2016年5月房地产营改增培训安排

第一篇：2016年5月房地产营改增培训安排

2016年5月房地产营改增培训安排

·建筑、房地产企业营改增政策详细解读暨应对策略分析(北京-南京)培训安排：2016年5月12-13日（北京陶然大厦）5月14-15日（南京白鹭宾馆）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训对象：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。财政部 国家税务总局于3月23下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》（财税〔2016〕36号）文件，头上的“靴子”终于落地，立即引发了全国业界人士对营改增的再次充分关注。与此同时下发了配套文件总局13---19公告，分别就建筑业、房地产营改增的具体落实做出了相关的规定。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。四大行业营改增涉及面广，硬骨头多，对于建筑企业和房地产企业，引起税负较大变化。

实施“营改增”后，企业由于原有的有形动产进项税额无法抵扣、税率提高、人工成本不准抵扣等原因可能使“营改增”企业初期税负明显增加。企业对增值税计税方法的选择举棋不定，新老项目的确认以及增值税计算疑惑重重，增值税如何在房地产开发全流程完美体现？增值税的会计处理如何操作？营改增对企业所得税和土地增值税影响又是什么？

本课程，帮助您企业建立营改增思维，落地营改增政策，实现李克强总理的减税利益。·建筑与房地产开发企业营改增政策解读与实务操作指南(杭州-深圳-贵阳)培训时间：2016年5月13-14日（深圳）5月20-21日（贵阳）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训对象：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

随着财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件的下发，全面推开营业税改征增值税试点工作已经进入实质性实施阶段。从5月1日起将全面实施营改增，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业及生活服务业。

建筑与房地产企业营改增的全面实施，将会给企业纳税管理带来巨大的变化，不仅仅是税种发生变化，纳税人身份、纳税地点、税额计算、纳税申报、会计核算、税收征管模式和环境、供应商管理、发票管理、工程承包模式的选择等诸方面都将发生重大变化。如何准确把握这些变化，提前做好各项准备工作，提出应对措施，规避风险，合理筹划是每个建筑与房地产企业都必须面临的问题。

为了帮助房地产企业准确理解和把握营改增方案的核心内容，解决实际操作中的难点疑点问题，有效防范和控制涉税风险，实现理性纳税筹划，顺利平稳渡过营改增过渡期，提高企业经济效益，北京金旭红教育咨询有限公司特邀税务专家董春辉老师为您现场剖析建筑与房地产企业营改增政策精髓、解析实务操作中的难点问题，分享过渡期应对技巧，为规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。

·建筑与房地产开发企业营改增涉税风险点梳理与辨别(贵阳-厦门)培训时间：2016年5月7-8日（厦门）

培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）培训对象：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

2016年全国两会上，随着李克强总理的一声令下，营改增全面扩围，2016年5月1日全面推开营改增。

3月24日财政部与国家税务总局联合下发了“关于全面推开营业税改征增值税试点的通知”财税〔2016〕36号文，营改增的全面改革号角正式吹响，全新的营改增实施办法已然推出，掐指一算，仅剩月余。各位房地产和建安企业财务人员在泣别营业税的同时，要振奋起来，准备增值税时代的全新挑战！

2016年是十三五规划的收官之年，在税制改革上也必然是有着重要意义的一年。

 “营改增”是全面深化经济体制改革的重要举措，房地产与建安企业在“营改增”中能否砥砺前行，稳中有进，关键就是要早作准备，精心规划，“凡事预则立不预则废”。必须要做的就是全面学习“营改增”实施办法，把握政策核心要点，做出合理的布局和规划，将“营改增”置于业务流程之中，使企业在增值税框架下规避涉税风险和充分享用税收政策红利。进行积极的税收规划，是一道摆在房地产与建安企业财务从业人员面前的一门必修课。让我们和您共同携手！准确认识、坦然面对，开启您的建筑与房地产业“营改增”之旅！让您两天不虚此行！收获满满！

·房地产、建安企业全面营改增政策最新解析与实务操作(郑州)培训时间：2016年5月28日至29日（5月27日全天报到，28-29日两天课程）

培训地点：郑州◇乐和轩商务酒店（郑州市金水区经五路与黄河路交叉口向南50米路东）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训受众：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

2016年5月1日起，营业税将彻底告别历史舞台，房地产、建安营改增成为现实，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）重磅发布，牵动着地产、建安企业的心！

本次课程，是一次全面解析增值税，深入增值税机理，授人以鱼，不如授人以渔！本次课程，是一次提前策划的课程，未雨绸缪，方能取得税收利益！本次课程，是一次防范税收风险的课程，阻断营改增带来巨大税收风险！本次课程，是一次解决实际问题的课程，欢迎携带实际问题，现场提问！新知识，新方法，新思维！一起来吧，老板和财务同在！

一起来吧，房地产、建筑业久负盛名的“张伟”老师与您同在！·房地产建筑业营改增政策全方位解析与实操专题培训(大连)培训时间：2016年4月27日至28日（4月26日全天报到，27-28日两天课程）培训地点：大连◇日月潭大酒店（大连市中山区新安街1号）培训费用：2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训受众：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景： 5月1日房地产、建筑安装业正式营改增。也意味着多年从事房地产和建筑业的从业人员需要颠覆以往营业税思路，对接增值税业务思路复杂艰难的过渡期，你将怎样应对？营改增是一项长期而复杂的工程，不同时点（政策实施前，衔接时点，实施后），不同层面（决策层、业务层、财务层），不同项目（旧项目、新项目），不同的供应商（建筑、服务、货物）是每个房企都应该做足应对挑战和风险的功课！

本课程将结合财政部、国家税务总局出台的 “营改增”新文件，重点讲解改革中的应对策略与改革后的增值税管理。希望通过此次培训，尽量减少过渡期给大家带来的损失，让大家提前步入增值税管理的正常化、规范化的轨道。此课程，重点突出、难度适中，具有较强的前瞻性和实操性，适合从事建筑业、房地产业的企业老板、财务总监，从事财务、税收管理工作的人员商研与学习。

·全面实施“营改增”对物业公司的影响及应对措施(重庆)

《全面实施“营改增”对物业公司的影响及应对措施》

——全面解读新政带来的影响 —— 为管理者决策提供新的方向性指引 —— 合理的税务筹划，实现企业价值最大化

物业服务行业目前征收营业税，由于营业税总体上是按营业收入全额征税，而物业管理行业定价低、成本高、费用大、利润薄、税负重、亏损面广，矛盾十分突出，可持续发展面临重重困难。“营改增”政策是中国税制的一次重大变革，5月1日正式实施！实行“营改增”后对物业管理行业会产生哪些影响，如何顺应国家营改增战略步骤。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备？如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化？这是当前物业管理企业面临的现实问题。

本次课程将邀请国家住建部《物业服务行业“营改增”政策研究》课题组吴老师，结合物业行业的实践案例，解析“营改增”对企业产生的实际影响，从而使企业正确认识“营改增”新政，从容应对新政带来的变化。【培训安排】2016年5月13—15日 重庆（13日报到、14-15日培训学习）【培训费用】2880元/人（包含：会议费、培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等）

【培训对象】物业公司总经理、副总经理、财务负责人、物业经理、项目经理等物业中高层管理人员；„„ ·房地产、建筑企业“营改增”纳税处理与税收策划(重庆)

培训时间：2016年5月26日至28日（5月26日全天报到,27-28日两天课程）培训地点：重庆◇怡华威斯达大酒店（重庆市渝中区中山三路86号）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训对象：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

3月24日，财政部国家税务总局分别下发财税[2016]36号文件和7个营改增政策解读公告，标志着房地产、建筑业营改增新政已经落地。营改增给企业带来哪些机遇和挑战？过渡期有哪些优惠政策？我们应做好哪些准备，以及有哪些涉税风险及筹划技巧？学习分析政策，积极应对，是每一个企业财税管理人员面临的新形势和新任务。

如果并购重组难度系数为“7”，土地增值税难度系统为“8”，那么“营改增”难度系数被公认为“9”！

本课程将帮助您掌握增值税计算，了解销项税和进项税，认识增值税发票管理风险，提高增值税会计核算水平，强化营改增后应对工作，探寻行业税收筹划方法和思路，达到确保企业利益最大化目的。让我们和您共同携手！准确认识、坦然面对，开启您的建筑与房地产业“营改增”学习之旅！让您两天不虚此行！收获满满！培训讲师：陈老师 著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员„„ ·房地产与建安企业“营改增”新政全方位解析和全程模拟演练(苏州)培训时间：2016年5月20日至22日（5月20日全天报到，21-22日两天课程）培训地点：苏州◇万悦假日酒店（苏州市相城区聚元街226号）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训对象：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

2016年5月1日起我国建安和房地产企业全面实施营改增试点，从3月23日起国家陆续出台了全面推开营改增试点的正式方案和相关事项的公告。你了解国家有关这两个行业“营改增”政策最新动态吗？“营改增”政策给这两个行业带来了哪些机遇和挑战？对建安企业和房地产企业老项目如何处理的相关政策你了解吗？对老项目选择哪种增值税处理方式对企业最有利，其选择的影响因素有哪些？跨越营改增时点的在建项目如何签合同对企业最有利？原有库存产品在营改增时点应如何处理使企业综合税负能最低？你们单位准备好相关应对方案了吗？针对增值税的管控你们公司运营架构调整了吗？经营价值链重造了吗？你掌握房地产和建安企业“营改增”后财务核算方法和税务管控技能了吗？你会进行房地产企业“营改增”税改前后针对本企业的税负测算吗？你会通过税负测算识别出本企业“营改增”税改过程中的涉税风险吗？“营改增”税改政策调整对房地产和建安企业财务核算、发票管理、成本管控和报表分析都有哪些影响？如何搭建企业的组织架构有效破解房地产和建安企业融资难题和有效掌控增值税的税负风险和发票风险？

·建筑与房地产业营改增税收新政解读及报表填写与会计核算(青岛)培训时间：2016年5月6日至8日（5月6日全天报到，7-8日两天课程）培训地点：青岛◇阳光新地大酒店（青岛市市南区汕头路1号）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

培训受众：各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

2016年3月23日，财政部、国家税务总局颁布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改正增值税试点的通知》（财税[2016]36号），正式宣布，自2016年5月1日起，在全国范围内全面实施营改增。营改增以后，将对现行建筑业、房地产业的一些主要业务产生重大影响。无庸置疑，本次培训目的就是为了引领大家去积极地应对到来的营改增。

您知道本次营改增对建筑业、房地产业各项主要业务将产生哪些影响吗？您知道在新老交替时期相关业务应如何处理吗？您知道进入增值税时代应做好那些长远打算吗？本次培训，将结合“财政部、国家税务总局财税[2016]36号文件四个附件”以及“国家税务总局公告2016年第13号—19号”，全面、重点讲解建筑业、房地产业增值税“税收政策变化调整及疑难问题处理、增值税报表填写、增值税会计核算”等内容，具有较强的实操性。适合从事建筑业、房地产业的企业老板、财务总监，以及所有从事财务、税收管理工作的人员商研与学习。希望通过此次培训，尽量减少过渡期给大家带来的损失，让大家尽快步入增值税管理的正常化、规范化的„„

·房地产企业“营改增”最新政策剖析与财税规划(成都)

培训时间：2016年5月11日至13日（5月11日全天报到，12-13日两天课程）培训地点：成都◇花园城大酒店（成都市金牛区五丁路17号）培训费用：3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）培训对象：各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。培训背景：

财税〔2016〕36号文横空出世，标志四大行业自5月1日起全面实施营改增，各地税务机关紧锣密鼓进行业务衔接。36号文犹如一个炸弹落地，紧接着7连发—7个公告也接踵而至，并形成营改增新政的基本骨架。这一改革不仅对房地产企业的税款计算、账务处理、纳税申报表的填写产生深远影响，而且也将对企业的经营管理、业务模式带来翻天覆地的变化，纳税人税收风险尤其是刑事风险急剧上升。

本课程将从事前、事中、事后角度，为您全过程剖析营改增带来的变化与影响、企业的应对策略以及如何防范和化解涉税风险、如何进行税收筹划提高价值链，并对营改增新政进行解析，使您能够游刃有余应对营改增的变化，全程实战案例分享，接地气、重实效，让我们和您共同携手！准确认识、坦然面对，开启您的房地产业“营改增”之旅！让您不虚此行！培训讲师：李老师

中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、著名实战派地产税务专家„„ ·2016年房地产建安业“营改增”下全方位应对策略与实务操作(杭州)2016年房地产建安业“营改增”下全方位应对策略与实务操作 ☆ 2016年5月14–15日 ☆ 杭州•浙江省委党校

新政预告大餐——深度解析房地产建安企业“营改增”新政实施要点 纳税筹划高手——深度讲解“营改增”后的税务筹划和应对高招。

【培训时间】2016年5月14-15日（周六、周日）截止日：5月8日（按报名先后排座次）【培训地点】杭州·浙江省委党校(杭州市余杭塘路69号)(精品班课)【培训费用】2980元/人（包含资料、中餐、现场咨询等）

【培训对象】房地产建安业的财务、采购、项目管理、涉税管理部门相关人员；各国税、地税、会计师事务所、税务师事务所负责人及税务专业人士 【培训讲师】赵国庆

·国家税务总局扬州税务学院实战派导师 ·中国著名房地产、建筑业纳税筹划专家 ·中国税网高级顾问、上市公司税务顾问

·一位全面深度解析最新房产建安业税收政策、中国最顶尖的纳税筹划实战专家！·一位为各级税务部门、多家大中型企业举行数千场涉税讲座与辅导的高级讲师！·一位精通资本市场、重组、房产建筑、金融、国际税收等税收领域的智力大师！·一位在《中国税务》、《中国税务报》等国家级报刊杂志发表论文100余篇资深专家！·房地产、建筑业营改增政策深度解析与实战演练案例精讲班(北京)培训安排：2016年5月20-21日 北京

培训对象：各房地产企业、建筑集团公司、建筑工程公司、建筑施工企业、建筑设计企业、建筑安装企业等总会计师、财务总监、税务总监、财务部长、财务（税务）经理等中高级财务管理人员；税务部门（税务岗位）的专业人员。培训方法：注重方法与实操相结合，强化案例与实践同步，突出现场咨询与交流 培训费用：2980元/人（含培训费、资料费、学习期间午餐等）

培训背景：

2016年5月1日起全面实施营改增，随着房产、租金等全面抵扣，5000亿税收红利释放给企业，金融、建筑、地产及生活服务业四行业影响最大莫过于建筑与地产，如何定义老项目，建筑要按3%地产偏要按11%，双方争夺甲供材，项目所在地税务希望建筑企业是3%简易征收，而非一般计税11%税率，两大行业因争夺各自利益的博弈大赛正式启幕，双方怎样约定甲供材？如何确定不同税率专用发票？如何发出不含税报价标书？怎样测算含税与不含税进价差异？

一个建筑企业面对不同项目如何规划供应税负最低？如何划分才能取得最优税负？建筑与地产双方最优税负平衡方程如何建立？不变化结算11%的进项条款是否有效？房地产企业如何约定报价，含税还是不含税?强硬条款是否能保证自身利益„„ 营改增后企业涉税风险陡然增大，涉及增值税专业票违法很多时要负刑责，如何界定恶意与善意？怎样甄别与防范涉税风险？熟读不如熟练，熟练不如经验，本次课程从政策解读到实务操作，分析政策要点，紧扣行业实务，讲解操作流程、会计核算、税务处理，全方位指导企业进行合理规划，防控纳税风险，最大限度获取税收利益„„

·建筑及房地产企业营改增试点实施办法解读与业务准备工作和实施应对策略(青岛)【培训时间】2016年5月28-29日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】3800元/人；包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【培训对象】建筑企业、房地产公司总经理、主管财税领导、财务总监、财务经理、财会纳税经办人员。【培训背景】

李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”

经过四年的努力，我国已经在交通运输业等“3+7”个行业实现了营改增，累计实现减税6412亿元。这是自改革开放以来，我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施。四大行业实施营改增，今年计划再减税5000多亿元。财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），总结了前四年营改增的经验，针对建筑业、房地产业、金融业、生活服务业的行业特点，分四个附件设计了今后所有行业营改增的具体政策，因为，新文件把购置和建造不动产纳入增值税抵扣范围，不但对四大行业纳税影响巨大，而且，对原增值税一般纳税人也会加大进项税额的抵扣，降低增值税应纳税额，享受到改革的红利。

营改增是我国经济生活中的一件大事，涉及每个企业，也涉及到企业的各个部门和全体员工，我们推出营改增的培训，面向企业领导层、业务人员、财会人员以及全体职工。

第二篇：房地产营改增问题

关于房地产业营改增几个问题

1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。

2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。

3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？

回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理

4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税

5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。

6、问题：销售小产权房是否征收营业税？

回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。

7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？

回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。

8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？

回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。

9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？

回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。

10、房地产业税收清查的重点？

回复：

1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。

3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。

4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。

5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。

6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。

11、营改增以后对房地产业税负影响分析？

回复：假定三个条件

1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。

2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。

3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。

8、土地使用税

房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。

注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。

注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。

注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。

总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。

第三篇：营改增培训

营改增学习材料

一、纳税人

纳税人是指：中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。

1、境内：境内提供是指应税服务提供方或者接受方在境内。

下列情形不属于在境内提供应税服务：

（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。

（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

2、应税服务：是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。提供应税服务指有偿提供应税服务，非营业活动中提供的交通运输业和部分现代服务业服务不属于提供应税服务。

视同提供应税服务情形：

（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。

（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

3、单位：是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。个人，是指个体工商户和其他个人。

二、扣缴义务人

1、中华人民共和国境外（以下称境外）的单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人；在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。

2、境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率

三、税率四档税率，17%、13%、11%、6%。

（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%.（二）提供交通运输业服务，税率为11%.（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%.（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。

四、增值税征收率：3%.五、计税方式

增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

1、一般计税方法

（1）应纳税额=当期销项税额－当期进项税额－当期进项税额

（2）进项税额：是指纳税人购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务，支付或者负担的增值税税额。

A、下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率

买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。

（四）接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：

进项税额=运输费用金额×扣除率

运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。

（五）接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书（以下称通用缴款书）上注明的增值税额。

B、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣，无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、运输费用结算单据和通用缴款书。

纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

（一）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。

（二）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。

（四）接受的旅客运输服务。

（五）自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，但作为提供交通运输业服务的运输工具和租赁服务标的物的除外。

C、非增值税应税项目：是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。

非增值税应税劳务，是指《应税服务范围注释》所列项目以外的营业税应税劳务。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

个人消费，包括纳税人的交际应酬消费。

固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。

非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物。

D、（1）纳税人提供应税服务，开具增值税专用发票后，提供应税服务中止、折让、开票有误等情形，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。

纳税人提供应税服务，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

（2）纳税人提供应税服务的价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十一条所列视同提供应税服务而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

（3）有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（二）应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。

2、简易计税方法

简易计税方法的应纳税额=销售额×征收率

纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。

3、适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、非增值税应税劳务、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+非增值税应税劳务营业额+免征增值税项目销售额）÷（当期全部销售

额+当期全部营业额）

纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算应税服务的销售额和营业税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定应税服务的销售额。

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。

六、纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点

1、增值税纳税义务发生时间为：

（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。

（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。

（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

2、增值税纳税地点为：

（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构合并向总

机构所在地的主管税务机关申报纳税。

（二）非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

（三）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

七、税收减免

1、纳税人提供应税服务适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。

2、个人提供应税服务的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于认定为一般纳税人的个体工商户。增值税起征点幅度如下：

（一）按期纳税的，为月应税销售额5000-20000元（含本数）。

（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

第四篇：营改增培训

“营改增”培训会通讯稿

2013年6月28日下午，由中建四局华东分公司财务部牵头开展的”营改增”培训会在公司四楼会议室顺利举行。

培训会由公司总会计师王振南同志主持。参加培训的主讲嘉宾是黄埔税务局财税专家陈志远教授，参加培训的公司领导有总会计师王振南、江西分公司总会计师王朋祥、贵阳分公司总会计师李晓英、财务部经理刘轶鹏、法务部经理孟宇飞、物资部经理杨超、财务部副经理刘莉莉、预算部副经理朱晓牧、市场部副经理吴迪，各部门员工代表也到场参加了培训。

培训期间，陈教授为大家详细阐述了”营改增”政策的内容，详尽的分析了”营改增”政策给企业带来的影响，他提到，从近期来看，“营改增”政策会给企业带来一定的冲击，主要的问题包括进项税额抵扣和增值税发票保管、税收筹划以及会计核算变更等问题。

由于增值税是价外税，采用的是购进扣税法。因此应重点关注进项税额抵扣问题。专用发票，是增值税一般纳税人销售货物或者提供应税劳务开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证，因此需结合抵扣进项税额的相关规定加强发票管理。首先，分包方是否有开具专用发票的资格，在签订分包合同时应当充分考虑。如果对方须请税务机关代开发票，可能抵扣的比率不同。实际业务中，可能分包商多为小规模纳税人，那么在合同中应当对增值税方面进行详细的规定，合理转嫁税负。其次，能否在一定的期限内开出发票，这和能否抵扣或许也是相关的。现实中的税务问题并不如理论分析的简单，如拿到对方开来的发票，应注意是否为专用发票，发票上的时间，发票章是否正确等。相比营业税，增值税发票因为涉及抵扣，有更多需要注意的地方。这些无疑对施工企业财务人员，乃至经营部门工作人员等提出了更高的要求。对于这一点，陈教授认为，企业可以考虑聘请专业的税收筹划专家，这有助于企业节省成本，提高整体效益。

事实上，国家也正在考虑出台一系列过度政策来缓解企业的压力。而从长远来看，“营改增”却能在一定程度上减轻施工企业税负，减少重复交税。总体来讲，“营改增”对建筑企业来说，利还是大于弊的。

培训会于下午5点圆满结束。此次培训让公司各部门充分了解了“营改增”政策的内容及影响，为公司更好的应对”营改增”政策对企业带来的冲击提供了一个良好的沟通平台。

华东公司财务部 2013-6-28

第五篇：房地产营改增财务处理

房地产企业营改增试点 关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比

房地产企业营改增试点

关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比

根据财税〔2016〕36号 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件

2（十）条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：

1、收到预收款时：

借方： 库存现金/银行存款

贷方： 预收账款（价税合计）

2、企业预缴税款：

借方： 应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报）

应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

贷方：银行存款

3、支付建筑商工程款： 借方： 开发成本

应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%｝

贷方：银行存款/应付账款

4、支付广告宣传费： 借方： 销售费用

应交税费——应交增值税（进项税额）｛取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%｝

贷方：银行存款/应付账款

5、工程完工：

借方： 开发产品

贷方： 开发成本

6、确认收入实现和结转成本：（1）借方： 预收账款

贷方： 主营业务收入（由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）

贷方： 应交税费——应交增值税（销项税额）｛根据全部销售额按照11%税率计算得出｝（2）借方： 主营业务成本

贷方： 开发产品

7、结转当期销项税大于进项税时

（1）借方： 应交税费——应交增值税（转出未交增值税）

贷方： 应交税费——未交增值税

（2）计算税金及其附征： 借方： 营业税金及附加

贷方：应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

8、假定当期应交税费——未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。

根据附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：

1、收到预收款时：

借方： 库存现金/银行存款

贷方： 预收账款（价税合计）

2、企业预缴税款：

借方： 应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）

应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

贷方： 银行存款

3、支付建筑商工程款：

借方： 开发成本 ｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝

贷方： 银行存款/应付账款

4、支付广告宣传费：

借方： 销售费用 ｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支｝

贷方： 银行存款/应付账款

5、工程完工：

借方： 开发产品

贷方： 开发成本

6、确认收入实现和结转成本：（1）借方： 预收账款 贷方： 主营业务收入

应交税费——未交增值税｛根据全部销售额按照5%征收率计算得出｝

（2）借方： 主营业务成本

贷方： 开发产品

7、计算附征：

借方： 营业税金及附加

贷方： 应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

在能够取得较多一般纳税人按照正常税率（而不是征收率）的专用发票的情况下，而且进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。在会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法，对企业所得税预缴毛利润方面以及当年费用扣除数额有很大影响。

“营改增”前

《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。“营改增”后

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天”。

因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。

以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。

房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：

1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。

热销图书推荐：营业税改征增值税最新政策解读及实务案例分析

2016营改增一般纳税人转让自建的不动产 相关

政策及会计运用举例

2016年3月28日 21:25 阅读 35 根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条销售不动产，第4点一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后，自建的不动产适用政策例举如下： 2016年1月1日购入土地使用权： 借方：无形资产 4800000

贷方：银行存款 4800000

2016年5月2日开始建造厂房，年底竣工（达到预定可使用状态）。借方：管理费用 40000（费用化部分4个月）

在建工程 80000（资本化部分8个月，根据《企业会计准则第6号——无形资产》的应用指南规定）

贷方：累计摊销 120000 支付工程款：

借方：在建工程 500000

应交税费——应交增值税（进项税额）55000

贷方：银行存款 555000 年底竣工转入固定资产： 借方：固定资产 580000

贷方：在建工程 580000 2017年1-12月（第二年）

假定预计残值20000，预计折旧20年 借方：管理费用——折旧——房屋 28000

贷方：累计折旧 28000

借方：管理费用——摊销——土地110000(当月处置当月不摊销)

贷方：累计摊销 110000 2017年12月31日，将房屋处置： 借方：固定资产清理 552000

累计折旧28000

贷方：固定资产 580000 借方：银行存款 6660000

累计摊销 230000

贷方：固定资产清理 552000

无形资产 4800000

应交税费——应交增值税（进项税额）660000

营业外收入——处置非流动资产

878000

销售其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款

借方：应交税费——未交增值税

300000（6000000*5%）贷方：银行存款

300000

预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

营改增后已缴营业税未开票该如何处理

2016/05/193174

营业税已交，但是却未开票。51后营改增开始，营业税退出了历史的舞台。那么已交却未开票的这部分该如何处理呢?

政策规定

国家税务总局公告2016年第23号规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

其中税务总局另有规定：国家税务总局公告2016年第18号文件规定，房地产开发企业纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

实务处理

1.时间限制

(1)非房地产开发企业已申报营业税未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。

(2)房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除预收款已申报营业税未开具发票，无开具增值税普通发票的时间限制。

(3)房地产开发已申报其他营业税(除因销售自行开发的房地产项目预收款已申报营业税外，如物业费、房租等项目产生的)未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。

2.开票纳税理解

虽开具增值税普通发票，由于“已申报营业税”，则不需要缴纳增值税。

3.开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

开票处理

一、按照免税操作(如安徽国税、山东国税)

1.安徽国税操作(仅供参考)：

(1)营改增纳税人使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”。

(2)营改增纳税人使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：

第一步，进入开票系统后首先选择商品编码;

第二步，进入操作界面，找到自己销售的服务、无形资产或者不动产对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。

第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。

2.山东国税操作(仅供参考)：

23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

小陈税务特别提醒：如当地税务机关无特殊规定，建议采用“按照免税操作”的。

二、开具对应的税率/征收率，以无票收入负数冲减销售收入(河北国税)

根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。

例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项(应纳)税额4.76万元;同时在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“未开具发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项(应纳)税额-4.76万元。

小陈税务特别提醒：如按照“对应的税率/征收率，以无票收入负数冲减销售收入”处理，开具增值税普通发票

时，价税合计数等“已缴纳营业税的营业额”或“营业收入”。

开票注意事项

建议：备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”、“已缴纳营业税”字样或“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。

小陈税务建议：如当地税务机关无特殊规定，备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”。

实务建议

1.企业统计“已申报营业税未开具发票”明细，防止营改增后重复缴纳增值税，防止营改增后开具增值税专用发票;

2.会出现一项业务开具不同的增值税发票类型。如：分期付款业务。

账务处理

原则：按照缴纳营业税的会计处理

借：银行存款/应收账款等科目

贷：主营业务收入

借：营业税及附加

贷：应交税费-应缴营业税及附加等科目

实务答疑

1.试点纳税人提供租赁服务，采取预收款方式，5.1之前已经收款，暂未开票，合同约定五月份开具发票。五月之后可否对四月份的该部分应税收入开具国税增值税专用发票?

答：不可以。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

2.营改增之前的未完工建筑老项目，在营改增之后完工，应开具地税发票还是国税发票?

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年23号)规定，营改增之前的未完工建筑老项目，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

对于营改增之后，按照增值税税纳税义务发生时间，应确认缴纳增值税的，可开具增值税发票。

3.纳税人提供业务管理服务，与客户签订的合同是按季收费，6月末收取二季度管理费时应如何开票?全额开具国税发票还是按比例划分后分别开具地税和国税票?

答：应全额开具国税发票。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。