2010年全国各城市房地产市场情况总结报告3(天津、甘肃、上海、厦门、广州版)

第一篇：2010年全国各城市房地产市场情况总结报告3(天津、甘肃、上海、厦门、广州版)

2010年全国各城市房地产市场情况总结报告3（天津、甘肃、上海、厦门、广州版）目录：

1、天津2010年二手房量降价涨交易总量70446套

2、甘肃房地产观察：楼市十二个月 3、2010年上海房地产备忘录

4、厦门2010年商品住宅成交面积下跌47.5% 5、2010年广州二手楼市在“高飞”

天津2010年二手房量降价涨交易总量70446套

记者昨日从有关部门获悉，2010年天津市二手私产住宅呈现量缩价涨的走势：全年交易总量为70446套，与2009年相比下降32.8%，成交均价为6812元/平方米，与2009年相比上涨17.6%。

据市国土房管局相关统计数据显示，自去年4月起国家针对楼市进行了多轮宏观调控，使得市场经历了2009年楼市火爆成交之后的理性回落，但并未出现2008年的惨淡局面。在政策的影响下，全年二手房交易价格平稳上扬。在中心城区范围内，各区域的成交均价保持15%以上的涨幅，尤其区域建设发展快速的红桥区涨幅最大，均价涨近30%。在全市的成交户型上，80万元以下的经济型住宅占到了成交总体的六成以上。

我爱我家市场研究中心人士认为，与以往历年的楼市调控相比，2010年无疑是房地产调控政策最为繁多的一年。而2010年本市房地产市场历经多次调控，成交热度有所下降，成交量理性回落，但房价仍然呈现上升的主要原因是：在经历了2008年长期的深度调整及2009年的快速回升之后，面对2010年的宏观调控，二手房业主面对市场的再次调整选择观望，大多数业主对于房价持长期看涨心态，业主主动降价现象并未大规模集中出现。业内人士预计，楼市调控仍未结束，2011年市场将面临深入调整，预计在自住型需求的支撑下，天津市二手私产住宅全年成交量将保持6万套以上的水平，难以出现大幅萎缩，成交均价也将保持稳中有升的趋势。

甘肃房地产观察：楼市十二个月

2010年，对房地产行业而言，是不平凡的一年。这一年，房地产行业的发展可谓风起云涌，变幻莫测。在历经国家接二连三的宏观调控政策之后，这个行业未来的路在哪里？在令人眼花缭乱的变局中，事关房地产行业的任何“动静”都是人们关注的焦点。无论是开发商、消费者，还是政府部门，都给予房地产市场极大的关注。在过去一年跌宕起伏的房地产市场运行中，应该说，演绎了许多场次的悲喜剧。在匆匆走过2010年之后，让我们一起回顾甘肃房地产市场在这一年里走过的12个月历程。

一月：国十一条2009年底，国家为了遏制房价这匹脱缰的野马，推出了一系列政策，但效果甚微。

2010年伊始，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”，旨在遏制房价的过快上涨。虽被事后评价为老生常谈，但对高烧不退的房地产市场来说，还是起到了一定的降温作用。“国十一条”出台，首次明确了地方政府责任。1月11日央行宣布存款准备金率上调0.5%，直指市场流动性过剩，但一季度房价仍以飙升为主旋律。

二月：倒春寒春节期间，各地楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，一、二手房成交量显著下降，人们形象地称其为楼市“倒春寒”。此次寒流波及面甚广，甘肃楼市也未能幸免，大年初一到初三销量挂零，兰州春节七天的总销量不到20套。就在人们为这波寒流是习惯性淡季还是楼市拐点而猜测的时候，有专家提出楼市真实走向三月份以后才会显现的观点这才暂时平息了大家的议论。

三月：两会话题就在民众真切希望政策能及时为高房价降降温的时候，全国两会在三月隆重召开。会上最敏感的话题就是房价。据统计，两会期间有超过半数的提案与房地产行业有关，从人大代表的发言到记者的提问，房价问题始终最受关注。两会在全民的期盼中落幕，但房价上涨的“好戏”却在继续上演，大有永不落幕之势。

四月：新国十条4月17日，被称为史上最严厉调控政策的“新国十条”出台，从信贷、税收、土地等各个方面全面调控楼市。严格的差别化住房信贷政策、增加住房供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管等一系列政策措施出台，使得房地产市场出现了大幅度的震荡。五月：甘十条四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直高扬。

进入五月，备受社会各界关注的甘肃省《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》正式出台，被称为“甘十条”。《意见》结合甘肃实际，从供给、财税、土地等多个方面提出了多项具体政策，为调控省内城市房地产行业提供了依据，对抑制省内城市房价过快上涨起到了作用。

六月：降价潮调控以来，“开发商至少扛半年”的呼声早已被大家所接受，购房者也为这一场楼市的博弈留足了等待的时间。但事实上，大型开发商并不打算坚持，恒大最先高调宣布旗下产品8.5折发售的消息，且不论其是真是假，但当月恒大骄人的销售业绩似乎向开发商们指出了一条明路。随后，绿地集团也宣布旗下41个城市近百楼盘推出五大置业计划，启动全面优惠行动，万科地产在人们的质疑声中表面坚称不降，但调查结果表明，它不是没降，只是降得低调。七月：观望、等待6月初，酝酿已久的二套房标准终于有了明确结果，住建部、央行、银监会联合发出通知，明确二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷。尽管业内对二套房标准有种种猜测，但政策的严厉程度还是对市场造成了一定影响。

这次宏观调控很严厉，但大多数开发商和购房者都相对理性。由于在政策出台前长达一年多的时间内，市场都保持着旺盛的发展势头，大多数房地产企业选择了观望，推迟开盘节奏，购房者观望等待氛围渐趋浓厚。

八月：刚性需求八月，天添幸福港、仁恒美林郡和普天格兰绿都相继开盘，带动兰州楼市悄然升温，开盘当日前来订购和咨询的人数众多，场面火爆。这一月，省内其余各地楼盘扎堆开工、开盘。

此轮宏观调控直指一线城市市场的投机和投资需求，对甘肃的这些城市而言，初次置业者和改善型消费者依然占主导地位，刚性需求一直支撑着房地产行业，不断攀升的成交量就是证明。九月：公租房新规9月省政府办公厅印发了《甘肃省公共租赁住房管理办法》。该办法对全省公共租赁住房规划、建设、分配、使用及监督管理进行了明确规定：一家人只限申请承租1套公共租赁房；直系亲属具备住房资助能力的，不能申请公共租赁房。公租房建设的意义在于凸显政府规划和主导的公益性，是中等偏下收入阶层的重大利好。增加公租房建设和供给数量短期内能有效改善中低层收入的居住，对于调控房地产市场的良好运行起到积极的作用。

十月：限购令国庆节前后，全国12个城市先后出台各具特色的“限购令”，对户籍家庭和非户籍家庭在本地的购买数量做出了严格的限制。兰州市政府出台了《关于进一步调控房价的意见》，规定本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房；超过规定套数的，各商业银行严格控制住房贷款发放，房地产管理部门在办理商品房预售合同登记备案和房屋产权登记时予以严格审核。

十一月：加息11月10日，央行第四次上调存款准备金率，这是继1月份调整存款准备金率和10月份先后上调六家银行的存款准备金率和存贷款基准利率以来第四次加息。

单次加息对消费者的影响并不大，但是连续加息和楼市新政组合，形成叠加效应，会冲击和影响消费者购买心理。加息后房地产开发贷款的利息成本增加，房地产开发量也会收到影响。在加息和开发贷款断粮的影响下，一些资金实力有限的中小开发商极可能率先降价，房价进一步松动的可能性增加。

十二月：50%泡沫社科院先后发布了2010年《经济蓝皮书》和《住房绿皮书》。蓝皮书对中国民众的住房购买力进行了评估后，认为85%的家庭已无购房能力，而绿皮书直指房地产市场供求矛盾，并排出了当前全国大中城市楼市泡沫最高的7个城市，兰州排名第六，泡沫系数超过0.5。和其他六个城市相比，兰州地处西北，人均收入处于偏低水平，而楼市泡沫之高，竟然位于全国前六位。此论一出，引起舆论界一片哗然，纷纷质疑数字的权威性和可靠性。虽然部分官员和房地产企业否定这种结论的真实性，但是如果按照社科院的计算方式得出的数据，这种泡沫的比例依然存在。不管是不是真的存在如此大的泡沫，对于普通购房者来说，泡沫的存在始终不是件好事。

2010调控下的南京楼市：开发商照样“坐着赚钱”

过去一年，调控下的南京楼市—— 做开发商最要紧的是什么？赚钱做买房人最要紧的是什么？忍耐尴尬一

买房者四处求人开发商坐着赚钱

2010年楼市调控政策频出，可记者发现，无论政策如何“严厉”，南京多数楼盘开盘时依然“抢”声一片：要么是抢心仪的房型，要么是抢优惠。

去年11月初，河西的苏宁睿城高调降价2000元。首批推出的350套房源遭3000人疯抢。负责销售的苏先生告诉记者，8个人抢一套房子，他们以前从未遇见过。

“有一家大型医院的负责人直接找到我们领导，希望能团购20套，也不要额外优惠，只要能保证买到房子就行。”苏先生说，公司当面回绝了这家医院的要求，没想到的是，“团购”的事情刚处理完，又有不少人托关系找来，说是看中89平方米的户型，要求帮忙留着。“大概有四五十位买房人递条子，可89平方米的户型也就不到100套，照顾不了，全摇号凭运气吧！” 如果说这算是“甜蜜的烦恼”的话，宁南板块的金地自在城也感同身受。这家楼盘去年推出了一批精装修房，均价9500元，户型从73平方米到100多平方米，吸引了不少年轻一族的眼球。“73平方米？你根本买不到，我只买到85平方米的，还是找人的”，小朱来南京工作才一年，去年10月份在这家楼盘“抢”下一套小户型，他说如果不找人的话，连80多平方米的户型都买不到。

在这样的形势下，开发商真可谓“坐着赚钱”：不愁销售不用吆喝，轻轻松松就赚到大把钞票。

“不瞒你说，去年5月份我们就完成了全年销售计划，你说我还会急着卖吗？”城南一家楼盘的开发商笑着说。在宁南板块和河西板块的一些热销盘，开发商同样“稳坐钓鱼台”，回款任务完成了，有的楼盘已经开始给员工放起了“寒假”，组织去海南等地旅游。

尴尬二

房贷政策史上最紧二房三房该买照买二套房贷款利率上浮10%、停贷三套房贷款„„2010年的房贷政策可谓“史上最紧”，但南京房价依然坚挺。日前，记者就去年的房贷情况采访了南京多家银行。

深圳发展银行南京分行人士告诉记者，由于该行首套房贷款按基准利率执行，比较严，去年来办首套房贷款的客户仅占两成左右，剩下的大多是二套房贷款，占比在60%~70%之间，三套房贷款都是在限贷令出台之前办的，占比很少。南京银行和光大银行的房贷客户构成情况则与深发展的不同，南京银行人士表示，去年该行房贷利率下浮30%的客户占比在70%~75%之间，其他的大多是二套房贷款，三套房贷款只占1%-2%。光大银行南京分行人士表示，该行80%以上的房贷都是首套房贷，13%左右是二套房贷，剩下的是三套房贷。

虽说去年南京楼市调控政策频出，但记者发现，无论是二套房还是三套房，买的人还是“该出手时就出手”。

“来我们这买房的绝大多数都不是首套，我看还是改善型的居多吧？”城南雅居乐花园的一位营销负责人说，目前在售的“天岳”是整个项目的最后一批房源，也是位置最好、单价最高的，户型最小的也有260平方米，均价2万左右。他告诉记者，资深医生、企业家等是购房主力，多数都是二套房以上。

记者从多位开发商以及中介公司了解到，目前南京家庭第三套房的鉴证以及合同备案依然可以办理。但三套房在整个楼市销售中的比例并不大，大概只有一成多。陈春林马祚波

尴尬三调控将成常态房价上涨也成常态？

去年的房价到底是涨是跌呢？尽管官方没有提供相关数据，不过各家网站统计的信息显示，去年南京房价依然上涨，涨幅在12%到14%之间。

搜房网针对南京全市158个在售住宅项目的调查统计中，共有112家楼盘价格上涨，全市楼盘平均涨幅为12.01%；365地产家居网对全市58家楼盘进行的房价涨跌样本分析称，去年南京房价的平均涨幅为13.7%。

专家分析称，跟2009年接近五成的涨幅相比，去年南京的房价涨幅是可以接受的。“如果能每年将南京房价涨幅控制在10%以内，应该是最完美的结果。”

业内人士认为，今年的楼市在旺盛刚需的背景下，南京的房价仍会稳中有升，不过也存在小幅震荡的可能性，但涨跌幅度不会超过10%。

酒要一口一口喝，路要一步一步走步子迈大了，容易被调控！

今年楼市走势会如何？房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来？“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”在去年底举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新明确表示了2011年坚持房地产市场调控不放松的决心。

那么，去年出台的楼市政策不少，但是真正能控制住房价的政策又有哪些呢？政策之一：认房又认贷

实用指数：★★★★

去年银行执行了严格的信贷政策，首套房首付三成，利率可享八五折；二套房首付五成，利率上浮1.1倍；三套房严禁贷款。如此严厉的贷款政策将投资客“驱逐”不少。

政策之二：限购令

实用指数：★★

去年国内多个城市出台了“限购令”，对购买第三套房的家庭以及外来人员进行了一定限制，短期内交易量锐减。不过业内人士指出，暂时抑制买房无法根本解决楼市难题。

政策之三：“地王”上报实用指数：★

国土部在上个月出台规定，各地土地拍卖产生的“地王”需及时上报。业内人士看来，此举实在不值得一提。“光上报有什么用，又不是限制地王产生，政府有什么理由去限制呢？”

政策之四：酝酿中的房产税实用指数：★★★

沸沸扬扬的房产税去年闹腾了一年，到现在也是“只听楼梯响，不见人下来”。对于这一政策，房产专家认为可能只会增加房产交易成本，对抑制房价作用不大。

2010年上海房地产备忘录

2010楼市十大关键词

1、宏观调控

2、保障房

3、日光盘

4、合伙买房

5、假离婚

6、强拆

7、首套

8、房产税

9、限购令

10、逼供

增加保障用房供给

2010年1月7日，国务院颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。

“国11条”调控楼市

2010年 1月 10日国务院出台 “国 11条”，严格二套房贷款管理，规定二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外 “热钱”冲击中国市场。

规定住宅用地比例

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

两个全国地王降生

上海外滩8-1地块2010年2月1日正式出让，被上海证大以总价92.2亿元收入囊中，夺下 2010年全国总价地王，折合楼板价3.4345万元/平方米； 2010年2月11日，苏河湾1号地块由央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司，以70.2亿元的总价竞得，该地块成交楼板价达5.2783万元/平方米，加冕全国单价地王。

国土监察掀起风暴

2010年3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》，内容包括 “开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策，称为 “国19条”。3月12日，又宣布将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查。

78家央企宣告退市

国务院国资委新闻发言人杜渊泉2010年3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

严格控制豪宅供地

2010年3月22日，国土资源部提出，在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

首套契税优惠趋紧

2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

严格商品房预售制

2010年4月13日住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

“新国10条”剑指投机

2010年4月15日，国务院要求贷款购买第二套住房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月17日，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，三套停贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停贷。

抓经济适用房监管

2010年4月22日，住建部发布通知，明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

加强廉租住房管理

2010年5月4日，住建部、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，作出有关规定。专家分析称，中央连续出台文件加强保障性住房监管，对解决低收入家庭住房困难有积极意义。

二套认定认房认贷

2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行 “认房又认贷”。公租房面积设上限

2010年6月12日，住建部等七部门联合发文指出，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。

保障房引入问责制

2010年5月19日，住房和城乡建设部与地方政府签订目标责任状，为保障房建设提供保证。对于保障性住房工作推进不力的地方政府，住房和城乡建设部、监察部有权约谈、问责。及至2010年10月，住建部、监察部和国土部明确，稳定房价和保障性住房建设不力的，将问责省级政府。

套数认定再度收紧

2010年6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。“认房也认贷”以家庭为单位，比之前单一 “认贷”或“认房”更为严厉。

夹心层可享公租房

上海市房管局局长刘海生2010年6月表示，《本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》已向社会公示，修改完善后将及时实施。既不能享受廉租房，又不能享受经适房的夹心层，有望通过公租房改善居住条件。

将建违法用地清单

2010年6月，国土资源部、发改委等10部委联合下发通知，要求整治重点项目建设违法用地。通知表示，将建立 “违法用地项目清单”，进而对其在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。

第一批经适房摇号

历经 “两级审核、两次公示”，2010年7月9日，闵行区472户申请家庭成为上海首批参加经适房供应试点公开摇号的家庭。他们按照摇号取得的轮候序号，参加之后的选房购房。而徐汇区则于2010年7月中旬组织这项工作。

严格控制房贷风险

2010年7月26日，在上海银监局召开的中资银行业金融机构负责人会议上，该局局长阎庆民要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。要动态控制开发商贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

第一批土地预公告

上海第一批土地预公告2010年8月悄然出台，将2010年下半年5个区域共计13幅土地预先公告。这也是自上海在2010年4月份开始执行预申请形式之后，下半年首批 “回归”预公告出让方式的土地。

第三套房贷金叫停

2010年8月3日，银监会再次叫停京沪深杭四地的第三套房贷。据了解，从2010年4月 “国10条”出台至2010年7月，上海大部分银行已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放。2010年8月上述城市银行三套房贷全面叫停。

暂停公积金装修贷

2010年8月18日上海市公积金管理中心相关负责人表示，公积金装修贷款从2010年8月第三周起被全面叫停。这主要是为了整顿公积金装修贷款业务的秩序，对于已受理的申请，他们将在严格审查后确定是否放款，至于这一贷款何时恢复办理，目前尚没有时间表。

保险资金投不动产

2010年9月初《保险资金投资不动产暂行办法》发布，规定保险资金投资不动产的投资比例为上季末总资产的10%，同时规定了“三不”原则，该规定宣告保险资金投资不动产正式开闸。

高价房审批权上移

2010年9月中旬开始，新盘单价超3万元须通过市级房管部门预售审批，而不是由区县进行直接核准。

上海新开盘楼盘的价格信息将采取 “一房一价”形式，即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格，而不是现在所普遍采取的随行就市。涨价超过一定幅度须重新审批。

开展房产中介专项整治

上海市工商行政管理局网站上发布通知表示，将集中开展为期一个月（2010年9月15日至10月15日）的房地产中介市场专项整治，配合住房保障房屋管理部门和物价部门查处房地产经纪机构或执业经纪人与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖的行为。

严厉打击开发商囤地

2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发通知规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

楼市掀起二次调控

2010年9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，厦门2010年商品住宅成交面积下跌47.5%

刚刚过去的2010年堪称中国房地产政策调控最为严厉的一年，据市国土资源与房产管理局数据显示：去年全市商品住宅成交19299套，月均成交1608套，成交面积约216.97万平方米，同比下跌47.50%。

去年岛外商品住宅成交12811套，占全市住宅总成交套数的66.38%，岛外市场已成为楼市供销主战场；岛内商品住宅成交6488套，占全市总成交套数的33.62%。今年，岛外将有更多房产项目开盘，首次购房的刚需客户将成为岛外置业的主力军。

2010年广州二手楼市在“高飞”

预测也有准确的时候。起码众业内人士对2010年的预测就是这样。早在2010年1月份的时候，满堂红、合富置业和中原地产等研究分析人士就对今年二手楼市进行了预测，认为“今年的市场与2009年的市场相比有一定的延续性，广州二手楼市场依然会保持稳步发展，呈现量减价略升的走势”。总结2010年的二手楼市，尽管成交量比2009年有所降低，但仍是近4年来的第二高位，价格更不用说，整体也呈现平稳走高的态势。

应该说，相对于火爆的2009年，今年的二手楼市是有些坎坷的，国家的调控政策持续不断，不论是税收的、金融的、还是本地的限字令等等，都给二手市场带来了一定的影响，政策出台的一两个月内，二手成交明显萎缩；而同时，广州的二手楼市又是坚挺的，尽管经历了不少调控，但其前11个月的成交量都达到了753.67万平方米，即使不算12月份的量，该数据都已经是2007年至今、仅次于2009年的第二高成交量。更值得一提的是，今年内，除了3月份的一手成交量比二手要高之外，其余的月份中，二手成交量都高出一手成交量不少，去年还只是占半壁江山的二手楼市，在2010年实现了全面超越：从已经公布的可统计数据看，今年前10月份一手住宅成交量为454.16平方米，而二手的已经达678.6万平方米。与成交活跃并驾齐驱的，是二手楼价的震荡上行态势，一年到头，同一套单位在年底购买时要比在年初买时多花20万元。

2010年，政策和市场一直在博弈，只不过目前来看，市场暂时处于上风。是什么导致二手楼市在经历调控的这一年内反而量价齐升呢？业内人士分析认为，通胀的存在和对明年通胀预期的存在，是致使二手楼成交活跃的极大推进原因，加上广州的刚性需求依然强劲，故市场暂时抗住了政策的洗礼。只是，这样的一种略微优胜的局面，能否在2011年持续下去，还是得看政府的态度了。

关键词一畅销

●前11月成交量达753.67万平方米，为近四年来第二高 ●全面超越一手成交，成为市场最主流

2010年，尽管国家对房地产的调控不断，对二手楼市也带来不小影响，但是广州的二手楼市却依旧走出了畅旺的行情，其成交不仅处于近4年来的亚军位置，更全面超越一手。

统计市国土房管局公布的数据可见，今年前11月份，广州二手住宅成交量达到753.67万平方米，其中上半年的1-6月份总成交为426.77万平方米，月均为71.13万平方米，而下半年的7-11月份，月均成交量为65.38万平方米。如果以12月份成交65万平方米计算，那么2010年全年，广州二手住宅的成交量就将有820万平方米左右。不论是前11个月份的753.67万平方米，还是预算的全年的820万平方米，这样的成交量都是从2007年至今4年时间里的第二高位，仅比最火爆的2009年的958.74万平方米低。

如此的成交量也全面超越一手住宅成交量。2010年已统计的11个月份中，只有3月份的一手成交量大于二手成交量，其余月份中，二手的成交量都远超一手，比如1月份时二手成交量达109.21万平方米，而一手则只有57.99万平方米的成交。

因此整体而言，因今年的调控从未停止过，但二手楼市能获得这样的成交量，可见市场有足够的抗压能力。

第二篇：2010年全国各城市房地产市场情况总结报告2(北京、深圳、上海、昆明版)

2010年全国各城市房地产市场情况总结报告2（北京、深圳、上海、昆明版）目录：

1、北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元

2、年末楼市成交继续走高恐慌需求再成托市主力 3、2010深圳楼市成交量创近十年最低全年均价涨36% 4、2010年上海上演“房价飞” 每平米涨4223元 5、2010年昆明楼市走“V”步岁末创下周成交新高

北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。

调控难遏房价。作为热点城市的北京，在2010年全年的成交中，呈现出价涨量跌的态势。官方数据显示，去年一年，北京共成交住宅超过30万套，同比2009年下跌31%。其中，新房、二手房成交量均有较大跌幅。

尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。

价涨量跌

根据北京市房地产交易管理网的数据，去年全年，北京共成交二手住宅196547套，期房住宅95523套，现房住宅15557套，总计307627套。同比2009年，下降三成。其中，二手住宅、期房住宅和现房住宅成交量分别下降26%、34%和54%。成交量全面下滑。

据统计，去年北京普通住宅项目共开盘303次，比2009年减少135次，降幅为30.82%。其中有不少项目曾多次开盘。

有分析认为，作为热点城市，政策调控是北京楼市成交量下滑的主要原因。为响应“国十条”，去年4月，北京出台了号称“史上最严厉”的地方版调控政策，其中包括“限购令”、提高首付比例等，很大程度上抬高了购房成本，并遏制了需求。

另一方面，房价却未受到调控的影响，一路昂然向上。2010年普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元，涨幅高达63.89%。而2009年，北京普通住宅项目开盘总体均价仅为14872元/平方米。

“价涨量跌”是去年北京房地产市场的主旋律。官方数据显示，在两轮调控之后的几个月间，北京市场也曾出现价涨量跌的态势，甚至一度引发了外界对调控效果的质疑。

通胀对冲调控

一边是强力调控，一边是市场的冷淡反应，政策效果有待观察。按一些业内人士的观点，“量跌”作为政策效果的先行因素，通常会带动 “价跌”，继而带来整个市场的盘整。

近期，成交量开始逆市反弹。据北京市房地产交易管理网的数据，去年12月，北京市共成交新房商品住宅15772套，环比11月上涨40.5%，二手房成交量同样涨幅明显。

而在今年元旦假期（2011年1月1日~1月3日），北京共成交商品住宅1246套（包含保障房），同比大涨143%。在作为传统淡季的岁末年初，成交量反弹的态势十分明显。

对此，亚豪机构副总经理高姗向《每日经济新闻》记者表示，在当前CPI高企、通货膨胀压力渐大的情况下，投资型购房需求有所抬头，使得岁末年初成交量上升，并在很大程度上对冲了调控效果。

事实上，“越调越涨”已成为不少民众对房地产调控的看法。有分析认为，在连续上涨两个月后，去年12月全国70个大中城市房价仍可能继续上涨。

年末楼市成交继续走高恐慌需求再成托市主力

据搜狐焦点网“数字地产”栏目数据库披露，12月27日-2011年1月2日，北京市房屋网上住宅期房签约量为2863套，日均签约409套；住宅现房签约量为1559套，日均签约223套；存量住宅签约量为5611套，日均签约802套。

与前一周相比（12月20日-12月26日），住宅期房签约套数减少416套，降幅为12.69%；商品住宅现房签约套数增加1339套，是前周成交量的7倍多；存量住宅签约套数增加241套，增幅为4.49%。

12月27日-1月2日，北京市共有1个项目开盘，新增房源34套，为供应潮以来的最低点。12月31日开盘的龙熙顺景(论坛新闻)为别墅项目，老项目后期，现新推34栋独栋产品，销售单价18000元/平米，户型面积356-480平方米，销售总价640-864万/套。

随着新年的到来，开发商推盘意愿降低。据统计，2011年1月北京楼市计划开盘项目仅有14个，纯新盘占一半，新年首月预计将进入供应“淡季”。

机构点评（点评专家，协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁）

2010年最后一周，新房市场供应继续减少，新增房源不足百套；从成交来看，期房成交量略有下滑，环比前周下降一成多；现房成交量大幅增加，环比前周上涨6倍多，现房成交量上涨带动新房总成交量的大幅增加。而从二手房市场看，上周二手房交易继续保持活跃态势。从供应来看，新增房源4113套，较前周增加12.7%；从成交来看，上周共签约5611套房源，环比前周的5370套增加了4.5%，二手房成交量再破历史新高。从成交价格看，由于市场交易活跃，二手房价格稳中有升，尤其位于城区的东直门、双井板块，新增房源和成交保持稳定，导致部分业主暗中涨价，二手房价格甚至高于周边新房销售价格。

年末成交量的大幅上涨一方面由于大量结婚用房需求的集中释放；另一方面购房者忌惮于央行进一步加息，导致购房成本提高，也刺激了一部分需求的释放。

从后市看，2011年楼市调控还将继续，无论对开发商还是购房需求的限制都将更加严格，尤其是在供应层面的调整，明年北京市场将新增百万套保障房，对商品房市场将有较大的冲击。

2010深圳楼市成交量创近十年最低全年均价涨36%

新房成交量创近十年最低，但销售均价再创新高，深圳楼市2010年的量跌价升行情完全超越了相关部门此前的预测，再次将调控政策置于尴尬境地。

世联地产(002285,股吧)根据深圳市规划和国土资源委的成交系统数据统计，2010年深圳全市新建商品住宅成交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。其中，2010年12月份，深圳一手房成交均价为每平方米18361元，环比上涨1.79%，成交量为4703套，环比上涨87%。

此前的2009年，深圳新建商品住宅销售面积为660.25万平方米，销售均价为每平方米14858元。对比可以发现，在遭遇史上最严厉的调控背景下，深圳一手房成交明显受挫，成交量环比2009年萎缩51%。而从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。较2009年销售数据，深圳一手房2010年销售均价逆势环比上涨36%，房价之高再次刷新深圳楼市纪录。

世联地产集团研究部经理王军鹏在接受《第一财经日报》采访时认为，超过85%的成交量在关外两区，关内成交量不到两成，若没有这一结构性的差异，要想成交均价回落绝非易事。根据深圳中原市场部总监王世界的观点，岁末年初深圳楼市成交状况明显放大，开发商、业主和置业者在岁末都做了最后冲刺，促成了较大的成交量。新的一年，对于房地产市场来说，可以说是较为紧张的一年，继续执行的“限购令”，从紧的货币政策，大量的流通资金以及较窄的投资渠道，多方力量相互制约，使得房地产市场面临较大的挑战，未来楼市将会在各方力量的博弈下高位波动。

2010年上海上演“房价飞” 每平米涨4223元

在限购令、限贷令打压下，2010年的上海楼市经历了一个典型的调控年，但房价仍在上涨。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/平方米，12月份均价为24176元/平方米，较1月份上涨了21.16%。

去年12月量价齐飞

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年12月，上海市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月增加了47.37%。此成交量也与2009年12月的成交面积相当，进入年关，成交量出现大幅反弹。

2010年12月，上海商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与2010年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。

2010年上海商品住宅成交均价总体呈现出上涨的趋势，尽管4月份开始的楼市调控后，均价短期内出现了一波明显的下跌，但是9月底开始的二次调控之后，均价又连续上涨。

供应量方面，2010年12月，上海商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月增加了45.79%。年末上海商品住宅供应中，出现多个中高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源，官方网站“网上房地产”的报价也出现了一波明显的上升。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，首次调控是以打压投资投机购房需求为主，成交量和成交均价同时出现大幅下跌，效果显著。而二次调控逐步开始打压刚性需求，过高房价更使得刚需无力购房，而限购政策出台以及房产税的呼之欲出，促使以投资需求为主的中高端楼盘成交活跃，导致12月上海商品住宅量价齐飞。

上海继续“限购”

各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。” 限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将继续执行限购，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。进入年底，持续近3个月的“限购令”，上海将继续执行。

限购措施的出台最主要是缓解目前供不应求的状况，限制投资性需求购买多套中低端住宅，使得中低价位住宅的供需矛盾得到缓解。而措施出台3个月，刚需得到打压，供应无法跟进，政策效果无法体现，部分投资需求进入中高端市场，间接推高房价。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭执笔的《2010—2011全国房地产政策研究报告》认为，限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。

2010年昆明楼市走“V”步岁末创下周成交新高

2010年，楼市调控声此起彼伏，云南省、昆明市出台的地方性有关商品房预售等调控措施也是一轮跟着一轮，尽管如此，2010年昆明楼市仍不失火爆：全年共销售商品房73016套，仅比“疯狂的2009年”少5118套；全年均价6374元/平方米，每平方米成交价高出2009年1223元，走出了一条“量跌价升”之路。

业内人士分析，2010年昆明楼市数据的坚挺，支撑力主要来自于较高的市场信心以及旺盛的刚性需求。2011年楼市走向尚难预测，仍依赖政策的走向以及政策的执行力度。

平均每天卖房200套

日前，记者从昆明市房产信息网获悉的数据显示，2010年昆明楼市全年共销售商品房73016套，成交面积583.57万平方米，成交金额371.96亿元，成交均价约为6374元/平方米。平均每天销售新房200套。

环比楼市大丰收的2009年，2010年昆明楼市全年少成交商品房5118套，降幅为6.55%；成交面积也有下滑，降幅为16.91%；成交金额和均价有小幅提升，涨幅分别为2.82%、23.74%。从简单的数据对比看，2010年楼市数据确实不敌2009年，但结合2010年“史上最严厉调控年”的背景来评价，2010年楼市数据定格“量跌价升”仍属难得。纵观2010年全年，业内认为，较高的市场信心以及旺盛的刚性需求，一直是昆明楼市成交数据坚挺的重要支撑因素。

月度数据呈“V”型

从每月的成交情况看，2010年昆明楼市月度数据呈“V”字行走。年初，延续2009年楼市的火爆局面，尽管有元旦等节假日成交淡季的存在，2010年1月成交套数仍达到了8083套，成交均价5417元/平方米，打下了2010年楼市“量价齐升”的基石。受春节长假等影响，2月份成交数据出现惯性回落，成交套数大幅下滑至4839套，但成交均价依旧坚挺，为6160元/平方米。

3、4月份成交数据开始回升，月度成交套数分别为6779套、5792套。

“V”字的底部出现在4月份“史上最严厉的调控”政策出台后。受全国性调控以及昆明楼市预售证从严发放等政策影响，5-7月份昆明楼市成交数据出现大幅下滑，月度成交套数一直徘徊在4000套以内。5月份成交套数3429套，6月份为3922套，7月份3582套。

然而，持续的调控措施并没有显现明显效果，市场信心开始逐步回升，恐慌性购房需求陆续释放。就在部分涨幅过快城市楼市出现局部回调时，作为区域市场的昆明楼市刚性购房需求全面爆发。8月份成交数据比肩年初，重上“5000”大关，为5081套。9月成交套数呈现小幅波动，为4695套。10月，昆明楼市稳定上行态势，月度成交套数达到了6275套。11月份成交数据继续高企，月度成交套数为7269套。12月份的成交数据更是赶超年初，跃上了“V”字的最顶端。12月昆明主城四区共成交各类一手新房13270套。其中，成交套数创近年单月成交之最，环比11月份多出6001套，比2009年单月最高数据(去年12月)的“11193”套，还高出2077套。

第三篇：2010年全国各城市房地产市场情况总结报告5(长沙、海南、杭州、东莞、西安版)

2010年全国各城市房地产市场情况总结报告5（长沙、海南、杭州、东莞、西安版）目录：

1、长沙楼市成交量创年内新高 2、2010年海南房价同比增12% 均价每平米10491元

3、杭州二手房成交价突破2万成交量下跌一半

4、调控背景下东莞地产“三重奏” 一手楼市年底火爆 5、2010西安楼市大事记：调控政策最给力

长沙楼市成交量创年内新高抢房了。

今年最后一周，长沙楼市成交量创年内新高，7476套，比上周成交增加35%。同时，一线城市的房地产市场开始逐渐回暖，北京、上海、广州等地出现量价回升。

可是，楼市“春天”的背后却是政策面的黑云压城。

据悉，房地产主管部门已开始密集部署明年调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已步入常态化阶段。

长沙成交量创年内新高

长沙楼市年末行情的红火程度让开发商也咋舌不已。

浩龙音乐界营销总监全翔荣告诉记者，这几天一天就成交30多套，而且客户都特别爽快，“以前都是要认购，现在就是直接签约了，买房的比卖房的急”。

别墅和大户型也迎来旺销。

一位怕“露富”的开发商透露，本周放出去的第一批联排别墅已经销售一空，“剩下的已经不急着卖了，等着明年涨价”。

12月29日，记者从长沙市房产研究中心获悉，12月第四周(12.19—12.25)，长沙楼市量价齐升，新建商品房网签7476套，79.56万平方米，较上周增加24.98万平方米，均价为6121元/平方米，其中住宅网签6765套，74.09万平方米，均价为5894元/平方米。

7476套的成交已经创下年内新高，特别这一数字是在国家调控“层层加码”的背景下取得，值得深思。

爆发式成交并非常态

全翔荣认为长沙楼市的年末爆发，契税调整是一个重要“激发点”：契税新政的出台加速了意向客户的签约，各大楼盘积累的客户集中签约，自然推动交易井喷，“毕竟早几天签约能省几万块钱”。

省不动产商会秘书李咏认为，需求释放才是主因，“房产新政的利空影响正在慢慢消化，长沙年底首次置业的婚房需求及改善型需求一直存在，刚好借调整契税机会集中释放”。但是，业内人士一致认为，这样的爆发式成交不可能是“常态”，“1月份，成交就会大幅回落”。明年调控政策“层层加码”

为遏制房价，相关部门已经紧密部署。2011年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革等领域。

另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链。增加保障房供应

相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%，大大高于此前市场对2011-2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。

加强土地调控

12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，19日，国土部紧急发文表示，提出对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，上报国土资源部和省国土资源主管部门。

2010年海南房价同比增12% 均价每平米10491元

从省人大财经委举行的2010年经济形势分析会上获悉，1-12月，全省商品住房销售面积538.5万平方米，同比增长12.27%。

1-12月，全省共销售商品住房61746套，同比增长19.59%，销售金额564.94亿元(2009年为366亿元)，同比增长87.39%。商品住房销售均价10491元/平方米，同比增长66.92%。房价经过年初的大幅上扬后虽然有小幅回落，但依然在高位运行，各市县的房价同比均有较大幅度增长。从商品住房购房对象来看，1-12月，海口市岛外人士购买商品住房9184套、103.47万平方米，分别占总套数和总面积的68.35%、66.53%。三亚市岛外人士购买住房7880套、74.58万平方米，分别占总套数和总面积的84.8%、84.5%。1-12月，海口市二手房交易面积105.59万平方米，同比增长37.79%，成交金额51.87亿元，同比增长173.28%，交易均价4912元/平方米，同比增长98.3%。三亚市二手房交易面积22.31万平方米，同比增长16.75%，成交金额17.23亿元，同比增长83.3%，交易均价7720元/平方米，同比增长57.36%。

据海南省房地产业协会相关负责人分析，今明两年我省建设的保障性住房近20万套，将基本上满足中低收入家庭和中低收入财政供养人员的住房问题，岛内居民购买力将大大减弱，成交量不会有明显的好转。因此建议海南应顺应国家的调控趋势，发展与旅游业相适应的房地产业，进一步调整房地产开发结构，从一次性开发为特征的粗放型开发逐步过渡到以产业经营为主的可持续开发，鼓励开发建设酒店式公寓等，满足岛外的游客旅游、度假、休闲、娱乐、疗养、养老等需求。

杭州二手房成交价突破2万成交量下跌一半

在调控政策的干预下，即将收官的2010年杭州楼市跌宕起伏，从三四月份的行情暴涨到五六月份的急剧冰冻，九十月份的缓慢回潮，再到年底量价齐升的突发小阳春。节奏忽高忽低的楼市，在这一年到底交出了怎样的成绩单？

据透明售房网统计的数据显示，截至12月27日，今年杭州五大城区共成交了24867套，日均69套，同比2009年总成交超过4.8万套、日均140套的成交量，下降约50%。交易均价为20058元/平方米，与去年的14995元/平方米相比涨幅为24.12%。据盛世管家、我爱我家市场研究中心统计数据显示，2010年余杭区二手房市场交易总量5208套，比2009年减少了38.83%；二手房交易均价达到9526元/平方米，上涨了2002元/平方米，同比上升26.61%。

春季成交最旺

2010年杭州二手房成交量较去年相比下降明显，年成交量仅为去年一半。全年各月成交量中，仅“金三银四”的两个黄金月份交易火爆，其余各月中，仅9月、11月、12月的月成交量突破2000套。

均价突破2万

2010年杭州二手房市场的整体交易均价为20058元/平方米，与去年的14995元/平方米相比涨幅为24.12%。按季度数据统计得出，第一季度二手房交易均价为18693元/平方米，同比去年同期出现54.53%的增幅；第二季度的交易均价则突破2万关口跃至20293元/平方米，比第一季度又上升了近8.6个百分点。第三季度的均价回落至20272元/平方米；但第四季度的均价再次上涨，上幅至20942元/平方米。

今年杭州五大城区成交均价都达到了20219元/平方米，平均涨幅达到了37%，涨幅最大的是拱墅区，成交均价18225元/平方米，上涨了44.0%，涨幅最小的上城区也达到了29.9%，其他城区都呈不同程度的上涨趋势，其中下城区成交均价20511元/平方米，环比上涨了34.9%；西湖区成交均价20175元/平方米，环比上涨了37.1%；江干区成交均价20474元/平方米，环比上涨了41.5%。

今年杭城五大城区成交的二手房中，60平方米以下的房源共成交了11190套，占总成交量的45%；60-90平方米的房源共成交了7956套，占总成交量的32%；90-120平方米的房源共成交了2534套，占总成交量的10%；120平方米以上的房源共成交了3324套，占总成交量的13%。市场的最大需求仍集中在首次置业的刚需购房人群上，另外，房产新政对面积90平方米以下的房源影响相对是最小的。

老小区最受青睐

小区成交量前10强中，朝晖、翠苑、景芳、大关老小区占据前四名。老小区依旧是二手房成交中最活跃的，其周边配套设施完善，交通便利，深受购房者青睐。而相对离市中心较远的次新房，因为户型好，单价相对较低，也开始越来越吸引部分购房者的目光。

我爱我家市场研究中心认为，拱墅区因为桥西、申花等板块的发展利好，再加上区域内不少优质新房的交付过户，吸引了大量二手房购房群体进入市场，交易价格有所上升。万家花城等热门次新房，其月成交量始终不错。另外，桥西板块的嘉泰馨庭等板块的新房大量交付，与去年一直以老小区成交为主的拱墅形成较大的反差，成交均价上升明显。

而成交均价最高的二手房，依然以围绕西湖的传统市中心豪宅为主，比如嘉禾苑、中大吴庄等，钱江新城的东方润园，目前在二手房的豪宅市场上接受度也不错。

调控背景下东莞地产“三重奏” 一手楼市年底火爆

在政策层层加码的背景中,2010年东莞房地产市场延续2009年的风格,交投活跃,继续稳步向前。一手楼锁定500万平方米的交易量,价格结构性上扬；二手房供求两旺,均价升温；土地市场开局不利,却后劲勇猛。

回顾2010年,整体大势,东莞与全国同步,不过作为广深走廊的“房价洼地”,东莞房地产市场亦有诸多特色。

比如,在“4·17史上最严厉的调控政策”之后,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。

如此种种,我们一一细数。一手楼市

交易旺盛年底火爆

年初销售小高潮,到二季度短期观望,再到7月后持续旺市,年底甚至频频出现超200套住宅的日网签量,今年的一手楼市沿着这条曲线前行。

今年,东莞一手楼沿着曲线前行,成交预计约500万平方米,比2009年下降70万平方米,不过依然令各发展商相当满意,楼价呈现结构性上扬,整体上平稳增长。

政策调控、产品定位之争、深圳客大举进攻„„系列命题,无论是对开发商还是对消费者来说,2010年都是一种考验。

东莞房价特色

价格是市场的风向标。自1991年东莞出现第一个外销楼盘以来,东莞楼价一直是缓慢上升。时间到了2006年,这一现象突然转变,东莞房价随全国大流一路猛涨。此后的4年中,人们记忆最深的是2008年初的一波降价潮,而这也被当地市民称为一次难得的“真正意义上”的降价。今年两次国家调控政策的出台,东莞市民对楼价下跌寄予了期望,但“真正意义上”的降价并没有二次到来。

分析其中原因,要追溯到2009年底和2010年初。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,这段时间,该市商品房成交量比较稳定。

随后的4个月里,消费者深度观望,全国各地房价跌声一片,但东莞房价并未出现普跌局面。东莞开发商只是放出“小让利”和“小优惠”,吸引消费者入市。没想到的是,这一应对策略,在东莞市场上十分奏效。事后,有业内人士感叹,今年不少品牌开发商在11月底就能完成全年销售任务,很大程度上是因为在4月—7月间,很多消费者未能顶住诱惑,让开发商保持了价格上的稳定,为7月后的销售冲刺埋下了伏笔。在调控年里,东莞房价平稳增长的特点或许还会延续较长一段时间。产品定位之争

2010年引发的另一个争论是,东莞楼市的产品结构是否该及时调整。提出这一观点的业内人士认为,东莞是一座外来人口聚集的制造业名城,大量的中等收入群体有强烈的购房欲望,而他们也是支撑东莞经济发展的中坚人才梯度。针对他们的购买能力,东莞应出台政策,刺激开发商提供更多优质刚需产品,让适用人才定居下来。而对于开发商而言,经过2010年的洗礼,也应该更清醒地认识到,刚需阶层是未来很长一段时间里支撑东莞楼市平稳向上的最大动力。

之前,刚需人群被看成是最不稳定的购买群体,而在今年4月调控政策出台后,不难发现,市场上能够顺利出货的往往是刚需产品。而在9月调控政策再次降临后,对于有能力购买二、三套房的相对富裕阶层而言,银行贷款政策锁紧,让他们逐渐淡出房产品购买主力队伍。

当时,东莞一家房地产市场研究机构负责人直言,如果当地开发商不及时调整产品结构,今后一段时间里,将会遇到较大的销售阻力,甚至被市场淘汰。开发商应迅速开发刚需产品,而后再迅速出货,通过加快开发流程回笼资金保证安全。那种想开发高端产品,缓慢出货套取利润做法将带来很高的风险。

但理论与现实往往背道而驰。今年下半年,东莞楼市中的大户型豪宅项目层出不穷,供应量持续增长。

也许,关于东莞楼市产品该如何定位的争论还将继续上演,在未来很长一段时间里接受来自市场竞争和政策调控的新一轮考验。

后“限购令”时代

珠三角经济发展一体化的脚步在加速,随之而来的同城化概念,加速了邻近地市居住人群的流动,东莞楼市正在成为这一现象的受益者,特别是在“限购令”背景下。

今年9月后,当第二波调控政策还未在东莞消化时,广州、深圳等一线城市纷纷出台“限购令”政策,旨在进一步抑制当地房地产市场过热发展。“限购令”刚出不久,夹在广深之间的东莞就成了各方关注的焦点,因为东莞楼市素有“价格洼地”之称。相对广深动辄一两万每平方米的均价,东莞房价的吸引力不言而喻,加上“限购令”的催化作用,广深客入莞似乎成为大势所趋。果然,从10月中旬开始,不少广深购房者主动找上了门。11月,位于寮步的菁英时代出现购房热潮,一个上午就团购100多套,而团购的正是深圳来东莞的看房团。深圳业主多看中的是一房一厅,其中也有少量的单身公寓及两房两厅。

随后两个星期,深圳看房团还到厚街丰泰观山碧水、虎门丰泰中海城堡团购了一圈。某代理公司负责人介绍,近一个月来,东莞住宅成交量一直保持着较高水平,其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞,有力支撑了“9·29”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受深圳投资客的青睐。业内人士分析,后“限购令”时代,随着购买人群的进一步复杂化,东莞楼市必将呈现一番不同的光景。一方面,邻近深圳、广州的镇街房地产市场成交量和成交价格或许仍会大幅提高,并刺激新的品牌开发商入驻。另外,市场大可不必将外来购房团看成是洪水猛兽,关键在于来莞的外地购房者是真正意义上的自住客,还是投资客,如果是自住客居多,没必要大惊小怪。但如果是投资客居多,东莞必须从政府层面拿出相应的政策措施,保证房价不至于过快增长,同时保证本地刚需群体能买到心仪的房产,这也是2010年留给东莞各界需要长期思索的一道考题。

土地交易开局不利后劲勇猛

2010年第一块商住用地以流拍告终,但该“不利”的开局并没有阻挡一年来土地交易的总体活跃,在一级市场挂牌出让的81宗商住、商业用地中,成功交易的有69宗。

2009年底,国土资源部出台相关政策给土地市场降温,防止高价地向二、三线城市蔓延。受此影响,今年第一季度交易惨淡,在26宗商住、商业出让用地中,就有6宗惨遭流拍命运,占了全年未成交量的一半。

而东莞市也在3月份适时推出了全面落实有关对处置闲置用地,打击圈地囤地行为的相关政策,召开国土资源系统“绩效提升年”活动动员大会,并规定对闲置满一年,不满两年的土地,按照出让土地价款的20%征收土地闲置费,这为后续的土地交易增加了一层“囤地风险”的筹码。“4·17”对土地市场影响显著。4月份,东莞商住用地再度出现了零成交。5月,正值楼市新政影响的深入期,整体土地供应明显减少,在商住用地方面,虽然也有7块商住用地开始挂牌,但基本上都是被唯一的开发商以底价收入囊中,此外,5月也有一宗位于中堂镇东泊村的商住地块遭遇流拍。

上半年土地交易相对而言仍然处于热身状态,没有预期的争先恐后火爆场面但也没有出现“门可罗雀”的冷冷清清。

进入下半年,“九地连拍”引人关注。9月2日上午10时,位于南城总部基地的9宗商业金融地块和8宗地下停车场正式开拍,土地交易大厅内可谓“高层云集”,难得见到土地交易中心拍卖大厅内座无虚席的场面,共有19家房地产企业对这9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权虎视眈眈,但是整个拍卖过程却不温不火,不到两个小时,9块地各自“名花有主”了。虽然9宗地块都成功拍卖,然而成交价不高,有两宗地块甚至只拍出标底价,平均楼面地价不超过1200元/平方米,比一些镇街的楼面价还要低,这让业内人士颇感意外。

这次拍卖创下了两个首次:一是东莞首次拍卖地下空间,且有点半卖半送的味道；二是东莞首用“连坐式”拍卖方式,即从第二宗拍卖地块开始,在不低于起拍价前提下,将以成交地块中楼面价最高者的80%为基准计算起拍价。

在9月初的九地连拍掀起土地市场的大波之后,迈入10月,一个“地王”再次给东莞市的土地交易带来浪涌,位于寮步镇东升路南侧地块,地块面积约4.3万平方米,被东莞市柏悦房地产开发有限公司以2.84亿元的总价拿下,折合楼面地价为4157元/平方米,该价格创下了寮步镇的历史新高。

虽然,从8月19日开始,东莞市对土地增值税税率进行了调整:预征率调整为普通住房2%,土地(委托国土局代征)5%,其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%,房地产企业销售普通住房不低于5%,销售其他类型房地产不低于6%,以及在9月26日,国土部、住建部联合发出通知,明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将被禁止竞买资格,但种种措施、规定却未阻挡各开发商拿地的热情。

回首2010,东莞的商住、商业用地交易市场是开局不顺但后劲十足的一年,特别是位于中堂镇东泊村3251平方米的商住用地,在今年5月份遭流拍后,经过“改装调整”:把原来的起拍价980万元下调到665万元,于12月21日成功出让,使得第四季度出让的土地均能够“对号入座”,给今年的土地交易市场划上了圆满句号。

二手楼市-供需两旺价格上扬

与一手楼类似,二手楼市场中供求两旺、交投活跃,均价呈稳步上扬。

今年伊始,受营业税优惠终止影响,二手房短期购房意愿受到抑制,成交量走低。据合富置业成交数据显示,1月东莞二手住宅成交均价为4837元/平方米,环比降1.5%。

紧接着,二手房市场走进传统淡季,2月份二手房成交下跌七成,但是成交价格依然稳定,未出现明显涨落。据金信联行市场研究部数据显示,2月份二手房成交均价为5642元/平方米,比1月份下降了近200元,但仍略高于2009年5488元/平方米的成交均价。

开春,二手楼市有一波小高潮,随后,“4·17”新政出台后,二手楼市进入调整期。4月的成交量明显萎缩,比新政实施前降了近五成,价格也比之前多了5%-20%的议价空间。据合富置业提供的数据显示,4月份东莞二手住宅成交均价为5015元/平方米,连续第二个月在5000元/平方米以上的水平徘徊,并且往下回调。

在量价齐跌的局面下,有业内人士认为,中介服务机构或又面临“被洗牌”命运,因此许多中介不断加强人员培训、提升服务质量以寻求突围。

在第一轮调控政策的影响下,今年上半年的二手住宅市场可谓是“先扬后抑”。据研究机构提供的数据显示,今年上半年二手住宅成交量环比去年下半年下跌三成,同比去年上半年下降近5%；全市二手住宅成交均价在5000元左右,相比去年同期,价格涨幅12%。而正是由于二手楼市遇冷,有部分房产经纪人或面临重新寻找就业机会的局面,相应的,也有部分中介因为人员流失而在“广纳英才”。

就在量降价稳的情况下走过了上半年,而东莞从9月1日起,二手房交易全面启用《东莞市存量房网上交易系统》,启用网上交易,规范了二手市场的同时也让部分不够资质的房产中介更觉得“稳食艰难”。

传统交投旺季金九银十前夕,8月份整体东莞二手房住宅市场交投气氛出现升温,支撑主力为自住买家,成交环比增幅接近30%。来自合富置业的成交数据显示,8月份整体二手住宅买卖成交均价为5708元/平方米,环比上升一成,住宅平均租金为20.2元/平方米/月,环比微升2%。就在黄金周即将到来之际,国家又出台“9·29”楼市调控政策,不过这一记猛拳对于东莞二手房市场影响有限。10月份东莞二手房市场整体呈现出量价齐升态势,较7月、8月市场有明显回暖,特别是地段好、资源稀缺型的物业更为抢手。

有业内人士分析,东莞二手楼市自有其规律,虽然或多或少会受到大的宏观调控政策影响,但是,东城、南城等中心城区区位优势,将继续吸引购房者关注。从购买心理来看,买家也希望在楼龄较低的小区里买到质素高一点的房子,而这些房子的价格不会下跌多少,加上东莞轻轨建设的动工、通胀预期等多种因素影响,二手楼市仍处于稳中有升的态势。

2010西安楼市大事记：调控政策最给力

这一年总的来说高兴的事挺多，家人不错，朋友不错，自己也不错„„兔年的脚步越来越近之际，2010年楼市即将吹起“集结号”，又到了盘点和总结的时刻。在被称为政策年的这一年，楼市总的来说表情也不错，一季度“徐徐上升”、二季度“震荡调整”、三季度“高歌猛进”、四季度“回旋前行”„„与此同时，西安16条、新6条相继出台，楼挤挤、楼粘粘、楼骗骗等等悉数上阵，给力的、高兴的、闹心的、雷人的，年终岁末，再说一回2010楼市那些事儿。

给力事可企可喜

西安16条、新6条出台：5月6日市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该《意见》被称为“西安16条”，主要从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，以及二手房申请公积金贷款到个人购房满5年交易免营业税等方面提出了16条意见。

11月底，市政府再次出台“6条新政”，在保障性住房建设、信贷、税收、市场监管等6个方面提出具体措施。有关部门负责人表示，新政是“限贷”而非 “限购”。

解读：西安16条在廉租房、经适房、二手房、公积金贷款等方面都提出具体要求和解决措施，尤其是在对待廉租房和“夹心层”住房方面，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。即加大保障性住房建设力度、加快公租房配建比例，促进房地产市场持续健康发展。随后出台的新6条，着重在信贷方面提出具体要求和措施，雷声大雨点大，差别化住房信贷政策严格执行的同时，多套房信贷遭受灭顶之灾，这可谓2010年西安楼市最给力的两件大事。

高兴事直让人乐

“国际化大都市发展战略”获通过：年中，《西安国际化大都市城市发展战略规划》经省政府原则通过，根据规划，到2020年，西安都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内，未来的西安将涵盖西安市和咸阳市的秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”，主要将由主城区和卫星城为都市区的城镇体系基本格局构成。

首次大规模整治小产权房：11月14日，沣渭新区5部门首次联合执法，对26家无照经营或证照不全的非法小产权房售楼中心进行了全面清查和现场取缔。

最大规模廉租房摇号选房：12月16日上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，摇号后将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。

住房分配或将货币化：日前刚刚完稿的《西安市“十二五”规划》(初稿)中提到，“十二五”期间，我市将实施住房分配货币化、公有住房出售等措施，解决全市企事业单位职工住房困难。解读：截至目前西安最大规模的一次廉租房摇号选房，以及“十二五”期间将实施住房分配货币化等等消息的传出，今年以来值得高兴的事情还真不少，诸多的好消息中我们只听到一个声音，那就是保障低收入困难家庭的住房问题，维持房地产市场继续健康稳定的发展，是政府持之以恒的行动方向和目标。在《西安国际化大都市城市发展战略规划》通过后的日子里，我们有理由相信，我们的西安、我们的家将越来越美丽。

雷人事既气且愁

23层“最牛民房”面世：西安南郊北山门村五组，一幢高达23层的建筑被网络戏称为“最牛民房”。据了解，这幢由村民集资建造，没有任何审批手续的高楼，用了不到一个月的时间即竣工。

西安最牛“楼挤挤”“楼粘粘”：东关南街一社区楼宇间距非常狭小，楼与楼“亲密接触”挤在一起，中间楼最为夸张，与西边的居民楼大约有五分之三重叠，楼宇间距最窄处不足0.7米，两栋楼窗户对开，居民可以隔楼开窗握手，被称为“楼挤挤”。此楼东边又与一号楼粘连在一起，被当地居民戏称“情侣楼”或“楼粘粘”。

解读：真是可笑又可气，可笑的是“标新立异”的建筑不仅成了市民茶余饭后的笑资，也成了当地“一景”引人观摩；可气的是业主生活不便利的同时，一旦最牛民房拆了，村民的投资也许就白白的打了水漂。然而，最可气的还有，好好的西安我们的家，形象无缘故的被损毁，建议相关执法部门应该加大查处力度，早日将这些损人不利己的怪事扫除干净。

闹心事有些烦闷

伪造土地证盖出“楼骗骗”：当西安朝阳小区的业主们高高兴兴收房时，却发现合同中约定的水和天然气全都变了。自来水变成了小区自挖井，天然气变成“新型燃气”。这还不算过分，最过分的是开发商竟然伪造土地证，在工业用地上为广大业主构建所谓的“70年产权”商品房。解读：在大家都为外地惊现的楼歪歪、楼倒倒现象扼腕痛惜之际，西安却惊曝“楼骗骗”，其性质恶劣不得不让人为之愤慨，这都是怎么了?在房价飞涨,房子依然卖的火爆的今天，个别开发商的恶劣行径实在倒人胃口。有人说了，今天房地产市场这么好，真真实实、大大方方的卖房子照样转得盆满钵满，干嘛非得搞出那么多“偷鸡摸狗”的杂碎事，非得把自己的形象搞的臭了不说，还要捎带上无辜的消费者跟着遭罪。群众的眼睛是雪亮的，相信迟早有那么一天：法网恢恢、疏而不漏。

●1月10日，“国十一条”出台二套房首付40%。●1月18日，央行再次上调存款准备金率0.5%。●3月5日，“国四条”出台遏制房价过快上涨势头。●4月2日，各大银行取消首套房利率7折优惠。●4月15日，新政：二套房贷首付不得低于50%。

●4月17日，国务院发文：遏制房价过快上涨,三套房贷。●4月23日，首套一次付清再买房也算二套。●4月29日，中国银行大幅提升房贷利率。●5月10日，央行再调存款准备金率0.5%。●5月26日，90m2以上首付不得低于30%。

●6月4日三部委发文明确个人房贷二套房认定标准。●9月29日贷款买房首付款比例调整至30%及以上。●11月2日西安实施首套房贷最低利率8.5折首付需3成。●12月2月西安出台“限贷令” 被社会误认为是“限购令”。

第四篇：2010年全国各城市房地产市场情况总结报告4(贵阳、山西、惠州、杭州、武汉版)

2010年全国各城市房地产市场情况总结报告4（贵阳、山西、惠州、杭州、武汉版）目录：

1、年末贵阳楼市：调控力度不减优惠促销不断 2、2010山西商品房量价齐升保障房建设如火如荼 3、2010年惠州房价稳步上涨 2011年依旧看涨 4、2010年杭州房价涨跌：10个楼盘平均涨幅12% 5、2010年武汉楼市成交均价上涨22%

年末贵阳楼市：调控力度不减优惠促销不断

进入12月份以来，我市众多楼盘并未像前几年一样，在楼市步入年底淡季时偃旗息鼓，而是一反惯例，持续拿出优惠售房措施，掀起了促销优惠潮。由此折射出在调控政策不断加强的背景下，贵阳楼市正在出现一些实质性的变化。

中天世纪新城东城旗郡别墅组团最高赠送面积170平方米；贵阳恒大城一期认筹，送1500元/平方米豪装、认筹交1万可享受开盘额外85折；睿力上城认筹客户均可重复参与每周一次总价值30000元家电抽奖；大兴星城买房即享92折优惠；黔灵山国际社区黔灵公馆2期一次性付款96折，贝地卢加诺四期认筹送购房款、送物管费、送1年车位使用权；保利贵州在售的4大项目推出五重大礼，每套最大优惠5万元„„

楼盘年底促销，不仅在贵阳市中心区、金阳、乌当、小河等区域热火朝天，而且还开始传导到周边县、市的房地产市场，12月18日，投资9亿多元，总建筑面积约30万平方米，被称为修文当地“第一大盘”的商品房项目文城逸都开盘，开盘当日举办了一个购房者抽奖活动，奖品有中档轿车、彩电、笔记本电脑等，据项目开发商称，仅各类奖品，开发商就投入了一百多万元。

据不完全统计，12月份的前三周，有27个楼盘在报纸媒体上发布的促销广告达160多个版。“年底优惠促销，在不少行业已是常规动作，如家电、服装、百货就经常搞此类活动，不过以前在贵阳楼市仅属楼盘个案。”12月20日，记者在云岩区三桥某楼盘采访时，该楼盘的销售负责人说，即使是在受金融危机波及的2008年楼市，贵阳虽然也曾在年底出现一些楼盘搞优惠促销活动，但其范围和集中度也没有今年这么高。该负责人认为，不排除有部分房开企业因年终资金需求巨大，需支付工程材料款和建筑工人的工资，加上还要偿还银行贷款等因素，在年底“出货”，以回笼资金。但最主要的原因还是担心政策不断加压会产生越来越大的累积效应。

采访中，一些楼盘销售负责人也持类似观点。据了解，自今年下半年以来，贵阳楼市的销售态势普遍较好，下半年月销量大多保持在5000-6000套之间，与楼市销售旺盛的2009年相比，并未出现太大的波动，而且这一销售态势一直延续至今。贵阳筑房网公布的数字显示，在12月份的前三周时间里，我市新建住房实际登记销售套数每周保持在1800-2100套之间。但这并不意味着楼市受政策影响较小，有市场分析人士认为，由于来自政策调控方面的信号持续加强，对楼市已产生实质性的影响，即使是处于二三线市场，也承受着较大的压力，以央行的二次加息为例，一方面开发商的融资成本增加了，另一方面购房者的购房成本也增加了。而且可以判断的是，今后央行将会进入加息通道，由此产生的累计效应影响的不仅是购房者的心态，而且直接涉及到购房者的“口袋”。在此背景下，没有完成销售任务的企业年终不得不冲刺；而完成了预期任务的开发商未雨绸缪，想在楼市仍有热度之时，争取更好的销售成绩，也就参与到了优惠促销的行列之中。

2010山西商品房量价齐升保障房建设如火如荼

2010年，山西房地产行业稳健向上，商品房项目销售量价齐升，保障性住房建设如火如荼。山西省统计局最新发布的数据显示，1—11月，全省房地产开发投资完成487.3亿元，同比增长29.1%；全省商品房销售面积930.8万平方米，同比增长26.1%；1—11月，全省房屋施工面积达7230万平方米，同比增长41.4%。由此可以判断，我省全年商品房交易面积有望突破1000万平方米，商品房交易量和价格水平将再创历史新高。

尽管省城房价涨势依旧，但这一年令人温馨的画面依然频现。这一年，太原市首次面向社会公开发售西华苑三、四期经济适用房，两万多个贫困家庭迎来改善居住条件的曙光，最终有4503户的安居梦得以实现。

高端楼盘拉升房价

按照业界说法，各地楼价狂涨与产品供应不足有着必然的联系。然而，颇让人费解的是，在我省高速增长的供应量，并没有拉低各地的商品房价格。以太原市为例，截至10月底，商品房备案成交面积近230万平方米，完全超过去年同期；商品住宅成交均价从年初的5802元/平方米，经过几起几落后，到11月份，赫然已站在了7326元/平方米的高点上。

6月份，本报联合山西省房地产协会进行过一次住房问卷调查。结果显示，90%以上的市民认为本地房价偏高，超过自身可承受能力。2006年，国家曾出台过“7090”政策，即套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。事实上，这个政策执行得并不好。

省城三十余个预售规范的项目，约三成项目为均价在8000元以上的高端楼盘。豪宅、大户型多，而且集体热销。在7月份开盘的某楼盘现场，数位身价千万级的富豪为了争抢总价高达500万元一套的房源，甚至在售楼现场发生口角、扭打，一时间成为业界谈资。

这种现象直接拉高了全城商品住宅均价，还引发了全国一线开发商看好龙城市场的蝴蝶效应。恒大、富力等已在龙城扎根的企业加紧步伐，准备把升级型产品在2011年推向市场；未在龙城开售的上海复地、盛高置业、首开等公司，也纷纷准备来年推出高档公寓、别墅；还有慕名而来的开发商，仍在紧张地寻求与本土开发商的合作，以期在龙城楼市分一杯热羹。商品住宅销售面积及销售额快速增长，说明我省的房地产业处于成长兴旺期，而市场产品供应不足，供应结构不合理、不平衡的矛盾，在2010年并没有根本改变。诸多名盘高端产品的入市，夹心层尴尬的解脱，只能寄希望于保障性住房覆盖范围扩大。

2009年，我省城镇居民人均住房建筑面积达29.73㎡，如按此估算，每个三口之家就应该拥有一套89㎡的住房。实际情况却是，高收入人群往往手持多套住房，甚至是多套豪宅。住房消费“投资化”倾向愈演愈烈。

2010，国家数次通过抬高首付比例、贷款利率等方式来抑制投机(投资)性需求，可到头来的市场反应却是，小户型滞销，首次置业者弃购。如何解决商品房差别化消费、增加多套房房主的持有成本，已成为2011的楼市热点猜想词。

经适房惠及困难户

9月27日，太原电视台大演播厅，西华苑三、四期经适房公开摇号仪式在此举行。在省市领导、人大、政协、纪检、监察、公证、媒体和群众代表的共同监督下，入围号、出购房顺序号、轮候家庭顺序号相继被摇出。整个播出现场阳光透明，没有出现一点“杂音”。

10月19日是一个值得载入史册的日子。这一天，省城迎泽西大街西华苑几十栋高层住宅楼披上盛装，数千市民云集售楼部广场，全市最大规模保障性住房的销售工作正式启动。“选房资格第一人”谭诚，最先进入选房区。在家人的指点和工作人员的介绍下，谭诚选定了三期10号楼一单元1304房。谭诚今年61岁，是山西针织厂的退休职工，一家三口在一套使用面积为28.3平方米的房子里住了15年。如今，眼瞅着住房梦要实现了，他兴奋得睡不着觉。“女儿快生孩子了，等外孙出生后，回来就有地儿住了。”谭诚说。

事实上，被即将到来的新房激动得彻夜难眠的，何止谭诚一家？

10月19日，还不到早晨6点，选房序号为0005的陈和平和爱人，就提前两小时从西铭矿赶到了现场。下了30年矿井的他，现在还带着全家挤在单位的旧式筒子楼里。“一想到很快就要有新房子了，我们既兴奋又紧张。”在老陈的心里，终于能为实现今生最大的一个愿望而欢呼了；选房序号排在2000以后的秦玉林，尽管自己选房的日子在11月底，可从选房开始，几乎每周他都会到选房现场，提前感受选房的喜悦，“大家都是住房困难户，现在都有这份幸运，无论是谁都会激动啊！”

是的，从选房开始至今，激动与幸福写在每一个选房家庭的脸上。

激动，是因为西华苑三、四期项目，是太原市首次面向社会公开销售的、国内也堪称最大规模的保障性住房建设项目。它不仅包括4503套经济适用房，还有1199套廉租房，以及数量不等的公共租赁房和回迁房，而且还配套了小学、幼儿园。其交通便利更是毋庸置疑：西华苑北临迎泽西大街，南接南内环西街，东至窊流路，西到西矿街，属于太原市一类地段，4条公交线路途经小区，与刚刚启用的西客站隔街而望。

幸福，则是因为西华苑经适房开创了保障性住房的“太原模式”，从申购到销售的全过程阳光透明，以“公开、公平、公正”彻底打消了选房人的所有顾虑，而且还以贴心的服务温暖了每个家庭的心。明年的现在，4503户贫困家庭将走进自己的新居。对于他们，生活翻开了新的一页„„

2010年惠州房价稳步上涨 2011年依旧看涨

站在2010年的最后一天,回望这一年来的楼市行情,该怎么总结这一年的楼市表现呢?即将迎来新的一年,明年是“十二五”规划的第一年,楼市又将走向何方呢? 在不少业内人士的眼中,2010年对于房地产行业来说无疑是具有历史意义的一年。这一年,楼市调控“组合拳”频频出击,可以说是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。接连出台的调控政策让国内不少城市的楼市如同坐上“过山车”一般,大起大落,从年初的火爆,到年中的观望,再到年末的重新火爆。

然而曾被业界解读为“给力,给力,再给力”的楼市调控政策,对于惠州楼市而言看来只能是“浮云”。楼市调控对惠州楼市的影响较小,虽然今年年中也出现过因观望情绪导致成交下滑的情况,但总体而言,惠州楼市上升趋势明显,特别是“金九银十”楼市成交十分火爆,房价稳步上升。业内人士预计,尽管明年可能出台新的调控政策,但惠州房价将持续温和上涨。

楼市调控政策贯穿全年

从今年1月开始,楼市调控就拉开了序幕。1月10日发布的“国十一条”明确二套房首付比例必须不低于40%,二套房贷政策重新收紧。4月17日,今年第一个“重量级”调控政策出台,其中明确规定对购买首套自住房的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。

“4·17”新政的威力在五六月份得到显现,国内多个城市楼市弥漫着浓厚的观望情绪,成交量大幅下滑。不过随着“金九”的到来,楼市再度回暖。楼市调控于9月29日骤然升级,比如首套房首付比例由原来的最低两成提高到最低三成,严格限制第三套房贷款等。广州、深圳等国内多个城市还出台了“限购令”,但这并不能抑制国内多个城市楼市的回暖趋势。

接着,住房公积金贷款政策调整、“限外令”、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。直到今年的最后几天还有调控政策亮相,12月26日随着央行今年内第二度加息,住建部也上调了住房公积金贷款利率。

尽管密集出台的楼市调控政策贯穿全年,惠州多位业内人士仍表示,楼市调控的主要对象是房价过高、上涨过快的部分国内一线城市,重点在打击投机性炒房,而惠州作为二线城市,再加之大量刚需的存在,总体而言受政策的影响较小。

市区均价一年涨了千元

纵观惠州楼市一年来的整体走势,1月初市场延续了去年的火爆场面,2月受信贷收紧和传统淡季等因素的影响,市场成交下滑,而到了三四月份又再度呈现供销两旺的局面。五六月份由于受四月中下旬出台的宏观调控政策的影响,市场转为观望,成交量下挫。

不过到了八月份,随着传统销售旺季“金九银十”的到来,楼市成交十分火爆,甚至出现“日光盘”、“连夜排队买房”的盛况。“高潮”过后,到了11月成交虽有所回落,但供销总体仍然旺盛,今年底更是一反往年淡季的特点,年底仍有大量新盘扎堆上市。

至于市民们十分关心的房价问题,根据统计数据,今年1月份惠城区新建商品房住宅预售成交均价为4724元/平方米,接着稳步上升,3月份成交均价破“5”,为5206元/平方米。五六月份虽然楼市成交下滑,但房价未见松动。经过了“金九银十”的火爆,11月份新建商品房成交均价更是突破了6000元/平方米,达6071元/平方米。一些在售热点楼盘的价格甚至已经突破“7”字头。业内人士指出,刚性需求支撑着房价的稳步上升。惠州房价的“价格洼地”吸引了不少来自深圳、东莞的购房客到这里买房或投资,深圳出台“限购令”后,越来越多深圳客将目光转向惠州。而且惠州本地刚性需求也大量存在,包括改善居住环境的需求,来惠州工作的人才的居住需求,还有来自惠东、博罗等县区的“进城客”的需求等。

江北片区起引领作用

今年哪个片区的楼盘最受关注?毫无疑问是江北片区,该片区的楼盘销量往往都是每周各片区销量排行的冠军。合纵联行(惠州)房地产顾问有限公司总经理杨锦斌认为,今年江北片区的表现无疑起到一个价格标杆的作用,引领和带动整个惠州楼市的发展。

江北片区作为惠州集行政中心、商务中心、体育会展中心、金融中心、经济中心于一体的CBD区域,是惠州规划起点最高、市政建设投入最大、配套设施最齐全的片区。不少开发商看中江北片区的价值,纷纷进驻,开发新楼盘。目前聚集在江北片区既有小户型公寓,又有豪宅别墅；既有写字楼,又有城市综合体。

从今年销售情况看,江北片区的楼盘受到了不少购房者的热捧,不少楼盘一开盘即卖出不少。一些购房者表示他们十分看重江北片区这一城市CBD巨大的优势,而且随着江北片区的发展,将来房子将会有很大的升值空间。

杨锦斌说,今年省运会在惠州召开,虽然对楼市并没有直接的影响,但是因为筹办省运会,惠州的城市面貌焕然一新,道路等基础设施在不断完善,特别是体育场馆周边的基础设施搞好后,对周边楼盘的发展,诸如省运会主场馆所在的南部新城片区的楼盘发展起到了一个带动作用。交通设施的改善往往能极大地推动相关片区楼盘的发展。杨锦斌说,因为莞惠城轨的修建,今年仲恺陈江片区的楼盘逐渐升温,而今年6月开通的惠博沿江公路,则带动了江北和博罗两地楼盘的发展。

中小户型、商业地产受追捧

今年惠州楼市表现抢眼的两大亮点无疑是中小户型产品的独领风骚,以及商业地产的异军突起。

今年惠州多个新开楼盘主打两房、三房或公寓型的中小户型产品,供应量跟去年相比出现了明显上升,而且销售十分火爆,甚至有的楼盘开盘当天即售罄。可以说,中小户型产品的精彩表现,改变了惠州房地产市场长期以大户型住房为主的格局,既弥补了住房结构的缺陷,又迎合了市场的需求, 中小户型的大量供应以及备受追捧,跟“4·17”新政紧密相关。此外,中小户型房源的刚性需求助推了中小户型的火热,由于中小户型产品总价较低,容易被准备成家立业的年轻人接受,先置业用来自住,以后还可以把中小户型住房转化为投资产品。

根据惠州市房管局的相关数据显示,今年前11月,惠城区新建商铺和写字楼的成交量均已双双超过去年全年,其中,新建商铺累计成交1501套,比去年全年的1287套多了214套,新建写字楼累计成交套数为463套,比去年全年多了153套。

数据说明了今年商业地产的升温,自从4月新政出台以来,不少投资客投资住宅市场遭遇阻力,同时又担心房价出现较大波动,于是便将目光转向了受新政影响较小的商业地产。而且在通胀的压力下,不少人选择投资更加安全、保值增值性更强的商业地产项目来抗通胀。市场的升温导致了价格的上涨,特别是较受市场青睐的街铺价格上升明显。

业内预计:明年房价温和上涨

2010年惠州楼市整体向好,房价稳步上升,即将到来的2011年楼市的表现又会如何呢?是否会有更加严厉的政策出台?房价是否还会上涨? 隆塬地产住宅部惠州区域总监赵正群认为,明年国家很可能会继续出台新的调控政策,不过由于楼市调控政策主要针对房价过高、上涨过快的一线城市,对惠州而言,基本不会受太大的影响,明年惠州楼市预计将同今年一样,整体向好。

杨锦斌认为,2011年是“十二五”规划的第一年,估计会有新的楼市调控政策出台,但政策不会像今年这么严厉。而且就算有新政策出台,跟今年一样,惠州受政策影响比较小。

至于市民们普遍关心的房价,赵正群认为由于存在刚性需求以及中长线投资等因素,明年房价将继续上升。杨锦斌认为,近年来惠州楼市的价格整体往上走,估计明年惠州房价将温和上涨。

2010年杭州房价涨跌：10个楼盘平均涨幅12%

2010年的杭州楼市，几乎是个“调控年”。控制投资，控制房价的金牌令箭可谓一道接着一道，用2010年的网络热词来说，那可是很“给力”。但给力的政策并没有完全压下房价上涨的势头，盘点2010年的房价和地价，仍然绕不过一个“涨”字。不过，假如没有这些给力的政策，房价是不是还要涨更多呢？

今年房价跌了吗？还是一个“涨”字 10个楼盘，平均涨幅12% 80后购房者王小芽苦等了一年，希望高昂的房价回归理性，但没想到，今年还是没有等来明显的房价回调：前半年高位盘整，后半年起依旧蹭蹭地往上爬了。

记者选择了10个主城区推盘节奏基本横跨整个的楼盘，将年初年末的两批推盘房源作比较便会发现，10个楼盘的平均涨幅为12%。这基本代表了2010年的房价上涨幅度。

今年前4个月杭州房价继续了去年的“坚硬”；4月17日“新国十条”出台后，楼市成交大幅下降，市场开始了观望和等待；今年8月，在经历了4个月的政策消化期后，一些楼盘开始试探性涨价。如远洋公馆、元都新苑等都是在下半年开始二次推盘时上调了价格。

在楼市量涨齐升时，9月底，有关部委再出第二轮楼市调控。这次，楼市的观望期很短，成交量亦稳步回升。如万家星城，自8月起至10月底，4批近千套房源全部一抢而空，房价亦有所上升。

10月，杭州版调控新政出台，房价继续上涨。百万方大盘和家园，2009年11月，当时的懿园精装修9号楼，成交均价为24184元/平方米；今年10月，一线山景的鼎园成交均价已达到28851元/平方米。

“和去年一年几乎翻一番的涨幅比，今年的房价涨幅只能算稳定。不过在调控的大棒下，依旧能这样涨脱离不了整体的经济环境。”一位开发商这样总结道。

同一楼盘年初年尾开盘价比较

楼盘名称

开盘时间已售均价

开盘时间已售均价上涨(下跌)幅度世茂江滨花园 2010-1-17 13375元/平方米2010-12-10 13077元/平方米-2% 星汇荣邸2010-1-3 10746元/平方米2010-11-22 14399元/平方米34% 金地·自在城2009-12-19 17717元/平方米2010-11-27 17666元/平方米-0.3% 远洋·杭州大运河商务区 2010-4-29 32959元/平方米2010-11-27 39868元/平方米 21% 万家星城2009-12-21 21636元/平方米2010-10-23 23157元/平方米

7% 昆仑公馆2010-1-18 34207元/平方米2010-08-02 37068元/平方米 8% 保利东湾2010-1-1 14324元/平方米2010-09-17 16670元/平方米 16% 元都新苑2010-4-18 13935元/平方米2010-10-12 15574元/平方米 12% 雅戈尔·西溪晴雪 2010-4-10 23130元/平方米2010-10-12 23713元/平方米 3% 坤和·和家园2009-11-19 24184元/平方米 2010-10-03 28851元/平方米19%平均涨幅 12%(据杭州透明售房网)今年地价跌了吗？也没跌申花、市中心成地价上涨领头羊

值得关注的是，相比10个楼盘房价平均12%左右的涨幅，2009年地价的涨跌却出现分化。申花、蒋村这些城西板块及市中心的采荷板块地价涨幅都较大，但下沙、祥符地块、田园地块的宅地价格基本稳定，甚至有所下调。

申花板块，11月30日R21-19地块，楼面价达到18114元/平方米。去年10月，申花路R21-5地块出让时，楼面价仅为11627元/平方米。

今年3月份出让的省属塘北A地块离申花板块也很近，不过隔了一条丰潭路，这宗60亩左右的宅地当时拍出15953元/平方米的价格。

市中心地价上涨从采荷单元地块也可见一斑。去年9月份，采荷单元的9亩大小的一亩袖珍宅地拍出20622元/平方米的高价，当时业内的评价是，这块地之所以创出高价，和地块小不无关系。但一年后的2010年9月，滨江房产再拿采荷地块，创下23902元/平方米的地价新纪录。相比较而言，关注度很高的下沙今年虽然有宝龙房产、碧桂园房产等外地大牌屡屡创出地王，但记者选择沿江板块具有可比性的两宗地看，去年12月到今年10月，楼面地价基本没什么变化。

今年房子没人抢吗？还在抢抢房大戏不时上演虽然遇调控，但今年楼市仍然时不时上演抢房大戏。

4月12日，位于金沙湖板块的德信早城开盘，200套房子引来5000人争抢。上东城，今年3月推出278套房源，结果也是在开盘当天遭遇温州购房团的突然袭击。

就个盘而言，8月份和12月份的抢房行情疯狂程度似乎要弱一些。“毕竟房价在上涨，而年底房源供应也在放量。”一位业内人士判断。德信早城8月也有开盘，但争抢程度没有4月份那次明显。

8月份，保利东湾正式推出“存5万抵25万”的优惠活动，打破楼市僵持局面，抢房行情再度上演，当时保利推出的房源当天预定率几乎在八成以上。

12月份，虽说杭州版调控新政正式实行“限贷”、“限购”的双限政策，但通胀的预期让很多出于保值需求的购房者匆忙入市，抢房行情再度上演。这次的抢房行情可谓开盘的楼盘基本都能惠及，如新近推出的天阳九筑、积家等。

2010年，哪些楼盘最走俏？从最新上榜的销售套数前十名单出不难发现，基本都是刚需购房者青睐的中小户型楼盘。如上东城、保利东湾、万家星城、早城、观澜时代等。

2010年武汉楼市成交均价上涨22%

2010年即将收官，武汉楼市也上演了一出“让房价飞”的剧目。纵观全年，国十条、新五条、央行加息、公积金贷款利率上调„„这一系列政策“组合拳”并未使武汉楼市出现反转。即使在普遍认为是淡季的年底，仍旧冲出销售天量：12月份武汉商品房销售套数突破1.3万套。预计今年武汉商品房销售套数与疯狂的2009年不相上下，高达13万套。是谁导演了这幕剧？明年房价和成交量是否还能继续攀升？

楼市成交均价上涨22% 统计显示，今年1—11月，武汉商品房销售套数达到121182套，与去年同期相比仅少了902套；销售面积1234.77平方米，仅比去年同期下降3%。

进入12月，楼市丝毫没有降温迹象。12月至今，平均每天成交量突破400套，预计本月销售套数接近13000套。

仅看销售量，今年与去年不相上下，但房价已经跑出了一大截。今年1—11月，武汉商品房市场成交额达到806.56亿元，比去年同期净增125.49亿元。成交金额反映到房价上，就是价格的飙升。今年1—11月，武汉商品房成交均价6532元/平方米，比去年同期上涨了1182元 /平方米，涨幅高达22.1%。

亿房网统计显示，今年武汉楼市各大片区都收获了火爆，黄陂、关山、汉口中心区、东西湖等片区年销售套数都超过了一万套。成交均价方面，汉口中心区仍拔得头筹，高达9564.04元/平方米；最低的是黄陂区3325.44元/平方米。

市中心、郊区全线上涨

盘点今年楼市，唯一的低谷出现在6—8月。在4月份国家出台“国十条”调控楼市后，武汉楼市迎来了短暂的平稳期。6—8月也是武汉楼市传统淡季。6月份商品房成交量7000余套，相较于4月份，6月份销量下降50%。

但进入传统旺季“金九”，武汉楼市出现回暖迹象，这波热潮并未因9月底出台的二次调控政策“新五条”而受冷，直至年末仍维持高热状态。

从各片区来看，金银湖房价达到5000元/平方米左右，南湖超过7000元/平方米，光谷在6000元/平方米„„几乎所有片区涨幅都超过了10%，市中心楼盘涨幅多在20%以上。

热线房产网调查显示，楼市持续热销，涨价也就成为必然结果。在“金九银十”回暖后，11月底至12月土地市场的火爆，也给部分楼盘带来了提价的理由。

进入年底，原本是武汉楼市推盘淡季，但仍有不少楼盘选择此时上市，人气未减。主推小别墅的盘龙城香奈天鹅湖售楼部里，每天有三百个咨询电话，还有超过一百组的客户上门，很多人属于二次置业；本月中旬开盘的现代森林小镇，当天卖了200套，最近两周每周销售五六十套。而万科、恒大等地产大鳄虽历经调控却早提前一个月完成了全年的销售目标。

江城房市为何如此给力？

中南财大金融学院博导张东认为，流动性过剩、土地资源严格控制且价格上升、地方政府土地财政依赖、通胀压力、保障房覆盖不足等等，都是造成房地产行业火爆的重要原因。武汉市房地产开发企业协会相关负责人认为，除了宏观调控的针对性需要斟酌外，货币、土地财政等机制都需要改革。

而房地产的区域属性很强，针对武汉市场来看，今年初国家对武汉中部城市的定位明确后，带来的聚集和磁场效应已经得到了初步显现。有很多楼盘吸引了大批客户，出现“迁居式需求”。可以说，楼市的地域性市场特征出现了新变化。以前武汉楼市都是武汉人为主，现在是区域性的消费市场。比如2008年，武汉市场上外来客户占比为35.16%；2009年占到了43.61%；今年1—10月已经增加至49.6%。

宏观调控还带来了“比价”效应。在一线城市纷纷受到限购等政策影响时，当地投资已经受限。而武汉相较一线城市房价低，“洼地效应”导致投资客转移到武汉。

另外，恐慌性购买也是个重要原因。在历次调控政策及加息和提高准备金的压力下，购房者仍旧没有看到房价掉头向下的迹象。下半年，部分观望者失望之余重新进入市场，被压抑的购房需求大量释放。

明年楼市行情尚难预测

对于明年的楼市行情，出现了不同的声音。

不少本土房地产商和专家认为，相对一线城市来说，武汉房地产市场还有很大空间。武汉正处于快速发展期，本地也没有出台限购、预售资金监管等严厉政策。而城市基础建设在大步迈进，城市地位不断提升，房地产必然会享受到这种利好。从全国范围看，明年房产税这只靴子可能会落地，在个别一线城市率先试点实施，其成交量可能会因此大幅萎缩，而投机投资资金会向二三线城市大量转移，这也或导致武汉这样的城市市场被动上扬。另外，今年底土地市场表现非常火爆，业内人士预计，随着房企拿地热情的高涨，地价依然呈攀升态势，明年房价上涨压力大增。中国房地产研究会副会长顾云昌上月底在汉表示，今年的调控政策效果已经显现，一定程度上遏制了部分城市房价上涨过快的问题，但房价出现严重下滑的可能性不大。他指出，要预测明年楼市是非常困难的，要根据市场形势而变化，不过要控制楼市调控强烈反弹，就必须抑制楼市过旺需求。

针对楼市的调控政策明年并不会松懈。住建部本月表示明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，大量保障房会减少部分楼市需求；19日国土资源部发布的《关于落实房地产用地调控政策通知》被称为“国土四条”，要求各地坚决落实监管和调控政策措施，促进土地市场健康发展，严禁保障性住房用地改变用地性质等。业内人士多认为此举拉开了三次调控的序幕。这些措施，虽然不能确保明年房价下跌，但随着调控的深入，也让明年楼市难复制今年的行情。业内专家预测，在经济转型加快、货币政策趋于紧缩的政策形势下，明年房地产市场将总体保持调整态势。

第五篇：2011年一季度全国房地产市场总结报告

2011年一季度全国房地产市场总结

今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变得更加模糊。如今，两个月已经过去，整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？以下从政策调

控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。

第一部分，调控政策的梳理与解析

一、出台背景

2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。

二、政策内容

梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。

横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。

四方面的“纵向深化”体现在：

“促供应”：量化保障房和商品住房用地的供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负

面影响；

“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉

程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；

“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；

“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；

三、政策目标

由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明

显的计划经济色彩是否是历史的倒退？

深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：

短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。

长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结

构上的供需平衡。

第二部分，全国一季度市场分析

本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。

为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分

为三类：

一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。

限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。

限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈

阳。一、一级市场

一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。

究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。

在供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。二、二级市场

除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。

一季度二级市场成交量同比涨跌不一，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降，限购政策宽松的二线城市成交量反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开发企业对价格的调整非

常谨慎。

预计近期供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动；之后，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。

在时间次序上，执行宽松的城市可能将很快进入上述“回涨企稳”阶段；而限购严格的一二线城市，或

还将经历至少1-2个月的试探期。三、三级市场

一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；另一部分业主对市场预期不明朗，持房观望。三类需求也同时减少，拥有多套房产的投资性需求已被政策排出购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求减少。

一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。

预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动；随着二级市场成交量的逐步回涨企稳，将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使成交量缓慢回

升、价格企稳。

四、租赁市场

一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。除北京仅微涨3%之外，其他城市涨幅在15%-61%之间。一季度中，3月与1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。

一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求或观望或失去

购房资格，大多转购为租。

鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。

综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长过快的城

市的市场热度。

第三部分，北京一季度市场分析

一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致：一、一级市场

一季度北京一级市场极为冷清，仅有5宗住宅用地成交，3月份出现全月零成交，与去年3月一天产

生“三地王”的情况形成鲜明的对比。二、二级市场

一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌28.0%、41.0%，成交均价

同比、环比分别上涨14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五条”效果显著，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条”出台前，日均成交套数下降58.5%，成交均价下降11.2%；此外，“京十五条”出台后，六环外成交比重加大，呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交13套，同比缩减78%。三、三级市场

一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌12.6%、22.4%，成交均

价同比、环比分别上涨19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降62.4%。此外，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。

四、租赁市场

一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租

金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。

“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到21.1%，其中东、北部热点租赁区域

成交量上涨明显。

五、关联分析

随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征：

三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后，三级市场供应因惜售或观望快速萎缩，二级市场则仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；

买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、三级市场需求转向

租赁市场；

住宅市场需求流向商住市场：被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目

吸纳大部分流出的需求；

北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等

区域项目，大北京概念逐步增强。

六、市场预测

参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来：

一级市场：

在《2011年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下，随后几个季度土地供应会有较明显增长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。

二级市场：

短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格因成交量较低而

呈现波动特征。

中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不

排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。

三级市场：

短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，导致成交量回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。

中长期来看，随着一手供应放量导致三级市场成交回涨，三级市场供应，尤其改善型供应将选择性跟进，成交量缓慢回升，价格企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着开发商实质性放量引起二级市场成交量回涨，以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源，成交量缓慢回升，价格企稳。

租赁市场：

鉴于北京租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。