第一篇：大势所趋!预售制度或将迎来大变革!论预售制度改革的影响和对策（大全）
大势所趋!预售制度或将迎来大变革
论“预售制度改革”的影响及对策
作者：谢舒婷原创
导言：《周易·系辞》云“穷则变，变则通，通则久”。预售制度作为我国房地产市场化改革的一项基础性制度，在迅速推进中国城镇化进程中发挥了重要历史作用，然而其引发的市场准入门槛低、开发商资质鱼龙混杂、高杠杆引发金融风险、期房销售的交易纠纷等弊端也挥之不去。时至今日，我国城镇化已取得长足进步，社会对于房地产市场已从“以量为主”的需求过渡到“质量并重”的需求，加之中央实行“去库存、去杠杆”的优化经济结构供给侧改革，过热的房地产行业亟待规范，预售制度已完成其历史使命，改革条件已经成熟，预售制度改革已是大势所趋，势在必行。
一、改革缘起
（一）预售制度的历史回顾。
商业上的期房预售方法最早始于上世纪的香港，由霍英东首创。随后为各国仿效，我国1994年在《城市房产地管理法》正式确立预售制度，是我国房地产市场化改革的基础性制度之一。值得注意的是，1 / 7
我国确立的房地产预售制度非常特殊，开发商在预售阶段就可以拿到全部房款再继续项目开发直至交楼，而欧美及日本等发达国家均非如此，都规定开发商可以预售期房，但在正式交房前只能得到少部分房款，或者必须购买相应保险以确保交房，直至按约定交房后才能拿到全部房款。我国目前的这种预售模式可以说在世界主流国家中独一无二，虽然预售制度并非世界主流，但有其历史意义——鼓励参与市场、使用杠杆以加速城市化进程。目前我国城市化已达到58%，用40年走完西方发达国家400年走完的路，预售制度对加速城市建设功不可没。然而时过境迁，在当今我国房地产市场已发生深刻变化背景下，2018年住建部在试点基础上征询广东等五省对预售制度改革的意见，旨在向全面取消商品房预售，实现全面现售方向改革。
（二）预售制度面临的社会挑战压力。
商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、开发商素质参差不齐导致的不平衡发展和商品房库存大导致的低效率竞争等问题。尤其是预售制度带来的金融高杠杆使用，造成的系统性金融风险不容小视，推动房价过快上涨造成的民生压力过大也是有目共睹，以上种种弊端都渐渐无法适应经济发展要求，改革时机日趋成熟。
（三）中央对预售制度改革的动力和目标。
不谋全局者，不足谋一域。中央对于优化经济结构的立场是一贯的（去库存，供给侧改革；去杠杆，降低系统性金融风险）。目前对房地产预售制度的改革也在此基础上迈进，现房销售制度也已有试
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点，在中国特色社会主义的国情下，对于预售制度改革务必要站在国家政府立场和利益的出发点从全局看待。住建部此次征求逐步推进全面取消预售制度评估意见，向市场释放了强烈的改革信号，是未来长期趋势而不是单一孤立的政策。
中央出台此项改革的内在动力是解决前述预售制度的种种弊端。此次改革的目标总体而言是量上控制、质上优化。具体来说是随着房地产调控的深入，调控策略从简单的调控库存价格等现象调控深入到深度调整市场主体，同时稳定平抑市场，降低杠杆，从制度上降低系统性金融风险，促进房地产市场稳中向好，防止大起大落，维护各阶层稳定和确保政府财政收入。
二、对市场各主体的影响
所谓牵一发而动全身，房地产产业是事关国计民生的支柱产业，对占其基础地位的预售制度进行改革，甚至全面取消预售制度会对国家经济和市场带来深远影响：
（一）对开发商影响。
1、行业面临重新整合洗牌。预售制度取消会造成各项成本上升，资金考验加剧，优胜劣汰，小开发商面临困境直至出局，整合后市场主体更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，市场更健康，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。
2、项目回款周期延长、资金压力增大、可使用杠杆大幅降低，总利润下降，融资需求上升。
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3、开发商拿地及开发速度下降，单位时间内可开发项目数减少。
4、对项目建筑质量要求更高，迫于现房销售压力，开发商对消费者服务必须提高。同时不难预期，政府对工程建筑的质量监管将更加严格。
5、房地产行业规模减小，开发商主体减少，大量房地产行业从业人员面临转行，相关配套产业如装修建材行业也会受到冲击，行业过热势头扭转但社会就业压力增大。
（二）对银行影响。
1、短期内小开发商退市倒闭可能带来坏账率上升。
2、长远看商业贷款担保物由期房变为现房、开发商客户更优质，坏账风险降低。融资需求更集中更可靠，杠杆的使用门槛提高，系统性金融风险大大降低。
3、从贷款流程看，银行介入时间晚、不再预约登记、介入手续简化。
（三）对货币政策影响
预售制度取消会导致杠杆降低，杠杆使用率下降，释放更多广义货币，央行可以适当减少货币发行量，采取更为保守的货币宽松政策，长远看通货膨胀将有所改善，但短期内房地产行业规模缩小，尚未形成有效代偿机制的情况下，房地产行业的“蓄水池”作用会下降，通货膨胀和CPI指数上升。
（四）对房地产市场的影响
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房地产市场高周转、高利润现象彻底结束，供求格局总体稳定，房价总体稳定。开发商只能卖现房，资金占用量大，前期硬投入大，回款周期长，无法维持目前高周转模式。一手项目供应减少，拍地价格下降，但成交量总体稳定，二手房交易比例进一步提升，三四线库存将进一步消化，一些人口流入迅速的一二线城市，供给减少，供不应求将进一步加剧。
（五）对消费者影响
烂尾楼和违约交付、一房二卖、不公平交易、霸王条款等问题大大降低，消费体验提升。部分城市供不应求加剧，买房更加困难。但从全国范围来看，总体稳定影响不大。
（六）对地方政府影响
一方面，地方政府短期内土地出让收入下降，迫使地方政府加快经济结构转型优化，改变严重依赖房地产的土地财政现状。另一方面，由于开发商销售回款周期延长，地方政府税收也会受到影响，为稳固财政，房产税可能再度提上议程。
三、短期内全面取消预售制度仍然存在的变数
1、预售制度已经过《物权法》等法律法规的明文规定，确立其明确的法律地位，取消这一制度。必须经全国人大审议通过才能修改法律，因此时间上存在一定缓冲区，目前仍处于调研和酝酿阶段。
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2、一项政策的落地，除了强大的内在动力外，还要综合考量面临的社会阻力。取消预售制度，会导致就业压力上升和地方政府财政收入下降，局部过度依赖土地财政的地方政府甚至存在财政恶化可能。而短时间内经济结构难以转型，很难找到有效的途径代替土地财政。地方政府面临进退两难的局面，可以预计取消预售制度的最大阻力也来源于地方政府，该政策能否真正“接地气”也取决于能否平衡地方政府的利益。在此背景下，中央也势必再三权衡，平衡各方利益需求后才能推进对预售制度的改革直至取消。
3、全面取消预售制度要控制好时间、空间节奏，不能一刀切。如果过快推进全面取消预售制度，大量中小开发商在短时间内面临经营困难甚至倒闭，对房地产行业、银行金融安全乃至全社会都是一个不稳定因素。因此对预售制度改革应当循序渐进，在条件成熟时再全面取消。
四、作为开发商应对策略
1、懂政治。紧跟中央、眼光高远。公司高层须紧跟中央政策趋势，积极研判政策风向，顺应中央“去库存、去杠杆”的优化经济结构供给侧改革意图，及时调整企业战略定位，做好配套顶层设计。一改过去“全方位、摊大饼”式和“杠杆用足，八面出击”、“业绩第一高流转，风险第二轻质量”的粗放战略，转为贴合改革的“低杠杆、低风险、重点城市、量精质优”的集约化方向。对内管理培训要扭转旧思想，统一认识，适应新形势。
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2、强财务。优化财务，面对寒冬。改革一旦落地，短期内资金压力增大，市场必然面临冲击。务必增强融资能力、拓展融资渠道，合理平衡资产负债、控制拿地、开发建设、优化企业现金流，提升财务健康水准。
3、抓质量。单一量的竞争转为质量并重的竞争。现房销售无论对建筑质量还是开发周期都提出新的挑战。务必重视提高建筑质量以树立口碑，利于销售；务必提升项目开发速度以缩短回款周期。两手抓，两手都要硬。选择更高水平施工单位、更贴合市场设计、更新型建筑材料、更优化施工流程将有利于此目标实现。如果率先确立新政策下的建筑质量榜样，刷新行业准则，则可以在新的一轮竞争中确立领军地位。
4、明取舍。明确定位，扬长避短。面临行业整合，一方面，可以在充分评估的基础上大胆出手，兼并整合重组一些较小但是优质的开发商资源，乘机扩充实力；另一方面，部分业务或者部分地区可以考虑适当收缩，做好关联公司的分并和善后工作，整合资源。收紧拳头打人。
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第二篇：论商品房预售制度的存废
所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。
我认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。
一、商品房预售制度考察:文本与实践
房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港，而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。
1988全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。由于此法律规章中关于预售制度的规定较为零散,对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的内容主要包括以下几个方面:
(一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。
(二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化, 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
(四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(五)商品房预售合同登记备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。
(六)商品房预售款专用制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。也就是说在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。
(七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
同时也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体——政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的经验法则,引发了对预售制度的探讨和反思。
二、商品房预售制度存与废:
通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是问题多多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的问题。
首先,商品房预售制度保留论①:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。
其次,商品房预售制度废除论: ②政府制定和调整房地产政策是由房地产业发展状况和主要矛盾决定的,任何政策的稳定和连续都是相对的。房地产起步阶段为培育市场,制定宽松的预售政策,有利于扩大投资规模、缩短生产周期、增加市场供应。但当市场出现供过于求就要适当调整政策,提高准入条件,控制投资规模。在目前商品房空置率连年上升的背景下,取消预售制度是必要的。因为:商品房预售制的基本特点是为开发商卖期房。其正常运转需
要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场出现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。③但是,由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。同时,它不仅大大降低了房地产行业的入市门槛,也使国家行政的、经济的制约手段相形见绌,削弱了政府行政的和经济的宏观调控措施的影响力度。
(一)预售制度“先天不足”
1.监管的单一:我国立法确立的是国务院建设行政主管部门和地方各级建设、房产管理部门归口管理全国城市商品房预售。管理的内容是以行政许可的方式审查预售的条件,颁发许可证。然而对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。
2.性质的混淆:预售合同成立时标的物尚不存在,房地产商转让的是即将在约定日期交付的房地产所有权还是按照合同要求进行修建的房屋及相应的土地所有权,现行法律并没有明确,那么预售合同是买卖合同还是加工承揽合同的性质混淆。④而对预售合同性质的混淆,又直接导致了预售合同登记备案的性质不清。合同登记是物权登记还是债权登记,其法律效力如何?可否对抗后来的购买者或者银行、建筑商行使的抵押权等等问题,都成了法律文本本身无法明确的问题。
3.诸法的冲突:预售合同性质的不明确,也使得在预售商品房的再次转让在法律的适用上面临冲突。预售商品房是尚未竣工的期待物。《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”但至今为止,国务院关于该问题的规定一直未出台。各地就此问题的规定也各异,有的地方未作任何规定,有的地方允许再转让,有的地方禁止转让。有的地方还对预售对象细分:预售商品住房应当在竣工取得房产证后才能转让,而商品住房之外的其他商品房预购人则可以再转让。⑤于法无据的预售商品房的转让在适用《民法通则》、《合同法》以及最高院相关司法解释时,面临是适用物权法还是适用债权法的冲突。而预售合同的登记是只有行政意义还是兼具民商法上的意义这一根本问题上的模糊不清,也使商品房预售备案登记在法律适用上面临冲突。
(二)预售制度“后天异化”
商品房预售法律制度在“监管单
一、性质混淆、诸法冲突、叠架无状”等四个方面的固有
缺陷,导致该项制度异化:
1.竞争不充分:我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。而房产进入市场则由政府职能部门通过行政许可进行资源分配。由此导致开发商不惜高成本购买土地,然后快速制造,通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者。加之房地产特有的空间固定性、异质性、需求普遍性,使得在商品房销售领域竞争并不充分。质次价高的商品房仍然有市场,我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
2.权利不对等:商品房建设过程就是商品的制造过程,市场的参与方的权利应该是对等的。然而预售过程中开发商利用政策、信息、资金、技术等优势,混淆房地产领域中投资与消费的界限,通过预售中隐瞒期房本身的合法性与质量风险、模糊售楼承诺与售楼广告的法律效力、单方对房屋设计作出重大调整、单方对预售房屋土地设定抵押等方法,将自己投资的风险转嫁到普通购房者身上。而购房者权利的实现则完全处于被动地位,法律给予的救济又由于前文所谈及的“预售制度性质的混淆”,而显得苍白无力。
3.信息不公开:房产预售中参与方有开发商、政府、银行、保险公司、预购人。预售关系
也十分复杂,包括预售合同关系,预售贷款关系,预售转让关系,预售行政管理关系。在预售制度安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后,预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。虽然已经开始着手建立房地产市场信息网,但仍然不能满足市场透明交易的需求。加之政府监管缺乏联动,助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生,也为开发商囤积土地、哄抬房价、制造市场紧张气氛创造了条件。
4.融资不主动:房地产业是资金密集性产业。预售制度从香港引进的初衷之一就是为开发商新开融资渠道,缓解资金瓶颈,扶持房地产业快速、健康发展。然而,目前预售已经被开发商作为融资和转移风险的重要手段。施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。⑥而真正通过给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而放弃。
预售制度“先天不足”注定了该制度“后天异化”。预售中诚信缺乏,广大购房者群体利益的被漠视以及我国金融风险的加大是竞争不充分、权利不对等、信息不公开、融资不主动的具体表现形式。商品房预售制度基本上是消费者利益随时受到侵害、房地产开发商获得暴利、银行承担金融风险的症结之所在。它作为一项法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身难以克服。
三、商品房销售制度未来
如果说预售制度是市场萧条时期的灵丹妙药,那么在市场繁荣时期它则是引发高烧的催化剂。中国房地产业要决胜未来,必须从利益平衡和社会和谐的角度探讨均衡与和谐机制的建立。
如果果断地取消预售制度,无异于切断了开发企业重要的资金来源。但是取消预售制度决不是矫枉过正,而是制度规则回归正轨的所有进程中的一个步骤。在平衡开发商、购房人、银行、保险公司利益的同时,我国的房地产业仍然要发展。在预售制度融资功能的替代上,我们认为可以在以下两方面进行相应的制度设计:
(一)房地产资本市场市场化。市场化是资本市场的灵魂和其功能得以发挥的前提条件。房地产资本市场市场化,不仅能够实现房产公司资产的整体流动性,而且能够优化股权结构、改善公司治理。虽然短期会造成开发商资金成本的增加,但从长远上看,则为房地产行业“纳优汰劣”、提供旺盛经营动力提供了市场化的动态调整。我国日益深化的金融体制改革,为取消商品房预售制后的开发商提供了各种融资渠道和融资工具。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式。商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难,也必将由新兴的房地产金融体系予以解决。
(二)商品房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化,可以把银行的住房信贷业务与证券市场联系起来,由专门的机构在证券市场上发行特种债券筹措资金,收购银行等金融机构发放的住房抵押贷款,专门机构可用借款人的还本付息款偿付债券的本息。抵押贷款证券化不仅降低了房地产市场风险向金融体系聚积的风险,保证银行稳健经营,而且也能通过扩大个人住房抵押贷款的资金来源,平抑部分因高房价而折损的民众福祉。
总而言之,我国商品房销售制度中关于预售法律制度的构建,是基于房地产市场化早期房地产行业幼稚和开发商资金链脆弱而进行的制度倾斜,是过渡时期的特殊做法。从本文对法律文本的梳理与实施现状的分析来看,商品房预售制度“先天不足”、“后天异化”。从均衡与和谐的价值理性角度来看,商品房预售制度与我国当前的“政治诉求”、“法治诉求”相违背。从制度功能的替代性上看,商品房预售制度的融资功能完全能够通过“房地产资本市场市场化”和
“商品房抵押贷款证券化”来替代。因此我们认为,当前全国范围内,以立法的形式采取统一步骤取消商品房预售制度的时机已基本成熟。
注释
①杨丽媪:《商品房预售:取消还是保留》,载《中国房地产信息》2005年第10期。
②关于商品房预售制度存与废的争论,几年前就开始了:从交易角度,主张预售制度应存在;而从公平和金融安全角度,主张预售制度应取消。相关的文章可参见:沈正超、赵德和:《对调整商品房预售制度的思考和建议》,载《上海住宅》2000年第4期。张水荣:《应保持商品房预售制度的稳定与连续》,载《上海住宅》2000年第12期。刘继峰:《取消商品房预售,动了谁的奶酪》,载《建筑装饰材料世界》2005年第9期。
③参见张梦:《商品房预售制度使命终结》,载《中国房地产信息》2005年第10期。④对预售合同性质的界定是明确开发商、预购方以及其他预售关系参与人权利与义务的关键。相关观点可参见陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社2003年版,第53页;金俭:《析商品房预售合同》,载《现代法学》1996年第1期;薛成有:《论商品房预售法律关系》,载《行政与法》2004年第1期。
⑤参见沪发[2004]16号:《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》。
⑥参见易宪容:《预售制度背后的风险链条》,载《南风窗》2005年10月1日出版。
⑦参见刘普生:《论经济法的回应性》,载《法商研究》1999年第2期。
⑧参见刘武元:《权属登记与房地产买卖合同———对我国〈城市房地产管理法〉第37条立法的检讨》,载《经济法学、劳动法学》2005年第1期。
第三篇：索契冬奥会开幕在即,中国体育产业或将迎来大变革
2014索契冬奥会将于北京时间2月8日0点14分（当地时间7日晚上8点14分）开幕。在开幕前，习近平出席了国际奥委会招待会，并同奥委会主席巴赫交谈。
在交谈中，习近平有两点表述值得关注，一点是“中国继成功举办2008年北京奥运会后，已提出申办2022年冬奥会”，另一点是“要分类指导，从娃娃抓起，扎扎实实提高竞技体育水平，持之以恒开展群众体育，不断由体育大国向体育强国迈进”。
从第一点来看，表明中国有意申办2022年冬奥会，这不仅将进一步提高中国的文化影响力，更重要的是，将促进冬季运动项目在中国的普及和发展，增强群众体育运动发展。仅从2008年北京奥运会看，在申奥成功的7年间，中国群众体育取得重大进展，群众体育各项基础建设快速发展，全民健身运动开展空前蓬勃。所以，申办冬奥会将有力推动我国群众体育运动的发展。
而更重要的是第二点，表明决策层可能有意推动更大力度的全民体育运动，体育产业有望迎来大变革。根据前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国体育产业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，尽管我国体育产业发展迅速，但是我国体育发展与发达国家相比，还处于初级阶段。
2012年全国体育及相关产业从业人员375.62万人，实现增加值3135.95亿元，同比增长14.44%，占当年GDP的比重为0.6%，远低于发达国家1%到3%的水平。美国2012年体育产业总产值为4350亿美元，占当年GDP的比重为2.7%。
在发达国家，体育产业已成为国民经济的支柱产业。但是，中国体育产业市场化程度不高，地区发展不均衡。很多地方还没有形成完善的产业结构链，产业发展的相关制度也没有确定和建立起来，群众对体育产业的认识还比较淡薄。
近年来，以竞技体育为核心的举国体制渐渐走到了末路，中国体育产业亟需突破体制的束缚，寻求更加现代化的发展方式。2014年1月21日-22日召开的足代会已经显露出了我国体育体制改革的端倪，管办分离有望在2014年加快推进。在足球管理改革逐渐松动的情况下，作为同样具有市场化基础的篮球也有望迎来进一步的改革。
在中国改革的大前提下，中国体育体制发展有望在新一轮的改革中迎来大变革。在中国由体育大国向体育强国迈进的过程中，中国体育产业有望迎来快速发展时期。
本文作者：马燃（前瞻网资深产业研究员、分析师）
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第四篇：不动产统一登记制度上半年将出台 或迎来抛房潮
不动产统一登记制度上半年将出台 或迎来抛房潮(据搜房网消息，置业首选张小龙分享)千呼万唤始出来。按照国务院的统一安排，今年上半年，我国将出台不动产登记条例和不动产统一登记制度。业内人士分析，不动产登记条例的出台，能逼出部分存量二手房，一些政府官员名下来历不明的商品房在不动产登记的压力下或也将被挤出。
这个被公众赋予了抑制房价功效的政策，被业界一直看好。SOHO中国董事长潘石屹在微博直呼：“这是好政策，如果今年实施，房价马上就会跌。”也有受访专家认为，除了国务院机构改革的需要，开征房地产税是不动产登记制度加速推进的另一个重要原因。实现不动产统一登记意在全面掌握房产信息、为房地产税全面开征铺路。
或将迎来抛房潮
不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的附属物，我国规定不动产的类型主要包括土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。际上，早在2007年《物权法》出台时我国就明确提出了不动产实行统一登记制度。而在不动产统一登记制度执行的前夕，市场上是否会出现一波房产抛售的狂潮，成为众人关注的焦点。
江西财经大学财税与公共管理学院教学副院长肖建华称，不动产登记条例出台之后，手握多套房的业主一般会在政策范围内做出选择，如果持有成本增加，从性价比来说很不划算，业主将抛出多余的房子。因此，二手房供给量会相应增加。但这种供应量增加是否会对楼市供应产生显著影响则需要考虑其他因素。
事实上，不动产登记不仅将挤出炒房客手上多余的商品房，一些政府官员名下来历不明的商品房在不动产登记制度的压力下也将被挤出。
“不动产登记的重要内容就是住房财产的登记。一些来路不明、投机色彩浓厚的房产，在曝光的压力下，将加速入市和转让。”上海某房地产研究院研究员说，从中介的角度看，争取房源很关键。一些优质房源的房东，往往持有多套的房产，如果中介进行怂恿，暗示未来政策收紧，楼盘持有成本将超过增值带来的收益，那么肯定会有一些房东愿意将二手房源进行挂牌，加快转手。
上海某房地产研究院提供的数据显示，早在2013年4月，国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时，上海3月份二手房库存为131869套，但4月份国务院明确将出台不动产登记条例时，房东已加快挂牌，当月上海二手房库存已跃升至133073套。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《华夏时报》记者，不动产登记条例的出台，能逼出部分存量二手房，但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。“一方面市场供应总量主要是以商品房为主，二手房只是补充；另一方面二手房的供应不会对商品房的供应产生直接影响。因此，不动产登记条例出台，二手房供应虽有增加，却不会实质性影响到楼市供应。”他说。
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