锡北生产性服务业集聚区——联东U谷市关键...

第一篇：锡北生产性服务业集聚区——联东U谷市关键...

锡北服务业集聚区

一、集聚区成立背景

1、北塘经济面临转型挑战。北塘区是近代工商业的发祥地，也是历史悠久的传统老工业区，主导产业以传统制造业为主，行业主要是化工、金属加工、纺织业和传统物流业。这些传统产业层次低、技术含量低、可持续发展潜力弱，且主要集中于生产制造阶段，产业链的上下游发展不足，缺乏核心竞争力。随着无锡工业布局的调整（“6699”行动和“退城进园”政策），大量工业企业和高污染、高能耗企业退出了北塘经济舞台，北塘面临的产业空心化趋势日趋严重，产业断层所带来的压力前所未有。北塘区必须找到一条新的路来加大经济的战略性调整，推进发展转型。

2、发展生产性服务业集聚区的可行性。为寻找适合北塘发展的转型之路，我们进行了大量的调研，先后考察学习了全国8个地区25个重点产业经济园区，经过对比分析，我们认为，北塘具备发展生产性服务业集聚区的条件。

1）北塘制造业基础优势明显。生产性服务业是与制造业直接相关的配套服务业，是从制造业内部生产服务部门而独立发展起来的新兴产业，它依附于制造业企业而存在，贯穿于企业生产的上游、中游和下游诸环节中。北塘及周边地区雄厚的制造业基础使其具备了发展性产性服务业的比较优势。

2）北塘区位优势明显。在无锡的产业结构调整城市化速度加快和中心城区扩张的过程中，北塘具有明显的“中位”优势。北塘位于中央商务区和远离市中心的加工制造园区之间，可以向四周延伸，实现中央商务区与外围加工区产业园的无间隙连接。

3）北塘交通优势明显。距火车站、市中心5分钟路程，距沪宁高速、锡宜高速10分钟车程，距无锡机场25分钟车程，两条地铁线平行纵贯，周边设有4个站点，区位价值高，交通便利。

4）北塘土地资源优势明显。在中心城区土地资源稀缺的现状下，北塘虽然经历了“退城进园”的阵痛，但这些搬离的企业腾出了2300多亩土地用于产业转型发展，这对于寸土寸金的中心城区来说弥足珍贵。

另外，上海、香港等地建设集聚区，促进经济发展，为我们提供了成功经验。如深圳的天安数码城占地仅450亩，就聚集银行17家，餐饮企业80多家，年产值450亿元。我区集聚区与天安数城，具有位置优、面积大、可持续发展潜力强的特点。因此，我们认为在北塘区建立生产性服务业集聚区是可行的。

二、集聚区发展战略和建设模式

2008年7月区委、区政府审时度势成立了锡北生产性服务业集聚区。锡北生产性服务业集聚区总占地2.47平方公里，东至北新河，北起广石路，西临凤翔内环高架，南至江海内环高架。集聚区内主要由两个产业园区项目：无锡总部商务园项目、无锡智慧城项目。

锡北生产性服务业集聚区的发展思路在实践中经历了几次调整，从“双重产业功能定位、双轨制开发建设模式”到“点和面的起头并进”到现在“政府整体规划、企业市场化运作”的模式，从“分块建设”到现在的“整体开发”，从最初政府主导运作到现在政府企业合作开发、以企业为主的转变，都是集聚区不断探索实践的过程。最终，集聚区确定了以发展总部经济为龙头，以中介商务业、软件和服务外包等新兴服务业为主导的生产性服务业的产业发展战略。政企合作，以企业为主市场化运作的建设模式。

总部经济其属性包涵在生产性服务业中，属于现代服务业，也是一种城市经济。其资源利用小、产出大的特点是中心城区在资源要素约束日益明显的背景下实现转型的有效途径。

目前，集聚区范围内已经启动的项目就是无锡总部商务园项目，该项目是无锡市唯一以“总部经济”命名的项目，已被评为2011年省重点服务业项目、市2011年重点工程，是无锡产业结构调整升级的重要规模载体。

三、无锡总部商务园项目建设情况

无锡总部商务园是北塘区政府与专业地产商--北京联东集团合作开发建设的以总部企业为主要服务对象的主题产业园区，是政府与企业在区域产业转型过程中各自发挥优势，资源互补的一次有效尝试。政府管委会负责园区的整体规划引导、入园企业的把关服务、园区产业及企业的培育等，企业负责园区的开发建设和销售。

无锡总部商务园项目占地850亩，位于广石路以南，江海路以北，凤宾路两侧，总建筑面积将达到130万平方米，计划总投资70亿元，开发分三期，采取整体规划、分期挂牌、滚动开发的模式，建设周期为五年。园区定位为总部企业的主题社区，园区内总部办公、人才公寓、配套商业的配比为7：2：1。我们现在正在建设的是园区一期，一期可建设用地为83亩，是三期中最小的一块（二期占地450 亩，三期占地288亩）。一期规划有1栋24层总部商务写字楼、1栋16层Loft创意办公楼、18栋33组低密度花园式独栋总部楼。一期总建筑面积14万平方米，绿化率36%，综合容积率2.16，其中独栋总部楼占总体量的70%，商务写字楼占总体量的20%，商业占总体量的10%。一期的总体设计由德国ECS公司负责，设计理念是触手可及的绿色，优美而生态的“绿谷”理念，将充分引入低碳、环保、节能的元素。建成后的总部商务园主要引进跨国公司区域性总部、全国大企业长三角地区总部、退市入园企业的销售、研发、物流中心等,将打造成无锡市乃至长三角地区主导产业鲜明、基础设施完善、交通环境便捷、生活服务配套的现代企业总部商务办公聚集区。

目前总部独栋石材外立面及玻璃幕墙已完工，正进行园区绿化工程。预计2012年3月独栋总部楼全面竣工交付。总部商务园二期拆迁也于去年全面启动（占地450亩）、计划明年下半年全面完成二期拆迁，三季度完成土地挂牌。

在加紧载体建设的同时，去年7月份我们已经启动招商工作，截止现在共洽谈客户300余家，其中，中铁十九局、十局；蓝星石化等几家国内大型企业区域性总部已明确入园意向。为了把控好园区业态的发展方向符合无锡市及北塘区转型发展的需要，我们对无锡总部商务园的销售作了详细的规定，尤其对总部独栋的销售设定了较高的门槛，以真正引进总部企业和规模企业。今年我们的招商工作还将实现重大突破，主要是从量到质实现突破，从引入企业的区域范围实现突破。我们将“走出去”招商，招市外的企业，招跨国公司等大型国内外企业总部，目标是引进国外研发总部企业1-2家，引进国内或培育本市职能型总部2-3家，高新技术企业及新兴服务业30家。

第二篇：锡北集聚区工作汇报2011年4月20日

锡北集聚区工作汇报2011年4月20日

一、集聚区成立背景

另外，上海、香港等地建设集聚区，促进经济发展，为我们提供了成功经验。如深圳的天安数码城占地仅450亩，就聚集银行17家，餐饮企业80多家，年产

值450亿元。我区集聚区与天安数码城，具有位置优、面积大、可持续发展潜力强的特点。因此，我们认为在北塘区建立生产性服务业集聚区是可行的。

二、集聚区发展战略和建设模式

三、无锡总部商务园项目建设情况

无锡总部商务园项目占地850亩，位于广石路以南，江海路以北，凤宾路两侧，总建筑面积将达到130万平方米，计划总投资70亿元，开发分三期，采取整体规划、分期挂牌、滚动开发的模式，建设周期为五年。园区定位为总部企

业的主题社区，园区内总部办公、人才公寓、配套商业的配比为7：2：1。我们现在正在建设的是园区一期，一期可建设用地为83亩，是三期中最小的一块（二期占地450 亩，三期占地288亩）。一期规划有1栋24层总部商务写字楼、1栋16层Loft创意办公楼、18栋33组低密度花园式独栋总部楼。一期总建筑面积14万平方米，绿化率36%，综合容积率2.16，其中独栋总部楼占总体量的70%，商务写字楼占总体量的20%，商业占总体量的10%。一期的总体设计由德国ECS公司负责，设计理念是触手可及的绿色，优美而生态的“绿谷”理念，将充分引入低碳、环保、节能的元素。建成后的总部商务园主要引进跨国公司区域性总部、全国大企业长三角地区总部、退市入园企业的销售、研发、物流中心等,将打造成无锡市乃至长三角地区主导产业鲜明、基础设施完善、交通环境便捷、生活服务配套的现代企业总部商务办公聚集区。目前独栋总部楼的地下部分基本完成，出正负零，预计2011年10月独栋总部楼全面竣工交付，今年年底高层封顶，2012年6月高层竣工交付。总部商务园二期拆迁也于去年7月份全面启动（占地450亩）、计划今年上半年全面完成二期拆迁，三季度完成土地挂牌。

在加紧载体建设的同时，去年7月份我们已经启动招商工作，截止现在共洽谈客户300余家，其中，中铁十九局等几家国内大型企业区域性总部已明确入园意向。为了把控好园区业态的发展方向符合无锡市及北塘区转型发展的需要，我们对无锡总部商务园的销售作了详细的规定，尤其对独栋总部楼的销售设定了较高的门槛，以真正引进总部企业和规模企业。今年我们的招商工作还将要实现重大突破，主要是从量到质实现突破，从引入企业的区域范围实现突破。我们将“走出去”招商，招市外的企业，招跨国公司等大型国内外企业总部，目标是引进国外研发总部企业1-2家，引进国内或培育本市职能型总部2-3家，高新技术企业及新兴服务业30家。

第三篇：国外典型生产性服务业集聚区发展案例及经验模式

国外典型生产性服务业集聚区发展案例、模式及经验

本章主要是从国外典型生产性服务业集聚区发展模式及经验上看，发展好生产性服务业，组织好其业态的发展模式，有四大启示值得关注：一是建立健全产业集群科技服务体系；二是构建完善的产业集群融资服务体系；三是大力发展职业技术教育培训；四是加大政府对产业集群生产性服务业发展的支持力度。

3.1 国外典型生产性服务业集聚区发展模式

3.1.1 美国硅谷高新技术产业集群服务体系

美国硅谷地区是目前世界上最具创新能力的高技术产业集群，其全球领先的技术包括生物技术、网络信息化、半导体、通讯等，集聚了一大批如微软、英特尔、雅虎等世界知名企业。这个产业集群的成功，与为其提供各种专业化服务的生产性服务业发展密不可分。

大学和研究机构提供人力和智力支持。硅谷中有斯坦福大学、加州大学伯克利分校等大学及相关研究机构，其中斯坦福大学发挥着重要作用。斯坦福与产业界合作开展大量的科研项目，为硅谷的技术创新提供了大力支持；向硅谷输送高水平的毕业生，为硅谷高科技创新活动提供了强大的人力资源；为已参加工作的工程师提供在职研究生培训课程；斯坦福学生和教授直接参与创办企业等商业活动，如做兼职咨询顾问。风险投资产生资金“放大器”和企业“孵化器”效应。硅谷是美国风险资本活动的主要中心，这里孕育和催生了一大批如今赫赫有名的高科技公司，比如亚马逊、Intel、Cisco和Digital等。

风险投资在硅谷高科技成长的过程中发挥了三方面作用：一是具投资放大器的功能，为硅谷科技成果转化和产业化提供急需资金；二是具有企业孵化器的功能，利用自身的经验、专门知识和社会关系网络帮助高新技术企业提高管理水平和开拓市场，提供增值服务；三是具有市场筛选的功能，经过严格的项目评估选取优质商业计划书，培育了硅谷的整个高技术产业群。

商业银行给予资金支持。在硅谷中，存着大量为高新技术企业服务的商业银行，如美洲银行、富网银行、硅谷银行，其中以本土诞生的硅谷银行最为特色。硅谷银行将业务重点确定为技术型和成长型企业，不仅提供支票帐户、现金管理和信用证服务，而且为技术型提供融资服务，包括为专利、工艺、商业计划等无形资产提供贷款。

律师业发挥顾问和经纪人等作用。律师业十分发达，硅谷的律师已经成为当地创业企业的重要资产。硅谷律师起着经纪人、顾问、“媒人”、“看门人”角色：律师作为经纪人角色明显体现在风险资本融资中，从众多新投资项目筛选出有前景的一部分项目引荐给风险投资家；充当企业法律和商务咨询顾问工作；作为“媒人”角色利用广泛网络将其他客户引荐给各种供应商、合资者和其它交易伙伴；作为“看门人”角色，使用他们的经纪人能力去建构和捍卫硅谷的社区认同。会计师事务所提供财税指导。硅谷内有如普华永道、毕马威等全球知名会计事务所。典型的硅谷企业是新兴企业，其有形资产很少，收入极不确定，没有利润，股票期权未兑现，其需求和实际都不甚符合通常意义上的会计规范和标准。硅谷会计师超越传统的审计师或报税顾问的职能，创造性地阐释会计师业务，为新的风险企业的交易结构设计提供有价值的指导。

3.1.2 英国生物技术产业集群服务体系

英国的生物技术产业仅次于美国，居世界第二，在英国国民经济中占有重要地位，占世界市场份额一成以上，产业涉及制药、农业和食品等领域。目前已拥有270家生物技术中小企业，约占欧洲生物技术公司的1/3，且在不断衍生。英国生物技术产业集群生产性服务主要有以下几类：

世界一流的研发服务体系。科学基础是英国生物技术集群形成和发展的重要保障，在生命科学研究领域，英国已经获得了20多个诺贝尔奖，拥有剑桥生物科技公司、重组DNA公司等闻名于世的企业；产业集群内有许多世界知名的大学和生物技术研究机构，如伦敦生物技术协会、分子生物实验室和欧洲生物信息协会，为生物技术企业解决生物共性技术，提供技术支撑及保障；英国科学园中有众多的为初创企业设立的生物技术孵化器；慈善团体、癌症研究协会和皇家癌症研究基金等社会机构对生物技术领域各环节的研究进行资金赞助，促使其从生物原料到生物中间体的转变；政府每年对生物技术的投入高达6.5亿英镑。完善的金融服务体系。活跃的金融市场是英国生物技术产业快速发展又一重要原因。伦敦是世界三大金融中心之一，同全球金融市场联系紧密，也使资本更具有流动性。英国具有较为完善的银行体系和证券市场，满足了处于不同发展阶段的科技型中小企业的融资需要。商业银行的主要业务包括资金借贷、财产抵押、风险投资和欧盟对中小企业的投入计划等，值得一提的是对技术创新型企业所提供的特殊服务项目，急需资金的企业只需要在当地商业银行申请，符合条件便可获得资金资助。英国有非常活跃而又成熟的风险投资基金，风险资本投资额占欧洲的42%，在过去的10年已为生物技术领域累计投资3.44亿英镑，这类基金往往与特定的大学相关联；伦敦股票交易市场的灵活的发票规则和退出机制，也刺激了风险投资机构的积极性。

健全的劳动力市场和用人机制。英国高质量的生活水平、秀丽的风景和国际化都市都是吸引国际人才的环境氛围，更重要的是英国具有一个比较健全的劳动力市场和用人机制：一是劳动力市场的开放性，二是低个人所得税，三是股权激励。英国独特的人才市场环境，吸引大量的在美国的生物技术人员，形成了生物技术人才集聚，进而促进了生物技术企业集群的发展。此外，在劳动力市场加强对熟练工人队伍的培训教育，提供了不同层次的培训课程。

3.1.3 意大利中小企业集群服务体系

意大利是一个自然资源高度匮乏的国家，能源和原料大多依赖于进口，同时意大利也是一个“中小企业的王国”，其特色是地域同业中小企业集聚，全意大利产业集群地有199个，产品主要涉及劳动密集型的日用品，如皮鞋、家具、食品、机械等。

中小型企业融资体系。意大利建立有一整套完善的和高效率的私营中小企业融资体系：一是专门的中小企业银行，如合作银行、互助银行、国民银行等，向中小企业提供比市场利率低2—3%的低利息长期贷款，或认购中小企业银行发行的股票或公司债券；二是私营中小企业基金，为私营中小企业特别是风险适中、市场前景较好的创新中小企业提供融资支持，基金包括“技术创新滚动基金”（用以支持中小企业采用先进技术和生产工艺）、“互助信贷集团”（加入该集团，贷款额度为入会费的20倍，且无须担保和抵押）、“投资项目补贴基金”（补贴额度为投资项目总额的10—50%）和“购买高新技术产品基金”（为购买高技术设备补贴其总额的25%）；三是中小企业信贷担保机构，由手工业和行业工会以及国家银行联合组成，并由政府提供一部分必要的基金，起“倍增器”作用，私营中小企业一旦获得信贷担保机构的担保，往往能增加其正常的贷款额；四是中小企业直接融资，包括证券交易市场、第二板市场和柜台交易市场进行融资。

职业技术培训制度。意大利的职业技术院校很有名，其独到之处在于厂商与职业技术院校的互动式发展，产业知识和技术发展高度专业化，学生走出校门就能熟练掌握纺织、服装、瓷器制作等企业需要的专业知识；另一方面，厂商对职业技术院校特别青睐，给予资金上的赞助和技术上的支持要比政府多得多。职业学校提供的培训是多层次的，以布伦塔河制鞋学校为例，其提供三种培训方式，第一种形式是面向企业中的设计人员在职学习，一般学制三年；第二种形式是欧盟资助的专业化培训，获得资助的必须是有威尼托户口的人员，培训的内容主要是皮鞋的制作、经营、管理等；第三种是面向高中生的，一般培训期限为5个月左右，毕业后从事皮鞋生产。

专业化的中介服务。意大利的中介服务业比较发达，完善的市场体系为社会化生产和专业化服务机构提供了良好的发展基础。企业只需要负责内部的生产经营，其财务、产品设计、产品销售、物流服务、广告服务、法律咨询等都可外包给专业化的中介服务机构来完成。例如，在萨斯索罗与瓷砖产业有关的企业200多家，有许多与之配套的模具、釉料、包装材料、仓储、运输等各类服务企业，为瓷砖生产企业提供专业化的服务。

3.1.4 印度班加罗尔的服务外包经验

班加罗尔是印度南部城市，卡纳塔克邦的首府，印度第5大城市，人口约650万人。印度在1947年独立以后，班加罗尔发展成重工业的中心。高科技公司在班加罗尔的成功建立使其成为印度信息科技的中心，俗称“印度硅谷”.强有力的政府支持。印度服务外包领域的发展和所取得巨大成就，背后有着政府强有力的支持。政府的支持表现在税收激励、政策监管、兴建科技园区、知识产权保护等方面。在税收方面：20世纪80年代后期，印度政府对软件产业实行10年免税；90年代，进一步推出“零赋税”政策，出口软件全部免税，对生产软件产品不征收流转税。此外，很多地方政府还在自己的职权范围内给外包企业不同的优惠，如经济特区内土地出让价格的减免，强制性用地规划条件的调整等，据有关资料显示，在印度发展服务外包的成本要比中国低30%左右，这在相当大程度上形成了承接服务外包的成本优势。在知识产权保护方面，印度自20世纪90年代就开始大力度修订本国的知识产权法律，1994年，印度通过的“版权法”被称为“世界上最严厉的版权法”之一，印度政府重视长远规划，建设了富有特色的科技园区。迄今已建成20多个软件园，园内企业近6000家。

完备的人力资源环境。印度技术型劳动者素质较高，相当部分外包企业学历都在本科以上，印度在英语方面具有天然优势，整个国家语言环境好。同时，印度人才教育培训富有特色，在近3000所中学、1000多所大专院校开设不同层次的IT专业课程，还依靠民办、私营机构以及软件企业实行人才的整体培训和整体转移，印度大多数的软件人才都来自于职业化培训机构，为印度培养了百万计的软件人才。印度理工学院居于顶端、各大学居中、国家信息技术学院居于底层的金字塔式的人才培养体系每年为印度培养软件设计人员约1.78万人。所以充足、合格、高水平的人力资源成就了印度外包企业强大的环境优势。

注重服务创新与服务价值链升级。印度外包业很早就有意识地培养自己的竞争力和创新能力。过去若干年里，印度已成为美国和欧洲客户最热衷的IT服务外包地。而从2005年以来，印度服务外包在不断向规模和领域扩展的同时，向知识外包过渡的速度逐渐加快。外包业务正在从呼叫中心、数据录入和售后服务等位于价值链低端的业务向市场分析、工程设计、法律咨询、专利申请等位于价值链高端的业务转移。在制药、生物技术、法律服务、知识产权、汽车和航空业的研发和设计等技术支持服务业务等领域中，以知识服务为主的外包业务在不断扩大。同时印度不仅追赶行业科技前沿，并能适应新兴市场低收入人们的需求来研发新产品，在开发低成本和创新的新产品方面占有独特的优势。

强大的行业协会推介力量。印度服务外包行业协会发挥了重要作用，全国软件和服务公司协会NASSCOM是印度IT软件和服务产业的一个非赢利性组织，该组织拥有包括来自印度、美国、欧盟、日本以及中国的1100多家相关企业。其主要任务包括协调产业与政府的关系，推动产业规划与发展，促进人力资源开发，协调国内外合作等问题。与政府沟通，帮助进行产业规划，协调建设软件科技园，争取有利于软件发展的政策优惠；与WTO沟通，争取在世界贸易组织中的有利地位和条件；帮助企业与电讯行业谈判，争取低价格的优良服务，维护企业知识产权；与大学等机构沟通，开展人才培训，通过设立基金方式进行电脑知识的普及，特别是向贫穷落后地区推广；推动服务外包由后端办公服务等业务向金融、保险、软件开发与研究等领域发展。

3.2 几点启示

启示一：建立健全产业集群科技服务体系。启示二：构建完善的产业集群融资服务体系。启示三：大力发展职业技术教育培训。

启示四：加大政府对产业集群生产性服务业发展的支持力度。构件产业集群区域服务体系，政府要充分发挥积极作用，建议强化五个方面工作力度：一是加大财税政策支持。改革和完善生产性服务业的税种设置，推行与制造业基本相当甚至略轻的税负政策；将生产性服务业纳入相关产业政策的扶持范畴，如科技成果转化政策、人才引进政策、优先供地政策、中小企业扶持政策等等。二是制定合理的市场准入门槛。深化生产性服务业事业单位的市场化改革，将适合市场化、产业化发展的事业单位职能彻底推向市场；制定合理的市场准入政策，既避免无序竞争；允许不同所有者资本进入相关垄断性行业。三是建立健全生产性服务业发展的标准体系。生产型服务业生产的是知识形态的产品，其标准很难判断，因此要加快行业服务、行业信用评价、行业职业资格等标准的建立。四是加快设立生产性服务业发展专项资金。对产业集群内重要且薄弱的生产性服务行业，设立专项资金予以鼓励和支持。五是有序承接国内外服务业转移。政府应加大优惠政策，将招商的重点逐步放在生产性服务业上，积极利用包括国际、港澳台及国内服务业资本的转移。

第四篇：联东U谷永乐店项目销售话术

联东U谷永乐店项目销售说辞——赵浚洁(2012-03-05 14:09:24)转载▼标签：房产

U谷永乐店项目，位于通州永乐店，走经京津高速直行，至德仁务收费站出，右转方，是继联东U谷金桥产业沿漷小路直行2公里。即到达项目现场。联东永乐店项目占地1500亩，建筑面积约100万平园之后的又一鼎力巨作，及标准厂房，总部商务办公，企业定制，为一体，随着北京建设世界性城市、CBD东扩浪潮和聚焦通州建设新城的启动，使通州的发展如火如荼,日新月异，不断刷新着新的“通州速度”。作为通州新城重要组成部分的永乐组团近几年却由于位置较偏，一直偏安一隅默默无闻。然而近期随着香港协和集团、万科、联东u谷、奥特莱斯和五矿集团等大型企业集团的关注，永乐板块一时成为各路投资商的新宠。联东永乐店项目打造通州地区生产研发办公一体的高新技术开发新城，蓄势待发的永乐产业园即是京东的一朵奇葩。

北京永乐经济开发区位于北京市东南端、京津冀三省(市)交界的通州区永乐店镇域内，是东南各省市进京的门户，地理位置得天独厚，有“金三角”的美称。1992年9月，经批准成立的市级工业开发区；一期规划4.6平方公里，远景规划10平方公里；现有土地存量3平方公里，规划有工业、科研、住宅、商业服务用地，其面积和存量在北京市诸多开发区中位居前列，在区位、交通、环境、地热资源等方面具有无可比拟的优势2010年9月8日，作为中国产业地产专业运营商联东u谷率先与永乐店开发区签订合作协议，共同打造永乐产业新城——联东U谷永乐园，拉开永乐店发展的新篇章。预计项目建成后近200万平米规模，入住企业1000余家，年生产总值约500亿元，年创税收约40-50亿元，各类产业聚集员工总数近10万人，其中管理类员工2-3万人，中高端人才近1万人，解决当地就业约1万人，依托永乐店巨大的区位优势，借助京津产业走廊的快速崛起和发展，联东U谷•永乐产业园必将成为区域发展的先锋园区。永乐店东部与天津市武清县为邻，南部和河北省廊坊市接壤，西南部与大兴区相接，西部和于家务乡相邻，北部与漷县镇相接，位居北京、天津、廊坊三市交汇的中心腹地，是东南各省市进驻北京的“桥头堡”，京津通道的中心节点。

区域交通以一个港口、二条高速、三个机场和四条铁路构成天地交织的立体交通网络。地块北侧有京沈高速公路，南侧有京津塘高速公路，西侧有六环路、七环路，东侧有103国道，京津高速公路和京津高铁从中心穿过。地块内部永乐大街、永新路、永德路和孔兴路。未来规划的交通线路还包括地铁S6线、七环大通道、北京大外环、京沪高速铁路、京唐铁路、京郊铁路等。

一个港口——天津新港

两条高速——京津塘高速、京津高速

三个机场——首都机场、天津机场、首都第二机场

四条铁路——京沪铁路、京津高铁、京郊铁路、京沪高铁北侧：京沈高速公路；南侧：京津塘高速公路；西侧：六环路、七环路；东侧：103国道；

中心：京津高速公路和京津高铁从中心穿过；内部：永乐大街、永新路、永德路、孔兴路。

未来交通线路：地铁S6线、七环大通道、北京大外环、京沪高速铁路、京唐铁路、京郊铁路

联东集团

是一家集地产开发，建筑模板和钢结构研发、制造、租售，建筑总承包，金融投资等业务于一体的集团公司。集团公司注册资本6.2亿元，下辖十多家子公司，分布于北京、天津、沈阳、西安、唐山、成都等地，员工超过4000人。

联东模板是目前国内规模最大的大型现代化模板企业；业务分部北京、天津、天津百兴、西安、沈阳、成都等；形成了以北京为中心，辐射全国的市场营销网络

在产业地方方面，联东定位为中国产业地产专业运营商，在北京上海天津无锡沈阳投资开发8个产业园区，规划建筑面积达1000多万平，是国内开发规模最大，产品系列最全，入驻企业最多的园区之一，奠定了行业的领先水平。这次联东投资100亿打造的联东永乐项目，凝结了联东8年的产业精华。势必成为世人瞩目的焦点。

在整个项目中我们现在位于一期这个位置，一期规划建筑面积8万平米，在西面还有一块差不多大的地块，产品规划是用来做企业独栋。这期产品适合企业做

标准厂房、研发楼，很多企业喜欢既独立又商务的企业形象，您可以看到，我们这期产品都是独栋形态，而且是目前最受欢迎的1900-5500平米的户型。

首先，给您介绍下这个区域的整体情况：北侧为城市主干道，为园区主入口，南侧为园区辅助入口，入口设计尺度宽大气派，景观结合完美，气质形象大气。建筑设计以营造现代国际化工业园区为主题，以人为本的设计理念，创造出低碳、生态环保、功能（生产办公、餐饮娱乐、休闲健身）齐全的工业化产业基地。园区整体绿化覆盖率高，注重人文景观的塑造.北侧主入口以石材铺装为主配以水景+草坪+成树+灌木，选择现代流行的石材进行特色铺装，其间并穿插一些木栈道，配入特色园林小品、休闲木凳以及常绿植物群落等。形成景观组团状、有层次的休息交流空间；自然形态的水系造景（水孕育着财富），以蜿蜒曲折的叠水为主要景观要素，点缀大花灌木，配合特色铺砖，加上各种文化浮雕景墙、景观花池、坐凳、小品等元素形成自然流畅的景观带。南侧入口景观为草坪+成树+灌木，简单大方，方便出行。主路两侧种植行道树+绿篱，营造一个自然低碳绿色的园区，与您私家花园里的绿荫草坪相互辉映。营造绿色环保、低碳节能、生态型的国际化生产园区。各沿街立面以仿石涂料为主，配以局部玻璃幕墙和仿陶土板，风格现代新颖，简洁明快，建筑体量高大气派，彰显园区建筑品质，提升园区整体价值。

园区内部设置环形机动车路（兼作消防环路），南北十字交叉路和环路连接，园区环形主干道，宽7米，十字交叉支路为6 米，道路均满足消防和货运双重要求，可保证货运交通的需求。车行及货运出入口在主路的两侧，货运便捷。货运入口与货梯成组布置，人行主入口形象气派，与货运出入口互不干扰、所有次入口均通向私属的私家花园。从沙盘上您可以看到，周边建筑首先是与景观融合到一起，极大限度的分享园林。强调建筑作为景观的一部分

设计中，遵循从宏观到微观、从整体到局部的设计概念，首先景观设计与园区的整体规划设计相结合，设计有沿街景观带、组团景观节点和私家庭院景观；把景观设计渗透到园区的每一个角落，重点部位（出入口主题景观节点）精细化处理，创造花园式生产办公建筑园区

建筑风格明快简洁，体量体块合理组合，色彩搭配鲜明，清新亮丽，外墙装饰以米黄色，仿石涂料为主，配以红色仿陶土板和局部的玻璃幕墙，颜色搭配清新亮丽，区别于传统工业园区严肃、冷峻的形象，打造时尚、高端产业园区新典范。

新的组团庭院理念。主要体现在将中国传统的“围和理念”运用到单体、组团、地块之间，自然形成“围合——半围合——开敞”的空间序列。

给您介绍下，我们这个单体通过庭院（尤其是主景观周上的建筑）形成围和小空间；每个组团是通过建筑群形成半围合状态；整个地块则以舒展大气的入口、流畅的交通组织形成一个完全开敞的空间，总体上追求的是人对建筑的归属感、从容感，进而达到员工对企业的归属感和认同感。总体上亲切和谐。

庭院的增值空间，体现了项目产品的高性价比和附加值。增值空间体现在这里（指屋顶花园），就是在每栋建筑顶层，施工标准为上人屋面，也就是说，这里可供企业开拓一个私密的屋顶花园，这个区域最大的亮点就是女儿墙的高度=我们标准层层高，3.6米，既开阔又私密。与旁边老板或高管所在的loft办公区相得益彰。（屋顶花园）

下面我给您具体介绍一下户型的特点：

A户型：单层建筑面积600㎡，层数3.5层，总建筑面积2070㎡，共计5栋

户型特点

1、独栋户型设计，平面呈矩形，南北朝向，标准8米柱距

2、辅助功能布置两端，保证双向24米完整使用空间，保证业主生产流线的需求，超高层

高，最大限度提高建筑高度及使用空间的利用率

3、首层建筑主入口内凹，可设计成企业形象墙或logo墙

4、顶层赠送屋顶露台（屋顶花园），单层建筑面积1524㎡（762㎡+762㎡）

层数3.5层，总建筑面积5096㎡(2548㎡ +2548㎡）共计3栋

户型特点：

1、双拼户型设计，南北朝向，标准柱距

2、该户型共设计三部疏散楼梯，其中一部为共用楼梯间，平时可关闭，既满足消防规范的要求又节省了一部楼梯，降低造价的同时，提高建筑面积的最大利用率。

3、保证双向24米完整使用空间，有利于生产流线的布置

4、首层南侧朝向设计成落地大玻璃，窗前点缀花草景观，光线充足，注重人文环境

G户型：单层建筑面积896㎡(448㎡+448㎡），层数3.5层，总建筑面积3230㎡（1615㎡+1615㎡），共计2栋户型特点

1、同样为双拼户型设计，南北朝向，柱距8米为主，面积较E户型小，满足不同客户需求

2、共用楼梯间亦是该设计方案的特点

3、屋顶露台属赠送面积，平均划分为两家，中间采用实体围墙分隔

建筑布局南北朝向为主，防

火间距大于10米，符合防火

规范要求

2、园区交通主干道为环路，同时可作为消防环形通道，路宽7米，交叉支路宽6米。符

合防火规范要求

3、建筑层高3层局部4层为主，配套服务楼6层，建筑高度小于24米，符合地方标准及规定保证每个单体建筑采光、通风及避免视觉干扰区内建筑南北朝向布置，间距宽阔，采光通风良好

招商代表赵小姐 ***

第五篇：以联东U谷模式看产业园区节约集约土地利用

以“联东U谷”模式看产业园区土地集约利用

徐州市卓磊

近年来，在经济一体化的新形势下，工业化发展极为迅速，工业化水平已达60%，在全国大建、扩建开发区、新城区的背景下，人均耕地面积越来越少，特别中小制造企业发展面临瓶颈，推行土地集约利用势在必行。联东集团历经十载，研究、探索产业园区经营与土地集约发展，所创新的“联东U谷”模式起到积极的作用。

一、产业园区概况

（一）产业园区定义

产业园区是一个一般概念，按照联合国环境规划署的定义，广泛意义上的产业园是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。在中国，产业园区是在2003年，由国内领先的产业园区运营商联东集团率先提出的，是工业地产的升级与换代。

根据联东集团对产业园区的定义，产业园区是围绕着微笑曲线，构建的产业价值莲一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

实际上，确切了解产业园区的概念，还需要了解产业园区与商业地产之间的关系。

（二）产业园区与商业地产区别

1、客户。产业园区与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业园区面对的两大客户是政府与企业。

2、选址条件。产业园区选址条件更为谨慎，产业园区首先要分析城市产业特点，城市产业的阶段未来培育产业的方向，如城市的影响力、吸引力等等，一般都是选址在一、二线城市的发展主轴线或者产业集聚的开发区。

3、功能类型。商业地产的功能比较多样化，例如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休息功能、商务功能等等，但产业园区的功能更全面、更为突出，例如:打造企业集聚、提升城市形象、建立退出机制、提升企业竞争力等。

4、产品设计。商业地产的产品类型主要有：高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异。而产业园区的产品设计完全不一样，产业园区的产品类型主要有：独栋写字楼、高层写字楼、配套服务商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

5、招商类型。有一位专家曾经说过，产业园区是块高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生的话，卖产业园区应该算作研究生了，产业园区的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业园区的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

（三）产业园区的优势

产业园区的发展，一方面为企业提供了良好的场所及便利条件，降低企业成本，提供企业行业竞争力。另一方面有助于发展产业集群，增强区域竞争力，促进经济发展。概况来讲，产业园区具有以下优势：

1、有利于中小企业形成规模，向专业化、集成化发展，产生较强的规模效应。

2、有利于促进产业区域分工和新型产业基地形成。

3、有利于集中治理污染，节约治理环境的成本。

4、有利于促进产业竞争力的提高。

5、有利于推动地方经济社会发展和进步。

（四）产业园区中土地集约利用存在的问题

1、工业用地综合容积率普遍较低

由于产业区园部分工业的性质决定了往往以单层厂房为主，其工业区容积率较低。同时也由于部分开发区建立较早，当时企业进区门槛低，集约用地意识不强。

2、部分开发区投入产出强度偏低

部分产业园区工业用地出让较早，土地价格不高，工业园区以引进项目为核心，侧重于满足企业要求，没有严格按照国家规定控制用地规模，导致项目用地规模大，投入产出强度偏低。目前来看，开发区普遍的情况是，20%的土地产生了80%的需求。

3、土地闲臵问题明显

当前产业园区土地利用过程中，有的产业园区由于规模面积过大，点多分散，相对资金投入不足，导致土地闲臵。有的产业园区区位不理想，招商引资困难，无资金开发。有的产业园区投资商只炒地皮，不投资开发。也有的投资商开发资金不足或中途拆资，建设停滞。这些都致使产业园区大量土地处于闲臵状态。

4、企业退出机制不健全

一般来说，工业用地使用年限50年，而大部分产业生命周期短于50年。制造业不景气背景，会有大量的工厂倒闭或闲臵。但是由于缺乏相应的退出机制，存在大量的工业用地闲臵或低效低产出的状况。

5、只招商、不选商由于大部分园区都有政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲臵和浪费。

二、联东U谷模式

自2003年，联东集团进入产业园区领域以来，总结出了联东独特的发展模式，联东U谷通过搭建一个实体经济平台，实现企业、政府多方共赢。据集团负责人介绍，此模式不仅把政府从一种繁重的招商、服务这种经济活动中解脱出来，促进了土地集约和税收、经济的可持续发展；而且也能将能源集约、中小企业选址难的两方面矛盾彻底解决。联东每进入一个新的城市，首先就是全方位调研当地企业的需求。

三、联东产业园区对集约利用土地的作用

1、通过优化产业结构，促进产业集聚，促进土地集约利用结构优化是系统优化的核心，通过合理优化园区内的产业结构，通过土地臵换等手段引入上下游产业延伸其产业链，在园区内部尽量减少生产运输交流等成本，可以在整体上提高园区土地利用集约度。在土地日益稀缺的今天，联东U谷在盘活存量用地节约利用土地方面颇有一套，在充分调研企业需求，满足企业实用性、舒适度的基础上，联东U谷还可以提高容积率，向空间要土地，进而提高土地使用率，一般企业拿地自建的容积率在0.5-0.8之间，联东的产业园区容积率一般建设在1.5以上。

2、建立以市场化为取向的用地机制

土地利用效率不高的一个深层次原因是土地出让价格偏低，使企业缺少集约利用土地的动力，甚至出现“圈地”胜于生产的不正确发展思路。要以市场力量约束和激励用地。通过优化用地规划和征地机制，建立和完善土地出让的市场机制，建立土地转让和闲臵的处理机制，促进土地的集约利用。

3、建立企业退出机制，挖掘存量用地

按规定，城镇工业用地的最高年限是50年，但从1990年这个条例出台到现在，很多企业倒闭了，土地还在闲臵。根据联东U谷数十年运营产业园区的经验来看，产业园区在挖掘存量方面存在很大潜力，对中小企业实行灵活的进入、退出机制，将土地资源利用情况持续化。如：联东集团北京金桥产业园区，依据园区发展和企业需要，采用土地逐级开发，金融、人才、产业链条、厂房面积等共同联动，促使企业有效发展。

4、建立产业园区土地效益的选择模式

效益不仅指经济效益，还包括社会、生态等方面的综合效益，表现在产业选择、投资标准和企业的臵换等方面。“联东U谷”模式之所以得以发展，就是得益于与传统开发区建设的差异化。一是设臵产业门槛，用于评判项目是否符合本地的产业政策和园区长远发展规划。大部分开发区在“初次创业”时往往为设臵产业门槛或门槛较低，一些土地利用效率和效益较差的项目得以入驻，占据了有限的土地资源。二是设臵投资门槛，入园企业必须达到一定的投资强度才能进入园区落户，进入园区后又必须达到一定的标准才能享受联东平台服务的待遇，对不符合标准的项目一律不得入园。

以联东U谷为代表的产业园区不仅是一个集设计、策划、招商于一体平台，更实现了快速开发、整体运营的运作模式。联东U谷从土地签约到一期交付使用，实现18个月企业入驻投产，使企业缩短选址周期，专心发展企业。另外联东U谷还统一搭建配套，建立员工宿舍、高管公寓、食堂、运动场等解决企业的配套问题，降低企业综合运营成本，能更大集约资源、促进中小企业发展，提高运营效率。