茶叶金融模式——4个月创造估值过亿（合集5篇）

第一篇：茶叶金融模式——4个月创造估值过亿

茶叶金融模式——4个月创造估值过亿

——本文摘自嗨马会会员期刊

口述丨广东七字诗茶叶有限公司 余润东 副总裁/联合创始人 来自丨嗨马会-会员访谈

本文是根据嗨马会会员访谈实录整理而来的，内容有所删减，但主旨没有改变。这期会员访谈的内容主要是针对目前互联网金融最近比较火的创新商业模式——茶叶金融模式，做个全面剖析。旨在会员间交流经营理念、经营，不代表嗨马会的观点。

嗨马会访谈员：您好，欢迎来到嗨马会访谈室！先给大家打声招呼介绍一下自己！让我们有个初步了解！

余润东：主持人好，大家好！我是余润东，一个在路上的创业者，爱好金融，喜欢互联网，更钟情新商态下跨界经济的模式创新研究。

嗨马会访谈员：余总您好！感谢您和七字诗的几位老总一直以来对嗨马会的大力支持！难得您百忙之中抽空来到嗨马会访谈室，再次表示感谢！今天我们访谈的主要内容就是最近比较火的一种创新模式——茶叶金融模式（哈哈笑），当然就是您和七字诗几位老总创造的新模式！

余润东：（哈哈笑）过奖了过奖了，不敢说是我们创造的，只能说是我们七字诗的几位联合创始人最先系统性的提出来并加以实践的。这样吧主持人，还是您问，我来答怎么样？

嗨马会访谈员：好的，您能跟大家介绍一下什么叫茶叶金融吗？

余润东：茶叶金融是互联网金融背景下的又一创新，是集茶叶电商消费、现货交易、收藏、投资于一体的互联网产业金融。借助移动互联网的社群经济、无时空限制、去中间化等特性，有效做到茶农、茶商、消费者、收藏者、投资者等利益相关者的价值最大化，从而创造了一个新的投资领域。

嗨马会访谈员：（哈哈笑）余总您这样讲好像有点太专业了，能否详细点和口语化点介绍呢？还有包括茶叶金融的模式？

余润东：好的，原本业界是没有茶叶金融这个叫法的，从商业模式的角度出发，我们为了更好的区分开其他模式或者说区分开其他茶企的模式，所以自己给定义了叫茶叶金融。如果展开来讲的话可能得需要一个下午的时间，因为得剖析产业链、金融属性、移动互联网经济等。我尽量挑重点来讲吧！其实搞懂茶叶金融的商业模式也不是很难的事，只要抓住几个关键词就能搞明白的。一个是产品证券化，一个是流通互联网化，一个是利益相关者价值最大化。

我们嗨马会的会员都知道我们七字诗是卖茶的，说好听点就是茶企，我们跟其他传统茶企一样也在寻求转型，大家都知道传统企业转型是很痛的......（哈哈笑）好像有点跑题了，我们接着刚才的话题聊，3个关键词，产品证券化、流通互联网化、利益相关者价值最大化。这三个关键词也是我多年做咨询总结出来的商业模式最重要的核心关键，一个商业模式能否成功很重要的因素在于是否能解决这三个关键词所带来的商业问题，当然在这我们不聊团队执行落地的因素，就拿我们七字诗来举例：

产品证券化，在商业模式上是指有没有好的产品，包括产品背后故事、文化和市场的呈现形式等，七字诗的茶叶产品原本跟传统的茶企产品没有太大的区别，也有故事和文化，但就是改变了产品市场的呈现形式，我们依托品众交易中心把产品证券化了，所以就拥有了金融属性，所以就解决了好产品这个问题，很好的与传统茶叶产品区分开来。

流通互联网化，在商业模式上是指渠道问题，传统经济时代我们都知道渠道为王，其实在新商态经济时代下，我个人认为“渠道为王”这个叫法依然不过时，只是我认为此渠道不是彼渠道。以前的渠道更多的是指线下渠道，比如我拥有多少经销商，我拥有多少零售终端等，但我认为新商态下的渠道更多的是做减法和互联网化，它讲究的是去中间化，把不符合市场规律的中间商减掉；讲究的是轻资产化，借助移动互联网的工具、玩法和模式来做流通、营销、品牌传播等，比如我们七字诗就借助了很多新媒体工具和搭建了自己的社群生态圈。

利益相关者价值最大化，在商业模式上是指如何处理好利益的问题，包括客户（用户）、合作方、股东、员工。由于涉及到我们公司的一些商业机密，在这里我就不拿我们公司举例来说了，希望大家能理解（哈哈哈笑）。其实这个问题只要大家能静下心来去思考，就一定能找到答案。客户或者用户要什么？合作方要什么？股东和员工要什么？把它列出来找到答案，我们所设计的股权架构和分红机制、招商政策和管理机制、员工绩效考核机制、项目落地执行方案都围绕着这些问题对号入座，那最终就一定能达到利益相关者价值最大化。

（哈哈哈笑）好像讲的时间有点长了，不好意思，交回给主持人！

嗨马会访谈员：（哈哈哈笑）没关系没关系，我们个个都听得很认真，也收获了很多！还有几个问题需要您回答。比如说茶叶金融这个模式现在那么火，您觉得它是必然的呢还是偶然的呢？还有它未来能火到什么程度？

余润东：坦白讲其实我们七字诗公司刚开始也没觉得能在短短的4个来月的时间里能做到现在估值过亿，刚开始只是觉得我们不能像多数茶企一样经营了，我们必须得转型，究竟如何转型？我们跟大多数人一样开始迷茫了，最终我们几个创始人开会得出了一个结论就是：要想转型就必须得跟移动互联网和金融发生关系，因为这是新常态下的发展趋势，只有在这两个领域才更有可能存在掘金的机会。说到模式火的必然性和偶然性，七字诗践行茶叶金融这个模式到目前为止那么成功，特别是最近全国新诞生的一批交易平台和引领一批茶企的参与，我个人觉得是偶然中存在必然，必然中也存在一些偶然性。

怎么理解呢？说偶然是因为我们在商业设计时，偶然的机会得知以前的朋友成立了一家茶叶交易中心，刚好解决了我前面讲到的产品证券化，让我们的转型最起码在产品上拥有了金融属性；说偶然中的必然性，是因为如果我们没有打算转型没有在商业设计上要跟金融发生链接，没有好的团队执行最后也就不会那么成功。说必然性，是因为茶产业存在的诸多问题，逼得传统茶企不得不去转型，比如说茶产业的结构、资本分配等因素的不合理，导致了生产效率过低，产品品质无法得到保证，同时又过于强调产品包装和炒作，导致了产品价格和价值的严重偏离，最终导致了产外资本不敢进入，而产内资本又往外流失；又比如说传统行业受互联网发展带来的冲击等，所以我前面讲到的品众茶叶交易中心、流通互联网化等等诞生是必然的。说必然中的偶然性，是因为我们在践行这套模式的过程中遇到了很多贵人和把握住了很多机会，必然说一些关键的合作资源，一些有影响力的政府、协会的官员，他们都给予了七字诗很大的助力。

关于第二个问题，茶叶金融模式未来究竟能有多火？这个问题我也不好说，最起码我个人和我们七字诗是很有信心的，为什么？因为我们做的是一件造福茶农的事业，做的是一件造福消费者的事业，更做的是一件有助茶产业结构升级的事业。前面我提到茶产业存在的诸多问题，很重要的原因是茶产业的从业者理念落后，过于强调包装炒作，茶农根本就赚不到钱，为了保产量而放弃了品质，产外资本不敢进入，而产内资本又往外流失，消费者买不到等值品质的茶叶。而茶叶金融模式站在国家倡导各传统产业优化升级的大格局下，能很好的去解决这些问题，所以我觉得它必然能火，它必然成为一种趋势，国家也必然会扶持，参与的人只会越来越多，消费者、投资者、收藏者、茶企、茶叶交易中心等等。

主持人我讲完了谢谢！

嗨马会访谈员：好的，余总，听您这么一分析我也觉得茶叶金融的模式一定会更火，跟荣幸我也能成为一个见证者（哈哈哈笑）。时间不知道不觉已经过了一个半小时了，问您最后一个问题，我们就结束今天的访谈！

余润东：没关系，我本身就是一个传播者，主持人请讲。

嗨马会访谈员：好的，谢谢！您之前路演的时候提到品众茶叶交易中心，我想问您或者您公司为啥要选择这个平台合作？

余润东：（哈哈哈笑）这个问题问得好，如果说没有品众就没有今天的七字诗，我们就是茶企，如果没有品众这个交易平台做载体和背书，我们的产品根本就不可能证券化。主持人，我想针对品众交易平台这里跟大家做个详细一点的分析可以吗？可能会耽误一些时间。

嗨马会访谈员：没问题没问题，主要是怕耽误您的时间，您接着讲！

余润东：那好!其实在这里我要跟大家介绍一下我们七字诗依托品众所带来的模式优势。茶叶金融与股票、期货、外汇、原油等传统投资品种不同，交易时间长、T+0交易、无杠杆、有12%的涨跌停机制，最重要的是有实物托底，遵循消费市场的发展规律，最终能达到消费市场接盘的有效闭环。

这里面有两个地方要重点关注的，一个是有实物托底，一个是消费市场接盘。有实物托底是指，我们证券化的茶叶要想上市交易前，就必须得对应的茶叶进驻托管到品众的仓库，也就是说理论上用户所做的投资最终跌穿了，它最起码还有相应的茶叶实物可以提货，这也是我前面提到的电商消费功能。平台每款上线的交易品种都是限量限价的，现量是指平台没款品种都是现一定数量的，而且不在平台以外售卖，所以他就有了收藏功能，目前上线的大部分都是黑茶，黑茶本身在市场就有收藏溢价的功能；限价是指由于去中间化等原因，我们的发行价都远低于市场同类产品的价格，把利润让给消费者、投资者，而且每款产品的定价平台的要求都是相当严格的，按照茶叶的品种、质量、重量、树龄、等级、品茶师、收藏价值、化验报告、同类市场价等因素综合评定的。消费市场接盘是指，用户随时可提货，所以拥有了电商消费功能；产品可下架，当平台上的某款产品被提货的数量达到一定量，那么平台就会选择产品下把架产品铺向传统销售渠道、体验店、加盟店、线上旗舰店等。其实这真是个造福消费者的事情，因为很多消费者包括我自己都有个不好的体验，就是我买茶叶老是怕买到货不对价的产品，就比如说我以前买茶叶去了广州芳村茶叶市场，逛了一圈下来货也看了，茶也喝了，但老感觉被骗，所以最终还是托懂茶的朋友去帮忙买。现在有个这么好的平台来帮大家做监管，所有的价格都是透明的，而且线上的传播面就更广，大家一起来监管，甚至政府也会监管，价格的高或者低，完全是市场行为。所以参与的人就多了，消费者、投资者、收藏者、招待送礼等等。

可能做过股票或者同类投资的朋友都会问，资金安不安全？交易量怎么样？等等问题，由于时间原因，我接下来的分享可能不会很全面，当然如果大家对茶叶金融的投资或者模式感兴趣的话，欢迎私聊！（哈哈哈笑）打下广告......其实跟品众接触的时候我们也在考量这些问题，也通过一些关系和渠道去接触国内的其他平台，比如说蒙顶山、陆羽啊等等，但最终还是决定跟品众深度合作，这里面的决定因素有很多，朋友间的相信、平台的资质、资金的安全、平台的规划、发展模式、团队、价值观理念等等，其实为了双方之间的合作，我们相当于去做了一个尽职调查了，搞得品众的老总们都说我们太专业了，同时也看出我们七字诗确实是想做一件有功德的事业。总而言之，会员担心、合作商担心、我们担心的问题，在做尽调时我们都考虑进去了，当然还有一些地方还不够完善，但我们都是一步一步得解决，包括品众也一样。站在立法的角度去看，虽然国家还没有出台相关法律法规政策，但我们相信不久将来一定会有，因为这是一件有利市场有利产业的新模式，而且参与的人会越来也多。

主持人，我讲完了，谢谢大家！

嗨马会访谈员：感谢余总今天的精彩分享，那么我相信经过无数个像您一样的传播者，茶叶金融的模式一定会发展的红红火火。在此我也代表我们嗨马会对您今天的分享表示感谢！祝愿七字诗更加辉煌！也欢迎您以后多回咱们嗨马会做分享！我们的嗨马访谈到此结束，谢谢大家！

——本文系嗨马会授权七字诗刊登，未经七字诗授权不得转载，如需转载

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第二篇：从住户部门金融角度刍议房地产价格估值框架与风险防范

从住户部门金融角度刍议房地产价格估值框架与风险防范

摘要：中国的房地产市场，在近十多年来，除了其居住属性外，房地产作为居民住户部门家庭资产配置的金融属性、投资属性得到了快速的发展。房地产资产，在众多家庭的总资产中，开始占有越来越高的比例。但是，当某一类资产具有金融、投资属性后，就离不开对其价格估值合理性的分析。因此，本文主要从金融角度，分析了目前及将来的潜在风险，提出房地产价格估值分析框架的思路，并提出了防范房地产市场潜在风险的对策建议。

关键词：住户部门

房地产

价格估值

风险防范

一、房地产资产的金融属性持续提升

1、房地产占中国居民住户部门净资产比例高

根据西南财经大学做的中国金融调查（CHFS）[1]显示，2015年，中国居民家庭的净资产中65.3%是房地产，金融资产比例仅为12.4%。到了2017年，房地产的占比甚至达到了73.6%，接近同时期美国家庭房地产资产占比的2倍。

图1

中美家庭资产配置结构差异，西南财经大学

因此，在中国居民家庭的净资产中，接近73.6%以上是房地产，其余才是股票、现金、债券等金融资产。过去我们一直认为我国是居民储蓄大国的认识，也许也需要修正了。我国事实上，已经成为了“房地产储蓄”大国，居民资产的大部分，都被“冻结”在钢筋水泥之中。作为对比，日本、加拿大、新加坡等发达国家居民家庭的资产占比中，金融资产的比例却是相当高。

图2

各国家庭金融资产配置占比对比（2015），西南财经大学

2、房地产与住户部门杠杆率息息相关

金融杠杆，是住户部门购置房地产的重要途径。自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%[2]

图3

住户部门个人住房贷款余额及占比变化趋势，西南财经大学

3、房地产的金融属性对住户部门带来的潜在风险

首先，居民住户部门家庭资产中，过高的房地产资产占比，导致资产配置集中度过高的风险。一旦房地产资产价格出现波动，对住户部门的家庭资产将会造成巨大的损失。

其次，房地产资产流动性不强，变现效率低。过高的房地产资产占比，导致居民住户部门大量的财富被堆积在“钢筋水泥”当中，从而制约了现代金融市场的发展，削弱未来居民的消费能力。

此外，金融杠杆带来的乘数效应，既让部分居民提前享受了拥有住房的安全感，但是不断攀升的居民住户部门的杠杆率，背负的贷款月供，也会放大房价下

跌的风险，透支未来的经济增长前景。

由下图可见，除中国香港的住户部门杠杆率处于65%以上且依然在上升外，中国住户部门杠杆率处于30-65%之间，并且还在不断抬升。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定[3]。因此中国居民住户部门的杠杆率问题，需要受到更多重视。

图4

2017年各经济体住户部门杠杆率水平及变化趋势，国际清算银行

图5

2017年末部分经济体住户部门杠杆率，中国人民银行，国际清算银行

二、房地产资产价格的估值分析框架与逻辑

1、金融投资角度的指标延伸解读

（1）

房价收入比

房价收入比，是最常见的房地产价格估值指标，简而言之，即房产价格与收入之比率，和证券投资当中的P/E市盈率指标相近。

图6

2018年全国50城房价收入比排行，易居中国房地产研究院

虽然很多时候，在衡量房地产价格的时候，相当多的机构、个人都会采用房价收入比这一指标，因为房价收入比指标可以直观的看出不同城市间的房地产价格绝对估值情况，并作为投资决策的依据。

从上图可以看出，房价收入比最高的深圳，需要34.2年才能买得起一套房，这也意味着，如果未来收入没有提升，那么很多购房者或许一直到退休都无法在深圳买到一套房。

但是，和P/E市盈率指标一样，房价收入比指标的弊端在于，这是一个“静止”的数字指标。在金融市场上，一切投资决策都是基于对未来的预期而做出的。例如，购买一只股票证券，就是基于未来其盈利增长并带动股价上涨的预期。例如亚马逊（AMZN）的静态市盈率88.77，长期盈利为负数，但是股价却在上市以来频创新高。因此，这时候我们无法单纯用市盈率来衡量亚马逊（AMZN）的投资价值和性价比了，因为投资者是基于对公司未来成长的预期而做出的选择。

房价收入比指标也需要加入类似的理解。投资者虽然知道深圳房地产的房价收入比高达34.2，但依然选择购买深圳房地产，是基于其未来收入会更快增长、房地产价格会继续上涨的预期，而做出的决定。事实上，经济规模的集聚效应、人口虹吸效应、教育医疗资源集聚，让人口持续流入一二线城市，支撑着这些城市房地产资产的“高市盈率”。

作为反例，例如黑龙江鹤岗、甘肃玉门这样的收缩型城市，单纯从房价收入比角度，简直是便宜到“白菜价”。但是这样的房地产资产，没有上涨的预期，很少能吸引投资者的买入。就如同港股市场上众多股价几分、几角钱的仙股一样，便宜，但是没有价值。

因此，抛开未来预期而单纯考量房价收入比，很可能会陷入“市盈率陷阱”。

（2）租售比

租售比，简而言之，即租金与售价之比率。该指标与证券投资领域中的“股息率”指标相近，即通过长期持有资产，每年获得稳定现金流回报。

图7

2019年第一季度50城租售比，易居中国房地产研究院

由上图可以看到，作为中国一线城市的北京、上海、广州、深圳，其2019年第一季度的租售比为1.8%、1.8%、1.9%、1.6%。在证券投资领域，股息率的比较对象通常是1年期定期存款的基准利率1.5%。如果某只证券的股息率甚至都低于1年期定期存款基准利率，那么作为收息资产来说，是不合适的。从绝对收益率来看，北上广深四城的租售比虽稍高于1.5%，但相差距离不大，作为收息资产来说，其回报是偏低的。

横向比较来看，相比国际上的同类一线大城市，北上广深的租售比还有较大的调整空间。根据Global

Property

Guide、CoreLogic和Zillow等渠道披露的租售比来看，伦敦租售比在3.1%，纽约4.7%，洛杉矶5.7%，东京4.3%，大阪6%。由此可以看到，与全球一线城市相比，中国城市房地产的租售比是偏低的。

在过去十年的中国房地产市场上，租售比这个指标相对来说被忽视较多。因为大部分居民投资者，购置房地产时，考虑更多的是价格的上涨，而不是租金。因此北上广深中心区的租售比长期以来一直在2%以内徘徊，但却丝毫不影响其房地产价格的升值速度。反而是租售比看起来较好的三四线城市，其房地产资产价格的涨势却较为一般。

较高租售比的房地产资产，类似于一只高分红、高股息率的大蓝筹证券，在高歌猛进的增量市场中，也许这样的大蓝筹会被忽视，而追捧具有更高盈利增长预期的证券；但是，一旦到了速度放缓的存量竞争的市场中，高确定性、持续现金流入的证券才会慢慢受到更多的重视。因此，在未来，在“房住不炒”的政策框架下，中国的房地产市场将从规模、速度，向质量、效益转变。租售比将会成为衡量房地产资产价值的关键指标。

2、另一种角度的分析指标

房地产资产价格的支撑因素，来自于人口的持续流入和收入的持续增长，二者缺一不可。因此，在对房地产资产价格进行估值的过程中，人口和收入因素至关重要。

在人口因素方面，对于一个地区房地产资产价格推升作用最大的，是25-40岁的中青年人口。这部分人口会有更高的收入预期、更刚性的置业需求。那么如何衡量这部分年轻人口的增长情况呢？

（1）

小学生在校生人数

高善文、郭雪松在《中国的城市化与房地产市场》一文中，提出了一个更加有效、具有更强大解释能力的指标——小学生在校生人数[4]。

图8小学在校生增速，国家统计局统计年鉴，安信证券

2013年到2015年，全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下，深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上，远超全国平均水平，同时这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。但是，例如西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。小学生流向哪里，意味着他们年轻的父母大概率会在同一时期流向那里。根据小学在校生增速这一指标。对于房价上涨幅度具有较强的解释能力。

因此，在分析某一地区房价增长速度是否合理、房地产资产价格估值是否合适时，应将小学在校生增速指标纳入进来。若一个地区房价增速与当地的小学在校生增速不相匹配时，那么该地区的房价增速需要引起监管部门的考量。

（2）

房价增长率/GDP增长率

从常识来判断，一个地区房价的上涨应与该地区的居民收入和住房需求增长相适应。但由于缺少各地区居民可支配收入的历史数据，故本文中采用各地区的GDP数据代替收入数据[5]。

图9

各地区房价增长率/GDP增长率，《基于宏观审慎视角的房地产风险预警研究》

从地区来看，由上图可见，绝大部分地区的房价增长率/GDP增长率在2以下。东部地区的房价增长率/GDP增长率比值显著高于其他地区，但增长速度有所回落；东北地区近两年比值出现了极高速度的增长，并突破了2.5的水平，值得引起警惕；中部和西部地区近两年增长速度较快，但总体仍保持在较为合理的水平。

从时间角度来看，房价增长率/GDP增长率比值呈现出较强的周期性，并跟随周期的变动出现较大幅度的波动。从历史平均水平来看，房价增长率/GDP增长率的比值中枢在0.9附近。说明长期来看，房价增长率/GDP增长率的比值还是趋于一致的。

因此，对于监管部门来说，在分析本地区房地产资产价格的估值以及合理性时，应将房价增长率与本地区居民可支配收入的增长率、或本地区GDP增长率结合起来考量。如果一个地区的房价增长率显著偏离了该地区居民的可支配收入增长率或GDP增长率，那么该地区的房价增速需要引起监管部门的注意。

三、防范房地产潜在风险的政策建议

从当前的市场来看，在“房住不炒”的总基调下，我国的房地产市场总体趋于理性，但是，一方面，我国住户部门的总资产中房地产资产占比过大，造成住户部门的财富与房地产资产挂钩明显，“看涨”的声音更为强烈，给房地产市场的调控、政策空间造成较大的局限性。另一方面，住户部门杠杆率在“房地产去库存”的浪潮中迅速提高，综合来看，目前中国大陆住户部门的杠杆率处于一个相对临界的水平。较高的杠杆率，对日后的消费升级、经济发展和金融风险，都是不可忽视的因素。

1、丰富居民投资渠道，告别“全民炒房”

住户部门资产主要集中在房地产上，与其潜在的预期收益率密不可分。对于居民来说，在其过往经验当中，只有房地产资产，才能起到保值、升值的效果；存款、股票、债券等，保值升值的效果比不上房地产。在“房住不炒”的理念下，政策不再走刺激地产的老路，房价增长也将回归合理区间。房价的上涨预期往往引导了居民财富对房地产的配置，近年随着货币超发结束，M2同比从11年15%左右降至当前的8.5%左右，房价持续上涨的动力不再。7月政治局会议也强调，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。这都意味着未来房价过快的上涨将很难重现。今年上半年，我国70个大中城市二手住宅价格涨幅仅有2.2%，不仅较过去三年明显回落，也远低于上半年其他各类代表性资产的涨幅。随着经济不再过度依赖地产刺激、房价上涨的预期逐渐扭转。未来，正需要合理引导居民的投资、资产配置理念，加大住户部门对金融资产的配置，让住户部门的财富分布更加均衡合理，不被房地产一家独大得“绑架”。

图10

不同时期我国各类代表性资产的收益率（%），WIND，海通证券研究所

2、结合多重指标，因城施策，精准调控

结合过往的情况来看，“限价”、“限购”，一直是监管部门调控房地产价格的重要手段。但是，限价、限购是相对来说，偏向于“一刀切”的简单粗暴手段。一方面，只要有客户和市场需求，房地产商总可以通过多种途径，将商品房以“合理”的价格销售出去；另一方面，限购也会打击刚需人群，并影响城市对人才的引流。因此，监管部门需要结合多重指标，不能简单靠房地产资产的绝对价格、房价收入比作为调控的唯一标准。

例如，通过研究本地区的“小学生在校生人数”指标，判断本地区是属于青壮年人口持续流入地区还是流出地区。一般而言，青壮年人口持续流入地区，一定是产业发展基础好、教育资源优秀、未来发展预期良好对的地区。这部分地区更需要在保持调控政策定力、压力的同时，有效保护刚需购房人的利益，完善有关首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力。通过调控政策和人才吸引政策的有效互动，吸引人才、人口流入，为城市未来发展注入新的活力。

又如，针对“房价增长率/居民收入增长率”过高的地区，有可能存在一定的房地产资产泡沫，要及时调整去库存政策，提高房贷首付比例，实施更为严格的限贷、限购政策等，打击投机炒作风。同时，也要大力整顿和规范市场秩序，对开发商的销售行为严加监管，减少开发商恶意囤积房源，拉高房价的行为。

3、探索建立房地产市场监管的长效机制

一直以来，监管部门都花了巨大精力在调控房价上。但是，房价涨跌的表现是“果”；要解决“果”，更要探索源头的“因”。因此，房地产政策需要打破过去房市调控的政策循环，探索建立长期制度的建设。

一要完善建立住房租赁市场。真正落实“租售同权”，加大教育、医疗资源等公共资源的供给，并保障充足、优质的租赁房源，防止房租的过分上涨。

二要改革完善地方政府的财税政策。过去地方政府对于“土地财政”严重依赖，无形中形成了“地价”推高“房价”的链条。因此，地方政府更需要思考如何通过吸引人才、产业回流发展经济，“放水养鱼”，而不是依赖土地财政。

三要二是研究出台房地产税，提高房地产过度投资的交易成本。国际经验表明，房产税是促进社会财富公平分配、降低投资炒作空间的重要工具。

参考文献

[1]

西南财经大学

《中国金融调查》，2015

[2]

中国人民银行

《中国金融稳定报告2018》，2018

[3]

国际货币基金组织

《全球金融稳定报告》，2017

[4]

高善文，郭雪松

《中国的城市化与房地产市场》，2017

[5]

李佩珈，梁婧

《基于宏观审慎视角的房地产风险预警研究》，2018

图1

中美家庭资产配置结构差异，西南财经大学

图2

各国家庭金融资产配置占比对比（2015），西南财经大学

图3

住户部门个人住房贷款余额及占比变化趋势，西南财经大学

图4

2017年各经济体住户部门杠杆率水平及变化趋势，国际清算银行

图5

2017年末部分经济体住户部门杠杆率，中国人民银行，国际清算银行

图6

2018年全国50城房价收入比排行，易居中国房地产研究院

图7

2019年第一季度50城租售比，易居中国房地产研究院

图8小学在校生增速，国家统计局统计年鉴，安信证券

图9

各地区房价增长率/GDP增长率，《基于宏观审慎视角的房地产风险预警研究》

图10

不同时期我国各类代表性资产的收益率（%），WIND，海通证券研究所

第三篇：从估值10亿到轰然倒塌只用了3个月他是马云学生如今却惨遭失败

从估值10亿到轰然倒塌只用了3个月他是马云学生如今却

惨遭失败

创业大潮鼓舞了一群人的理想，资本寒冬浇灭了一群人的希望。对这两者都深有感触的，当属微微拼车的创始人王永。

他的项目赶上了创业最好的时光，产品上线短短几个月之后就受到了投资人的热烈追捧，有人甚至对其估值10亿；他的项目也赶上了创业最坏的时光，没用多久形势急转直下，最终因融资不顺倒在了资本寒冬里。“我们用3个月的时间，从30人增长到300人，又用3个月的时间，从300人裁员到30人。”王永对网易科技记者说：“如今回头看，当初的一切都很疯狂。”

在最疯狂的时候，微微拼车每天要补贴掉100多万元，但后来证明其中30%甚至更多都被刷单者拿走了；地方分公司动辄向总部要走上百万的推广费，但结果只带来1000或者几百名新用户；员工普遍拿着高薪，学硅谷文化，每个月的水果酸奶钱都要花掉好几万。

当然，疯狂没有持续多久。微微拼车在花掉4000多万人民币以后，彻底宣告失败。

贯穿微微拼车失败始终的一个问题是——王永觉得自己不是一个成熟的创业者，他把微微拼车失败80%的责任都揽在自己身上，“在公司最热闹的时候，我一度迷失了自己。” 估值从8000万到10亿

王永是楚星设计、品牌中国等企业的创始人，二十年来他在设计领域闷声赚钱，从未想过自己会与互联网创业发生瓜葛。

但在2014年，各种拼车软件层出不穷的时候，王永心动了。因为热衷公益，王永一直关注并推动着公益顺风车事业的发展，当他看到商业版本的顺风车如此受市场欢迎之时，便决定卷起袖管自己干。于是，2014年4月，王永筹备成立了北京微卡科技有限公司；10月，微微拼车正式上线。和嘀嗒拼车、51用车、天天用车一样，微微拼车希望搭建一个拼车平台，方便车主和乘客互助出行。不一样的地方在于——王永是个传统企业家，他精于传播，且在全国各地拥有不少合作资源。这个特点帮助微微拼车迅速壮大，同时也导致了微微拼车的最终失利。

故事回到2014年10月，微微拼车只有不到30名员工，公司账上的资金也不到400万。但凭借王永在顺风车领域的号召力，以及全国各地的合作资源，微微拼车在多个城市迅速打开了市场。

资本接踵而至。2014年12月，微微拼车拿到了400万人民币的首笔投资，投资方叫中新圆梦，对微微拼车给出的估值是8000万元人民币；2015年1月，微微拼车拿到了750万人民币的第二笔投资，投资方叫茂信合利，给出的估值是1.5亿元人民币。

这两笔投资的进入，让王永的胆子大了起来，微微拼车随即进入人员和业务的“跃进”状态。在2015年的1月以后，王永对微微拼车是行业第一这个事实深信不疑。他告诉网易科技，当时微微拼车的业务覆盖了国内180多个城市，注册用户数已经超过百万，日均订单在3万单左右。不断入职的新员工挤满了位于中关村南大街的铸诚大厦16层，人满为患之后又到楼上楼下租用了更多的场地办公。“我们上了《新闻联播》，我主演的电影《顺风车》也启动了预热。”王永回忆说，当时一切看起来都欣欣向荣。包括中信资本、盛大资本在内的一大波投资机构络绎不绝地来登门拜访。他们给微微拼车的估值也从1.5亿变成3亿，又从3亿变成5亿、8亿，直到10亿。王永在微微拼车大约持股70%，按照10亿估值一算，他的身价已为7亿。

“当时觉得自己马上就要成功了，非常亢奋，每天几乎十六个小时都在工作。”王永甚至开始谋划上市，谋划全球化，谋划一个规模更大的私家车共享经济平台。

中新圆梦、茂信合利都希望能投出更多的资金，但被王永以不愿出让更多股份、希望小步快跑为理由拒绝了。当投资人给微微拼车估值1.5亿、3亿、5亿的时候，如果王永拍板，钱也许很快就会到账。但王永希望听到更高的出价。终于，中信资本喊出了10亿报价，王永开始心动。为此，他甚至还拒绝了一家A股公司10亿人民币收购微微拼车的请求。但很快，他就为自己的贪婪和犹豫付出了代价。投资人一夜之间全部消失

在微微拼车最受资本追捧的日子里，有一位知名投资机构的负责人约了三次才见到王永。除了王永每日要跑三四个城市演讲、比较忙的因素外，他也坦诚，因为估值涨的太快，自己“有了傲气、不知天高地厚”。

骄傲和贪婪加在一起，让王永在犹犹豫豫的状态下拒绝掉了很多急于入局的资本，而把未来孤注一掷在出价最高的中信资本身上。就在中信资本做完尽职调查、准备开投决会之前，故事发生了致命转折——滴滴来了。

2015年2月14日，滴滴打车和快的打车宣布合并。合并后没过多久，就传出滴滴将要推出拼车产品“滴滴顺风车”的消息，这对微微拼车、嘀嗒拼车、51用车和天天用车这些拼车行业的创业公司来说，是非常致命的一击。事实也证明，没过多久，拼车行业的另一个创业公司“爱拼车”就宣布了停止运营。而摆在其他玩家面前的最迫切问题是——滴滴把投资人都吓跑了。

王永显然没有预测到这样的结果，否则他应该先拿一笔钱活下来，而不是一味等待高估值。有趣的是，在巨头宣布推出顺风车之前，该团队还曾拜访过微微拼车，并且信誓旦旦地对微微拼车的高管说，他们不会做拼车，即使做也会采取收购或合作的方式。这件事让王永至今都耿耿于怀。滴滴把中信资本吓跑以后，微微拼车并没有马上到走投无路的地步。那时候，微微拼车每天要烧掉100万人民币，账上的钱所剩无几，但如果放低估值去融资还是有一定机会的。果然，盛大资本来了，他们给微微拼车的估值是4亿人民币，愿意投出1亿人民币换取25%的股份，其中4000万来自盛大，另外6000万来自两家跟投的机构。与盛大的谈判非常漫长，而微微拼车账上的钱已经快要花光了。为了维持仅存的一点希望，王永个人先后拿出2000多万投入公司。在业务方面，微微拼车一度加大了在上海、杭州等城市的补贴力度，仅仅是为了能做出漂亮的数据给盛大看。现在回想起来，王永说，那时候自己就是赌博心态。

而结果是，他赌输了。2015年6月，股市暴跌，在这样的背景下，盛大资本在投决会上决定不会投资微微拼车。而王永转身去找其他投资人时，发现没有任何人有丝毫接盘的意愿，无论估值可以降到多低。

自知大势已去，王永加大了裁员的力度，“从30人到300人很容易，但从300人到30人，过程中的痛苦可想而知”。管理失控搞垮微微拼车

融资失败结束了微微拼车的创业之旅，但这只是表象，真正杀死这家公司的，是其在战略、团队、管理等方面的一系列问题。

王永说，对于失败他自己要承担起80%的责任。作为董事长，王永最初主导公司的战略和外部事务，但在融资、招人、技术和管理等宏观层面，他的判断力都明显不足。微微拼车的一位前员工告诉记者，王永对于互联网不甚了解，前期他在融资方面太过乐观和傲慢，后期则没有做到当机立断。公司在用人上也没有形成规范，王永独断的现象时有发生。王永在全国各地有很多合作伙伴，这些人给微微拼车初期的扩张工作带来很大帮助，但后来他们用尽各种手段掏空了这家公司的资金。

如果王永手下有一支称职的高管团队，微微拼车或许也不至于失败得那么突然。但问题是，没有。

如今王永对微微拼车前高管们的评价是——“简历都很牛”，不少人在华为、金山、摩托罗拉、百度等大型IT公司供职过，但对于互联网产品的开发和运营却不甚了解，也基本没有带领上百人团队的经验。比如在产品方面，微微拼车App的用户体验很差，有一段时间每天要宕机三四次。

但最致命的问题出在资金上。微微拼车从开始到最后一共花出去4000多万，王永认为其中至少有一半“被浪费了”。首先，在市场补贴方面，微微拼车做得不够精细。有一段时间，微微拼车每天要补贴掉100万元，最多的一天则为150万元。“我们没有把钱补给真正需要补贴的人”，王永说，“补贴是一种自残行为，短期内看起来好像有点繁荣，但实际上并没有培养起任何的用户忠诚度。反而招来大量的职业刷单者，在我们的后台，刷单比例至少占到30%。”

但补贴并不是微微拼车烧钱的唯一出口。在推广费用上，这家公司的内控问题相当严重。“有三分之一的城市出现了这种状况，比如通过合同造假的方式侵吞推广费，比如一顿饭上万元的应酬费。”王永说，“甚至有些地方，几十万的推广费花完了，下面员工竟然说没有见过这些钱。”

聊到这里，王永的情绪有点激动。他说，当他发现这些情况的时候已经晚了，因为此前微微拼车的高速增长掩盖了很多问题，而财务权一直在CEO手里。

上述微微拼车前员工告诉网易科技，公司在财务方面基本不进行任何规划和管理。“各地来要钱，一般都会同意，也不问钱怎么花，也不考核实际的效果，只负责加油打气。”比如，重庆的团队要走80万推广费用，只带来1000多个用户；唐山要走150万，基本没带来什么用户；北京的一个活动花费了20万，只带来100多个用户。

“高管每个月工资3万多，媒介总监2万，总监的助理都要1万5。”王永做企业20多年，本来他有自己的经验和判断，但当高管们用“互联网要信任、透明、快节奏”等理念来游说他的时候，他动摇了、相信了，“他们告诉我，我们要学硅谷，每天穿个大裤衩、穿双拖鞋来上班，每天要有水果、酸奶，要好吃好喝。有一个月我看账目，买水果、买酸奶的开销都好几万。”

当王永发现这些问题的时候，公司账上已经没有钱了，他把自己的积蓄全部拿了出来，甚至还找朋友借了不少钱，用于裁员、收拾微微拼车剩下的摊子。4000万买来哪些教训

“如果给你一次机会，重新回到2014年10月，你觉得微微拼车的结局会变吗？”

对于这个问题，王永声称自己虽然没有百分之百的把握，但吸取了前述教训之后再去经营微微拼车，胜算一定会很大，“也许现在拼车领域剩下来与滴滴顺风车对抗的就不是嘀嗒拼车，而会是微微拼车。”

王永说，创业就像登山，他以前在自己的小圈子里小有成就，但就好像只到过海拔2000米的山顶。而经过微微拼车，他去过了海拔3000米的地方。虽然结果摔得很惨，但教训也是财富。

微微拼车给王永带来很多教训，比如：创业要避免烧钱、避开巨头，否则命运不在自己手中；融资不能贪婪，要及时拿钱，出价最高的不一定最可靠；团队里要有同舟共济的合伙人，打工心态的职业经理人往往靠不住；内控和管理工作一刻不可松懈，否则公司会死在内耗上。

当然，也有对人性的思考。“以前我做公益，碰到的好像都是好人；做了微微拼车之后，遇到的好像全是坏人。”王永口中的“坏人”，指的是刷单用户和侵吞公司财产的员工，“我在湖畔大学上学，马云就跟我们讲，世界上其实没有好人，也没有坏人，人的一半是善，另一半是恶。”

回想起纠结估值的那段时间，王永也承认自己有点贪婪，迷失了本性。而在如何处理人性的问题上，王永的答案是“一定要靠规则。”

当然，如果再创业，王永一定不会选择类似拼车这样通过疯狂补贴来竞争的行业。

“生意总归要赚钱，要有利润。O2O补贴大战，其实都是自欺欺人。”王永说，“互联网是一种工具，我们不能把互联网当饭吃，真正的发动机还是商业本身。本来我对这个道理的理解还是比较深的，但在那段狂风暴雨的时间里对自己产生了怀疑。”

在采访完王永之后，记者与另外几位拼车行业的专业人士探讨微微拼车的成败。不少人表示，在他们眼里，像王永这样的传统企业家来玩互联网，几乎注定要败在互联网创业者的脚下。

但王永认为自己曾离成功很近，如今内心渐渐释然，他说自己还会继续创业：“如果一个创业者，能栽一个很大的跟头，对他未来做更大的事情，一定是有巨大帮助的。” 作者：贺树龙