第一篇：好的物业标准
好的物业标准是什么？
2014/11/04 13:59 来源： 搜狐焦点网 0 评论
买期房、现房、二手房还是老工房，挑选和购买楼盘时都要各自关注其物业的软实力。只有软实力也“过硬”，才能让购房者住得放心、舒心。
房型面积、房屋质量、地理位置、周边配套、交通便利程度、升值空间……可以说好房子的标准涉及面广泛，如今人们对楼盘的这些“硬件”好坏也已十分熟悉。不过，挑选楼盘时不仅需要“硬实力”，随着我们生活需求的提高，“软实力”的支撑也着实重要。其中，物业管理的好坏就是楼盘软实力的一个重要组成部分。那么，一个好的物业标准是什么样的呢？
物业其实可以被称为“管家”，要有服务也要有管理。好的管家可以将我们的生活打理的井井有条，不需要为“柴米油盐酱醋茶”的问题所困扰。好的物业在项目的建设之初就参与其中，了解项目的建筑规划、管道铺设等等，最终实现“一对一”专属管家服务，从交房开始，第一时间接洽业主，一对一验房，一对一解析并解决业主的疑惑和问题。
大部分人不会把物业管理和房产的增值联系起来，总觉得物业管理是物业管理公司的责任，房产增值要看当初选房的眼光。但其实好的物业可以让房子既保值又增值，实际上管理的效益也很明显地体现在房子的价值上，经常的维修、保养能延长住宅物业的使用寿命，帮助它保值增值。买房是一种投资，物业服务更是长期的投资。
也并不是价钱贵的物业服务质量就一定好，高档小区的物业就一定让人放心，它们之间并不是绝对性的。而一个真正好的物业，往往可以通过看门卫对陌生人的态度、看小区公共区域、看建筑外墙面、看物业的反应速度、看安全防卫级别、看各种设备的状况等等诸多细节来进行考察。只有这些日常生活的点点滴滴细节都处理好了，才能够真正让我们有个安居乐业的好环境。
期房：排名规划提前看
而对于购买期房的购房者来说，想要提前考察物业的水准也是有方法的，具体可以从以下几个方面入手：
参考当年物业排名。想要买某小区的房子，应当了解小区物业公司的资质如何，管理过哪些小区，物业服务投诉率怎样。每年上海市都会对全市所有小区的物业管理进行排名，这个排名也可以作为衡量物业管理水平和物业服务水平的参考。
物业费定价是否适中。物业服务应遵循质价相符的原则，物业公司本身也有盈利的需要。如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，高质量的物业服务也就无从谈起。
专业设施是否依靠专业公司。问清楚小区里将来有哪些设施，设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。比如，弱电强电系统需要专业技术人员维护，好的物业公司会慎重选择。
地下车库设备是否齐全。地下车库应有消防设施、排涝设施，消防联动也很重要。万一突发火警或遭水淹，车库里自有的消防设施和排涝设施应能及时启用，并能在一定程度上起到遏制其他灾害的作用。
二手房：隐蔽问题不能忘
二手房购房者则应重点注意原来的装修和业主可能隐藏和遗留的一些问题，避免购买后才开始补救：
.隐蔽工程、管线排布情况。一般可以去询问物业公司，房子有没有因为装修引发工程质量问题，如果有，具体是什么问题。例如，装修时使用的热水管道质量不过关，时间久了就会漏水，不入住绝对发现不了，如果等到漏了再修，不仅难度大而且麻烦多。
物业费缴纳情况。询问物业公司，上家有没有拖欠物业费。若有，在交易之前要求上家缴齐物业费，否则，房屋卖出后，物业公司找不到上家，有的物业公司可能找下家催缴，两边扯皮将带来无穷无尽的麻烦。
物业资料移交情况。弱电、强电、房型图（平面），管线图等等物业资料在购房时必须全部移交，否则将来房屋出现问题维修时，没有这些图纸就无法施工。
物业管理制度和具体执行情况。比如摩托车、电瓶车应该放在特定的地下车库，如果都停在楼道里，或者是推进电梯上上下下（这样很容易在电梯轿厢里留下划痕甚至损坏电梯），这其实是物业公司管理素质的反映。
现房：现实问题仔细问
对于现房购房者来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、问问，把可能的角落都考察到：
看物业公司对小区情况的熟悉程度。房屋开发完所有资料都必须提交物业，物业公司应该掌握房屋从开发到交付的第一手资料。物业公司专业素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪。可从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。
看小区绿化修剪是否整齐，楼道清扫是否干净，非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记。从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。
看房子在物业公司的维修记录。房屋报修情况通常能直接反映出房屋质量。比如，有没有出现过管道堵塞的情况，如果新房屡次出现管道堵塞，说明在施工时建筑垃圾没有疏通干净，报修记录上跳闸次数多，说明配电可能不合理。
看物业费收缴率。通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，双方矛盾较多，对物业公司的服务水平就要打个问号。售后公房小区则例外，因为物业收缴率低由多方面因素造成，不能用这个标准衡量物业服务水平。
老工房：遗留问题要关注
如果买老房子尤其是售后工房，也有三点要尤其注意：
相邻关系重点考虑。老房子使用的建筑材料比较落后，楼板通常是空心预制板，隔音效果较差，如果邻居生活不规律，噪音很大，将直接影响业主的日常生活。
向物业询问房屋隐蔽工程细节。上下水管道是否顺畅、供电系统是否正常，配电有没有问题，原来的房屋结构有没有被破坏过，物业公司应该有记录。这些也和业主正常生活息息相关。
“凶宅”早知道。买入前弄清要购买的房屋里是否有突发死亡事件、恶性事件发生。如果入住以后才知道，会直接影响居住心理。因此，不妨提前向物业或邻居打听。
第二篇：物业消防安全标准
物业消防标准
一、目的：
保障物业公司所管理区域内的的公共安全和预防火灾的发生，为业主和使用人的工作、生活提供安全舒适的环境。
二、范围：
适用于物业公司安全消防管理工作。
三、消防主管职责
（一）、领导消防安全机构，贯彻执行消防法则。
（二）、组织制定、布置、检查、总结消防工作，并定期向当地公安、消防监督机关报告消防工作情况。
（三）、组织防火安全检查，整改火险隐患。
（四）、对员工进行消防宣传教育。
（五）、组织、领导义务消防队开展消防工作。组织对消防设施器材的管理。
（六）、组织制订紧急状态下的疏散方案。
（七）、组织扑救初期火灾和指导安全疏散。
（八）、调查火警事故，协助公安消防监督机关调查火灾原因。
四、工作程序：
（一）、安全宣传
1、收集有关法律、法规、条例、案例，找出辖区安全防范弱点和存在的问题。的压力。
（四）、灭火器的检查
1、摆放位置是否摆放在阴凉、干燥便于取用的位置，不得受到烈日的暴晒，不得接近热源或受剧烈震动。
2、灭火器器材周围 2米内不得堆放杂物。
3、灭火器的瓶体、保险销是否完好无损，器材是否擦拭干净，灭火器药液是否减少、被动用过。
4、喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）。
5、压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要及时灌装）。
6、零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）。
7、可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）。
8、铅封是否完好（一经开启，必须按规定再行充装，重新铅封）。
9、按时进行定期检查、保养检查喷嘴和喷射管是否堵塞、腐蚀损坏。
（五）、消防装备检查
1、水带、水枪、分水器等设备是否完好，水带接口是否漏水、水带是否发霉，设备是否正常。
2、消防拉梯：拉梯牢固程度如何，拉绳是否完好，是否能正常使用。
3、防火服、消防斧、消防绳是否完好。
（六）、消火箱的检查
1、每月逐个检查一次。的防火措施等。
（八）、安全通道的检查
1、通道是否畅通、有无杂物堆放、车辆堵塞，是否有易燃易爆等危险物品。
2、疏散标志是否完好。
3、标志是否完好、处于明显处、便于确认处；应急照明灯是否完好、被遮挡、损坏、紧急情况下能否照明等。
4、通道照明是否完好能正常照明。
五、检查部位及检查标准
（一）、每月末对公共区域、公共设施进行安全检查。
（二）、节日前或有重大活动的前一天，对公共区域、公共设施进行安全检查。
（三）、检查工作由消防负责人组织。
（四）、检查项目为所有消防灭火器材、消防栓设施是否齐全、有效。检查配电房、风机房、电梯机房等设施设备是否符合安全规定，门锁是否完好。
（五）、检查各层走廊、电梯厅、楼梯是否畅通，烟感探测器、指示灯是否正常。
（六）、检查设备层所有消防设施是否完好。
（七）、检查各机房、电房设备是否运转正常。
（八）、检查防火通道是否畅通，疏散指示灯及报警系统是否正常。
（九）、检查是否有违反消防安全条例的事项。
（十）、检查防火设备能否正常使用。
（十一）、检查中发现设施设备有异常，或其他违反消防安全规定的问题，要立即查明原因，及时处理。
增强保安人员的消防意识，提高对火灾扑救工作的组织和处理能力，能使全体工作人员更好地了解本公司所辖区域的防火制度和紧急状态下的消防逃生路径，提高抢险和自救能力。
（二）、消防演练的频度
消防演练至少每半年一次，特殊情况下可以增加演习次数。
（三）、参加消防演练的成员
1、区域主管应为防火总负责人，区域队长为防火总指挥。
2、其它保安人员为义务消防队员。
（四）、演练的组织
1、公司所辖区域的消防演练计划由区域主管负责组织制定，并报公司总经理批准。
2、请消防专员现场指导，使所有参加人员能熟练掌握各种器材的性能和使用方法。
3、确定演练方案、演练日期和时间后，提前一个月通知甲方。
4、演练人员名单汇总后，报公司备案存档。
（五）、消防演习过程
1、后勤保障
安排公司保洁人员负责消防后勤保障，主要负责演练结束后的场地清扫工作
2、人员疏散
在消防演习过程中组织安排人员有序进行疏散，防止拥挤及不安全隐患的
（三）、联络各岗位人员，组织进行扑救。
（四）、密切监视报警地点情况，随时报告。
十一、组织扑救：
（一）、带领消防人员携带灭火器以最快速度到达火警现场。
（二）、立即指挥在场人员进行灭火扑救。
（三）、指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用消防通道疏散。
（四）、坚守火场，控制火势，等待专业消防队的到达。
（五）、火情解除后，会同消防主管机关，认真勘查现场，收集情况，查明事故原因。
（六）、组织有关部门认真总结教训。
（七）、记录火警（火险、火灾）全过程，存档。
十二、消防报警信号处理程序
（一）、消防监控中心当值保安收到消防报警信号报警时：
（二）、迅速查明报警位置，用对讲机通知巡逻保安即时到现场核实。
（三）、核实保安即时报告，讲清报警地点。
（四）、巡逻警卫或管理员接到消防监控中心当值警卫呼叫后，要以最快速度赶到报警地点核实，要仔细观察报警地点的每个角落，将现场情况准确明白地回报消防监控中心。
（五）、经现场检查确认属误报的，即时通知消防监控中心当值警卫复位；若报警地点在办公室、业主室内等场所，进入检查时，需向业主解释清楚，致歉后方能离开。
第三篇：物业质量检查标准
司红亮
于维江
王洋
牛树平
胡水明白世杰
董蝉柱
王海中
赵起鹏
蔡廷忠
李燕山
朱良廷
周军伟
张杰
李海柱
韩永新
郭苏明
王爱红
张建平
郭胜利 李利星
李建军
王晓群
张素琴
乔玉明
高宁
董帅
刘春应
翟旭东
耿立功 企业特种作业人员名单
王乐乐
王建青
张小龙
王宝英
李文华
安志明
王捧
黄银贵
李艳平
王慧琴
宋金红
安志明
王宝珍
耿丽华
杨海兵
段亮
贾志新
王建军 韩计英
吕兵兵
张文明
吴永福
刘海峰
刘小俊
孟庆忠
韩东红
物业管理若干规定
一、房屋产权界定及管理
小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有，居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理处对单位
用房行使财产所有权，对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理，保证房屋的正常维修，维护单位和业主的合法权益，业主应自觉遵守
《水电五局高碑店基地房屋管理办法》 的规定，由于业主违反规定的
行为引起的后果和经济纠纷，由业主承担。
1、对室内装修的管理
凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到管理处经营部办理申 请批准手续 , 并在财务部缴纳装修押金后，到经营部领取《装修许可 证》，业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。装修时应遵守《水 电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。
装修押金按房屋建筑面积收取，装修完毕后业主通知经营部和物 业公司共同检查达标后，凭收据退还押金。
如果经检查有下列情况发 生的，首先从押金中扣款，押金数额不足以扣款时，业主另行交款：
（1）
破
坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；
（2）
改
动和损坏了公用供水、供电、供暖管线，可能影响其他
业主的；
（3）
产
生超标噪音引起周边业主投诉的；
（4）
占
用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。
2、对房屋维修的管理
本小区房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司
负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自 用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以
选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。
二、共用设施管理 1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃
圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等，与全体业主利益和公共卫 生、安全密切相关，严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁，一经发现上述行为，由管理处和物业公司提出限 期恢复，另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁 共用设施，必须向管理处提出申请和说明，经批准后由物业公司指定
专业人员按相关安全规范进行施工。
为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防 水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其
他业主的相关财产损失的赔偿责任。
2、太阳能安装
业主如需安装太阳能设施，必须先到管理处的经营部办理申请登
记手续并在财务部缴纳安装押金后，到经营部领取《安装许可证》。
业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙，同时确保按 安全要求，保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主
如未经相关部门同意，私自安装太阳能装置，管理处和物业公司有权
阻止其行为，除限期拆除太阳能装置外，还应赔偿造成的相关损失。
对业主在使用的太阳能设施，管理处经营部随时进行检查，如因
该设施自身原因，造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏，由业主承
担补漏费用，并承担相应的损失赔偿责任。
三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳、水费：由物业公司定期入户抄表，业主在 10 日内到物业公司缴 纳；、电费：业主持购电卡到物业公司购买；未安装磁卡电表的业主 或单位，由物业公司定期入户抄表，同时收取电费；
3、暖气费：业主须在通知的规定时间内，到物业公司缴纳，收费 标准应符合物价局相关规定。、物业服务费：
业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，如不能按规定
及时交纳，责任由业主负责。
凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用，物业 公司有权采取催缴措施，并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额 的千分之三的标准支付滞纳金。
四、用水、用电管理
1、用水管理
（1）、业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发
生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修；
（2）、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不 得随意拆挖、安装、更改管线；
（3）、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水
资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水 费的两倍赔偿经济损失。
2、用电管理
(1)、当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责 任人负责；
(2)、严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用
电者，一经发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失 和人身伤害，由责任人负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上 已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报；
(3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，如需物业服务人员更 换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在 25W 以下，如因使用灯泡和
人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。
五、供暖的管理、业主不得私自改装供暖设施，不得私自关闭公用进水、回水 阀门;、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施（如“小保 姆”），须到物业公司登记备案，并按规定交费后方可使用。未经批准 私自安装使用的，该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用;
3、业主如发现供暖故障，室内温度达不到标准时，应及时与物
业公司联系维修。未经批准，私自维修造成的一切后果，由当事人自 行负责。
六、公共环境及卫生管理
1、公共卫生管理
（1）、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中，放入设置的垃圾箱内，禁止乱扔、乱倒垃圾；
（2）、禁止随地吐痰，乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等；
（3）、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物，禁止随意倾倒 污水、杂物；
（4）、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告；
（5）、禁止在小区内饲养畜禽，不准在公共区域随意放养宠物；、公共环境管理
（1）、禁止在 22 ： 00 —： 00，12 ： 00 — 14 ： 00 时段在公共区
域弹奏乐器、使用音响器材；
（2）、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带 宠物入内（3）禁止占用公共空间摆放私人物品，一经发现，管理处和物 业公司有权清除；
七、绿化管理
1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物；、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施，如有损坏必须 照价赔偿；
3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆；、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。
八、治安综合管理
1、车辆管理
对车辆的管理原则为：
对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以 管理，不包含保管、看护责任。
（1）、禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速 15 公里／小时；
（2）、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆；
（3）、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车；
（4）、车辆应停放在物业公司指定的停车区域；
（5）、车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿；
（6）、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置 防盗措施；
（7）、各种车辆（包括机动、人力）因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。、消防管理
（1）、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途，违 者将根据情节承担相应的经济和法律责任；
（2）、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂 物；
（3）、禁止在生活区内，特别是阳台上燃放烟花、爆竹（4）、禁止违章使用电器设备；
（5）、禁止在本小区内倾倒液化气残液；、治安管理
治安管理的原则是：对小区生活秩序的维护。
（1）、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本 小区；
（2）、自觉维护内部治安，对违法犯罪人员和行为要积极主动 举报；
（3）、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物；
（4）、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营；
（5）、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具；
九、对宠物的管理、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理 《免疫合格证》，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签 订《居民文明养犬承诺书》 ；
2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物，一经发现按治安案件处理；、严禁在小区公共区域内放养宠物，严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物，以保持公 共环境卫生清洁；
4、携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过 2 米，并由成年
人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时 处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不 得在本小区内遗弃所养宠物。
5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金，如物业公司、安全保卫部巡
查人员发现有违反以上《管理规定》者，将给宠物主人送发扣除保障 金通知单，保障金扣完后，饲养者应自觉补交。
十、楼顶检查口管理
清洁检查标准及扣分标准
类别 序号 项目 标准 检查方式 项目分 数 扣分标准
地下室 1 车库、地下室地面,标识,公共通道,消防梯门,指示灯,灯等公共设施,管道,墙面 地面无积水,无杂物,无泥沙,目视或用纸巾擦拭1平方米无明显灰尘,污渍.目观无明显灰尘,污渍,无蜘蛛网.全面抽查 10 污渍灰尘每处:0.5分 蜘蛛网每处:0.5分
楼内公共区域 1 每层地面,瓷砖地面,消防楼梯,大理石地面地毯.无垃圾,杂物,无污渍无泥沙,地毯无明显灰尘污渍.无蜘蛛网无蚊虫,大理石地面抛光打腊后应有光泽.(检查1平方米)全面检查 10 每处:0.3分
乳胶漆墙面,大理石,瓷片,墙面 乳胶漆墙面,无明显灰尘,污渍,无蜘蛛网,大理石瓷片墙面用纸巾或白手套擦拭60公分无明显灰尘污渍 全面检查 10 污渍灰尘每处:0.2分蜘蛛网每处:0.5分
指示灯,灯罩,通风口 目视无明显灰尘,无污渍 抽查 10 每处:0.5分
公共门 用纸巾或白手套擦拭无明显灰尘,污渍 每天检查 10 每处:0.5分
公共卫生间 地面无积水,无杂物,无污迹,污渍,洗手盆,大理石台面无水渍,污迹,便器无污迹,无异味,镜面无明显脏迹 每天检查 10 每处:0.5分
平台,天台,水沟 无垃圾,无积水,无污迹,无杂草 每周检查 5 每处:0.5分
楼梯地面扶手 楼梯地面保持无垃圾,杂物,果皮,烟头.痰迹.扶手无积尘,无污迹见本色.目视检查,用纸擦拭 10 每处:0.2分
楼内墙面柱面 保持墙壁,窗台,走道指示牌无积尘,无蜘蛛网,无杂物,无张贴广告.楼道,楼梯口,路灯罩无尘土.目视检查,用纸擦拭 10 每处:0.2分
楼内地面 楼内大厅,办公区,会所,电梯门厅及电梯外门保持无垃圾,无污迹,地板光亮见本色.目视检查,用纸擦拭 10 每处:0.2分 清洁检查标准及扣分标准
类别 序号 项目 标准 检查方式 项目分 数 扣分标准
外围公共区域 1 楼外道路 主干道及地面保持无垃圾、塑料制品、果皮、落叶、烟头痰迹等杂物。目视检查 10 每处：0.2分
楼外平台水沟 眺檐平台上无垃圾、杂物、地漏畅通、地盖齐全、无污迹。水沟、化粪池及时清淘，无堵塞、无蚊蝇、无臭哇 目视、鼻嗅 10 每处：0.2分
公共区域玻璃 玻璃上无张贴广告、无尘土、明亮、洁净 目视检查、用纸擦拭 5 每处：0.1分
公共设施外观 消防栓、消防管网保持清洁无灰尘、光亮见本色。公共游泳池无杂物，水质良好。球场无积水、杂物。目视检查、用纸擦拭、鼻嗅 15 每处：0.2分
清运垃圾情况 垃圾桶及时清倒、清洗、擦拭干净，无污迹、无臭味。垃圾池要及时清扫地面、冲洗干净，垃圾日产日清，定时对垃圾池及周围进行消杀。清洁工具摆放整齐。目视检查、鼻嗅 15 每处：0.2 6 路面、广告牌、果皮箱 无杂物、无积水、无泥沙、无污渍、无果皮壳、无烟头、每15平方米不超过烟头一个和其他杂物。全面检查 10 每处：0.2分 其它事项 保持防盗门清洁无灰尘、光亮见本色，随时清理乱张贴 目视检查、鼻嗅 15 每处：0.2分
佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行）
为提升我市物业管理水平，加强企业的管理，根据各区的要求，对照《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服 务标准》、《全国物业管理示范住宅小区标准》等文件，结合我市的 实际，制定《佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行）》。
标准适用要求：
本标准作为物业管理检查的依据，请各区在物业 服务企业换证、升级以及日常检查中执行； 各区建设局每年对区内所
有物业管理小区进行不少于一次检查，并将检查情况归档； 业主委员
会可参照本标准对物业服务企业进行检查。
本标准试行一年，若在执行过程中发现问题，请及时向市建设局 市场科反映。
二 ○○
九年九月一日
佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行）
项目
内
容
与
标
准
（一）基本
要求、按照《物业管理条例》等国家、省、市法律法规以及合同约定，合法、诚 信开展物业服务、经营活动。、档案资料按照“基础管理”、“房屋管理与维修养护”、“共用设施设备 管理”、“保安、消防、车辆管理”、“环境卫生管理”、“绿化管理”、“精 神文明建设”、“管理效益”八大类归类成册；房屋及其共用设施设备档案资
料齐全，分类成册，管理完善；建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册。
有健全的档案管理制度，查阅方便。、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手 续齐全。、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或 者岗位证书。
6、有完善的物业管理方案，服务质量管理、共用部位、共用设施设备管理、卫生、环境、绿化管理、财务管理等制度健全。、管理服务人员统一着装，行为规范，服务主动及时、热情。、设有服务接待处，公示 24 小时服务电话。处理投诉、报修、求助及时，有完整的处理和回访记录。、按照价格主管部门和房地产行政主管部门的统一样式，公示服务项目与收 费价目。、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、按规范使用住房专项维修资金。、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70% 以上。
（二）房屋
管理、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全并定 期归档。、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组 织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计 划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按照业主大会的决定，组织 维修。、按合同约定对小区共用部位，做好巡查记录，并及时维修养护。、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立 完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方 案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。按规定巡查装修施工现 场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现 象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、严格执行市有关装修搬运的管理规定。、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委 员会和有关主管部门，户外广告牌、招牌、霓虹灯等设置按规定办理审批手续，保持整洁美观，无安全隐患或破损。、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无帝漏现象，支架无锈蚀；、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单 元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
（三）共用
设施
设备
维修
养护、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。设备房制度上墙，保持整洁，设备编制设备卡。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保 养等记录齐全并定期归档。、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备 操作规程及保养规范；设施设备运行正常。、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围 的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报 告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯 24 小时正常运行。、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于 95%。、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生 的各种突发设备故障有应急方案。
（四）协助
维护
公共
秩序、小区主出入口 24 小时站岗值勤。、按照合同约定对重点区域、重点部位进行巡查并做好巡查记录；配有安全 监控设施的，实施 24 小时监控。、对进出小区的车辆实施证、卡管理，规范和引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对来访人员实 行登记管理。、对火灾、治安、公共卫生、公共突发事件、天气灾害、地震等突发事件有 应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五）环境
卫生
管理、按照合同约定在幢、层设置垃圾桶，在小区内合理设置果壳箱或者垃圾桶。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化 保洁，并做好保洁记录。
3、小区内道路保持清洁，绿化内无垃圾。房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
4、共用雨、污水管道定期清疏；化粪池定期检查，及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。
空调冷凝水统一收集、排放，无漏、滴现象。、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
（六）绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理，并做好养护记录。、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无斑秃、无杂草、杂物。、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效 果。、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。、定期喷洒药物，预防病虫害。
（七）社区文 化开展
l、开展有意义、健康向上的社区文化活动。、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。
3、积极配合政府主管部门、社区居委会进行公益宣传。
（八）管理
效益
l、物业管理服务费用收缴率 90% 以上。
2、提供便民有偿服务，开展多种经营。
公司检查考核评分细则 5、设备运行记录、有紧急情况处理预案 7、日常巡视记录、有绝缘设备并年检、设备台帐
10、有防火措施、轿厢内壁平整、无损伤、操纵箱面上的各按钮、开关功能正常 3、轿内楼层指示信号齐全、清晰、轿厢内应有监控装置（开发商配置）5、轿厢内至消防中心的对讲有效 6、安全触板或光电应有效、轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦 8、轿厢内的紧急照明有效 9、机房门应安全、可靠；应有机房重地，闲人免进 标识.10、机房墙壁完整，无孔洞 11、机房墙壁、场地洁净 12、机房应有通风装置（最好采用空调，开发商配 置）13、机房有灭火装置（按规定存放灭火器，开发商配 置）、机房照明应为日光灯、并齐全、有效、机房内有电源插座、机房与消防中心对讲有效（根据开发商配置决 定）、机房有电梯松闸扳手、机房有电梯盘车手轮 19、曳引机应完好、洁净、曳引机漏油应符合国家标准、曳引机在运行中应无较大的抖动、控制柜应完好、洁净 23、底坑照明有效、底坑急停开关有效、安装正确、牢固、无破损 25、底坑断绳开关有效、安装正确、牢固、无破损 26、缓冲器开关有效、安装正确、牢固、无破损 27、液压缓冲器安装正确、无锈蚀 28、随行电缆不应打结、扭曲、过长等 29、有补偿链时，补偿链不应扭曲，不应与其他装置
碰撞、撞板与缓冲器的距离符合标准 31、超载装置有效
32、底坑不得渗水、积水 33、底坑应清洁、无杂物
34、底坑有大积水坑时，其上应铺设盖板 35、底坑排污系统应有效
三、保安、消防、车辆管理
1、各出入口有人员职守、有值班记录、实行 24 小时值班记录（交接班记录）、秩序员名单、排班及岗位分工 3、巡逻路线图及巡逻记录 11、电梯按规定
或约定时间运 行，安全设施齐 全，无安全事 故；轿厢、井道 保持清洁；电梯 机房通风、照明 良好
发现一处不符合扣0.2分、制定供电系
统管理措施并严 格执行，记录完
整；供电设备运 行正常，配电管 理符合规定，路
灯、楼道灯等公
共照明设备完好 发现一处不符合扣 0.2 分、小区半封闭管 理
小区各出入口无人值守扣 0.5 分、有秩序员，实 行 24 小时值班及 巡逻制度；秩序 员熟悉小区的环
公司检查考核评分细则、秩序员培训及考核纪录、警械警具检查记录表 6、物品放行条、各种突发事件处理预案 8、突发事件处理记录、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识、现场有防护措施、消防器材及标志完好、有效 2、消防设备分布图、消防设备保养记录 4、消防设备维修记录 5、消防通道畅通、消防人员培训记录 7、义务消防员名单 8、消防安全预案 1、停车管理服务协议、固定车辆登记表 3、固定车辆出入证发放记录、临时出入车辆登记、巡逻记录表、车辆登记、车辆在停车区域内摆放整齐
四、环境卫生管 理、保洁员名单、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确 3、保洁工作标准、时间安排 4、地面整洁无污物 5、保洁检查巡查记录 1、垃圾按规定时间清运、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂（暂定，此项不扣分）、消杀记录（此项不扣分）、房屋共用部位
共用设施无蚁害 现场符合要求
发现一处不符合扣0.2分 5、小区内道路等
共用场地无纸屑、烟头等废弃物
现场符合要求
发现一处不符合扣0.2分、清洁卫生实行 责任制，有专职 清洁人员和明确 的责任范围，实 行标准化清洁保 洁
发现一处不符合扣0.2分、垃圾日产日 清，定期进行卫 生消毒灭杀
发现一处不符合扣0.2分、非机动车车辆 管理制度完善，按规定位置停 放，管理有序 3、管理区域内无随意停放车辆
发现一处不符合扣0.2分、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站），（垃圾最好分类收集，此项不扣分）2、设施保持清洁
发现一处不符合扣0.2分、环卫设施完 备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾 中转站
发现一处不符合扣0.2分、危机人身安全
处有明显标识和
具体的防范措施
发现一处不符合扣0.2分、消防设备设施 完好无损，可随 时起用；消防通
道畅通；制定消
防应急方案
发现一处不符合扣0.5分、机动车停车场 管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
发现一处不符合扣0.2分、有秩序员，实 行 24 小时值班及 巡逻制度；秩序 员熟悉小区的环 境，文明值勤，训练有素，语言 规范，认真负责
公司检查考核评分细则、房屋共用部位 保持清洁，无乱 贴、乱画，无擅 自占用和堆放杂
物现象；楼梯扶 栏、天台、公共 玻璃窗等保持洁 净
现场符合要求
发现一处不符合扣0.2分
五、绿化管理 绿地无纸屑、烟 头、石块等杂物
无破坏、践踏、占用现象，修剪整齐美观，无病虫
害，无折损，无斑秃，绿地无纸屑、烟头、石块等杂 物，绿地无杂草
发现一处不符合扣0.2分 备注：某项严重不合格扣 1-3 分，缺项或整项（系统）不合格扣 5 分。
第四篇：物业招标书(标准)
物业管理招标文件
第一部分、招标公告
1招标内容：河源职业技术学校项目的物业管理。
2管理的期限：暂定一年，物业管理水平达到既定目标及服务承诺服务良好，双方将续签第二年合同，否则，招标方将不予续签。
3物业管理项目的名称：河源职业技术学院物业管理项目。
4项目地址：广东省河源市源城区东环路大学城河源职业技术学院。5合格的投标人应具备的资格要求：
（1）在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格，符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定，且符合、承认并承诺履行本招标文件各项规定的物业管理企业，所提供的服务和货物须为在我国境内合法生产和销售的；
（2）具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》（第164号令）规定的三级及以上物业服务企业资质证书，能承担本项目实施和招标文件所规定的物业管理要求，并有良好的工作业绩和履约记录。
7河源职业技术学院规划建设基本情况
1、学院占地面积1500亩
2、建筑面积约240103平方米
3、教学楼四栋200间教室及其它用房41745平方米、行政办公楼三栋69间办公室9184平方米、学生公寓18栋133763平方米、实训楼21662平方米、图书馆28449平方米、艺术楼5300平方米，道路及广场77500平方米，绿化面积226500
平方米。
第二部分 编制和提交投标文件须知
6投标费用：
a在领取投标书时准备招标书领取费伍佰元整（不予退还）
b交投标保证金壹万元整，招标结束后将返还给各公司，如领取招标书后 不参加此次投标活动，将不返还保证金。6招标的工作安排： a招标邀请
b 发招标文件，本工程招标文件可从河源市招标服务中心网查看下载
c投标截止时间2012年3月19日14时，投标文件递交地点河源市招投标服务中心公证处窗口。
招标代理单位：河源市华达公司
地址：河源市市区华达大厦办公室 联系人：李先生
联系电话：0768……
开标地点：河源职业技术学院继续教育学院
第三部分 项目技术规范和服务要求
三、物业管理服务内容及要求
(一)中控室运行管理
中控室负责小区的弱电系统(包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统)的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。
标准：
1.24小时值班，值班人员必须持证上岗;
2.保证消防报警系统、门禁系统、对讲系统及闭路监控系统、，各系统工作稳定;
3.一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效;
4.定期进行消防普查;
5.设备机房整洁;
6.保证设备机房的安全。
(二)房屋建筑的日常养护维修
房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。开标时间：2010年12月29日14时
标准：
1.定期进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达98%;
2.爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行改动;
3.及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务在接报后不超过24小时完成。
(七)卫生保洁
卫生保洁是指为保证园区公共区域、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。
标准：
1.楼电梯厅干净、明亮，地面无杂物;
2.电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮;
3.玻璃、门窗无污迹、裂痕;
4.庭院地面清洁无废弃物;
5.垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净;6.扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求
(八)保安、消防、秩序管理及监控、自动报警、门禁系统的运行管理
保安、消防、秩序管理是指为保证园区安全和正常生活秩序，保证监控、自动报警、门禁系统正常运行，对来访人员进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序管理等。
标准：
1.对来访人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入;
2.小区内环境秩序良好，道路通畅，车辆停放有序，人车分流;地下车库照明通风良好;
3.保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运行;
4.各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效;
5.能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件;
6.对突发事件有应急预案，完善责任制。
(九)本条中所有要求定期(每年、每月)检测、普查的事项均应由投标人在标书中做出具体计划。
四、管理目标及各项指标要求
(一)管理目标
为全校师生提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。
(二)管理服务应达到的各项指标
1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件;
2.环境卫生、清洁率达99%;
3.消防设备设施完好率100%;
4.房屋完好率98%;
5.设备完好率100%;
6.智能化系统运行正常率98%;
7.零修、报修及时率100%，返修率小于1%;
8.服务有效投诉少于1%，处理率100%;
9.师生满意率95%。
第五篇：物业五星级标准
五星级
一、硬件设施要求
1、小区内地面停车位数量不应超过小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/户。
2、住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他3项以上安全防范设施。
3、小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。
4、新建小区绿地率不应低于35%，旧区改建不宜低于25%。
5、住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。
二、综合管理服务
1、前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。
2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。4、24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。
5、对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。
6、住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上住宅小区项目经理任职经历。
7、实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况.8、能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。
9、每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。
10、每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。
三、房屋管理与维修养护服务
1、房屋管理
⑴制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。⑵每年第四季度制定下一维修养护计划。
⑶小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。
⑷房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。⑸楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
⑹室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。
⑺封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
⑻除建筑设计有要求外，不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。⑼空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
⑽对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。
2、维修养护 ⑴巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：
①每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；
②每季检查1次墙体、墙面； ③每季检查1次顶棚； ④每季检查1次楼梯、扶手；
⑤每季检查1次屋面保温隔热层、防水层； ⑥每季检查1次天台扶栏、公共防盗网； ⑦每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊； ⑧每季全面检查1次楼板、地面砖； ⑨每季检查1次通风口； ⑩每半月巡查1次小区各标识； ⑪每周全面检查1次公共门窗； ⑫每周巡查1次路面、侧石、井盖等； ⑬每周巡查1次围墙；
⑭每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品； ⑮每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。⑵维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。
3、装饰装修管理
⑴受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。⑵装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。
⑶装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
⑷委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。
四、共用设备设施运行、维修、保养服务
1、供配电
⑴总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。
⑵高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。
⑶配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。⑷无自身系统故障引起的计划外大面积停电。
2、公共照明
⑴院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。
⑵保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。⑶公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。
3、电梯
⑴配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实。⑵保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。⑶委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。⑷电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。
4、给排水 ⑴生活供水
①泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。②水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。
③水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。
④水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。⑤泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。⑵雨污水排放
①公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。
②雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。③污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。④雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。
⑤不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。
5、供热设施
⑴自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。
⑵每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。
⑶供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。
⑷维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。
6、安全防范设施
物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：
⑴监控系统，做到：
①设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； ②按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； ③设备出现故障，能及时修复。⑵门禁系统，做到：
①每周巡视1次，保证系统工作正常； ②门锁、对讲主机检查保养每季1次；
③一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。⑶电子巡更，做到：
①调试保养每季1次，保证正常运行；
②保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。⑷周界防范系统，做到：
①主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；
②报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；
③系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。
7、防雷接地系统
⑴每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。⑵高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。
8、景观配套附属设施设备
⑴每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。
⑵重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。
五、协助公共秩序维护服务
1、人员要求
⑴专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。
⑵能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。⑶配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2、门岗
⑴建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。
⑵保障值班电话畅通，接听及时。
⑶各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。⑷对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。
⑸对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。
⑹保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
3、巡逻
⑴制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。
⑵每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。
⑶巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。
4、车辆管理
⑴按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。
⑵按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。
⑶车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。⑷收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。⑸有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。
⑹建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。
⑺车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。⑻非机动车应定点停放。
5、监控
⑴设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。
⑵监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。⑶监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。
6、紧急事故防范
⑴对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
⑵对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。
⑶每年组织1次以上应急预案演习。
六、保洁服务
1、楼内保洁
⑴楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。地面每日湿拖1次，干净整洁。⑵楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。
⑶天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。⑷共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。
⑸电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。
2、外围保洁
⑴道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。
⑵绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。
⑶水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。
⑷休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。⑸3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。
⑹标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。⑺天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。⑻设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。
3、车库、车棚
⑴地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。⑵天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。
⑶门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。⑷指示牌、指示灯保持整洁。
4、垃圾收集与处理
⑴垃圾桶布局合理，楼道内每层宜设置1个垃圾投掷点，方便业主使用。⑵垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。⑶建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。⑷垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。
⑸能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。
5、卫生消杀
蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。
6、动物管理
物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。
七、绿化服务
1、绿化养护
有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： ⑴对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护； ⑵定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；
⑶对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；
⑷绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；
⑸适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；
⑹树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦； ⑺定期组织浇灌、施肥和松土。
2、环境布置
⑴绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。
⑵绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。
⑶设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。
⑷重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。
⑸加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。
八、特约服务
物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供但不限于以下服务活动：
1、家庭安装、维修服务；
2、家庭保洁服务；
3、家庭餐饮服务；
4、钟点工服务；
5、洗衣服务；
6、商务（打字、复印等）服务；
7、房屋租赁、出售等中介代理服务；
8、老年人陪聊服务；
9、小家电维修服务；
10、搬运服务等。
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