从房产中介问题看房地产乱象

第一篇：从房产中介问题看房地产乱象

从房产中介问题看房地产乱象

上海八家房企和七家中介

上海市住建委、市规土局有关负责人今天（10月18日）表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚（企业名单附后）。

因涉嫌擅自提价销售被立案调查、暂停涉案项目网签资格的8家房地产开发企业（项目）

上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）

正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）

上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）

上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）

正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）

上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）

华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）

上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）

存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为，被行政处罚的7家房地产中介企业

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司

上海太平洋房屋服务有限公司

上海虹民房地产经纪有限公司

上海志远房地产经纪有限公司

上海菁英房地产经纪有限公司

上海九间伴房地产经纪有限公司

上海康开房地产咨询有限公司

同时，市规土局、市金融办和金融监管机构等部门成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，进一步加强审核与监管。根据相关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。“沪六条”出台后，本市土地交易市场进一步明确，竞买人在竞买申请时需增加提交经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》；交易流程增加30日竞买资格审查时间。交易资金来源审核工作，由商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权土地交易市场委托专业机构进行。凡资金来源不符合相关规定的，将不得参加地块挂牌和现场竞价。

本市将继续坚持“三个为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，加强市场监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，加大违法违规行为查处力度，维护房地产市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，促进本市房地产市场平稳健康发展

海市住建委、市规土局今天表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。市住建委强调，上海将继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，促进本市房地产市场平稳健康发展。

土地政策

上海市住建委、市规土局有关负责人今天(10月18日)表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚(企业名单附后).上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。

顾金山说，3月25日上海实施了“沪九条”新政，明确从严执行住房限购政策，实行差别化住房信贷政策等九条措施。2个月以来，政策效果明显：

一是交易量持续回落，网上可售面积继续增加。3月25日－4月24日，一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较新政实施前一个月(2月25日－3月24日)分别减少43%和58%；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面积分别为74万平方米和143万平方米，较新政实施后第一个月(3月25日－4月24日)分别减少38%和32%。目前的交易量相当于近5年的平均水平，恢复正常。

二是住房价格指数涨幅收窄。4月份，上海新建商品住房和二手存量住房价格指数环比分别上涨3.6%和2.5%，分别比上月回落0.7个百分点和3.7个百分点；同比分别上涨34.2%和30.2%，分别比上月多涨3.7个百分点和2.4个百分点，但涨幅较3月有明显下降。

顾金山表示，上海还将持续整治房地产中介中的乱象，重点查处虚假宣传、操纵市场、诱骗交易、骗购避税、虚签合同以及收取价外价等违法违规行为。同时推广试点二手房交易资金第三方监管。

顾金山说，经过多年实践，目前上海基本形成了“两个体系、三个为主、四位一体”的住房体系。两个体系即房地产市场体系和住房保障体系；三个为主即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主；四位一体即廉租住房、共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房(含单位租赁房)及征收安置住房，最大限度保障住房民生。

提要：10月14日下午，上海土地交易中心发布关于近期出让的奉贤、临港等六幅国有土地出让的补充公告，对房企拿地资金来源做出明确要求。其中提到，对准备参与地块竞拍的房企买地资金将增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

此前的10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，就明确严查土地款融资。

土地调控收紧的同时，一线城市土地成交下滑迹象明显。同策研究部统计显示，今年9月，一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米，环比减少93.38%，同比减少92.70%；共成交土地规划建筑面积211.47万平方米，环比增加151.49%，同比减少214.57%；楼面均价为5818.61元/平方米，环比下降174.02%，同比下降52.19%。

相对应的是，二线和三四线城市供应明显下降，但土地火热行情从一线传导到二线城市，导致二线城市土地频现高溢价，土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。9月，二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米，环比减少2.26%，同比减少27.16%；共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米，环比减少14.39%，同比减少25.17%。

土地政策收紧

分析人士指出，从当前上海土地市场特征来看，房企不排除有通过金融机构场外配资“加杠杆”拿地的方式存在，随着政策面收紧与市场调整期的到来，一旦楼市进入调整阶段，此前有配资行为的高价地项目有可能因此而陷入困局。

此前出台的“沪六条”提到，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市土拍活动。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

10月以来，在调控重压下，天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。

中原地产研究中心统计显示，9月30日开始，全国已有超过21个城市出台了调控政策，这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。土地供应面积则不涨反跌，实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米，同比下调5%。

房企存隐性金融负担

银行提示房地产信贷风险早已有之，有迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

此前央行就要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖，房企投资拿地意愿加强，资金杠杆持续放大。

来自第三方机构的一份研报显示，2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21，到2015年这一数据为0.31，截至2016年第3季度，15家房企总拿地销售比已达0.28，上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大，而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期，房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。

但有机构指出，当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

房企财报已经显示出企业负债在提升。前述机构统计显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。

从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。张宏伟认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。2017年，当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，预计开发商去化速度下降，由于2016年短期借债到期，同时叠加2015年中期贷款的集中兑付(经验判断中期借贷周期为2年左右)，2017年下半年，不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。

新政策

上海买房的最新政策，总体而言可以分为4点，总而言之就是，首套税费有优惠、可以贷款、且银行也可以打折，具体如下：单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

1、在上海买房如果是首套的。契税90平方以下的普通住房契税有优惠的

2、一般首付三成。具体还要看房子情况和银行评估价的。一般三成问题不大。

3、可以贷款的。银行规定外地人在上海买房子要提供一年的社保证明，但现在基本不执行，找个中介公司都能搞定。4、99%打不到7折的。一般银行给的折扣都是7.5---8.5 外地人上海买房政策（资质）： 一：已婚人士，能提供结婚证（婚姻证明）二：本人在上海本地无房

三:能提供出在上海2年内累积缴纳13个月的税单或是社保。（注意：这里说的是累积而不是连续）

上海户籍买房政策： 目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。

2013年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有上海买房政策执行。

第二篇：房产中介问题若干

1.房屋买卖的操作流程。（请说明具体细节）

2.房屋租赁的操作流程。（请说明具体细节）

3.买卖过程中是否有额外收费？没有

4.卖家在使用中介出售其房屋前，是否需要先签订合同，有何约束？

5.中介是否需要申请特殊的执照或者许可证？注册资金是多少？需要办理营业执照，总公司需要五张房地产经纪人证书，分支机构一张证书，注册资金50万

6.中介会涉及买家银行贷款事宜吗？原则上不参与，由银行直接和买家接触

7.中介是否提供专业房屋估价？是否有跟专业估价公司合作？中介不具备房屋估价资质，估价是由客户委托估价公司，不需要中介参与

8.中介如何得知买卖家买房卖房信息，是否有专门的政府网站？上门客，各种网络渠道获取，没有专门的政府网站

9.买卖房屋，中介的服务费如何收取？

买家收取百分之几，卖家收取百分之几？各收取1%

租赁房屋，中介费用？

买家收取百分之几，卖家收取百分之几？各收取一个月租金的35%

P.S 服务费时候取决于房屋出售或者租赁的价格？对

10.房地产中介网站上的信息是有客户自己上传的还是由中介收费代其上传的？里面的照片是有客户提供的还是由中介上门拍摄的？

由中介公司上传，照片也是由中介公司拍摄

11.在买卖房屋中有几份合同需要签订？具体是哪些？上下家各一份，交易中心一份，财政局一份，如需贷款再多加一份

租赁房屋过程中有几份合同需要签订？具体是哪些？

上下家各一份，如需备案再多一份

第三篇：铁腕整治房地产中介市场乱象

铁腕整治房地产中介市场乱象

铁腕整治房地产中介市场乱象 铁腕整治房地产中介市场乱象 文/萧和舜 房地产中介是房地产市场的重要组成部分，在房地产流通环节发挥着信息传播、牵线搭桥、促成成交的积极作用。这些年，我国房地产市场发展与房地产中介机构的不懈努力密不可分，房地产中介在促进国民经济发展、满足人民群众日益增长的居住需求方面发挥了积极的作用。传统的房地产中介工作主要集中于住房市场的租售居间、代理服务，而作为现代服务业的房地产经纪业则拓展到了房地产业的众多领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储、工业乃至海外房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置或资产管理的咨询、顾问、代理服务，提高了行业专业知识、技术密集程度和专业分工的细化程度。但由于房地产经纪机构和从业人员良莠不齐、鱼龙混杂，在利益驱动下，中介机构和从业人员的不规范行为越来越触目惊心，他们所采取的手段五花八门，有的甚至走上了违法犯罪的道路。这些中介机构的行为严重扰乱了市场正常秩序，损害了房地产交易行为人的合法权益，成为房地产市场发展最主要的短板之一。为促进房地产市场健康有序发展，政府部门必须以铁腕整治房地产中介市场乱象，并将规范中介机构执业行为纳入房地产业健康发展的长效机制。

一、房地产中介市场乱象频出是当前楼市的最大短板之一 当前上海的房地产市场总体是健康稳定的，虽然房价仍然高企，普通市民买房仍然有不少困难，但是供应还是充分的，更重要的是保障性住房建设有序进行，共有产权房的供应条件放宽和公共租赁房的充分提供，使“住有所居”之梦越来越接近现实。不过，房地产中介机构的违法犯罪行为已经成为当前楼市的最大短板之一。住建部副部长陆克华在全国“两会”期间表示，在我国6万多家房地产中介机构中，存在着一些不良甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益。这些年来，房地产中介机构的违法违规行为层出不穷，以下所罗列的并不是中介机构和从业人员的所有劣迹。

（一）违反房地产居间、代理服务规定提供经纪服务的行为 1.房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房；2.房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用；3.房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意；4.房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；5.房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项；6.房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同；7.房地产经纪机构未经委托人书面同意，擅自对外发布房源信息；8.房地产经纪机构或人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；9.房地产经纪机构或人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；10.房地产经纪机构或人员达到为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，为就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；11.房地产经纪机构或人员改变房屋内部结构以分割出租；12.房地产经纪机构或人员侵占、挪用房地产交易资金；13.房地产经纪机构或人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋；14.房地产经纪机构或人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。

（二）违反价格相关法律法规相关规定提供经纪服务的行为 1.房地产经纪机构未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息；2.房地产经纪机构擅自收取未予标明的费用；3.房地产经纪机构利用虚假或者会使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；4.房地产经纪机构提供服务，一项服务可以分解为多个项目和标准的，未明确标示每一个项目和标准，而是混合标价、捆绑标价；5.房地产经纪机构在未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的情况下，仍然收取佣金构成价格违法行为；6.两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，未按照一宗业务收取佣金，向委托人增加收费；

7、房地产经纪机构或人员捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位相互串通，操纵市场价格；8.房地产经纪机构或人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

（三）违反市场秩序经营的行为 1.房地产经纪机构未取得营业执照，擅自从事房地产中介服务业务；2.房地产经纪机构虚假宣传、广告违法；3.房地产经纪机构或人员宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，违规代理商办类房屋销售；

4、房地产经纪机构未取得相关金融资质，利用网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务，或虽取得相关金融资质，但违规开展相关金融业务。以上房地产中介机构和从业人员的违法违规行为有如下几项不良影响：一是损害了消费者的合法权益。上海市消保委调查显示，消费者对房产中介行业感到满意的，只占11%；认为一般的占37%，感到不满意的则高达52%。尽管问题多多，但令人感到意外的是，选择投诉的消费者占比仅为21.6%，选择忍气吞声的消费者却高达78.4%。上海市消保委副秘书长认为，吃亏、上当受骗后，之所以只有20%的消费者选择伸张正义，还是出于对中介的“惧怕”，因为中介会骚扰威胁。二是为房价上涨推波助澜。房价持续上涨的原因很多，最主要的是市场的供求关系因素，但此轮房价暴涨，房地产中介起到了很大的助推作用。一些机构和从业人员制造恐慌气氛加剧需求。例如：上海去年网络上流传“9月起上海市将实行购房信贷新政”的谣言，大量网民在社交平台、微博论坛群发、转载，以讹传讹，导致消费者非理性抢房、市场情绪过热，扰乱了房地产市场的平稳健康发展。天津的一些中介机构在春节后散播“政策传言”，称4月1日后天津市将出台新政策，提高贷款首付比例，鼓动大家赶紧买房过户，由于所谓“新政”并未出台，又开始散播5月1日后将出政策的说法。还有一些房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格等，搅得人心惶惶，加剧了恐慌，扰乱了房地产市场秩序。

二、整治房地产中介市场的若干对策措施 房地产中介行业违法违规行为严重侵害群众合法权益，扰乱市场秩序，社会反应强烈。为促进房地产中介市场健康成长，今年3月29日，住房城乡建设部又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房地产企业之后，再次集中公开曝光违规房地产企业名单。住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。近两年里，住建部加强了对房地产中介市场的执法监管，取得了一定的成效。在此，再强调几点意见。

（一）依法从严从重从快查处 过去在对房地产中介违法违规问题的追究处理上，有一个软肋，那就是涉及行政执法部门多，而第一线执法人员少，因而导致中介机构和从业人员违法违规的多，受到法律追究的少。这样的状况，自然助长了违法违规行为人的胆量。法律的价值在于落实，法律的生命在于实施，如果法律得不到落实或不能有效实施，再好的法律也会是一纸空文，依法治国就会成为一句空话。公平正义是市场运行的生命线，行政主管部门要切实维护市场的正常秩序，重点解决好损害群众权益的突出问题，让人民群众切实感受到公平正义就在身边，要从让人民群众满意的事情做起，从让人民群众不满意的问题改起，为人民群众的安居乐业提供保障。房管、建设、规土、公安、市场监管、物价、金融、宣传等相关部门应表现出高度负责任的态度，主动作为，可以成立整顿规范房地产市场联合专项执法行动领导小组，指导各行政主管部门实施单独或联合执法。房地产中介市场整治应当以上海城市交通整治和“五违四必”为样板，雷厉风行、锲而不舍、毫不手软，做到“无法外之地、无法外之人，无法外之企业，再硬的骨头也要用铁齿铜牙啃个干净”。对房地产中介违法违规行为，应多部门共同行动，发现一起，查处一起，绝不姑息。对于编造散布谣言的房地产中介从业人员，一经查实，一律依法列入黑名单，清出房地产中介市场；对于编造散布谣言情节严重的房地产中介机构，一经查实，一律依法停业整顿；对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，要公开曝光，构成犯罪的，要移送有关部门依法追究刑事责任。只有依法严管，行刑对接，才能真正发挥法律的威慑力。

（二）行业组织必须发挥监督管理作用 房地产中介行业组织要积极响应并配合整顿措施落实，进一步规范房地产经纪活动，维护房地产经纪秩序。要继续按照上海市工商行政管理局发布的《关于在本市房地产经纪机构推行“五公示”、“两示范”的实施意见》，指导各中介机构切实做到“五公示”即：公示《营业执照》，《营业执照》正本应当置于经纪机构住所或者营业场所的醒目位置；公示执业经纪人信息，执业经纪人信息须包括执业经纪人的姓名、证号和照片；公示由执业经纪人署名的租售信息；公示经纪项目和佣金标准；公示申（投）诉电话，包括“12315”消费者申（投）诉举报热线。“两示范”即：鼓励使用经纪合同示范文本；鼓励使用租售信息示范表。房地产中介行业组织要监督各中介机构和从业人员落实合规性管理要求，房源信息要有书面委托作凭证，确保房源真实、合法、可靠，并制定细则对经营合规性进行详细梳理，从门店经营资质到经纪人行为规范形成系统化管理规定，包括经纪人必须佩戴建委发放的信息牌，以及在门店公示三类（租赁/买卖/居间）合同范本、公示三名备案经纪人的经纪人证、公示服务标准和交易流程等。

（三）消费者要谨慎消费以免上当 无论是购房还是租房，消费者都应该选择正规的房屋中介公司提供的服务，在消费前要多渠道了解房源信息，确认合同条款细节等。首先要核实清楚中介公司的营业资质，可通过查看营业执照确定其营业范围是否包括二手房中介业务。此外，还要看该中介公司是否拥有有合法房地产经纪人资质的从业人员，提供的居间合同是否标准化合同范本，为顾客签订合同的业务员是否具有房地产经纪人资格。签订合同时应仔细阅读相关条款，对于交易的重要环节应仔细确认，以免出现纠纷后追悔莫及。具体而言，签订租赁合同要注意房屋租赁期限、租赁付款方式，以及租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊；签订买卖合同要注意房屋的产权是否清晰、交易中各项费用如何分摊、双方违约责任如何承担等问题。签约过程中注意保留收款、付款凭证等相关证据，避免日后发生不必要的纠纷。

（四）整顿房源信息网站 房地产中介市场整治还应当将发布房源信息的网站作为执法检查的又一个重点对象。4月11日，北京市住建委、工商局、网信办联合约谈15家发布房源信息的网站，包括链家网、我爱我家网、房天下网、爱屋吉屋网、家园网、新浪乐居网、搜狐焦点房地产网、腾讯房产网、网易房产网、赶集网、安居客、58同城、房多多、侃家网、好屋中国，对这些网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求，并把“自查整改”的最后时限设定为不足48小时。上海对房地产中介市场的整治也要向北京学习。（作者单位：上海市房产经济学会）

第四篇：房产中介房源套现乱象亟待整治

房产中介房源套现乱象亟待整治

核心内容：一家房产代理公司的总经理,因个人巨额借款逾期无能力偿还,便利用房屋中介交易之便,仅付个首付,就将客户的房屋“买”下,再抵押套现,一直不给付余款。

经查,常州聚丰房产代理有限公司法定代表人索中林于2011年9月至2012年2月期间,涉嫌诈骗20名房主20套卖房款共计1216.7万元。今天,《法制日报》记者从江苏省常州市钟楼区人民检察院获悉,该案已被移送起诉。房子已过户

百万尾款迟迟拿不到

2011年下半年,常州市民陈先生想把三年前买的一套房子卖掉,便将卖房信息贴在了网上。同年11月初,一位自称姓谷的男子和陈先生联系,说想要来看看房。

这位自称谷凯的男子在聚丰房产工作人员的陪伴下,到陈先生的房子里走了一圈。“从外表看,谷凯怎么看都不像有购买能力的人,不过诚意却不小。”陈先生回忆,谷凯忙着挑房子的毛病,中介帮着还价,很快就把价格敲定在130万元。

陈先生看这价钱不错,很快便到聚丰房产总部签合同。没想到聚丰房产对这单买卖异常重视,总经理索中林不但亲自签单办手续,还主动提出可以帮忙解决一切“政策难题”。

“二手房难贷款,而且过户手续繁琐,您不妨委托给我,先给房子过户。我们中介公司拿着办好的手续,可以帮买方办理贷款,这样您就可以尽快拿到全部房款。如果明年1月,贷款还是下不来,一切损失由我们中介公司承担。”索中林对陈先生说。

“我一开始觉得中介公司这么做有些不靠谱,但看到总经理亲自写的借条,亲自忙前忙后处理房屋问题,所以还是去了公证处,委托他们全权办理过户手续。”陈先生说。

就这样,陈先生这套130万元的房子,前期只拿到了2万元的定金和28万元的首付款,剩下的100万元尾款便没有了踪影。

遇到类似情形的,还有19名卖房人。案件移送到钟楼区检察院后,经调查,这20套房屋都没有在房屋交易网站上备案；虽然都已经成功过户,但都没有签订正式的“居间合同”；虽然交易都显示“房款已付清”,但卖房人却都没有收到尾款。20名受害房主,累计损失高达1216.7万元。

空手套白狼总经理善于包装自己

据该案承办检察官秦慧介绍,这20套房子中有17套被索中林分别过户给6名债权人,用于折抵其个人债务,还有3套被过户给了潘某,用于向潘某借款。“他从潘某那儿借的钱并没有直接还给卖房人,而是用作投资,投资赚的一部分钱还给了部分卖房人。他这属于空手套白狼。”

“在我们调查时,很多受害房主都认为,索中林一定是因为公司做不下去了,才会诈骗他们房子的。”秦慧说,但事实上,直到索中林被捕,聚丰房产的二手房销售依然正常有序。

据秦慧介绍,索中林今年34岁,江苏连云港人,他在网上的履历表这样描述自己:“2002年毕业于扬州大学,2003年毅然辞去无锡电信局国家干部一职到常州创业,白手起家,成立聚丰房产代理有限公司”。

“如果不出事,他在常州房产中介市场上,会是一个领军人物。”常州市房地产中介行业协会一位了解索中林的人这样评价他。

2011年,聚丰房产进入了快速发展期。20家门店在短时间内陆续开张,有时候同一天就开两家。有几个月,聚丰门店平均成交量位列常州第一。聚丰房产如此快速地发展,引起了该市房产中介行业协会的注意。调查发现,包括索中林在内,聚丰房产大多数员工都没有房屋销售经理人资质。

然而,半年后,索中林就将这些资质都给补上了。同时,协会调查还发现,索中林聘用的员工绝大多数是大专以上文化程度的年轻人,公司内部有一套严格的管理规章。他还多次从香港请来营销专家给员工授课,鼓舞士气。

在检察机关调查时,很多了解索中林的人称,“他很善于包装自己,除了对友人一掷千金的豪爽,还特别愿意花钱搞企业文化。某种意义上说,聚丰房产的正规,是他包装出来的”。用房源套现

中介公司的惯用伎俩

据秦慧介绍,索中林以办理过户手续繁琐为由,极力劝说卖房人签订委托合同并公证,而委托权限是受托人既有权卖房,也有权代收房款。“正因有了这纸合同,索中林很轻松地就能把这些房子过户给他想要过户的人。在20名受害者中,有11人与索中林签订了委托合同”。

“很多卖房人担心楼市政策变动,害怕影响房价以及购房贷款办理速度,为规避风险会急于办理过户,最后签订一份连自己都不放心的委托协议。索中林这么容易得手,正是因为他抓住了卖房人的这种心态。”常州市房屋中介的一位业内人士分析说。

记者通过搜索梳理发现,类似索中林的这一套路,在我国多个城市都有发生,且涉案的中介公司,都是当地数一数二的大型连锁公司。

据常州市某大型中介公司工作人员告诉记者,早年的二手房买卖,主要是靠佣金来维系公司运作的,比方说,买房人通过中介公司花100万元买了一套房子,中介公司收取买房人1%的购房款。但是,由于中介公司需要支付员工工资、装修门面、扩张店面等费用,这种方式很难维系公司的运作。

“为了扩大市场,中介公司往往会利用手上的房源套现,再度投资,用赚取的差价进行再扩张。具体的操作模式一般是以中介公司的名义把房子买下来(但不会付全款,一般只付首付),或者是先与卖房人达成协议,将房子先行过户到中介公司员工的名下,然后将房子拿到银行去抵押贷款。贷到款以后,再进行放高利贷。放高利贷收回来的钱,就用于支付卖房人房款、店面扩张等。”这位工作人员介绍。

他表示,随着摊子越铺越大,一旦遇到楼市或经济不景气,导致高利贷收不回来,极易发生资金链断裂,最终受害者便是卖房人。

2007年,南京大型房屋中介公司“融众房产”,被曝挪用房款500万元,用于融资。与聚丰房产一样,“融众”在“垮台”前,也热衷于扩张门店,在很短的时间内开出40家门店,且盈利颇丰。此外,还有2003年的北京坚石事件,200多位房主到坚石房地产经纪公司来拿房租时,发现坚石公司已是人去楼空,420多万元“蒸发”了；2005年的安徽桃园事件,拥有50家店面的桃园房产人去楼空,涉案金额6000多万元,600余名客户的房款无着落；2006年的天津汇众事件,当时通过汇众买卖二手房受害的多达1300多户,共1.424亿元房款被挪用。

说“法” 存量房交易活动监管力度应加强

索中林案的发生,暴露出当前存量房交易主管部门监管不力、公证部门审查不严、房产经纪机构从业人员缺乏应有的法律知识、内部管理混乱等问题。存量房交易主管部门对相关规定执行不到位、监管不到位是导致上述问题发生的主要原因。对此,应进一步加强存量房交易活动的监管力度；进一步规范公证事项的形式审查。与此同时,还要做好房产经纪机构从业人员的法制教育工作,一方面规范从业人员的从业活动,另一方面引导房产经纪机构从业人员加强内部监督管理,提高服务质量。

第五篇：房地产中介看房合同

房地产中介看房合同

委托人（买方）：

中介方：

依据国家有关法律，法规和本市有关规定，中介方受委托人的委托，双方在自愿、平等和协商一致的基础上，签订本合同，供双方遵照执行。

一、委托事项：

1、提供房地产信息，陪同看房；

2、以中介方为媒介促成委托人与卖房方（第三人）订立合同。

二、中介报酬的计算方法与支付时间和方式：

1、提供第一条第1项服务的，付酬金（人民币）付清；

2、只要中介方完成第一条第1项一次以上看房机会的，酬金不予退还给委托人。

三、中介方在给委托人提供有关服务过程中应将拟卖方有关的信息如实报告给委托人。

四、违约责任：

1、委托人利用中介方所提供信息、条件、机会等私自与拟卖房所有人签订买卖合同或另行通过其他中介方及亲朋好友签订买卖合同，按拟卖房成交价格的4%由委托人向中介方支付违约金。

2、由于中介方故意隐瞒拟卖房有关信息的真实性，致委托人不能签订房地产买卖合同的，则由中介方全额退还酬金给委托人。

五、本合同有效期为一年，一套房只提供三次看房机会，从签订合同之日开始生效。

六、争议解决方法：

双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，向松滋市人民法院起诉。

七、本合同一式二份，双方各执一份。

八、补充协议条款：已看房源登记：签名： 已看房源登记：签名：已看房源登记：签名：已看房源登记：签名： 已看房源登记：签名：已看房源登记：签名：已看房源登记：签名：

委托人签字（章）：中介方签字（章）：

身份证号：营业执照号码：***

地址：地址：

联系电话：联系电话：

二0一一年月日