房地产市场供给调查1

第一篇：房地产市场供给调查1

梧州市万秀区房地产市场供给调查

在对市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了详细的调查，以便我们能更好的把

握和利用好市场的供求关系和竞争优势。

（一）调查范围

我们筛选了市场在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：

聚福源别墅、凯元山庄、阳光花园、基本情况对比、景观

景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：

五环庄园，但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。、配套

居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高，如：贵都花园，市场 的接受程度较差。

供热：地热采暖的形式在××比较常见，如：天宝嘉园、雅苑，也有一部分为集中供暖，分户计量的形式，另

外，象贵都花园，还配备 24 小时冷热水；

供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气，除个别楼盘提供了防煤气泄漏系统，大部分楼盘还 没有该系统；

通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；

安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有 24 小时保安巡逻，个别楼盘如：贵都花园还设有闭路电视 监控；

智能化：本区域智能化应用程度较差，只有阳光花园设有红外线防护、自动报警、电子巡更、紧急报警等系 统；

会所：在一半楼盘中没有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用，阳光花园相对来说，功能比较齐全，有：桑那房、酒吧、咖啡厅、棋牌室、健身房、阅览室等；、物业类型及形式

本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如阳光花园。另外，也有聚福源、凯元山庄等别

墅物业。形式还是以平层为主，错层普遍被年轻人及思想较为超前的胡克群所接受，在五环庄园、阳光花园等

楼盘中也已有错层出现。、户型、面积

各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在 80 — 140平米左右，面积最小的在 40 — 50平米左右的一室一厅，面 积最大有 200 多平米的五室两厅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在 100 — 120平米左右，二室二厅多集中在 80 — 100平米左右。5、外立面

本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，如：天宝嘉园、贵都花园、雅苑等，但大

多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以涂料饰面为主。、付款方式

各楼盘都可提供 7 成 30 年按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群选区较多的付款方式为 分期付款和一次性付款。、价格

市区楼盘均价约为 1700 元 /平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破 2300 元 /平米，如：雅苑，最高价为 2400 元 /平米，较低档的楼盘也存在千元以下的价位。

开发区成规模的楼盘不多，主要有湘江小区、聚福源别墅、凯元山庄等，多层均价为 1300 元 /平米左右，别墅均 价在 2400 元 /平米左右。

楼层差价基本在 100 — 200 元之间。、物业管理

物业管理越来越被××市民所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘

请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的 24 小时保安巡逻、卫生保

洁、公共设施维护等物管内容都已具备。

市调综合评析

（一）地域住宅消费心理特点分析）消费观念保守

区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。

2）城市文化氛围淡薄

人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还需要一定的过程。）认可朋友间的介绍

比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。

（二）目标客户群定位分析

根据上述市场调查，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在 三个需求接受层面：

A、中低层面解决基本生活需求的购房者

开发区政府机关、事业单位青年公务员

开发区内企业中青年职员

老市区政府机关、事业单位青年公务员

老市区企事业单位青年职员

这一人群，年龄大约在 25-35 岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款 10 — 14 万，面积 80 — 120 ㎡之 间。

B、中层及中层以上改善居住条件的购房者

开发区政府机关、事业单位中层管理者

开发区内企业中高层管理者

市区企事业单位中高层

市区企事业单位青年职员

私营个体业主

集中在政府机关及效益较好的企事业单位 35-45 岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年层。

这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置较差，随孩子成长和经济条件的改

善。有稳定高收入，经济上有一定积蓄，注重生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱 买服务。主要购买力在 14 — 20 万，面积在 120 — 160 ㎡之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选

择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。

C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者

私企成功人士

高级管理层

政府事业单位高层

这一人群年龄多在 45 岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次获多次置业。要求绝对的 工作生活环境，安静从容。高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素 考虑多。对住房要求面积在 180 ㎡或以上。但××市这一人群现所占比例较少。

结束语

我们希望，本次市调的分析结果能为小申庄项目的各项决策提供有效依据，同时也感谢开发区、** 公司各级领

导在调研过程中给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我们对本项目了解有限，本报告 难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。我们期待着与开发 区和 ** 公司各位领导就项目规划详规及后续工作做进一步的沟通和交流，以便对该项目定位及户型设计、营销策略 等作出修正调整。

最后，再次感谢 ** 公司给予我们这次合作的机会。也为我们能为××的规划建设尽绵薄之力而感到高兴。相信 通过这次前期工作，我们已经成为朋友。只要我们同心协力，就一定能寻找到最佳的规划方案，确保小申庄项目的成功

户型功能建议

◆

所有户型在设计时建议参考建设部小康住宅的十大标准的要求；

◇

满足六种性能：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济性和艺术性，其 中灵活性，如：二室二厅可改造为三室一厅，并尽可能使得房率最大化；

◇

满足七种分离：生理分离、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开、洁污分开；

◇

满足 8 个健康性因素：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气 新鲜、保温性好、隔音防湿、双水系统；

◇

一期客厅面宽控制在 3.9 — 4.5 米，主卧面宽控制在 3.6 — 3.9 米，卫生间 面积控制在 4 — 6平米，厨房不低于 7平米，南阳台面积控制在 6 — 8 米；

二期客厅面宽控制在 4.2 — 4.5 米，主卧面宽控制在 3.6 — 3.9 米，设计两 个卫生间时，客卫要做到干湿分离，厨房面积不得低于 7平米，可考虑设

计两个阳台，南阳台采用落地玻璃，加大采光面积。

◇

充分从人性化角度考虑户内的细节处理，如：

窗台下预留散热片位置、靠

景观的单元可预留生活小阳台等；

◇

所有客厅的设计可根据紧邻景观区的位置确定其南北朝向；

◇

控制楼体进深，不宜超过 11 米；

◇

本项目户型面积较多，可发挥余地很大，建议除采用现有楼盘中较为热销 的户型外，希望可以推陈出新，参照一些全国获奖户型，提高生活舒适度；

◇

可在一层做半地下车库及储藏室，可利用车库的设置，减少地下室的面积，增加车库、储藏室的可选择性。销售策略

以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略

（1）

人员推广

a、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（DM）。

b、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。

C、针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM)。

（2）

广告推广

a、广告方案制定原则

有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注——了解——认可——购买 心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为 线，辅以阶段性造势活动为 点，形成大范围的宣传 面 的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。

B、广告诉求重点（略）

（3）

媒体选择分析及媒体组合 a、报纸广告

b、户外路牌灯箱广告

c、楼书、宣传单、户型图等平面印刷品

d、工地围墙

（4）

广告媒体投放比例

综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面 所占比例。

（5）营业推广：开盘活动、节庆活动、公益活动等

（6）价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占 领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团 8个阶段逐步抬升价位

圈定目标顾客群、重度顾客群、未来顾客群„„

寻找和建立和他们接触的渠道和方法；

选择比较恰当的时机和顾客沟通交流；

客户关系管理----建立足够数量客户数据库；

和客户保持友好的、互通的联系；

帮助客户实现价值；

☆

改变市场和客户观念

我看见，我相信 周边景观、现房、现场推广、生活示范„„

我相信，我看见

政府规划、期房、生活概念、未来价值 ……

————

用差异化的产品卖点充实顾客的期望价值

把价值观念转换为顾客享受生活的成 观念

促进和实现顾客的购买行为

准确有效的接触是实现和顾客观念沟通的前提；

准确可信的说辞精辟感人的形象元素影响顾客的观念； 空间沟通和现场沟通的有效结合；

销售现场的氛围和服务是促成购买的关键；

大众媒体和专用媒体的结合；

☆

塑造和提升品牌形象

————

差异化的产品适应差异化的顾客需求

需要用差异化的手段进行差异化的沟通

品牌是企业形象价值的体现；

品牌是顾客对企业行为价值的认可；

通过产品和市场来展现 ** 品牌的形象力；

通过 ** •新城市花园大规模项目的成功运作，把 ** 塑造成为××知名房地产 品牌；

☆推广调性

舒适、绿色、便捷、安全、园林化……

平实的，亲切的，流畅的，空间沟通和现场沟通的有效结合；

销售现场的氛围和服务是促成购买的关键；

大众媒体和专用媒体的结合；

☆

塑造和提升品牌形象

————

差异化的产品适应差异化的顾客需求

需要用差异化的手段进行差异化的沟通

品牌是企业形象价值的体现；

品牌是顾客对企业行为价值的认可；

通过产品和市场来展现 ** 品牌的形象力；

通过 ** •新城市花园大规模项目的成功运作，把 ** 塑造成为××知名房地产 品牌； ☆推广调性

舒适、绿色、便捷、安全、园林化……

平实的，亲切的，流畅的，合 理的，健康的，时尚的；

第一阶段： ** 公司开发理念

提高生活舒适度，让享受成为生活的重点——打造新城区首家小康生 活示范社区。

第二阶段： **·

新城市花园项目形象推广

提高生活舒适度，让享受成为生活的重点 —

概念扩张 *

第三阶段：一期产品推广

■

表现与执行

直效通道（暗线）与大众传播（明线）并进

舆论推广（软性）与广告传播（硬性）结合

精心策划组织 event、show 吸引顾客关注参与

营造销售现场的品质氛围，提升楼盘价值

用样板示范未来生活，引发顾客的购买欲望

第二篇：20071010黄金周房地产市场情况调查

关于“十一”黄金周期间房地产市场调查情况报告 根据省行《关于对“十一”黄金周期间各地房地产市场情况进行调查的通知》要求，我行组织人力，对今年“十一”黄金周期间本市的房地产市场情况进行调查，有关情况如下：

1．商品房售价稳步上升

今年以来，我市商品房开发土地成本快速上涨，住宅用地拍卖成交价最高为625万元/亩，创土地最高拍卖价的历史新高；另一方面，原材料的价格层上升态势，开发成本加大，造成土地购置和开发成本加大，商品房售价稳步上升，今年来，中高档楼盘每平方米售价平均上升600-800元。

2．商品房售价销量

我市房地产交易没有通过网上进行销售，由于条件的限制，无法取得“十一”黄金周期间本市房地产销量的详细情况。从向与我行有信贷关系的开发商了解到的情况来看，黄金周期间销售情况良好，4个楼盘7天销售58套，销售情况明显好于平时。

从了解到的情况看，我市中高档房地产市场需求旺盛，供求关系紧张，带动投资较快增长和房价上涨，商品房销售额和销售面积稳定增长，空置率逐步下降，且新建中高档项目基本处于脱销情况，市场前景看好。

第三篇：房地产市场消费者调查问卷

房地产市场消费者调查问卷

1.您认为××现在房价如何：（）

A.贵B.便宜C.还可以

2.您认为1～3年内××的房价走势如何：（）

A.会涨B.不会有大的变化C.下降

3.您现在的住房是：（）

A.商品房B.自建房C.房改房D.租凭房E.单位房

4.您现在住的房子，面积有多大？（单位：平方米）（）

A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110E.110—130F.130以上

5.如果您买房，出于哪一种考虑？（）

A.满足居住要求（第一次购房）B.改善住房条件C.为父母购房D.为子女购房E.投资F.其他

6.您打算什么时候买房子：（）

A.1年内B.1—3年内C.3—5年内D.5年以后

7.如果购房你倾向于选择：（）

A.二手房B.现房C.半年期房D.一年期房

8.如果您打算买房，首选地区（），其次（），再次（）

A.B.C.D.9.如果您买房，您打算买哪一类房子？（）（若上述没有您的选择，请填写）

A.多层楼房B.小高楼C.高层

10.您希望购买的住房户型是：（）（若上述没有您的选择，请填写）

A.平层B.跃层C.错层

11.您希望住宅每层的住户数是：（）

A.一户B.两户C.三至四户D.五至六户E.无所谓

12.如果您买房，您能够接受的最高单价是：（单位：元/平方米）（）

A.1000以下B.1000—1500C.1500—2000D.2000以上

13.您可以接受的物业管理收费价格是：（）

A.20元/月B.40元/月C.60元/月D.80元/月E.服务好多点无所谓

14.如果您买房，您会买多大面积的房子？（单位：平方米）（）

A.60—70B.70—80C.80—90D.90—100

E.100—120F.120—150G.50以上

15.您购买上题所选的楼宇面积，希望设计什么样的户型？（）

A.一室一厅B.二室一厅C.二室二厅D.三室一厅

E.三室二厅F.四室二厅

16.对上题所选的楼宇面积和户型，您希望是（）

A.厅的空间较大B.卧室的空间较大C.厨卫的空间较大

17.您购买所选的楼宇面积，愿意并能够支付的最高总房价是：（）

A.10万元以上B.10—20万元C.20—30万元D.30—40万元

E.40—50万元F.50—60万元G.60万元以上

18.您比较倾向的购房付款方式是：（）

A.利用家庭储蓄一次性付款B.向亲戚朋友借款后一次性付款

C.向银行按揭贷款D.住房公积金贷款

第四篇：关于房地产市场的调查分析

关于房地产市场的调查分析

近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下：

一、1998-2003年我县房地产市场运行情况

（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。

（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。

（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。

（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。

（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。

二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县

各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。

2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将

影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑„一都三县‟，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。

（1）新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求总量

W1：新增人口中非农人口增量

N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暂住人口增量

R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）

F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量：

2004年新增人口住房需求总量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）

2005年新增人口住房需求总量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）

2006年新增人口住房需求总量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）

（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。

（3）投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

第五篇：房地产市场的调查与研究

房地产市场的调查与研究

房地产市场的调查与研究

一、市场调查的意义

1、狭义的市场调查

狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。

对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。

对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二、市场调查的种类

依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型：

1、询问调查法

是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。

2、观察调查法

是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。

3、试验调查法

是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。

4、统计分析法

依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

三、市场调查的程序

一般而言，市场调查的主要程序、步骤可以分为如下几个方面：

1、初步调查

2、决定收集资料的方法

3、设计调查表

4、选样

5、资料整理与分析

6、报告的准备与提出

下面就此程序的每一步骤进行讨论。

房地产市场的调查与研究(二)

1、初步调查

初步调查是确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定出一套计划。可以分为三个步骤：

（1）情况分析。在拟定正式调查计划之前，市场调查人员必须对公司的历史、产品、竞争者、分配渠道与方法、消费者购买习惯、广告、销售和促销方法等情况相加了解。

（2）预备调查。是对于目前调查范围有关的资料进行分析，分析同业与政府的资料、专家的意见等，分析调查本身的问题及发展出来的假设，作为正式调查的基础。

（3）决定研究范围。经过情况分析与非正式调查后，可以使假设减少到几个、甚至一个，从而确定出研究的计划与范围。同时对所有的假设进行仔细且又系统的分析，如果在研究计划的初期就能够确定和解决索要研究的问题，可以节省进一步的人力、物力和财力。

2、决定收集资料的方法

资料可以分为两类。初级资料（或原始资料）。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。

（1）次级资料的来源

①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；

②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；

③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；

④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；

⑤国内外大学的出版物；

⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；

⑦国内外公共图书馆所公布的资料；

⑧公司本身有的各种资料。

（2）原始资料的收集方法

能拿到适当而充分的次级资料当然是最理想而宝贵的。不过，有时次级资料经常不完整或不能配合需要，此时，应该设法搜集原始资料。原始资料的搜集一般最常用的方法如下：

①调查法

a． 人员调查法。此方法是目前房地产业用的最多而且被认为最必要与最有效的调查方法。访问对象主要是现场售楼处的售楼先生或小姐，他们在销售房屋的过程中扮演了直接

而重要的角色，最能了解购房者的需要和反应，同时也清楚地了解销售率变动的过程。对于有经验的市场调查人员，常能在闲聊和谈笑风生中了解个案的销售情况和有关资料，给公司提供宝贵的参考。在具体操作过程中，销售率时每一个公司的最机密资料，要取得真实的情报比较困难。

b． 电话调查法。电话调查在时间上最为经济，但大多只能作为调查人员访问调查后的辅助办法。电话调查可以用来核实销售率的虚实，假借客户购屋的名义询问，可以得到不少有价值的资料。

c． 通讯调查。给已经积累的客户发调查信函，对某一项事件进行调查，此种方法时效性较差，没有相当必要的理由较少用到。

②观察法

在销售现场，敏锐的市场调查人员通过对现场布置，人潮来往，现场销售气氛、销售技巧的运用等方面的观察后，通常可以从一些现象中判断出该项目的成功与失败，进而得到普通调查难以得出的有意义的资料。

3、设计调查表

在调查中，将调查表设计的周密理想是极为重要的一环。任何一条问题，只要在措辞或语气上稍有不妥，所得到的结果往往会与事实相去甚远。先将设计调查表的程序和应注意的问题列举如下：

（1）决定调查方式

调查人员运用访问调查、电话调查或通讯调查时，对于调查表内容的设计不一样。目前，业内的市场调查，大部分都忽略了市场调查表，造成调查结果不理想。在调查时前，针对不同的调查内容，采用不同的调查方式，设计不同的调查表，设计有针对性的调查问题，其结果会有很大的使用价值。

（2）决定采用哪一种类型的问题

调查问题的设计有很多种，不同的目的有不同的问题设计方式，常采用的问题有以下几种类型：多项选择问题，自由做答问题和双面问题。

（3）设计调查表问题时应注意的事项

① 问题要力求简单清晰，使被调查人一看就能明白问题的内容。

② 问题本身不用模棱两可的话语，运用简单通俗的文字。一个问题不能由两个以上的主题或内容。

③ 问题的文字间不要使用有引导性的问句，不要含有暗示。

④ 避免提出涉及私人的问题，避免提出不合理问题。

⑤ 注意问题的排列顺序。前几个问题设计的要简单有趣，以引起被调查人的兴趣和合作。问题的衔接要合理而自然，避免因主题的改变造成被调查人理解上的混淆。

4、选样

由于消费者的数目庞大，想要调查全部消费者是不现实、不经济的。因此要在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。抽样调查方法很多，比较常用的有：

（1）随机抽样法

随机抽样是指在整个群体中随机抽取若干个体作为样本，抽样者对于个体不做任何有目的的选择，全体中所有个体均有被抽取的机会。常用的抽样法有等距抽样、任意抽样、利用随机号码表。

（2）计划抽样法

计划抽样法是按照某种标准，从全体对象中选取若干数目作为样本。所谓标准，多数情况是指中等形状，中等程度，中等品质或中等数量而言。例如地况调查表选取中等价格不太高也不太低的土地为调查对象。

（3）分层抽样法

分层抽样法是将全体按照某种分类标准（如性别、职业、收入、家庭状况等级）分为若干组，每一组称为一层。然后从每一组中选取一部分个体作为样本。

5、资料整理与分析

从被调查者处收集来的资料千差万别，在编制调查报告自前，必须先进性资料的整理，这样做也有利于资料的保存。主要有以下过程：

（1）编辑。编辑的目的在于发现并剔除调查资料中的错误部分，如调查人员的主观偏见，答复者有意敷衍或不精确回答，有矛盾的答复等。

（2）编号。用数字符号代表资料，使资料易于编入适当的类别，更有利于录入计算机进行处理。

（3）制表。将已分类的资料有系统的制成各种统计表以便分析和归纳。

（4）分析与解释。因为绝大多数资料的收集均取自样本，故样本的可靠性必须测定。所谓可靠性是指样本的平均数与总体群的平均数可能有多大的差别。通常样本的平均数的标

准误差越小，则样本平均数与总体群平均数的差异就越小，样本平均数的可靠性就越大。

6、报告的准备与提出

市场调查之后，必须制作调查报告，供决策参考与应用。因此，报告的准备必须详尽，扼要而属实。报告书内容的组织要目标明确、有条不紊、重点分明，使读者在短时间内就能够得到一个总体的印象。

关于报告内容的纲要，美国营销协会曾经拟定了一份市场报告的标准大纲，可以作为我们的参考：

一、导言

1、标题、扉页

2、前言

（1）报告根据

（2）调查的目的与范围

（3）使用的方法

（4）致谢

3、目录表

二、报告主体

1、详细目的2、详细的解释方法

3、调查结果的描述与解释

4、调查结果与结论的摘要

5、建议

三、附件

1、样本的分配

2、图表

3、附录

7、房地产市场调查报告提纲

一般而言，房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容：

（1）前言

（2）当前市场分析

（3）区域市场调查与分析

（4）主要个案分析与比较

（5）本案基地与环境分析

（6）规划分析建议

（7）价格与贷款政策

（8）推出时机分析

（9）结论

房地产市场的调查与研究(三)

四、市场研究的类型

市场研究的主要类型可以作如下划分：

1、消费者研究

买方市场，消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求，是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切的需求。一般而言，消费者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、与如何（How）。在房地产市场里即分析谁是使用者与购买者，其购买与使用什么类型的房产，购买使用的动机是什么，何时、何地以及如何购买。

（1）何人（Who）

人口数量

性别比例

年龄分布

教育程度

职业

收入

居住形态

社会阶层

谁是使用者

谁是购买者（谁决定购买）

（2）何地（Where）

购买者地域分布（区域差别）

购买动机

购买理由

购买用途

（3）什么（What）

产品规划

外观造型

面积

环境

地点

格局（阳光、通风、朝向）

建材

公共设施

价格

贷款

付款方式

（4）何时（When）

购买时机

购买时间

购买季节性（周期性）

（5）如何（How）

客户反应（价格、规划、地点等）

销售顺序

购买频度（购买者及销售的反复次数）

2、动机研究

动机研究室应用社会科学的技术，发掘与评价市场造成某种行为的力量，包括对消费者思想与态度的深入分析，从而发现消费者购买特定产品与品牌的下意识原因。

真正的行为动机，优势因为不付合社会规范而不愿依据是回答，有时本人的真正动机就连他自己也没有充分意识到，因此，一个人的真正动机，常常难以运用普通的询问调查法。

目前，最常应用的动机研究方法包括：联句试验、完句试验、深度面谈、集体面谈与主题知觉实验法等。

3、市场研究

市场研究通过研究潜在市场与潜在销售量，从而决定某种商品的市场需要量，或者计算每一个都市或交易地区的市场占有率，进而拟定各地区的销售配额，并以此确定销售区域。通过市场分析，我们可以明了应在那些地区加强广告语促销，并且能够分析未来的趋势。市场分析包括消费者需求的各种因素的调查，如总需求，相对需求，重度需求，市场饱和点及消费率的调查等。

销售指数是市场分析的最基本工具，从销售指数中，我们可以了解每一销售区域的市场潜在需求量的百分比，将其余公司的总百分比进行比较和分析后，就能够发现公司市场营销的薄弱环节，作为改进营销决策的参考。

估计市场潜力的方法有直接资料法、必然结果资料法、因素法等。

4、销售分析与控制

企业组织销售活动的研究是市场研究中应用最广泛的部分。销售分析与控制包括销售记录、市场与消费者研究的评价、帮助建立有效的销售方案与销售组织。即在建立销售路线、分析产品与营销活动的成绩、测度市场占有率、分析产品与销售人员的利润、以及决定顾客、销售商与销售人员的销售倾向。除此之外，销售分析还包括下述问题：

（1）与顾客联系次数的多少

（2）与潜在市场比较，销售努力是否已发挥到最大极限

（3）按照顾客阶层、地区与产品分析销售成本

（4）第一线推销活动的深度

通过销售分析与控制的研究，可以是浪费降至最低限度，避免错误方向，同时，还能够降低销售成本，增加利润。因此，销售分析与控制应推广到销售组织中的每一成员，使大家都能充分重视它。

5、产品研究

产品研究对于现代的企业而言，是相当重要的一环。只有通过对产品不断的研究改进，才能切合与满足消费者的需要。产品研究包括消费者的使用与购买习惯、对产品设计的偏好等问题的研究。发展商越能切合与满足消费者的需要，产品越容易大量销售。

现在房地产业极为重视产品的研究，也就是我们说的产品规划。以何种形态设计（住宅、办公楼等），面积分配比例、外观形势处理方法（防潮、复古、线条处理、建材选择与效果差异等）、格局与朝向如何、公共设施的安排等问题。房地产规划与研究应按如下原则：

（1）规划依据

符合地段特性

适合当前市场

创造土地价值

（2）规划特征

使建筑物的使用合理化

完成企业的经济目的 满足非特定多数人的投资意向

使用有效的空间，设计最有效的应用

考虑居住者生活上的各种机能

房地产市场的调查与研究(四)

五、市场研究的制约

在房地产的市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位。同时也受到一下因素的限制和制约：

1、费用的限制

所有的研究报告都尤其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。

目前，中国的房地产营销的历史很短，业界对于市场调查与研究的认识与理解尚处于初级阶段，在这方面投入的费用较少，需要引起发展商足够的重视。

2、时间的限制

市场研究是极费时间的，而提供给市场调查人员的时间一般很短，在短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调查人员做好充分的筹备工作，包括和发展商的联系，明确调查的目的和流程，并争取发展商最有力的支持。

3、技能的限制

有经验、经验丰富的市场调查人员和没有经验的市场调查人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。一个优秀的市场研究人员应当具备多方面的机能，包括统计技术的理解、思维逻辑的方法、归纳与推定的领悟以及资料整理与取舍的机能等。

4、偏见的限制

没一个人都会有其主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此，遇事不冷静、容易激动以及情绪话的人都不是合作市场的调查与研究工作。

市场研究的目的在于提供重要的资料与客观的报告供决策当局参考，决不能主观代替决策，精密客观的市场研究可以帮助管理当局做出完善的决策。

5、广告研究

广告是营销强有力的工具，在房地产的市场营销中，广告预算总是占据了整个营销成本的大部分，这些大量的投资是否能达到预计的效果是发展商最为关心的事情。

广告研究的目的就是为了了解广告能否正确地引起顾客的购买欲望，研究吸引顾客的广告方法，选求适当的媒体，决定应该在那一个市场中加强广告，创造产品需要等。因此，应该在事先就调查广告计划是否适当，刊登哪一种媒体最为有效，以及刊登后的广告效果的测定等问题。

广告研究所使用的方法有意见试验法、销售调查法、认识及回忆法等。

六、市场调查人员的条件与素质

在房地产的市场调查中，最长运用的方法是询问法与观察法，但是，市场调查人员要做到很好地应用这两种方法，需要优秀的培训和市场经验。

在战况激烈的房地产营销中，销售状况一般是机密不会轻易泄漏，而其他物业的销售状况有时公司最迫切需要了解的，因此，市场调查人员除非具有良好的动力，否则是无法查知正确的销售率的。而如果将错误的信息传递给公司，公司将其作为决策依据，后果不看想象，因此调查人员的素质非常重要。

一般来讲，市场调查人员应当具备如下几点基本修养：

1、房地产专业知识

这是最基本的，要不断下功夫研究，并能旁及相关知识，如经济学、管理学、相关法规、广告学等学科。

2、诚恳的态度和良好的人际关系

房地产的市场调查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到现场销售人员的好感，必然会一问三不知，甚至获得许多假的情报。因此需要以诚恳的态度，谦逊的精神来培养一点一滴的人际关系。

3、敏锐的观察力

市场调查人员需要有敏锐的观察力，在各个工地调查时，应该能够从现场的气氛、客户与销售人员之间的对话、客户来往程度、销售人员接打电话的频繁程度等方面观察分析得到可靠情报。

4、言语技巧的磨练

对于调查人员来讲，良好的语言技巧非常重要，在调查交谈过程中，语言出击是否恰

当，是否适时地应用旁敲侧击、反问法等技巧，对调查结果都会有很重要的影响。

5、努力上进的精神

目前市场调查越来越得到重视，随着市场竞争的激烈，市场调查人员的重要性已经得到充分的肯定。同时市场调查是一件相当艰苦的事情，调查人员需要克服自身的弱点，保持积极乐观的向上精神，克服在调查过程中会遇到的冷遇甚至嘲讽，努力进取，最终获得满意的回报。