商业街开题报告

第一篇：商业街开题报告

武汉轻工大学

毕业设计（论文）开题报告 2014届

毕业设计(论文)题目：忆往昔-湖南沅水商业街设计

院（系）艺术与传媒学院

专业名称 艺术设计

学生姓名 姚 玄

学生学号 101703714 指导教师 陈 鲲 武汉轻工大学学生毕业设计（论文）开题报告表

教师意见：

指导教师签字： 日期：

注：

1、课题类型：设计或论文。

2、课题来源：纵向、横向或自拟课题，对于纵向和横向课题并要用括号括起篇二：环艺毕业论文：商业步行街景观规划设计开题报告

毕业设计（论文）开题报告

题 目 “王府井”商业街景观

规划设计

系（院）年级

专 业 班级

学生姓名 学号

指导教师 职称

开题报告填表说明 1.开题报告是毕业设计（论文）过程规范管理的重要环节，是培养学生严谨务实工作作风的重要手段，是学生进行毕业设计（论文）的工作方案，是学生进行毕业设计（论文）工作的依据。

2.学生选定毕业设计（论文）题目后，与指导教师进行充分讨论协商，对题意进行较为深入的了解，基本确定工作过程思路，并根据课题要求查阅、收集文献资料，进行毕业实习（社会调查、现场考察、实验室试验等），在此基础上进行开题报告。3.课题的目的意义，应说明对某一学科发展的意义以及某些理论研究所带来的经济、社会效益等。

4.文献综述是开题报告的重要组成部分，是在广泛查阅国内外有关文献资料后，对与本人所承担课题研究有关方面已取得的成就及尚存的问题进行简要综述，并提出自己对一些问题的看法。

5.研究的内容，要具体写出在哪些方面开展研究，要突出重点，实事求是，所规定的内容经过努力在规定的时间内可以完成。6.在开始工作前，学生应在指导教师帮助下确定并熟悉研究方法。7.在研究过程中如要做社会调查、实验或在计算机上进行工作，应详细说明使用的仪器设备、耗材及使用的时间及数量。8.课题分阶段进度计划，应按研究内容分阶段落实具体时间、地点、工作内容和阶段成果等，以便于有计划地开展工作。9.开题报告应在指导教师指导下进行填写，指导教师不能包办代替。10.开题报告要按学生所在系规定的方式进行报告，经系主任批准后方可进行下一步的研究（或设计）工作。篇三：高广义开题报告

合肥师范学院本科毕业论文（设计）开题报告

（学生填写）

注：本表不够可增加空白页。篇四：李欣蔚：开题报告

毕业设计（论文）开题报告

1、课题的目的及意义（含国内外的研究现状分析）本课题主要对三峡广场步行街的现有大型商业物业特性进行现场深入调查，调查的内容主要包括财务、建筑、地点、环境，以及租户和业主情况等方面。商业物业主要分为办公物业和零售物业两大类，我们本次毕业设计的主要研究对象是零售物业。零售物业分为自用和出租两种类型。出租类商业物业占零售物业的主体。零售商业物业就是直接向消费者提供小批量商品买卖的地方。在城市范围内来看，最小体量是临街商铺，其次为传统型商业街（例如重庆市三峡广场）、综合性商业街（例如重庆市万达广场、北城天街）、城市综合体（例如重庆市瑞安新天地），体量依次上升。但上述商业物业还是集中在城市中心和城市生活区域。不过近年来国内也有类似国外低特价批发中心outlet购物中心，例如重庆市西部奥特莱斯购物中心，就是集购物、休闲、娱乐于一体的偏离城区的购物中心。

对于零售物业，及它的运营及管理方面，许多学者专家提出了各自的看法。

（1）对国内研究现状的分析

对于大型的商业零售物业即shopping mall，张雪梅与孙肖丽将它定义为“规模一般在10万m2 以上, 由专业管理商统一经营管理, 主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。”并且认为它的主要特征有用地和建筑规模大，业态复合程度极高，交通通达性要求高，商圈辐射范围广，以及ma ll的建筑设计要求高, 尤其重视大型中庭空间的设计，经营管理复杂性, 服务管理专业性强等特点。

大。

重庆万达广场商业中心位于重庆市南坪，总建筑面积12.6万平方米，引入万千百货、万达院线、大歌星ktv、大玩家超乐场、国美电器等著名连锁商业企业；商业中心拥有一条近500米长的室内精品步行街，引入屈臣氏、重庆小天鹅、宝马城市展厅、棒约翰、星巴克等百余个品牌商家进驻经营。广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。重庆市城市综合体购物中心重庆天地占地32,000平方米，总建筑面积约为84,000平方米。其由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成，实现购物与休闲的极致融合，打造全新国际时尚休闲娱乐地标。龙湖?北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北 [1][2] 而近年来这种大型商业物业在国内的发展十分迅速，可谓如火如荼，但集中位置中心还是在城市中心区域，且开发体量上相对较

城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场。此类体量较大的零售商业物业选址与城市中心地带，与所处位置人口、消费环境密切联系。

对此，陈宏宇分析主要有以下原因一方面是投资商认为大型购物中心在我国刚刚起步，在我国扩大内需的政策和强劲的消费力支撑下大有可为，谁可以先声夺人，谁就可以先占商机，所以要大要快；另一方面，政府部门对这种投资显然持欢迎态度，巨大的投资将带来巨大的经济效益，甚至对提升整个地区优势都有不小的影响力。[3]对于大型商业物业的这些特点，徐文芬经过调查分析出了目前我国商业物业发展主要存在的问题：经营理念和管理技术落后，商业物业重复建设，商业与地产的脱节，商业经营缺乏特色等问题。[4]闫爱华认为应对这些问题主要从以下这些方面入手：树立先进的经营管理理念、提高物业管理队伍的专业素质、利用制度规范市场秩序、实现商业与地产合理对接、准确定位商业经营方向、主体经营凸现特色。[5] 购物中心管理运营就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上，需要四个方面的内容:招商管理、营销管理、服务监督和物业管理。[6]商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。[7] 因为大型商业物业，或大型购物中心无论在建筑结构、公共区域、所有权还是相关责任上都是十分复杂的，所以把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议。[8] 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立 [9]良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。商业物业管理区别于其他物

业管理的根本特征，是其经营特质。商业经营是商业物业的核心。商业物业投资者关心的是最快、最大的收取投资回报。所以商业物业管理是为经营创造条件。理得再好也不会使业主满意。

（2）对国外研究现状的分析

以国外现有其零售物业发展情况作为研究对象，则发展较为前沿的地区主要集中在北美和欧洲国家。其零售商业物业包括独立式建筑、根据体量来定名的传 [10]商业物业经理的工作目的即达到业主的盈利要求，否则即使将设备和各类活动管

统商业中心（包括商业街、临街商铺、社区中心、传统形式的购物中心、超级购物中心），还有专用中心，例如低特价中心、工厂批发和特色中心。

同时，从国外有关文献可以看出商业物业管理的复杂性和对商业物业经理管理与执行能力的考验。首先是商铺的租金，hendershott 和shilling，meese 和wallace 研究了租金与房价之间的关系，结果显示，在均衡的状态下，房价应该等于未来租金现金流的折现值，尤其是就长期情况而言，在忽略税后折现率的作用时，房价的增长率应该和租金增长率相同[11][12] 同时，为了研究消费者的心理，专家们量化得对购物中心的便利性进行了研究，因为消费者的时间和精力是有限的资源，如果要确保他们光顾，必须设计相应的零售环境。这解释了这些零售发明的出现，如送货上门，网上购物，eftpos，自动售货机，windows自助结帐计数器。便利性即为减少或消除了一个可能发生的障碍。在零售领域的研究中，这些障碍被称为成本。[13]此外交通方面的问题对客流量的影响也是很大的，尤其是在市中心步行街的零售区域，新的交通系统可使顾客购物更方便，避免了停车位缺少以及交通拥挤的问题。政府为了促进零售业的繁荣，使用新的地铁系统目的就是促进购物。[14] 但由于欧美国家的市中心已相当繁华而拥挤，国外最经常讨论的与购物中心相关的问题是城市购物中心的减少，商业功能城市的流向郊区。虽然有了新型轨道交通系统，交通问题（特别是停车的问题）仍非常显著。经济全球化的产物——国际零售连锁店使得本地小型零售商难以生存，对新建网点和购物中心建筑的审美，也彻底改变客户的购物行为。[15]（3）本课题的目的及意义

该课题目的是基于对重庆市宏观经济，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区的宏观经济走向，分析沙坪坝地区经济的发展趋势，结合实地调查得出的三峡广场主要百货大楼商业物业现状，从租金，商铺组合，交通状况等方面得出这些被调查的商业物业的优势和劣势在哪里，最终给该商业物业提出招商建议，以提高其出租率，实现其更大的收益。

本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合三峡广场现有商业物业本身特性，选定招商商铺组合方案，调查方法为网络收集资料法，实地考察法，调查问卷法，电话咨询法等。得出的结论较为科学，可以给招商决策者理性的建议，规避一定的盲目招商所带来的收益风险。

2、课题任务、重点研究内容、实现途径

本课题任务是对三峡广场步行街的现有商业物业（大型零售、餐饮、酒吧茶

座）特性进行现场深入调查。具体内容如下： 1）调查商业物业的财务特性，包括每平米租金或售价（分楼层和位置）、租金折扣方案及其他财务条件、可用于出租的面积、租赁期限要求、物业管理费、水电费等特性。2）调查商业物业的建筑特性，包括建筑结构类型、建筑面积、可分割性、各功能面积的配置及比例（包括营业面积、仓储面积、管理办公面积、设备间面积）、智能化水平、装修水平、内部交通设计、空调等设备情况等。3）调查商业物业的地点特性，包括停车设施条件（地上地下车位数、收费水平、智能化水平）、配套设施（银行、商务中心、展览厅等）、对外交通设计、景观质量。4）调查商业物业的环境特性，包括与主干道、交通枢纽和设施的接近程度，公交线路及站点距离，周边配套设施类型和距离，日间行人密集程度等。5）现有租户或业主情况：经营户数、面积、商业类别、所在楼层等。视时机进行租户、业主访问。

重点研究内容主要是调查商业物业的财务特性，包括每平米租金或售价（分楼层和位置）、租金折扣方案及其他财务条件、可用于出租的面积、租赁期限要求、物业管理费、水电费等特性。以及现有租户或业主情况（经营户数、面积、商业类别、所在楼层等），并且视时机进行租户、业主访问。

实现途径包括，理论知识准备、制定调查计划、准备调查表格，现场初步调查，调查数据资料整理，现场重点调查、补充调查，调查数据资料整理、完善，对调查数据进行整理归纳并作市场现状分析（配以文字、图表、照片、计算），绘制对象物业区位分布平面图，摄制代表性物业外立面、内部空间，该片区商业物业市场新机会发现及投资潜力分析，报告总结。

第二篇：商业街调研报告

主题商业街调研报告 调研时间：

2017年2月4日

一． 调研地点：

海门购物文化广场、大悦城五号车库、大悦城骑鹅公社等3个主题街区。

海门购物广场调研小结：

建筑基本形态：市场类、沿街商铺。街区基本造型：属于传统一字型排列街区

街区简介：街区全长为100米，横跨3.5米。，顶高4.5米左右，整体装修风格为绿色花纹底简欧风格。

1.型与形，包括建筑基本形态，街区基本造型，街区动线设计，动线基本长度与宽度，动线节点位置的选取特点，如何氛围营造，店铺基本面积及进深，店铺房型主要类型，天地墙的选材与布置，街区的大致面积。

2.街区主题，经营什么业态，相邻及相近商铺经营的关联性，街区业态分布的基本比例，业态与主题的关联特点，租金概况。、5号车库：

全国首个以手作艺术为基调的室内街区

以西方车库文化为积淀，以台湾诚品书店、方所书店为参照模板，目标客群直指25-35岁都市新贵。

业态组合：整个车库内部为“H”型挑空布局，车库分为上下两层（1F：书店+设计师零售+手作工坊；2F：书店+餐饮）；5500平方米错层空间；5000米慢速情怀街；1家情怀书店；1家花店；6间设计师工作室；6家精致下午茶；13间手工作坊。其中，80%品牌首次进驻天津；27家店铺全部首次在购物中心亮相。进驻品牌：川上陶艺、玲珑窑、山间集、西厢、米有沙拉、纯粹咖啡、今日阅读、花也、大声音乐、梵谷、ta.lk、又见梵高、弄汤、离弦、全爱工匠、物末、imakokoni、尤木YVMIN、落、3D.JP、野人牧坊、治音师、RE调香室、流FLUX、miss me、best+dessert、归拙小筑，80%品牌首进天津。

街区特色：一层广场区域设计为梯田造型，供路人落座沉思。

充分利用通道，将其打造成为“车库美术馆”，用来迎接未来丰富多彩的个性艺术展览。

第三篇：常青藤商业街市场调研报告

常青藤商业街市场调研报告

第一篇客群

第二篇媒介

第三篇推广

第四篇人员及费用

第一篇客群定位及分析

本次对常青藤商业周边市场进行的实态调研，主要从长沙商业街宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解长沙综合性商业物业、林科大特色商业街、高校商圈等项目发展状况和趋势，并以问卷形式进行了实地考察。

（一）调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合长沙商业街整体操作水平、商业发展状况及其商业街的影响，并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

（二）调研时间

2011年4月25日～4月30日

（三）调研人员

本公司策划部及市场部。

（四）信息来源

主要来自于常青藤商业街、芙蓉路商圈、橙子街区、林科大、师大堕落街等临时消费群体，随机选取路人进行市场调研。同时，利用长沙晚报、潇湘晨报，以及区域市场多个竞争项目进行市场调研。

（五）调研区域

长沙市区，重点了解橙子街区商业和铁道校区、电大校区商业结构、消费人群特性等。

（六）调研对象

同类可比性商业圈的路人、店铺业主、购物消费者，并重点访谈了本项目周边的潜在消费的客群。

（七）调研内容

1、长沙商业发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

3、项目消费者市场调查

（八）样本容量

同类商业区6个、路人10余人、店铺业主20余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近100余人。

（九）信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础进行项目总体功能定位及市场定位的研究

二 市场数据分析

经过为期5天的市场调研，我司从客群的居住区域、职业、教育程度、年龄、月收入、消费习惯及频率、首选购物场所等多角度、全方面进行调研，为常青藤商业街街的客户群体的普遍性结构分析，偏好分析，消费心理，消费群体结构分析，提供数据上的支持。本次问卷以100人为基数，有效问卷为90份。

㈠客群特点分析

1.居住区域

长沙市的成熟商业圈与特色商业街均集中在河西高校、河东高校两区，在市调过程中，比例分别为37%、33%。而常青藤商业街恰好位于河东高校商圈中心，潜在客流较大。

2.教育程度

调研可知，调查受众教育程度较高，以在校大中专学生为主，总体比例高达56%。可见，年轻人为主力消费群体。

3.年龄

21-25岁之间的年轻人为消费主力群体，追求时尚、个性。

4.职业

在职业上，以学生群体及刚步入社会的年轻人为主，比例达55%。

结论：

客群以年轻人为主，学生为中的主力消费群。追求时尚、个性，较易接受新事物，群 体性较强，虽大部分无固定收入，但消费能力较大，购物支出金额较高。

㈡首选购物场所及特点分析

1.首选购物场所

47%的受调人群首选常青藤商业街，而紧邻本案的橙子街区、对面门面新则分别占到28%、13%。

2.首选原因

在选择原因上，有超过60%以上的受调人群因为时尚、个性、且价格合理等综合性价比，选择常青藤商业街。

3.喜欢的购物场所类型

业态全、价格合理、购物、娱乐兼具的综合性购物场所的比例最高，为42%，品牌商场为25%，特色商业街为23%。

结论：

客群首选的商业街为特色商业街，业态全、购物、娱乐兼具，个性化、时尚性较强，且价格合理，容易为青年阶层接受。由此可见，综合性的时尚购物特色街最能满足当下年轻人的购物

㈢购物习惯及频率分析

1.购物习惯

需求消费是受调人群购物的主要动机。

2.购物、消费频率

受调人群有高达35%的人周购物次数为2-3次，频率较高。

3.购买品牌频率

约有60%的消费者对名牌的热衷度较小，属于偶尔购买，而限制购买的主要原因则是因为价格过高、款式雷同率高。

4.单次最高消费额31%的消费者单次的消费额可达到300元，在学生族里应属于较高支出。结论：

需求消费虽然是客群的主要消费动机，但是2-3次的高速消费频率足以刺激消费。在品牌消费上，超过60%的消费者的购买属于偶发性，而独特性、价格则是制约消费的主要因素。第二篇媒介分析

一 长沙媒介一览

传统媒介:

本土：

潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报

新兴媒介:

网络

派单

户外

广播

经常接触媒体：

潇湘晨报

长沙晚报

网络金鹰955频道

广播车辆报站

二 媒介优劣分析

传统媒介:

潇湘晨报——覆盖面广，受众群体跨度大，信息传播速度快

长沙晚报——受众群体首选的本地媒体，阅读群体庞大，信息量大

新兴媒介：

交通频道电台FM91.8—长沙最受欢迎的广播媒体，实效性强、受众面广、传播 速度较高。户外广告——市区中心LED、跨街、广告牌等较醒目，传播 时间较长，受众覆盖面广。派单——个性宣传单页，全面详细的解读项目特色，达到点对点的宣传目的。

三 数据论证

1.获取信息的主要渠道

电视、网络、户外、广播是大众重要的信息来源，传统的及时性传媒已经不是大众重要的信息来源。

2.经常阅读的报刊都是受众经常接触并较易接触的纸制媒体。

四 结论

通过以上分析可知：

在宣传手段及方式上，我司将采取媒体组合投放的方式，以小众媒体为辅，大众媒体为主。以报刊为基点进行平面推广；以林科大为轴心，辅以户外广告综合推进；达到小投入、大产出、快速传播的目的。同时，以特色个性主题活动加以推进，快速吸引受众目光，以组合拳方式打开市场，赢得知名度与美誉度。

第三篇整合推广因设计所有机密，在委托方产生正式合作协议后予以提供

第四篇：商业街考察调研报告

商业步行街考察调研报告

前言：

针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街——芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文：

一、商业街的发展历程与现状特点

1．商业街发展历程

商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国等西方国家。

从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。

第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。

第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。

第四个时期，大型商业街的出现。

《清明上河图》局部

第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。

第六个时期是二十世纪六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向郊区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在郊区不断发展。

第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。

2．商业街的分类

根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。

商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。①传统商业街

传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产 ”

传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在

目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。

②新建商业街

芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改

造和商业街——在发展中演变新区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取 “ 政府推动 + 房地产开发 ” 模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在新区建设商业街所面临的最大问

诚基中心商业街

题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。③综合商业街

综合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街 致经济效益下降和社会资源的浪费。④专业商业街

专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。

⑤旅游商业街

旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。

旅游商业街一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴商业街——在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。⑥室内商业街

伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。

⑦地下商业街

我国长期的和平环境，地下人防工程 “平战结合 ” 于 20 世纪 80 年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。⑧站点商业街

基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街——在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。

3．现代商业街发展的新特点

现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。

二、旅游商业街（RBD）

1、RBD的概念

RBD 是 Recreational Business District 的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区――RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。RBD最初由Stansfield和Rickert（1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为:为满足季节性涌入城市游客的需要,在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。RBD代表着现代都市商业街区的一种发展趋势。游憩功能是RBD的核心功能。RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是RBD形成的重要动力机制。

2、RBD的形成机制类型

（1）城市商业格局提升形成的RBD形态 CBD叠加型与伴生型

此类RBD，与CBD具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。

客源消费：客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。

商业布局：一般以城市CBD中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。

业态特征：进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类RBD的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型

城市中心型SHOPPINGMAIL，与城市CBD发展关系密切，由此形成的RBD特征与“CBD叠加型与伴生型”有很多共同点。该类SHOPPINGMAIL大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型SHOPPINGMAIL在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（1－2天）、具有明显的无差别消费特征。

商业布局：一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。

业态特征：首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。特色购物街区型

该类型RBD具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。

商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处城区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的RBD 旅游资源伴生型

客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群――消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。

商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此，该类RBD的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。

业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种RBD形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型

不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。

4、旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用

（1）旅游吸引物与游憩方式设计 旅游吸引物设计理念的应用

从形成机制上可以看出，RBD的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进RBD；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。

商业形态的趣味化设计

商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统――主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。

商业配置的全程游憩化设计

在RBD中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。

商业形态的主题化理念

主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市RBD中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD中。

商业形态的体验性与参与性设计

无论是哪一种RBD形态，商业形态的体验性与参与性都是在RBD进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。商业行为的游乐化设计

通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。（2）景观设计理念的应用

不同的RBD形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市RBD的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造： 情趣化商业景观

RBD商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。情景化商业景观

与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。消费型景观

“商业公园”的核心在于消费，RBD景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。

公共空间设计理念

RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用 旅游功能分区与商业业态布局结合

旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，RBD的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。

旅游游线与商业人流动线结合

RBD体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在RBD的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。

三、济南泉乐坊商业步行街

泉乐坊位于济南市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源，中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来” 的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意LOFT于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区——“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区——“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意LOFT办公室，将为济南市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。

已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。

泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。

四、商业街发展的新形式

如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。

虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！

第五篇：开题报告

开题报告

毕业论文（设计）题目我国金融控股公司的发展研究

学院：经济与管理学院学号：姓名：

一、论文选题的目的和意义

目的：

随着我国金融业的快速发展，固有模式的商业银行、证券机构、保险公司等不能进行有效的业务交叉和产品创新，从而跟不上整个金融业的发展。而金融控股公司的出现恰好可以弥补这些不足，金融控股公司的发展在我国金融业发展、制度转型和健全上起了很大的作用。

通过对中外金融控股公司的发展研究，特别是，将我国与英美两国的金融控股公司的发展情况与历史进行了研究与对比之后，得出现阶段我国金融控股公司发展所存在的问题，认真分析国内外对于金融控股公司发展的经验与措施，找出目前制约我国金融控股公司发展的各种因素，并且结合我国的实际国情，提出自己的看法和解决方法。

意义：

论文的意义在以下两方面得到体现：从理论上来看，鉴于我国金融控股公司发展起步较晚，另外在我国分业经营体制下，金融控股公司的组建和发展对我国体制转轨和金融发展都具有良好的研究意义和价值。并且，国内学术界也十分重视研究金融控股公司的发展创新问题，以求探索和制定出符合我国金融控股公司的发展对策；从政策意义上看，本文通过剖析西方发达国家金融控股公司的创新和发展经验，对比分析我国金融控股公司的发展现状，找出差距，总结经验，吸取教训，对我国金融控股公司的进一步创新发展提出一些建设性思考，具有一定的现实意义。

二、国内外关于该论题的研究现状和发展趋势

国外学术界研究认为，多元化经营的范围经济来自于固定成本和销售成本的节约以及无形资产的共享等方面。Steinherr.A和C.Huveneers(1990)认为，金融控股公司可以将管理客户的固定成本(包括人力和物力成本)摊薄到更广泛的产品中去So Llewellyn(1996.,)认为，从成本节约的角度看，金融控股公司中的银行等金融机构可以利用己有的分支机构和其他销售渠道，以较低的边际成本销售其他金融附属产品，从而获得潜在的范围经济。Rajan(1996)认为，金融控股公司在提供广泛的金融产品和服务的同时，不仅可以获得市场优势，而且还可以提高本机构的声誉和品牌价值，金融控股公司可以利用其在一种业务上的优势来强化其在其他业务上的竞争力。

国内对金融控股公司进行专门研究的学者不多，且大量文献集中在金融体制研究领域。一些学院派的研究仅仅关注国外的理论发展，而政策和实务部门的研究更多的是对实践的总结。如何把两者结合起来，进行“中国式”的整体思考是目前面临的主要挑战。夏斌(2001)是较早对我国金融控股公司进行研究的学者，他对金融控股公司的动因、机制和经营模式以及我国研究金融控股公司的历史背景进行了较为深入的研究，较早地提出了发展金融控股公司是我国金融改革的现实选择。伍永刚(2007)认为，与西方相比，我国国内金融业还有很多需要完善的地方，在这种情况下如果过早地进行混业经营，由于缺少证券、银行、保险等业务间的防火墙，原本在保险或银行内的单一风险会因相互作用而加倍放大，从而使得控制风险更加困难。

三、论文的主攻方向、主要内容、研究方法及技术路线

论文的主攻方向是通过对中外金融控股公司发展轨迹和经验教训，为我国目前的金融控股公司发展提供相应的建议和对策。

论文的主要内容有以下几个方面：第一，研究国内外金融控股公司的现状，分析我国和国外金融控股公司的差距；第二，分析国内外金融控股公司的经验与措施，找出目前我国在这方面的发展所存在的不足之处；第三，针对目前出现的问题和制约我国金融控股公司发展的关键因素，结合我国的实际国情和现行政策，提出自己的看法和解决方法。

四、论文工作进度安排

2010年12月～2011年1月初：与指导老师进行交流，确定论文题目，查阅资料，确定基本的研究思路和方法，撰写开题报告。

2011年2月～3月：确定毕业论文的基本写作思路，弄清核心概念的基本意义；同时进一步查阅和参考各种文献，丰富自己的认识，为毕业论文的撰写做好充足准备。

2011年4月：撰写论文，完成初稿。

2011年5月：联系指导老师，结合指导老师意见和建议，修改完善论文。2011年6月初：论文评阅，准备进行毕业答辩。

2011年6月10日：论文答辩。

五、论文主要文献

[1]安志达.金融控股公司一一法律、制度与实务[M].机械工业出版社，2002.[2]爱德华·S·肖.经济发展中的金融深化[M].上海三联书店，1988.[3]保琳·斯基帕拉.金融市场的全球蛋糕怎么切[N].英国:金融时报，2007.7.17.[4]布拉德福德德龙.花旗的启示[J]，财经，2007.11.12,vol.198.[5]Bernard shull(1999).美国银行业与商业的分离—对关键问题的审视[J].北京奥尔多投资咨询公司:奥尔多投资评论第二辑，2006.10.6.[6]彼得.德鲁克.公司治理[M]，北京:机械工业出版社,1999.[7]常健.我国金融控股公司立法:一个分析框架[[J].上海财经大学学报，2004.4.[8]崔晓峰.银行产业组织理论与政策研究[M].北京:机械工业出版社，2005.6.[9]戈德史密斯.金融结构与金融发展[M].上海三联书店，1995.[10]龚六堂.经济学和金融学的研究方法和研究前沿[J].经济研究

[11]哈特.企业、合同与财务结构[M].上海:上海三联书店，1998.[12]韩刚.我国金融控股公司发展规范研究[D].2004.[13]黄卫华.我国金融经营体制发展趋势探索[D]，西南财经大学，2005.[14]赫米斯，伦辛克.金融发展与经济增长[M].经济科学出版，2001.[15]金祖钧，徐升起.对规模经济观念的新思考[J]江西财经大学学报，2000.6.[16]刘志平.论金融控股公司的几个问题[J].金融研究，2001.4.[17]刘翠兰.美国混业经营六年实践[J].银行家，2006.4.[18]鲁明易.金融服务现代化法弱影响的实证分析—基于美国金融控股公司发展视角[J].国际金融研究，2005.3.[19]郎咸平.严管类金融控股公司[J].证券市场周刊，2004(21).[20]联合论坛.集团内部交易和风险控制原则[K].1999.[21]刘湘宁.金融控股公司将成为混业经营主要模式[N].中国证券报.2005.7.5.[22]王学军.金融控股公司发展的理论基础及启示[J].中央财经大学学报 2004.8.[23]夏斌等.金融控股公司研究[M].中国金融出版社，2001.8.[24]谢平.金融控股公司的发展与监管[M].北京:中信出版社,2004.[25]谢平，蔡浩仪等.金融经营模式及监管体制研究[M].中国金融出版社，2003.[26]张志柏.论金融控股公司[N].证券市场导报，2001.3.4-14.[27]张艳，金融业混业经营的发展途径研究[M].中国金融出版社，2003.11.1

[28]贝政新、陆军荣主编，金融控股公司论——兼析在我国的发展[M].复旦大学出版社，2003.9,vol 1.[29]安志达，金融控股公司:法律制度与实务[M].机械工业出版社，2002年.[30]叶辅靖，全能银行比较研究——兼论混业与分业经营[M].中国金融出版社，2001.8,vol 1.[31]熊波、土志强、陈柳、田晓东等，金融控股公司理论与实践[M].经济管理出版社，2002.2,vol 1.[32]王文宇著，控股公司与控股公司法[M].台北元照出版社，2001.[33]张春子著，金融控股集团组建与运营[M].机械工业出版社，2005.1,vol 1.[34]陈建华著，中国金融监管模式选择[M].中国金融出版社，2001.指导教师(签名)：

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