招商银行理财资金参与设立定向增发基金业务指引

第一篇：招商银行理财资金参与设立定向增发基金业务指引

理财资金参与设立定向增发基金业务指引

一、业务模式

银行理财资金作为优先资金与外部劣后资金共同出资设立定增 基金，参与投资上市公司定向增发项目。在定增基金存续期内，劣后级出资人以劣后出资份额为保证，通过动态补仓、差额补偿及溢价回购等措施保障优先级资金权益。定增基金在约定投资期限内，通过在二级市场出售股票等方式兑付优先级出资人本金及投资收益。

二、定增基金总体运作模式

银行理财资金参与设立定增基金总体运作模式如下：

图1:银行定增基金总体运作模式

银行理财资金可与不同投资方及管理人合作，设立不同投资模式及投资策略的定增基金。在风险可控的前提下，定增基金的投资模式或范围包括但不限于： 定增项目池：与劣后投资方合作发起定增基金，按照投资计划及投资策略投资于多个定增项目，对项目组合实行整体风险管理和控制。

包含对冲策略的定增基金：与劣后方合作发起定增基金投资于定增项目，通过融券卖出或即将推出的股票期权等对冲策略锁定收益。

存量定增项目优先级受让：银行理财资金发起成立定增基金（或资管计划）受让存量定增项目(或存量项目池)优先级。

特殊结构化定增基金：与私人银行或外部渠道合作，在定增基金中加入夹层投资者，为银行优先级增加安全垫。

三、定增基金基本交易结构

理财资金参与设立定增基金投资于定增项目，目前较为主流的基础交易结构大致可以分为两类：信托计划、基金资产管理计划（基金专户）模式和有限合伙模式。（以下架构仅供参考）

（一）信托计划、基金资产管理计划（基金专户）模式 在信托计划、基金资产管理计划（基金专户）模式中，银行理财资金及劣后级投资人在信托计划（可选，以具较强管理能力、较丰富管理经验为标准）中约定相应权利及义务，信托计划通过基金资产管理计划（基金专户）认购上市公司定向增发股份。由招商银行、劣后投资人或第三方管理人(或有)共同商议投资决策及流程。定向增发项目融资一般规定最长融资期限，在约定最长融资期限到期前，基金资管计划（基金专户）通过在二级市场上变现股票，偿还优先级本金及收益。

在定增股份限售期间，劣后投资人将以“财务顾问费”、“分红”、等方式，向信托计划优先级支付期间利息。

图2:定增基金基本交易结构-信托计划、基金资管计划模式

（二）有限合伙模式

有限合伙模式中，理财资金通过信托计划、基金资产管理计划（以下统称为“通道计划”）认购有限合伙企业优先级合伙人（即优先级LP份额），通过委托有限合伙企业的普通合伙人（即GP）以有限合伙企业名义（或加设 “通道计划”，便于多个项目投资的隔离管理）认购上市公司定向增发股份。由招商银行、劣后投资人或第三方管理人(或有)共同商议投资决策及流程。定向增发项目融资一般规定最长融资期限，在约定最长融资期限到期前，由普通合伙人在二级市场抛售股票，再由有限合伙企业向优先级LP分配本金和收益，以实现优先级合伙人的资金退出。

定增股份限售期间，劣后级合伙人将以“财务顾问费”、“分红”等方式，向优先级合伙人支付期间利息。

图3:定增基金基本交易结构-有限合伙模式

四、定增基金产品一般要素

银行理财资金参与设立定增基金产品的一般要素如下：

（一）存续期限

定增基金存续期限=定增基金投资期限+定增基金回收期限。定增基金的整体投资期限应与市场情况结合，原则上应不超过36个月；定增基金的整体回收期限应不超过12个月；定增基金中单一定增项目投资期限与相应限售期结合原则上不超过18个月。（如有充分理由，单一定增项目投资期限可在优先级出资人同意的前提下适当延长）

（二）杠杆比例

定增基金杠杆比例=优先级资金出资规模/劣后级资金出资规模。单只基金中，银行理财资金出资规模与劣后资金规模的比例原则上不超过2:1。

杠杆比例可实行动态管理，即根据投资计划及投资业绩，在银行同意的前提下可动态调整单一定增项目的投资杠杆比例。

（三）投资范围

定增基金投资标的为A股上市公司（含主板、中小板、创业板）非公开发行的股票。

出于提高资金使用效率的需求，在平衡风险与收益的前提下，基金中的部分资金可以投资于固定收益类、评级为AA级以上债券等银行认可的理财产品或标的。

（四）投资约束

出于分散投资风险的考虑，在定增基金成立后十二个月内，定增基金原则上需至少完成四个定增项目投资。

定增基金内单一定增项目投资额原则上不得超过定增基金投资总额的40%。

（五）投资决策

定增基金成立时，应由资产管理部、劣后出资人、第三方管理机构（或有）共同商议投资决策权限。基金存续期内应按照约定程序完成投资决策，银行有权派代表列席投资决策委员会。定增基金中银行投资决策权限分类包括：

1、完全投资决策权限

银行对投资标的拥有无条件一票否决权。

2、带条件投资决策权限

在触发一定条件时，银行对投资标的拥有一票否决权。触发条件包括但不限于：（1）投资标的是ST或创业板的股票；

（2）投资标的前1年度或最近一期亏损，或发布预亏公告；（3）投资标的可能因实施重大资产重组等情况造成长期停牌；（4）最近1年，投资标的因违法违规或财务报告而受到行政处罚；

（5）市场、媒体或监管机关等有关方面对投资标的生产经营、公司治理、兼并重组等情况存在大量负面报道或质疑；

（6）认购价格高于发行时二级市场价格；（7）投资标的市盈率、市净率明显高于行业水平；（8）投资标的前次定增募投项目未产生明显效益；（9）投资管理人前期投资业绩为达到约定要求；（10）定增基金投资行业范围过于集中；（11）投资限售期在三年的定增项目。

（六）存续期管理

定增基金成立并实施项目投资后，需在基金整体层面上，通过建立预警安排及补仓机制来加强过程管理，具体安排如下：

1、禁售期内的预警安排和补仓机制

投资标的在禁售期内，预警线=（优先级本金及固定收益）*130%。若T日产品市值≤预警线，劣后资金出资人承诺在T+5日收盘前足额追加资金，使产品市值高于预警线。

若未履行上述补仓承诺，劣后资金出资人丧失份额所有权和剩余收益分配权，且银行保留差额追索权利。

2、解禁后的预警、止损安排和补仓机制

投资标的解禁后，预警线=（优先级本金及固定收益）*140%；止损线=（优先级本金及固定收益）*130%。

若T日产品市值≤预警线，劣后资金出资人承诺在T+3日收盘前足额追加资金，使产品市值高于预警线。

若T日产品市值≤止损线，管理人有权自T+1日开始平仓止损操作，直至所有股票全部变现。

若未履行上述补仓承诺，劣后资金出资人丧失份额所有权和剩余收益分配权，且银行保留差额追索权利。

上述预警价格、止损价格可根据优先劣后资金比例、投资标的股票的质地进行微调。

（七）投资收益

在定增基金中，银行理财资金享有固定收益，并与劣后出资人另行协商投资浮动收益分配机制。

第二篇：战略合作协议(定向增发且设立并购基金)

战略合作协议

编号：【 】

甲方：【认购人】 住所： 法定代表人： 乙方：【上市公司】 住所： 法定代表人：

丙方：【上市公司实际控制人】 住所： 法定代表人：

本协议由以上各方在【 】市【 】区签署。鉴于：

1、甲方系一家依法成立并有效存续的股份有限公司；乙方是一家依法设立并有效存续的中国境内上市公司，股票代码为【】；丙方是乙方的实际控制人。

2、因业务发展需要，乙方拟非公开发行人民币普通股（A 股）股票，每股面值【】元，发行的股份数量上限不超过【】万股（含【】万股），下限不少于【】万股（含【】万股）；在该区间内，乙方股东大会授权董事会视发行时市场情况等因素与保荐机构（主承销商）协商确定最终发行数量。甲乙双方一致同意，甲方以现金认购乙方发行的股份。

3、根据《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司非公开发行股票实施细则》等法律、法规和规范性文件的相关规定，基于平等、自愿、公平、诚实信用的原则，本合同双方就甲方认购乙方本次发行的部分股份的事宜，经充

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分协商，订立本合同，并共同遵照履行：

第一条 认购数量

甲方认购乙方本次非公开发行股份,认购比例不低于本次非公开发行实际发行股份总数的【】%（下称“标的股票”，含【】%）,不超过【】%（含【】%）。如果认购的股份数出现非整数（不足1股整数时）情况，则四舍五入。

甲方能否成为认购对象及最终认购数量按照其参与竞价情况而定。第二条 认购方式、认购价格、限售期及支付方式

1、认购方式：甲方以人民币现金方式认购乙方发行的股份。

2、认购价格：甲方的认购价格不低于乙方本次非公开发行股份董事会决议公告日前二十个交易日甲方股票交易均价的【】%。具体认购价格将在取得中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）发行核准批文后，根据发行对象申购报价情况，遵循价格优先的原则，以市场竞价方式确定。

如果乙方股票在董事会决议公告日至本次非公开发行的股票发行日期间发生派息、送股、资本公积转增股本等除权、除息事项，则甲方本次认购价格和认购数量将作相应调整。

如果乙方根据《上市公司非公开发行股票实施细则》第十三条、第十六条对发行方案、发行价格、发行数量等作出调整的，上述认购数量、认购价格相应进行调整。

3、限售期：甲方认购的标的股票自乙方本次非公开发行结束之日起【】个月内不得转让。

4、支付方式：在乙方本次非公开发行股票取得中国证监会核准批文后，甲方按照乙方与保荐机构（主承销商）确定的具体缴款日期将认购非公开发行股票的认股款足额汇入保荐机构（主承销商）为本次发行专门开立的账户。验资完毕后，保荐机构（主承销商）扣除保荐承销费用后再划入乙方募集资金专项存储账户。

5、其他约定：乙方在收到甲方及其他投资者缴纳的本次发行的认股款后，2 / 7

应当聘请具有证券相关从业资格的会计师事务所进行验资，并及时办理相应的工商变更登记手续和中国证券登记结算有限责任公司的股份变更登记手续。

第三条 合同生效条件

1、本合同由甲乙双方签署，并且在下述条件全部满足时生效：（1）乙方董事会及股东大会批准本次非公开发行及股份认购合同；（2）有权国有资产管理部门批准乙方本次非公开发行股票方案（如须）；（3）乙方本次非公开发行股票已经获得中国证监会的核准。

2、上述条件均满足后，以最后一个条件的满足日为合同生效日。第四条 合同附带的保留条款、前置条件

除本合同第三条所述的合同生效条件外，本合同未附带其他任何保留条款、前置条件。

第五条 声明、承诺与保证

1、甲方声明、承诺及保证如下

（1）甲方是合法设立且有效存续的企业法人，具有签署及履行本合同项下义务的合法主体资格，并已取得现阶段所必须的授权或批准，本合同系甲方真实的意思表示；

（2）甲方签署及履行本合同不会导致甲方违反有关法律、法规、规范性文件以及甲方的《公司章程》，也不存在与甲方既往已签订的合同或已经向其他第三方所作出的任何陈述、声明、承诺或保证等相冲突之情形；

（3）甲方将按照有关法律、法规及规范性文件的规定，与乙方共同妥善处理本合同签署及履行过程中的任何未尽事宜；

（4）甲方在本合同生效后严格按照合同约定履行本合同的义务；（5）本合同项下甲方获得的乙方股份自乙方本次非公开发行结束之日起12个月内不转让。

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2、乙方声明、承诺及保证如下：

（1）乙方是合法设立且有效存续的企业法人，具有签署及履行本合同项下义务的合法主体资格，并已取得现阶段所必须的授权或批准，本合同系乙方真实的意思表示；

（2）乙方签署及履行本合同不会导致乙方违反有关法律、法规、规范性文件以及乙方的《公司章程》，也不存在与乙方既往已签订的合同或已经向其他第三方所作出的任何陈述、声明、承诺或保证等相冲突之情形；

（3）乙方最近36个月无重大违法行为，亦无足以妨碍或影响本次非公开发行的重大诉讼、仲裁、行政处罚及或有负债事项；

（4）乙方将按照有关法律、法规及规范性文件的规定，与甲方共同妥善处理本合同签署及履行过程中的任何未尽事宜;（5）在监管部门批准的发行期限内，具体发行时间，乙方须与甲方协商一致确定。

3、丙方声明、承诺与保证如下：

（1）丙方是合法设立且有效存续的企业法人，具有签署及履行本合同项下义务的合法主体资格，并已取得现阶段所必须的授权或批准，本合同系丙方真实的意思表示；

（2）丙方签署及履行本合同不会导致丙方违反有关法律、法规、规范性文件以及丙方的《公司章程》，也不存在与丙方既往已签订的合同或已经向其他第三方所作出的任何陈述、声明、承诺或保证等相冲突之情形；

（3）丙方将按照有关法律、法规及规范性文件的规定，与乙方共同妥善处理本合同签署及履行过程中的任何未尽事宜；

（4）丙方在本合同生效后严格按照合同约定履行本合同的义务；（5）丙方向甲方承诺，甲方参与认购标的股票不会受到本金损失，即甲方全部转让标的股票后所得价款总额低于认购价款总额的，丙方向甲方支付差额补偿金，差额补偿金=甲方认购标的股票支付价款总额-标的股票转让价款总额，甲

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方减持完全部标的股票之日起三个工作日内，差额补偿金由丙方支付到甲方指定的银行账户。

第六条 设立投资并购基金

1、甲乙双方一致同意设立投资并购基金，基金组织形式（包括但不限于公司型、契约性或有限合伙型）由甲方根据实际需要确定，乙方承诺积极配合甲方完成基金设立的相关工作并及时提供需要的材料。

2、基金的总规模为【】万元，甲方为基金管理人，认缴【】万元，乙方认缴【】万元，可分期成立，其中乙方首期认缴不得低于【】万元。

3、基金设立投资决策委员会，其中，甲方委派委员【】名，乙方委派委员【】名，决策委员会主任由【】方委派，负责召集会议。

4、并购基金的其他事项由双方通过协议方式具体约定。第七条 保密

1、鉴于本合同项下交易可能引起乙方股票价格波动，为避免过早透露、泄露有关信息而对本次交易产生不利影响，双方同意并承诺对本合同有关事宜采取严格的保密措施。有关本次交易的信息披露事宜将严格依据有关法律、法规及中国证监会、深圳证券交易所的有关规定进行。

2、双方均应对因本次交易相互了解之有关各方的商业秘密及其他文档资料采取严格的保密措施；除履行法定的信息披露义务及本次发行聘请的已做出保密承诺的中介机构调查外，未经对方许可，本合同任何一方不得向任何其他方透露。

第八条 违约责任

任何一方违反本合同的，或违反本合同所作承诺或保证的，或所作承诺或保证存在虚假、重大遗漏的，视为违约，违约方应依法承担相应的违约责任。除本合同另有约定或法律另有规定外，本合同任何一方未履行本合同项下的义务或者履行义务不符合本合同的相关约定，守约方均有权要求违约方继续履行或采取补救措施，并要求违约方赔偿因此给守约方造成的实际损失。

第九条 适用法律和争议解决

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1、本合同受中华人民共和国有关法律法规的管辖并据其进行解释。

2、双方在履行本合同过程中的一切争议，均应通过友好协商解决；如协商不成，任何一方可向本协议签署地有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十条 本合同的解除或终止

1、因不可抗力致使本合同不可履行，经双方书面确认后本合同终止；

2、本合同的一方严重违反本合同，致使对方不能实现合同目的，对方有权解除本合同；

3、本合同的解除，不影响一方向违约方追究违约责任；

4、双方协商一致终止本合同。第十一条 其它

1、本合同双方应当严格按照我国相关法律、法规和规章的规定，就本合同履行相关的信息披露义务。

2、自乙方股东大会审议通过本次发行的议案之日起一年，本合同仍未履行完毕，除非双方另有约定，则本合同终止。

3、对于本合同未尽事宜，双方应及时协商并对本合同进行必要的修改和补充，对本合同的修改和补充应以书面的形式做出，补充合同构成本合同完整的一部分。

4、本合同是双方就相关事宜所达成的最终合同，并取代在此之前就相关事宜所达成的任何口头或者书面的陈述、保证、意向书等文件的效力。

5、本合同一式陆份，具备同等法律效力，双方各执贰份，其余用于办理相关审批、登记或备案手续。

（以下无正文）

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（本页无正文，是编号为【 】的《战略合作协议》的签字盖章页）

甲方：【认购人】（盖章）

法定代表人（或授权代表）签名：

年 月 日

乙方：【上市公司】（盖章）

法定代表人（或授权代表）签名：

年 月 日

丙方：【上市公司实际控制人】（盖章）

法定代表人（或授权代表）签名：

年 月 日

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第三篇：房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与规避

房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与

规避

私募股权基金（Private Equity Fund），简称私募基金（PE）是指向少数的机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金，简单来说，就是无须经过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式，私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企业参与私募基金的情况进行简单介绍，并提出房地产企业参与私募基金的法律风险。

房地产企业参与私募基金设立业务简介

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：一是主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，目前大型房地产企业都参与了其中，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2010年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。

从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基金的法律风险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有限合伙形式，下面法律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。

一、私募股权投资基金设立形式的法律风险

目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种，其中，实际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形式的法律风险及优劣：在2007年6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形式出现之前，国内大多数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。公司制私募股权投资基金的优点主要在于：其设立简单便捷，且治理结构较为明确。

但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点：

1、对私募经理人的激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。而实际进行决策的人往往是一些私募经理人，其在公司的股权份额不多。所以虽然其对公司做出的贡献很大，但获得的回报往往有些不对称，这就会对一些经理人的投资积极性造成影响，不利于基金的发展。

2、面临双重征税的问题。在公司制私募股权投资基金中，公司本身作为独立的法人主体要缴纳企业所得税，而与此同时股东作为自然人主体在分取红利时还要缴纳一笔个人所得税。其税收成本较高，虽然可以通过改变公司注册地的方式来规避双重征税的问题（例如将公司设立在开曼、BVI等免税地区），但终究比较繁琐。

2007年6月1日，随着新的《合伙企业法》的正式实施，有限合伙这一新的合伙形式随着产生，也正因为如此，新的《合伙企业法》的实施被认为是对国内私募股权投资的一次重大推动。

有限合伙形式具有以下优点：

1、组织形式优势。有限合伙企业有二个以上五十个以下合伙人，至少应当有一个普通合伙人。有限合伙人仅负责出资而不负责企业的具体经营管理，仅以其出资额为限承担有限责任。而普通合伙人则具体负责整个合伙企业的经营管理以及对外投资，其所承担的仍然是无限连带责任。这样组织形式的优点就在于普通合伙人作为具有专业知识的人士，其对企业承担的是无限连带责任，这就使得私募经理人不敢怠于行使自己的职责，在做投资决策时务必尽到谨慎义务。同时，作为有限合伙人仅以出资额为限承担有限责任，避免后顾之忧。

2、税负较轻。有限合伙企业无需就企业所得缴纳企业所得税，而是由合伙人就个人从合伙企业获取的利润分配缴纳所得税，避免了双重征税。

但是，有限合伙制亦有不足之处，一是法律空白较多，有限合伙制组织形式在经济活动中使用不多，相关的法规规定较少，很多要在实践中完善，比如说其税收问题、管理机构问题、普通合伙人与有限合伙人的分权问题等等，这些只有私募基金公司或私募基金管理公司与政府相关部门多做沟通，并且在实践中逐步摸索，并且在实践中会遇到政策因人变化、因地不同问题，这是私募基金本身难以解决的问题。

二、私募股权投资基金管理团队运作的法律风险

在有限合伙型私募股权投资基金架构下，通常需明确普通合伙人为执行事务合伙人，负责有限合伙企业几乎全部的经营管理事项和相关事务的执行，有限合伙人仅作为投资人而不参与合伙事务的执行。基于私募股权投资基金的特性，该等有限合伙企业的主要经营活动就是从事相关目标企业的股权投资，对被投资项目的投资、处置、分红、退出等决策均被要求严格掌握在普通合伙人手中。普通合伙人也会基于其专业基金管理人的角色，为有限合伙企业组建专业人士组成的投资决策委员会或投资顾问委员会，对私募股权投资基金提供投资决策或顾问。此外，普通合伙人也将负责制定私募股权投资基金的整个存续期限(包括投资期和退出期)、投资领域及策略、投资组合的搭配、是否需进行杠杆融资、管理费比例、收益分配机制、后续投资、份额转让、入伙及退伙等诸多私募股权投资基金的基本制度的构建。就收益分配制度而言，虽然普通合伙人的资本性投入较少，但基于其对私募股权投资基金的管理和运作, 《合伙企业法》允许在有限合伙协议中约定不同的收益分配比例，这也使得私募股权投资基金的收益分配机制能够在普通合伙人和有限合伙人之间得以平衡,体现出普通合伙人的管理才能及有限合伙人的资本优势。

以开发商主导基金为例，开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会投资于开发商自己的项目，并且管理人会承诺在一定期限后以一定价格回购，既确保了有限合伙人可获得的收益，也使得开发商在市场行情高涨的阶段独享项目资产升值的高溢价。通常这类基金有限合伙人的投资回报率较低，但相应的投资风险也小，本质上系开发商的一种融资工具，此类基金需要注意普通合伙人同业竞争的法律问题。即便是开发商为主导的私募基金，也不乏专业资产管理人运作的情况，普通合伙人和管理人为独立的资产管理运营团队，其按照市场准则挑选投资项目、开展投资并且依照市场需求实现项目退出。通常此类基金在管理人不承诺一定回报的情况下，可以达到较高的水准，但投资人也需相应地承担较大的投资风险，属于实质意义上的房地产私募股权投资基金。

在房地产私募基金运作中，其运作的法律风险主要是体现在两个方面：一是如何实际普通合伙人和有限合伙人有有效分权，直接将《合伙企业法》规定的各自的权限分配好，既要保证有限合伙人的知情权，又要保证普通合伙人执行合伙事务不受到干涉，特别是一些房地产企业为主导的私募基金，其募集所得资金主要用于自己开发的项目，操作基金的公司与使用基金的公司为同一集团公司下的各个运营主体，在其天然的关联关系条件下，如何向投资人解释一些交易的公平合理性是法律上和道义上都要解决的问题。

二是要解决外聘管理团队的专业问题。有些房地产企业主导的私募基金也有外聘专业管理团队的，但是由于房地产行业本身的专业性，外部管理团队对这一行为可能理解不深，在具体项目操作中会有不同的理解，比如说销售节点的理解，竣工赶时间的确认等等，这些都需要房地产项目公司与私募基金的管理团队进行长期的磨合和沟通才能更好的处理投资中的一些细节问题。

三、私募股权基金与关联企业交易的法律风险

以房地产企业为主导的房地产基金，一般其融资的私募资金是投入自己开发的房地产项目，这就会构成法律上的关联交易，在这一关系交易过程中，从客观上讲是难以平衡私募有限合伙人、普通合伙人和使用资金的项目公司的利益的，特别是在私募基金完全是由房地产开发企业控制，并没有相对独立管理团队情况下，平衡各方利益会变的更难。从目前情况看，由于私募基金在我国发展时间不久，市场尚未培育出独立第三方监管机构，来为投资者提供独立性判断和专业性服务。由于关联交易的客观存在，在私募基金运作的整个过程中，都会存在利益平衡之难，比如说在选定投资项目后，如何进行有效的尽职调查，如何披露项目的基本情况都存在关联交易的风险。再比如说在退出项目时，如何合理计算项目公司的开发成本，如果从项目公司的盈利中分配利润，并不是容易解决的问题。

要从法律上解决这一问题，一是要由专业律师起草较为缜密的合同文本，明确约定各环节的操作流程和要求，确定项目收益分成的原则，在“融、投、管、退”四个阶段都要充分考虑的关联交易的存在，保证私募基金运作中各方的利益；二是加强与第三方合作，通过第三方有效介入来减少投资人的疑虑，这些第三方包括托管的金融机构、会计事务所和律师事务所等等，在基金运作过程中充分发挥他们监管、配合、评估等作用；三是提高房地产开发项目各个环节本身的透明度，在保证项目公司合理利润的基础上，也要保护私募投资人的利益。

4、私募基金运作过程中政策“空白”法律风险

关于私募基金的最高法律为《中华人民共和国证券投资基金法》，该法已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年12月28日修订通过，自2013年6月1日起施行，该法第十章非公开募集基金实际上就是私募基金的规定，其有些规定解决了私募基金的中的一些原则问题，比如说其规定最高投资人数不得超过200人，基金合同的基本内容，明确了私募基金的备案要求等等，但是，由于私募基金本身的复杂性，从国家层面而言，至今没有一个法律、行政法规或部门规章效力级别的文件对私募股权投资基金作出明确和完整的规定，更没有一部关于房地产私募基金的法律或行政法规。在私募基金运作中，主要是还是国家发改委或证券管理部门的一些红头文件，比如说2011年1月31日,国家发展与改革委员会(“国家发改委”)办公厅发布了《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》(发改办财金[2011]253)，一方面对试点地区(北京、天津、上海、江苏、浙江、湖北六地区)股权投资企业的募资和投资运作进行规范和指导，促进试点地区股权投资市场的持续健康规范发展；另一方面就满足条件的股权投资企业的备案管理程序作出规定，使现行备案管理工作规范化和制度化。2011年3月，国家发改委财金司在253号通知基础上公布了一批股权投资企业备案文件指引(“备案文件指引”)。相对于国家层面监管体系的错综复杂，各地方则在这几年积极的拓展各自私募股权投资基金的发展，并为此而构建了一个较为清晰的操作规范，该等规范主要包括私募股权投资基金的设立规范、运作备案规范以及地方给予的优惠政策等，其中发展较快的包括上海、天津、北京等城市。除此之外,目前重庆市、成都市、湖北省等地也陆续发布了股权投资企业规范性文件。

在房地产私募基金操作中，经常会遇到法律的空白和相关规定的矛盾之处，比如说关于最高投资人数的问题，在私募基金为有限合伙的情况下，《合伙企业法》明确规定有限合伙企业应由2－50名合伙人组成。但是，房地产投资体量一般较大，若合伙人人数限制在50人以内，对于每名合伙人的资金压力很大，这会严重影响资金募集。在新的《证券投资基金法》中明确规定：非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。如何处理两个同为全国人大通过的法律之间的矛盾，是专业律师或基金从业人员经常遇到的，目前各基金作法不尽相同，有的采用“代持股”方式，有的采用通过信托形式扩展有限合伙制房地产投资基金的资金募集范围。以信托公司设立一个集合资金信托计划，信托公司以该信托计划募集的资金出资成为有限合伙企业的一个合伙人，这些作法都是需要讨论的，需要在实践操作中完善成熟。

再比如说关于税收问题，《合伙企业法》使成立有限合伙制的私募股权基金变得简单可行，解决了设立投资公司间接投资房地产项目的双重纳税的问题（公司制的私募集股权投资机构，既征收企业所得税，又征收个人所得税，面临双重征税。而合伙制企业无须缴纳企业所得税），扫清了制度上的障碍。有限合伙制通过普通合伙人（GP）承担无限责任的法律安排，较好地解决了地产基金激励和约束问题，将成为地产基金的主要组织模式，但是，具体在操作中如何解决征税问题，则会面临不同规定和情况，根据 2000年 1月 1日起实施的《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》，自然人合伙人应比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％—35％的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。然而，房地产投资基金合伙人的年收益普遍较高，其中自然人LP若按照“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％－35％累进税率征收个人所得税，其极大部分（超过人民币5万元部分）从房地产投资基金中获得的收益将按照35％的税率纳税。相比之下，自然人LP的纳税额比企业所得税更高。但是，房地产投资基金的自然人LP并不实际参与投资基金的运营管理。要对其比照个体工商户的生产经营所得征收个人所得税并不合理。针对这一问题，各地颁布的地方性规章作出了进一步规定。上海规定：执行合伙事务的自然人GP按“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％－35％累进税率征收个人所得税。不执行有合伙事务的自然人LP则按“利息、股息、红利所得”应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。重庆也有相类似的规定。而天津的规定，对于自然人GP而言更为优惠。对于执行合伙事务的自然人GP也在投资基金中出资的，根据《天津市促进股权投资基金业发展办法》对其投资收益或股权转让收益部分，仍然可适用20%的税率。从这一系列地方性规章可以看出，现阶段我国对于有限合伙制股权投资基金采取了对经营管理收益和股权投资收益区分纳税的基本原则，但是在具体操作中还是有不同的。

除了上述在私募房地产基金上述两个实际问题外，在实践中还有许多问题需要解决，比如说国有企业如何成立房地产私募基金问题，特别是禁止国有企业设立有限合伙企业的情况下，如何让其有效介入有限合伙形式的私募基金运作中去，再比如说外资设立房地产私募基金问题，是否与我国的房地产“限外”政策相出入，如何规范外资进行房地产私募活动等等。有限合伙房地产私募基金能否作为股东直接投资到房地产企业尚不明确，操作中也各在不同。另外，行业自律问题尚未解决，尽管《中华人民共和国证券投资基金法》规定私募基金需要在行业协议备案，但行业协议从成立到运作监管目前并没有成熟的作法。

总之，对尚处于起步阶段的房地产私募股权投资基金，其在“融、投、管、退”四个阶段都存在一些法律问题和风险，存在这些问题的原因有的是制度上不完善所造成，有的是可能政策的变化所致，有的则是运作不规范所致，作为参与房地产私募股权投资基金的房地产开发企业，应当充分认识到其中的风险，找出可行的法律解决方案，以保证私募基金的正常运作。