第26期(住房金融与个人信贷业务参考)湖南省分行对个人住房贷款抵押手续不完善风险成因的分析及应对措施建议

第一篇：第26期(住房金融与个人信贷业务参考)湖南省分行对个人住房贷款抵押手续不完善风险成因的分析及应对措施建议

住房金融与个人信贷 业务参考

第26期

建设银行住房金融与个人信贷部

编者按：抵押物，作为第二还款来源，是个人贷款风险缓释重要保障。为促进各行加强抵押登记管理水平，提高有效抵押登记比率，切实提升个人贷款抵御风险的能力，总行已将此指标纳入了个人贷款贷后管理、内控评价和操作风险评价等考核体系。日前，湖南分行针对目前住房按揭贷款抵押物预登记转换他项权证手续比例偏低的现象，结合长沙地区的实际情况，对其原因进行了剖析，并提出了相应对策。现将此文编发，供各分行

二○一二年十二月十一日

— 1 — 参考、借鉴。

个人住房贷款抵押手续不完善风险

成因分析及应对措施建议

近年来，城市化率的不断提高和人们对居住需求的不断丰富和升级，给个人住房金融业务开辟了广阔市场，个人住房按揭贷款业务得到了迅猛发展。但由于我国经济发展受外部经济波动等因素的影响，增长速度放缓，特别是国内对房地产市场的持续调控，房地产市场发展面临着前所未有的压力，银行个人住房贷款的发展和风险防范会也遇到了诸多新情况和问题。其中：个人住房贷款业务抵押备案未及时更换他项权证，贷款抵押登记不完善，存在着一定的风险隐患。在实际工作中，由于抵押物抵押手续不完善，贷款一旦形成不良，银行在维护权益，处置抵押物时，法律层面上存在的所有权不能落实的风险时有发生，抵押物虚置悬空的风险就会显现。目前湖南分行个人住房贷款发放后，落实他项权证手续的比例偏低，存在的风险不可小视。本文拟以长沙地区个人住房按揭贷款抵押落实情况为例，对住房贷款抵押的潜在风险及成因进行分析。

一、个人住房按揭贷款抵押落实率偏低的风险及成因 为了有效防范个人住房贷款抵押落实不到位的风险，长沙地区个贷中心定期对个人住房贷款备案换他项情况进行清理。三季度末，长沙地区个贷中心对以前所有存量和新发个人住房贷款备 — 2 — 案换他项情况进行了全面清理，长沙地区个人住房贷款绝大部分按揭贷款办妥了他项权证，但仍有部分备案登记抵押没有更换他项权证，对个人住房按揭贷款发放年限在2年以上（含2年）贷款的他项权证抵押落实率也不理想。

从长沙地区个人住房贷款备案换他项清理数据分析来看，影响分行不能完成抵押落实手续及时办妥他项权证的因素主要表现在以下几个方面：

（一）开发商方面的原因。从长沙地区备案换他项清理数据显示，因开发商方面原因导致不能及时更换他项权证的户数占长沙地区未及时落实换证数的69%，是目前影响抵押落实工作的主要因素，产生原因及可能形成的不良后果有以下几种：一是欠费或违规，开发商因拖欠物业维修基金或规划用地红线越位等原因，在楼盘竣工后，未能通过商品房综合验收，使购房人不能按时入住或入住后无法办理房屋所有权证；二是楼盘不能按期竣工，开发商因自有资金拥有率较低加上在建楼盘滞销、筹资困难等原因，无法按期竣工，甚至形成烂尾楼；三是开发商经营不善，引起债务纠纷或公司破产被资产管理公司接管和清算，开发商在经营期内未能全部履行担保责任，经营期满“人走楼空”，担保责任无从落实。

（二）借款人方面的原因。据统计因借款人方面原因导致不能及时更换他项权证的户数占长沙地区不能及时落实换证数的25%，是目前影响抵押落实工作的重要因素，主要原因有以下几类：一是借款人缺乏诚信，履行合同意识不强。楼盘竣工交付使

— 3 — 用后，部分购房人不配合缴纳契税和维修基金，不愿在借款合同约定的时间内办理房屋抵押登记；二是交易纠纷影响。部分购房人因建筑面积变化等原因与开发商产生纠纷，不愿意办理交房手续，不配合办理房屋抵押登记手续；三是有个别购房人因其他债务纠纷导致房产被法院冻结或拖欠银行贷款等，无法办理房屋抵押登记手续。以上三方面因素中又以购房人不配合缴纳契税和维修基金的现象最为普遍。

（三）相关房产管理部门的原因。因办理产权证所牵涉的管理部门繁多，手续较为复杂，房产项目管理制度和流程不适应市场需求等也是导致抵押落实率偏低的重要原因。按规定楼盘需综合验收合格后才可以办理产权证，而综合验收需消防、人防、城管、规划、国土建设、房产局等多个部门逐个验收合格，同时逐户缴纳契税才能办理他项权证，而部分管理部门办事效率较低、业务标准不统一，导致整个备案换他项权证的流程过长，不确定因素增多。

（四）贷款银行管理方面的因素。备案证不能及时更换他项权证的根本原因，是我们缺乏对开发商管理的有效约束手段和督促监管机制。

一是各行在开展个人住房按揭贷款业务中，存在着“重贷前调查认证、轻贷后跟踪管理”的现象。因住房按揭贷款量大面广,往往期房竣工后，对开发商没有跟踪督导机制，导致落实贷款抵押物时间拖得很长，遗留问题较多。有的直至发生贷款逾期，需要处置时才发现抵押物尚未落实，再去追究担保方责任，发现 — 4 — 担保方已歇业走人，担保合同成为一纸空文。

二是部分行对保证金落实与监管不到位，对住房按揭贷款存在的各种风险估计不足，未能落实相应的跟踪管理措施。按规定，按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款发放额的一定比例向开发商收取，并由开发商承担按揭贷款的连带保证责任，直至房屋产权证办理出来银行完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金逐笔退回开发商，但从长沙地区住房按揭贷款保证金落实情况来看形势并不乐观。近期，长沙地区个贷中心针对长沙地区住房按揭贷款两年以上(含两年)未办理他项权证的楼盘的保证金落实情况进行了全面清查，通过从个贷系统中提取数据显示录有保证金账号的楼盘占比为66.98%，其中保证金账户有余额的占抽查楼盘总数的49.06%。保证金作为第二还款来源，可制约和督促开发商尽快办理产权证，落实抵押物，完成“人保”到“物保”的转变，对于维护银行资金安全具有重要意义。但由于我们对保证金的监管不到位或流于形式，逐渐丧失了对开发商的制约。

三是部分客户经理风险意识不强，存在只要办理了抵押预登记贷款就无风险的思想。由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。当开发项目不能按期交付使用，或因为无法通过质量检测，部分房屋出现质量问题引起业主和开发商产生纠纷，有可能导致借款人拒还银行贷款，常常违约事件的发生具有批量爆发、处置难等特点。尽管开发商与银行签订的《合

— 5 — 作协议》中一般都有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿，当开发商楼盘销售不畅，保证金额大于其自身资产的情况下，向银行提供的阶段性担保也就形同虚设。

各原因占比参见下图（左边图表为被统计未办妥抵押登记贷款中各原因占比，右边图表为因开发商原因引起的未办妥抵押登记贷款中各原因占比）：

长沙地区住房贷款未及时办理他项原因分析图客户涉及纠纷，1%客户预售证明遗失，0.5%其他原因，6%工程延期27%开发商原因69%无法实测，产权有问题，6%拖欠维修基金或未交报建费3%客户不配合或未交维修基金23.5%开发商涉及债务纠纷，32%其他，1%客户不配合或未交维修基金其他原因工程延期客户预售证明遗失拖欠维修基金或未交报建费涉及债务纠纷客户涉及纠纷无法实测，产权有问题其他

二、完善个人住房按揭贷款抵押手续的对策与建议 个人住房贷款采取以所购房产进行抵押的方式发放贷款，贷款风险基本能被抵押物完全覆盖，风险相对较小。但是，由于在办理房产抵押过程中，在规定时间内备案转换他项权证存在的诸多问题，导致各行个人按揭贷款所涉及的现房抵押落实比例普遍偏低。总行相关文件制度规定，发放个人住房贷款两年以上的楼盘项目，要求开发商必须办妥屋备案登记转换为他项权证、落实 — 6 — 和完善个人住房贷款抵押手续。由于个人住房按揭贷款操作上大部分是期房预抵押登记，在产权证办妥之前，要求房地产开发商提供阶段性履约担保，同时，预存一定比例（约5%-10%）的保证金作为担保，待房屋产权完成备案换他项后，才能解除阶段性担保，防止开发商因实力不足或资金链断裂，或因其他原因丧失担保能力，无法正常履行担保责任，将使银行贷款资金面临较大风险，特别是当系统性风险集中爆发时，不仅给银行，也会给社会带来严重的不良舆情影响。由于上述问题的存在，如果抵押登记不能及时办理，将使本应分散至单个借款人的风险，长时间集中于第三方保证人，致使银行贷款风险无法得到缓释，银行信贷资金存在较大的潜在风险，必须引起高度重视。为了进一步规范个人住房按揭贷款管理，加强贷款风险防范，建议采取以下积极措施。

（一）要提高认识，切实加强个人住房贷款风险防范意识，加强基础数据的管理，组织力量对已发放住房按揭贷款的抵押物落实情况进行集中清理，把备案换他项工作作为日常工作来抓。各行个贷中心应设专人负责个人住房按揭贷款期转现的抵押登记落实工作，落实责任制。对于楼盘在办理期转现过程中要有计划、分批、有步骤的进行。对已发放贷款的楼盘要按照项目逐笔梳理办理他项权证情况，认真测算楼盘应保有保证金余额，逐笔逐户足额扣收按揭贷款保证金，落实专人对项目实行专项管理，定期深入现场考察，及时掌握开发进度，督促其及时办理房屋他项权证。对因开发商自身原因导致产权证长期未办理完成的，应

— 7 — 采取相关处罚措施，责成其尽快整改。对于2007年前发放贷款的老楼盘到期未办期转现的，要逐户清理，积极与开发商联系，与房地产部门联系，逐户了解楼盘办证的进度和状态，做到心中有数。对历史遗留问题要积极探讨，开拓新思路，寻求解决办法。针对重点难点问题，可考虑组织资源，借助房地局内部代理公司外包办理，主动化解风险隐患。

（二）要加强内部管理，坚持合规经营，提高风险控制能力。严格按照人行和银监会的规定要求，做好三查：贷前调查、贷中审查和贷后检查。贷前调查是做好个贷工作的重中之重，贷中审查和贷后检查是落实抵押登记、防范金融风险的重要手段。在与房地产开发商签订合作协议时应明确双方办理楼盘项目产权证的时间和期限，明确双方责任和权利。落实保证金制度，加大贷后检查力度，对期转现定期检查和通报，并把期转现工作的执行落实与积分管理挂钩。对做得好的支行给予正激励，对执行不力、落实不到位的行给予负积分，彻底扭转期转现工作的被动局面。

（三）要建立住房贷款跟踪管理制度，做好风险预测。强化按揭贷款项目贷后追踪，加强对住房按揭贷款抵押物落实的跟踪监督作用。对已签按揭贷款合作协议并已放贷款的项目要进行贷后跟踪，及时掌握期房贷款的发放、楼盘竣工交付使用及质量情况，督促开发商按时办理抵押。对有开发贷款的楼盘项目，应加强公私联动，定期(按月)互通项目进度和开发商财务状况。各行要进一步完善与房地局等机构数据接口，加强对包括县支行房地产抵押登记业务风险管理。个贷部门应加强对合作项目的跟踪 — 8 — 监控，要加强对按揭楼盘回访制度，了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，及时监测掌握借款人的资产动态，建立风险预警机制。若发现重大问题，应立即采取措施，防止风险面扩大。

（四）建立住房贷款担保保证金制度。要切实加强保证金账户管理。要求凡申请办理住房按揭贷款（含无房地产开发贷款项目）的开发商均须在贷款行开立保证金账户。收取担保保证金能够更有效、及时地督促开发商履行担保职责，一旦发现担保方或借款人违约，贷款银行可在保留追索权、停止发放按揭贷款的前提下优先划扣保证金，用于弥补可能发生的贷款损失。重点抓好五个管理：一是加强保证金账户开立管理。督促开发商在签订《商品房销售贷款合作协议》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》前预开立专项保证金账户，该账户专项用于按揭保证金的存入，开发商其他项目资金不得在此账户串用。二是加强保证金存入管理。个人住房按揭贷款发放后，贷款行须严格按照与开发商签订的“按揭贷款业务合作协议”中约定的保证金比例，及时划入相应比例的保证金。三是加强保证金使用管理。个人住房按揭客户未按借款合同约定履行还款义务时，可从保证金账户中扣收，但贷款行要督促开发商及时补足保证金，不得留有缺口；办妥“房屋他项权利证书”后，方能将保证金退回开发商。四是完善涉及保证金问题的风险控制对策。针对目前无保证金楼盘日益增多的情况，考虑对最高额保证合同相关开发商限制性条款优化，将保证金管理转为用封闭资金管理账户来替代；针对开发商

— 9 — 可能涉及的诉讼，对法院即将冻结楼盘保证金的情况提前进行预警，维护我行合法权益。五是加强保证金监测管理。贷后管理部门要不定期对按揭项目保证金进行监测，对发现的问题，及时下发“风险预警通知书”，同时，对未按规定管理保证金的相关责任人，严格按照总行《违规积分管理规定》进行积分管理。

个人住房按揭贷款的风险管理是一项长期而艰巨的工作，确保个人住房按揭贷款第二还款来源的真实可靠，是避免住房按揭贷款损失的最后一道防线。当前，宏观政策持续调控，房地产市场风险的不确定性有增无减，切实做好个人住房按揭贷款“期转现”工作，是落实担保物有效性和防止抵押物悬空，防止开发商一房二卖的必要措施。我们只有从风险源头着手，及时采取他项权证转换的有效措施，未雨绸缪，防微杜渐，才能把个人住房按揭贷款抵押物风险敞口压缩到最小，以确保个贷业务持续、健康，稳定发展。

（本文发至全行）

发送：各省、自治区、直辖市分行，总行直属分行，苏州、三峡分行。

赵欢副行长、首席风险官、零售业务总监，风险管理 部、授信管理部、内控合规部、审计部、资产保全部。

校对：住房金融与个人信贷部

隋云飞

中国建设银行行长办公室

2012年12月13日印发

第二篇：个人金融专业业务风险点分析与措施

个人金融专业业务风险点分析与措施

按照重要风险点专项治理工作责任分工，我部迅速对本专业涉及的风险点业务和管理制度进行认真梳理，现结合日常管理工作情况，分析涉及风险点存在的隐患、风险薄弱环节及重点防控措施如下：

一、在U盾申领风险治理方面

1、存在的隐患：

2、风险薄弱环节：

一是申领时，是否重点审核申领人的身份，是否经核实无误后办理出库手续；

二是空白U盾实物领取时，出、入库人员是否当面点清并办理交接；

三是凭证库管库员与柜员间办理U盾的发放时，是否当面核对实物与核算要素系统中发放数量一致；

四是营业终了，柜员是否对未使用的空白U盾必须入保险箱（柜）保管。

3、重点防控措施：

一是每日营业终了经办柜员及营业经理根据当日领用数、结存数与核算要素管理系统的数据进行核对，无误后将剩余的空白U盾入库（柜）妥善保管；

二是凭证库管库员每周至少一次清点库存实物，并与会计要素管理系统相关信息核对相符后，打印《要素库存明细

登记簿》，进行签章确认。

三是营业经理按周对网点空白重要凭证、重要物品管理进行检查。

四是严格执行“本人办、交本人、本人签”原则。

二、在客户营销与维护风险治理方面

1、存在的隐患：

2、风险薄弱环节：

一是在营销理财产品时是否主动向客户进行风险提示；是否误导客户购买与其风险认知和承受能力不符的产品、采取有意隐瞒或歪曲产品重要风险信息等欺骗手段销售产品；是否存在与客户私下签订任何形式的协议文书，或向客户作任何超授权的单方面无条件承诺；

二是办理业务时是否与客户沟通，分析和引导，帮助客户选择正确理财方式。

3、重点防控措施：

一是加强专业人员队伍建设；

二是增强营销人员的风险识别与防范能力。

三、在员工参与赌博风险治理方面

1、存在的隐患：

2、风险薄弱环节：

一是对重要岗位人员是否定期开展排查监测；

二是对员工异常行为和通过赌博输赢钱物的现象是否能及时发现。

3、重点防控措施：

一是加强员工思想教育引导；

二是定期对重要岗位人员进行监测；

三是与网点员工签定远离赌博承诺书；

四是要求党员干部率先垂范、模范带头、做好表率作用； 五是设立专用举报箱，公布长期举报电话；

六加大员工行为动态日常排查频率及力度。

四、在基层机构负责人越权行事风险治理方面

1、存在的隐患：

2、风险薄弱环节：

在处理业务审核或审批（提取大额、新开户、新注册网上银行、反交易、法院查、冻、解、扣业务各一笔，）中网点经理或营业经理是否按规定流程处理业务，是否按规定履行签字手续，是否存在违规经营或挪用资金情况。

3、重点防控措施：

一是规范网点负责人行使的权力范围，严格监督和管理；

二是加强网点负责人工作时间的动态管理，要求按规定时间到岗、在员工面前以身作则、登记和检查其工作日志、不定期突击检查其去向等等；

三是与网点员工开展面对面的沟通与交流，进而全面掌握网点负责人的思想动态；

四是在检查处罚中严格执行有关规章制度。

五、在客户经理管理风险治理方面

1、存在的隐患：

2、风险薄弱环节：

一是个人客户经理是否具备任职资格；

二是个人客户经理是否严格执行客户资料保管和使用的规定，有无将客户信息外泄，将客户资料带出营业场所，或因工作变动将客户信息带离岗位的现象；

三是个人客户经理岗位是否严格设臵管理权限，是否存在个人客户经理违规兼职，或持有营销系统操作权限之外的权限卡、授权卡等的现象；

四是个人客户经理是否存在代客户保管现金、银行卡、存单、存折、有价证券、贵重物品或代客户办理业务。

3、重点防控措施：

一是加强对个人客户经理的思想道德教育、分类指导和业务帮扶，防止出现制度空白和监控盲区；

二是分析个人客户经理思想动态行为，掌握每位具体人员、具体岗位日常存在违规情况及安全隐患，三是落实客户的回访工作

四是按期、突击对个人客户经理轮岗，或安排强制休假。五是及时将离岗客户经理的柜员号在个人客户营销管理系统（PBMS）冻结、删除的。

我部还将开展“我的岗位风险点在哪里”讨论活动，真正把经营和管理结合在一起，把制度和人的责任意识、岗位

意识串在了一起，把业务发展和风险防范串在了一起，使每名员工都成为风险的预防点，每一个岗位都成为安全经营的保障点。