新建小区开发商收费交房交房 及合同违规等问题的诉求材料

第一篇：新建小区开发商收费交房交房 及合同违规等问题的诉求材料

关于红旗小区开发商违规收费交房

及合同违规等问题的反映

尊敬的县委、县政府及各级领导（）：

我们是嘉祥县红旗小区（以下简称小区）的业主，目前有 人，而且许多已知情和刚刚闻讯的业主正在加入。我们于2014年11月6日与开发商邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司签订商品房买卖合同，里面写明于2015年10月31日前交房。今年10月31日，部分业主接到邹城宏城置业有限公司关于交房的群发短信。我们在第一时间赶到小区交费，在小区门口看到如下公示内容，要求各业主在7-10日内交清各项款项，否则不予办理后续各种手续。但在交费时，我们发现“自来水开口费”，一致认为不可思议，据我们所知，在咱们嘉祥从未收取过该项费用。当问及此问题时，工作人员拿出嘉政发[2013]42号《嘉祥县城市基础设施配套费征收使用管理办法》（以下简称42号文）让我们看，说这是政府制定的，有事去找你们政府。无奈我们只能找政府要个说法。尽管政府做工作让其给予我们解释和答复，但双方对此及由此引发的一系列问题存在严重分岐，而且我们看不到开发商解决问题的丝毫诚意。我们都是一般老百姓，面对强势的开发商不知所措，万般无奈，不得不寻求人民政府支持下的行政解决。现将具体诉求陈述于下：

一、请明确并明示嘉政发【2013】42号文件的时效。

根据文件内容，该文件制定于2013年12月23日，其第二十一条：本办法自2014年2月1日起施行，有效期为3年。原有关规定与本办

“新建房地产项目缴纳的城市基础设施配套费计入房价，在商品房销售价格以外不得另外收取费用。”

文中规定的还有供热、供气开口费，还有开发商加入的有线电视初装费，为什么不能一并取消？

3、请问合同中有关该条款的内容明显违规，还能视为该条款有效吗？

有关部门告诉我们，上述开口费能不能取消，要看合同的具体约定。并敬告我们签合同前一定要仔细看，对相关条款开发商要提前告知，由双方协商决定。

事实是，我们签合同时被告知该合同是有关部门核发的规范文本，已由政府备案。开发商也从未告知我们任何内容，只是敦促交款签字按手印。现在想来，他们无非是利用了我们对政府的信任和对相关规定的无知。

就算这样，合同中也并未明确由他们代收，只是说“由买受人自理”，那么，他们现在所说不交费不给钥匙的依据在哪里？

如果说42号文件真实有效，那么，42号文颁布于2013年12月23日，施行于2014年2月1日，我们的合同签订于2014年11月6日，请问这样明显违规的条款能视为有效吗？它又是如何通过他们所说的“备案”的？

合同说明4中对明确规定：对合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。请问填写合同时为什么无卖方人员告之并征求买受人意见？而是只安排工作人员仅验证银行交款凭证，机打合同？

们政府该招引的吗？它是不是违背了我们政府服务嘉祥、发展嘉祥的初衷？难道“我们的政府”，就是这样让我们共享这种“成果”的吗？

5、未达到交房条件，请问这房能交吗？

有关部门领导告诉我们：现在房子只是经过了初验，还达不到交房条件。根据合同第八条，必须经综合验收合格后才可以交房。到目前为止，我们对合同中涉及到的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等，未见到任何一宗，也没有等到合同中规定的书面通知，仅仅通过一条短信而且胁迫我们交费才能拿钥匙给办后续各种手续。虽然在我们反映后得到相关部门的制止，但这种行径也充分暴露了开发商无视业主权益，赤裸逐利的本质。

面对这种无良行为，我们还能重拾信心吗？在我们的土地上，在“我们的政府”管辖内，只可以让这样的无良商人肆无忌惮，难道我们维护自身的合法权益竟这么困难吗？

6、住房及车库面积是专业部门测绘的吗？补足房款差额的依据是什么？

在收取各项开口费的同时，开发商同时给业主开具了住房及附属房实测面积补差金额。几乎全部都超出预交费面积，而恰恰又都在合同规定的“面积误差比绝对值3%”以内，因为每个业主都要据此补交差额。在这里，“面积误差比绝对值”对我们是个全新的概念，我们也不想去理解它的含义。我们只想知道谁来测量的，是不是专业部门。

合同文本第五条显示：合同约定面积与与产权登记面积有差异的，乎成了广大业主的无理请求！

看着我们期盼已久的房子却不能到手，而且依然要承受无理胁迫，我们决心把问题弄明白。以前我们不知法时，总说我们愚昧，我们现在依法维权，依法交费、交明白费，为什么这么困难？

我们恳请人民政府行政解决，尽快交付给我们一个有质量保证适宜居住的“干净”房子。

我们要安定！我们要和谐！我们要房子！我们更要公理和正义！

第二篇：太原市新房交房流程及收费标准

太原市新房交房流程及收费标准

一、必须先明确收房入住流程。

1、请按《入住通知书》安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。

2、由专门接待人员陪同您共同查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《太原市建筑工程竣工验收备案表》（即两书一表）原件。

3、由专门接待人员陪同您共同验房，并填写《房屋验收情况表》。

4、如发现问题，开发商要对业主提出的合理要求进行整改，直到业主满意为止。在此期间发生的任何费用由开发商承担，另外，由此造成的延期交房，开发商要承担全部违约责任。

5、签署《商品房实测面积结算补充协议》。

6、开发商向业主交付房门钥匙。

7、办理完上述手续后，开具《办理入住手续通知单》。执此单在物业公司进行业主登记。

二、验收房屋质量有关书面材料

1、建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书（填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调）;

2、整栋楼的《太原市建设工程竣工验收备案表》。表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。同时要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。（注：只有将项目送交主管部门备案后，才能对开发商产生严格约束作用，开发商因此就必须对楼盘终生负责）

3、《住宅质量保证书》，是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

4、《住宅使用说明书》，是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明

5、《保修卡》。根据建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。（详细细节须见《商品房销售管理办法》具体规定）

6、《住户手册》，注：上述文件均要看原件，而不是复印件。

三、核查房屋结构、面积

1、交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图

2、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（注：有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确，是否有必要由业主们另请其他部门进行二次核查）

3、户内和公摊面积需要一起核查。目前，开发商所提供的《面积实测表》，只有整个套内面积总数和公摊面积的总数，而无明细套内每一部分的面积和公摊每一部分部分的具体面积。其中户内面积比较好算，一般不会出现大的问题。而公摊面积的计算较为复杂，有许多开发商会钻其中空子，这也是发生纠纷的重要方面。因此，鉴于UHN的公摊面积格外之大，更需要对公共部分进行认真、仔细地核查。

四、户内验收

具体的内容实在太多，眼花缭乱，不再一一累述。

关于室内污染问题，必须经市建委等有关部门考核认可的检测机构，对建筑工程室内环境进行检测合格的。但有许多情况下，开发商请的检查部门的核查结果并不准确，有的只查开发商提供的少数房子，而没有全面核查。因此，现在有相当一部分的楼盘业主们另请其他部门进行二次核查，以免出现漏洞。

五、户内装修、设备验收

按购房合同及有关协议的约定，KFS应向业主们提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况

KFS应向业主们提供各类精装修设备的《保修卡》

六、公共设备验收

电梯、消防、燃气、暖气、道路、绿化、车库/停车场、电视接收系统、保安系统、小区环境等各个方面

这些部分没有找到特别详细的标准，这也很可能会成为产生纠纷的方面，更会带来相应的问题，急需提前相互沟通交流。

七、楼房外面部分 房屋外墙等

八、明确物业部分

查看房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。其中，要明物业管理费的构成、标准、收

交的起始时间以及交费的周期，还有清洁费、保安费、绿化费等费用的核定。同时，考察小区物业管理公司的资质，是否具备原定的管理标准。上述内容均要清楚明白，以免日后纠纷。

九、新房验收的最终结果

1、是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

3、在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：

a)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

b)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理

十、可能会出现的问题

1、出现问题无法收房时的问题

收房时可能出现的最大的问题，就是业主认为房子未达到交房标准或出现违反协议合同的问题而拒绝收房，而KFS却可能会说这是由于业主的原因造成无法按时交房的。这种情况是目前许多楼盘交房时经常出现的问题，并要业主承担因此而造成的损失和费用。对于这种情况，个人认为一是坚持集体收房，避免落单吃亏;二是严格按照有关规定、协议按照收房标准。

2、交钥匙的问题

应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙。

目前，在有些楼盘交房时会出现物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给买房人钥匙。对此，必须要明确收房是业主与开发商之间的事，由此造成的延期交房的违约责任，将由开发商承担。

3、公共维修基金的问题

何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。

4、契税的问题

契税交纳的时间。按规定，契税应在办理产权证时交，有很多KFS/物业会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。

契税的收取人。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的！

5、大、中维修基金的问题

目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》

6、交费问题

总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用

7、物业费的问题

注：据说物业费审批部门一般会就物业费的价格征求小区业主意见并且电话录音（一般征求10个人左右），至于谁被访问,只有KFS知道。这需要集体收房时大家及时通气，免得被鬼子钻了空子。

8、取暖费的问题

一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。

9、其他各种收费问题

交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。我看了其他一些楼盘的收费，简直就是巧立名目、巧取豪夺、令人无法忍受，估计在各类费用方面，开发商/物业与业主间会有不少异议。举些例子，如网上经常有人问：“交房时，建设单位要我缴纳

5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“建设单位交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”回答是：“不合理，可以拒交！”又如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。

10、入住时要与物业公司要签署哪些协议，双方各自承担哪些义务、责任。最后，感觉需要特别提醒各位业主的，也是我这两天看别人家坛子的一个最重要的感受：由于当初签定购房合同时，是标准统一的合同，开发商不签任何补充协议。虽然我现在还没有仔细研究合同中的内容会不会与前面提到的问题产生冲突。不过，我相信，肯定会有。开发商在这方面比咱们肯定有经验的多，我想他们肯定会在其中留下伏笔，到时候少不了其中的麻烦和纠纷。所以，还是需要各位业主们团结起来，群策群力才行啊。

“若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。” “若房屋有变更设计，且并未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求

第三篇：购房合同补充协议及交房标准

《商品房买卖合同》补充协议

出卖人：

买受人：

出卖人与买受人签订了《商品房买卖合同》（以下称“合同”），现双方对该合同补充如下：

一、面积差异

该商品房的建筑面积已经房管部门预测为平方米。房屋交付后，产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，以产权登记为准。双方同意按照建筑面积每平方米元结算房款，多退少补。

双方同意不适用合同第五条的约定。

二、逾期付款

买受人未按合同约定的时间交付部分或全部房款或按揭首付款，出卖人交房的时间和办理所有权证书的期限可以顺延。

买受人未按合同约定的时间交付部分或全部房款的，每逾期一日按合同第六条约定的应付款项的万分之一向出卖人支付违约金。但是，买受人逾期付款超过90日的，自第91日起买受人每日按合同第六条约定的应付款项的万分之二向出卖人支付违约金。买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权在两年内解除合同，出卖人解除合同的，买受人除按合同第六条约定的应付款项的10%向出卖人支付违约金外，房屋已交付的，买受人应予返还。

买受人未按合同约定的时间办理完毕按揭手续且未以现金等出卖人认可的其他方式支付的，适用上一款约定。

办理完毕所有权证书前，买受人未按贷款合同的约定偿还银行贷款致使出卖人被扣划保证金或承担其他担保责任的，出卖人可以向买受人追偿并有权在两年内解除合同。合同解除后，房屋已交付的，买受人应予返还，已交付的房款出卖人不予退还。

国家对按揭贷款或税收政策的变化，不构成买受人逾期付款或不能办理按揭的抗辩，对合同履行有影响的，买受人自行解决。

合同解除的，买受人应当与出卖人共同到房产管理部门办理撤销备案手续。

双方同意不适用合同第七条的约定。

双方同意不适用合同第七条的约定。

三、房屋的交付

房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。买受人未按出卖人发出的房屋交付通知载明的日期办理交接手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任，发生的一切风险由买受人承担。

房屋交付通知可以邮寄或电子邮件等方式送达。

双方同意除交付期限外，不适用合同第八条的其他约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响所购房屋质量或使用功能的，卖方应赔偿买方损失，双方同意不适用合同第十条、第十一条的约定。

四、物业管理

买受人同意，在业主委员会成立之前和业主委员会未聘选物业管理公司之前，其使用房屋的物业管理先由出卖人指定的物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受出卖人依法制定的临时规约以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。买受人在接受商品房交付时，与前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》且同意与出卖人所签订临时规约作为《前期物业服务合同》的附件继续履行并严格遵守，并按照物业管理公约的规定缴纳有关的物业管理费用。

五、部分建筑物权属的约定

该房屋所在社区内的地下车位、地上车位、会所、人防工程等未作为公摊面积计入房屋建筑面积，开发建筑成本未计入房价，其所有权归出卖人所有，任何人不得占用、破坏、封闭。

六、出卖人应按相关规定在小区综合验收合格且完成备案后360日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。

七、本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，应以补充协议为准。

八、出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明除外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款。

九、合同及本协议自出卖人、买受人签字或盖章后生效。

出卖人：买受人：

年月日年月日

交房标准

1）外墙：

2）车库、小棚、夹层楼地面：

3）标准层、阁楼层楼面：

4）室内墙体：

5）房间内墙面：

6）卫生间、厨房内墙面：

7）户内顶棚：

8）门窗：

9）入户走廊、合用前室、走廊、楼梯踏步：

10）楼梯：

11）采暖：地暖。房款包含：燃气、暖气开通费。

12）厨房间、卫生间按图管道安装到位，各安装水嘴一个。

13）计量表：水表、电表为一户一个。

14）安装开关、插座、安装灯泡。

15）电话、有线电视、宽带预留接口。

16)热水系统：

第四篇：开发商逾期交房,是否必然要按照合同约定违约金进行赔付？

开发商逾期交房，是否必然按照合同约定的违约金比例承担违约责任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某与威海某房地产开发有限公司签订了《威海市商品房预售合同》一份，约定：被告将其开发的位于威海市环翠区某楼盘的-47号-404室房屋（建筑面积96.15平方米）预售给原告，房屋总价款413166元，原告于签订合同时一次性付清；被告应当在2010年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付给原告使用，房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告限期办理交接手续；被告应在该商品综合验收合格之日起90内，协助原告办理房屋产权转移登记手续；被告如未按合同规定的期限将房屋交付给原告使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的0.05%向原告支付违约金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金。合同签订后，原告于当日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告领取了该房屋的钥匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其开发建设的威海市环翠区某楼盘47号楼的商品房预售许可证。

因被告逾期交房，2011年11月24日，原告将被告诉 1 至威海市环翠区人民法院，请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%计算）。

【办案经过】被告收到法院传票后，委托山东威海卫律师事务所的律师梁律师代理。

律师接到被告委托后，认真查看了案件相关资料。律师认为，被告对其开发的某楼盘47号楼已取得了预售许可证，其对外预售上述商品房的行为是合法的。原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房预售合同合法有效，原、被告双方应该全面履约。但是就原告主张的逾期交房违约金，被告代理律师认为存在以下两个问题：一是计算逾期交房的时间过长；二是原告要求被告支付逾期交房的违约金数额过高。根据上述问题，被告代理律师认真查找相关法律法规，结合多年办案经验，整理了详细的答辩意见以供律师在法庭陈述。代理律师在2011年12月15日庭审当日陈述了以下代理意见：

一、被告已于2011年9月20日将房屋交给原告占有、使用，原告主张的逾期交房的违约时间应从2011年1月1日计算至实际交房之日。

被告于2011年9月20日将房屋钥匙交给原告，原告也予以接收，原告已经实际占有了所购房屋，并入住至起诉之 日。原告要求被告支付逾期交房的违约金，应当从2011年1月1日计算至实际交房之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。”被告于2011年9月20日向原告交付了房屋钥匙即被告将建成的房屋转移给了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已对该房屋进行了装修并居住至今，应认定为双方对该房屋的交付行为已经履行完毕。因此，原告主张的逾期交房的违约时间应从2011年1月1日计算至实际交房之日。

二、根据原告与被告签订的《威海市商品房【预售】合同》“第十一条 关于产权登记的约定

（一）出卖人应在该商品房综合验收之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。”而被告所开发的水缘金座楼盘尚未进行综合验收，故未达到合同约定的被告应该协助原告办理房屋产权证书的条件，所以请求法院驳回原告要求被告协助原告办理房证的诉讼请求。

三、原告要求被告支付的违约金数额过高，请求法院予以适当降低。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释

（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以 认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然原、被告在预售合同中约定了，每逾”期一日被告按照总房款的0.05%向原告支付违约金。但是该约定的违约金过高，应以原告的实际损失来计算被告应该承担的违约金数额。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”第17条第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告代理人认为，即使被告逾期交房，也应当以该房屋的实际市场租金标准作为确定原告实际损失的依据，与原告的实际损失相比，双方约定的违约金数额过分高于房屋租金的损失。

在庭审现场，代理律师陈述了上述答辩意见后，又征求被告意见，向法院提交了《评估申请书》，即申请法院委托鉴定评估机构对被告开发的某楼盘47号楼所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期间，同地段同类房屋租金标准进行评估。环翠区人民法院同意了被告代理律师提出的评估申请。2012年4月，环翠区人民法院依法委托了威海正荟资产评估有限公司对该事项进行了评估、鉴定，鉴定结论为：被告开发的某楼盘-47号楼-404室房屋自 2011年1月1日至2011年12月31日期间的月平均租金为709.59元。

环翠区人民法院听取了原、被告双方的法庭陈述以及被告代理律师的代理意见，并采纳了被告代理律师关于计算逾期交房违约金时间的起止时间和因原告主张违约金比例过高而要求参照当地房屋租金价格予以适当降低的主张，最终威海市环翠区人民法院依法判决被告于判决生效之日后十日内支付原告逾期交房违约金7994.72元（自2011年1月1日计算至2011年9月20日，违约金比例参照租金价格）。

后原告崔某对一审威海市环翠区人民法院作出的《民事判决书》不服，向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院经审理后，依法驳回崔某的上诉请求，维持原判。

山东威海卫律师事务所

梁清华

律师

2013年8月27日

第五篇：房地产开发商逾期交房法律风险及如何巧妙避免与免责

房地产开发商逾期交房法律风险及如何巧妙避免与免责

我们知道，由于施工原因、天气延误、项目规划、设计变更等各种综合因素影响，房地产开发企业在房产开发过程中常未能按照合同约定的期限将商品房交付买受人使用，为此房产开发企业除了要承担逾期交房的违约金责任外，还担负着企业声誉受影响等更深层次的影响，为了房产开发企业能够有效地避免这一法律风险或是说当预估到可能要逾期交房的时，房产开发企业该如何避免，又该如何处理，为此下文从几个角度进行如下探讨：

一、逾期交房概念及其免责事由

逾期交房，是指房地产开发企业本应该按照《商品房买卖合同》约定的期限将验收合格的商品房交付买受人使用，但是由于施工、天气原因延误及规划设计变更等因素影响而未能在约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人据此可以按照合同约定的“出卖人逾期交房的违约责任”据以追究开发企业的违约责任，一般体现为逾期交房的违约金。但是出于公平合理的考虑，建设主管部门同时又规定了一系列事由，作为逾期交房的免责事由，该类事由主要有：（1）包括人力不可抗拒的火灾、水灾、战争、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力；（2）因配合政府的法规、规章、命令、通知及市政建设等情况而对工程正常施工产生的影响；

（3）导致工程施工停止或进展缓慢的气象原因（包括但不限于出现日雨量大于或等于10毫米以上降水、风速六级或六级以上的风力等天气因素）；（4）本项目规划、设计变更（包括但不限于建筑层数等），可顺延的工期；（5）其他非出卖人能够控制的因素。对于施工过程中出现的以上特殊原因，出卖人有权将商品房的交付期限顺延而无须承担逾期交房的违约责任。以上免责事由除了一些硬性规定外，开发企业也可以自行跟买受人予以约定，此处也体现了合约自由原则。

二、逾期交房违约金

逾期交房违约金，是指当开发企业出现逾期交房情形时，且根据法定及约定的免责事由克扣合理的顺延期限后，根据商品房买卖合同约定的比例向买受人支付的金额，逾期交房违约金计算公式=买受人已支付的购房款*同期人民银行公布的人民币贷款利率/360天*（实际逾期交房天数-免责期限），此处的同期人民银行公布的人民币贷款利率并非是必须的，开发企业可以跟买受人约定按照相应的比例来计算，通常不超过万分之四，此处的免责期限为根据前述的免责事由统计的可以顺延工期的天数。

三、商品房交付的标准

商品房交付的标准除了直接关系到交付的商品房的质量标准外更关系到商品房的交付期限（此处暂不铺开讲），以精装修房为例，“单位工程质量竣工验收”跟“综合验收合格”两者的标准是不一致的，验收的主体、法律流程也是不一致的，后者的验收标准更严格，参与验收主体更多，法律程序更为复杂，鉴于两者的区别，很多房产开发企业为了逃避逾期交房的违约风险，在约定“交付期限”时会有意约定交付标准为“验收合格”（即我们普遍所讲的“四方竣工验收”），关于商品房交付的标准，鉴于国家并没有相关的硬性规定，因此很多房产开发企业往往利用此空隙进行如上约定。

四、逾期交房法律风险防范

根据前述商品房逾期交房的免责事由及商品房交付标准可知，开发商为了避免或是说在预计即将违约情形下，可以从免责事由和商品房交付标准两处着手去防范或是说一定程度上减少违约的风险。从免责事由角度来讲就是说，开发企业在与买受人签订购销合同时应注意在“交付期限”条款中应尽可能把上述法定的、约定的免责事由进行列举，以便在今后违约时能有据可循，同时开发企业应在施工过程中对上述免责事由的证据资料进行妥善保管，因为这些免责事由都是需要相关证据资料予以佐证的；从商品房交付标准角度来看，就是说开发企业在商品房购销合同中或是说以附件形式对交付的商品房标准予以解释，具体是以“验收合格标准”还是说“综合验收合格标准”开发商应自行考虑。

综上可知，房地产开发逾期交房法律风险并非是不可抗的，在很大程度上它是可以预计到并可以控制的从而进一步减少开发企业的违约风险的。