房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？（5篇材料）

第一篇：房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？

房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什

么关系？如何计算？

（1）建筑面积

一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、公用楼梯等）组成。（2）使用面积

房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。

计算使用面积时，在1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有一些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。（3）居住面积

房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（4）分摊面积

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法

应当分摊的公用建筑面积。他们的关系及计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

房屋建筑面积测算的规定

《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（摘要）

一、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。

5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水

箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

二、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。

5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。

三、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

一、成套房屋建筑面积测算

（一）成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面

积，套内阳台建筑面积三部分组成。

（二）套内房屋使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

（三）套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。

（四）套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

二、共有共用面积的处理和分摊公式

（一）共有共用面积的内容

共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

（二）共有共用面积的处理原则

1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（三）共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K*Si ∑δSi K=-----------∑Si

式中：K--为面积的分摊系数；

Si--为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi--为各单元参加分摊所得的建筑面积，m2；

∑δSi--为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si--为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

三、共有建筑面积的分摊

（一）共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变

电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（二）共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

（三）共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计

算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

公摊面积，顾名思义，就是公共分摊的面积。关于分摊面积目前尚无法律加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性的规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交配电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

2、售房单位自营、自用的房屋；

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理

包括物业管理用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

住宅楼分摊系数计算方法为需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数就可以得出各套房屋的分摊面积。其中需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他们测量实践中，高层的分摊系数一般在0．18—0．26之间，而多层的分摊系数则在0．11—0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。究竟公摊面积占多大的比例，开发商在跟业主签合同时，应明确说明。

46%共摊面积已经超出本规定这绝对是开发商的问题

建议你向当地建设管理委员会投诉这个部门专门关开发商的！

买房子时建筑面积指的时？包括公摊面么？

1．商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

2、．套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3、．套内使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：

（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、．套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：

（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、．套内阳台建筑面积

按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；

（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

6、．公用建筑面积

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。公用建筑面积由两部分组成：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）

另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。公用建筑面积不包括什么？

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。

7、．分摊的公用建筑面积如何计算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

8．公摊面积多大为宜

公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26米之间，而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。

物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的

房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

第二篇：房屋验收的建筑面积计算规则

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房屋验收的建筑面积计算规则

关于房屋验收的建筑面积的计算规则国家有统一的规定。全国统一的建筑面积计算规则，是国家经委于1982年颁布的法规性文件，其主要计算规则如下：

计算建筑面积的范围

1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2.高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按

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建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算;二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

5.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

6.坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

8.图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

9.电梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

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10.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

11.建筑物内的技术层，层高超过2.2m的，应计算建筑面积。

12.有柱雨篷按柱外国水平面积计算建筑面积，独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

13.有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

14.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

15.突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

16.封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

17.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

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18.两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

19.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

20.跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

不计算建筑面积的范围

1.突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

2.检修、消防等用的室外爬梯。

3.层高在2.2m以内的技术层。

4.构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

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5.建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6.没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7.单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8.层高小于2.2m的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

其他

在计算建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

来源：（房屋验收的建筑面积计算规则http://s.yingle.com/s/372687.html）心怀法治.相关法律知识

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第三篇：房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（最终版）

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知建住房[2002]74号

各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：

为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：

一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的其有建筑面积。

二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

(一)房屋层高

计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在 2.20 米以上(含2.20米，以下同)。

(二)外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

(三)斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算

在房屋拆迁中，被拆迁房屋的装修装饰能否得到补偿，是拆迁经常遇到的问题。建设部在《城市房屋拆迁估价指导意见》中明确了被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定。协商不成的，可以通过委托评估确定。为了维护拆迁当事人的利益，对房屋装修装饰的补偿，天津市在关于贯彻建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的意见规定：各区县可以结合拆迁片的实际情况给予一次性适当补偿。如果被拆迁人对补偿数额提出疑义的，拆迁当事人可以通过协商方式解决；协商不成的，拆迁当事人可以通过委托评估确定补偿金额。1被拆迁房屋装修装饰的补偿问题

2被拆迁房屋如何选择住宅房屋估价机构问题

天津市在关于贯彻建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的意见规定：

（一）发布通知。房屋拆迁项目确定以后，由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布，报名时限不得少于3日。

（二）估价申请。拆迁评估机构收到信息后，根据自身评估资质所能承担的业务范围进行评估申请，向房屋拆迁单位递交《房屋拆迁估价申请表》。《房屋拆迁估价申请表》示范文本，由天津市城市房屋拆迁管理办公室统一制作。

（三）成立评议组。房屋拆迁单位应在拆迁评估机构报名期间组织成立选择评估机构的评议小组。小组成员由拆迁当事人5-7人组成，其中被拆迁居民代表应超过50%。被拆迁居民代表由当地居民委员会负责推荐热爱公益事业、办事公正、有一定文化知识的被拆迁居民参加；如果在2日内居民委员会不能推荐出被拆迁居民代表，房屋拆迁单位可以组织其他代表参加。推荐的被拆迁居民代表应在拆迁现场进行公布。

（四）审查评议。房屋拆迁单位根据评估机构的资格等级和从事评估业务范围的有关规定，对评估机构进行拆迁评估资格核实，符合条件的，交评议小组讨论；不符合条件的，应在3日内书面通知申请评估机构并说明情况。房屋拆迁单位负责召集评议小组的代表听取评估机构情况介绍，评估机构应当当场回答代表提出的问题，评议小组对评估机构逐一进行评议，推选出该片的评估机构。

（五）投票确定。代表投票选定评估机构，按得票顺序排出前三名，并当场宣布中选结果，得票最高作为中选单位。房屋拆迁单位与中选的房屋拆迁评估机构在2日内签订《房屋拆迁评估委托合同》。中选评估机构放弃评估权的，可依次确定下一个中选评估机构。

（六）现场公示。签订《房屋拆迁委托评估合同》后，由房屋拆迁单位将选定的评估机构在拆迁现场进行公示。房屋拆迁评估机构确定的全过程应由房屋拆迁单位指定专人做文字或声像记录，并将原始记录整理归档，以备查验。

3住宅房屋拆迁分户评估结果公示、复估和鉴定问题

（一）评估结果公示。为了增加房屋拆迁评估的透明度，促使房屋拆迁评估机构规范运作，评估机构应将分户拆迁评估的初步结果在拆迁现场向被拆迁当事人公示7日。被拆迁当事人对分户评估报告有疑问的，自接到分户评估结果后，2日内向房屋拆迁单位提出意见，房屋拆迁单位可以组织评估机构解释评估依据、原则、程序、方法，参数选取和评估结果产生的过程做出解释。

（二）复估和鉴定。被拆迁当事人对评估结果有异议，可以向原评估机构申请复估，并书面告知房屋拆迁单位，评估机构应当自收到书面复估申请之日起5日内完成复估，重新出具评估报告，同时将复估结果书面告知房屋拆迁单位。被拆迁当事人对复估结果仍有异议的，可在5日内向天津市房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定，并书面告知房屋拆迁单位。估价专家委员会应当自收到申请之日起5日内，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正调整，重新出具评估报告，并作为房屋拆迁补偿的依据。申请复估和申请委托估价专家委员会技术鉴定的费用，由申请人交纳。评估存在技术问题的，复估和技术鉴定费用由评估机构承担

4拆迁估价时点问题

根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，评估报告的时点与《房屋拆迁许可证》颁发之日相一致。为了维护拆迁当事人的利益，对于拆迁规模较大、拆迁周期较长的项目，可以采取分段发放《房屋拆迁许可证》的方法，确保评估时点与《房屋拆迁许可证》颁发之日相统一。评估报告时点与《房屋拆迁许可证》颁发日期相距较长，且市场变化较大的，应将评估报告结果进行修订，以便真实反映市场价格。

5被拆迁住宅楼房建筑面积的确定问题

根据《天津市城市房屋拆迁管理规定》，（1）被拆迁房屋是私有住宅的，房屋建筑面积以《房屋所有权证》载明的建筑面积为准；（2）被拆迁房屋是公有住宅的，在同一拆迁片或其他地区，楼房结构、房型相同，有按房改政策购买公有住房并领取《房屋所有权证》可以参照的，应以购买公有住房的《房屋所有权证》载明的建筑面积为准；（3）没有购买公有住房的，按照房屋经营管理部门掌管的建筑面积，换算出建筑面积系数，用《房屋租赁合同》载明的计租面积乘以系数求出公有住宅房屋的建筑面积；（4）单元式住宅楼房计算公式为：建筑面积=计租面积×系数+阳台建筑面积。单元式住宅楼房首层带院没有阳台的，可按二楼阳台的投影面积计算建筑面积。原设计为封闭式阳台的，按其外围水平投影面积计算建筑面积；设计为挑阳台的，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

第五篇：房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊(标准化知识讲座)

房屋建筑面积的测算和共有建筑面积的分摊是人们普遍关心的问题，涉及千千万万房屋产权人的切身利益。房屋面积的大小与房屋的共有面积的分摊有很大关系。确定房屋面积的大小，一定要了解房屋面积的计算方法及房屋共有面积的分摊原则。随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋共有建筑面积分摊问题的争议有所增加。分摊面积、分摊部位的隐蔽性和复杂性给房屋买卖双方制造了些误解，尤其是个别建设方利用政策的不全面性钻空子，损害了老百姓的利益，从而迫使更多的人开始关注商品房建筑面积的测算和共有面积的分摊问题。

一、房屋面积测算和共有面积分摊的有关规定

目前，我国关于房屋建筑面积测算和共有面积分摊的主要规定包括：国家标准GB／T 17986．1—2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》；中华人民共和国建设部颁布的建住房[2002]74号文件；全国各地方政府颁布的当地的《房产测绘实施细则》。

GB／T 17986．1——2000自发布以来，对规范我国的房地产市场和房产测绘工作起到了巨大的推动作用。该标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，其中关于房屋建筑面积的测算和共有面积分摊的规定，更值得广大房屋产权人学习和了解。

二、成套房屋面积的测算

(一)成套房屋的建筑面积

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、半地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙的墙体)，均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影全算建筑面积，不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积，而没有顶盖的阳台则不计算建筑面积。

关于计算建筑面积的原则，计算全部建筑面积、一半建筑面积以及不计算建筑面积的房屋类型或部位，GB／T 17986．1—2000中有详细的规定。

1．计算建筑面积原则上应具备的条件

根据计算建筑面积的有关规定和原则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：具有上盖；有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2．20m或2．20m以上；可作为人民生产或生活的场所。这里的层高是指

房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋项面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

2．计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。

(2)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

⑶楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、管道井等均按自然层计算面积。

(4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(5)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

(6)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

(7)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(8)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(9)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(10)属永久性建筑且有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。

(12)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。该规定也适用于沉降缝。

3．计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连，有上盖但无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。

(5)有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

4．不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2．20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

(3)房屋之间无上盖的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池。

(5)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。

(6)骑楼、过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋。这里指的是在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或高架桥路面，或高架路路面。如果在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，没有利用引桥桥面、高架桥路面或高架路路面作为项盖，而有自备的顶盖，则不在此规定之列。

(8)活动房屋，临时房屋，简易房屋。不是永久性的建筑都不应计算建筑面积。

(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

(二)套内房屋使用面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，根据房屋的内墙面水平投影面积计算。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的净面积，以水平投影面积按以下规定计算：

(1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

(4)内墙面的装饰厚度应计入使用面积。

三、共有建筑面积的分摊

(一)共有建筑面积的内容

房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。电梯

井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房的建筑面积，均属共有建筑面积，以水平投影面积计算。套与公共建筑之间的分隔墙和外墙水平投影面积一半的建筑面积也属共有建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢房屋服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积根据其使用功能，大致可分成三类：全幢共有共用的建筑面积、功能区内共有共用的建筑面积、层共有建筑面积。为整幢房屋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。

房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。

(二)共有建筑面积的处理

1．共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

2．共有建筑面积的处理原则

一幢房屋具有多个产权人(单位)，或者需要分层(单元)分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。单产权的房屋、独立幢产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋，不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。

共有建筑面积的具体处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

共有建筑面积按比例分摊的公式如下：

套(户)分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套(户)内建筑面积其中共有建筑面积分摊系数是根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取的，即：共有建筑面积分摊系数=整幢共有建筑面积÷整幢套(户)内建筑面积总和。

3．可以分摊的共有建筑面积

按GB／T 1 7986．1—2000的规定，商品房共有建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的共有建筑面积为一幢楼内的共有建筑面积。其中为整幢房屋服务的共有建筑面积，由该幢楼各套(或户)商品房分摊；为局部范围服务的共有建筑面积，则由被服务的各套(户)商品房分摊。各套商品房应分摊的共有建筑面积，为各次分摊的共有建筑面积之和。具体可分摊的共有建筑面积一般有：共有的电梯井、电(楼)梯前厅、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井、楼梯间、电梯间、门厅、大厅、过道、门廊、门斗、电梯机房、水箱间、避险间、室外楼梯、地下室、半地下室；为本幢房屋服务的变电室、水泵间、设备间、值班警卫室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、供暖锅炉房、电梯工休息室；公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

列为应分摊的为整幢建筑服务的值班警卫室，是指设于一幢房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房，也包括为整幢房屋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室，还包括自动报警控制中心和影像监控室等，但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多幢建筑服务的警卫室。

4．不应分摊的共有建筑面积

按照规定，不是为一幢房屋直接服务的仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，用于人防工程的地下室建筑，单独具备使用功能的独立使用空间(如独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等)，售房单位自营自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和绿化用建筑物，以及其他用作公共事业的市政建设的建筑物，不计入共有建筑面积，不应被分摊。设在一幢房屋中为多幢房屋服务的设备用房和公共用房，其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积，且还应该分摊该幢房屋的共有面积。例如，设在一幢房屋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊该幢房屋的共有建筑面积。即凡列为不分摊的公共建筑面积应视为一户，也应参与分摊该幢房屋相应的共有建筑面积。

房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？（5篇材料）

第一篇：房屋的建筑面积、使用面积、居住面积和公摊面积是什么关系？如何计算？

第二篇：房屋验收的建筑面积计算规则

第三篇：房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（最终版）

第四篇：被拆迁房屋的装修补偿拆迁估价及建筑面积计算问题

第五篇：房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊(标准化知识讲座)

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