住宅物业装修服务卡

第一篇：住宅物业装修服务卡

装修管理服务卡

一、交房验房期间

在管家陪同业主验收期间，①、需告知到业主装修申报需要携带的哪些资料？并提前三天办理。②、关于空调位、飘窗拆改、采光井浇筑、厨卫管道拆改、消防通风采光通道、封闭阳台、装修履约保证金等敏感问题也需要在现场进行告知。③、以便业主在装修设计时重点考虑。同时，可以侧面询问业主什么时候装修，什么方式装修等等，如果业主对这个话题不反感的话，可以引导业主如何规范的装修，比如找有资质的大公司、货比三家、多看在施工的工地、多留些装修尾款、装修保证金让装修施工方承担、避开雨季装修、合同外增加项目一定要先沟通再施工、建议把所有额单据收起来、建议不要过分追求工期等等。同时，将指纹锁管理权限移交给业主，建议业主如果近期不装修的话，把电池取下来，使用钥匙开门。

二、业主办理装修申报时

前台需核实业主身份，并确认资料是否齐全、人员（业主本人、共有人及装修负责人）是否一起来了，然后协助业主填写相关资料表单及复印相关资料；管家需要到前台审核业主提供的图纸（是否存在违规情况），并问清楚一些重要的信息：安装什么类型的空调、空调外机安装在什么位置、承重部位是否拆改卫生间及厨房位置及布局是否更改、飘窗是否拆改、采光井是否浇筑、消防通风采光通道是否封闭等；同时要告知到位如下信息：噪音施工时间、拆墙前做好成品保护、施工现场配置扫帚等打扫卫生工具、现场配备简易蹲便器、装修垃圾（非生活垃圾）袋装运到地下室指定位置、装修施工人员带上身份证和2张照片来办理长期出入证、做防水闭氺试验前需要让管家到现场确认后（再闭水实验）；开工前先验收下水管（是否通顺）及卫生间防水、没有防水的地面不要有积水（以免渗漏到楼下）、卫生间做好防水前也不要有积水、外立面不能破坏（安装铝合金要求）、隐蔽工程封闭前需要通知管家做隐蔽工程验收并留下影像资料、智能化线路及燃气管道改动要找专业人员操作、室内腻子建议铲掉、施工人员请勿留宿现场、只需要把指纹锁密码给施工人员（其他的如门禁卡、钥匙、指纹不要给，一个工种结束后，建议换一次密码）、购买大型（如木板、家具，铝合金框架）和比较长的材料（如石膏线、窗帘杆、木线条）前需要确认是否可以正常进出地下室（限高2.2m）、消防楼梯及电梯轿厢、请勿开门施工、敲墙时主要碎石掉到楼下、每日下班时要记得关闭室内水电总阀。

三、开始敲墙和清运垃圾

确认成品保护是否到位（包括容易掉碎石下来的位置，如入户花园、阳台）；室内对讲机（含挂片）和是否拆走、弱电线路接头是否保护（使用电工胶布包好）好了；送水送电前确认室内电闸和水阀是否关闭；垃圾清运前是否袋装并运到指定位置；下水管是否被堵塞（包括看下天花板上的水管使用有滴水情况）；拆墙位置是否和申报图纸一致；铲腻子时不要喷洒太多的水（积在楼板上会渗水下去）；室内接电的位置要在室内总开关下面或漏电保护器下端；进户门小门扇插销是否调拨到位（而不是横着）；拆墙体时是否保护好了强弱电线（包含接头、线路、原PVC管道）；窗台位置拆改的需要提醒做好防水（改动后渗水不在保修范围内）。

四、水电施工阶段

特别关注卫生间里面布局改动（擅自打孔改管、拆改主立管、排污管接入到排水管）；电线需要套管；电线的截面积（总和）建议小于线管内径40%（就是一根管里面不要穿太多线）；强弱电线的之间的间距建议拉大点（如不能满足条件，用锡箔纸在弱点外面包一层，防止信号间的干扰）；一期入户花园和餐厅不建议水管走天蓬（可能会打到预埋的水管）；如果做地暖（要记录好，已提醒楼下装修时不要打破了水管）的需要考虑好地面抬高的问题（会高过进户或阳台门槛），现场需要关注空调外机安装的位置（通过打孔位置、内机插座安装位置，还要特别关注原空调位的装修情况，比如是否挪作他用）；做好隐蔽工程后及时安排验收及影

像资料保存；水管要试压（建议全部瓷砖铺好后再做一次水压测试，已检测切割瓷砖时有无破坏水管）；可建议业主多预留插座（特别是厨房和客厅背景墙，以备用）；设备平台预留出安装大功率设备的电源线；提醒冷热水管要区分开；修补线槽时注意水泥砂浆配置比（以免墙面开裂）；弱电箱里面预留电源插座（安装路由器和光猫）；打孔时要重点关注外墙孔、打孔孔径和有没有打破楼上水管（未装修的可打开水阀验证下），外墙打孔完后需要用水冲洗墙面（但要确认楼下是否有人或窗户是否关闭，以免影响楼下）；燃气改管及智能化拆改作业需专业人员进行操作；空调排水措施是否到位（不要到了安装空调时再来想办法排水）；建议安装防臭地漏盖子；室内用电要分配好（以免某一个空气开关符合过重）。

五、泥工施工阶段

防水施工一定要到位，厨房和阳台要做防水（地漏周边、水管及烟道出地面位置重点做），卫生间墙面高度做到一米八以上（特别是淋浴房区域）；淋浴房地面建议做排水沟；不要在没有防水要求的地面搅拌砂浆时放太多水（以免渗水到楼下）；封闭水管前需要预留出检修口（活动的）；烟道装饰前建议进行挂网、粉刷处理（不要直接在烟道表面铺贴）；安装铝合金窗框时需提醒不要安装的太出去，同时建议上下多打几个钉子固定（固定在实体墙上），栏杆不建议拆除，有干挂石材的要安装在实体墙上（而不是直接在干挂石材上安装），提醒泥工做好堵漏措施（是否防水砂浆进行塞缝，外面玻璃胶打密实），确保不漏水；瓷砖勾缝建议不要用白水泥；瓷砖上墙操作需要做牢固（不要掉下来）。

六、木工施工阶段

一期入户花园、餐厅及厨房钻孔时主要不要打破了预埋的水管；需要预留出水管检修口；提醒业主木板做好防潮处理（在卫生间门口打柜子的）；安装可视对讲机位置若打柜子的，是否预留出足够的尺寸来；建议少做有层次感吊顶和隔断，容易藏灰尘；会不会在公共区域打鞋柜。

七、油漆施工阶段

提醒要安装护角线，这样线条会更直；提醒业主木板上的钉眼要做防锈处理；提醒现场工作人员胶水需要密封好（不要漏出来造成地面打滑，更不要把用剩的材料特别是胶水不能直接倒到下水道里面或垃圾池）；刷乳胶漆前确保墙面已经干燥。

八、收尾阶段

安装厨房集成吊顶前，把燃气报警器移转出来；墙纸安装位置会不会有不通风的部位（比如柜子后面，容易发霉）；木地板安装前，先确保地面没有灰尘（以免南风天气招蟑螂；卫浴安装前先确认下水是否通畅）；安装抽油烟机时确保密封良好（排气管接入到了烟道做好密封处理）；安装空调外机时确保排水管接入到了下水管（而不是往外面排）；安装灯具打钻时不要打太深（宁可多打几个来加固，以免打穿楼板）；买灯具时需要考虑到灯泡更换与购买；厨房插座建议买带开关的；如有内藏式石膏板吊顶，搞卫生时需要用湿布擦拭或用吸尘器清理灰尘；早点去预约燃气点火；入住前多打开窗户来通风；安装好所有电器之后，全部打开，检查下是否会超负荷运行；安装数字电视时，先开通好网络或有线电视；入伙放鞭炮的位置及注意事项提醒到位。

九、验收阶段

重点是关注邻里纠纷是否解决好、报警器是否移转下来、检修口是否预留、整改通知书有无遗漏、公共部位有无破坏、空调排水措施是否到位、卫生间有无渗漏；同时：提醒业主多开窗通风，装修尾款不要这么早付清。

第二篇：北京住宅物业服务技术标准

北京住宅物业服务技术标准(征求意见稿)前言

本标准为推荐性标准。

本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责 组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号 楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。

主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司

参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司

编写人员：

审查专家：

目次

1总则 6

2术语 7

3北京市住宅物业服务一级技术标准 9

3.1综合管理 9

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 10

3.3消防安全防范 15

3.4绿化养护 16

3.5环境卫生 17

3.6公共秩序维护 18

3.7附则一:装饰装修管理 18

3.8附则二:停车管理 18

4北京市住宅物业服务二级技术标准 20

4.1综合管理 20

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 21

4.3消防安全防范 26

4.4绿化养护 27

4.5环境卫生 28

4.6公共秩序维护 29

4.7附则一:装饰装修管理 29

4.8附则二:停车管理 30

5北京市住宅物业服务三级技术标准 31

5.1综合管理 31

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 32

5.3消防安全防范 37

5.4绿化养护 39

5.5环境卫生 40

5.6公共秩序维护 41

5.7附则一:装饰装饰装修管理 42

5.8附则二:停车管理 42

6北京市住宅物业服务四级技术标准 43

6.1综合管理 43

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 44

6.3消防安全防范 49

6.4绿化养护 50

6.5环境卫生 52

6.6公共秩序维护 53

6.7附则一:装饰装修管理 54

6.8附则二:停车管理 54

7北京市住宅物业服务五级技术标准 55

7.1综合管理 55

7.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 56

7.3消防安全防范 62

7.4绿化养护 63

7.5环境卫生 64

7.6公共秩序维护 65

7.7附则一:装饰装修管理 66

7.8附则二:停车管理 66

附件：条文解释 67

参考文件名录 97

1总则

1.0.1为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。

1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。

1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；

1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。

1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。

2术语

2.0.1物业管理

是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

2.0.2业主

是指房屋所有权人。

2.0.3使用人

是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

2.0.4物业服务合同

是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。

2.0.5物业共用部分

是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是 指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯 间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.0.6管理规约

是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

3北京市住宅物业服务一级技术标准

3.1综合管理

3.1.1物业服务中心

1物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。

2在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

3.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

3.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

6涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

7配合相关部门进行公益性宣传。

8做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

9对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

3.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

3.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

3.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

3.2.2共用部位

3.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

3.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

3.2.2.3附属构筑物

1每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3.2.3空调系统

1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2定期检验压力容器及仪表。

3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

3.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

3.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

3污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

3.2.6照明和电气设备

1室内照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。

2室外照明

每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。

3应急照明

每周巡检1次，故障即时修复。

4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

5干式变压器

每日巡检1次，做好记录。

6油浸变压器

每日巡检1次，做好记录。

7低压柜

每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。

8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。

10控制柜

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。

11发电机

每季度试运行1次，做好记录。

12电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。

13变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

3.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

3网络控制箱

每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。

4红外对射探测器

每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。

8云台

每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

3.2.8电梯

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

3.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

3.3消防安全防范

3.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

5每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

3.3.2消防设施设备维修养护

3.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

3.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

3.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

3.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

3.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

3.4绿化养护

3.4.1基本要求

1绿地

裸地率不超过20%。

2乔木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

3灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

4绿篱和色块

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。

6草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。

3.4.2绿化养护

1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。

4整形修剪

一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。

3.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。

3.4.4检查记录

每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3.5环境卫生

3.5.1生活垃圾的收集、清运

3.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

3.5.1.3每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

3.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

3.5.2物业共用部分清洁

3.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。

2每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

3.5.2.2电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

3.5.2.3庭院

每日清扫1次主要道路。

3.5.2.4水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

3.5.3有害生物防制

3.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

3.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

3.5.4雨雪天气

3.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

3.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

3.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。

3.5.6检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

3.6公共秩序维护

3.6.1对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

3.6.2维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.3专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

3.6.4对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

3.6.5记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

3.7附则一:装饰装修管理

3.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

3.7.2受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

3.7.3装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

3.7.4业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

3.7.5装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

3.7.6装修垃圾及时清运。

3.8附则二:停车管理

3.8.1建立停车管理制度。

3.8.2定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

3.8.3在显著位置公示停车须知。

3.8.4设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

3.8.5机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

3.8.6定时巡查停车场（库）及其设施设备。

3.8.7停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

3.8.8停车场地面每周清扫1次。

3.8.9地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

4北京市住宅物业服务二级技术标准

4.1综合管理

4.1.1物业服务中心

1物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。

2在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。

4.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4应用计算机管理物业资料。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8配合相关部门进行公益性宣传。

9做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

10对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

4.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

4.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2共用部位

4.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

4.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

4.2.2.3附属构筑物

1每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4.2.3空调系统

1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2定期检验压力容器及仪表。

3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

3污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

4.2.6照明和电气设备

1室内照明

每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。

2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。

3应急照明

每4日巡检1次，故障即时修复。

4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

5干式变压器

每班巡检1次，做好记录。

6油浸变压器

每班巡检1次，做好记录。

7低压柜

每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。

10控制柜

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。

11发电机

每季度试运行1次。

12电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；

13变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

4.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

3网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8电梯

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

4.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

4.3消防安全防范

4.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

5每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

4.3.2消防设施设备维修养护

4.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

4.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

4.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

4.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

4.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

4.4绿化养护

4.4.1基本要求

1绿地

裸地率不超过10%。

2乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

3灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。

4绿篱和色块

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。

6草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。

4.4.2绿化养护

1灌溉

出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。

4整形修剪

乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。

4.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。

4.4.4检查记录

生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。

4.5环境卫生

4.5.1生活垃圾的收集、清运

4.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

4.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

4.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

4.5.1.5保洁车外观整洁。

4.5.2物业共用部分清洁

4.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。

2每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

4.5.2.2电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

4.5.2.3天台屋面

雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。

4.5.2.3庭院

1每日清扫1次道路。

2每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

4.5.2.4水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

4.5.3有害生物防制

4.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

4.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

4.5.4雨雪天气

4.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

4.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。

4.5.6检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

4.6公共秩序维护

4.6.1主要出入口有专人执勤。

4.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

4.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

4.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

4.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.6记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

4.7附则一:装饰装修管理

4.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

4.7.2建立装饰装修管理档案。

4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

4.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

4.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

4.7.7装修垃圾及时清运

4.8附则二:停车管理

4.8.1建立停车管理制度。

4.8.2建立停车管理档案。

4.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

4.8.4在显著位置公示停车须知。

4.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

4.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

4.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

4.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

4.8.9停车场地面每周清扫1次。

4.8.10地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

5北京市住宅物业服务三级技术标准

5.1综合管理

5.1.1物业服务中心

1物业管理区域内设置物业服务中心。

2办公场所整洁有序。

3配置一般的办公用品、家具、电话等。

4在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

5.1.2从业人员

1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。

5.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

9每年组织1次社区文化活动。

10每年组织业主参观共用设施设备机房。

11每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。

12每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

13做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

14对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

15提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

5.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

5.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

5.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2共用部位

5.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

5.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

5.2.2.3附属构筑物

1每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5.2.3空调系统

1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2每年检查1次管道、阀门并除锈。

3定期检验压力容器及仪表。

4每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。

5.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

3污水泵

每日巡视1次，每季度养护1次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

5.2.6照明和电气设备

1室内照明

每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复；

2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器；

3应急照明

每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。

4高压柜及高压线路

每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。

5干式变压器

每班巡检2次，做好记录。

6油浸式变压器

每班巡检2次，做好记录。

7低压柜

每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。

10控制柜

每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。

11发电机

每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。

13变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

5.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。

3网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每月检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

5.2.8电梯

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

5.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

5.3消防安全防范

5.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

5.3.2消防设施设备维修养护

5.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

5.3.2.2消防广播系统

每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

5.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

5.3.2.6灭火器每年进行1次功能性检查。

5.4绿化养护

5.4.1基本要求

1绿地

裸露土地不明显，裸地率在5%以下。

2乔木

生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。

3灌木

生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

4绿篱和色块

生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。

6草坪

草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。

5.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。

2施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。

3病虫害防治

每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。

4整形修剪

乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。

5.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。

5.4.4检查记录

1各项工作记录完整有效，2建立绿化档案。

3生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。

5.5环境卫生

5.5.1生活垃圾的收集、清运

5.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

5.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

5.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

5.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

5.5.1.5保洁车外观整洁。

5.5.2物业共用部分清洁

5.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。

2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。

5.5.2.2电梯

1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。

2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。

5.5.2.3天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。

5.5.2.4庭院

1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。

2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

5.5.2.5水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

5.5.3有害生物防制

5.5.3.1进行有害生物防制。

5.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

5.5.4雨雪天气

5.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

5.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

5.5.5卫生事件

发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

5.5.6检查记录

1每日检查1次清洁质量，做好记录。

2每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。

3清洁档案齐全。

5.6公共秩序维护

5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。

5.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。

5.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

5.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

5.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

5.6.6每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。

5.6.7备勤人员24小时待岗。

5.6.8记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

5.7附则一:装饰装修管理

5.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

5.7.2建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

5.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

5.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

5.7.7装修垃圾及时清运。

5.8附则二:停车管理

5.8.1建立停车管理制度。

5.8.2建立停车管理档案。

5.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

5.8.4在显著位置公示停车须知。

5.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

5.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

5.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

5.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

5.8.9停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。

5.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

6北京市住宅物业服务四级技术标准

6.1综合管理

6.1.1物业服务中心

1物业管理区域内设置物业服务中心。

2办公场所整洁有序。

3配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

4在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

6.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

6.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。

4使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

9每年组织2次社区文化活动。

10重要节日进行美化装饰。

11每年组织业主参观共用设施设备机房。

12每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。

13每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

14做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

15对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

16提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

6.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

6.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

6.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）各类管线有分类标志和流向标志。

7）交接班等记录齐全、完整。

6.2.2共用部位

6.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

6.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

6.2.2.3附属构筑物

1每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

6.2.3空调系统

1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2每年检查1次管道、阀门并除锈。

3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

6.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

3污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

6.2.6照明和电气设备

1室内照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

2室外照明

每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。

3应急照明

每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

4高压柜及高压线路

每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。

5干式变压器

每班巡检3次，做好记录。

6油浸变压器

每班巡检3次，做好记录。

7低压柜

每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

10控制柜

每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录

11发电机

每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12电气检测

每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。

13变配电室

24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。

6.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

3网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。

6.2.8电梯

124小时运行。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

6.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

6.3消防安全防范

6.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行3次消防安全宣传教育。

6.3.2消防设施设备维修养护

6.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

6.3.2.2消防广播系统

每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

6.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

6.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

6.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

6.4绿化养护

6.4.1基本要求

1绿地

基本达到黄土不露天，裸地率在2%以下。

2乔木

生长良好，树冠基本完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，一般植物生长季节叶片保存率90%以上。

3灌木

生长良好，主枝完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上。

4绿篱和色块

生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，出现死亡或缺株能补栽。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在95%以上，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽更换。

6草坪

草坪基本整齐，覆盖率在95%以上。

6.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.5吨。

2施肥

乔木至少每年施肥1次；灌木每年施肥2-3次；地被和草坪植物每年施肥3-4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；如果有条件应使用有机肥料。

3病虫害防治

每月至少4次针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。

4整形修剪

乔木每年至少修剪1-2次，部分植物进行生长季节修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年共修剪2次以上；绿篱和色块生长整齐，每年冬季，五一 前、七八月份和十一前共修剪4次以上；冷季型草坪3月1次、4月2次、5月3次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2次、10月1-2次，全年草坪 修剪在15次以上。

5除草

每年全面除草至少4次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过5%，季节性杂草逐年减少，发现20厘米以上的杂草及时清除。

6.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理5次。

6.4.4检查记录

1各项工作记录完整有效，2绿化档案齐全。

3生长季节每月至少检查绿化工作4次并对植物的养护情况进行记录。

6.5环境卫生

6.5.1生活垃圾的收集、清运

6.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

6.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

6.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

6.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

6.5.1.5保洁车外观整洁。

6.5.2物业共用部分清洁

6.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭2次信报箱、大堂玻璃；每2周刮1次大堂玻璃；每2周清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁2次。

2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁2次。

3根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

4配有家具的，定期护理。

6.5.2.2电梯

1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。

2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理2次。石材地面的电梯每月养护1次。

6.5.2.3天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次。

6.5.2.4庭院

1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁2次。

2每周清洁2次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

6.5.2.5水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每日安排专业清洁1次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

6.5.3有害生物防制

6.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

6.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

6.5.4雨雪天气

6.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

6.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

6.5.5卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

6.5.6检查记录

1每日检查1次清洁质量，做好记录。

2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。

3清洁档案齐全。

6.6公共秩序维护

6.6.1出入口有专人24小时值守。

6.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次；夜间巡查2人同行。

6.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

6.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

6.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

6.6.6每年进行3次专项应急预案演习，相关人员掌握安全服务的基本知识和技能。

6.6.7备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。

6.6.8记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

6.7附则一:装饰装修管理

6.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

6.7.2建立装饰装修管理档案。

6.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

6.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

6.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

6.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

6.7.7装修垃圾及时清运

6.8附则二:停车管理

6.8.1建立停车管理制度。

6.8.2建立停车管理档案。

6.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

6.8.4在显著位置公示停车须知。

6.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

6.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

6.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

6.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

6.8.9停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每月清拖1次。

6.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

7北京市住宅物业服务五级技术标准

7.1综合管理7.1.1物业服务中心

1物业管理区域内设置物业服务中心。

2办公场所整洁有序，有专门的客户接待区域。

3配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

4在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5周一至周五每日不低于12小时，周六、日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

7.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有5年以上物业服务企业项目负责人工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4适当配备具有外语会话能力的管理人员。

7.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。

4使用物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录等。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修15分钟内、其它报修30分钟内到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，维修完成后24小时内回访。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8物业管理区域内显著位置设置公共信息栏，每月更新1次。配合相关部门进行公益性宣传。

9每年组织3次社区文化活动。

10重要节日进行美化装饰。

11每年组织业主参观共用设施设备机房。

12每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。

13每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

14做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

15对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

16提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

7.1.4经营管理

1按照规范要求，每年向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况及当年物业服务方案和预算，每半年向业主公示物业服务项目收支情况及多种经营收入情况。每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

7.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

7.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

7.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）各类管线有分类标志和流向标志。

7）交接班记录齐全、完整。

7.2.2共用部位

7.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

7.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每日巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每月检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

7.2.2.3附属构筑物

1每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每2周检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

7.2.3空调系统

1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2每年检查1次管道、阀门并除锈。

3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

7.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

3污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

7.2.6公共照明和电气设备

1室内照明

每班巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1日内修复。

2室外照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。

3应急照明

每日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

4高压柜及高压线路

每2小时巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。

5干式变压器

每班巡检4次，做好记录。

6油浸变压器

每班巡检4次，做好记录。

7低压柜

每2小时巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每周巡检1次；每半年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

10控制柜

每周巡检1次；每年养护2次。每季度校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查2次各类远控装置和节能装置；做好记录。

11发电机

每月试运行1次；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12电气检测

每年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。

13变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

7.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每日清洁1次设备表面，每季度设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

3网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；内部除尘1次。

4红外对射探测器

每月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

5图像采集设备

每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

8云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每周检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每2周检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每周检查1次开锁功能、接线。

7.2.8电梯

124小时运行。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

7.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

7.3消防安全防范

7.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主或客户参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

5每日防火巡查4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行4次消防安全宣传教育。

7.3.2消防设施设备维修养护

7.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

7.3.2.2消防广播系统

每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

7.3.2.3防排烟系统

每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

7.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

7.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

7.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

7.4绿化养护

7.4.1基本要求

1绿地

整体绿化效果好，无明显裸地，累计裸地率在1%以下。

2乔木

生长健壮，树冠完整，绿地内无死树，如出现死亡或缺株后能及时补栽，一般植物生长季节叶片保存率在95%以上。

3灌木

生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好（符合植物品种的造型特点）。

4绿篱和色块

造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株及时补栽。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在98%以上，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽更换。

6草坪

草坪整齐，覆盖率在98%以上。

7.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.4吨。

2施肥

乔木每年施肥1-2次，灌木每年施肥3-4次，地被和草坪植物每年施肥4-5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。

3病虫害防治

根据病虫害发生规律，及时检查病虫害；预防为主，综合防治，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少化学农药的使用对环境的影响。

4整形修剪

乔木每年冬季夏季各修剪1次；灌木修剪及时，全年共修剪3次以上；绿篱和色块每年至少修剪5次；冷季型草坪3月1次、4月2-3次、5月3-4次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2-3次、10月1-2次、入冬前1次，全年草坪修剪在20次以上。

5除草

每年全面除草至少5次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过2%且局部杂草覆盖率不超过30%以上，不出现20厘米以上的杂草。

7.4.3垃圾处理

某个区域工作结束后，绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。

7.4.4检查记录

1各项工作记录完整有效，2绿化档案齐全。

3生长季节每周至少检查1次绿化工作并对植物的养护情况进行记录。

7.5环境卫生

7.5.1生活垃圾的收集、清运

7.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

7.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

7.5.1.3每周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

7.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

7.5.1.5配有专用保洁车清运垃圾，外观整洁。

7.5.2物业共用部分清洁

7.5.2.1楼内

1每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每日擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每周刮1次大堂玻璃；每周清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁3次。

2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每日清拖1次；每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台；每周擦拭1次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁2次。

3根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

4配有家具的，定期护理。

7.5.2.2电梯

1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁3次。

2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每周护理1次。石材地面的电梯每月养护1次。

7.5.2.3天台屋面

每月清扫2次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫2次。有天台、内天井的每日巡查1次。

7.5.2.4庭院

1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁3次。

2每每日清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

7.5.2.5水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每日安排专业清洁1次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

7.5.3有害生物防制

7.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

7.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7.5.4雨雪天气

7.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴一日内恢复道路清洁水平。

7.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日9时前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日10时前清扫干净。

7.5.5卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

7.5.6检查记录

1每日检查1次清洁质量，做好记录。

2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。

3清洁档案齐全

7.6公共秩序维护

7.6.1出入口有专人24小时值守。

7.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视4次，其中楼内巡视2次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。

7.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

7.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

7.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.6.6每年进行4次专项应急预案演习，其中有业主或使用人参与的演习不少于1次，做好记录。

7.6.7备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护人员的25%；配备必要的应急工具。

7.6.8记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

7.7附则一:装饰装修管理

7.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

7.7.2建立装饰装修管理档案。

7.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

7.7.4在装饰装修开始后的前半月内，应当每日巡查2次（重点客户根据情况适当增加频次），半月之后每日巡查1次，做好记录。

7.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

7.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

7.7.7装修垃圾及时清运。

7.8附则二:停车管理

7.8.1建立停车管理制度。

7.8.2建立停车管理档案。

7.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

7.8.4在显著位置公示停车须知。

7.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

7.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

7.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

7.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

7.8.9停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。

7.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

附件条文解释

1综合管理

1.1物业服务中心

1在物业管理区域内，应设置专用的办公场所用于处理日常工作及客户的接待，要有明显标志、有固定的通讯联络方式；为了方便客户、提高工作效率，三级以上标准中对设置办公家具、电脑、打印机等办公用品提出了要求。

2按照《北京市物业管理办法》的要求，物业企业需要公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

3为方便业主到物业服务中心办理咨询、装饰装修、缴费等日常业务，物业服务中心应明确接待时间并对外公示，具体时间可以根据项目特点、客户习惯制定；

4为方便业主进行业主共同决定，本市建立业主共同决定事项公共决策平台，物业服务中心内应设置专用区域，配置相关设备，方便业主进行决策。

1.2从业人员

1按照《北京市物业管理办法》的要求，每个物业管理区域应当配备项目负责人及房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；

本条款不同等级对项目负责人的任职条件提出了不同要求，考虑到物业服务涉及面宽，综合性强，对项目负责人的要求强调的是工作经验；最低要求为2年以上 物业服务企业或相关企业管理工作经验，最高要求有三年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验；一至五级均要求持有物业部门经理上岗证书。

按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》的要求，一个物业管理区域内应当配备房屋建筑结构安全员和设备设施管理员对所辖房屋建筑及设备设施进行安全管理。

2物业管理人员应取得职业资格证书，如：电梯维修工、空调制冷维修工、强电运行/维修、消防监控专业人员均应持证上岗、二次供水管理人员应取得健康体检合格证。

3物业服务人员应佩戴标志，包含服务人员姓名、照片等信息以便于客户辨认；二级以上标准要求统一着装；物业服务企业应制定《行为规范》以规范员工的行为、用语。

4五级标准中提出适当配备具有外语会话能力的管理人员的要求，物业服务企业可以根据项目入住客户的特点来配置，在日常或紧急情况下提供外语服务。

1.3服务内容

1应根据项目情况制定相关的管理制度如：

房屋管理制度

维修管理制度

供水管理制度

电梯管理制度

消防管理制度

保洁管理制度

绿化管理制度

保安管理制度

车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）

值班制度

财务管理制度

收费管理制度

档案管理制度

培训、考核制度

根据项目服务事项建立各种公共突发性事件的处理机制和应急预案，应随着人员、组织机构的调整及时对预案进行调整；应有计划的对预案进行培训，确保可一旦发生突发事件能有效实施。

每个岗位应制定明确的岗位职责并告知员工。

2企业内部的培训应包括：

员工入职培训：针对企业文化、规章制度、服务理念进行培训。

知识能力培训：针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并进行考核。

3建立物业管理档案，档案应包括：物业权属资料、技术资料和验收文件，业主或使用人的权属档案资料、个人资料，物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录和物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料。

物业管理档案应归档及时、完整，便于查询。

五级以上标准要求设有专职人员、档案资料室。

四级以上标准要求使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录及日常管理，应确保各项数据录入及时、准确，查询方便。

4确保服务电话24小时有人接听，能够及时处理报修、咨询等事项并做好记录，四级以上服务标准中队报修提出了回访要求。业主或使用人的来访、电话或书面投诉应尽快予以回复并做好记录；不同等级设定了回复的时限要求，最长不得超过3个工作日。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志；四级、五级增加了与物业管理相关的标志。

注意：消防设备，逃生道路，安全出口等设施和部位应保持鲜明的专用标志。其标志应完整、清晰，任何人不得以任何理由对其遮挡，转向，涂改，移位或转为他用，应有完整的安全标志位置图。

6涉及业主和使用人正常生活的物业服务重要事项，如：停水、停电、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

7可以根据项目条件设立通告栏、信息栏等用于宣传，以便对宣传宣传信息进行管理，应注意宣传材料张贴有序、更新及时、保持美观。

8物业服务企业可以组织社区文化活动、组织业主参观共用设施设备机房等活动加强与客户的沟通好相互理解，及时了解客户的需求；在组织以上活动的过程中应做好准备工作，充分考虑活动中风险的控制，避免意外发生；

9对通过意见征询方式收集业主或使用人意见的，应保留完整的征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施、公示等资料；问卷率指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比。

10应对服务质量检查的过程、发现问题及整改措施的制定、整改完成情况的验证进行记录。

11安全生产管理包括有限空间作业、高空作业、喷洒农药、明火作业等工作的管理，应确保施工单位具备相关资质，应保留安全生产作业的批准，作业安全提示，验收等记录；

重要节假日前的安全检查应包括房屋及设施设备的安全检查（检查内容看参照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（京建文[2010]79号）的要求）、治安（值班安排、周界报警、门禁等技防设备的状态、生活水箱间、屋顶的封闭状态等）、消防的安全检查。

12要对违规情况的检查、劝阻、告知过程进行记录。

1.4经营管理

按照《北京市物业管理办法》的要求，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算；根据项目情况，也还可以选择每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。

按照《北京市物业服务收费管理办法》的要求，物业服务企业可以按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

1.5专项服务委托管理

应建立专项服务委托工作的管理制度，对涉及电梯维保、有限空间作业、高空作业、压力容器维保等委托事项时，应对专项服务企业的资质进行确认；委托工作实施前应对操作人员的职业资格证书进行确认并对现场情况进行交底，实施过程中应进行监督。

2、共用部位及共用设施设备维修养护管理

本标准描述的维修工作是共用部位、共用设施设备日常维修服务，需要使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的项目，按照《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。

2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案

此项以往被称为设备台帐。物业公司工程部门应建立完整的共用设施设备档案。档案中应保持设施设备的运行记录、巡视检查记录、维修养护记录等。

对1~5级的要求是同样的。

2安全检查

按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法的要求》及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

对1~5级的要求是同样的。

3每年第四季度根据房屋普查及日常检查情况制定下一维修养护计划并组织实施。

4巡视检查和维修养护

应明确巡视检查的内容、路线、频次等要求；应制定养护计划；所有巡视检查和维修养护应做好记录，记录是探索维修规律的参考资料，也是将来组织大中修或者更新换代工作的重要判别依据之一。

1~5级在工作内容相同，只是在巡查频次上有差异。

5特种设备管理

特种设备在物业管理范围内主要包括锅炉，电梯，压力容器等。根据国家相关规定，这些设备应该定期进行检验检测，应认真执行相关法规，并注意保存检验检测检测记录。

本条款1~5级要求相同。

6特定情况巡视

在发生雷暴，强降水，大风，沙尘暴前后，要组织专项检查。应保持专项检查记录，作为抢救，修复的参考。

2.2共用部位

2.2.1房屋结构

1根据房屋实际使用时间和设计年限，组织对共用部位的专项检查，根据检查结果编制维修计划并组织修复。

发现较为重大的缺陷，应请有资质的单位进行鉴定。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知业主或业主委员会。

危及房屋结构安全行为主要指对承重结构造成危害的行为，如剪力墙开洞口、楼板打洞，屋面、晒台、阳台搭建构筑物，楼板、阳台堆放超重物品等行为。

2.2.2建筑部件

定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进行维修养护。

1巡检时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补，修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

1~5级维修标准相同，但巡视频次和修复是先有差别，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。

防火门在消防专业中体现

照明灯在强电专业中体现

2室内物业共用部分的墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落情况，修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。

室内地面、散水不应出现起砂空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。

外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰，块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。

烟道、垃圾道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。

定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。

屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

1~5级维修标准相同，但检查频次和修复时限有差异，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。

2.2.3附属构筑物

1道路、场地、管井、沟渠等

定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。

1~5级工作内容相同，修复时限有差异，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。

2大门、围墙

定期对大门、围墙进行巡查，如存在开裂，倒塌，基础松动，等现象，应安排修复。

1~5级工作内容基本相同，修复时限有差异。

4~5级增加对铁艺脱漆、锈蚀、折损，照明灯红外周界损坏的检查。

3休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复，保证其安全使用。不能立即修复的要进行围护并作出相应的警示。

1~5级工作内容相同

4防雷装置

建筑物投入使用后，其防雷装置实行定期检测制度。防雷装置应当每年检测1次。应保证各种防雷装置均符合相关规范的要求。

物业公司应当指定专人负责，做好防雷装置的日常维护。每次雷暴出现以后都要对防雷装置增加专项检查（尤其是电涌保护器），发现损坏应立即更换。

在检测中发现的或日常巡视中发现的隐患，物业管理公司应及时采取措施进行处理。

物业公司应主动申报检测，并接受北京市气象部门和市安全生产管理部门的管理和监督检查。

检测中发现的问题，必须要求进行整改，整改后应申报复查。

任何没有防雷装置施工资质的企业不能进行防雷装置的施工和改造。

本款1~5级基本要求相同。5级应加装信号级电涌保护器。

管理依据：

中华人民共和国《气象法》

中央气象局第3号令《防雷减灾管理办法》

北京市人民政府令第102号《北京市防雷电灾害若干规定》

5临时施工

小区内的临时施工现场应明确划定施工范围，施工现场周围必须有明显的警示标志，夜间应有警示灯标。任何施工工具，材料，废弃物等都不得放到已经划定的施工范围之外。

维修养护的依据

1、《北京市城镇房屋修缮范围和标准》京房修字[1994]第521号；

2、《房屋修缮工程施工管理规定》城住字（84）第674号；

3、《房屋修缮技术管理规定》城住字（84）第675号；

4、《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》京房修字[1994]第495号；

5、《危险房屋鉴定标准》；

6、《城市异产毗连房屋管理规定》建设部令1989年第5号及《建设部关于修改<城市异产毗连房屋管理规定>的决定》建设部令2001年第94号。

2.3空调系统

1、针对住宅公建部分空调通风系统的运行与维护工作，应依据《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005）要求，使各项管理制度化；操作规范化；人员专业化；职能责任化。

2、空调通风系统节能工作开展，应按《中华人民共和国节约能源法》、国发[2006]28号[关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知]的要求，在管理上要制订有效的节能措施、奖惩制度，严格执行室内温度控制标准（夏季不低于26摄氏度，冬季不超过20摄氏度），并且责任落实到人。

3、关于空调通风系统的卫生要求，应依据《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》要求，建立健全卫生管理制度和应急预案，确保公共卫生安全。

2.4二次供水设备

二次供水设备涉及到客户的日常生活及健康安全，通过对设备的运行、维保应达到：

1运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；

2水质符合卫生标准；

3水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁；

应完整保留的日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消消毒记录；

2.5排水系统

1按照《北京市排水和再生水管理办法》的要求，排水单位应取得排水许可证；

2对排水系统的巡视、维保应达到：排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；

3化粪池、污水井的清掏工作应有具备安全生产条件的单位进行，物业服务企业应确认其资质并对清掏过程进行监督。

2.6公共照明和电气设备

2.6.1室内照明

本条款的编制基于国标《民用建筑照明设计标准》和《民用建筑电气设计规范》。

室内照明指的是建筑物内共用部位的照明。

电光源和照明灯具完好，才能够保证建筑物内各种功能区域的照度达到设计规范的要求。当光源，线路或灯具的损坏致使建筑物内某物业共用部分的照度低于设计标准的80%的时候，物业管理公司应予以修复。

本条款中所说的节能型开关是指：声光控开关，远红外开关（也被称为人体感应开关），时间控制器等控制开关。

本条款内的高效光源是指光效高于50lm/W的电光源，如：荧光灯，紧凑型荧光灯（节能灯），金属卤化物灯等

本条款内的节能型镇流器是指：荧光灯的电子镇流器，电磁镇流器，节能型电感镇流器等等。

2.6.2室外照明

室外照明主要包含景观照明，庭院照明，小区道路照明，灯箱等，保证灯具和附属配电箱的防水性能应能够维持设计的防护等级（IP）。

照度低于设计标准80%的时候，应对其进行修复。

景观照明以照明效果是否明显受到影响作维修的标准。

光控开关和时间控制器应保持完好，应定期根据季节变化对开启和关闭的时间进行调整。

1~3级的庭院照明，小区照明的工作时间应不低于4000小时/年；4级的平均工作时间见应不低于4100小时/年；5级的平均工作时间应不低于4200小时/年。

2.6.3应急照明

应急照明分为：应急照明灯，疏散指示灯，安全出口指示灯，楼层指示灯。

应急照明指的是在建筑物因意外灾害（火灾，地震等）发生时，为人员逃生提供照明和提示逃生路线用的灯具。

1~5级：都必须保持应急照明灯具的完好率达到100%。出现问题应及时修复。

高于100米的建筑物内的应急照明断电后依靠蓄电池维持的时间应不短于30分钟，低于100米的应不短于20分钟。

应急疏散指示灯在外部照度低于5勒克斯时，应在5秒钟内启动。

在发生火灾、内部正常照明电源中断时，应在5秒钟内自动切换成应急照明电源。

应急照明提供的照度应不低于5勒克斯。

疏散指示灯和安全出口指示灯表面的任意一发光面的最低亮度应不低于15坎德拉/平方米。

自发光材料制成的标志牌表面的任意一发光面的最低亮度应不低于0.51坎德拉/平方米。

3~5级：疏散指示灯，安全出口指示灯应使用LED光源。

3~5级：灯具专用的蓄电池，每季度应进行一次充放电。

2.6.4高压柜和高压线路

各种高压柜每班至少要巡视1次。

直流屏和中央信号屏每班至少要巡视1次。

随着级别的提高，巡视频次应有所增加。

高压设备若出现带缺陷运行的情况，要根据北京市电力公司的规定做好记录，编制维修计划并限期完成整改。

直流屏内的蓄电池有必要进行周期性活化以延长其使用寿命，周期应在1至3年之间。

2.6.5干式变压器

北京市安装在建筑物内的，在箱式变电站内的变压器基本上都是干式变压器。

在日常工作中应定期对干式变压器的工作温度，运行噪声，负荷情况进行巡视，必须有记录。

2.6.6油浸式变压器

在日常工作中应定期对油浸式变压器的温度，变压器的油位，运行噪声，负荷情况进行巡视，必须有记录。根据油质的变化情况及时更换变压器油。

2.6.7低压配电柜

检查低压柜上各个支路的负荷情况，检查各类电气元件和连接点温度。

检查各种表计异常误差。

检查柜内积尘情况。

检查损坏的指示灯，因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。

检查柜内的异常噪声和异常气味。

检查各类电气元件的设定值的异常变化。

检查柜体进出线的护口。

检查电容器，功率因数控制器工作状态，确保功率因数达到北京市电力公司的要求。

发现故障应编制维修计划，组织维修或抢修。

应定期EPS切换主备电源，定期活化蓄电池。

各个级别在巡查中发现影响用电安全的问题，都应及时修复。

2.6.8低压配电箱和低压线路

检查箱内上各个支路的负荷情况。

检查各类电气元件和连接点温度。

检查各种表计没有异常误差，出现以下情况者应予以修理或者更换：

1、线路有负荷时电能表反转或不转。

2、负荷不变的情况下，同比或者环比电量发生明显差异。

3、电流表显示值与实测值差值超过20%。

4、电压表显示值与实测值差异超过10%。

检查柜内积尘情况。

检查各类指示灯，因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。

检查箱内异常噪声和异常气味。

检查各类电气元件的设定值的异常变化。

检查所有的进、出线的老化现象。

检查进出线护口。

发现各类不正常现象后，应编制维修计划，组织维修。发现影响用电安全的问题够应及时进行抢修。

有双路电源互投开关的应定期切换运行。

2.6.9电动机

检查电动机的接线可靠。

检查电动机运行时的声音。

检查电动机运行平稳性。

检查电动机的运行电流。

检查电动机的启动状况。

检查电动机的接地电阻。

检查电动机的运行温度。

检查与被拖动设备之间的联轴器和皮带。

检查发现不正常现象应编制维修计划，组织维修或抢修。

电动机经过1年的运行以后，应对轴承进行养护或更换。

2.6.10控制柜

检查电气连接点温度。

检查校正各种电器装置或控制设备的设定值。

检查柜体接地电阻

检查指示灯及其各类仪表

检查按钮，转换开关动作的灵活和准确性。

检查柜体内外积尘情况。

检查各类远控装置，如：火灾强制切断。

检查节能装置，如：变频器。

1~5级控制柜的巡视周期不同。

1~5级工作内容逐步增加。

2.6.11发电机

检查燃油位，润滑油位，水位。

检查启动电池的情况，充电机的输出电压和电流。

定期进行试运行，试运行的时间不短于15分钟，有记录

定期进行发电机带载运行，连续运行时间应不短于1小时，有记录。

运行时检查发电机转速的平稳度和振动情况。

运行前和运行时检查发电机馈线柜。

运行时检查各类表计。

检查排烟口，进风口的动作。

定期检查油料质量。

定期检查发电机油料的储存情况；油料储存间通气管；现场储油量不得超过1吨。

检查柴油机排烟的颜色。

按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。

2.6.12检测

本条款内的强电专业检测项目是根据国家技术监督局《中华人民共和国强制检定的工作计量器具明细目录》和北京电力公司的《北京地区电业规程》编制的。

变电室高压个人防护用品的实验周期为6个月。

高压柜，变压器预防性试验的周期为1~3年。

直流屏和中央信号屏的检测周期为2~3年。

10千伏电缆的检测周期一般为3年，重要电缆为1年。

随着级别的提高检测频次也相应提高。

运行中的电能表现场校验周期可参照以下规定：

1、月用电量在100万千瓦时以上的电能表每3个月校验1次。

2、月用电量在10万千瓦时以上的电能表每6个月校验1次。

3、月用电量在10万千瓦时以下的电能表每年校验1次。

如遇到改造，大修，增容等情况，施工结束以后应立即进行检测。

2.6.13变配电室

变配电室应定期进行清扫。不同服务等级的清扫频次有差别。

高压柜和低压柜的小车、操作手柄，钥匙等应放在现场并有固定位置。

变电室内高压个人防护用品应存放在现场，有固定位置。

变电室送排风设备完好。

变电室内必须配备应急照明灯具。

接地环带完整，无锈蚀，接地电阻达标。

变电室顶棚和墙壁应没有渗漏现象。

变电室的温度和湿度应满足室内各类设备使用说明上的技术要求

电缆夹层和电缆沟应保持干燥，整齐。

变电室的门口必须设置防鼠板，防鼠板的高度不低于0.6米。

所有穿过变电室墙，顶棚和地面线槽，线管周围的空隙应严密封堵，以防小动物钻入。

模拟板的显示应该与实际运行状态相符。

管理制度，值班排班表，运行记录，抄表记录都应完整。

各种标志标牌应齐全。

2.7安全防范系统

2.7.1报警控制管理主机

报警控制管理主机是安全防范各子系统的关键设备，其运行正常与否关系到保障社区居民生命财产安全。应每日巡检设备运行情况，发现问题及时维修。设备表 面积尘影响工作环境，有碍观瞻，灰尘太多会堵塞设备散热孔，落入设备内部附着在线路板、电子元器件表面的灰尘会引起电路故障。为了不影响设备的正常工作和 使用寿命，可参照以下方法定期对设备表面清洁和内部除尘。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置等情况的不同。

请用化学中性的抹布等擦拭设备表面，切记不要碰触接线裸露金属部位以防触电，请用手持吹吸风机，吹除或吸取表面灰尘。

一级：无明显污损，接线紧固

二级：无污损，无积尘附着，接线紧固

三级：无污损，无明显灰尘附着，接线紧固

四级：无污损，无灰尘附着，接线紧固

五级：无污损，无尘埃附着，接线紧固

通过目视或干净白手套擦拭检查。

断开电源（有设备临时停用措施）打开机箱盖，请用手持吹吸风机，吹除或吸取设备内部尘土，对顽垢可先用软毛刷进行处理。

一级：无网状积尘附着

二级：无网状、絮状积尘附着

三级：无网状、絮状积尘附着，无明显灰尘附着

四级：无网状、絮状积尘附着，无灰尘附着

五级：无网状、絮状积尘附着，无尘埃附着

通过打开设备机箱观察。

2.7.2门口机

门口机一般露天安装，工作环境比较恶劣，出入门操作频繁，表面会附着灰尘、污渍，影响居民的正常使用。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面 清洁和内部除尘。达到按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水良好。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了 人员设置、设备使用频繁等情况的不同。

2.7.3网络控制箱

网络控制箱一般放置在弱电竖井内，工作环境良好。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。达到外观无变形、接线紧固。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置、设备工作环境等情况的不同。

2.7.4红外对射探测器

红外对射探测器一般露天安装，工作环境比较恶劣，表面附着灰尘会阻碍信号的发射与接收，产生漏报或误报。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表 面清洁和内部除尘。达到固定牢固、防水良好、探测范围有效、无误报、接线紧固。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设 置、工作环境等情况的不同。

2.7.5图像采集设备

本条款的编制基于GBT21741-2008《住宅小区安全防范系统通用技术条件》。参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要 求系统（监视画面）图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人 员设置、工作环境等情况的不同。

2.7.6摄像机

摄像机镜头、防护罩透视玻璃表面附着灰尘会使摄制的图像模糊不清，质量很差。对安全监控、录像历史资料查找不利。

摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，其他可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，可缩短周期增加频次，内部除尘是指防护罩内。

2.7.7解码器

参照2.7.1条款，要防雨罩牢固，接线可靠。

2.7.8云台

云台转动部位锈涩，增加电机工作负荷甚至损坏。根据不同服务等级，对上润滑油周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置、设备价位等情况的不同。

表面清洁可参照2.7.1条款介绍的方法。要求运转灵活无噪音，接线可靠。

2.7.9巡更点

巡更点已固化，内部不需除尘，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。要求固

定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。

2.7.10读卡器

读卡器内部电路一般用环氧树脂封装，内部不需除尘，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水良好。

2.7.11电磁锁门锁

固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。

2.7.12出门按钮

牢固可靠、开锁正常、无污损，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。

2.8电梯

第三篇：法律法规——住宅物业服务技术标准

北京市地方标准

北京市住宅物业服务技术标准

（草稿）

编 号：DBXXX-2010

主编单位： 批准部门： 施行日期：

2010

北京

前 言

本标准为推荐性标准。

本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。

主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司

参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司

编写人员： 审查专家：

目 次 总 则.................................................6 2 术 语.................................................7 3 北京市住宅物业服务一级技术标准........................9 3.1 综合管理............................................9 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 绿化养护...........................................16 3.5 环境卫生...........................................17 3.6 公共秩序维护.......................................18 3.7 附则一:装饰装修管理................................18 3.8 附则二:停车管理....................................18 4 北京市住宅物业服务二级技术标准.......................20 4.1 综合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 绿化养护...........................................27 3

4.5 环境卫生...........................................28 4.6 公共秩序维护.......................................29 4.7 附则一:装饰装修管理................................29 4.8 附则二:停车管理....................................30 5 北京市住宅物业服务三级技术标准.......................31 5.1 综合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 绿化养护...........................................39 5.5 环境卫生...........................................40 5.6 公共秩序维护.......................................41 5.7 附则一:装饰装饰装修管理............................42 5.8 附则二:停车管理....................................42 6 北京市住宅物业服务四级技术标准.......................43 6.1 综合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 绿化养护...........................................50 6.5 环境卫生...........................................52 4

6.6 公共秩序维护.......................................53 6.7 附则一:装饰装修管理................................54 6.8 附则二:停车管理....................................54 7 北京市住宅物业服务五级技术标准.......................55 7.1 综合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 绿化养护...........................................63 7.5 环境卫生...........................................64 7.6 公共秩序维护.......................................65 7.7 附则一:装饰装修管理................................66 7.8 附则二:停车管理....................................66 附件：条文解释.........................................参考文件名录...........................................97

总则

1.0.1 为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。

1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；

1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。

术 语

2.0.1 物业管理

是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2 业主

是指房屋所有权人。2.0.3 使用人

是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。2.0.4 物业服务合同

是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。2.0.5 物业共用部分

是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车 7

场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.6 管理规约

是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

北京市住宅物业服务一级技术标准

3.1 综合管理

3.1.1 物业服务中心 物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。3.1.2 从业人员 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。3.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。有报修、维修、处理记录。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门 9

内张贴通知，履行告知义务。配合相关部门进行公益性宣传。做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。3.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。3.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

3.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。3.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。3.2.2.3 附属构筑物 每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3.2.3 空调系统 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

3.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。3.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

3.2.6 照明和电气设备 室内照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明

每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。3 应急照明

每周巡检1次，故障即时修复。4 高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。5 干式变压器

每日巡检1次，做好记录。6 油浸变压器

每日巡检1次，做好记录。

低压柜

每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。8 低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。10 控制柜

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机

每季度试运行1次，做好记录。12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。13 变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

3.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。3 网络控制箱

每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。4 红外对射探测器

每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。

云台

每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

3.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。3.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

3.3 消防安全防范

3.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行1次消防安全宣传教育。3.3.2 消防设施设备维修养护

3.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2 模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.3.2.2 消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。3.3.2.3 防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

3.3.2.4 防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

3.3.2.5 水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

3.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

3.4 绿化养护

3.4.1 基本要求

1绿地

裸地率不超过20%。2 乔木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 绿篱和色块

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。6 草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。3.4.2绿化养护

1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。4整形修剪

一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。3.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。3.4.4 检查记录

每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3.5 环境卫生

3.5.1 生活垃圾的收集、清运

3.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。3.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。3.5.2 物业共用部分清洁

3.5.2.1 楼内 每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。3.5.2.2 电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。3.5.2.3 庭院

每日清扫1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期对水体投放药剂或进行其他处理。使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。

3.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。3.5.4雨雪天气

3.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

3.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

3.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。3.5.6 检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

3.6公共秩序维护

3.6.1 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

3.6.2 维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.3 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。3.6.4 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。3.6.5 记录与档案 各项工作记录完整有效。

3.7附则一:装饰装修管理

3.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。3.7.2 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。3.7.3 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

3.7.4 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

3.7.5 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

3.7.6 装修垃圾及时清运。

3.8附则二:停车管理

3.8.1 建立停车管理制度。2 档案齐全。

3.8.2 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。3.8.3 在显著位置公示停车须知。

3.8.4 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

3.8.5 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。3.8.6 定时巡查停车场（库）及其设施设备。

3.8.7 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。3.8.8 停车场地面每周清扫1次。

3.8.9 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

北京市住宅物业服务二级技术标准

4.1 综合管理

4.1.1 物业服务中心 物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。4.1.2 从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。4 应用计算机管理物业资料。在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。配合相关部门进行公益性宣传。做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。4.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

4.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。4.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。4.2.2.3 附属构筑物 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4.2.3 空调系统 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。4.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备 室内照明

每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。3 应急照明

每4日巡检1次，故障即时修复。4 高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

干式变压器

每班巡检1次，做好记录。6 油浸变压器

每班巡检1次，做好记录。7 低压柜

每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。10 控制柜

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机

每季度试运行1次。12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品； 13 变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。4 红外对射探测器

每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。8 云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。4.2.9 水景

启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行1次消防安全宣传教育。4.3.2消防设施设备维修养护

4.3.2.1 火灾自动报警系统报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

4.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。4.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

4.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

4.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求

1绿地

裸地率不超过10%。2 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。绿篱和色块

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。6 草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。4.4.2绿化养护

1灌溉

出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4整形修剪

乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。4.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。4.4.4 检查记录

生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运

4.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。4.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。4.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.1.5 保洁车外观整洁。4.5.2 物业共用部分清洁

4.5.2.1楼内 每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。4.5.2.2 电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

4.5.2.3 天台屋面

雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。4.5.2.3 庭院 每日清扫1次道路。每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。4.5.2.4 水景

定期对水体投放药剂或进行其他处理。使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。

4.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。4.5.4 雨雪天气

4.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。4.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.5 公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。4.5.6 检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

4.6公共秩序维护

4.6.1主要出入口有专人执勤。

4.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

4.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。

4.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。4.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.6 记录与档案 各项工作记录完整有效。

4.7附则一: 装饰装修管理

4.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。2 档案齐全。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。4.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

4.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。4.7.7装修垃圾及时清运

4.8附则二:停车管理

4.8.1 建立停车管理制度。4.8.2 建立停车管理档案。

4.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。4.8.4 在显著位置公示停车须知。

4.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

4.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。4.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。4.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。4.8.9 停车场地面每周清扫1次。

4.8.10 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

北京市住宅物业服务三级技术标准

5.1 综合管理

5.1.1 物业服务中心 物业管理区域内设置物业服务中心。2 办公场所整洁有序。配置一般的办公用品、家具、电话等。在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。5.1.2 从业人员

1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。5.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。9 每年组织1次社区文化活动。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。12 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。13 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。5.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

5.2.1综合管理 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。

对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。5.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。5.2.2.3 附属构筑物 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5.2.3 空调系统 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。每年检查1次管道、阀门并除锈。3 定期检验压力容器及仪表。每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。5.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵

每日巡视1次，每季度养护1次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

5.2.6 照明和电气设备 室内照明

每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复； 2 室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器； 3 应急照明

每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。高压柜及高压线路

每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。5 干式变压器

每班巡检2次，做好记录。油浸式变压器

每班巡检2次，做好记录。低压柜

每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。8低压配电箱和低压线路

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。10 控制柜

每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。11 发电机

每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。

变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

5.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器

每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。8 云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每月检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

5.2.8 电梯 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

5.3.2消防设施设备维修养护

5.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

5.3.2.2消防广播系统

每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。5.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

5.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

5.4 绿化养护

5.4.1 基本要求

1绿地

裸露土地不明显，裸地率在5%以下。2 乔木

生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。灌木

生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

绿篱和色块

生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。6 草坪

草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。5.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。

2施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。

3病虫害防治

每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪

乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。5.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。5.4.4 检查记录 各项工作记录完整有效，2 建立绿化档案。生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运

5.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。5.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。5.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5.5.1.5 保洁车外观整洁。

5.5.2 物业共用部分清洁

5.5.2.1 楼内 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。5.5.2.2 电梯 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。5.5.2.3 天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。5.5.2.4 庭院 每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。

2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5.5.2.5 水景 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 进行有害生物防制。

5.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。5.5.4 雨雪天气

5.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。5.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。5.5.5 卫生事件

发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。5.5.6 检查记录 每日检查1次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。

5.6公共秩序维护

5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。

5.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22： 00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。

5.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。

5.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。5.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.6 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。5.6.7 备勤人员24小时待岗。5.6.8 记录与档案 各项工作记录完整有效。

5.7附则一: 装饰装修管理

5.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。5.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。2 档案齐全。

5.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

5.7.7 装修垃圾及时清运。

5.8附则二:停车管理

5.8.1 建立停车管理制度。5.8.2 建立停车管理档案。

5.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。5.8.4 在显著位置公示停车须知。

5.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

5.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。5.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。5.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。5.8.9 停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

北京市住宅物业服务四级技术标准

6.1 综合管理

6.1.1 物业服务中心 物业管理区域内设置物业服务中心。2 办公场所整洁有序。配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。6.1.2 从业人员 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。6.1.3 服务内容 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负 43

责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。9 每年组织2次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。13 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。14 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.4 经营管理 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。6.1.5 专项服务委托管理 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

6.2.1 综合管理

建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。3 每年第四季度制定下一维修养护计划并组织实施。对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）各类管线有分类标志和流向标志。7）交接班等记录齐全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋结构 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。6.2.2.2 建筑部件 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

6.2.2.3 附属构筑物 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3 每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4 每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

6.2.3 空调系统 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。每年检查1次管道、阀门并除锈。3 定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。6.2.4 二次供水设备 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。6.2.5 排水系统 按照水务部门的要求取得排水许可证。2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。3 污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备 室内照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。2 室外照明

每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。3 应急照明

每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。4 高压柜及高压线路

每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。5 干式变压器

每班巡检3次，做好记录。油浸变压器

每班巡检3次，做好记录。7 低压柜

每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。8低压配电箱和低压线路

每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。10 控制柜

每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录

发电机

每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。12 电气检测

每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。13 变配电室

24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。

6.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机

每日巡查1次，每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3 网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4 红外对射探测器

每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7 解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。8 云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9 巡更点

每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。10 读卡器

每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。11 电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 24小时运行。设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。每15日进行1次日常维修养护工作。设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。定期检查紧急报警装置。7 定期年检并取得合格证。轿厢内有年检合格证、乘梯须知。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏检查。使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1综合管理 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。每年对员工进行3次消防安全宣传教育。6.3.2消防设施设备维修养护

6.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

6.3.2.2消防广播系统

每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。6.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

6.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

6.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

6.4 绿化养护

6.4.1 基本要求

1绿地

第四篇：住宅物业服务等级规范

住宅物业服务等级规范

（三级）

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修基金。(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。(三)设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。(五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

2、雨、污水井 定时清掏

3、化粪池 定时清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附:编制说明

1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。

5、引用本标准时,应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及居住对象的经济承受能力等情况,选定相应等级的服务标准。

第五篇：住宅室内装修管理服务协议书

住宅室内装修管理服务协议书

（业主）

甲方：深圳市三信物业管理有限公司（以下简称甲方）

乙方：栋房业主（以下简称乙方）

为维护东方•明珠城广大业主共同利益，严格遵照东方•明珠城原设计规划的各项要求，营造安宁、舒适、优雅的居住环境，经甲、乙双方协商，达成如下协议：

第一条装饰装修工程的实施内容

乙方所有的东方•明珠城栋按《东方·明珠城房屋装修申请审批表》所填报工程项目及提交的图纸施工。

第二条装饰装修工程的施实期限

1、自年月日至年月日。

2、家居装修者应自开工之日起的3个月内完成装修。

第三条允许施工的时间

1、噪音施工时间：9：00——12：00,15：00——19：00;

2、静音施工时间：7：00——19：00（周六、周日及法定节假日必须作静音施工）.第四条废弃物的清运与处置

装修垃圾的搬运时间为19：00之后。装修垃圾必须用结实细密的编织袋装放在业主（住户）装修单元房内，由施工人员在每天指定的时间内成批量自行清运到本辖区指定地点（具体地点届时通知）。

第五条住宅外立面设施及防盗网的安装要求

1、不得改动外门窗、阳台用途及窗户、阳台色调。

2、商业招牌或标识安装应首先得到市政府有关部门批准后报客户服务中心审批，在不影响业主（住户）的正常生活并得到客户服务中心同意的前提下方可安装。

3、阳台不得搭建阳光棚，不可安装防盗护网，如需安装阳台推拉门，必须在玻璃门内侧即室内安装。窗户防护网只能按统一样式（颜色和款色）并于窗户内侧安装。

4、安装空调应利用预留的主机台位、孔洞安装，并将冷凝水引入预设引水管内。如无预

留空调孔、位及冷凝水排水管的空调安装须到客户服务中心咨询申报，按客户服务中心指定的位置在装修时设计并预留好空调安装的孔、位及冷凝水排放处（需往室内排放）。

第六条禁止行为和注意事项

1、禁止下列行为：

a、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和

承重结构的；

b、在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；

c、不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；不允许在室内现浇水磨石或铺设厚度10mm以上的砖、板等材料。住宅

楼面荷载和下面天棚荷载之和不得超过150kg/m2，阳台荷载不超过250kg/m2。

d、任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

e、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，破坏或拆改厨房、厕所的地面

防水层；

f、使用不符合消防要求的装修材料；

g、在明火作业或会产生火花的施工作业（如切割机、打磨机等）现场周围放置易燃

物品，如油漆、天那水、松节水、木材等易燃物品；

h、将雨水管道用于生活污水的排放；

i、损坏房屋原有节能设施，降低节能效率；

i、擅自改动、暗藏燃气管道设施；

j、在装修现场动用明火作业、煮食、吸烟等；

k、其他违章装修活动；

2、注意事项：

a、装修前仔细阅读《东方•明珠城住宅室内装修管理规定》及相关装修管理规定，确

保装修行为符合相关装修要求和规定；

b、装修中应留出“管道检修孔”以备检修；厨房天棚靠排烟处，室内入口强弱电信号接口处均应预留检修口，以备检修；

c、施工装修现场必须配备2个以上有效的手提灭火器。

e、本小区只允许安装分体式空调。在空调室外主机安装完后，乙方必须监督安装空调的作业人员将室外绿色空调百叶网重新用螺丝紧固好，以防其受台风等外力影响导

致掉落伤人。

f、非业主使用人申请装修的，需提供业主的书面同意书。

第七条管理服务费用

1、乙方交装修保证金1000元；

第八条甲方权利和义务

1、甲方依据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及相关的装修管理制度，对东方•明珠城住宅装修实施统一管理。

2、甲方向乙方进行装修宣传和举办装修培训，并提供免费装修咨询服务。

3、甲方向乙方提交的装修申报内容进行严格审批，提出审批意见，确保不出现违章现象。

4、甲方在乙方提出装修申报的五个工作日内审批完毕给予答复，决定是否准予施工或向乙方说明不予审批权的理由。

5、甲方在乙方装修后，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》进行装修验收，如无违章装修项目、损坏结构、渗漏、堵、影响外观，需过30日工程观察期，无出现以上问题，退还保证金。

6、甲方办理装修审批及负责装修监管的人员必须持原则，按章办事，不允许滥用职权或向乙方索取好处。

第九条乙方的权利和义务

1、乙方有权选聘甲方推荐的装修施工单位或自聘有承建资格的装修施工单位。

2、乙方有权在建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及允许装修范围内，选择室内装修

方案。

3、乙方在办理装修申报前，协同装修施工单位参加甲方组织的装修培训。

4、乙方提前五天到甲方指定地点办理装修申报，提供具体的装修项目、范围、标准、装

修金额、时限、施工图纸及施工单位等资料，以便于甲方进行审批。

5、乙方有权对甲方的管理服务进行监督，对甲方违反建设部《住宅室内装饰装修管理办

法》中的规定和要求，乙方有权向甲方的上级公司投诉。

6、乙方有义务按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《东方•明珠城住宅室内装修管

理规定》的装修范围进行装修，不超出经甲方审批的装修范围，保证不出现违章。乙方向甲方提交装修保证金，共同维护公共楼道、墙面、地面、电梯、大堂等公共设施的完好。

7、乙方在装修中按照《东方•明珠城住宅室内装修管理规定》使用电梯。

8、乙方配合甲方的装修审批、巡查、监管、验收工作。

9、严格执行消防规定，小心防火，监督装修施工单位安全施工。

第十条违约责任

1、若乙方违反第九条中第3、4项，甲方有权拒绝乙方及施工单位进场装修。

2、若乙方违反第九条第6项，甲方有权根据实际发生情况，采取说服、强制停水停电、责令恢复原状、没收工具、收取违约金及上诉法庭等纠错手段。

3、若乙方违反第九条第7、8项，甲方有权采取责令停止施工或收取违约金等措施。

4、若甲方违反第八条第4、5、6项，甲方将视情节轻重，将对甲方的管理人员进行经济、行政处罚直到诉诸法律。

第十一条协议生效

本协议一式两份，经双方签字或盖章后生效，具同等法律效力。

甲方：乙方：

甲方代表：乙方代表：

联系地址：联系地址：

联系电话：联系电话：

年月日年月日