浅析房地产项目造价全程管理论文

第一篇：浅析房地产项目造价全程管理论文

摘要：通过对项目各阶段的分析，浅谈工程造价全程控制。

关键词：全程；成本；造价管理

所谓全程工程造价管理，是指从设计、施工图预算、招标合约、工程结算等各个阶段进行全面系统管理，从而有效完成预期成本目标。

一、设计阶段

通过了解工程设计要求想法，分析当期同类项目成本指标向设计单位提出限额设计指标，包括工程造价限额和工程实物含量限额指标，分别对应建筑、结构、机电、精装饰装修、园林绿化、环境工程、土石方及市政工程等。

首先根据方案设计，编制方案估算，提出对此方案是否可行或优劣的意见，并得出一些类似产品数据及技术要求等。然后在初步设计完成后，编制设计概算，得出相应概算和测算出经济指标，并与限额设计指标进行对比，提出更具合理化建议。在设计方案深化，进行方案比选时，采用专家咨询论证会，调整设计概算，从价值工程角度做不同方案的经济评价分析，给项目提供可选的最佳设计方案。

二、施工图预算及招标合约阶段

经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算（包括工程量清单，清单组价编制），保证差异范围在5%以内。

以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规划，对整个项目标段划分，包括总包、直接发包的独立工程、直接采购（甲供）的标段。编写总包单位招标文件（含合同文件），编制专业分包招标文件，做好开标、评标、澄清等相关工作，分析各投标人的投标报价，并与控制价进行分析比较（提出施工方案与报价是否相符、是否存在不平衡报价、是否有漏项），得出技术经济分析报告，并与中标单位进行合同谈判、签订等工作，办理招标及备案手续。

三、施工阶段

经审定的施工图预算为成本指导，全程监督的施工造价管理，对中标单位的施工组织设计方案进行审查，对可能造成项目成本增加的情况提出应对措施。对施工过程中涉及造价调整的设计/工程（含材料）变更、经济签证、价格核定，作好监测跟踪，及时反馈，制定控制方案，同时编制动态成本报表数据、建安成本执行情况报告及工程成本超支预警报告。

1、核实、调整和分类统计工程量清单

为了动态管理工程造价，做到心中有数，在项目中开展核实、调整和分类统计工程量清单工作，在施工合同签订之后对中标人的工程量清单进行核实调整，修正投标时候的错误和笔录，在招标文件中加入限制不平衡报价的条款，譬如招标人若发现投标人的投标单价与按定额计算的单价相比大于30%的时候，业主有权按定额调整综合单价；而分类统计工程量的目的是掌握各单项工程各分部分项的工程量组成，以便于编制产值计划和提高审核进度款的效率。

2、编制产值计划、审核月进度款、动态成本报表

3、主要材料和设备认质、认价核定

（1）对材料设备价格及时进行调研，如遇可调材料价格上下浮动超过合同约定幅度时，及时提出书面分析报告，制定相应对策。

（2）在收到施工单位关于材料和设备认质、认价核定书面要求后，监理（项目部）及时确认质量标准要求后，根据合同约定的方法，及时进行价格招标或询价，根据其询价结果，对其进行核价：确定价格、品牌、材质、参数等。（3）在变更某项材料、设备时，通过市场调研和经济指标分析，可能引起的造价增加或减少时，应对其进行成本控制。

4、现场收量

对现场土石方工程、隐蔽工程、签证中不能按图计量部分，及其他需要现场收量确定工程量的项目，进行现场测量收方。在收到施工单位整理后的收方成果文件，及时完成收方成果审核和资料整理工作，如有整改要求，及时要求其整改后重新收量。因单项签证涉及造价金额预期超过合同总价1%时，及时提出造价分析报告并报审，根据报审最终意见在签证单上签署明确核价意见。

5、技术、设计变更审核：因单项技术、设计变更引起造价上调预期超过20万元的，提出造价变更分析报告，报总经理审批。

6、索赔

（1）拟定引发索赔的控制点，如工期延误等，全程实施监控和预警，如发现符合合同索赔条件的情况出现，及时通知监理（项目部），并拟定索赔方案意见，报领导审批同意后，正式提出索赔。

（2）拟定施工方可能提出索赔的问题，如为我方可以预期的因素（譬如重大设计变更等，但不包括进度款到帐时间等我方不能预测的因素），全程实施监控和预警，如发现可能出现施工方索赔的情况，及时通知监理（项目部），并收集反索赔资料，拟定反索赔预案，施工单位正式提出索赔后，按合同约定的程序，及时处理索赔事宜，并将过程和结果报领导审批后执行。

四、结算审核阶段

工程完工后，在规定时间内完成结算资料的审核，提交：工程结算总价及其明细结算报告、各分项工程结算书、全过程的造价控制及分析评估报告等专业审核结算报告。

1、结算资料的审查

（1）首先在工程计划竣工工期两个月之前，下发经审定《工程结算所需资料清单和资料质量要求》到施工单位，要求施工单位按要求及时完整的报送结算资料，并明示时间责任。

（2）工程竣工验收结束，在收到施工单位递交的结算资料后，按规定对资料的完整性进行审查。完成对结算资料的审查后，提出审核整改意见，或接受资料开始办理结算。但过程中施工单位因任何理由单方提出增加资料的要求将不被接受。

2、竣工结算的审查

（1）工程竣工验收结束，在对结算资料的完整性审查后，按合同的规定时限完成对竣工结算的审查。

（2）审核方法为全面审核法，包括所有实物工程量的审核，材料单价的审核等，审核依据严格按施工合同及相关文件的要求执行。

五、项目后评价

在竣工结算完成后，对比分析工程结算价与投资估算、设计概算、目标成本的偏差，进行偏差分析，并对造价指标和实物工程量指标进行分析，出具分析报告书，总结项目实施过程中的相关经验和教训。

第二篇：房地产项目全程营销策划流程

房地产项目全程营销策划流程

项目全程策划流程设计

一、市场调研：前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；市场分析------

（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场成比分析（销售价格、成交情况）近期房地产的有关政策、法规、金融形势竞争个案项目调查与分析消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公 共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）

（6）购买频度结论

二、项目环境调研地块状况：（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质地块本身的优劣势地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）

三、项目投资分析投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）土地建筑功能选择

3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4土地延展价值分析判断（十种因素）

5成本敏感性分析

（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）成本与期望值概算

7同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）建筑规模与风格建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

• 经济实力

• 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）• 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式

（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略

（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略

（四）、入市时机、销售周期预售推广、排号登记开盘设计销售周期销售比例

（五）、广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、媒介策略媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书、等）

3媒介投放

4其他费用等

五、念设计

1小区的规划布局和空间组织

2小区容积率的敏感性分析

3小区道路系统布局（人流、车流）

4小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5小区建筑风格的形式及运用示意

6小区建筑外立面色彩的确定及示意

7小区户型比例的搭配关系

8小区经典户型的功能判断及其面积划分 9小区环境绿化概念原则

10小区环艺小品主题风格确定及示意

11小区文化提炼

六、识别系统

（一）核心部分

1，名称

2，标志

3，标准色

4，标准字体

（二）运用部分

1，现场

• 工地围板

• 彩旗

• 挂幅

• 欢迎牌

2，营销中心

• 形象墙

• 门楣标牌

• 指示牌

• 展板规范

• 胸卡

• 工作牌

• 台面标牌

3，工地办公室

• 经理办公室

• 工程部

• 保安部

• 财务部

4，功能标牌 • 请勿吸烟

• 防火、防电危险 • 配电房

• 火警119 • 消防通道 • 监控室

七、公共关系 1 公共关系的意义 2 公共关系方式、内容 3 公共关系策划及推广 4 公共关系目的八、售后服务 1 售后服务 2 物业服务 3 招商租赁

九、结语

第三篇：房地产项目全程营销策划流程

房地产项目全程营销策划流程

在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。

全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。

一、市场调研

1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析

（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况： 位置、面积、地形、地貌、性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）

6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润

6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）

5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）目标客户分析

1、经济背景（1）经济实力（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式

（三）价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、成交价格

3、租金价格

4、价格策略

（四）入市时机、销售周期

1、预售推广、排号登记

2、开盘设计

3、销售周期

4、销售比例

（五）广告策略

1、广告的阶段性划分

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

（六）媒介策略

1、媒介选择

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率

5、费用估算

（七）推广费用

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）

3、媒介投放

4、其他费用等

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

11、小区文化提炼

六、识别系统

（一）核心部分

名称、标志、标准色、标准字体

（二）运用部分

1、现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌

2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌

3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部

4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室

七、公共关系

1、公共关系目的与意义

2、公共关系方式、内容

3、公共关系策划与推广

八、售后服务

1、售后服务

2、物业服务

3、招商租赁

第四篇：房地产项目全程营销策划内容

房地产项目全程营销策划内容

1.项目前期策划

(1)市场调研及走势分析、预测

①宏观、微观市场走势分析

②最新房地产市场行情分析

(2)前期产品及市场定位可行性研究

① 产品定位分析

② 市场定位潜力分析

③ 市场定位风险分析

④ 市场定位的可行性评价

⑤ 项目市场定位

(3)品牌战略策划

① 名称确定建议及推广名确定

② 楼盘风格确定

③ 建筑用料的建议

④ 项目卖点的挖掘及提练

⑤ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境

⑥ 小区景观设计要点(环境规划)⑦ 电梯的设置

⑧ 停车库设计要点、车位比例及安排

⑨ 会所功能内容划分及概念的提炼

⑩ 装修标准

社区服务项目配置建议

物业管理服务项目建议

2.项目营销策划

(1)项目营销阶段性划分

(2)项目分期推出的战术部署及促销手法建议

(3)市场进攻要点有切入法建议(入市时机)(4)价格策略制定

(5)价格体系及付款方式原则

(6)现场包装要点

(7)卖场包装要点

(8)卖场促销要点

(9)展销会举办方案

(10)外销方案制定

(11)制定CS系统(顾客满意系统)(12)AIDAS原理(阶段性促销活动策划)(13)模型制作指导

(14)收集市场反馈信息及时调整营销方案

(15)分销网络辅助措施

(16)新闻推广方案(软性文章及题材炒作)

(17)公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

3.广告、宣传、推广设计

(1)品牌识别

① 展示系统设计

●地盘形象设计

●工地围墙展示设计

●工地路牌、楼体招示布、工程进度牌

●售楼形象展示

● 售楼处外观展示指导

● 售楼处内部形象定位指导

● 售楼处设计建议

● 样板房形象定位、效果建议

● 售楼处展板保保创意建议

● 看楼车体外观设计

● 售楼人员服装设计、保安服装建议

②展示系统设计

● 售楼书、折页

● 售楼合同及相关文件格式

● 价目表、付款方式单页设计

● 工作证(卡)、售楼人员名片

● 办公事务用品

③广告类规范

● 报纸广告标准格式

● 电视广告标准格式

● 手提袋

④售楼导示系统

● 样板房导示牌

● POO彩旗式吊旗设计

● 各类标示牌

● 户外看板

⑤小区形象系统

● 导示系统

● 公共导示系统设计

● 公共信息展示设计

● 会所导示系统设计

● 各项配套设施形象系统设计

● 物业管理人员服饰设计

(2)广告运动

● 广告诉求目标

● 广告诉求理念

● 广告主题口号

● 广告内容及表现手法 ● 创意策划

● 统一宣传口径制定

● 整体氛围概念提示

● 媒体计划

● 创意延展

● 报纸广告方案

● 电视广告创意方案审核建议

(3)整体营销费用预算及成本控制的策略

4.销售阶段工作

● 销售人员的安排及培训

● 销售人员的进场及销售的实施

● 现场看楼团的筹划

● 客户区域、年龄、职业等层面分析

● 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析

● 广告发布效果的跟踪

● 放弃购买客户的原因调查

● 售前及售后服务内容

● 定期销售总结及策略调整

● 系列促销活动

● 销售后期收尾工作

第五篇：房地产项目全程营销策划方案大纲

房地产项目全程营销策划方案大纲

一、项目概述

二、项目前期策划

（一）市场调研及走势分析、预测

1．宏观、微观市场走势分析。

2．最新房地产市场行情分析。

（二）前期产品及市场定位可行性研究

1．产品定位分析。

2．市场定位潜力分析。

3．市场定位风险分析。

4．市场定位的可行性评价。

5．项目市场定位。

（三）品牌战略策划

1．名称确定建议及推广名确定。

2．楼盘风格确定。

3．建筑用料的建议。

4．项目卖点的挖掘及提炼。

5．小区环境营造——空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。

6．小区景观设计要点（环境规划）。

7．电梯的设置。

8．停车库设计要点、车位比例及安排。

9．会所功能内容划分及概念的提炼。

10．装修标准。

11．社区服务项目配置建议。

12．物业管理服务项目建议。

三、项目营销策划

1.项目营销阶段性划分。

2.项目分期推出的战术部署及促销手法建议。

3.市场进攻要点及切入法建议（入市时机）。

4.价格策略制定。

5.价格体系及付款方式原则。

6.销售现场包装要点。

7.卖场包装要点。

8.卖场促销要点。

9.展销会举办方案。

10.外销方案制定。

11.制定CS系统（顾客满意系统）。

12.AIDAS原理（阶段性促销活动策划）。

13.模型制作指导。

14.收集市场反馈信息，及时调整营销方案。

15.分销网络辅助措施。

16.新闻推广方案（软性文章及题材炒作）。

17.公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）。

四、广告、宣传、推广设计

（一）品牌识别

1．展示系统设计

（1）地盘形象设计。

（2）工地围墙展示设计。

（3）工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。

（4）售楼形象展示。

（5）售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。

（6）售楼处设计建议。

（7）样板房形象定位、效果建议。

（8）售楼处展板创意建议。

（9）看楼车体外观设计。

（10）售楼人员服装设计、保安服装建议。

2．展示系统设计

（1）售楼书、折页。

（2）《售楼合同》及相关文件格式。

（3）《价目表》、付款方式单页设计。

（4）工作证(卡)、售楼人员名片。

（5）办公事务用品。

3．广告类规范

（1）报纸广告标准格式。

（2）电视广告标准格式。

（3）手提袋。

4．售楼导示系统

（1）样板房导示牌。

（2）POP彩旗式吊旗设计。

（3）各类标示牌。

（4）户外看板。

5．小区形象系统

（1）导示系统。

（2）公共导示系统设计。

（3）公共信息展示设计。

（4）会所导示系统设计。

（5）各项配套设施形象系统设计。

（6）物业管理人员服饰设计。

（二）广告运动

1．广告诉求目标。

2．广告诉求理念。

3．广告主题口号。

4．广告内容及表现手法。

5．创意策划。

6．统一宣传口径制定。

7．整体氛围概念提示。

8．媒体计划。

9．创意延展。

10．报纸广告方案。

11．电视广告创意方案审核建议。

（三）整体营销费用预算及成本控制的策略。

五、销售阶段工作规划

1.售楼人员的安排及培训。

2.售楼人员的进场及销售的实施。

3.现场看楼团的筹划。

4.客户区域、年龄、职业等层面分析。

5.《客户信息反馈表》的编制、登记、汇集及总结分析。

6.广告发布效果的跟踪。

7.对放弃购买客户的原因调查。

8.售前及售后服务内容。

9.定期销售总结及策略调整。

10.系列促销活动。

11.销售后期收尾工作。