朱克实博士：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲

第一篇：朱克实博士：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲

房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制

一、房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述

1.房地产开发企业纳税和其他企业有什么不同？为什么房地产企业的会计难做？ 2.房地产企业涉及的主要税种有哪些？哪些税种是风险高发税种？ 3.房地产企业涉税风险集中在哪个阶段爆发？如何提前制订应对策略？

二、企业设立环节的纳税处理与风险控制 1.公司性质与出资主体不同对纳税有何影响？ 2.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？

3.以土地作价投资如何正确纳税？实务中存在哪些争议？老板个人名字的土地如何过到公司名下才不产生税收？

4.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？ 5．如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？ 6.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？

三、土地取得环节的纳税处理与风险控制

（一）取得土地使用权方式简介

（二）本阶段涉及的税种计算与申报实务

（三）涉税疑难问题解析与风险防范

1.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？ 2．“拆一还一”何时纳税？本阶段需要做好哪些准备？

3.购买在建工程获取土地继续开发如何纳税？各地规定有什么不同？ 4.收购项目公司取得开发用地如何纳税？支付股权溢价能进土地成本吗？ 5.合作建房有哪些主要形式？应在那个阶段纳税？本阶段应做好哪些准备？ 6.取得政府土地返还款是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？

7.土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应注意什么问题？ 8.囤地缴纳土地闲置费对纳税有何影响？ 9.房地产企业进行土地一级开发如何纳税？

10.国家税务总局2013年15号公告对房地产企业的影响

四、开发环节纳税处理与风险控制

（一）本环节涉及的主要税种计算与申报实务

（二）开发成本核算基础

1.开发成本核算的主要内容与成本核算错误的检查 2.成本核算对象如何划分？ 3.共同成本有哪些？如何分摊？

4.确定开发成本的依据说什么？发票还是进度验收报告？

（三）涉税疑难问题解析与风险防范 1.项目调研费可以进开发成本吗？

2.境外设计合同如何纳税？合同如何签订可以节省税款？与税务机关沟通的依据是什么？ 3.甲方可以承担乙方去外地调研的差旅费吗？合同如何签订才能规避风险？ 4.门窗制作并安装应如何开具发票？园林绿化应取得何种发票？

5.“甲供材”工程，甲方的风险在哪里?如何取得合规发票？哪些东西应该“甲供”？合同应如何签订才对甲方有利？

6.房地产企业同乙方之间的违约金是否需要开具发票？

7.签订设计兼施工的各类合同应取得服务业发票还是建筑业发票？

8.售楼处、样板间硬装与软装纳税处理有什么不同？各地规定有什么不同？如何处理对企业有利？ 9.精装修包含家具、家电可以进开发成本吗？精装修如何防范关联交易的纳税风险？

10.关联方借款费用如何资本化对企业有利？如何取得同期同类贷款利率？如何建立利息纳税调整台账？关联方利息开服务业发票是否可以？ 11．地下车位成本可否在土地增值税前扣除？

12.部分行业“营改增”对房地产企业有哪些影响？如何应对？

五、销售环节纳税处理与风险控制

（一）销售阶段涉及的税种计算与申报实务 1.土地使用税纳税义务何时终止？

2.未完工年度和完工年度所得税季度预缴申报表与年度申报表如何填写？ 3.超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？

（二）涉税疑难问题解析与风险防范

1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？ 2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？ 3.代收款项各税种规定有何不同？ 4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？

5.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？成本能否在土地增值税前扣除？ 6.买房子送车位、阁楼如何纳税？？ 7向职工福利售房如何控制纳税风险？

8哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？ 9.支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？ 10.开发商垫付首付款存在哪些纳税风险？

11.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本? 12.售后回租的纳税风险规避

13.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？ 14.“拆一还一”如何进行纳税处理？ 15.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？

六、企业所得税扣除项目纳税调整与项目完工所得税清算

（一）所得税扣除项目纳税调整 1.企业所得税税前扣除的基本原则 2.工资薪金总额的扣除与最新规定 3.职工福利费等三项经费的扣除与最新规定 4.保险费和住房公积金的税务问题

5.报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划 6.员工报销通讯费的税务风险与筹划方法 7.五项限额扣除支出纳税实务 8.其他无限额标准的费用扣除

9.借款利息支出的资本化计算与纳税调整 10.销售佣金的扣除条件

11.以前年度应扣未扣的费用如何追补扣除？ 12.往来款长期挂账有什么风险？如何处理？

（二）项目完工所得税清算 1.企业所得税完工清算的条件 2.完工产品计税成本确定

3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整 4.项目完工后又发生成本如何处理？ 5.综合案例分析

七、土地增值税清算实务与风险防范 1.土地增值税的清算单位如何确定？ 2.土地增值额计算对象如何确定？ 3.土地增值税的清算条件 4.土地增值税清算收入的确定 5.土地增值税扣除项目金额的确定 6.土地增值税预征和清算综合案例 7.清算后又发生销售和成本如何处理？

• 主讲人：朱克实博士助理1352483231 联系老师请点击右上角博主头像查看 • 朱克实，北京国家会计学院教授，北京国家会计学院房地产行业税务技能提升高级研修班责任教授。中国人民大学财政学专业税收实务方向博士，澳大利亚新南威尔士大学金融学硕士。研究员级高级会计师，中国注册税务师，中央财经大学兼职教授中税咨询高级合伙人（负责房地产行业税收和企业所得税）。”AISINO轻松汇算”汇算清缴软件研发小组财税政策负责人。十五年税务工作经验。著名培训讲师及税收优惠政策运用实务专家，中国注册税务师协会网校注册税务师后续教育课程主讲教师，中华会计网校税收实务讲师，航天信息培训学校讲师，中华讲师网注册讲师。先后在北京、上海、天津、重庆、广西、新疆、合肥、郑州、南昌、陕西、杭州、沈阳等地培训上百场。

发表论文：《试析“买一赠一”促销模式下的反避税管理》（90-92页）《税务研究》2014年第3期，《我国战略性新兴产业发展的政策取向分析》（1-5页）《经济问题》2014年第3期，《构建企业税务管理目标模式及对策》（《涉外税务》2008年第2期），《加强对二手房交易的税收管理》（《中国税务》2007年第7期），《企业税务风险管理审计探析》（《中国内部审计》2009年第5期），《视同销售流转税、所得税和会计处理规定的差异与协调》（《财会月刊》2010年7月上），《我国IT人才现状及培养模式探讨》（中国科技论坛2007年第5期）等二十余篇。

参编《最新企业会计准则讲解与实务操作指南》（中国商业出版社2007年5月第1版）、《新会计大辞典》（中国商业出版社1993年3月第1版，参加了辽宁省地方税务局组织编写的纳税辅导系列丛书的编写工作，参编《资源税纳税辅导》、《营业税纳税辅导》（白山出版社1994年12月）等著作。

专著《企业税务管理研究》，中国税务出版社2010年8月，约25万字。•

• • 提供税收筹划的企业有：世纪金源集团、首都机场房地产建设集团、北京西都房地产公司相关四个开发项目、神华集团神晥安庆电力有限责任公司二期EPC项目，国星集团，山特维克中国投资公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川长虹、海兰信、北大方正、京东方科技、清华同方深圳公司、清华同方香港公司、盘古优品电子商务有限责任公司、甘肃路桥建设集团、国民信托投资有限公司，欧美环境工程有限公司、三门峡惠能热电（集团）有限公司、中油国际、北京信威通信技术股份有限公司、北京大雄国际物流有限公司等企业（集团）。

主要讲授课程：

1.《房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制》 2.《企业重组税务处理与税收规划》 3.《企业税务风险管控与税收规划》

4.《外籍个人及境内高管个人所得税税收筹划》

5.《房地产企业项目全程纳税筹划及税收风险防范》

6.《房地产企业经济合同涉税风险控制、税收规划与财务人员自身风险规避技巧》 7.《房地产企业营改增涉税风险提前防范与应对》

8.《房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班》 9.《房地产开发全程票据处理技巧、税务风险管控及案例分析》 • • • • • • • • • • •

第二篇：朱克实：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲

房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制

主讲：朱克实

一、房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述

二、企业设立环节的纳税处理与风险控制 1.公司性质与出资主体不同对纳税有何影响？ 2.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？

3.以土地作价投资如何正确纳税？实务中存在哪些争议？老板个人名字的土地如何过到公司名下才不产生税收？

三、土地取得环节的纳税处理与风险控制

（一）取得土地使用权方式简介

（二）本阶段涉及的税种计算与申报实务

（三）涉税疑难问题解析与风险防范

1.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？ 2．“拆一还一”何时纳税？本阶段需要做好哪些准备？

10.国家税务总局2013年15号公告对房地产企业的影响

四、开发环节纳税处理与风险控制

（一）本环节涉及的主要税种计算与申报实务

（二）开发成本核算基础

1.开发成本核算的主要内容与成本核算错误的检查 2.成本核算对象如何划分？ 3.共同成本有哪些？如何分摊？

4.确定开发成本的依据说什么？发票还是进度验收报告？

（三）涉税疑难问题解析与风险防范 1.项目调研费可以进开发成本吗？

5.“甲供材”工程，甲方的风险在哪里?如何取得合规发票？哪些东西应该“甲供”？合同应如何签订才对甲方有利？

6.房地产企业同乙方之间的违约金是否需要开具发票？

7.签订设计兼施工的各类合同应取得服务业发票还是建筑业发票？

8.售楼处、样板间硬装与软装纳税处理有什么不同？各地规定有什么不同？如何处理对企业有利？

9.精装修包含家具、家电可以进开发成本吗？精装修如何防范关联交易的纳税风险？

12.部分行业“营改增”对房地产企业有哪些影响？如何应对？

五、销售环节纳税处理与风险控制

（一）销售阶段涉及的税种计算与申报实务 1.土地使用税纳税义务何时终止？

2.未完工和完工所得税季度预缴申报表与申报表如何填写？ 3.超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？

（二）涉税疑难问题解析与风险防范 1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？ 2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？ 3.代收款项各税种规定有何不同？ 4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？

8哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？ 9.支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？ 10.开发商垫付首付款存在哪些纳税风险？

11.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本? 12.售后回租的纳税风险规避

13.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？ 14.“拆一还一”如何进行纳税处理？ 15.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？

六、企业所得税扣除项目纳税调整与项目完工所得税清算

5.报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划 6.员工报销通讯费的税务风险与筹划方法 7.五项限额扣除支出纳税实务 8.其他无限额标准的费用扣除

9.借款利息支出的资本化计算与纳税调整 10.销售佣金的扣除条件

11.以前应扣未扣的费用如何追补扣除？ 12.往来款长期挂账有什么风险？如何处理？

（二）项目完工所得税清算 1.企业所得税完工清算的条件 2.完工产品计税成本确定

3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整 4.项目完工后又发生成本如何处理？ 5.综合案例分析

第三篇：房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制

房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制

【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。

房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防

一、开发商按揭贷款主要操作流程

（一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。

（二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。

二、按揭中的各种法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：

（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

（二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。

（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。

（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。

（五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投保财产险，并承担费用，银行为受益人。发生保险事故后保险公司支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行贷款。

三、开发商按揭贷款法律风险

由于按揭贷款涉及的法律主体多，各个主体之间的法律关系就显得更为复杂。如果对其中的一个法律关系的处理与把握稍微不慎，就会引起连锁的“多米诺骨牌”效应。笔者对开发商的按揭贷款法律风险作以下分析。

（一）承担保证责任的风险。

根据我国《担保法》的规定，开发商为购房人提供一般或连带的保证担保（绝大部分为连带保证），就必然会存在承担保证责任的风险。其保证责任的引起是由于购房人未按合同约定按期偿还银行按揭贷款所造成的。一旦购房人发生此种情况，银行可以将开发商和购房人作为共同被告要求承担连带责任。而购房人与开发商比起来，明显的要开发商首先承担责任是银行的首选，开发商会因此承担向银行偿还贷款本息及滞纳金。

（二）与此相关的其他法律风险。1.与银行有关的法律风险。

（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供剩余的按揭贷款，则需要经过银行的严格的资料审查及审批程序。由于资源掌握的不均衡性，银行极有可能不按期放贷。而在开发商与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行逾期放款的违约责任，即便是有，可能也只是具有形式而无实质性内容。对于开发过程中最重要的“生命线”资金，一旦延迟放贷轻则影响开发周期，重则导致项目瘫痪乃至于“烂尾”。

（2）银行因各种原因办理抵押登记延后。由于开发商为购房人提供的是阶段性的连带保证，只要购房人所购房屋办理完产权登记，就可以办理抵押登记了，开发商也就此脱离了连带保证责任。因为开发商的偿还能力无论从哪个角度，作为购房人来说都是无法相提并论的。所以即便是房产证下来后银行也不急着办理抵押登记，并以种种理由拖延。虽然可以依据合同或公平原则去追究银行的责任，但在实践中予以实现是具有相当难度的，基于与银行的特定关系，开发商是有苦说不出，到头来只能“自我承受和自我消化”。

（3）银行的消极行使权利，导致开发商受损。如果在现实中出现了购房人延期付款的情形，按照贷款合同，银行是有权解除贷款合同的。但银行并不着急与购房人解约，而是根据银行与开发商的按揭合作协议，要求开发商承担还款保证责任，并直接从开发商的保证金账户中划转。开发商能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款，从而转嫁了矛盾和风险，使开发商处于两难境地。2.因购房人的行为而导致的法律风险

与银行相比，无论是资金实力、个人资信、既往合作、诚信程度等，购房人均不能与银行等量齐观，因此无论产生的风险种类或风险程度都是大于银行的。

（1）购房人未按约定期限还款。由于开发商在抵押登记前承担的是连带保证责任，一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。所以即使是开发商房屋建设与交付，但在此后的一段时间内，购房人能不能按时还款，成为开发商头上的一颗“定时炸弹”，随时会因为购房人的各种原因如经济危机、房屋质量等，导致开发商要为此先行承担责任。

（2）购房人欺骗贷款行为。欺骗的行为具体表现在：提供虚假的法律文件资料、对提供的文件资料进行变造，以他人名义申请贷款等。现行的银行审查制度虽然形式上看似严格，但其多半还停留在形式审查阶段，加之诚信体系建设的缺失，一旦出现购房人提供虚假文件资料的情况出现，则银行首先拒绝放贷，其次要解除贷款协议，开发商可能要为此承担违约责任。

（3）拖延办理产权证。由于购房人的原因，如欠交房款，未将有关办产权的税费及时交纳，或者其他原因在开发商具备办证条件后不积极办理，导致房产证办理一拖再拖，抵押登记无法进行，开发商的保证责任也无法及时解除，从而无形中延长了开发商的保证责任。

（4）购房人因其他客观原因导致的风险。由于开发商销售的对象是不特定的社会群体，购房人随时都有可能出现有碍于及时还款的情况出现，如购房人死亡、经济危机或破产、丧失支付能力等等，出现这种情况，开发商就可能要承担代偿责任。

3.开发商追偿权能否实现的风险

开发商在承担了代偿责任后，向购房人追偿时能否实现的风险。开发商在承担代偿责任后追偿能否实现，受以下条件的限制：（1）要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力，但从按揭的角度看，按揭购房人已经在事实上不再具备这样的条件。（2）开发商解除合同，要求购房人返还房屋，并向购房人返还首付款。但在贷款的偿还上，涉及一个偿还主体问题，即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行，复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。

4.有关法律政策的风险

（1）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。按照该规定，开发商在按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。

（2）最高人民法院于2004年11月4日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定保护了购房人的基本生存利益，但如果开发商承担了保证责任，由于无法依法收回房屋，开发商因此需要承担的风险在所难免。

四、开发商按揭贷款法律风险防范

（一）采取替代责任方式。

1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。但此种方式的前提或困难在于：

（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。

（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。

（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。

（二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。

如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。

1.与银行的按揭合作协议。

首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。开发商应在与银行的按揭合作协议中约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。其次，约定银行逾期放款的违约责任。购房人按银行要求提供真实文件资料后，银行经过审查，在规定的期限内将贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承担违约责任。但是上述两点的难点在于银行能否接受这样的条款，我们应当看到在房地产资金融通市场上还是贷出方的市场。2.开发商与购房人的《商品房买卖合同》。

在与购房人签订的《商品房买卖合同》中应对下列问题予以明确：（1）与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。在购房人逾期偿还银行月供情形下，在银行不积极履行解约权的条件下，在《商品房买卖合同》协议中约定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的（可约定具体扣划次数或金额），开发商可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担因此产生的违约责任。（2）与购房人关于产权证的办理问题的约定。因为在实际中，可能出现多种原因导致购房人不积极办理产权或怠于行使权利，如个人经济问题，产生退房打算等。所以在办理产权时，购房人往往不积极主动。所以应在《商品房买卖合同》中严格约束购房人办理产权证时的相关义务。如不及时到场导致办理延期，不交纳税费而造成办理拖延，购房人都要为此承担相应的违约责任。

（三）其他风险预防措施。1.与银行做好沟通与协调工作。

由于能够提供按揭贷款的商业银行众多，每个银行的审贷标准又各有差别。因此，作为开发商应与合作银行在按揭的审查标准上保持良好的沟通，如要求银行提供详细的标准，对房地产开发商按揭业务人员进行相关培训等。以此保证信息的对称和通畅，使审查不再成为按揭的阻碍。2.完备事先防范程序。

目前按揭的做法是开发商与购房人先行签订买卖合同，然后再向银行申请，由银行进行资料审查。很多则是由于按揭人不符合条件而银行拒绝放贷，从而导致了办理期限的延后和资金使用计划的变更。在实际中，可以采取先向银行提供资料的办法，在银行初步审查无大的问题时，开发商再与购房人签订合同，正式向银行申请贷款。但程序的增加可能会导致银行的工作量增大。3.办理产权证手续的事先准备。

为防止购房人在入住后拖延办理产权证，开发商在为购房人办理入住时可以要求购房人将相关税费先行交齐，如契税、公共维修基金、印花税等，同时提供办理产权的委托手续及相关证件，这样能够保证在将来办理产权出现迟滞时，不会从根本上造成延误。

（四）明确法院有关预查封的情形。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，预查封主要指法院对被执行人尚未取得权属证明的不动产所采取的诉讼保全和执行措施，其效力等同于查封。如果不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。预查封的期限为两年，届满可以续封一次，续封期限为1年，特殊情况经高级人民法院批准，可再续封1年。由此可见，预查封措施的采取对于开发商来说，是存在相当风险的。其有下列数种情形：

1.对开发商全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，法院可以开发商为被执行人，对土地使用权进行预查封.2.开发商部分缴纳土地使用权出让金尚未办理权属登记的，可分割的土地使用权，对经国土管理部分确认后土地使用权预查封。不可分割的，可全部进行预查封。开发商在规定期限未缴纳土地出让金的，政府收回土地使用权同时，将应退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。3.开发商办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋，法院可以开发商为被执行人，对房屋进行预查封。

4.购房人所购房屋开发商已办理了房屋权属初始登记手续的，法院可将购房人作为被执行人，对该房屋进行预查封。

5.购房人与开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了预售备案登记，法院可将购房人作为被执行人，对所购房屋进行预查封。6.开发商与购房人签订《商品房预售合同》后，购房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未办理产权过户登记手续，法院可将开发商作为被执行人对房屋进行预查封。其中在购房人支付全款情况下，购房人对未办理产权过户登记没有过错的，法院不得以开发商为被执行人进行预查封。

7.开发商与购房人签订《商品房预售合同》，支付部分房款并入住的，开发商在合同中约定保留房屋所有权。如果第三人向开发商支付剩余房款或第三人书面同意剩余房款从房屋变价款中优先支付，法院可应第三人的申请将购房人作为被执行人，对房屋进行预查封。

所以，对于法院的预查封措施，最好的风险防范措施莫过于完善自身的法律体系建设，加强风险防范的预警机制，对可能发生的问题作出正确的、预见性的判断，才能达到最终的开发目的。

按揭贷款由于其发展历史和特性所在，风险无法一一避免。但关键在于是否具备防范意识与体系，尤其作为房地产开发商，在完善自我、依法开发的基础上，才能取得良好经济效益与社会效益。

第四篇：深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制

深圳市城市更新项目实操系列

（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制

西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。

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一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

（二）土地增值税

（三）印花税

（四）企业所得税

（五）契税

二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项

（一）更新意愿征集阶段

（二）城市更新计划申报阶段

（三）更新单元规划草案编制及批准阶段

（四）实施主体申报及确认阶段

（五）房地产证注销阶段

（六）建筑设计及施工阶段

（七）回迁物业的选择

三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划

笔者按

就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列

（七）——交易方案设计及税务筹划》）。如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。

为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。

一、被拆迁方的纳税分析

（一）增值税

被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事一直存在争议。营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“

一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得实物补偿的行为免交增值税。

于深圳而言，营改增前，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）“

二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿„„ 2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。”营改增后，深地税办发[2016]11号文取代了上述文件，其中对被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得按不征增值税进行处理。

（二）土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

（三）印花税

1.拆迁补偿环节的印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条：“下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证”。

鉴于“拆迁补偿协议”不在上述列举范围内，因此《拆迁补偿协议》以及取得搬迁补偿所得不需缴纳印花税。

2.不动产回迁环节的印花税

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）第一条：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

（四）企业所得税

1.货币补偿

《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第十六条“企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成，将搬迁所得计入当企业应纳税所得额计算纳税。”《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）“

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。”根据上述，被拆迁企业取得的补偿款可在五年内计入企业应纳税所得额，也即被拆迁企业可尽量将完税义务延至第五年处理。

2.房屋补偿（回迁房）

深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第二部分第（三）条第2款“„„如企业获得房产形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。”但国家税务总局公告2013年第11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》明确规定“

二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。”根据效力优先的原则，被拆迁企业取得补偿的房屋本身无需按公允价值确认搬迁收入并缴纳企业所得税。

值得注意的是，回迁房屋登记价过低将直接导致再次转让房屋时的高税负问题。鉴于深圳市目前对返迁房屋的登记价处理大多按照拆迁补偿安置合同约定的价格来确定，因此被拆迁方需就返迁房屋的登记价与开发商进行充分沟通，并做好完善的合同条款设计。

特别提示：

一般来说，返迁物业的登记价主要由原被拆迁的资产净值（相当于提供的土地价值）、补缴的地价以及后期的开发建设成本组成，但因开发商提供返迁物业在土增税和所得税层面均按市场价进行视同销售处理，因此实务里面被拆迁方需注意与开发商谈判时的相应技巧，双方平衡处理。

（五）契税

根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）和《广东省契税实施办法》第六条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。因房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。因房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项

（一）更新意愿征集阶段

被拆迁方需全面了解更新单元范围内是否存在村集体用地或者村集体物业之类的村集体资产，如存在村集体资产，需重点关注开发商与村股份合作公司之间签订的委托协议或合作协议的情况。

由于深圳目前的村集体资产监管相关政策的收紧（如《龙岗区社区股份合作公司村集体用地开发及交易监管实施细则》），股份合作公司与开发商之间签订合作开发协议相对谨慎，基本上只签订委托协议（即使签订合作协议的，也只是标题，实质内容仍为委托），书面同意城市更新且委托开发商作为项目的申报主体。涉及村集体资产的，股份合作公司决议流程繁琐，村集体资产处置可能涉及公开化选择市场主体，而且政府部门备案流程冗长，直接影响项目开发周期及可行性。

因此，被拆迁方需及时掌握是否存在村集体用地及资产处置，以便做好开发周期的预期和心理准备。

（二）城市更新计划申报阶段

更新单元属于按照规划控制单元控制用地，如需进一步编制详细规划，确定单元内地块划分和具体地块容积率等规划条件，则该类更新单元仍存在诸多规划条件的不确定性。该种情况下，被拆迁方需重点关注开发商对更新单元具体城市更新单元申报及单元划定情况。事实上，已签订的拆迁补偿协议虽约定了具体的回迁分期等内容，但在规划条件与协议不符的情况下，很有可能将难以落实原拆补约定并产生争议。

为此，建议被拆迁方根据更新单元划定情况及时与开发商沟通，一方面确保单元范围划定与原拆补协议确定的一致，一方面如出现不一致，则及时调整原协议相关约定，争取最大限度保障被拆迁方权益。

（三）更新单元规划草案编制及批准阶段

更新单元规划（专规）是管理城市更新活动的基本依据，统筹了整个城市更新项目各参与方的利益。被拆迁方在开发商编制城市更新单元规划的过程中，对于更新单元规划涉及的关键要素（如限高、路网、道路开口等）需予以充分注意，对于开发商报政府部门审批后公示的城市更新单元规划草案，发现对被拆迁方不利因素的，应及时异议并提出意见和建议，及时沟通处理。

另外，专项规划将确定最终分期及各分期地块情况，拆补协议中约定回迁物业的所在分期问题时，建议根据最终专规获批情况重新对回迁物业位置进行约定（分期不属于强规，开发商根据项目拆迁情况等进行调整，且调整难度不大，故建议以地块位置确定回迁物业位置）。另外，关于选房的其他注意事项需在设计施工阶段进行确定（具体见下文内容）。

（四）实施主体申报及确认阶段

在实施主体确认之前，开发商将完成所有拆迁补偿等事宜，并形成单一主体文件的备案工作，经政府部门审核后进行实施主体公示。实施主体就土地权属、建筑物权属及开发商形成单一主体的过程等内容进行公示，被拆迁方应关注公示的内容是否与原拆补协议的约定一致。在开发商完成实施主体资格确认后，将与政府部门签订监管协议，该监管协议基本由政府部门制定，无法修改，但建议在监管协议完成签订后复印并留存，作为后续拆迁补偿的验收依据之一。

（五）房地产证注销阶段

房地产证的注销可以由被拆迁方前往产权登记部门办理或者由被拆迁方委托（公证）开发商办理。为避免后期情势变化导致不利因素，被拆迁方可以考虑保留牵制手段，尽量自行办理。

（六）建筑设计及施工阶段

建筑设计直接关系到以后回迁物业的品质，进而影响物业的价值，关乎被拆迁方的切身利益。由于城市更新项目为土地一级市场及二级市场的联合运作，大量的设计工作必然前置，通常在拆迁阶段就已经开始设计工作。因此建议被拆迁方根据后期回迁物业的处置方式等因素，结合规划文本、市场调研等综合因素，把有利于被拆迁方的设计要点加入开发商的设计规划中去。如用作租赁，则研究片区租赁需求，设计符合市场需求的户型等。

施工阶段，对于装修、配套选择等进行细化落实。建议被拆迁方结合设计结果选择是否需要装修。对于施工的细节，如电梯选择、建筑公共空间设计装修、基本配套设施（门窗、管线）等，尽量在注销房地产证及拆除房屋之前以补充协议落实。