华夏柏欣2011年11月重庆江北嘴彩信广场项目商业概念深化定概要

第一篇：华夏柏欣2011年11月重庆江北嘴彩信广场项目商业概念深化定概要

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致：重庆财信房地产开发有限公司致重庆财信房地产开发有限公司

江北嘴财信广场项目商业概念深化定位报告

商概深化定位报告2011.11

F Vi i t V l 凭远见From Vision to Value 凭远见创价值

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海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net Page 2 总体思路模型

项目发展背景项目定位 结合 规划建议 项目背景

类型定位档次定位结合品牌落位

项目核心元素客群定位主题定位形象定位商业市场特性业态定位 分析 租金测算

市场调查 消费者/商户反馈 市场发展方向 提炼发展建议 消费者特性商户反馈

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三、项目定位

一、发展背景

五、发展策略

1.类型定位2.档次定位1.城市背景2.区域背景1.租户品牌落位2.十年租金测算3.客群定位4.主题定位53.项目背景4.核心发展元素

3.入市时间建议4.商业运营模式建议 5.形象定位6.业态定位

四、规划建议

二、市场研究

1.竞争分析1.商业动线及图纸评审2.消费者研究3.商户反馈 2.店铺划分3.建筑概念

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发展背景

一、发展背景1.城市背景2.区域背景3.项目背景4.核心发展元素 海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net

Page 5 1.0发展背景

国家政策倾斜让重庆城市地位与经济稳定快速提升，长江上游地区经济中心定位为城市发展提出指导性方针重庆, 中国四大中央直辖市之一;重庆五大中心城市之；城市发展提出指导性方针。

重庆，五大中心城市之一；

重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽。

14900 1650% 16000 20.00%GDP（亿元）增长率

重庆市2010年GDP及增长率与其他城市比较 11865

7500 6527 4380 8.20% 10.10%16.50%14.90%

10%12% 14.30% 6000 800010000 120001400010.00%15.00%1808 1121 200040000.00% 5.00%上海 北京 天津

重庆成都昆明贵阳

重庆近年来GDP总量及增速

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重庆城市空间以主城为中心外扩发展，两江新区成立，CBD扩容，城市发展进入新阶段展进入新阶段。

一岛、两江、三谷、四脉

西永

西永城市北部新区

江北嘴弹子石江北嘴

重庆将依托“一岛、两江、三谷、四脉”的地理条副中心

茶园城市CBD 件，以主城区为中心，向四周扩张：

北部地区：打造新中心区，和中南部老城形成两大中心高副中心 地。

东、西片区：重点扶持西永、茶园两大城市副中心。一岛：渝中半岛两江：长江、嘉陵江

三谷：及由缙云山、中梁山、铜锣山、明月山三谷：及由缙云山、中梁山、铜锣山、明月山44座山形成的座山形成的33个山谷四脉：缙云山、中梁山、铜锣山、明月山

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⏹江北嘴区域以其门户位置及核心作用，其区域发展将体现未来重庆城市发展的高度。

江北嘴是重庆市中央商务区商务中心区，是未来重庆市形象展示的窗口。

⏹总用地规模约226公顷，总开发量约630万平方米，将集中建设办公写字楼等金融商务设施，同时兼容商业服务业居住等多种功能建设成为重庆金融贸业、服务业、居住等多种功能，建设成为重庆金融贸易中心、重庆经济社会发展的重要增长极、长江上游经济中心的重要载体。

江北嘴CBD 重庆市CBD

区域功能主导产业江北嘴商务中心金融解放碑商贸中心商贸弹子石 配套服务 服务

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区域位置

⏹位于台北市中心，因1990年台北市辖区重新规划而成参考案例-台北信义计划区

位于台北市中心，因年台北市辖区重新规划而成立;

⏹总面积11.2077平方公里,因信义计划区位于区内而得名是台北市的市政中心名，是台北市的市政中心。

君悦饭店约

捷运市政府站

历史沿革： 世贸中心展览馆 台北市政府 统一企业大楼

新光三越信义新天地

1976年，台北市政府变更国父纪念馆以东地区为特定专用区，设新市政中心及次商业中心以引导都市均衡发展，疏解西区商业拥挤,增进东区繁荣。80年代开始开发。

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参考案例-台北信义计划区

CBD建设期 CBD稳定发展期

CBD起步期，05、06年区域建设已趋成熟，市 场竞争要求项目的定位开始细分，2003年11月，台北101MALL开业，独特的地标性建筑吸引了大量国际品牌入驻提升了区域整1997年11月新光三越A11应运而生的便是以女性为主题的新光三越A4馆和诚品信义旗舰店。

品牌入驻，提升了区域整体品牌实力。

馆开业，定位为面向大众的时尚运动型百货，1998年1月威秀影城开业，随着娱乐1990年

台北信义计划区重休闲的完善，区域商业氛围开始浓厚。☐白天的他是个商业金融中心 ☐新规划

到了夜晚，他比白天还要艳丽光彩夺目

☐周末假日的信义计划区，又变为一个超大型舞台，是市民聚会的第一选择。海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net

Page 10 1.0发展背景

参考案例-上海陆家嘴CBD

陆家嘴CBD位于上海市浦东区，面积31平方公里，户籍人口40万，是中国国家级开发区。区内主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。

洋泾街道 梅园新村街道

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Page 11 1.0发展背景

参考案例-上海陆家嘴CBD

CBD区域商业的发展将随着区域建设的进行，经历由中档到高档的发展过程。

CBD建设期

2010年新鸿基地产项目IFC（国金中心亮相）首层已引入25家世界级品牌旗舰店，LV、卡地亚、爱马仕、迪奥、香奈儿、乔治阿玛尼、缪缪、Ｄ＆Ｇ等品牌

均为两层式商铺有些商铺1999年金茂大厦落成，420.5米的高度为当时上海第一高楼，其服务于高档商务的J-Life的时尚生活服CBD起步期

Ｇ等品牌均为两层式商铺，有些商铺面积在1500平方米以上。

商务的JLife的时尚生活服务中心，成为提升区域商业档次的一个代表。1997年正大广场开工建设，因区域商业氛围尚未成熟1990年 2015年

基本形成亚太2003年底

陆家嘴落户分行级以上外资金融保险机构已达146家，历经5年的建设调整，于2002年10月开门迎客。

资料来源：TCBL研究 1990年 2015年

陆家嘴金融贸易区宣布开发区域国际金融贸易中心 62家外资金融机构资产总值2200亿元人民币

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Page 12 1.0发展背景

☐概况

参考案例-深圳福田CBD

位置：福田CBD东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北。

规模：共占地面积4.14平方公里,深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区181平方公里区1.81平方公里。

⏹未来深圳行政文化信息商务中心

片区定位未来深圳行政、文化、信息商务中心⏹深圳心脏区域，城市源动力所在人口⏹交通⏹城际列车、地铁、公交体系齐全规划规划就业人口26万，居住人口7.7万人⏹人口增加成为中心区商业发展的基础规划

⏹交通枢纽地位，强化交通和商业互动

资料来源：TCBL研究

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参考案例-深圳福田CBD

福田CBD即将进入商业发展稳定期，早先开业的商业纷纷调整，特别是零售品牌升级趋势明显，潜在高端项目将面世。其商业发展轨迹亦遵循了由单一业态商业到多业态复合商业CBD稳定发展期

其商业发展轨迹亦遵循了由单业态商业到多业态复合商业，体量由小到大，档次由低到高的发展历程。

卓越时代广场2期IAMALL 星河卓越时代广场2期、IAMALL、星河发展中心、大中华国际交易广场等项目逐步开发，区域内商业档次整体得到极大提升2006年，深圳cocopark 开业，2007年，怡景中心城开业，以时尚零售、餐饮、酒吧和娱乐为主要CBD起步期

到极大提升。

卓越时代广场2期：2万㎡IA MALL：8.8万㎡业态，吸引了区域内时尚商务人群。

2004年福田天虹商场开业，以中档定位服务区域内人群Cocopark：8.5万㎡ 星河发展中心：2万㎡

大中华国际交易广场：8.08万㎡ 群。

1990年 2013年

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参考案例-CBD案例研究小结

CBD从规划、建设到成熟一般需20-25年的时间；商业开发从建设到成熟一般需8-12年时间商业开发从建设到成熟般需8-12年时间。

⏹依托区域交通、公共设施的建设并投入使用；商业楼宇大量开发，并吸引 众多知名企业进驻。

⏹商业以主题化、特色化定位发展为主，业态上餐饮、娱乐有较大市场机会，并其档次可相对较高，而零售业态高档次有较大市场风险。或百货业态以其系统性优势进入。

⏹区域环境进一步成熟，消费者数量提升，市场认知度增加。

⏹商业出现大型综合性购物中心，业态丰富，新项目开发将带来更多品牌组合零售品牌档次进一步提升合，零售品牌档次进步提升。⏹区域地位受市场确认，成为目的性前往的消费地。⏹随着区域的成熟，区域内商业业态更为丰富。

资料来源：TCBL研究

⏹商业上高端商业的出现使整个区域商业档次得到提升。并因激烈的竞争使海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net

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⏹江北城区域

规划中CBD的商务中心区将建成重庆的金融中心规划中CBD的商务中心区，将建成重庆的金融中心区域内将建有大量高档写字楼、酒店及高级住宅

消费人群品质较高，区域交通规划完善，内外交通便捷 CBD内三大功能区块形成有机互动体，江⏹弹子石区域

规划中的CBD配套服务区域，高级住宅、酒店较为密集北嘴将成为西部金融中心。

三区规划相比 ⏹解放碑区域

消费人群将以区域内住宅人群、酒店商务人士为主

三区规划相比，江北城具有金融产业集中，人口素质高，交通便商业功能完善的传统老城区包含了部分商务功能

道路建设较为滞后，交通拥堵情况较为突出 捷，商务功能突出的特点。

资料来源：TCBL研究中心

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江北嘴交通网络建设全面铺开，最终形成区域内外立体化的交通体系。

⏹轻轨六、九号线将加强江北嘴与朝天门大桥 对山立交

周边片区的联系

⏹在建千厮门大桥，和现有的黄花园大桥朝天门大桥将更有效连五里店立交

园大桥、朝天门大桥，将更有效连接江北嘴与外部

五里店江北对山聚贤岩四座江北城立交轨道9⏹五里店、江北、对山、聚贤岩四座立交将使江北嘴内部交通网联成一片

千厮门大桥轨道6号线 黄花园号线

⏹江北嘴的内部交通组织规划采用双环结构，结合城市绿地及开敞空间，形成网络状、人车分行的步行桥

聚贤岩立交

系统。

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依据规划至2020年江北嘴CBD基本建成后重庆80%的金融机构将在此布依据规划，至2020年江北嘴CBD基本建成后，重庆80%的金融机构将在此布局，将集聚30%的金融机构贷款余额，江北嘴将直接推动重庆金融业增加值达到750亿元。

经济发展晴雨表 城市财富聚集地 城市信息聚集地 城市人才聚集地

•云集了金融、贸易、保险灯跨国金融机构总部，江北嘴域将成为域•金融产业的高度集中，和江北嘴CBD得天独厚自然条件以完美套的•CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备览咨询等多•区域内金融机构

集中，并拥有大量商务办公、酒店公寓会嘴区域将成为区域经济枢纽，拥有较强的经济支配和控制力以及完美配套的吸引，必将使其成为重庆的财富聚集地代言个城市备展览、咨询等多种功能，江北嘴CBD未来将成为重庆甚至整个西部店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，又是国内外500强企业制力。

地，代言一个城市的财富。庆，甚至整个西部的数据库。

西南总部首选地，也必将成为城市的人才聚集地。海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net

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TCBL研判：2015年江北嘴区域常住人口可达8.29万，初步具备商业发展基础；至2019年，常住人口有望达到16.76万人，建成后的江北嘴将是：年，常住人口有望达到万人，并有大量酒店客群，区域进入相对成熟期。

建成后的江北嘴将是

☐金融机构战略性网点布局地☐外资银行西南总部首选地☐世界500强西南总部首选地

☐金融产品、金融组织创新与试验特殊区☐证券场外交易市场☐全国性电子票据交易中心☐期货交易所

江北嘴共计出让土地877亩，占可出让土地面积的74.51%；

引进了北京金融街香港九龙仓台湾越洋中国农业银江北城CBD将陆续建成配套商业约50万㎡，引进了北京金融街、香港九龙仓、台湾越洋、中国农业银行、西南证券等大型投资商和金融机构入驻。写字楼约260万㎡，酒店约30万㎡，住宅约179万㎡。

2005年 2015年

2020年

江北嘴投资开发有限公司成立，标志着江北嘴CBD建设正式开始。江北城已出让项目放量约138.5万㎡，其中写字楼约100万㎡；酒店约15万㎡；商业约30万㎡，住宅约30万㎡。

CBD将吸引：

●80%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司●2/3的驻渝境外银行、保险机构

●¾的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构2009年 海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 Page 19 1.0发展背景

产业升级带动客群升级，高学历、高职位、高收入的“三高”人群将成为未来区域内主导消费人群。

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Page 20 1.0 发展背景

办公建筑面积

71,000㎡酒店建筑面积30,000㎡32000项目位于江北嘴CBD核心区域，为体育主题公园地下掩体商业，商业共四层商业面积约32万商业建筑面积32,000㎡体育公园77,000㎡停车位

1,047 个

商业共四层，商业面积约3.2万

㎡。资料来源：业主方提供

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项目地处江北嘴核心区域周边金融机构酒店商务人口密邻江北城西大街为城市次

项目地处江北嘴核心区域，周边金融机构、酒店、商务人口密集，紧邻江北嘴中央公园、聚贤岩公园和城市之冠，景观资源优，观光设施集中。

北侧：邻江北城西大街，为城市次干道，IFC为城市标志性建筑，东方广

场项目也有商业规划。未来区域商业氛围相对集中，东北角靠景观中轴。本项目在此方向需有较好的商业展示东侧：靠精学街，未来的证券、银行总部等金融机构聚集是项目及引导。N

西侧：为本项目写字楼，酒店，及金银行总部等金融机构聚集，是项目目标客群之一。

本项目 W E

融街项目，从江洲街可便利到达本项目，为项目主要人流聚集点。并项目在此区域有较大广场规划，为重点打造区南侧：地块规划有体训中心、金沙

路是北滨路区域到达本项目重要道路，相临聚贤岩公园景观资源较为丰富。未来休闲人群及车行人口较多。

资料来源：TCBL研究中心

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1.0发展背景

财信广场 CBD商业 项目发展核心要素 轨道综合体商业 掩体商业 商业 高差商业

公共、观光设施集 中

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CBD商业地缘特征

综合体商业CBD商业CBD消费群构成 CBD商业基本特征 CBD区域特征 掩体商业综合体商 公共/观光设施 聚集

⏹企业白领、中高高管理人员，为江北城消费群的优势：

消费群体人口素质整体较高，消费更注重品位和对购物⏹金融商务核心区；⏹银行金融企业总部林立高差商业轨道商业

主要组成部分；⏹CBD内及周边中高收入家庭；

场所环境、休闲娱乐的要求，经济来源稳定，消费能力较强；⏹城市形象与经济发展的展示窗口；

交通规划起点高发展⏹周边星级酒店带来的酒店商务消费群；中高端商务访客外埠劣势：

受区域功能定位影响，区域工作日/节假日人流相对传统⏹交通规划起点高、发展条件好；

⏹公共休闲设施、观光设施相对集中⏹中高端商务访客，外埠观光客。

商圈较不均衡，日夜人流相对不均衡； 区域商业相对传统商圈较分施相对集中。散，不够集中。

资料来源：TCBL研究中心

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1.0 发展背景

综合体商业CBD商业CBD商业发展建议—区域协同

⏹CBD由于其地理及功能属性，建设初期阶段，发展不成熟，“鬼城”状况通常难以避免，改善此状况需要时间的培养；同时需要掩体商业综合体商

公共/观光设施 聚集

⏹同时，需要政府层面的宏观干预；更需要区域内诸多商业项目的共同努力。增加广场活动空间增设互动设施打 现有资源条件 完善改进建议

高差商业轨道商业

●增加广场活动空间，增设互动设施，打造夜景效果，定期举办公共活动，吸引人群夜间游览，看江景，逗留，活动

中央公园、体育公园、聚贤岩公园

●增加夜间演出剧目及公共活动，并使之与商业有机互动 大剧院、科技馆

●增设区域内各商业项目积极发掘自身特色和优势，打造自身商业特色，相互协同发展扩大区域的商业辐射力和影响商业项目

同发展，扩大区域的商业辐射力和影响力。

增设夜间照明及安全管理配置夜间公资料来源：TCBL研究中心 市政管理

●增设夜间照明及安全管理，配置夜间公交线路，方便夜间出行 海量房地产资料下载 房地产商域网：http://www.fdcsky.net 货到付款《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ： Page 25

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1.0发展背景

CBD商业发展建议—本项目：打造全天候商业中心

业态组合日夜均衡吸引顾客驻足

综合体商业CBD商业——业态组合日夜均衡，吸引顾客驻足⏹业态组合的针对性：日间及夜间业态有机互动，并

掩体商业综合体商 公共/观光设施 聚集

适当加强餐饮娱乐休闲业态之比重，增强项目的目的性消费吸引力；

除常规餐饮外规划部分全天候高差商业轨道商业

⏹全天候餐饮规划：除常规餐饮外，规划部分全天候餐饮，如咖啡、甜品等休闲餐饮。

⏹夜间人流的导入：规划目的性较强、对夜间人群具有吸引力的业态，如影院、特色餐饮、酒吧等。

资料来源：TCBL研究中心

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CBD商业发展建议—本项目：打造品质格调商业 迎合消费需求留住顾客

综合体商业CBD商业——迎合消费需求，留住顾客掩体商业综合体商 公共/观光设施