三种房子绝不能买!专家支招新政下的买房攻略[推荐阅读]

第一篇：三种房子绝不能买!专家支招新政下的买房攻略

摘要：想买房者，请往下看!而不管你的动机是投机投资，或是改善居住，还是刚性需求。

想买房者，请往下看!而不管你的动机是投机投资，或是改善居住，还是刚性需求。

由于新政的干扰，媒体舆论的火上浇油，拐点论和降价说充盈了消费者的思考空间——房价会降吗?降多少是底?演变成了楼市的哥德巴赫猜想，让很多想买房的消费者左右为难：买吧，怕降价;不买，又怕继续上涨。而为难的前提一边是政府大刀阔斧的政策高压，一边是房价依然坚挺甚至不停的上涨，甚至某些利益集团抛出了报复性上涨的威胁论!

买房的左右为难，构成目前市场的主旋律;那么是买，还是再等等?

《国十条》关键词解读

4月17日，国务院发布务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条措施遏制部分城市房价过快上涨，被业界称为“新国十条”。新政严格限制购买二套、三套以上住房和异地购房贷款，通过收紧信贷、加大供应，遏制楼市投机、防范金融风险、缓解供需矛盾。《国十条》也掀开了新政调控第三波的序幕

◎关键词一：政府考核问责

“新国十条”首度提出统一思想、提高认识，建立政府考核问责制。在以往的历次调控中，中央从没有明确地方政府在房产调控中应承担的责任。这样，在利益驱动及缺乏压力的情况下，地方政府往往对中央调控阳奉阴违，导致中央调控屡成“空调”。而“新国十条”却鲜明地提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”。

◎关键词二：史上最严厉调控

毫不夸张，“新国十条”号称最严厉，且招招致命打中要害：二套房贷首付提高到五成、叫停三套房贷等在很大程度上打击投机及投资性购房需求;限制外地人购房及地方政府有权限制购买套数在很大程度上打击消费性购房需求;保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，将令绝大多数刚需者者离场观望;加强对房地产开发企业购地和融资的监管，房产商利用土地及项目进行融资的难度将大幅增加;加大交易秩序监管力度，开发商必将不敢再度捂盘惜售、哄抬房价;研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，将在很大程度上增加投资、投机性购房者的持有成本。

◎关键词三：新政牵涉部门最多

“新国十条”是房产调控以来牵扯部门最多、部门责任最明确的一次调控。此番调控明确了国务院、地方政府、住建部、监察部、央行、银监会、财政部、税务总局、国土资源部、发改委、证监部门、统计部门等十二个部门的相关责任。

降价是新政的终极目的

国十条出台不久，中国人民银行在5月2日宣布年内第三次上调准备金率;各地的新政细则也先后出台，其中北京更是祭起了限购令的大旗;6月4日，住建部等发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位;开征物业税或者房产税的舆论效果满天飞，而且有板有眼……

从去年年底出台“国四条”开始，不到一年时间，先后出台的调控政策超过十余条，而且愈调愈严厉，甚至现在看来还没有罢休之意。

第三波新政出台后，全国楼市迅即出现降温。尤其是房屋成交量显著下降，包括上海在内的一线城市房屋成交量已遭腰斩。价格也出现调整迹象。二手房市场中降价已成普遍现象，新房市场受制于开发商资金面宽松，尚未出现大面积的价格下跌，但随着恒大、万科等地产巨头的率先促销，接来会有越来越多的楼盘加入调价阵营。

住建部政策研究中心副主任秦虹6月11日在南京参加论坛时说，政策控制房价快速上涨的目标在今年将如期实现;经济学家赵晓以“娱乐”的语言却表情严肃地表示：这次是真的“狼来了”，开发商该降就降、该跑就跑!

当前新政下的购房困惑

根据国家统计局的数据显示：4月全国70大城市房价同比上涨12.8%，5月同比上涨12.4%，但环比12个大中城市下降，不过降幅最大的杭州不到1%，降幅其次的南京下降0.5%。

与价格坚挺形成鲜明对比的是，全国5月成交量的继续大幅度下降。根据CREIS中指数据显示，2010年5月，29个城市成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%;10个重点城市成交面积环比全部下跌，杭、宁、深、京、渝、沪六市环比下跌接近或超过50%。

虽然成交量持续下跌，但有一点我们必须明白：08年死里逃生的开发商，对于消费者买涨不买跌的消费铁律依然心有余悸!降价后的成交与价格都一泻千里，如果不是地方政府最后拉了一把，很多房企可能早就破产了。“吃一堑长一智”，在与消费者、政府的博弈中，降价是死，不降也是死，对于同样的结果，很多开发商都异常的坚强，选择坚守!同时寄希望于消费者首先松动，政策适当而止!

正是如此，量降价涨，让消费者深陷购房困惑。买吧，怕降价;不买吧，怕价格继续上扬!让消费者更当心的是，即便几个月后房价下降，但降幅可能远远赶不上新政后的涨幅，到时候吃亏仍然是消费者。

这不是消费者的杞人忧天——至少南京很多开发商就是这样想，也是这样做的——先提再降，即便降后也比现在要高。

比困惑更危险的购房认识误区

与消费者的购房困惑同步存在的，是新政下两点对房价的认识误区：

1、所有房子都会降价!

2、等待抄底。我的观点是：不是所有商品房都会降价;抄底买房永远是梦想。

由于全国区域差异化大，相对而言，一二线城市降价空间大，而西部和三北地区房地产发展较为滞后，相对而言，房价的利润空间较少;特别是一些三、四线城市，几乎都是微利开发，降价的可能性非常少。即便降价，幅度也不会太大。

至于抄底，则永远是个美丽的神话。在中国楼市，你永远不知道什么时候见底，或许，就根本没有底——因为中国的楼市都是呈螺旋状上升!2008年的下降，也只是短暂的打盹罢了!

当前新政下的买房攻略

总体来说，房价越高地区越可以等待，房价较低地区则不要盲目观望。大家都必须密切观察市场价格走势!但也不能一刀切。

1、投机投资客应暂且收手。第三波新政的核心就是打压投资投机性购房，紧缩贷款提高利率增加首付，甚至可能开征房产税，从而大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投资投机性购房应暂时停止，房源多者可以抛售部分，以降低市场风险。

但是，利好的环境可以继续投资。最近最大的利好就是深圳扩关成功，将铁定带动上涨关外的房价;各大省会城市规划的地铁热，地铁沿线的楼盘肯定上扬等。国家的政策和规划很重要，大家投资前一定要详细了解

2、改善型购房者，可以适当等等。认房也认贷的二套房认定标准出台后，再购房就得按首付至少五成，贷款利率1.1倍，购房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明显弱于首次置业，在当前房价整体调整的时期，建议暂且观察一下市场走势。等到房价有一定幅度的下跌，市场风险释放之后，尤其是一旦调控政策出现放松现象，即可准备入市。

但是，在一些三四线城市，如果选择一次性付款，则不需再等。再等，可能失去心仪的房源。

3、首次置业者，特别是刚性需求，建议买90平米以下的，在首付和利率上都还有一定的优惠，遇见自己喜欢的，仍可以入市，但尽量避开09年涨幅过大区域，比如南京的江北板块，房价松动后必先抢先回落。

4、长三角地区城市群(苏北除外)、珠三角地区城市群、各大省会城市、各直辖市和各经济单列市以及海南，现在买房建议多等等，其他地区想出手时就出手!

5、三种房子坚决不能买：一是09年涨幅过大的区域;二是新政后涨幅较高的楼盘;三是地王的楼盘。

“死穴”之一：买涨不买跌

在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。

记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。笔者认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。

解穴办法：当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。

“死穴”之二：不研究国家政策，盲目入市

经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。

解穴办法：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。

“死穴”之三：攒够钱才买

这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。

解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。

“死穴”之四：被动炒房

很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。

解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题

“死穴”之五：迷信专家学者

现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗?而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗?据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗?其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难!

解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。

“死穴”之六：买房可以一次性到位

这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件;如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业?

解穴办法：一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5～8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象

“死穴”之七：迷信广告语

很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。

解穴办法：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。

“死穴”之八：只买便宜不买贵的

只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。(冰溪洋)

解穴办法：一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。

“死穴”之九：租房不如买房

这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。

解穴办法：在参照“死穴”之八的情况下进行选择买或者租。

“死穴”之十：用现在的眼光看未来

这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀，其实，就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到2009年，20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗?

解穴办法：要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。

最后，我想请你，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗