经验。德国由各地区的市政建设部门管理住房市场，这些政府管理部门会会同房客协会、房屋租赁和买卖中介机构协会，定期发布“租房价格表”，指导租赁市场，它也是法庭审理案件时房租合理与否的依据。

[权威观点]

要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。——温家宝

[对策]

促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

一是政府加大对房地产市场的宏观调控，充分发挥政策的引导、约束、经济杠杆的作用来维护正常的市场秩序，引导楼市健康、稳定发展。一些地方政府通过发放购房补贴、政府收购空置商品房等优惠政策只是“扬汤止沸”，并不能从根本上解决这一问题，政府加强宏观调控，降低房价才是硬道理。同时，协调中央与地方的关系，建立中央与地方在房地产市场利益分享上的补偿机制，通过产业、区域政策及相应的税收、信贷、利率手段，激励地方政府参与房地产市场的调控。

二是加大对住房制度的改革，健全市场体系。政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准分析需求结构，深化住房制度改革。在规范一级市场的同时，使二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。在推进现有公房出售的同时，还要加强对经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房的供应以满足低收入者的需求。

三是建立统一开放的土地竞争机制，调控土地供应。地方政府应该退出房地产一级土地垄断市场，真正回归“守夜人”的角色，建立公开、公平、公正的土地竞争机制，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个经营过程科学有序地进行。同时要充分发挥城乡规划的调控作用，合理确定各类住房用地的布局和比例，建立透明的价格机制，使销售操作更规范，信息渠道更通畅。

【一句话点评】

引导房地产市场健康发展，就要运用法律和经济的手段管理市场，使房价能够保持在一个合理的价位

第二篇：如何看待房价上涨过快原因

如何看待房价上涨过快原因？

时事评论背景 我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。

时事评论观点：如何看待房价上涨过快原因？ 1．居民收入增加是房价上涨的首要原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，消费结构不断升级，投资能力越来越强，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高，房价在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。

2．宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。

3．“土地财政”是房价上涨的重要原因。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。

第三篇：如何看待房价上涨过快原因

如何看待房价上涨过快原因？

时事评论背景：

我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。

时事评论观点：如何看待房价上涨过快原因？

1.居民收入增加是房价上涨的首要原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，消费结构不断升级，投资能力越来越强，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高，房价在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。

2.宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。

3.“土地财政”是房价上涨的重要原因。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。

如何看待我国最大规模车展？

时事评论背景：

2011年4月21日至28日举行的第十四届上海国际汽车工业展览会，展出规模创历届之最，也是今年全球规模、影响力最大的汽车展之一。豪车家族，保时捷、法拉利、玛莎拉蒂、阿斯顿马丁、兰博基尼、宾利、劳斯莱斯、世爵、劳伦士、捷豹、路虎等品牌全部参展。此外，沃尔沃、雪铁龙、标致、雷诺、菲亚特、现代、起亚、马自达、三菱、铃木等世界主要汽车品牌无一缺席。国内六大汽车集团一汽、上汽、东风、长安、广汽、北汽均以集团阵容高调亮相，并再次刷新参展规模。当前，作为蝉联全球第一大汽车产销国桂冠两年的中国，上海车展无疑成为各大汽车厂商争夺的市场，主办方还首次将中外汽车公司安排在同一个展厅，自主品牌与国际巨头同堂亮相。时事评论观点：如何看待我国最大规模车展？

1.上海车展规模大，但缺乏支撑。规模超越并不代表水平超越。相比巴黎车展、法兰克福车展、日内瓦车展、东京车展、北美车展等各具特色并且主题鲜明的展会，上海车展除“大而全”外，缺乏一些独特内涵；而且，国际有影响力的车展都依赖本国、本地区强大的汽车工业而共同发展，上海车展则仅依赖本国的巨大市场，而非本国汽车工业、汽车技术。2.上海车展折射出中国汽车工业的自主创新有待提高。国内最具实力车企、最具说服力的产品几乎都是合资品牌，在同级别、同价位竞争中，中国自主品牌、自主技术并能够与国外品牌相媲美的产品凤毛麟角。在一些关键技术、关键零部件方面，国内车企收到国外企业制约的情况依然存在。

3.新能源汽车讲成为中国汽车业自主创新的突破口。在新能源汽车领域，中国汽车业起步并不算晚，与国际汽车巨头的差距也不大，在某些领域可以说势均力敌，甚至走在前面。上海车展上，新能源技术展示已成为最大热点之一，几乎所有汽车品牌都有相关技术和产品展示，一场汽车业的“绿色”大战即将打响，而在这场全球性竞赛中占得先机，对中国汽车业来说是重中之重。

如何看待成都统筹城乡改革经验？

时事评论背景：

三年多前，四川省成都市被确定为全国统筹城乡综合改革配套试验区。自此，一场统筹城乡差别、平衡城乡利益、重建社会结构的变革开始了破冰之旅。当前，我国总体已进入“以城带乡、以工促农”的阶段，但不少城市城镇化推进中存在两类突出问 1 题：一是城乡脱节、忽视农村的片面城镇化；二是遍地开花、资源浪费和生态环境破坏的无序城镇化。作为试验区，成都如何突出难题，克服传统城镇化的弊端，带领农村一起走出一条发展新路子？

时事评论观点：如何看待成都统筹城乡改革经验？

1.推动工业向集中发展区集中。将全市116个开发区整合为21个工业集中发展区，在优化空间发展格局、促进资源节约集约利用的同时，为城市的追赶跨越和县域经济快速发展提供了有力支撑。

2.引导农民向城镇和农村新型社区集中。一面努力推动中心城区和县城加快发展；一面大力实施重点镇优先发展战略，提高其人口吸纳能力；同时，加快农村新型社区建设，完善基础设施和公共服务配套。

3.推进土地向适度规模经营集中。通过在依法自愿有偿前提下流转土地承包经营权，成都1/3的耕地实现了规模化经营，带动67%的农户实现农业产业化，形成了优质粮油等十大特色农业，现代农业呈现快速发展的良好局面。

如何看待领导干部应对媒体的误区？

更新时间：2011年04月11日 文章来源：网络综合

在信息网络高速发达，信息传播极为迅速的新媒体时代，面对新闻媒体，敢不敢说话，会不会说话和能不能说话，成为领导干部时下遇到的新的挑战。当下，领导干部不善待媒体主要表现在以下几个方面：一是瞒，即隐瞒不报、不说，不公开，或说假话，震惊中外的三鹿奶粉事件就是因为有关部门拖而不决、隐瞒掩盖导致的。二是躲，即采取回避、逃避的办法免于和媒体接触。三是顶，即和媒体采取针锋相对、顶牛的硬招，比如有的官员居然对媒体说出“你是替党说话，还是替百姓说话”这样的雷语。四是拖，有的官员缺乏责任心，不能在第一时间发出政府的第一声音，从而失去舆论先机。五是推，在媒体面前把责任推给上级或者推给下级，同样得不到媒体和公众的谅解和宽容。如何看待这种现象？

时事评论观点：

1.源于对新媒体时代的心理准备不足。今天的媒体发展已进入了新的阶段，表现在信息生产者多、传播范围广、传播速度快、可控性难等特点，不少官员低估新媒体时代网络、记者、媒体的能量和威力，精神准备不足。

2.源于领导干部执政理念和作风的错位。一是执政为民的宗旨意识淡化；二是高高在上的官本位主义盛行；三是个人主义作祟导致左顾右盼。

3.源于领导干部媒体素养不足。有些领导干部缺乏应对媒体的基本技能，不懂得运用法律、技术手段，加强对新兴媒体的建设和管理，不懂得掌握宣传舆论的话语权、主导权，致使一些事件由小变大。

4.源于社会转型带来的新的执政环境。一方面，经济体制社科变动，社会结构社科变动，尤其是新的社会阶层、社会群体的出现，都将导致社会管理的风险和难度，另一方面，由于分配机制的缺陷导致贫富差距过大以及腐败蔓延，紧张的官民、干群关系，往往促使网民一边倒，选择非理性的态度。

如何看待加强职业培训的着力点？

更新时间：2011年04月11日 文章来源：网络综合

职业培训是提高劳动者技能水平和就业创业能力的主要途径，是促进和稳定就业的有效措施。当前我国就业形势总体稳定，但劳动力总量供大于求和结构性就业矛盾仍十分突出。因此，必须以服务就业和经济发展为宗旨，坚持城乡统筹、就业导向、技能为本、终身培训的原则，建立健全面向全体劳动者的职业培训制度，全面提高劳动者职业技能水平，为促进就业和经济社会发展提供强有力的技能人才支持。职业培训意义重大，而加强职业培训的重点工作又有哪些呢？ 时事评论观点：

1.开展各种形式的职业培训。面向城乡各类有就业要求和培训愿望的劳动者开展就业技能培训，强化实际操作技能训练和职业素质培养，着力提高培训后的就业率。适应企业产业升级和技术进步的要求，健全企业职工培训制度，鼓励企业广泛开展在岗职工技能提升培训和高技能人才培训。针对创业者特点和创业不同阶段的需求，开展多种形式的创业培训，提高创业能力和创业成功率。

2.切实提高职业培训质量。大力推行就业导向的培训模式，开展订单式培训、定向培训、定岗培训，增强培训的针对性和有效性。整合培训资源，提高职业培训机构培训能力，强化职业培训基础能力建设。加强职业技能考核评价、竞赛选拔和培训就业服务。鼓励和引导社会力量开展职业培训，推动民办职业培训健康发展。

3.加大资金支持力度。完善职业培训补贴政策。整合各项财政补贴资金，加大职业培训资金投入。督促企业按规定足额提取并合理使用职工教育经费。加强职业培训资金监管，确保资金安全。

如何看待“公租房”建设的意义？

更新时间：2011年04月11日 文章来源：网络综合

近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。我们应如何看待“公租房”建设的意义？ 时事评论观点：

1.“公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

2.“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

3.“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

如何看待发展家庭服务业的作用？

更新时间：2011年04月11日 文章来源：网络综合

近年来，我国家庭服务业迅速发展，年营业额已超过1600亿元，成为扩大内需、增加就业的“主力军”。目前，全国已有家庭服务企业和网点50多万家，从业人员1500多万人，大致有20多个门类200多种服务项目，涉及家务劳动、家庭护理、维修服务、物业管理等人们日常生活的各个方面。国务院总理温家宝2010年9月1日主持召开国务院常务会议，研究部署发展家庭服务业的政策措施，以此进一步发挥家庭服务业的作用。那么，发展家庭服务业有哪些好处呢？ 时事评论观点：

1.增加就业。家庭服务业劳动密集程度高，以手工劳动为主，工作内容多样、工作方式灵活、劳动强度适当，家庭服务业的大部分岗位，比较适合下岗职工、农民工、女性职工、年龄偏大职工和技能单一职工等弱势群体职工的就业，是安置下岗职工和农民工的重要行业。

2.改善民生。家庭服务业主要包括家政服务、维修服务、社区导购、房屋租售、人才招聘、法律服务、生活百事等七大类服务内容，涉及千家万户，具有鲜明的民生特点。加快发展家庭服务业，实现家务劳动社会化、市场化，有利于提升人民生活品质，是坚持以人为本的重要体现。

3.扩大内需，调整产业结构。家庭服务业是服务业的重要组成部分，加快发展家庭服务业，将提高服务业在三次产业结构中的比重，不断扩大服务型消费占总消费的比重，使服务业成为国民经济的主导产业。

第四篇：申论经典——“房价上涨过快”的对策

“房价上涨过快”的对策：

一、调整住房供应结构。政府应重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，明确新建住房结构比例，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，应达到开发建设总面积的70%以上，以保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

二、发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。调整住房转让环节营业税。严格房地产开发信贷条件，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。同时，有区别地适度调整住房消费信贷政策，在提高个人住房按揭贷款首付款比例的同时，区别对待中低收入群众的住房需求。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度。严格控制被动性住房需求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难。加快城镇廉租住房制度建设，扩大廉租住房制度覆盖面，实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政应加大支持力度。同时规范发展经济适用住房，进一步完善经济适用住房制度，严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

六、完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。

七、加大宣传力度，坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理

第五篇：房价上涨原因分析

试论我国房价上涨的成因与对策

【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。

【关键词】高房价；成因；对策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。

一、当前房价上涨的成因分析

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素：

1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨

我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

3、地方财政过度依赖房地产业

这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

4、保障性住房“门槛过高”

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

二、遏制房价过快上涨的对策

有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议。

1、加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决“三农”问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

2、加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨

供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

3、进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

4、强化市场监管措施

一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。