投资模式比较 ：IPO、RTO 、FTO、APO、M&A (20141012)（5篇范文）

第一篇：投资模式比较 ：IPO、RTO 、FTO、APO、M&A (20141012)

投资模式

RTO（Reverse Takeover）

反向并购RTO（Reverse Takeover）是指拟上市企业与境外上市通过合并或者重组，将拟上市公司资产注入上市公司实现借壳上市。

RTO的优势：

·与传统的IPO上市相比，RTO是一种简捷、成功率极高的上市方法，买壳上市省去了各项烦琐的上市资格审批流程，减少了上市融资的前期风险。

·拟上市企业采取此途径可以100％保证获得上市资格，避免了直接上市的高昂费用与上市失败的风险。

·企业无需三年连续盈利的硬性指标。FTO（Funding Takeover）

FTO 融资型反向并购FTO（Funding Takeover）是上市前私募和反向收购两种形式的有机结合，以境外特殊目的公司为融资主体，向战略投资者定向募集资金，同时完成与境外资本市场壳公司的反向收购交易。境内企业通过这种间接方式，可快速实现境外上市和首次融资的双重目标。

FTO的优势：

·与传统的RTO相比，FTO模式能在借壳上市同时实现私募融资，已经逐渐取代单纯反向收购，成为国内民营企业赴美上市的主流方式；

·FTO更快捷、成本更低，整个过程仅需90天至120天；

·由于FTO方案为量身定制，不受股票市场环境的影响，企业可零风险地完成收购上市融资；

·由于已有退出渠道，FTO战略投资者对拟上市企业的估值高于私募股权在资本市场的估值，使企业股东的价值最大化体现。

APO(Alternative Public Offering)

/ 2 APO(Alternative Public Offering)模式，既将反向收购上市与融资结合在一起，同时完成。公众壳公司向私人公司的股东发行股份以完成反向收购，同时又向投资人发行股票而完成融资。这样的安排兼顾了公司与投资人双方对风险收益的评判，既可以确保公司在上市的同时获得资金，亦保证了投资人在投资时公司已经是一个美国上市公司。

APO的优势：

·与传统的IPO上市相比，APO是一种简捷、成功率极高的上市方法，买壳上市省去了各项烦琐的上市资格审批流程，减少了上市融资的前期风险。

·确保为企业融得第一笔私募资金。

·拟上市企业采取此途径可以100％保证获得上市资格，避免了直接上市的高昂费用与上市失败的风险。

·企业无需三年连续盈利的硬性指标。IPO（Initial Public Offering）

首次公开发行IPO（Initial Public Offering）是指企业透过证券交易所首次公开向投资者增发股票，募集用于企业发展资金的过程。

IPO的优势： ·融资有保障；

·由于发行后股票多挂牌于主版市场, 公共曝光强, 影响大，获得良好的公司宣传效应；

·具有良好的股票后市交易及企业的再融资环境。兼并与收购M&A（merger & acquisition）

公司兼并（merger of company）是指经由转移公司所有权的形式，使一个或多个公司的全部资产与责任都转移为另一公司所有，作为结果，其资产与责任都予以转让的公司不需经过清算而不复存在，而接受该公司全部资产与责任的另一公司仍然完全以该另一公司名义继续运行，这在传统的公司法关于公司合并的理论中被称为吸收合并。公司收购（acquisition or takeover）则是指一个公司经由收买另一公司的股票或股份等方式，取得该另一公司的控制权或管理权，该另一公司仍然存续而不必消灭。

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第二篇：学大教育投资研报(IPO版) 学大与学而思比较

学大教育投资研报(IPO版)学大与学而思比较

在考试至上的中国，中小学教辅一直都是热门生意，各地各类教辅机构可谓层出不穷，但把这门生意做到覆盖全国31个省市，拥有157个教学点，年营收7700万美元的却只有学大教育（XUE，0.00，0.00%）。

这家靠做网上家教中介起家的公司，在经过一段顺水推舟式的转型期后，走上做“线上线下相结合课外辅导连锁中心”的道路，并最终依靠“一对一”的个性化教辅方式，在竞争激烈补习市场上逐步壮大。而中期的转型，也让其营业额从最初的几百万跃升至7000多万美元。

以下报告将从学大教育的发展历程和概况、公司结构和股权结构、业务构成、运营模式、近三年的经营业绩增长情况、行业状况地位等方面对学大教育进行介绍。

一、学大教育的发展历程与公司概况

1.2001：从网络架构师到网络创业者

1998年李如彬从北京科技大学毕业，随后进入清华同方当了一名网络架构师。在清华同方李如彬曾负责中华医疗网项目，项目完成后顺利得到香港怡富银行4000万人民币风险投资，该事件对其造成强烈触动。2001年9月10日，李如彬和实习时认识的朋友金鑫、姚劲波凑了10万块钱，创立学大教育科技(北京)有限公司。学大名称来自“人之蓄蕴，由学而大”。

2.2001-2004：小富即安的初创期

公司成立后，李如彬与合作伙伴一起开发一个EJIAJIAO网上师资匹配系统，推出www.xiexiebang.com学习语文、数学和英语课程，学费为每小时50到55元人民币。截至2010年8月31日，总共有22009名学生报名学而思网校。

学大主打1:1“个性化”教学，为每一位学员制定一系列完备且特异的学习方案，并随后为每位学员配备一名合适的授课教师。据学大介绍，由于不同地区的经济发展状况各异，其学费水平也不一。一般而言入学注册费用为300到500元人民币不等。

学而思全职教师人数小于合同教师人数。截止2010年8月31日，学而思教师总人数为2522人，全职教师为1067人，占比为42%。而截至2010年6月30日，学大教育教师总人数为8930人，其中全职教师为6785人，占比86.4%。与学而思相比，学大教育不论从教师总人数，还是全职人数上均超过学而思。

2.学大覆盖地域、扩张速度均超学而思

（学大教育教学中心分布状况）

（学而思教学服务中心地域分众状况）

从教学点增长速度上来看，学大教育教学点扩张速度极快，2007年仅在8个城市拥有32个教学点，而到2010年已在44个城市拥有157个教学点，预计到2010年底将达到200个。学而思2008年拥有教学点30个，到2010年上半年为108个，增长速度小于学大。

从入学人数上来看，截止2010年上半年，学而思入学人数达236919人，同期学大教育入学人数仅为54000人，学而思入学人数几乎为学大4倍多。结合上文学而思与学大总营收数据，可发现学大从单个学员处获得收入应远高于学而思。

3.学大营收增速超学而思 利润不及对方

3.学大营收增速超学而思 利润不及对方

（注：学而思2007-2009年数据均为截止至次年2月28/29日的数据，单位统一为千美元）

2007年数据显示，学而思总营收为888.2万美元，几乎为学大教育总营收441.8万美元的两倍。而到2009年，学大教育营收则暴涨至7718.8万美元，而学而思为6959.4万美元。数据显示，在总营收方面，学大教育从2007年的441.8万美元到2009年的7718.8万美元，实现317%的年复合增长率，可谓增速迅猛。相比较，学而思的年复合增长率为179%，比学大增速逊色许多。

（注：学而思2007-2009年数据均为截止至次年2月28/29日的数据，单位统一为千美元）

从净利润上来看，学大教育连年亏损，2007年亏损602.9万美元，2008年亏损1245.2万美元，2009年亏损160.8万美元。而学而思盈利增长状况则相对稳定，从2007年151.3万美元增长至2009年1424.5万美元。不过从总体趋势来看，学大亏损状况逐渐收窄，到2010年上半年净利润已为正，并且与学而思利润差距已非常小。

从毛利率与净利率变化情况来看，学而思毛利率与净利率均高于学大。其中学而思的毛利率稳定维持在50%左右，净利率在17%~25%之间；学大教育毛利率从-35%增长至2009年38.6%，净利率从-136.4%增长至15.7%。

七、学大IPO情况

中国教育培训机构在2010下半年掀起赴美热潮。8月5日，安博教育（AMBO，11.82，-1.58%）在纽交所上市；10月8日，环球雅思登陆纳斯达克，首日大涨16.19%；10月20日，学而思成功登陆纽交所，市值突破10亿美元。学大正式向美国证监会提交F-1上市申请在10月16日，预计将于11月2日登陆纽交所。

据最新SEC文件显示，学大教育IPO发行价区间为7.25美元到9.25美元，计划出售1343万份ADS，每ADS等于两个普通股，计划融资1.279亿美元，发行后的总股本为6715万份ADS。按照发行价区间的中间价8.25美元计算，学大的市值约为5.54亿美元。

此外据最新F-1/A文件消息，1.279亿美元融资中的9000万美元将用于经营平台和基础设施的改善，为学生提供更多新的产品与服务，其他资金将用于一般企业资金平衡。

第三篇：中外农村义务教育投资模式的比较与启示1

中外农村义务教育投资模式的比较与启示

摘要：我国农村义务教育经费保障机制的建立使农村普及义务教育成为可能。我们应借鉴国外义务教育投资模式的成功经验，提高经费的使用效率，保证经费的使用安全。同时应结合我国的实际，以这次改革为契机，深化农村教育体制改革，实现农村教育跨越式发展。

关键词：农村义务教育；投资模式；比较；启示 义务教育是一种依照国家法律规定，国家、社会、学校和家庭必须予以保障的教育。它是一个国家民族文化的基础，也是一个国家民主进程的基础。按照美国著名经济学家米尔顿·费里德曼的观点，“儿童受到的教育不仅有利于儿童自己或家长，而且社会上其他成员也会从中得到好处，我孩子受到的教育由于能促进一个稳定和民主的社会而有助于你的福利，由于无法识别受到利益的具体个人（或家庭），所以不能向他们索取劳务的报酬”。众所周知，义务教育属于公益性事业，属于公共产品范畴，根据公共产品的特点和利益原则，义务教育的投资应主要由政府来负担。

一、中国农村义务教育投资模式的现状

自改革开放以来，我国一直在探索适合自己国家的农村义务教育的投资模式。虽经几次变革，甚至1986年的《义务教育法》已规定普及义务教育，但是由于我国是“穷国办大教育”，受财力、物力和制度的限制，这样的目标在20年以后，才得以实施并以法律的形式确定下来。

2005年12月23日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议决定，深化农村义务教育经费保障机制改革，全面构建农村义务教育经费保障新机制；两年内，全部免除农村义务教育阶段学生学杂费，对贫困家庭学生免费提供教科书并补助寄宿生生活费；提高农村义务教育阶段中小学公用经费保障水平；建立农村义务教育阶段中小学校舍维修改造长效机制；巩固和完善农村中小学教师工资保障机制。国务院要求各地区、各部门要按照“明确各级责任、中央地方共担、加大财政投入、提高保障水平、分步组织实施”的基本原则，逐步将农村义务教育全面纳入公共财政保障范围，建立中央和地方分项目、按比例分担的农村义务教育经费保障机制。在免学杂费和提高公用经费水平上，中央与地方的分担比例在西部地区为8:2,中部地区为6:4,东部地区除直辖市外，按照财力状况分省确定。校舍维修改造资金方面，中央与地方的分担比例在中西部地区为5:5,东部地区主要由地方承担，中央给予适当奖励性支持。对贫困学生提供免费教科书资金上，中西部地区由中央全额承担，东部地区由地方自行承担。而贫困寄宿学生的生活费补助由地方承担。

据测算，2010年当年各级财政农村义务教育经费投入将比2005年增加约644亿元；2006年至2010年5年间，中央与地方各级财政累计将新增农村义务教育经费约2182亿元，其中牛央新增1254亿元。

这项改革在五年内将涉及上千亿的资金，是前所未有的巨额投入。这是促进农村义务教育持续发展的治本之策，是“中国教育史上具有里程碑意义的一件大事，必将对中国义务教育的发展产生极为深远的影响”。

二、国外发达国家义务教育投资模式分析

（一）经费来源和比例

从国际经验看，对农村义务基础教育的投入，中央和省级政府应该多承担一些责任，中央政府一般都是基础教育投入的重要支持力量。在日本、澳大利亚、法国、墨西哥、西班牙、英国，中央政府投入占整个基础教育投入的比重大致为20％-80％;在新西兰、爱尔兰、意大利、荷兰、韩国等国，基础教育投入中超过80％的资金依赖中央政府；即使在美国、德国、加拿大、瑞士等国，中央投入基础教育资金也占有一定比重，大约是3％-10％。因此可以说，中央政府是义务教育资金来源的主渠道，这是世界基础教育发展的一个基本经验。

（二）经费的使用途径

英国政府规定教育经费的预算和结算要公平、公开、透明，划拨经费的公式要尽可能简单易懂，并以立法形式保证经费的划拨和合理使用。英国的义务教育除了承诺教育经费涨幅5％以外，还对基础教育中优先需要解决的问题给予资金的大力支持。为了提高小学阶段的个性化教育，2006-2008共拨款2.3亿英镑，这些资金的50％用于帮助学习吃力的小学生在阅读、写作以及数学上达到国家规定的2级标准，35％用于帮助贫困学生。针对初中阶段的个性化教育，英国2006-2008共拨款3.35亿英镑，这部分拨款的50％用于帮助那些英文和数学学习吃力的初中生达到国家规定的4级标准，35％用以帮助来自贫困家庭的学生参加课外及其他活动。此外，还有一些经费用于为高才能学生提供更多的发展机会。而在日本，保障义务教育经费的法律已逐步形成了体系。根据这个法律体系，中央财政在义务教育经费分担中占有很大比例。比如，中央负担国立学校所需全部经费和全部教科书经费，负担地方公立学校教职员工资、福利保障费的一半，校舍新建扩建费的一半，校舍危房改造经费的1／3,受灾校舍建设费的2／3,偏僻地区公立学校公用经费的一半，家庭经济困难学生补助费的一半。都道府县负担公立学校教职员工资、福利保障费的一半，校舍危房改造费的1／3。市町村负担公立学校校舍新建扩建费的一半，校舍危房改造费的1／3,家庭经济困难学生补助费的一半及学校的公用经费。

可以看出，虽然英国和日本在经费的使用方面存在着差异，但是他们的经费及使用制度清晰明了，在确保基础教育经费的同时还尽量对贫困学生进行资助和补助。特别是英国，不但在贫困学生生活方面进行大力的资助，而且在学生的个性差异和智力差异方面进行资金的支持，这应该是未来基础教育经费使用方面的一个趋势和发展方向。

（三）经费的运作方式

英国政府从2006-2007开始，国家向地方政府教育拨款的办法再度改革，划拨给学校的教育经费以专用资金的形式由英国教育和技能部直接发放到地方，不再通过地方财政管理系统，且必须全部用于学校预算支出。巴西政府专门成立基础教育维持与发展及教学促进基金会（以下简称“教育基金会”），以推动教育合作者共同参与，并解决教育财政中存在的问题。教育基金会的资金被自动存入巴西银行的专门账号，巴西银行参照教育文化部提供的分配率，分别在各州范围内按比例分配资金。英国和巴西在教育经费运作的制度方面减少了资金的流转环节，缩短了资金的流通时间，可以有效地防止资金的挪用和流失。

（四）经费的筹资渠道

韩国的义务教育经费中有较大一部分来自非政府渠道，比如，1998年韩国非政府投入占初等和中等教育总投入的比例为20.7％，同时由于采取了普及免费义务教育从岛屿、偏僻地区向大、中、小城市推进的策略，不但保证了落后地区义务教育的普及，也实现了义务教育的均衡发展。二战后，美国实行12年免费义务教育，其教育经费来源呈现多元化特征，除政府拨款和学费外，社会捐赠、学校服务社会的收入也占有很大比例。而日本、英国、印度是从政府普通财政中划出一定比例用于义务教育，这也是当前大多数国家筹措义务教育经费的普遍做法。

三、国外义务教育投资模式对我国的启示

由于我国实施免费的义务教育起步较晚，因此，应该认真研究国外义务教育在经费筹集、划拨、支付和管理方面的成功经验，结合我国的国情与实际情况，走出一条适合我国农村义务教育发展的独特的投资保障之路。

（一）拓宽筹资渠道

我国的农村义务教育发展到今天，可以说取得了举世瞩目的成就，但由于我国地广人多，且各地区经济发展极不平衡，使得教育经费一直是制约农村义务教育发展的瓶颈。虽然我国实施的农村义务教育经费保障机制将能够缓解教育经费紧张的局面，但从长远发展来看，农村义务教育经费完全靠国家长久支付的可能性并不大。这是因为我国的经济发展水平和综合国力还没有达到完全长久支付农村义务教育经费的水平。特别是随着农村义务教育的普及，教育经费不仅要顾及孩子的上学问题，还要涉及孩子的智力开发以及对学习困难学生的研究和管理方面的投资。从农村义务教育经费保障机制实施一年来的情况看，存在以下几个方面的问题：1)部分省份反映公用经费补助标准偏低，覆盖范围太窄；2)原先学校从公用经费和学杂费收入中开支教师津补贴的问题比较普遍，农村义务教育经费保障机制改革后，这部分津补贴失去资金来源，造成教师收入实际水平的下降；3)个别地区服务性收费和代收费在一定范围内依然存在；4)贫困家庭寄宿生生活补助大多由县级财政负担，但由于一些县级财力紧张等原因，补助标准偏低、范围偏窄；5)政策产生了巨大效应，大量农村孩子回流到学校，一时间给公办学校带来压力。因此，根据我国的实际，除了国家对义务教育经费的保证以外，还应该通过其他渠道尽可能多地筹措经费，以尽可能地加大对义务教育的投资力度。筹资渠道可以有很多形式，比如，建立“义务教育发展基金会”接受来自世界各地的无偿捐赠，通过基金会结合政府的有关政策对资金进行统一调配和使用；借鉴发行体育和福利彩票的经验，发行义务教育彩票，让全社会都来支持义务教育，这些资金可以用来解决农村学习困难学生、城市贫困学生以及城市流动人口子女的上学专用经费等；借鉴国外征收教育税的做法，可以对高收入人群征收一定比例的教育税，这样不但能调节收入差距还能筹集一定的资金。当然，所有这些资金的筹措都要符合国家的政策法规，并进行相应的立法，保证资金的筹集、管理和使用安全，以让这些资金发挥更大的效率。

（二）建立经费使用信息公开制度

我国此次的经费保障机制改革不同于以往的教育经费划拨，需要学校进行财务的预算、执行和决算，而财务的审批在县级管理部门。保证国家大量资金的使用安全和有效应成为这次改革的重要内容。因此，应建立有效的监督机制，防止经费的滥用、挪用和借用，保障经费的使用效率。教育经费信息公开制就是要在资金的预算编制、执行预算和决算以及资金的管理和使用各个环节实行信息公开，让上级领导部门明确资金的使用途径、趋向以及使用的效果和存在的问题，让同级别的学校领导部门清楚彼此之间的经费使用方式，让学校的老师共同参与学校经费的预算、执行和决算，让老师对经费的使用和管理有清晰的了解。信息化和网络化时代的到来为教育经费的信息公开提供了良好的物质基础和技术支持，国家一系列相关政策的出台为教育经费的信息公开提供了强有力的政策保障。建立我国独特的义务教育经费信息公开制度，不仅是要保障资金顺利到达学校，而且要监督和衡量资金的使用是否达到了预期的效果。总之，就是要采取各种措施管好和用好孩子们的“上学钱”。

（三）探索有效的农村教育模式和管理体制

我国农村义务教育必须有一个跨越式发展和深刻的变革，才能适应建设创新型国家的需要，才能为建设社会主义新农村提供良好的智力支持和人才保障，才能在建设社会主义和谐社会中发挥重要的作用。因此，此次农村义务教育经费保障机制的改革不能简单理解为国家加大对农村义务教育的投资，而是按照科学发展观的要求，在统筹社会发展、统筹城乡发展的前提下，为实现我国可持续和快速发展所做出的一项重大战略决策。20世纪70年代初，韩国政府发动的“新村运动”也是伴随着农村教育得到深入开展的。为了促进农村经济的发展与农村区域开发，韩国文教部（现教育部）制订了“新村教育”的基本方针与措施。韩国政府在实施“新村教育”的过程中，农村各级学校发挥了农村区域社会文化中心职能、物质资源活用及体育、保健中心的职能、促进农村经济发展与增加所得的事业中心的职能。中国的农村教育改革应以这次农村教育经费保障机制改革为契机，摸索和建立中国“新农村教育”体制。改变目前农村教育脱离农村实际、脱离农民愿望、脱离农业发展的现状，改变农村教育培养的人才既不能适应城市发展的需要也不能为农村进一步发展作贡献的局面。

这次农村教育经费保障机制的改革与其说是加大对农村教育经费的投入，倒不如说是加快农村教育体制改革的催化剂。如果我们对这次经费改革的认识只是停留在经费的多少和简单的使用上，那么此次经费的投入就不会产生预期效果，农村教育的发展也不会再上一个台阶，建设社会主义的新农村进程将大大受阻。“今天的教育，明天的经济”也就无法顺利实现。

总之，综观各国的义务教育投资可以看出，没有一定量的经费作保障，义务教育很难实施。但同时我们也要认识到，有大量的经费作保障，也不能保证教育一定快速发展，还需要教育内部体制的跟进、完善，以便让有限的教育经费发挥最大的效率。因为教育经费只是教育发展的必要条件但不是充分条件。参考文献：

[1]范先佐。教育经济学[M].北京：人民教育出版社，1999.212-213.[2]米尔顿·费里德曼。资本主义与自由[M].北京：商务印书馆，1988.83—84.[3]全国农村义务教育经费保障机制改革工作会议召开 [N].人民时报，2005—12—27(2).[4]陈至立。免除农村义务教育学杂费构建农村义务教育经费保障新机制[EB／OL].http://／politics/2006-04／28/content_4484745.htm,2006—04—28／2006—06—15.[11]孙启林。韩国的农村教育[J].中华民族教育，2004,(4)： 43-44.

第四篇：新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择

新会计准则下投资性房地产核算模式的比较与选择

2009-11-10 11:2 刘赪 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

【摘 要】新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量。选择何种模式，如何选择模式，成为摆在不少企业面前的难题。本文介绍了投资性房地产的两种核算模式，重点比较两者在会计核算及对企业影响方面的异同，并提出企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项。

【关键词】投资性房地产； 成本模式； 公允价值模式

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。但同时由于较之原先单一的成本模式计量有较大的变动，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响。

一、投资性房地产的含义

随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售，还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动，甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务。这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。但长期以来，在我国的会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差，直接导致企业财产低估和投资者权益受损。

投资性房地产准则的出台填补了这一空白，明确了投资性房地产的概念及其范围。所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产的核算模式

针对以往会计实践中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质和真实价值的情况，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了以下两种模式可供选择：

（一）成本模式

该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

（二）公允价值模式

国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

三、两种核算模式的比较

（一）共同点

1.两种核算模式均应单独核算。

新准则颁布之前，会计实务往往把具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能真实反映投资性房地产的经济实质及其真实价值的情况，进而不能使投资者获得相关的财务信息，影响其投资决策。新准则借鉴了国际会计准则，规定投资性房地产应从固定资产和无形资产中独立出来，单独核算。无论是采用成本模式还是公允价值模式，对投资性房地产都必须独立核算，单独入账。

2.取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。

无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。如果是外购房地产，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是自行建造的房地产，则包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

（二）不同点

1.两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。

成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。

采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。

2.两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。

在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

四、两种核算模式对企业的不同影响

（一）对企业资产状况的影响

一方面，长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增加。

另一方面，新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，企业一旦选用公允价值模式来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大增加其账面净资产，提高偿债能力。

（二）对公司盈利能力的影响

成本模式对企业利润的影响比较稳定，无非是按期对投资性房地产计提折旧或摊销造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会创造利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利润的波动程度会随之加大。

（三）对企业税负的影响

目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。换句话说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

五、企业选择投资性房地产核算模式时应注意的事项

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。企业在具体选择核算模式时不妨考虑以下因素：

（一）模式的适用性

新准则规定，企业对投资性房地产的计量一般应选择成本模式，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以用公允价值模式进行后续计量。具体地说：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。换言之，即使是满足按公允价值模式进行后续计量条件的投资性房地产仍然可以采用成本模式进行后续计量；而反过来，如果希望对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，则需要满足相应的条件。

无论是成本法还是公允价值模式都有其自身的优缺点，不存在孰好孰坏，关键要看该模式是否适用于企业。成本计量模式沿用传统的资产计量方法，会计处理相对简单，容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵；公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值，但公允程度不易控制，短期内能有效提升企业资产状况和盈利水平，但长期来看易造成利润的较大波动。从国际会计发展趋势来看，公允价值的存在和发展是必然的，并将在今后发挥重要的作用，但这并不意味着成本法会退出历史舞台。可以预见，两者将在很长的一段时间内并存。

（二）模式的唯一性

根据新会计准则的规定，企业在选择投资性房地产的计量模式时，既可以选择成本法也可以选择公允价值法。但由于两种方法的计量基础截然不同，会计处理也完全不一样，因此在具体操作中，一个企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不应该同时采用两种计量模式，以便带来计量上的前后矛盾而误导投资者。

（三）计量模式转变的不可逆性

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，除非计量所处的环境发生变化，不得随意变更。特别要注意以下两种情况：1.当房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，允许对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。2.企业所拥有的投资性房地产在其“为赚取租金或资本保值增值”这一特性未发生根本性转变前，也就是“投资性”未转为“自用”之前，原计量模式采用公允价值模式的不可以逆转为成本模式计量。

【主要参考文献】

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