开发商在做楼盘宣传与实际不符,是否应承担相关的责任

第一篇：开发商在做楼盘宣传与实际不符,是否应承担相关的责任

开发商在做楼盘宣传与实际不符,是否应承担相关的责任

标签：开发商房地产法律楼盘宣传沙盘2011-03-25 15:30 星期五

售楼处展示的楼盘沙盘与实际不符，开发商是否要承担违约赔偿责任？读者刘先生写道：“我购买了某小区的房子。原来该房子的沙盘上面北门是个花园，现在，开发商改了一条路。希望你们能帮帮我。”还附上他所拍摄的照片。

■法律分析：

开发商为了更好地销售房屋，往往会制作各种广告、宣传资料、沙盘等，介绍所售楼盘的各种优点。而购房人拿到房屋后往往会发现实际的房屋或者小区布景，和开发商介绍的并不完全一致，由此产生了很多纠纷。

对此，我们首先要明确广告、宣传资料等的法律性质。按照有关司法解释的规定，广告、宣传资料仅仅是开发商为了吸引购房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。当然如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少面积的私家花园”、“绿化面积达到多少平方米”等，由于这些内容对房屋价格、购房人是否买房产生重大影响，所以即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。

开发商为预售商品房而制作的沙盘，目的是为了展示商品房开发规划范围、相关设施、绿化情况及小区居住环境。开发商一般会将沙盘摆放在售楼处的显要位置，这种展示对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定将产生重大影响，应视为要约。该展示即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

根据刘先生的介绍，沙盘显示其房屋的北面应该是绿化，现开发商把绿化改建成了道路，单从这方面看开发商的行为违反了其作出的承诺。但是需要注意的是该绿化部分不是刘先生所购房屋的专有部分，而是小区的共有部分，所以开发商的行为是否合法，首先要看该变更行为是否履行了有关审批手续。按照《城乡规划法》的规定，经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

因此，如果开发商的行为履行了有关审批手续，则其改建行为在行政法上是合法的；但如果给刘先生造成损失的，则刘先生仍可以依据其和开发商之间的房屋买卖合同关系，要求开发商承担赔偿责任。