姐姐越过妹妹签订房屋安置补偿协议已生效 妹妹要求姐姐履行承诺书

第一篇：姐姐越过妹妹签订房屋安置补偿协议已生效 妹妹要求姐姐履行承诺书

姐姐越过妹妹签订拆迁安置补偿协议已生效 妹妹要求姐姐履行承诺书

作者：北京诵盈律师事务所 高级合伙人 阿致刚律师

律师助理 付薇 类型：原创 案情介绍：

张一与张二是姐妹，妹妹张一与父亲一直居住在北京市东城区安外西河沿某号公租房直至1998年父亲去世。2013年8月该套房屋涉及拆迁，张二越过张一直接与拆迁方签订了拆迁协议，获得了拆迁安置补偿。为此，张二及其侄子张四于2014年6月6日给张一出具一份承诺书，承诺二人为张一购买位于朝阳区的某套异地安置房屋，另再给张一补偿款75万元，如朝阳区房屋未能实际归属张一或者补偿款等费用未实际给付张一，则二人自愿赔偿张一375万元。承诺书出具后，二人履行了配合朝阳区房屋产权过户到张一名下以及给付20万元的义务，但剩余的55万元拒绝支付。

张一多次催要，无果。慎重思量后，最终选择委托北京诵盈律师事务所杨志峥、阿致刚律师诉至北京市东城区人民法院，请求判令张二及其侄子张四支付补偿款55万元，并支付违约金25万元，且承担本案诉讼费。阿致刚律师到庭参加诉讼。

张二及其侄子张四诉讼请求不予认可，宣称，二人于拆迁房达成拆迁协议后，因为张一不腾退被拆迁房屋才被迫出具承诺书，而且约定承诺书出具的前提是张一要负责照顾其兄张三，但张一未履行；另外，二人承诺给付的75万元包含购买朝阳区房屋所支出的50万元，且二人已经将剩余的二十万支付完毕。

庭审程序走完，张二及其侄子见存在败诉风险，同意了法院调解建议，双方最终自愿达成调解协议：张二与侄子张四于2015年6月30日前一次性给付张一补偿款48万元；张一放弃其他诉讼请求。

阿致刚律师点评：

本案看似简单的安置拆迁补偿引发的分配纠纷，背后存在很多值得探讨的焦点问题。第一，签订公租房的安置拆迁补偿协议的适格主体是谁；第二，安置拆迁的补偿标准是如何规定的；第三，被拆迁方一方为多人，其中部分人擅自签订拆迁安置协议，协议的效力是否及于另外未签字人；第四，被拆迁方部分签字人与部分未签字人内部协调订立的关于拆迁安置补偿的协议是否有效，法院是否支持。

首先，公租房是属于政府或者公共机构的，而非个人所有。它是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。有权签订公租房的拆迁补偿安置协议的，必须是拆迁人和被拆迁人及房屋承租人。本案中张一的父亲即是承租人。然而承租人死亡，那么应该按照规定由符合条件的近亲属继续承租，即其生前共同居住人在该公租房处有常住户口的，可以变更为承租人，可继续履行租赁合同。也就是说，本案中与父亲一同居住的张一可以继续履行租赁合同，有权签订拆迁安置协议。由于张父是在拆迁补偿协议达成之前死亡，故其承租人的主体资格丧失，也就不能以承租人的身份获得补偿。

其次，公租房拆迁安置的补偿标准，因各省市地区不同而存在差异。但是公租房原承租人死亡后，变更承租人之前，公租房内的共同居住人都有自己独立的权利，且在发生拆迁时应根据各自的居住面积而得到独立的补偿。也就是说，本案中承租人张父去世后，张一可以得到独立的补偿，张一与其父对于公租房拆迁补偿的金额是依据居住面积区分的共同共有关系。本案双方对此无异议。

再次，承租人死后，尚未确定新的承租人之前，承租人近亲属为多人的，其中部分人擅自签订拆迁安置协议，其效力的认定应基于该部分人是否适格。法律规定，承租人死亡后，首先应该由其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致选定的人选继续承租；若无法协商，则可在共同居住人中按照原承租人的配偶、子女、父母等的顺序确定变更承租人。若已变更承租人，其签字的效力应及于承租人一方。本案中张二与张一是姐妹，张一与侄子张四擅自与拆迁人签订拆迁补偿协议并领取了拆迁安置补偿款及安置房屋，构成了对张一应获得拆迁安置补偿部分的无权代理，但是因张一在与张二及侄子张四协商后，达成了一致并出具了承诺书，张一亦同意，此时视为张一对张二和张四行为的追认。本人认为张二签订的安置补偿协议效力及于张一。最后，类似于张

一、张二这样在安置补偿协议上签字与未签字部分人，内部协调订立的协议是否具有法律效力。此时协议的性质类似于合同，不属于非因欺诈、胁迫、乘人之危订立，不存在显失公平、违反国家禁止性规定等无效以及可撤销的情形，那么双方就应履行相应的义务，享受相应的权利。本案中张二及其侄子张四与张一签订了承诺书，承诺书中明确约定张二及其侄子张四支付张一特定的安置房一套，现金七十五万，否则应付赔偿款三百七十五万元。而现实支付了二十万，安置房产权已转移到张一名下。显而易见的，还有五十五万未支付。而张二及其侄子张四主张的理由，所谓承诺书出具的前提是张一要负责照顾其兄张三并未在承诺书中有任何体现。

此外，由于本案中承诺书中的375万元违约金过高，并非公平合理，故阿致刚律师起诉时为给张一节省诉讼成本仅主张25万违约金。为了快速拿到补偿款，张一最终听取了法官和阿致刚律师的建议，没有主张违约金，最终在法院的调解下，双方当事人在可接受的范围内达成和解。随后补偿款迅速到位，张一对此结果满意。

基于当前我国处在全面建设发展的新时期，拆迁改造大量进行中导致大量拆迁案件高发，本案亲属之间因拆迁引起纠纷尤为典型。

新的形势下，许多关于具体的细节问题的规定并不是十分到位。拆迁方与被拆迁方之间问题就很突出，随着承租人角色的加入，变得更加复杂。对此，建议：首先，要密切关注我国相关法律法规的废止与补充，可以参考当前《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，委托有经验的人对拆迁房进行大致地评估，把握大方向。其次，无论何时，都要明确有权签订房屋拆迁安置补偿协议的适格主体，尽量避免主体不明确导致补偿不到位，进而产生不必要的纠纷。第三，积极争取自己应有的权利，比如公租房拆迁补偿时共同居住人的相关补偿部分。另外，很多时候，安置补偿纠纷是发生在被拆迁方一方内部许多人之间，大多数情况下也就是配偶、子女、父母等近亲属。如果彼此对补偿款的分配方案达成一致意见，万事和为贵，最好能履行约定。本是同根生，愿天下所有家庭都能平和解决问题，家和万事兴。

日期：2015年8月4日