未如期交房,需支付经济赔偿与承担违约责任

第一篇：未如期交房,需支付经济赔偿与承担违约责任

未如期交房，需支付经济赔偿与承担违约责任

2010年10月，北京某房地产开发有限公司与北京某某宾馆集团有限公司签订了房产买卖合同，约定该房地产开发有限公司以提供土地的方式，自合同签订日起至2014年10月，为该宾馆集团提供不少于3000平方米的建筑面积。根据合同内容，该宾馆集团预先支付定金500万人民币。每一季度的工程进度或者交房量，双方一切按照合同规定，都有经过配合协商。

但是问题就出现在2014年10月的最后一栋宾馆的交房日期，该房地产公司因工程问题，违背了合同内容。故该宾馆集团的相关负责人委托了北京房产律师原江全程代理此案，将该房地产开发有限公司起诉至法院，要求其补偿因为无法如期交房而带给自己的经济损失。

北京房产律师原江在接受委托代理后，详细研究了相关案情，认为被告方该房地产公司确实以构成了违约行为，最终法院根据《合同法》第11条等相关规范，依法判决该房地产开发有限公司补偿该宾馆集团有限公司经济损失赔偿180万元，并承担相应的违约责任。

文章来源：http://www.xiexiebang.com/mlist1361/53967/

第二篇：劳动合同法解读85：未依法支付劳动报酬、经济赔偿等的法律责任

劳动合同法解读八十五：未依法支付劳动报酬、经济赔偿等的法律责任

第八十五条 用人单位有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金：

（一）未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的；

（二）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；

（三）安排加班不支付加班费的；

（四）解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。

【解读】本条是关于用人单位未及时足额支付劳动者劳动报酬、低于当地最低工资标准支付劳动者工资、不支付加班费以及解除、终止劳动合同未支付经济补偿的法律责任的规定。

一、未依照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的依照劳动合同的约定或者依照劳动合同法规定支付劳动者劳动报酬是用人单位的法定义务，如果没有依法或者依据合同的约定履行这一法定义务，就要依法承担相应的法律责任。

根据劳动合同法的规定，用人单位未依照劳动合同的约定或者未依照劳动合同法规定支付劳动者劳动报酬的情形包括以下四种：

（一）用人单位未依照劳动合同的约定或者依照劳动合同法的规定按时支付劳动报酬的。如果用人单位与劳动者签订的劳动合同中规定，用人单位应当在每月的2日支付劳动者上个月的工资报酬，但用人单位没有履行这一约定，拖延不予支付的，则属于本条规定的违法行为。另外，对于非全日制劳动用工形式，劳动合同法第七十二条第二款规定：“非全日制用工劳动报酬结算支付周期最长不得超过十五日。”如果用人单位违反了这一规定，超过十五日给劳动者结算工资报酬，则也属于本条规定的违法行为。

（二）用人单位未依照劳动合同的约定或者依照劳动合同法的规定足额支付劳动报酬的。劳动合同法明确规定，用人单位应当按照国家规定和劳动合同约定及时足额发放劳动报酬。如果用人单位与劳动者在劳动合同中约定工资为每月1000元，但用人单位却只支付给劳动者950元，则属于未足额发放工资，是违法的。

（三）用人单位支付在试用期间的劳动者工资低于劳动合同法规定的。劳动合同法第二十条规定：“劳动者在试用期的工资不得低于本单位同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的百分之八十，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。”用人单位违反这一规定支付工资的，也属于本条规定的违法行为。

（四）用人单位没有依法提高劳动者在服务期间的劳动报酬的。劳动合同法第二十二条第三款规定：“用人单位与劳动者约定服务期的，不影响按照正常的工资调整机制提高劳动者在服务期间的劳动报酬。”用人单位违反这一规定，没有按照正常的工资调整机提高劳动者在服务期间的劳动报酬的，则属于违反本条规定的违法行为。

二、低于当地最低工资标准支付劳动者工资的我国劳动法第四十八条明确规定：“国家实行最低工资保障制度。最低工资的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定，报国务院备案。”“用人单位支付劳动者的工资不得低于当地最低工资标准。”实行最低工资保障制度，对于适应社会主义市场经济要求，推动劳动力市场建设和工资分配法制化，充分保障劳动者合法权益具有重要意义。目前全国各省、自治区、直辖市都制定了本地的最低工资标准，如北京市规定职工每月的最低工资标准为640元，这一标准无论是对已经签订了正式劳动合同的劳动者，还是处于试用期的劳动者都适用。如果用人单位与劳动者约定的月工资低于这一标准，则是违法的。即使双方已经签订了劳动合同，仍然因为违反了法律的强制性规定而无效。此外，对于非全日制用工的报酬，劳动合同法明确规定，非全日制用工小时计酬标准不得低于用人单位所在地人民政府规定的最低小时工资标准。如果用人单位向劳动者支付的小时工资低于所在地人民政府规定的最低小时工资标准，则也属于低于当地最低工资标准支付劳动者工资的违法行为。

三、安排加班不支付加班费的我国劳动法第四十四条规定：“有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：

（一）安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬；

（二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬；

（三）法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。”如果用人单位安排劳动者加班，却不依据劳动法的上述规定支付加班工资的，属于违法行为，应当依法承担法律责任。

四、解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的劳动合同法第四十六条规定了用人单位应当向劳动者支付经济补偿的六种情形，包括劳动者因用人单位侵犯劳动者合法权益而解除劳动合同的，劳动者因身体或者能力原因以及客观情况发生重大变化等导致劳动合同解除的，用人单位因依法破产重整而与劳动者解除劳动合同的，用人单位与劳动者协商一致解除劳动合同的，在用人单位维持或者提高劳动合同约定条件下，劳动者不同意续订劳动合同的，以及因用人单位破产、解散、被吊销营业执照或者责令关闭而导致的劳动合同终止等。对于发生上述情形的，用人单位应当依照劳动合同法第四十七条的规定，根据劳动者在单位工作的年限，按每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付经济补偿金。经济补偿金由用人单位一次性付给劳动者。如果用人单位没有依法向劳动者支付经济补偿金，则属于违法地为，应当依法承担法律责任。

对于上述四类违法行为，本条明确规定了相应的法律责任：由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者解除、终止劳动合同的经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金。这里应当指出的是，关于“逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金”的规定，从性质上说属于一种类似加处罚款的执行罚措施。行政处罚法规定，当事人逾期不交纳罚款的，行政机关可以按日加收罚款数额3%的罚款，目的是督促当事人履行行政处罚决定。同样道理，对于用人单位逾期不向劳动者支付应当支付的费用的，通过加收一定数额赔偿金的手段，促使用人单位履行支付义务，以保护劳动者的合法权益。因此，责令用人单位加付赔偿金的前提，是用人单位没有按照劳动行政部门规定的履行期限履行其向劳动者支付相关费用的法定义务，如果用人单位发生本条规定的违法行为，在劳动行政部门发出限期支付劳动报酬、加班费或者解除，以及终止劳动合同的经

济补偿等费用的责令后，该用人单位即在劳动行政部门规定的期限内履行了其支付义务的，则不必再按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金。

第三篇：合作开发房地产过程中,未与施工方签订施工合同的一方当事人是否承担支付工程款的责任

合作开发房地产过程中，未与施工方签订施工合同的 一方当事人是否应承担向施工方支付工程款的责任

问题的提出：一方以土地使用权出资、另一方以投入建设的资金出资，双方共同合作开发房地产。在房地产开发建设过程中，往往由投入建设资金的一方与施工方签订施工合同，当施工方向合作开发房地产的各方当事人主张承担支付工程款的责任时，未签订合同的一方当事人是否应当承担支付工程款的责任？ 律师评析：

要确定未与施工方签订施工合同的合作开发房地产的一方当事人是否应承担支付工程款的责任，就要对合作开发房地产过程中支付工程款的特点有所了解，根据相关法律法规的规定，综合分析、研究法院在司法审判实务中的各种观点，结合自身办案过程中的心得体会进行梳理、提炼，方能得出结论。

一、合作开发房地产过程中支付工程款的特点

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容等协议》”根据上述规定，笔者认为，所谓合作开发房地产，是指两方或两方以上的主体，提供出让的土地使用权、资金等款物作为出资，对房地产项目进行开发建设，并以共享利润、共担风险的方式对房地产项目进行利益分配的行为。合作开发房地产具有以出让土地使用权、资金共同投资，对建成的房地产项目共享利润、共担风险的特征。

在合作开发房地产过程中，往往由提供资金一方与施工方签订施工合同。进行到施工阶段，提供资金的一方为了保障自有资金的安全，直接向施工方支付工程款。提供出让土地使用权的一方认为应由提供资金一方承担支付工程款的责任，自身不用向施工方支付工程款。所以，在合作开发房地产过程中，支付工程款往往具有“由签订合同、提供资金一方当事人向施工方直接支付工程款”的特点。

二、司法审判实务中的观点 司法审判实务当中，对合作开发房地产过程中，没有签订合同的一方当事人是否应当承担向施工方支付工程款的责任有不同的观点。笔者在威科先行网站输入关键词“合作开发房地产支付工程款”进行搜索，搜索到最高人民法院的裁判文书三十三篇，除了不适合在本文讨论的案例外，笔者发现，在最高人民法院的司法审判实务当中，对于未签订施工合同一方当事人是否应承担支付工程款的责任主要有两种不同的观点，一种观点认为，应承担连带支付工程款的责任；另一种观点认为，不应承担支付工程款的责任。地方法院大多认同未签订施工合同的一方应承担连带支付工程款的责任的观点。现分述如下：

（一）未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任

在最高人民法院审理的深圳市京圳投资公司与四川朗业建筑公司、四川嘉益房地产公司建设工程施工合同纠纷再审一案[案号为：(2014)民提字第173号]中，法院查明：深圳市京圳投资公司与四川嘉益房地产公司签订《协议书》，约定双方合作开发房地产项目。随后，四川朗业建筑公司与四川嘉益房地产公司签订《施工合同》，由四川朗业建筑公司承包涉案工程。工程竣工后，四川嘉益房地产公司拖欠四川朗业建筑公司工程款。最高人民法院维持了四川高院关于“四川嘉益公司向四川朗业公司支付工程欠款及利息”的判决。

四川高院的观点认为，未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任。其理由为：根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条第一款“组成法人型联营体或者合伙型联营体的一方或者数方在联营期间中途退出联营的，如果联营体并不因此解散，应当清退退出方作为出资投入的财产。原物存在的，返还原物；原物已不存在或者返还确有困难的，折价偿还。退出方对于退出前联营所得的盈利和发生的债务，应当按照联营合同的约定或者出资比例分享和分担。合伙型联营体的退出方还应对退出前联营的全部债务承担连带清偿责任。”的规定，深圳市京圳投资公司与四川嘉益房地产公司合作开发房地产的行为属于合伙型联营，联营各方应对联营期间的全部债务承担连带清偿责任。

（二）未签订施工合同的一方当事人不应承担支付工程款的责任

在最高人民法院审理的大连渤海建筑公司与大连金世纪公司、大连宝玉集团公司、大连宝玉公司建设工程施工合同上诉纠纷一案中[案号为：(2007)民一终字第39号]，法院查明：大连宝玉集团公司与大连金世纪公司签订《联合建房协议书》，约定合作开发房地产项目。随后，大连渤海建筑公司与大连宝玉集团公司签订《建设工程施工合同》，约定大连渤海建筑公司承建大连宝玉集团公司发包的房地产项目。大连宝玉集团公司又成立了大连宝玉公司，大连宝玉集团公司与大连宝玉公司两方共同履行施工合同的义务。辽宁高院认为，未签订施工合同的一方应承担支付工程款的责任，判决“大连金世纪公司对本判决第一项中大连宝玉集团公司与大连宝玉公司支付尚欠工程款中的部分款项承担连带支付责任。”

最高人民法院认为，未签订施工合同的一方当事人不应承担支付工程款的责任。其理由为：根据《民法通则》第八十四条第一款规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”根据上述规定，“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。本案大连渤海公司主张大连金世纪公司就宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任，因当事人之间不存在“特定的”债的关系，突破合同相对性也没有法律依据，大连渤海公司主张金世纪公司对还款承担连带责任的上诉请求，于法无据。撤销了辽宁高院关于“大连金世纪公司对本判决第一项中大连宝玉集团公司与大连宝玉公司支付尚欠工程款中的部分款项承担连带支付责任。”的判决。

（三）部分地方法院的观点

北京、广东、江苏三个高院对未签订合同的一方当事人是否应当承担支付工程款的责任的观点是一致的，均认为：“合作开发房地产合同中的一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作各方当事人对欠付的工程款承担连带责任的，人民法院应予支持。”（摘自江苏高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委〔2008〕26号）也就是说，上述地方高院的观点均一致认为未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任。

在北京高院审理的中国蓝星公司与晟元集团公司、北京德懋威投资公司因建设工程施工合同纠纷上诉一案[案号为：(2014)高民终字第698号]中，法院查明：晟元集团公司与北京德懋威投资公司因协议书，约定晟元集团公司承包北京德懋威投资公司发包的工程。工程竣工后，北京德懋威投资公司因拖欠晟元集团公司工程款。中国蓝星公司与北京德懋威投资公司系合作开发房地产的法律关系。北京高院认为，未签订施工合同的一方应承担支付工程款的责任，维持了北京二中院作出关于“北京德懋威公司、中国蓝星公司支付晟元公司工程款“的判决。

三、结论

笔者赞同在合作开发房地产过程中，未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任的观点。其理由为：

首先，合作开发房地产的行为属于合伙型联营的法律行为，根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条、第九条的规定，合作开发房地产的各方当事人均应承担连带支付工程款的责任。

其次，合作开发房地产的各方当事人均在建成的工程当中获取利益，根据权利义务相对等的原则，合作开发房地产的各方当事人均应承担连带支付工程款的责任。

第三，因法律上规定建筑工程属于提供出让土地使用权的一方当事人所有，如提供出让土地使用权、未签订施工合同的一方当事人不用承担支付工程款的责任，法律赋予施工方的工程价款优先受偿权将无法实现。

笔者曾代理崇左中院办理的某建筑公司与某房地产公司、某教育投资公司、某职业学院建设工程施工合同纠纷上诉一案[案号为:(2017)桂14民终178号]，法院查明：某房地产公司与某教育投资公司系合作开发房地产的关系。某教育投资公司对教学楼工程进行公开招标，某建筑公司参加招标并中标。中标之后，某教育投资公司与某建筑公司签订了施工合同。同日，某房地产公司与某建筑公司又另行签订一份施工合同。后一份施工合同除签订合同的甲方改为某房地产公司外，合同的所有内容与前一份合同的内容完全一致。合同签订后，某建筑公司进场施工。工程竣工后，某建筑公司向某房地产公司递交了结算报告及资料。某房地产公司接到某建筑公司递交的结算报告后，在建设方盖章。但未按合同约定的时间送审定方进行审定（合同约定有未按约定时间送审定部门审定视为认可送审工程造价的条款）。

某建筑公司向某房地产公司主张支付剩余工程款未果，委托笔者向一审法院提起诉讼。笔者以某教育投资公司、某房地产公司、某职业学院拖欠工程款为由向法院提起诉讼，主张上述各方当事人共同承担支付工程款的责任。一审法院采信了笔者的观点。一审法院认为，某教育投资公司与某房地产公司为一方负责提供土地、一方负责提供资金建设，共同合作建设涉案工程，所以，某教育投资公司与某房地产公司应连带承担支付工程款的责任。某投资公司对该项判决不服，向崇左中院提起上诉，崇左中院维持了该项判决。

四、建议

笔者认为，虽然主流观点认为未签订施工合同的合作开发房地产的一方当事人应承担支付工程款的责任。但在司法审判实务当中，却有不同观点，甚至出现同一法院作出截然相反的判决。可见，对未签订合同的一方当事人是否承担支付工程款的责任意见不一致。

为防止以上法律风险，笔者建议：1.最高院尽快出台新的司法解释，明确未签订施工合同的一方当事人是否应承担支付工程款的责任；2.未签订施工合同的一方当事人欲免除承担支付工程款的责任的，应在施工方签订施工合同前，要求施工方书面作出免除其承担支付工程款责任的承诺；3.施工方欲要求未签订合同一方当事人承担支付工程款的责任的，应与其签订施工合同，并在合同中约定其应承担支付工程款责任的条款。

广西同望律师事务所叶健汉律师