甲方(委托方)：_________(业主管理委员会)
乙方(受托方)：_________(物业管理公司)
为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业管理内容
1.物业基本情况
(1)物业类型：_________。
(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
(3)四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面积：_________平方米。
(5)建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。
(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
(6)交通、车辆行驶及停泊。
(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(8)社区文化娱乐活动。
(9)物业及物业管理档案、资料(material)；
(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元；
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元；
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整；
(2)按每年_________%的幅度上调；
(3)按每年_________%的幅度下调；
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
(5)按双方议定的标准调整_________。
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付；
(2)由乙方承担；
(3)在_________费用中支付。
5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元；
(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%。
第四条 其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
(1)机动车：_________；
(2)非机动车：_________；
2.有线电视：_________；
3._________。
第五条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第六条 物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条 双方权利、义务
1.甲方权利义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续；
(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用；
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料(material)一套并在乙方管理期满时予以收回；
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
(7)对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料(material)；
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第九条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条 声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条 保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条 不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料(material)，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条 通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________。
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁；
(2)依法向人民法院起诉。
第十七条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月 _________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执 _________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
代表(签字)：_________ 代表(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
高档小区物业管理方案【参考】
一、管理服务思路
现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。
我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。
为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。
二、物业管理改进工作
为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：
1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。
物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。
2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。
3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。
4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。
5、创造静态管理服务，提升管理层次。
为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。
6、开通渠道，保障有效沟通。
“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。
7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化
“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。
8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。
充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。
9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。
在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。
10、加强各方沟通，保障专业服务。
S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位；特别承诺：
S物业管理公司承诺一年内将GM花园创建成J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准，同时提升GM花园的社会知名度。如未达到服务标准，S物业管理公司将GM花园小区的管理酬金的30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。
1公共场所设施保洁率98％安排、实践保洁的公共场所、设施／公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；
2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成GM花园重要特色之一。
2清洁保洁率99％100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1．保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2．保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生；3．保洁监督机制健全。3绿化完好率95％98％完好绿地／总绿化面积×100％1．绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度；2．治安管理员负责环境保护、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境；3．主管人员及时发现绿化问题；4．发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。
4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数／住宅区总户数×100%1．多种途径宣传消防安全；2．培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；3．管理到位，合理使用设施、设备等；
4． 分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。
5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。
6管理人员专业岗位合格率90％100%培训格人员／培训员总计×100%1．管理（值班服务）人员英语对话水平。2．人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实； 3．培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。
7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)／总建筑面积×100％1.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。8房屋零修急修及时率98％100%及时维修次数／应计报维修次数×100％1．人力配备充足；2．岗位培训、服务意识培训到位；3．技术人员有过硬的技术水平；4．强化回访制度、考核制度和奖罚制度。9道路完好率及使用率95％100%完好道路总面积／规划道路总面积×100％1．严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导；2．向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路；3．及时整改修补损坏路面；
10化粪池、雨、污水井、完好率95％100%完好化粪池、雨、污水井数量／化粪池、雨、污水井总数量×100％1．每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2．化粪池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面检修一次。
11排 水管、明暗沟完好率95％100%完好排水管、明暗沟长度／排水管、明暗沟总长度×100％1．每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2．每半年进行一次全面检修。
12照明灯及疏散灯完好率95％99％完好照明灯疏散灯数量／照明灯、疏散灯总数量×100％1．每日记录检查情况及时更换检修；2．每月全面检查检修一次；3．保洁员保持照明洁净。
13停车场、单车棚完好率95％99%完好的设备设施／停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95％99％完好公共文体、休息设施／公共文体、休息设施总计×100%1．有详细管理养护计划；2．保洁员每日保洁3．社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4．开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5．部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备／小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。
16大型及重要机电设备完好率99％完好的大型及重要机电设备／大型及重要机电设备总计×100%1．建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2．重要设备责任到人；3．认真进行日运行记录和检查；4．每月进行一次二保；5．每半年进行一次大保；6．加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。
17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次／维修工程项次×100％1．建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2．拥有一批有较高技术水准的维修队伍。
18住户有效投诉率2‰(年)1‰年以下有效投诉／投诉总计×100%1．做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2．提高员工素质，强化服务意识；3．发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4．做好解释工作，与回访制度落实。处理率95%100%处理的有效投诉／有效投诉×100% 19维修服务回访率95％98％维修回访次数／维修服务次数×100%1．建立健全回访制度；2．做好维修、回访记录；3．加强维修队伍服务意识。
20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积／房屋外观总面积×100%1．严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2．加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改；3．竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；4．屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理； 21违章发生率1‰0.5‰违章项目／发生项目总计×100%1．建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2．强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率95%100%处理违章项目／违章目总计×100% 22管理费收缴率98％以上99％以上管理费实际收缴额／管理费应计收缴额×100％1．100％办理各种费用银行托收；2．及时提示住户欠款；3．屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费
23居民对物业管理满意率95％99％(对管理满意户数＋基本满意户数)／参加业主评议户数×100%1．科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络；2．加强重点业主的走访，重点解决问题；3．以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小(比例为1∶1)，管理人员；人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人。
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