第一篇：新购房屋装修费用是否计入固定资产原值
房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税
发布时间：2010年03月19日
近日，某企业财务人员来电咨询，所在公司对新建办公楼进行装修，所发生装修费用会计上计入了“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，咨询对发生的装修费是否应计入房屋原值一并缴纳房产税？
税务机关解答：对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。
国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）有明确规定：
1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。
因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。税务机关建议，今后企业遇到类似问题核算时，应依据判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。（王力生）
新购房屋装修费用是否计入固定资产原值？【案例】
税费2.5万元。A公司决定用作仓库，拿到钥匙就搬进货物；B公司决定做仓库兼发货点，装修后才搬进去，共发生装修费5万元。问题：A公司和B公司，固定资产的入账价值各是多少？ 【税法联接】
《企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）第五十八条：固定资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础； 第六十九条：…固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：
（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；
（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。“大修理支出”按照固定资产尚可使用年限分期摊销。【讨论】
1、A公司固定资产的入账价值是82.5万元（80+2.5）。无可争议。
2、那么B公司固定资产入价值应该是多少呢？是82.5万元，还是87.5万元（80+2.5+5）？
A公司和B公司在同一时间，分别购买某市某偏远地段的相邻两间店面，面积和市价相同，均为120平米，房价80万元，购买过程均缴纳了有关一种意见认为：根据“外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础”，B公司要经过装修，才能达到预定用途，其计价应当是82.5万元。
问题的焦点是：5万元的装修费，要不要计入固定资产原值？也即“预定用途”是什么意思？ 假定前述意见正确，就会出现如下问题：
1）如果B公司的资产是自建的，那么“自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础”，即只要它先进行“竣工结算”，然后进行装修，那么5万元装修费就不计入固定资产计税成本了。而外购的房屋也是已经“竣工结算”了的，为什么要把5万元装修费再计入固定资产原值呢。法理上不通。
2）房屋开发公司出售交付的房屋，是要经过综合验收才能正式交付的，综合验收是由建委、规划、土地、房管、市政、消防、人防、环保、质检等各部门组织的对房屋工程质量、供水、供热、供电、供气乃至小区绿化、市政及其他附属设施的全面验收，只要验收合格就“达到”了房屋应有的“预定用途”。也正因为如此，A公司可以即时投入使用。而B公司也是可以即时投入使用的；装修只是为了改善人的工作环境或物资保存环境，而不是为了增加房屋的功能价值。
3）所得税法规定的房屋折旧年限最短为20年，而任何装修都达不到二十年的使用年限。可见装修费用计入固定资产原值是没道理的。
那么《实施条例》第五十八条，为什么会在同一条内出现前后两款相互矛盾的规定呢？
让我们看看《中国税务报》（2008.09.22）“企业所得税法实施条例释义（连载三十七）”中“直接参与起草和修改工作的有关人员”对该条款的解释： “与会计准则上的规定一致”，“外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费为计税基础。…相关费用，是指使固定资产达到预定可使用状态而发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”
“企业自己建造的，如企业自己建造的厂房、办公楼、机器、设备等”“以竣工结算前发生的支出为计税基础，包括固定资产所需的原材料费用、人工费、管理费、缴纳的相关税费、应予资本化的借款费用等等”“本条对预定可使用状态的把握以工程的竣工结算为标志。”
从这里我们可以看出, 《实施条例》第五十八条的立法精神是：第一款实际上主要是针对机器设备的，且外购的固定资产计价中明显不包括装修费；第二款是针对各类自建固定资产的。
回到原来的问题，我们就容易理解了，无论是外购还是自建，房屋类固定资产的“预定用途”是以“竣工结算”为标志的，外购的房屋在出售前是由出售方“竣工结算”的。【结论】
外购房屋的装修费未达到《实施条例》第六十九条规定的“大修理支出”标准的是不应计入固定资产原值的。B公司固定资产价值应为82.5万元。【延伸】 房屋开发公司自己留用的开发产品，只要等“竣工结算”后，办了房产证且在账面上转入“固定资产”，再进行装修，其装修费未达到《实施条例》第六十九条规定的“大修理支出”标准的就不必计入固定资产原值了。
当然，在经济活动中是有在建工程转让的情况发生，这与今天讨论的问题不在同一范畴。当另行讨论了。附件：
1、《宁波市地方税务局关于明确2009年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知》(甬地税一[2010]10号)规定：
对自有固定资产装修费用，如装修发生在固定资产竣工结算前，则该费用应并计入固定资产原值，按税法规定期限计提折旧并在企业所得税前扣除。自有固定资产的装修费用如发生在固定资产竣工结算后，则应根据实施条例第六十八条的标准来判断其是否符合固定资产改建支出，如符合，则应增加计税基础;如不符合，则可作为当期费用直接扣除。
2、天津市国家税务局对此问题的答复 【解答】
如果装修费是购入时发生的，应计入固定资产的成本。因为购入时发生装修，表明这个房屋还没达到预定可使用状态，只有经过装修后才能够使用。而固定资产达到预定可使用状态之前所发生的一切合理、必要的支出都应计入成本之中，以折旧的方式在税前扣除。
如果装修费是固定资产投入使用后发生的后续支出，根据《企业所得税法》及《企业所得税实施条例》规定，只有符合“修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上或修理后固定资产的使用年限延长2年以上”的后续支出，才作为长期待摊费用。按规定在固定资产尚可使用年限内，分期摊销并税前扣除，而不是按5年摊销。不符合上述条件的后续支出则须一次性计入当期损益。
（笔者注：只要先用一下再装修，这个解答就被消解了，明显是个无效的解答。先用又是什么概念呢？账面反映是提过折旧）
第二篇：关于明确土地价值是否计入房产原值缴纳房产税问题的函
关于明确土地价值是否计入房产原值缴纳房产税问题的函
税政科便函〔2009〕1号
各分局、稽查局:
近期，基层及纳税人普遍反映是否应该将土地价值计入房产原值缴纳房产税问题。经对照有关的财务税收政策规定并请示，现明确如下意见：
一、取得土地后未建房的税收处理
按照财务会计制度和税法的规定，取得土地后未建房的应作为无形资产，按照规定的期限进行摊销，不并入房产原值。
二、建造房屋占用土地的税收处理
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）明确：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”
（一）执行会计制度（企业会计制度、金融企业会计制度、小企业会计制度）的企业，除房地产开发企业之外的其他企业建造自用房产的，所实际占用的土地按照摊余价值记入“在建工程”，竣工时，一并作为企业房产价值转入“固定资产”科目。
（1）折旧的处理
财政部《关于印发<实施企业会计制度及其相关准则问题解答>的通知》（财会[2001]43号）第九问明确：“土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。”
（2）净残值的计算方法
房屋的净残值应当包括房屋建造成本的预计残值和土地使用年限高于房屋折旧年限应保留的土地价值，具体公式为：
房屋的净残值＝房屋的建造价格×5％+〔无形资产的摊销剩余年限（月）－固定资产折旧年限（月）〕÷无形资产的剩余年限（月）×无形资产摊销剩余价值
（二）执行新会计准则的企业不需将土地价值计入房产原值。执行新会计准则的企业，是指符合条件，并已按新会计准则规范进行帐务处理的企业。
执行新会计准则的企业，以下两种特殊情形除外：
（1）外购土地及建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的，应当全部计入房屋建筑物成本。
（2）企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
三、土地出让金返还或者变相返还，无论是否冲减土地成本，均要按照返还前的土地价值确认，对土地价值明显不合理的，应当按照公允价值确认计征房产税的依据。
二ΟΟ九年二月十九日
第三篇：租入固定资产和装修费用的处理
租入固定资产和装修费用的处理
《企业所得税法》第十三条规定明确规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
《企业所得税法实施条例》第四十七条规定明确：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
《企业所得税法实施条例》第五十八条规定明确：固定资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；
(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；
(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；(四)盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础；(五)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础；
(六)改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。《企业所得税法实施条例》第六十八条规定明确：企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。
企业所得税法第十三条第(一)项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第(二)项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定外，应当适当延长折旧年限。
《企业所得税法实施条例》第六十九条规定明确：企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
《企业所得税法实施条例》第七十条规定明确：企业所得税法第十三条第(四)项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
相关具体问题的解答：（不具体列示解答单位）
1、关于企业经营用房屋发生装修费用的税务处理问题
答：从2008年1月1日开始，对企业以经营租赁方式租入或无租使用他人房屋生产经营发生的装修费用支出，可视同长期待摊费用，自装修完成并投入使用的次月起，分期平均摊销，摊销期限不得低于5年。企业2007年以前发生的经营用房屋装修费用支出的税务处理仍按原规定执行。
2、问：租入固定资产支付的租赁费，如何申报税前扣除？
答：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：一是以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。二是以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分，通过提取折旧分期扣除。
企业在正常经营活动过程中所发生的与生产经营有关的其他租赁费，如租入包装物、低值易耗品、生物资产等发生的租赁费，比照固定资产租赁费处理。
3、关于房屋装修、装潢支出的扣除
答：
⑴、根据《企业所得税法实施条例》第六十八条规定，固定资产的改建支出，是指改变房屋或建筑物结构延长使用年限等发生的支出。对房屋的装修、装潢，一般属于改建支出的一部分。
⑵、对租入房屋发生的改建（装修、装潢）支出，按照租赁合同约定的剩余租赁期限作为“长期待摊费用”分期摊销。
⑶、对已足额提取折旧的房屋发生的改建（装修、装潢）支出，按照预计尚可使用年限作为“长期待摊费用”分期摊销。
⑷、对尚未提足折旧的房屋、建筑物发生的改建（装修、装潢）支出，属于资本化投入，应增加房屋的计税基础，对延长使用年限的，应适当延长折旧年限，据此按规定计提的折旧准予税前扣除。
⑸、对房屋的装修、装潢支出，不适用《企业所得税法实施条例》第六十九条对固定资产大修理支出的判断条件。
5、装修支出税前扣除问题
答：
（1）租入房屋不改变房屋结构、不延长使用年限的装修支出，可一次性扣除。（2）符合固定资产的大修理支出的条件之一是修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上，50%的比例是按次计算；比较基数是整体资产原值，会计上能单独计价的，按单独计价的资产原值。
6、租入房屋（不改变房屋结构、不延长使用年限）的装修费支出，按其他应当作为长期待摊费用的支出处理，还是一次性在税前扣除？自有房产（不改变房屋结构、不延长使用年限）的第二次装修费支出，是否构成固定资产原值？
答：符合《企业所得税法实施条例》第六十八条和六十九条规定条件的装修费支出，作为长期待摊费用处理。企业发生的其他装修支出按会计制度规定需要作为长期待摊费用处理的，根据《企业所得税法实施条例》第七十条规定，按不低于三年的期限摊销。
相关问题的探讨和辨析
一、判定固定资产后续支出是否应予资本化的条件
《企业会计准则第4号-固定资产》第四条规定明确：固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。
《企业所得税法实施条例》第六十九条规定明确：企业所得税法第十三条第(三)项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
企业所得税法第十三条第(三)项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
比较上述规定，有以下不同
1、准则对固定资产后续支出资本化无金额限制。而税法实施细则规定要达到固定资产计税基础的50%;
2、准则要求有“经济利益”能够流入企业，而税法实施细则规定延长使用年限2年以上。
二、固定资产后续支出资本化的处理的不同
满足规定资本化条件的处理，会计处理是将后续支出数额增加固定资产成本，年末对使用寿命、预计净残值的复核和调整，通过计提折旧计入损益：而税务处理是作为“长期待摊费用”按该固定资产尚可使用年限分期摊销。
三、《企业会计准则第4号-固定资产》应用指南——
二、固定资产后续支出明确：
固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。……………………
五、经营租入固定资产改良
企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。
根据上述指南的规定，对“租入固定资产”的改良支出（包括装修支出）的会计处理与所得税法的税务处理规定是一致的。
四、不符合资本化条件的固定资产后续支出，无论是修理费用或装修费用按会计规定应计入当期损益。按税法规定应在发生当期税前扣除。
五、依据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
在会计处理上对因生产经营需要租入固定资产发生的租赁费支出，应根据使用情况分别计入制造费用、销售费用或管理费用；对以融资租赁方式租入固定资产发生的支出，应按规定计提折旧和计算摊销融资费用。
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