北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”

第一篇：北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”

北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产” 时间：2011年10月26日（晚）地点：北京大学光华管理学院

主持人：光华管理学院校友事务中心主任 吕峰博士

主持人：北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”开始！

今天的活动主要有两个部分：一个部分是由我们在房地产领域里有一些业绩和思想的校友，由他们分享一下他们对房地产在今天这个格局下的情况跟大家做些交流；第二部分我们会请我们的校友跟在座的同学做些互动，就你们关心的问题和他们演讲中出现的问题跟各位嘉宾做些交流。

首先，第一位的演讲嘉宾是光华管理学院的孟晓苏老师，孟晓苏是中国房地产开发集团理事长/光华房地产协会会长，今天孟晓苏老师给我们带来的题目是：《保障房建设对房地产带来的新变化》，大家欢迎！

孟晓苏：各位老师、各位同学，晚上好！

光华管理学院组织的校友论坛这次包括了我们房地产协会，刚才吕老师说，不光是光华的同学还包括北大的校友，对于我们校友人人关联的是我们房地产协会，为什么？因为大家都要住房，但是房地产形势的变化又牵扯着每一位。最近房地产最大的变化，就是我们中央确立了建立两个体系，这是我们总大的变局，这将会给房地产带来很多变化，所以我就这个题目跟大家分享一下我的观点。

建立两个体系这件事情引起了党中央高度重视，其实在房改初期1998年，由厉以宁教授指导下的博士论文转化的房改方案其中就包含了保障房体系，去年中央经济工作会议又确立了这建设商品方和保障房两个体系，但本来是两手硬，但我们一手硬一软都算不上，因为多年忽略了保障房的建设。

我首先介绍一下建立两个体系的提出，因为这两个体系多年缺失造成的危害，以及现在市场的变化。我讲这么五个题目：房改早要求提供廉租住房、忽视保障房导致诸多误区、中央再明确的构建两个体系、完善双轨制需要政企合力、限购商品房政策已近终局、运营租赁房待解资金难题。

首先谈谈房改早要求提供廉租住房，因为我82年从事房地产业，到现在已经有29年了，当时的廉租房是个“蜗居”的时代，连温总理都说那时候他们家五口人住9平方米。在1997年由当时的温家宝副总理所领导的房改里面，我是这个房改设计方案组的组长，因为在这之前1996年我在厉以宁教授指导下完成的博士论文《中国住房制度房地产业和国际的比较》，后来转化为了房改方案。在这个方案中，我和杨政（音）会长明确提出了要由政府建立保障住房体系，应该说房改以后往商品化方向发展，按照温家宝总理的说法，从房改之前的17平米提高到33平米，80%以上的老百姓都有了房产，人们的住房多数得到了改善。

第二，谈一谈忽视保障房导致的诸多误区。我们提出了保障房，房改方案里有，但却被原房改部门给忽略了。最初说要暂停两年，这个我们是同意的，当时在俞振声的大力领导下推动产权型的经济适用房建设，这样就使得房改有了一个基础价，也解决了当时老百姓的住房困难问题，经济适用房在历史上是一个工具，不管人们对它现在怎么议论，两年后呢？但那时间建设部换了人了，再换了个人智商就不那么高了，就连续变成了十年停建，他们忘记了自己的职责是为老百姓建房，把自己变成了一个开发商管理部，而不像国外那些部门主要承担为老百姓建保障房的责任，弱势群体的意见就越来越大，因为你没有这部分投入嘛。06年我再一次大会上不客气的讲，这样的建设部到底有它好还是没它好呢？第二年真的撤销了，成立了住房和城乡建设部。他们有几个设想，一个是切小户型？把鲍鱼分小，他们就知道老百姓要吃的是鲍鱼，而不知道老百姓要吃的是笨鸡蛋。造成了07年的呼声，我们只有房地产政策而没有住房政策。

国有房地产企业，包括中房、城建这样的企业也因为没有保障房可建他们就被逼去商品房市场转轨开发商品房，就让一些企业家误以为我是只给富人盖房子，因为国有企业他也要求以盈利为目的，就没有人来建保障房了，这样的多年缺失也为我们的土地制度带来了很大的误区，因为本来我们的土地制度是允许协议出让的，因为没有保障房所以都是商品房，于是国土资源部就发了个文件要取消协议出让，一律改为招标、拍卖，叫招拍挂，这是一个错误的政策。因为全国人大立法明确允许三种方式，拍卖招标或双方协议出让。因为有保障房，所以当时协议出让是存在的，没有保障房就变成了一律取消协议出让了。

第三，谈一谈中央再明确构建两个体系。在构建两个体系方面第一次明确是在房改的时候我们提出的，第二次明确就是在2007年，在保障房实际上停了9年之后，国务院首先认识到了还是要建保障房，并且把它明确为是政府公共服务的一项重要职责，这个认识开始到位了。但是认识到位了却没钱，2007年中央就说要投资49亿，数倒不多，但多少还是个态度，49亿，说地方要投几百亿，结果说了做不到，中央投了地方没投。2008年“两会”上提出中央再增加到68亿，地方也要投，结果中央投了地方还是没投。09年国家发改委提出4万亿拉动经济里面有9900亿是保障房，住房和城乡建设部说好了有3000亿，结果一半都没到，当年只完成了700亿左右。这样的认识不到和投资缺失就造成了保障房成了木桶里的短板，正确的办法是把短板接长，而不是去砸比如说商品房这样的短板，这样也解决不了保障房这个问题。

去年建保障房是取得成功的第一年，当年竣工了370万套，而且去年的另一个成果就是明确了建立两个体系，这是第三次明确建立两个体系。而且，明确以后说要5年建3600万套，这个数字昨天我看又向全国人大做了个汇报。而到现在全国保障房的开工任务已经接近完成，根据建设部的报告已经完成了98%，各地干的都不错，当然在这里面原保障房概念也有一定的变化，比如棚户区改造，包括村镇棚户区和城镇棚户区也作为保障房的内容。

第四，完善双轨制需要政企合力。因为保障房多少年没建，保障房不是一蹴而就的，在香港、新加坡我们看到他们的保障房都是用了将近半个世纪才完成的，他们靠财政和爱心，香港建了居屋、夹屋、公屋、廉租屋，新加坡从1964年实行居者有其屋计划，1965年新加坡独立，也就是说在新加坡独立之前就开始了建祖屋的计划。我们现在是12年没有建，所以旷课要恶补，5年要建3600万套，现在差钱，怎么解决呢？李克强副总理为保障房到处奔走，要求把机制建立起来。在这样的要求下，保障房说到底它并不是上房地产公司的任务，但它却是很多金融机构的任务，我的汇力基金做了保障房的开发，在拆迁棚户区方面是个保障任务，在建房方面，一部分是用于租赁房的，所以两头都是保障房。为什么商业资金、股权投资基金可以进入到保障房建设领域呢？原来现在已经实行了“公租和廉租冰柜”，是可以“协议出让”的。

实现双轨制并行，也对房地产企业提出了不同任务，由市场来提供商品房，由政府来建设保障房，政府建保障房靠谁建呢？所以政府又产生了一些新公司，因为老国企都纷纷改制到商品房上去了嘛，所以又出现了土投、平投这样新的一批房地产企业，一部分是老的国企、另一部分是市场上产生的，还包括一些新的房地产公司，这些新公司是不是应该得到认可呢？我已经提出来他们也应当算作我们房地产企业的一部分。有人说国企拿不到保障房任务，这是由于他那个国企拿不到，因为很多任务都由新成立的这些企业承担起来了。由此也促成了我们法律的恢复，土地出让制度恢复了协议出让，因为我们94年的法律就规定了允许协议出让，但是后来却错误的出台了831大限，现在831大限已终局。

第五个谈谈关于限购，大家都很关注，因为这次调控还是由于保障房和商品房两个都紧缺，特别是保障房紧缺的状态下造成了房价上涨和民间的怨气，最重要的是用调控手段改善房屋供求关系，这期间采取一些临时性的限制性措施来抑制一下需求或许是必要的，但绝不能是我们的长期目的，而只能是个短期目的。

从去年开始的国四条、国十条和今年的新国八条，都主要是要扩大供应量，特别强调政府要履行建保障房的责任，但是保障房12年旷课严重恶化了社会心态，本身社会心态就浮躁，等房等不来，因为这房屋不是一下产生的，所以媒体、网民不断打压，他们主要指责的是商品房要降价，本身我们的调控要求是要遏制房价的过快上涨，并不是下降，但政府一再的提要履行降价承诺，强势程度就要对政府兜底，因为你是一党执政。在这样巨大的压力下我们的调控目标就从房价要求增幅回落到合理水平，稀里糊涂的就变成了房价要变成回到合理水平，但文件上我没有见到这个字，只听到媒体传达说某领导人口头上是这样讲的，因此就要采取行政上紧缩市场、紧缩需求这样的非正常手段来抑制需求。

包括限购、限制个人房贷、可减少开发贷，这样的做法并不能减少保障房的短板，因为商品房本身也是一个短板，它只是能起到一些别的目的。在这样的压力持续压了一年多终于一些开发商盯不住了，他们为了自身利益开始抛盘，上海的盘最近据媒体讲抛了30%多，所以业主集体就闹事维权，这种闹事我们似曾相识，08年万科误以为降价就可以，结果就很多人围困他们的售楼处，后来这个企业也认识到了自己的问题，现在降价不敢明说了，都说自己没有实际降，但实际上一些企业确实在急着抛盘。降价的问题怎么解决呢？过去就发过文件，说降价以后如果引发了矛盾让两家去打官司去，你说这到底是构建一个和谐社会还是有意制造矛盾？后来我问起草这个文件的司长你们怎么出了这么一个文件呢？他说后来房价上涨了文件不是没执行吗？现在文件又要搬出来了，央视一个货币委员说你当然要承担降价的风险了，谁让你买房啊？就这样的人民GDP还政府9%？中国啊？老天啊！你看，这都在挖掘和谩骂老百姓。

这种降价确实是老百姓造成的老百姓确实没话可说，但这是你强制的行政干预造成的呀。我们还记得01-07年6年楼市下跌，贫困的市民买了房子，但后来下岗失业了，愤怒的香港居民走上街头抗议政府错误的经济政策，说人家是民主派，实际上我知道大部分是负资产和失业的家庭，董建华跟我说我们香港人很不幸。

我们记得在中央“十二五”的规划和中央的决定中明确提出的，是把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，调控是短期的，发展则是长期的。我们也看到，最近温家宝总理到地方上去，要求要增加普通商品房的供应量，要促进普通商品房市场的健康发展。我认为这是我们调控的正常思路，我们应该贯彻和落实这些思路。

最后一个谈一谈运行租赁房待解资金难题。租赁房大量产生以后到底用什么资金来持有呢？因为哪怕国有企业也没有大量资金持有公租房啊？最近一些企业要求配建租赁房，他们也希望政府赶快履约、回购，这都需要钱，到哪里去找这笔钱呢？我们北大人到在05年就在全国第一个提出了要引进国外一个成熟的金融产品，叫做REITs（音）到中国，这种产品就是一种租赁物业的拿收益的方式，可以上市流通。07年我又针对性的提出了要把廉租房和租赁房作为REITs的持有对象，这种做法是学习了境外的经验，美国连监狱都能够做REITs，政府把监狱卖了以后再租回来，用这种办法盘活了政府的资金。而我们虽然租金低但收益不低，每年做到7-8%还是可以做到的。

我们北大人的意见提出以后，在2008年12月份国务院通过金融促进发展措施的会议，同意了创新融资方式，特别是提出了房地产信托基金，这就是我们说的REITs可以在中国实行，而且接着就发了一个126号文件要求进行REITs的试点。现在这个方案试点，也是在我们参与下推进的，主要就是用保障房来做REITs的主体，如果这么做的话保障房就不缺钱了。应该说我们提出这个方案是因为我们中国不是没钱，但钱没有投入到这个领域里。而现在大量的社会资金缺乏增值渠道，因为股市低迷他也不进入股市，现在的资金急切的需要找个渠道，我也做过保险公司，保险业现在资金不少，他们急切的希望能够允许投资保障房，如果把保障房做成一个产品让金融机构持有，那么一年7-8%的收益率对保险业十分诱人，因为保险业去年全行业的收益率只有4.5%，今年在持续下降。所以一方面是社会资金在寻找出路，另一方面保障房缺乏资金，我们需要搭的平台就是类似于《非诚勿扰》这样的平台，让需要资金的人和需要投资的人在这个平台上找到一个相互配合的机会。

现在我们的股市已经跌那么低了，最近重上2400点又一片欢呼，其实它还会跌，通胀无牛市啊，需要增量，什么是增量？就是REITs，保障房的REITs就是一个增量。现在专家说最近楼市价格这样资金还会进入股市，老百姓有那么糊涂吗？现在社会资金宁可买白银、翡翠、旧币也不进入股市，我们的金融政策何尝不是这样呢？4万亿拉动经济，公路都开到半截了，我要收紧金融了？温州老板投钱了正要生产的时候银行说不给你钱了，但还得继续温州老板继续做，这能解决全局性的问题吗？

REITs是一种特殊的股票，这种股票在美国股市上占了18%，这是一种救股市的东西，所以有了REITs我们的股市也会有救。我们现在没有发REITs，但是我们通过发30年国债在推动保障房的建设，又印了一堆票子，30年再还，但最终还是会推升通胀。怎么解决这些问题呢？有两个办法，一个办法是印票子、一个办法是发REITs，就是说用存量资金可以解决保障房的持有问题，所以这次一发国债我看REITs就该快了。因为现在一方面保障房大量在产出，已经构成了这种物质载体，原来没有保障房啊，大量的是公租房，土地是有价值的，所以也可以为未来的REITs商业运营附加条件。另一方面发国债又逼到了墙角，我们国家不被逼到一定地步就不会改革，多到政府连维修资金都拿不出来就不会推动房改，不知道老百姓这么大意见我们也不会这么大力度推保障房，现在建保障房没钱就得大力度发国债，这兴许就为REITs进入市场提供了机会。

我呼吁REITs到现在已经呼吁了6年，呼吁用保障房作为REITs的载体已经呼吁了4年，现在我判断REITs在中国就差临门一脚，如果有了这样的REITs，我们的保障房就会有一个很好的持有资金，由此会造成它长期能够占我们住房方面占20%比重将是牢靠的。我们的目标就是要用这种方式构建两个体系，造福全国人民。

我讲完了，谢谢各位！

主持人：谢谢孟老师！光华管理学院和房地产协会都非常幸运有孟老师，孟老师对中国房地产市场二三十年的变化做了一个梳理。最后也讲到看起来限购大限也差不多了，最后孟老师也给了我一个方法就是REITs的做法，看来早晚会采纳。

下面，请中国国基置业投资集团董事长兼总裁邓文云先生！

邓文云：各位老师、同学们，晚上好！

我讲的这个问题是一个非常敏感的话题，房地产价格问题，如果它涨想买房的人就骂我，如果说它跌有房的人也会骂你，所以这个话题比较难讲，但是我觉得咱们还是要实事求是，客观理性的分析和判断房价的走势。

我讲的第一个观点，应该绝大部分老百姓是互换房价要下跌的。这里有个笑话或者故事，大家都知道，10月6号乔布斯去世了，很多粉丝在纪念他，但是我们的潘石屹发了一个微博，说纪念乔布斯最好的方式就是把你的苹果iphone一千块钱以下推出去，这是最好的纪念。我在香港也买了iphone4，那是要排队的还买不到，虽然潘石屹也是好心，把价格打下去，那网友就说你潘石屹什么时候死的时候也把房价降到一千？所以把潘石屹起了个名字叫潘一千，这表明什么呢？表明全国人民都希望降房价。

根据我自己的分析和判断，因为我本身是做房地产的，所以我想、我认为房价会降相对骂的人会少一点，因为我是做这个行业的。为了调整和控制房价国家下了很多文件，我就不说了。房价为什么下了这么多文件降不下来呢？在中国的历史上，政府要做的事没有哪一项不能兑现的，惟有有一个房价，出台了那么多文件，一直都是涨涨涨，涨声一片，你看我们的股市到6000点多的时候跌到今天还，没休止呢，而且房价一路上涨没有下跌的现象在全世界也少有。按照我们的观点，存在的就是合理的，我想应该有三大方面的原因，表明房价的上涨，或者在高位居高不下有它的理由。

第一，自主的需求非常高涨。我们知道我们中华民族这一百年落伍了，但是这三十年通过改革开放，我们创造了一个奇迹，使老百姓富裕了、都有钱了，所以大家这个钱干啥呀？大部分都去买房了。同时，这三十年的过程中，咱们整个城市化的进程在加快，我们现在是14亿人口，我们的城市化率现在是50%多一点，也就是说我们现在将近有7亿人住在城市，所以需求是刚性的。

第二，投资性需求非常旺盛。在中国我们的投资渠道非常的单一，你有钱了只能干两个事：一个买房子、第二买股票，别的没有，因为我们的人民币不能出国，没有实行可自由兑换。股票不好只能买房子，成思危说了房地产投资叫投资，不叫投机，后面因为打压就叫炒楼，包括温州的，但我认为房地产投资第一是合法的，第二也是合理的，因为你没有投资渠道嘛，你有钱，按照我们党的“十六大”就是要让人民的财产有一个合理性的增长，所以必须会产生投资性需求。

第三，项目成本的刚性上涨。最大的上涨刚才孟老师说了，就是土地开始出让，大家回忆一下土地开始拍卖以后房价就一路往上飙。而且刚性成本的上涨导致了我们政府的财政成了土地财政。根据一个数据的统计，近十年来我们的土地输入增加01-03年我们全国的土地出让金9100亿，相当于同期全国地方财政收入的35%，但是到了2009年的时候一年的出让金收入达到1.5万亿，相当于同期地方财政收入的46%，有的城市占到50%，少数地方占到财政收入的80%，现在我们的出让金已经达到了2万亿，我们知道我们今年的财政收入估计要突破10万亿，但是光出让金就2万亿，卖土地来的，从老百姓这里一万块钱一亩拿过来，可能几百万、几千万卖。当然除了土地价格的上涨还有其它方面，比如劳工工资提高了，在座各位可能有很多企业家，我是做实业的，我除了房地产还有很多矿业公司，一个矿好几百人，现在搞什么《工资协商制》，就是说工资要跟工人协商多少钱一个月，一下子成本就提高了。

主持人：应该的。

邓文云：是，我觉得也是应该的。

第三方面，我认为房地产价格下跌的拐点真正出现了。这是我个人的观点，第一个提出这个口号的是谁啊？两年前王石就提出过，我觉得他提作了，因为当时条件还不具备，但现在我认为冬天来了，而且寒风刺骨。为什么会跌？我们可以分析一下主要有这么几个方面：

第一，限购令的实行。决定一个产品好不好卖，除了价格之外关键是供求关系，中国人民都有一个优良的传统，都希望为自己的子女买一套房，但现在不行了，限购，你必须符合条件，在北京工作，像我的户口在广东，我现在在北京好几个公司，但我不是北京户口，还限购，我纳税大大超过一定的数额，但限购啊，你有钱买不了啊，这对房地产需求的压制是毁灭性的。之前佛山出台一个文件说准备放松，几个小时就被收回去了，什么原因呢？就是因为地方财政已经扛不住了，没有收入了，他就想放开，因为他不放开买不了啊，形成不了交易啊。但是为什么几个小时就收回了？这是政治任务，不是经济问题。

第二，银行控制银根。大家都知道，这两年银行存款准备金率大幅度提升，贷款利率逐步越来越高，银监会主席多次发指示，内部消息啊，虽然朱镕基总理那年那么狠，但根据我的经验，因为我93年就在江西搞房地产，我那时候在政府，但我兼了一个开发公司老总，94年朱镕基总理到海南视察，说海南的房地产有泡沫，于是就召开了一个紧急会，要调控房地产，说你这个银行房地产贷款只收不贷，限你们三个月收回多少多少，这个会开完以后第二天我的楼盘咔碴一下就卖不出去了，立竿见影，他不给你贷款了。所以，你要降房价，说实话现在我们作为开发商运气比较好遇到了温总理，比较温和，出一个政策上一个台阶、出一个政策上一个台阶。其实打房价很容易的，通过银行，资金一断，所有开发商都得抛房子，没有钱怎么办啊？低价抛售，没那么复杂，所以前段时间朱总理回清华那么多人欢迎他。房价下跌我认为刚刚拉开序幕，并不是限购接近尾声，我认为没有那么快，不能那么乐观。

第三，税制改革。为什么要搞税制改革？就是压房价，咱们看到了上海和重庆的方案，第一土地增值税、第二地房地产税，这两个税赋一出就得掂量掂量我们的有钱人，就像美国人买的起房租不起房，大家知道政府的地卖完了就没有了，而我们的财政50%靠出让金，以后不可能说我们的财政下跌50%的时候由10万亿变成5万亿，那那些政府官员怎么活啊？他得想招，再从我们兜里抠钱，那就得出税收政策，变一次性的税收变长期的，每年都得收钱。现在上海和重庆在试点，这样就会有利的抑制房价，特别是投资需求，因为你投资了买在那不租，那个税收也不得了啊。

第四，保障房建设。保障房其实是个双刃剑，其实原来管这个事儿的是王岐山副总理，我有幸跟他做过一次短距离的交流，聆听他的指示，他当时的观点就是两条腿走路，商品房应该是放开的，另外国家应该建保障房。但刚才孟老师说了像香港97年房价大跌，为什么会大跌大家知道不？就是因为当时董建华特首上台以后，建了大规模的居屋，也就是保障房，咔碴一下有钱的人或者有一部分钱的人都去买居屋了，导致5-10年他这个房价没有缓过气来，所以董建华说香港很可怜，将近50万人负资产，为什么负资产？你付30%首付款，当你的房价跌40%的时候你不就负资产了吗？但因为我们人口多，但长期建保障房我看也是有问题的，一年建1000万套在建国历史上没有过，而且根据现在报告说已经完成了97%的建设任务，这个速度是非常快的，这对目前的高房价我觉得是个很好的抑制，它的后续效果不用很长时间就会显现出来，因为肯定有个后续的效果。

第五，舆论的引导。就像孟老实说的，我赞成他这个观点，因为房地产价格舆论导向一直都是围剿价格太高、太高，当然也确实高，所以有时候说话讲一千遍一万变就变成了真理，舆论叠加导致的效果使全国人民都产生了一个共识，就是现在的房价太高了，这样就必然会加速房价的下跌。

再一个原因，也可能就是我们房价下跌的导火线，全球的经济形势再一次恶化，我不知道大家感受到了没有？因为我现在有一块房地产在外地，但我有一块是铁矿，铁矿也是中国经济晴雨表的一个反映，今年应该在10月10号之前，铁矿石的价格非常坚挺，一直在1300-1400之间，但是没想到从10月15号开始，一路下跌，跌到今天950一吨，它是一个指标，表明了全世界，大家都知道希腊债务危机，等着中国去救，我相信中国不会去救，因为我们自己还那么多问题。这样就必然导致整个经济形势越来越严峻，按照我们中国有个很神的人，忘了他名字了，几次都预测了股票的下跌、经济的低潮，他预测我们这次经济比2008年还要更严重。说实话在两个月前我也是这么判断的，所以我准备着过冬，准备好资金，职工要放假，因为跌到一定程度就是说没什么钱赚了，放假一千块钱养着你，比我生产更合算。

我认为房价下跌的拐点已经来临，跌幅多大呢？这是谁也预测不了的，除非他是神仙，但我可以根据现有的一些资料跟大家探讨。第一，刘明康银监会主席他不止一次在媒体面前公开说，说他们对住房成熟率做了一个测试，就是房价跌50%银行业没事，我想房价真跌50%就差不多崩盘了。但是，这是不是一个信号？代表着什么东西？因为政治要有敏感性嘛，他出来说两次啊，并不是孟老师我们是搞企业的，随便怎么说，而他是政府官员啊。

我个人认为，房价下跌20-30%的可能性比较大，就是回到2010年年初的水平，四环以内现在平均房价是四万，跌个20、30%应该是三万或两万七八。第二个可能，下跌5%，10月25号温总理在天津有一个讲话，他说“宏观经济政策要适时适度进行预调微调”，很多东西是没有办法预测的，但如果不是这种情况，调控政策最少要等到换届以后，因为现有班子肯定要维护他的成果。

接下来讲对策，我总的判断是宏观向好，中短期形势很严峻。在这个过程中，如果对房地产比较感兴趣的可以从中发现机遇，如果有机遇了，在这个过程中有的企业资金链扛不住了，扛不住低价卖，这时候你可以出手，就像巴非特说的人弃我取，人取我弃。

祝愿大家在这次有可能出现的经济低潮当中大家能挖到金矿，谢谢！

主持人：题目是2012年是房地产的机遇还是陷井？到底是机遇还是陷井？

邓文云：我觉得机遇比较多。

主持人：感谢邓文云先生！

下面，有请北京裕昌置业集团总裁常鹏先生，他演讲的题目是：《房地产变局中的规律与应对》。

常鹏：各位老师、各位校友大家好！我班门弄斧的题目是《房地产变局中的规律与应对》。我是91年学的就是土地管理，95年毕业以后一直在房地产行业一线工作。

我们先看一下房地产的若干规律，第一个是时间的规律，我们列举了一下这么多年来变化，84年发展，88年扩大发展，89-91年加强，94-97年治理整顿，98年进入了比较长的促进房地产产业发展，停止福利分房，99-02年启动住房消费，促进房地产产业发展。随后在2002年的8月份就开始了对房地产的调控，但是也能够看到这个调控的时间非常长，像打了败仗再派上去，03年加强房地产的信贷管理，05年开始把国八条上升到政策高度，二手房交个税，一直到07年继续清算土地增值税，二套房首付不低于40%，08年再次上调存款准备金率，08年9月份马上就降低准备金、降低利率，这时候市场大跌，我个人认为这对房地产行业是最危险的一年，因为行业中基本对这种情况没有一点儿先天的预判。09年政府大幅度的救市，10年1月份新的条款又出来。这大概是我们若干年来发生的一些事情。

有没有规律？有规律，从政策上说看到扶持的时间比较短暂，调控的时间比较长。从市场上看涨价的时间比较长，降价的时间比较短。这正好是相反的。政策在短期内不停的变化，我觉得房地产企业一定要考虑到没规律的这种特征，有可能它会打着左灯右转，原来我们在地方上交通秩序特别乱的时候我一直没有撞过车，我说当我看他打灯的时候直行、左转、右转的可能性都有，所以我们对政府的政策既要尊重政策中的含义，也不能完全相信。我们要在没有规律的环境中找规律，我认为本次10年开始的新一轮调控至少要持续到2012年年底。

产品规律方面产品的第一阶段是大房子阶段，市场初步启动时，特大房子最受青睐，一般180平米以上，特征是这类房子单价相对其他户型高，且供不应求，市场上只有期房。此时，市场的各类房屋的均价品第。第二阶段是功能合理、面积紧凑的三居时代，市场均价已经发生了显著上涨。第三阶段是85-100平米两居走俏，第四阶段是80平米以下，第五阶段是小一居酒店式公寓，据说现在万科正在研究15平米功能齐备的户型。现在省会城市应该在第三或第四个阶段，即以两居、两居为最畅销户型，也意味着房价进入了一个新阶段，三、四线城市大多以第一、二阶段的产品为特征，畅销产品是三居。

拆迁的政策这几十年的变化也很明显，首先是期房回迁，第二是实物拆迁，第三是货币安置，第四个阶段是扭曲后的货币安置，第五个阶段就是货币安置加隐形回迁，一方面给你钱另一方面允许你以低于市场的价格买几套房。总的来说，许多城市的拆迁都是一步步的递进式的发展，根据拆迁所处的阶段也可以大致判断城市的发展阶段，特大城市现在可能拆不动了进入第五阶段。

对于房地产开发企业房价有什么规律呢？房价大部分时间都是上涨的，即使是这样房地产开发企业只能在价格上涨中获得一部分，他不能通吃涨价的利润，这里面有个原因，就是企业受到自己资金的流动性和涨价的不确定性决定的。对于房地产企业来说，在调控过程中发生下面的情况就会导致企业整体贬值，等调控结束以后你的产品相对于新产品的趋势不合潮流了只能降价，产品也能够经受住一定时间的考验。

关于现金为王和资源稀缺的规律，对于房地产行业而言一旦进入经济周期复苏、繁荣阶段，体现为资源稀缺，价格上涨很快，应该及时把现金转化为资源，在进入衰退和箫条期体现为现金为王，价格下跌问题很慢，但陷入长期的滞销期，如果现金不足，同时无法再复苏前夜拿地，完成生产循环。问题是我们不是上帝，无法知道什么时候是拐点。

现金的补充说明是什么呢？现金为王、资源稀缺这两个问题在企业的发展中始终是纠结的，人民币也在不停的发行货币，现金能为王吗？人民币不保险，换成美元、欧元、黄金，也可能有问题。资源的稀缺真是那么稀缺吗？价格的快速上涨真是反映了价格稀缺的本质吗？我们以疑问的形式把这些问题提出来，也反映了我个人关注的几个问题，这几个问题的答案我觉得月份都是在混沌状态中，使我们永远陷入现金为王和资源稀缺中。

第二方面，影响房地产行业未来的四大未明因素。不知道美元、欧元区的调整是开始复苏的前夜还是继续低迷或者二次探底，外部经济的不稳定使国内房地产的走势更加复杂化，换句话说如果外部经济如07年前那样稳定，则国内的房地产走势简明，那么就会在一定程度上重复以前的规律。第二个问题就是人民币汇率到底对中国经济有什么影响？第三个是通货膨胀未来是否能合理控制？我认为这三个是大问题。第四个是不知道调控能持续多长时间，不知道限购这一临时措施到底临时多长时间。房地产必然受到这四大因素的影响。

美国、欧洲经济如果低迷我认为中国经济也不会好的，这是有个负面影响的，如果美国经济复苏了中国经济可能好也可能不好，原因是到底你在博弈中处在什么样的地位？02-07年这是大家都好的。人民币汇率的变化如果大范围影响中国企业的利润对房地产利润肯定是有影响的，毕竟这些利润是来源于出钱人的。如果通货膨胀得不到控制房价的新一轮上涨这是指日可待的，而且涨的很高，对中国的经济社会有什么影响？不清楚，肯定不是好事。限购持续的时间对房地产的销售是致命的。

最后，我们企业一般是在这里面怎么做呢？我认为路有多条，这只是讲讲我的思考。我认为在一个复杂的世界中，这个世界既有规律，但又是一个混沌的世界，要在没规律中找规律，但还不能相信规律，要看到事情的多面性作出你的选择。要保持资产和现金的均衡，说白了资产多了那你就卖点资产补充点现金，现金要是多了应该释放一部分现金补充补充资产，这在数学上世纪上是一个平均数的问题。对于房地产这个特殊行业我有一个建议，我觉得我们的开发商一定要注重产品的流动性或者存货的流动性，一个是产品的设计、施工的质量一定要经得住时间的考验。与所在城市的畅销产品一致，畅销产品马上就过那个阶段了还在大量生产那个产品，一调控卖不动了，但一恢复还不行。

针对刚才几点再做点补充，多样性要看到世界经济的多样性和多种可能，看不到多样性在战略和路径选择上的正确性是没可能的，世界是无规律和有规律性交织在一起的，选择性要在多样世界中总结企业自身的资源走出自己的一条路，产品是经营和产品战略的整合，产品上你到底是一元多赢还是多赢经营呢？不能因为世界混沌自己也混沌，要在多样的世界中选择实施自己的战略，能够在经历中经历住高峰低谷的冲击，像现在对房价到底高了低了我认为可能也得往下调点，但对我们企业来说可能不关注这个，但我们认为只要房地产开发周期中经得住冲击就是很稳定的。投机也是一种战略的选择，只要搞好了风险控制，能够经得住周期的考验，虽然输了这一把能玩儿完整个周期也是一种选择，要看到多样性选择出来一以贯之。我们06年成立以来调控了几次，对我们来说基本上没什么太大的影响。

资产和现金的均衡是对上述混沌世界的可选方案之一。涵义：平衡，资产多了，就应该变现一部分成为现金，现金多了就应该转换一部分为资产。效果是经济飞涨时显得保守，但也利可得，经济正常期或低谷期优势明显，可以按照自身的节奏安排生产销售。现金的补充说明：存货的流动性好，也是现金，灵活理解。

我就跟大家汇报到这儿，谢谢！

主持人：我听到您讲这个我觉得房地产行业早晚得出管理学大师，因为太不容易干了，情况很复杂。打转向灯如果这种情况我超车到前面骂一顿，会开车吗？是不是修正一下这个比喻？走到一个路口所有灯全亮了，我作为一个驾驶员不知道往哪开了。

常鹏：这个当然也没关系，我认为前期的政策是活的，他也在不停的环境，他的前车掌握着后车不让咱们超车，超车咱们就犯法了。

主持人：他就是个坏蛋，知道了。

接下来，请大家跟三位一起互动一下有请！请三位嘉宾简单的再讲两句。

孟晓苏：先把我们的观点阐述阐述是吧？我们今天议论的是“变局下的房地产”，今天三位房地产协会的同学、校友，我们都在讲变局，我认为这个变局已经清晰了，找到了两个体系建设的目标，我认为随着这个目标建立，随着保障房大量产出，国家调控的阶段性目标接近于按照，但是还会延续一段时间，但在目标完成之后这个调控政策是会变化的，就像常鹏同学刚才讲的这个规律，过几年压一压、过一年再支持支持，是不断变化的。

我们几位都说了自己的观点，虽然观点有的有所不同，但是可以看的出来，我们房地产校友同学都是在认真的研究着房地产的形势，并且在自己的业务上也都因为这种研究而获益匪浅。

好，我讲完了。

邓文云：今天用这个标题“变局下的房地产”重点在变局，这符合马克思的观点，变是绝对的、不变是相对的。而且，我们现在这么大的变局开始拉开了序幕，就是我们很多房地产企业在新的形势下面将面临着新的洗牌，在这个过程当中我们就会有新的机遇和新的机会，无论是房价上涨还是下跌，我想对我们在座各位都是一种机遇，涨了你就可以抛，大跌了你就可以买。

有钱、有房，或者有少量的钱，有两个教授在这次房价的发展过程当中导致了他们不同的命运，一个教授对房价非常看好，在07年的时候他买房了，放了10万块钱的首付款。另外一个教授说自己存款不多，就没买房，每天还是教书育人，非常的勤劳，但是五年过去了买房的教授房变成了200多万，而没有买房的老师存款变成了20多万。所以，作为教授也好、学生也好，关键是在这个变局当中怎么样抓住机会，机会是给有准备的人的，谢谢！

主持人：买房的老师就不教书育人了。

常鹏：今天很高兴跟孟总和邓总和各位校友交流，我建议听一听孟总关于《房地产周期论》，如果对房地产感兴趣的话可以请孟总讲一讲《房地产周期论》，房地产房价会不会降下来呢？短期掉的可能还是比较小的，长期是会有的。邓总用他的行为对房地产行业作出了预测，他说房地产要掉价了，不好玩儿，但我们也不害怕，我们认为它就算死到95%了也轮不到我们。我奉献给大家我自己的一个理解就是多样性、选择性、一贯性，这个世界一切皆有可能，但你得选择出适合你的资源一以贯之，长期坚持下来会非常好。我们企业大概十年时间增长了20倍左右，我们基本上不举债，说不举债还能搞房地产吗？能搞，这是我们做房地产自己的体会。这些内容的思辨还是发生在北大光华学习的过程中总结出来的，在运营过程中就加入了这项理念。孟总和邓总的理念我都很认同，而且他们的观点大部分还是一致的，有一部分不一致的，反正我一以贯之。

问1：请问孟老师，限购本身我认为就像以前的布票粮票一样，房票不是我们市场经济的手段，请问几位老总，限购按理说不应该是市场经济的手段，到底多长时间这个政策会消失？

孟晓苏：常鹏说问温总理。但限购确实不是市场经济中的产物，我们市场经济需要有一个有形之手来调控市场调控不了的方面，两只手要很好的结合起来，但到底有形之手的调控到底要做到什么限度呢？这个限度应当是有一个规范的。房价前一段时间的过快上涨，我们都看的出来原因是两方面的供应不足：一方面是商品房供应不足，一方面是保障房多年没有建设。调控本身的本意，文件最初发的还是清醒的，就是要两方面都增加供应量。

现在应该说保障房增加供应量很不容易，但是终于增加出来了，随着保障房的增加，随着中低收入家庭未来有个改善住房的预期，那么大家就对商品房价格没有这么大的意见了。我前不久到了一个省会城市，市委书记是一个很有见地的人，他就讲了地方官员对房价的看法，他认为政府要建设和维护保障房，另一方面要大力发展商品房，商品房要卖的起给那些买的起和愿意买的人，这方面好了商品房就不要管它，商品房价格涨的越高不就对地方财政有好处吗？

现在我觉得在逐渐接近两手硬这样的成功点，这几年国务院在抓保障房的工作上很有成效，虽然保障房的产出，我认为确实我们一时性的限购需要适当选择退出了。但我的这种愿望，我们认为不应该猜测政策，我们更要引导政策，我们希望能够让这些管理层知道，调整政策，而且这种声音也有利于使他们从媒体盼望房价大跌的声音中摆脱出来，像香港持续跌了6年，跌到媒体自己都下岗了他们才醒悟。跌50%中国的银行真的不会出问题吗？它不是一个静态的坐标。当经济下跌、工人失业、相关行业受损时，和你把老百姓赶出门以保证银行收益的时候，这种情况下引起的社会动荡难道就不会引发银行的各项危机吗？这些问题我认为应当用光华所能有的宏观经济思维，而不要用个别人所鼓吹的单向经济思维思考问题。我总体认为中国的房价在近些年都不会出现大幅度的下跌。

问2：孟教授您好！刚才我们一直在强调的是关于住宅方面的调控，大家一直讨论的也是关于住宅方面的问题，我更关心非住宅方面的趋势，泛泛的商业地产，比如说酒店、写字楼和其它综合性的物业状况，它以后的价格走向会是怎么样的呢？

孟晓苏：因为我们的调控现在也是局部性的，主要调控了商品房的价格，这些低收入阶层买不起商品房所以提意见，特别是媒体人多数是北漂一类的，我知道媒体人的特点，他们是在没房子的时候他们当记者，过了几年有房子他就干别的不当记者了，又换一拨没房的人当记者，总是那么一个周转过程，所以总是站在这么一个地位。特别是重点媒体的媒体人，他们所处的区域环境和地理环境又是高房价地区，所以他们往往是站在那一端批评商品房价格过快上涨。

由于这么一批评就使得我们的调控政策单向的调控住宅，开发企业一想我们就干别的去了，有一帮人认为做商业地产很好，像老邓这样选择做矿去了，这都是逼走他乡啊。做非住宅类的商业房地产确实是最近有些火爆，因为不限购，但是我认为近期发展一下城市的综合体和商业房地产是有必要的，但是过量的发展这些商业化的住宅会形成真的泡沫，但是我们看到香港、新加坡在金融海啸泡沫破灭的时候最受冲击的就是写字楼、商场这类，所以我认为中国需求真正大的还是住房，过去我们都有一个比重叫15%的商业配套，如果现在再加上一些城市配套的话可能会多一些，原因是因为商业可以给地方政府提供税收，这些商业设施目前对城市功能完善是有利的，但是过量肯定是有害处的，在一些地方因为调控做商业地产的同时需要提醒大家应该提高警惕。

问3：我是04级的MBA，想请教一下孟师兄。您刚才演讲当中说到保障房政策是恶补旷课，我关心今年恶补明年还会恶补吗？持续性政策怎么样？

孟晓苏：有人说是大跃进，说凡是大跃进都没有好结果。我用的是恶补旷课，因为旷课旷了12年，现在这么大的决心做我觉得是好事，我认为我们应当为保障房大量产出说好话，最近我也看到一些房地产专家都在说坏话，说这么做肯定会有这问题、那问题，这就不对了，好不容易要建保障房了我们为什么不能说好话呢？需要这样一个时期。但本来不应当出现一个恶补时期，本来就应当在房改初期，很快就把租赁房建设起来，各国各地的经验，是在我们在光华研究国际房地产比较的时候提出来的，但政策出现了这样的失误，现在回忆起来那段时间相当的不清醒。恶补是好事，只有这样大规模的建设，甚至会占到同期商品房的30-40%左右，五年3600万套是什么概念？大致算一算，还都是小户型，大约是20亿平方米，是去年全国商品房销售的10亿平方米的一倍，也就是说未来五年要增加相当于两年商品房建设总量的保障房。当然这里面有一部分是回迁、拆迁用房，里面有一定的重复计算，但不管怎么样未来保障房的量是比较大的。应该说这种恶补现在决心这么大，要在我们这样一个国家，真的政府下了决心真能办成，从今年的进度来看能办成。大不了没钱可以发国债可以印票子嘛，总能把事办了。未来能达到20%左右的房屋是保障类的是比较合适的，这是我对目前保障房建设的判断。所以我们应该为我们呼吁多年的保障房又在中国建设了说好话而欢呼！

问4：孟总您好！到现在为止大家一直谈的一个是限购、一个是保障房的问题，因为我一直在微博上看到很多房产老板都谈到以房养老，包括政府人员也在谈这个问题，我刚才也在跟一个媒体朋友谈这个问题。请问您觉得这个政策可行吗？这个政策如果真的推出的话会不会变相导致房价下降的政策影响会打折呢？

孟晓苏：您说的是以房养老？建一些养老房？

问4：对。

孟晓苏：我在03年向国务院建议的以房养老，已经建议了八年了，温总理批示了两次了，而且保监会还出了一个124号文件，表示要实行反向抵押贷款，但是这一说实行到现在就八年，八年就没有做，所以你也别担心它马上做，因为这八年里虽然我们是呼吁和很多人大政协代表提案，但一说到以房养老，银监会主管负责人对这个问题的答复说，以房养老、反向抵押贷款在很多国家实行是成功的，但我们中国国情不同，第一是我们土地使用权只有70年，所以不能实行，这句话后面的含义是到了70年政府就要把这个地收回了，就要把你赶出来了，把这个房拆了，我们政府就要跟全国人民为敌了，有这样的政府吗？他更不知道07年中国出台了《物权法》，明确提出住宅土地使用权期间届满的自动续期，可见银监会这位负责人没有读过《物权法》。第二，当房价进行下行期的只有抵押贷款就会遇到其它问题，他的意思是房价下跌的时候银行和保险机构就不愿意做了。

这就是他们讲了八年的话，在这八年里他们年年担心房价下跌，请问是房价是下跌了还是上涨呢？房价上涨了三倍。他们会说过去上涨我承认，但未来房价会跌吧？他们年复一年的担心，但是年复一年的不准，要用这样的人管金融我真担心把我们的金融管出毛病来。

问5：请问孟教授，过去在建经济适用房的过程中很多比例的住房是被体制内的公仆们拿走了，那么未来包括现在建的廉租房里大概会有多少比例会被公仆或他们的家人占用？如果这个比例比较低的话大部分给老百姓住，那现在这种大跃进式的建设什么样的机制能保证廉租房的质量？

孟晓苏：这个问题我得从几个方面来回答你。首先我要回答的是，保障房应不应该给公务员住？我作为一个现在早已不是公务员的人，我可以站在中立的立场上说话，在境外和国外，特别是中低层的公务员他们是享受政府社会保障保障房的一部分。但再往下回答人们都担心的问题，为什么在99-00年左右建的那些经济适用房，很多都卖给了高收入人群了呢？因为当时也有一个特殊情况，这个我是亲历者。当时正是受到东南亚金融危机冲击的时候，也是我们推动房改的时候，当时建设了低价位的房子没人买，因为当时整个房价低迷，所以当时俞正声跟我商量这件事，我们主张单位购买不要马上退出，给他两年的舒缓期。再一个，那时候连富人都不买房，所以就不要过紧限制购买。后来出现了开奔驰住居屋的情况，这是当时在摸不清市场的情况下摸着石头过河的现象，现在人们指责天通苑为什么有那么多富人住？但这是当时摸不清市场的代价。

再谈谈现在的保障房，现在的保障房有一部分我认为是应该提供给中低收入阶层的公务员住的，就像我当公务员的时候也住保障房，因为当时初级的公务员工资也是低的，但某些地方为公务员建公务员小区就不对了。应该这样看问题，我觉得就比较理性了，我不同意媒体炒作，说公务员买房就不对，把公务员和人民群众对立起来，包括高收入的公务员能拿多少工资啊？一个副部级一年10万块钱，正部级一年12万块钱。所以，在这方面我们也要防止那些媒体的炒作，把这些目标无意义的引导到公务员身上，还是要按照保障房政策分配给那些中低收入家庭。

问6：我是光华在校的同学，我是个律师，我对孟总对房地产法律的熟悉很钦佩。宪法规定国有土地使用权可以依法转让，但99年国务院出台的国有土地转让暂行条例里规定了70年、50年、40年的期限，我觉得这个期限的规定本身就是违背宪法的。99年出台的这个暂行条例当时是谁制定的这个期限？当时的背景是什么？第二，孟总能不能通过发挥你的影响力取消这个期限？

孟晓苏：中国确实出现了这么一个过程，就是从土地无偿使用到土地有偿使用的过程，这个过程主要还是面对改革开放，外资进来了，以前划拨，外资进来还能划拨吗？就不能划拨了，接着出现了拍卖的地、招标的地，最后在88年就修改了宪法，宪法明确规定土地所有权不能转让，但土地使用权可以依法转让，土地管理法又规定了有偿，但都没有规定年限。

现在作为法律的就是全国人大的立法，都没有规定，国务院做了一个55号文的规定，提出40年、50年、70年，住宅住房是70年，为什么那么少呢？我们知道当时香港是99年，我们想一想我们土地承包制是怎么发展过来的我们就知道了，我当年是万里同志的秘书，最早的土地承包叫借地度荒，万里同志主持省委会议建议一定三年不变，后来改成了五年不变，后来规定十五年不变，温家宝管的时候规定了三十年不变，胡锦涛同志现在召开十六届三中全会，定了土地承包制永久不变。你看，它是一个过程。

当时我们定40年、50年、70年的时候是什么情况呢？是深圳出让最低规定20年，怎么定我们的年限呢？其实国务院的会议和我们现在的讨论也差不多，说定多少年呢？定长了吧？吃不准，定短了又怕没把握，咱们就定个50年、70年吧？就这么定了，定的原因就是有比没有好，先定一个吧？就先定一个，这就是当时的规定，这个规定里别忘了有两个字叫“暂行”规定，但现在我们把暂行给忘了，现在的人有没有责任把它延长呢？当然有，他们认为那就不能变，那是错的，其实我们的土地使用就是这样摸着石头过河走过来的，我认为这也应当是与时俱进的。但这个法律修改起来也不难，为什么？它不过就是在一个立法层面里面一个最低的层面，就是国务院的一个法规，而且是暂行。后来全国人大通过的《物权法》并没有涉及到70年，它有意的避开了70年，原文写的是期间届满的自动续期。一个有趣的事情，99年土地权的香港在回归以后把土地给改成了50年，这个你们不知道吧？现在香港回归已经14年了，当时出让的土地到现在就剩下36年了，为什么香港回归以后反而改成50年了呢？因为香港人想，邓小平讲了50年不动摇，他把它变成土地政策了，可见都有一定的随意性。

你看看这个法律是人定的，既然立法层面不高，我认为我们应该呼吁修改国务院的55号令了，需要修改这个土地年限了，这样的话才能适合目前老百姓拥有财产的需要了，规定99年也是可以的呀，我也知道有999年，什么意思？就是接近于无限的使用。中国有没有另外一种接近于拥有权呢？有啊，就是农民的，现在农民把它建成小产权房，来卖给城里人，现在有1/3城市居民住的面积是小产权房，永久的是农民的一大贡献，为中国的土地制度提供了一个新的领域。今后我们按照中央要求真的要实现农村建设用地和城市建设用地在符合规划的情况下和国有土地享有平等权益，并且在规范的情况下公开的实行流转以后这些小产权房就获得承认了，现在三中全会已经承认了，谁没有承认呢？法律没有改，为什么没有改？法律滞后。

另外，我们12年没有建保障房，为什么中国的打工人员还有地方住呢？再一看是因为农民建了城中村，农民群众用自己的实际行动参加了中国的现代化建设，拿出土地建设了大量的廉价屋村，可以称之为世界上最大规模的廉价屋村，是谁解决了许多建保障房的问题？又是中国伟大的农民，我们什么时候承认它合法了，什么时候我们12年没建保障房的毛病就可以一笔勾销了。但是我们现在一方面不承认它合法，另一方面我们很内疚的认为我们中国真的10年没有建保障房。我们讲了那么多的土地制度，有时间我还愿意跟大家进一步探讨，但近期我觉得我们光华可以推动70年变成99年或者更长时间。

问7：我想问一下价格的趋势问题，刚才邓总讲的已经非常清楚了，降价的大幕徐徐拉开，请孟总谈谈价格近期和中期的走势。

孟晓苏：这个问题很有挑战性，其实老邓已经回答了三种可能，一种暴跌、一种小跌、一种不跌，由此我就想到中国社科院在今年年初绿皮书预测了三种可能：暴涨、下跌、持平，可见提出三种可能比提出一种可能更接近于真理。

从十年前就有专家不断的预测房价下跌，最初预测的是人大的一位著名教授，名字我不说了，00年就预测房价明年会大跌，剩下的问题要通过炸楼来解决，结果没有跌。接着就是万科的冯仑，他每次都说要跌，这么多年都没说准。可巧在08年说准了一回，是他自己降的，不是别人降的。问我说这么多年没说准这次说准了你怎么看？我说美国有一句谚语：一只坏了的表一天也有两个时候是准的。

现在全国的房价我们不断的看到不大令人相信的统计局在推出一些数据，整体上都在涨，涨幅今年是稳中有涨，没那么高。现在个别楼盘在降价，是不是会代表着全国房价会大跌呢？我不相信，这些降价楼盘已然引起了局部的社会骚动。这些问题难道不被当局重视吗？这些降价的楼盘他们是在充分评估了自己降价而老百姓不会退房的情况下才敢降，才敢得罪老业主，我不顾得罪我的上帝捞回我的钱，为了我能够尽快的回笼，一般做这种事情都是资金快断了的时候讲不得礼义了，只能讲利益了，所以引发退房潮。

更重要的是，当我们判断说中国的调控将会压跨中国的楼市，反而一向唱衰中国的美国华尔街时报在观察，中国内需实际很旺盛，是因为中国政府政策不让老百姓买才造成了这样的现象，一旦发现不对就会放宽这种政策。一个人说不会被自己掐死，他开始以为掐的是别人，当掐的觉得难受的时候就知道不能再掐了。

到底是理性的还是非理性的？所有东西都是未定的，如果是非理性的，他真要把自己掐死呢？这种可能有啊，小孩玩儿上吊下不来了，我判断我们是个理性的政府，掐到一定程度就不再掐了，现在在掐自己的内需的必要性的问题已经在考虑了，各方面因素都在考虑，所以我们的大当家也还在讲要微调、要冷静观察，目前到底是在降温还是回暖之间做选择，这种选择不容易，但我们的政策调整说起来也快，有08年的打压就有09年的救市，本来就用不着救市，救完了以后一看不行了再打，这两个极端的政策实在让人接受不了，这使我们的发现他的一个特点，就是比较快，当他打左灯的时候往右拐是因为他来不及打右灯，我不习惯这样的政策波动，我们希望保持的是我们中央包括敬爱温总理所讲的要保持国民经济的平稳发展。

主持人：以掌声非常感谢三位校友给我们带来的精彩充满智慧的讨论！关于房地产的未来当然是个很大的问题，市场也看不清楚，未来要有赖于诸位做一个综合的判断。再次感谢诸位的参加！

（结束）

第二篇：北京大学光华管理学院微观经济学

第十四章 信息经济学初步

在经济活动中，信息是影响经济主体行为的重要因素之一，在信息经济学中主要研究信息是否完备、信息是否充分、信息是否对称。通常当一个经济主体的行为能够清楚地被有关利益各方了解的时候，这个经济主体选择的行为与当其他经济主体不能清楚地了解他的情况时的行为是不同的。市场经济活动有大量经济主体在参与，这些大量经济主体的活动就构成整个市场经济的总体运动。在新古典经济学家看来市场中的信息是完备的，所以没有考虑信息不完全、信息不对称的情况，显然这与实际情况有很大的偏差。事实上许多经济运动建立的前提条件正是信息不完全和信息不对称。为了弥补了新古典经济学在对信息问题上的不足，逐渐形成了信息经济学理论，即在信息不完全、信息不对称的情况下来研究经济主体的行为。在新古典经济学中，由于假定信息完备，所以市场主体需要具备大量的基本信息。作为生产者，要知道技术条件、要素的价格、要素的质量、产品的市场价格，只有在这样的假定下，新古典经济学关于生产者（厂商）的分析才能够成立。作为消费者，要知道市场上所有的产品及相关品的价格，要了解产品的性能和用途，还要知道自己的收益情况、偏好、效用，只有具备了这些信息条件才能符合新古典经济学给出的关于消费者的行为假定。换句话讲，只有在这样的行为假定下，新古典经济学关于消费者行为的分析才能够成立。可是在现实经济生活中大量的这样的假定不具备，因此大量的生产者、消费者和其他利益主体的行为在很大程度上就偏离了新古典经济学对他们行为的假定和分析。严格地说，用新古典经济学来分析信息不完善、信息不对称情况下经济主体的行为是不适宜的。因此信息经济学提出：所谓的充分信息，即想知道什么就能知道什么，在现实生活中是不存在的。而且在现实生活中要搜集到必要的信息通常要付出信息成本，这种成本有货币性的成本，也有非货币性的成本，如：时间、精力。本章主要介绍信息经济学的主要观点和研究的问题。

第一节败德行为与逆向选择

一、非对称信息ASGMMATRIC

1.定义：

市场交易双方所掌握的信息如果出现一方多、一方少，或者一方有、一方无的情况，就叫作出现了非对称信息。当交易的主体不是两个而是多个时，只要有一方比其他各方知道的多，或者有一方比其他各方知道的少，这种情况就叫做非对称信息。例如，董事会和总经理之间就存在着信息不对称的情况。董事会聘用了总经理是希望总经理付出劳动和管理才能，使企业赢得最大的利润。但是关于总经理能力的大小、付出劳动的多少、工作努力程度的高低，董事会往往知道地非常有限，而总经理自己最清楚，这实际上是出现了信息不对称。董事会怎样才能决定报酬是否值得或者说董事会怎样才能让总经理努力工作呢？这就需要设立适当的激励制度来解决这种问题。

2.非对称信息出现产生的经济后果

A．非对称信息可能导致市场失灵。比如上面所说的企业家市场中，由于董事会和总经理之间的信息不对称就特别容易出现市场失灵。

B．非对称信息可能会导致资源配置偏离帕累托最优状态。非对称信息的存在使要素市场、产品市场很难能够以一种最有效率的方式来配置,严重的时候还会导致了市场失灵，这些都是资源配置偏离帕累托最优状态表现。

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C．非对称信息可能导致产生败德行为（亦叫道德风险 MORAL HAZARD）。由于信息不对称，占有信息多的一方就存在一种不当获利的机会，即凭借自己占有信息的优势来误导、欺骗另一方，使自己获利而使他人受损。这种占有信息不对称的现象在现实生活中大量存在，于是造成大量不该有的经济后果---效率损失。

3.解决对策：

A．政府介入市场进行行政干预，避免市场失灵的情况发生，使资源配置更接近帕累托最优状态，另外政府也可以通过制定法律来解决败德行为。

B．占有信息多的一方向另一方提供更多的信息，以减小信息不对称的程度，这主要可以从制度安排的角度来解决。比如说现在的“文凭”，它的主要作用就是用来解决信息不对称问题。不同等级、不同种类的“文凭”实际上是“文凭”持有者向雇主传递的一种信息，使雇主区分高效率的劳动力和低效率的劳动力成为可能。虽然毕业文凭不能提供完全的信息，但可以向雇主提供有关工作能力的绝大部分信息，二、败德行为：

1.败德行为的定义：

败德行为主要是指来自个人道德方面的危害，通常是行为主体一种故意的，违背道德规范的行为，这种行为可能导致其他利益主体的利益受到损坏。例如有人买了一辆汽车之后，他就就面临汽车被盗从而遭受损失的危险。如果此人对汽车没有投保的话，就会非常小心，采取诸如安装防盗锁之类的防护措施。如果此人对汽车投了保险，在汽车丢失后会得到保险公司的全额赔偿，这时他就不会采取相应的防盗措施，结果汽车被盗的概率就增加了，保险公司理赔的概率也相应增加了。同样的情况会出现在家庭财产保险市场上，一个人在没有对家庭财产保险之前，可能会安装防盗门来保护家庭财产，但是在购买了家庭财产保险之后，可能就会对家庭财产疏于保护，使保险公司理赔的概率增加，蒙受损失的概率也增加了。

2.败德行为产生的原因：

根本原因在于信息不对称。假定信息是都对称的，在家庭财产保险市场上，保险公司就会知道投保人在防范财产被盗时的努力程度有多大，从而收取合适的保险费率；在企业家市场上，董事会就会根据总经理的努力程度来确定总经理的报酬，总经理就不可能因为宏观经济状况良好，在不付出努力的情况下而得到高额报酬。

3.败德行为产生的经济后果：

败德行为的产生显然不利于了市场机制发挥作用，使市场机制的运行受到破坏，严重的话还会使一些服务性质的私人机构难以生存、相应的市场不复存在。在保险市场上最容易出现败德行为，假如每一份投保人都存在严重的败德行为，保险市场就不可能存在。因为保险市场本身具有强烈的互助性质，是大量投保人各自交纳一笔费用，投放到发生小概率事件的人身上。如果人人存在败德行为，投保事件发生的概率就增大了，保险公司被迫增加保费，但是在保险公司增加保费之后，只有败德行为更严重的人会继续投保，迫使保险公司再次增加保费，这样循环几轮下来，保险公司会收取 100% 的保费，就不会有人投保，市场将不复存在。

4.解决败德行为的对策：

从根本上来讲，可以通过制度设计，由个人自己来约束自己，避免出现败德行为。比如在汽车保险市场上，保险公司对被盗汽车不进行全额赔偿，而是只赔偿一部分比如说 70%，这样就会促使投保人自己增强防盗设施，从而减少了败德行为的出现。再比如，发生过有人利用商场“无条件退货”的承诺，在需要的时候先把衣服买下来，使用完之后再去商场退货，从而实现自己免费穿衣服的目的。如果商场规定退货要支付折旧的话，就可以避免这种现象的发生。

三、逆向选择：ADVERSE SELECTION

1.逆向选择的定义：

交易双方在信息不对称时，买方总是优先购买质量差的商品，使质量好的商品在市场上无法存在，表现为质量差的商品使总是把质量好的商品驱逐出市场，这种现象就叫作逆向选择。逆向选择经常出现在二手车市场上。在二手车市场上，卖方清楚地知道二手车的车况如何，而买方却知之甚少。因此买方在外观相似的情况下，往往先选择价格低的汽车，而这些车之所以价格低的原因就是因为质量差，买方因此所出的价格更低，但是质量好的汽车是不会在低价下成交的，成交的都是质量差的汽车，结果质量好的汽车被质量差的汽车驱逐出市场。

2.逆向选择产生的原因：

逆向选择产生的主要原因是信息不对称，既交易的一方比另一方知道更多的信息。如果信息对称，就不会出现逆向选择。例如在二手车市场上，如果买卖双方对汽车的情况都非常清楚，买方就会根据自己的需要选择适当质量和价格的汽车，就不会出现优先选择劣质汽车的情况。

3.逆向选择的经济后果：

逆向选择会使市场无法有效地运转，当市场中大量存在逆向选择现象时，人们就会失去了对市场的信任，市场就会崩溃。与上面所说的二手车市场类似，保险市场中人寿保险一般也会出现逆向选择的现象。

4.解决逆向选择的办法：

A．政府介入市场进行行政干预，避免逆向选择的情况发生。

B．占有信息多的一方向另一方提供更多的信息，以减小信息不对称的程度。

在证券市场中，信息不对称的现象也很突出，这对金融市场的危害很大。所以世界各国的证券市场都制定了严格的信息披露制度，需要发行者及时、准确地向投资者披露信息，政府还要建立各种监管机构来避免信息不对称对市场造成危害，如证券市场上有证监会，保险市场上有保监会等等。

第二节风险共担

在现实经济生活中，由于信息和其他不可确定的原因，经济主体的市场行为存在着大量的风险。对于大部分经济主体来讲，不喜欢风险的存在，就有出卖风险的需求，这就会产生专门买卖风险的机构---保险公司。保险公司通过集中这种出卖风险的需求，从而分散风险，并收取一定的费用，从中赢利。保险市场的行为就象垃圾收集行业。个人不喜欢垃圾，就会出现垃圾公司，专门收取费用来回收垃圾，并通过垃圾处理来获利。

一、极端情况：

1.保险公司提供全额保险的后果：

A．投保人会放松防范，产生败德行为。

B．投保人会夸大损失。比如在发生火灾或汽车碰撞是，投保人可能会夸大损失，以让保险公司提供更多的补偿。

2.保险公司提供零保险（不提供保险）：

A.没有人投保，保险公司无法生存。

B.大量的风险规避者没有转嫁风险的渠道，同样不利于市场经济的运行。因为一方面市场中存在大量的风险，另外一方面风险规避者需要把风险分散，所以保险市场应该存在。

二、解决对策：

1.区别对待。

对于情况不同的投保人收取不同的保费。例如：对于防火、灭火设施不完备的单位，让其交纳更多保费。在人寿保险中，让抽烟者交纳更高的保费。在汽车保险中，一定时期内违反交通规则的人交纳更高的保费，没有违反过交通规则的人则交纳较低的保费。

2.风险共担：保险公司不提供全额保险，事故发生以后，保险公司只对损失提供部分赔偿，使投保人承担一定的损失，即投保人要承担部分风险。

三、风险共担模型：

1． 给定条件：

以汽车投保为例，假定初始财富为W

状态1：汽车被盗损失L概率为Л1

状态2：汽车未被盗损失0概率为Л2=1-Л1

消费者的防范努力程度为 a增加防范装置的成本为c

Л1为防范努力程度a 的函数，Л1=Л1（a）（防范努力程度a 越大，Л1越小）Л１

１为车主未防盗时，车被盗概率

Л２为车主已防盗时，车被盗概率 １

Л2也为防范努力程度a的函数，Л2=Л2（a）（防范努力程度a越大，Л2越大）Л１为车主未防盗时，车未被盗概率 ２

Л２为车主已防盗时，车未被盗概率 ２

2． 对车主来说：

A． 不防盗时的预期效用：

设S1为被盗时顾客对保险公司的净流出，S2为未被盗时的净流出

１EU1=Л１U（W-L-S1）+Л２U（W-S2）１

B．防盗的预期效用

２EU2=Л２U（W-L-S1）+Л２U（W-S2）-U（C）１

3．对保险公司来说，希望投保人加强防范，即EU2 ≥ EU1

a.如果保险公司提供金额保险

S2=S1+L代入EU2，EU1推导出EU1= U（W-S2）> EU2 = U（W-S2）-U（C）

从而车主不会防盗，发生败德行为，因此，不应该全额保险。

b.同理如果保险公司不提供金额保险，即S2 < S1+L，可以推导出EU2 > EU1

（Л１-１Л２）U(W-S1-L)+(Л１

２１１-２Л２)U(W-S2)≤-U(C)２１Л１=1-Л１Л２=1-Л２２２所以Л１-Л２=Л２-Л１=-(Л１-Л１)２２１１１

所以(Л１-Л２)U(W-S1-L)-(Л１-Л２)U(W-S2)≤-U(C)１１１１

(Л１-Л２)[ U(W-S1-L)-U(W-S2)] ≤-U(C)因为Л１１

所以U(W-S1-L)-U(W-S2)≤-U(C)/(Л１-Л２)１１１ １﹥ Л２ １

所以U(W-S1-L)-U(W-S2)< 0

所以W-S1-L < W-S2所以S2-S1 < L即S2 < L+S1

所以赔偿

所以保险公司一定要设计一种风险共担的模型以促使车主防盗。

（在推导时 要注意 U=U（M）是单调增的，即M越小，U越小。）

所以损失发生的时候，保险公司要给予投保人赔偿，但是赔偿的金额不能是全额，要小于损失。这是用一个特定的例子来讨论在信息不对称情况下会出现败德行为，通过设计一种制度来解决败德问题。

第三节激励机制设计

一、委托代理人问题的提出：

在传统的经济学—新古典经济学家眼中，企业是一个黑匣子，他们在研究经济学问题的过程中如果遇到企业，就只是简单的把企业当作转换器，投入确定之后产出也就随即确定。信息经济学则打开了企业这个黑匣子，发现企业中大量存在委托一代理关系，使得在投入确定的情况下，产出是不确定的。通常情况下，在企业内部，一些人要受到另一些人的委托，在拥有一定权利的情况下来开展工作，这些人就叫作代理人，另外那些委托他们管理的人就叫作委托人，代理人工作的成果取决于他的努力程度和一些不可控制的客观原因。委托人有委托人的目标，代理人有代理人的目标，由于企业内部这些利益主体的目标不一定相同，就有可能产生委托代理人问题。

二、委托代理人问题产生的原因：

1.委托人和代理人之间的目标函数（效用函数）不同。如果不存在差异，比如说自己给自己干活，委托--代理关系就不会存在，这是因为委托人和代理人的效用函数一致，代理人一定会努力工作，委托人也就不用监督代理人的努力程度。

2.委托人和代理人之间存在着信息不对称。代理人花了多少时间，付出多少努力，有多大的才能，他自己最清楚，但是委托人却知道的很少，甚至不知道。因此委托人可能需要监督代理人的行为，代理人也有可能在委托人不便监督的地方偷懒。

3.代理人的成果不但取决于自己的努力程度，还要受到其它不可区分的客观因素影响，所以工作成果实际上不可能完全反映代理人的努力程度。比如因为宏观经济形势非常好，代理人就可能在付出很少努力的情况下而取得较好的工作成果。如果没有其它不可控制因素的影响，则完全可利用成果来倒推代理人的努力程度，也就不存在委托代理人问题。

由于以上三个原因的存在，所以委托人必须花费相当的时间、精力，付出成本来监督代理人，从而产生代理成本。委托代理人问题的实质，就是代理人利用信息不对称可能出现道德风险，可能败德行为来谋求个人效用的最大化，同时损害了委托人的利益。比如，某些企业的总经理可能不计利润地一味扩大规模，以便增加个人的在职消费。

三、委托代理人问题的解决

1.可以通过机制设计来解决委托代理人问题.2.机制设计的原则：

a.代理人愿意工作—--愿意参与约束U（不干）< U（干）

b.委托人满意代理人努力程度 = 代理人效用最大化程度。

3.几种激励机制的设计：

委托人可以科学地设立一些激励机制和约束机制来防止代理人败德行为，主要是使委托人、代理人共担风险。

1)如果委托人是风险规避者，代理人是风险爱好者，或者风险中立者，这时可以采取租赁、风险承包的方式。既可以满足委托人的风险规避要求，也可以满足代理人爱好风险的要求。

2)如果委托人是风险爱好者，或者风险中立者，代理人是风险规避者，这时可以采用年薪制、工资的方式。既可以满足委托人爱好风险的要求，也可以满足代理人的风险规避要求。

3)如果委托人和代理人都是风险规避者，这时要采用分担风险的方式。比如说可以采取经营者持股，还可以采取股票期权、股份期权的方式。这可以同时满足委托人和代理人规避风险的要求。

总的来说可以根据委托人和代理人的风险偏好不同来设计适当的的激励制度，克服或者解决委托人-代理人问题，使委托人和代理人能够在有效的机制制约下克服相应的败德行为。同时应当注意的是，在现实生活中，虽然经济利益的激励是相当重要的，但是信任、亲情等情感方面的激励（非物质激励）也很重要。中国古语云：“士为知己者死”，就是通过情感方面的激励使代理人自动与委托人的目标一致。

课后练习题:

1.新古典经济学家对于市场信息的观点是什么?

2.信息经济学派对于市场信息的观点是什么?

3.举例说明由于信息不对称会出现哪些效率损失的现象?如何解决这些问题?

4.详细分析在没有政府干预的情况下,人寿保险市场为什么有可能出现逆向选择?

5.通过数学模型推导保险公司如何防止投保人的败德行为?

6.如果委托人和代理人都是风险爱好者,如何建立激励机制?

7.X效率理论关于企业的观点时什么?如何理解?

8.除了信息不对称以外,外部性也会引起市场失灵.外部性分为哪几种,是如何引起市场失灵的?

第三篇：北京大学光华管理学院一二九合唱感想

一二·九合唱感想

1600015811光华管理学院 马宁妍

一二·九合唱是北京大学几十年来的传统，在每年的这一天，同学们用合唱的形式缅怀那些战争岁月前赴后继的先驱们，并以此铭记那永远传承的一二·九精神——革命的精神，自强不息的精神。今年，大合唱的使命落在了我们身上，而我们也用饱满的精神承接下了这个承载着不仅仅是光华的、北大的，而是全体青年学生地热血与梦想的任务，全力以赴投入了训练。

我们的一二·九已经过去了。但是现在每在周二、周四和周日的晚上，我总会感到有点失落，好像生活中缺了点什么东西似的，细细一想，原来是没有了一二·九的排练，没有了大家在一起练声排歌，没有了婕茹的钢琴演奏，没有了CK学姐潇洒帅气而又温暖亲和的指导，没有了艾含学姐和后勤小伙伴们的暖心关怀，没有了舞蹈组的优美舞蹈和精彩剧情。失去了的才是最美好的，我再一次体会到这句话的内涵了。

还记得光华新楼派送来的新鲜水果和诱人茶点，记得礼降的凉茶、热饮、文件夹；记得拍摄开场视频时大家的欢笑与感动；记得大家绞尽脑汁为光华书写最美的三行情诗；记得后勤组值班的辛苦，记得摄影组端着单反的认真神态„„每一个人，都为共同的目标全身心投入，这是多么美好的情感！

进入北大以来，自己一直忙忙碌碌，很少有时间和机会感受身边的温情。129之后，我真切地感受到，觉得这光华一个集体，是一家人，相互鼓励、相互扶持的一家人。彩排后，我们一起化妆，早早地来到了百周年纪念讲堂。这一天的合唱为我们的一二九合唱画上了一个圆满的句号，也让我们留下了难忘的回忆。男生黑色院衫，是出自我们自己之手的设计；女生上着民国风蓝色上衣，下穿深色半裙，朴素而又优雅，一幅很和谐的场面。舞蹈演员穿飘飘欲仙的蓝色舞裙，美轮美奂。还记得，女生宿舍中一起化妆的场景，是那么温馨。歌声响起，柔美深情；一段段如春日暖阳般的歌声之后，便是如火的激情舞蹈和唱段。我相信，在那段流行唱法响起之时，全场都被光华的火热所点燃。最后环节，所有人一起高喊的那句口号，更是深深刻在心中：学贯古今，融汇中西。商学求道，光华维新。

不自觉地想说说我们的合唱结果。虽说不太理想，不过努力过后，心中无憾，这也没有什么好抱怨的。况且我们在排练的过程中所收获的远远不止这些，那些经历体会也不是用名次可以衡量的。那首歌更会时常回绕在脑海中：“当你平躺下来，我便成了河，回绕你的颈间，在你唇边干涸。窃想你的眼神，我恋恋不舍，聚为一泓泉水呀深邃清澈„„”那样温柔，那样真挚，那样深情款款，令人眷恋。

最后，把我写给光华的三行情诗拿出来吧，就算是我对光华的表白：巍巍兮山峦，汤汤兮河川，熠熠兮光华。因思想，有我光华！

第四篇：北京大学光华管理学院金融学研究导师

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北京大学光华管理学院金融学研究导师

曹凤岐

专业： 金融学

系别： 金融系

职称： 教授

1945年7月12日生于吉林省扶余县(现为松原市)，中共党员，现为北京大学光华管理学院教授、博士生导师，北京大学金融与证券研究中心主任;并任国务院学位委员会学科评议组成员，教育部社会科学委员会委员，中国金融学会常务理事，中国投资学会常务理事，北京市金融学会副会长等职。

曹凤岐从1970年起在北京大学任教，1986年晋升为副教授，1992年晋升为正教授，曾担任北京大学经济管理系副主任，北京大学工商管理学院副院长，北京大学光华管理学院副院长，全国MBA教育指导委员会委员。从1992年起享受中华人民共和国政府特殊津贴。

曹凤岐长期从事宏观经济管理、股份经济、金融与证券方面的教学与科研工作。曹凤岐是最早提出在中国要进行产权制度改革、推行股份制、建立现代企业制度的学者之一，他在经济体制改革理论与实践方面具有很深的造诣，做出了突出贡献。

曹凤岐参与了《中华人民共和国证券法》和《中华人民共和国证券投资基金法》的起草工作;主持多项国家和教育部等重点科研项目，出版了20余本专著、教材，发表200余篇学术论文，多次获省部级以上科研奖。其代表著作有《股份经济论》、《资本市场论》、《中国企业股份制的理论与实践》、《股份制与现代企业制度》、《中国企业管理教学案例》等

徐信忠

专业： 金融学

系别： 金融系

职称： 教授现任北京大学光华管理学院副院长、金融学教授。

在加入北京大学之前，曾任英国Bank of England货币政策局金融经济学家和英国Lancaster大学管理学院金融学讲座教授。本人曾任中国金融学年会第一届理事会主席。

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此人在公司治理，行为金融和金融风险管理和资产定价等领域有多年的研究经验，取得了丰富的研究成果，并在国际和国内一流学术杂志上发表文章16篇。发表论文的学术期刊包括Journal of Financial Economics, Journal of Financial and Quantitative Analysis, Journal of Banking and Finance, Review of Economics and Statistics.此人的研究成果受到国际同行的认可，发表的论文被大量引用，并获得British Accounting Review 1997最佳论文奖和2002年澳大利亚金融国际会议衍生产品领域的最佳论文奖。本人的研究成果具有极强的实用价值，上述发表的论文已多次被金融应用性书籍转载，并应邀在英格兰银行，瑞士联合银行，日本三菱银行等金融机构作学术演讲。关于隐含波动率期限结构(Term Structure)的学术文章被金融衍生产品的经典教科书《Options, Futures, and other derivatives by John Hull》引用;关于“恋家”倾向的研究成果被《纽约时报》报道。

凯程教育：

凯程考研成立于2005年，国内首家全日制集训机构考研，一直从事高端全日制辅导，由李海洋教授、张鑫教授、卢营教授、王洋教授、杨武金教授、张释然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高级考研教研队伍组成，为学员全程高质量授课、答疑、测试、督导、报考指导、方法指导、联系导师、复试等全方位的考研服务。凯程考研的宗旨：让学习成为一种习惯；

凯程考研的价值观口号：凯旋归来，前程万里； 信念：让每个学员都有好最好的归宿；

使命：完善全新的教育模式，做中国最专业的考研辅导机构； 激情：永不言弃，乐观向上；

敬业：以专业的态度做非凡的事业；

服务：以学员的前途为已任，为学员提供高效、专业的服务，团队合作，为学员服务，为学员引路。

如何选择考研辅导班：

在考研准备的过程中，会遇到不少困难，尤其对于跨专业考生的专业课来说，通过报辅导班来弥补自己复习的不足，可以大大提高复习效率，节省复习时间，大家可以通过以下几个方面来考察辅导班，或许能帮你找到适合你的辅导班。

师资力量：师资力量是考察辅导班的首要因素，考生可以针对辅导名师的辅导年限、辅导经验、历年辅导效果、学员评价等因素进行综合评价，询问往届学长然后选择。判断师资力量关键在于综合实力，因为任何一门课程，都不是由

一、两个教师包到底的，是一批教师配合的结果。还要深入了解教师的学术背景、资料著述成就、辅导成就等。凯程考研名师云集，李海洋、张鑫教授、方浩教授、卢营教授、孙浩教授等一大批名师在凯程授课。而有的机构只是很普通的老师授课，对知识点把握和命题方向，欠缺火候。

对该专业有辅导历史：必须对该专业深刻理解，才能深入辅导学员考取该校。在考研辅导班中，从来见过如此辉煌的成绩：凯程教育拿下2015五道口金融学院状元，考取五道口15凯程考研，考研机构，10年高质量辅导，值得信赖！以学员的前途为已任，为学员提供高效、专业的服务，团队合作,为学员服务，为学员引路。凯程考研辅导班，中国最强的考研辅导机构，http://www.xiexiebang.com

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人，清华经管金融硕士10人，人大金融硕士15个，中财和贸大金融硕士合计20人，北师大教育学7人，会计硕士保录班考取30人，翻译硕士接近20人，中传状元王园璐、郑家威都是来自凯程，法学方面，凯程在人大、北大、贸大、政法、武汉大学、公安大学等院校斩获多个法学和法硕状元，更多专业成绩请查看凯程网站。在凯程官方网站的光荣榜，成功学员经验谈视频特别多，都是凯程战绩的最好证明。对于如此高的成绩，凯程集训营班主任邢老师说，凯程如此优异的成绩，是与我们凯程严格的管理，全方位的辅导是分不开的，很多学生本科都不是名校，某些学生来自二本三本甚至不知名的院校，还有很多是工作了多年才回来考的，大多数是跨专业考研，他们的难度大，竞争激烈，没有严格的训练和同学们的刻苦学习，是很难达到优异的成绩。最好的办法是直接和凯程老师详细沟通一下就清楚了。

建校历史：机构成立的历史也是一个参考因素，历史越久，积累的人脉资源更多。例如，凯程教育已经成立10年（2005年），一直以来专注于考研，成功率一直遥遥领先，同学们有兴趣可以联系一下他们在线老师或者电话。

有没有实体学校校区：有些机构比较小，就是一个在写字楼里上课，自习，这种环境是不太好的，一个优秀的机构必须是在教学环境，大学校园这样环境。凯程有自己的学习校区，有吃住学一体化教学环境，独立卫浴、空调、暖气齐全，这也是一个考研机构实力的体现。此外，最好还要看一下他们的营业执照。

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第五篇：报考北京大学光华管理学院MBA个人陈述[最终版]

老师您好，我叫**，安徽人，07年毕业于北京****测控技术与仪器专业，大学期间曾经担任**学生电视台副台长，曾代表全校本科生在毕业典礼上发言。

毕业后，我拿到安徽移动和****的两个公司的录用通知书，出于对自己的规划，我决定留在北京。我一进入研华就负责向大陆地区的八百多名员工推广web2.0架构下的知识管理平台的推广工作，受到公司领导的肯定，工作不满一年就被破格送往位于台北的公司总部接受精英训练营的培训，大陆地区不到20名。之后，在我自己的争取下，进入********事业部从事产品营销的工作。主要职责是整合行销手段，使嵌入式计算机产品线在市场上有持续的曝光。

由于本人在新兴行销模式的关注，09年被调入**新兴业务部门——直效业务部门筹建市场营销的工作，我们通过划分细分行业，客户数据的挖掘，源源不断地为前端销售人员提供高质量的客户数据，同时还负责开发助销工具。通过我们的工作，将销售人员的命中率****（数字）提高到将近****（数字）。

我报考光华管理学院也得到了公司领导的支持，我希望可以通过在光华系统地学习营销课程及其他企业管理知识，我也会积极向我的同学学习，同时将我的职业生涯推向新的高度。

Good morning, Sir/Madame.My name is ****, I graduated from Beijing University of **** in 2007.My major was measurement technology and instrument.I am an open minded girl with strong ambitions to be successful.I love reading and writing both in Chinese and English.In my spare time, I love playing badminton because it keeps me healthy and alert.Currently, I have been working in **** for two and a half years.**** is a worldwide leader in Industrial Computing whose annual revenue is more then 5 billion us dollars.My position is in marketing.In my eyes, the marketing department is a micro PR agency.We use articles, seminars and exhibitions to add exposure of our products and then create more leads for sales people.I want to learn business administration systematically in guanghua school of management in peking university , I sincerely hope you can give me this chance.