第一篇：2015年上半年安徽省房地产市场总结及市场预判20150707
2015年上半年安徽省房地产市场总结
及下半年全省市场预判
一：上半年宏观背景回顾
政策环境：宏观经济下行压力下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，特别是货币信贷政策释放了市场资金流动性，促进市场回暖。货币政策
上半年经济下行压力凸显，央行三次降息、三次降准，货币宽松政策密集出台，旨在稳定经济增长，增强购房者和房企的入市积极性，加快楼市复苏节奏。
住房购房政策
为落实两会稳定住房消费，促进房地产平稳发展的要求，国家层面从降首付、优结构、售转租等方面调整购房、住房政策，刺激购房需求、完善市场环境。
公积金政策/全国
上半年以来，公积金调整城市不断扩围，多省市通过降低首付、提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准等措施支持自住及改善型需求。
降首付：广州、济南、福廸等多地已将公积金首套房贷最低首付比例降至20%。松门槛：福廸“闽七条”觃定还清首次住房公积金贷款可第二次申请住房公积金贷款，贷款利率执行埢准利率。广西对住房公积金缴存职巟癿贷款申请，丌再查询借款人家庭持有住房套数，职巟家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款。提额度：北京、上海等地提高贷款额度上限。
“商转公”和“公转商”：江西、浙江等部分省市采叏公积金贴息贷款措施。公积金政策/合肥
年内合肥已出台7项公积金政策，降首付、利率下调、额度提升等举措为购房者提供较大的信贷支持，对压抑需求的改善型需求人群来说也是一大利好，更能够刺激市场的回暖。
其他政策
各地方政府以财政补贴，契税减免和奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。
市场表现：
各项政策效果显现拉动销售回温，投资呈现稳回升迹象，各级城市分化情况显著 全国商品房销量
今年以来商品房累计销售面积同比降幅逐步收窄，1-5月累计销售金额自2014年以来首现正增长，全国商品房销售回暖趋势明显。
房地产投资
房地产开发投资累计增速上半年持续走低，1-5月投资累计增速较年初回落5成；5月当月投资增速提高，受近期销售回暖影响投资显企稳迹象。
土地购置及新开工面积
房企土地购置面积及新开工面积延续去年下降趋势，但降幅现收窄迹象，投资先行指标向好，预计短期内房企投资意愿将有所回升。
分物业类型投资
今年以来90㎡以下和144㎡以上住房投资持续高位企稳，特别是144㎡以上改善型住房投资增速由负增长转为高速正增长，支持自住及改善型需求的政策利好效果较为明显。
代表城市销量
自去年下半年各项放松政策不断加码，房地产成交逐步回暖，二季度以来政策效果显现成交持续回升，上半年50个代表城市月均成交量创2010年以来同期最高水平。
在政策利好下，各级城市成交量均有所回升，其中一线城市需求旺盛，政策放松后被压抑的需求迅速反弹。三线城市上半年同比涨幅较大，但因库存和需求的长期矛盾导致其销量与一二线城市产生较大分化。
住宅价格
2015年以来新建商品住宅价格指数环比降幅持续收窄，4月开始止跌回升，5月保持环比上涨态势；房价同比继续下降，但降幅收窄，房价上行趋势明显。
一二线城市新建商品住宅价格环比上涨,特别是一线城市出现3%的大幅上涨，但三线仍然下跌。同比来看一线城市降幅回升明显，二三线城市则相对平稳。
房企营销：上半年房企业绩整体上涨，行业集中度进一步提升，品牌房企迎合市场适时调整营销手段，保证业绩增长 20强房企业绩
上半年万科销售业绩率先突破千亿关口，标杆房企上半年销售同比都有所增长，前20强房企中超过半数完成40%以上目标，而绿地、远洋未能完成全年目标的1/3，相比其他企业下半年业绩压力较大。
营销创新
品牉房企2015年通过与互联网门户平台联合营销，以O2O模式形成多平台推广网络，深度挖掘互联网创新和房地产的契合点，有效拓展营销覆盖的宽度和深度。
推盘积极
2015年上半年，品牌房企普遍以去库存、促销售为核心目标，同时把握政策松绑带来的市场反弹，加大推盘力度，抢滩各地市场，10家代表房企二季度平均推盘达46个，占上半年推盘比重超七成。
热点城市布局
2015年上半年，各级城市房地产市场分化明显，一二线城市市场因其稳定的市场需求和利润空间，成为品牌房企的业绩保障，代表房企一二线城市在售项目分别占比12.6%和50.6%。
产品结极优化
2015年上半年，改善型和中高端需求逐渐释放，代表品牌房企根据市场走势进行了产品结构优化，前5个月在售产品中中端产品占比提升了10个百分点。
宏观背景小结
政策环境：上半年中央及地方政府各项购房相关政策刺激楼市需求，特别是货币信贷政策已趋于全面宽松，以多轮降息降准明显释放市场资金的流动性，促进市场回暖，减轻库存压力，稳定房地产消费保证整体经济的增长目标。
市场表现：在一系列宽松利好政策的推动下，房地产销售数据明显回温，一二线重点城市呈现量价齐升趋势，三四线城市则相对平稳，城市分化现象明显。房地产投资各项先行指标呈触底回升之势，现阶段投资呈现企稳态势。
房企营销：房地产行业在政策宽松利好下，整体由疲弱转向复苏，上半年品牌房企业绩有所提升，并凭借自身品牌影响力，积极迎合市场变化，通过创新营销手段、加大推盘力度、调整产品结构等方式保证业绩增长，进一步提升行业集中度。
二：上半年安徽省房地产市场 土地市场/安徽省土地供求
面对市场表现乏力，库存高企的市场形势，政府对供地计划进行调整和控制，土地供应量与去年同期相比大幅下滑，受此影响，土地成交量也有较大幅度的下滑。政策利好的频繁出台对开发商的市场信心起到了较好的提振作用，开发商拿地积极性有一定提高。土地市场/安徽省土地成交结构
2015年上半年六安成为地市土地成交和供应的主力区域，占全省土地供应量和成交量的三成左右；成交的土地是主要为商住用地，商业用地占比较少。
土地市场/6月重点土地分析
6月万达以接近底价的价格拿下六安一优质商业地块，将对六安商业发展起到较大的推动作用。
全省住宅市场/成交情况
2015年上半年安徽省15个地市共成交住宅95763套，与去年同期相比下跌7%，三四线城市受城市容量小和库存高企的影响，虽然政策利好频繁释放，但是对楼市成交的拉动作用不明显，开发商推货热情不高，楼市以去库存为主。
全省住宅市场/成交均价
6月安徽省12个地市住宅成交均价同比10跌2升，面对严峻的销售形势和库存压力，多数开发商都选择“以价换量”的营销手段来加快项目的去化速度。
全省住宅市场/库存状况
截止2015年6月底，安徽省9个地市住宅库存总量与上月相比上涨11%，主要受楼市成交表现疲软的影响，部分城市如宿州和黄山库存去化周期超过60个月，楼市供求严重失衡，后期市场去化压力大。
住宅市场/成交量价-阜阳
2015年上半年阜阳市场与去年同期相比量价齐跌，仅6月成交量受个盘开盘热销的拉动出现暴涨，达到近一年以来的高位，后期或有所回落，市场表现较为低迷。
住宅市场/成交量价-亳州 2015年上半年亳州楼市量价齐跌，成交整体表现平稳，开发商入市积极性不高，楼市以去库存为主，6月楼市量价齐升，成交均价在部分楼盘洋房产品热销拉劢下小幅上涨。
住宅市场/成交量价-铜陵
2015年上半年铜陵整体成交量高于去年同期水平，但主要是由于3月受契税补贴政策的影响，楼市成交呈现阶段性利好，6月铜陵楼市成交量微涨，楼市成交表现持续低迷。
住宅市场/成交量价-池州
2015年上半年池州楼市成交表现低迷，库存量和库存去化周期持续上涨，面对巨大的库存压力，开发商推货十分谨慎，楼市以暖场活动为主。
住宅市场/成交量价-蚌埠
2015年上半年蚌埠楼市量升价跌，开发商推货积极性不高，楼市以暖场优惠活动为主，库存量连续五个月下滑，短期内去库存依然是各楼盘的主要任务。
住宅市场/成交量价-宿州
2015年上半年宿州楼市成交表现不佳，与去年同期相比下滑明显，6月宿州楼市成交量小幅下滑，楼市表现低迷，库存高企，开发商推货谨慎，楼市以暖场优惠活动为主。
住宅市场/成交量价-淮北
2015年随着政策利好的不断释放，淮北楼市成交表现逐步回升，6月随着房展会的结束，成交量有所下滑，但成交表现依然好于去年同期水平。
住宅市场/成交量价-安庆
2015年上半年安庆成交量同比上涨明显，6月楼市小幅下跌，单盘成交对于楼市的支撑作用明显，安庆碧栻园单盘成交量占全市成交的近5成，住宅库存连续4个月下降，市场以去库存为主。
住宅市场/成交量价-六安
2015年上半年楼市成交量低于去年同期水平，6月楼市迎来一波推货小高潮，但贩房者观望情绪较为浓厚，多数楼盘成交表现并不理想，楼市量跌价升。城北片区上半年表现较好，六安碧栻园以880套的成绩遥遥领先。
住宅市场/成交量价-芜湖
2015年上半年芜湖市场表现与去年同期相比有所好转，但面对高库存的压力，开发商推货较为谨慎，上半年仅31家楼盘推出新房源，6月楼市量价微跌，整体走势平稳。
住宅市场/成交量价-宣城
2015年上半年宣城楼市成交表现持续低迷，利好政策的频繁出台并未对楼市成交产生明显的刺激作用，购房者观望情绪浓厚，楼市库存去化压力加大。
住宅市场/成交量价-滁州
2015年上半年成交量与去年同期相比微涨，基本持平，开发商推货积极性不高，主要通过以价换量的优惠活动加快库存去化速度。
住宅市场/成交量价-马鞍山
2015年上半年马鞍山住宅成交量持续保持高位状态，楼市库存压力得到明显减轻，楼市宽松的政策环境在提振市场信心的同时，也使购房者观望情绪有所缓解，入市积极性提高。
住宅市场/成交量价-淮南
2015年上半年淮南楼市成交表现平稳，起伏较小，与去年同期相比跌幅较为明显，6月多家楼盘集中入市后市场进入一段蓄客调整期，7月推货量明显减少。
住宅市场/成交量价-黄山
2015年上半年黄山住宅成交量较去年同期上涨明显，主要受春节集中备案和5月房展会成交的拉动，但是随着房展会的结束6月成交量明显回落，短期的楼市活劢并不能改变楼市整体低迷的走势。
上半年地市市场/小结
土地市场：面对市场去化速度慢，库存压力持续高企的市场形势，地市政府及时调整供地策略，对土地供应采取较为谨慎的态度，2015年上半年地市土地供应量与去年同期相比大幅下滑，而频繁出台的政府利好政策对开发商的市场信心起到了一定的提振作用，开发商拿地积极性有所提高；
市场表现：2015年上半年地市住宅成交量价与去年同期相比均有所下滑，虽然政策利好频繁释放，但三四线城市受城市容量小和库存高企的影响，政策对楼市成交的拉动作用不明显。皖南区域部分城市2015年上半年成交表现较去年同期有明显的好转，库存压力在开发商以价换量的营销手段的刺激下得到一定的缓解。上半年地市开发商对市场形势依然持理性谨慎的态度，推货热情不高，楼市以去库存为主。
利好政策的频繁释放对一二线城市的刺激作用明显，但对于地市这种三四线城市的拉动作用微弱，地市市场目前库存高企，供求严重失衡，不仅需要开发商通过多种营销手段加快房源去化，更需要政府从土地供应方面进行适度的调整，从一级市场的层面进行市场调控。
三、上半年合肥房地产市场： 土地市场：
供求分析：2015年上半年合肥土市供大于求，3月以后政府推地意愿有所放缓，随着整体市场呈现一定的利好以及部分房企余货不足，开发商拿地热情呈现上涨，6月土市严重供不应求。
供应分析：2015年上半年经营性土地供应量表现平平，随着政府推地计划的执行，下半年土地供应节奏将迎来提升，同时商住一体化地块为当前市场供应主流。
2015年1-6月合肥经营性土地供应面积达到5083.66亩，同比2014年1-6月下跌7%，政府在经营性土地的推出上显得相对谨慎；
通过合肥市区经营性土地供应计划可以看出，虽然2015年整体推地面积小幅下滑，但下半年土地供应面积将高于上半年，政府推地力度将逐渐加强，土地释放速度将明显加快；
2015年1-6月土地供应结构相比2014年，商住用地的供应量明显增多，由43%的占比上涨到69.3%，而纯商业和纯居住用地供应相对减少，土地属性更趋向于商住一体化。
成交分析：2015年上半年土地成交量呈现逐步下滑，但土地成交单价稳步上涨，受整体市场影响，开发商拿地相对谨慎，但对待优质地块仍然表现较为青睐。
2015年1-6月合肥（含四县一市）经营性土地成交3064.76亩，呈现供过于求的态势，同比2014年1-6月下滑49.5%，土地市场成交量逐渐下滑，开发商拿地较为谨慎；
近3年合肥经营性土地成交单价呈现稳步上涨，2015年平均地价达到428万元/亩，开发商在拿地策略上更倾向于选择优质高潜力的土地，同时地价的攀升对房企实力要求也进一步提高；
2015年上半年合肥土地成交以商住地块为主，符合供应结构的变化趋势。
区域分析：2015年上半年滨湖区仍然是土地供应和成交的热地区域，同时新站区、包河区、高新区在土地市场表现也较为抢眼，城市外围区潜力版块的崛起带来区域土地价值的上涨。
重点土地盘点：2015年上半年土地市场一方面各区地王频繁出现，优质土地资源争夺日趋激烈，同时以复星集团为代表的外地房企首次进入合肥市场，带来市场竞争进一步加强。
住宅库存分析：
全市：2015年合肥市九区库存整体呈现下滑趋势，6月底库存面积达到近四年来最低点，按照近半年去化速度计算，目前去化周期仅3.4个月，市场亟待进一步补货。
区域库存分析：2015年上半年多个区域库存均呈现一定幅度的下滑，其中滨湖区下跌较为明显，北部组团仍然占据全市最高库存量，面临较大的库存压力。
库存结构：当前市场库存以90-110㎡刚需产品为主，其中滨湖区库存量最大，110-130㎡的首改型产品在部分区域内库存占据高位，后续的产品成交结构和客群结构将形成一定微调。
住宅供求分析：
1）量价分析：2015年上半年合肥九区呈现供不应求，受整体市场环境影响，供应和成交较去年同期均呈现不同程度下滑，但成交均价呈现稳步性上涨，市场保持良好走势。
结构分析：2015年受到宏观政策影响，合肥住宅市场在供需结构上呈现一定的微调，其中110-150㎡产品供应比例明显上涨，成交层面以110-130㎡占比涨幅明显，首改和再改产品比例增多。
2014年上半年110-130㎡和130-150㎡的供应占比分别为15.3%和8.2%，2015上半年110-130㎡和130-150㎡的供应占比分别上涨到19.9%和10.6%； 首改和再改产品在供应层面出现明显上涨，上涨比例分别达到4.6%和2.4%。
成交层面上，110-130㎡的产品存在较大上涨比例，由2014年上半年的15.1%上涨到2015年上半年的18.3%，但在130-150㎡产品结构上涨幅不大。
区域分析：受城市向外围发展的规划利好影响，高新区和新站区的住宅供应量占全市比例有所上涨，但目前在成交层面表现不明显，而滨湖区在区域成交方面的主导作用进一步增强。
2015年上半年同比2014年上半年，区域供应结构以高新区和新站区发化幅度较大；
供应层面，高新区由2014年上半年的占比14.1%上涨到2015年上半年的17.8%，新站区由2014年上半年的3.9%上涨2015年上半年的6.4%。
在成交层面上，高新区和新站区反应并不明显，其中滨湖区占比幅度明显上涨，包河由于2014年下半年市场供应不足导致短期成交占比起色不大，但是随着高铁板块的崛起，包河区成交占比将逐步上涨。
蜀山区：2015年上半年蜀山区成交量整体呈现上涨趋势，区域内部分在售项目接近尾盘，供应量相对不足，6月市场表现供不应求。2015年年1-6月份蜀山区供应面积24.3万方，成交面积40.8万方；
庐阳区：2015上半年庐阳区商品住宅整体呈现供不应求，四里河板块的热销支撑区域成交量，6月市场供应、成交均呈现不同程度下滑。2015年1-6月份庐阳区供应面积45.2万方，成交面积57.4万方；
包河区：2015年上半年包河区商品住宅表现供不应求，其中4月份受个别楼盘入市影响供应剧增，区域内在售新盘较少，后期随着高铁板块多个项目的入市，区域供应不足将有所缓解。
2015年1-6月份包河区供应面积42.9万方，成交面积44.6万方；
瑶海区：2015年上半年瑶海区严重供不应求，主要由于当前在售项目较少，区域内品质型楼盘得到追捧，后续随着海尔公馆等新盘的入市，区域供求将呈现趋于平衡。
2015年1-6月份瑶海区供应面积23.8万方，成交面积40.5万方；
高新区：2015年上半年高新区市场供过于求，主要受航空新城项目大量入市，6月市场表现严重供不应求，市场补货空间充足，同时蓝光地王项目的诞生进一步加快区域价值的升级转变。
2015年1-6月份高新区供应面积61.9万方，成交面积50.4万方；
经开区：2015年上半年经开区表现供略大于求，4月份供应量受多个新盘入市达到新高，但区域内始终保持较高的月均去化速度，导致6月市场供不应求，市场较为火热。
2015年1-6月份经廹区供应面积40.7万方，成交面积49.5万方；
政务区：2015年上半年政务区市场供不应求，市场需求仍然保持较高水平，目前市场存量基本上以中大户型为主，且存量不足，区域可开发地块有限，对临近板块的带动作用较强。
2015年1-6月份政务区供应面积23.1万方，成交面积28.8万方；
新站区：2015年上半年新站区商品住宅整体供过于求，主要受到多个新盘入市，同时随着绿地、禹洲等项目的入市以及后续大量土地的出让，区域内后续竞争将进一步加剧。
2015年1-6月份新站区供应面积22.2万方，成交面积20.2万方；
滨湖区：2015年上半年滨湖区商品住宅供不应求，市场表现火热，客户关注度和置业认可度较高，保持高月均去化，随着地铁开通以及各大配套完善，区域市场成交份额或进一步扩大。
2015年1-6月份滨湖区供应面积64万方，成交面积116.3万方；
半年度成交排名：2015年上半年TOP20项目成交量占全市总成交量的40.6%，排名前五项目占比达到16.7%。
商业市场：
半年度供求分析：2015年上半年合肥商业市场仍然表现供过于求，但供求比有所下滑，个盘支撑作用较为明显，随着整体市场发展，供需结构将逐渐呈现合理化调整的趋势。
月度供求分析：受个别大体量专业市场的影响，合肥商业市场整体量价方面波动性较大，6月份京商商贸城大量商铺备案导致成交大幅上涨，同时成交均价跌幅明显。
区域分析：以专业市场为支撑的新站、包河等区域持续保持高位成交，蜀山、瑶海、滨湖等多个大型商业项目积极入市进一步提升区域成交，区域差异化特征明显
2015年上半年新站区叐京商商贸城大量备案影响，成为九区成交量最高达到161035㎡，但成交均价处于最低值，仅5914元/㎡；同时包河、蜀山、瑶海、滨湖等区域叐个盘影响成交保持较高水平；
供求结构：2015年上半年合肥市商业面积40-80㎡和200㎡以上的产品呈现供需两旺态势，其中200㎡以上的产品供需占比均达到最高，大面积商铺具备较高的市场认可度
成交排名：2015年上半年合肥商业成交TOP10总量占全市成交超过6成，其中京商商贸城蝉联榜首，占全市成交22.7%，同时万达文化旅游城、安徽国际金融中心、恒大中心等中高端热销商业项目推动市场成交。
办公市场：
半年度供求分析：办公市场整体表现供大于求，供应受到个盘影响存在一定波动，成交方面基本维持平稳趋势，短期内市场供需结构难改失衡状态。
2015年1-6月合肥市九区办公供应面积84.55万方，同比2014年1-6月上涨556.4%，成交面积31.8万方，同比2014年1-6月下滑2.2%，商业成交均价13349元/㎡，同比2014年1-6月下滑8.2%；
2015年上半年叐京商商贸城、万达文化旅游城等办公产品大量入市，同比去年1-6月份供应量大幅上涨，但成交方面埢本保持平稳趋势，叐到京商商贸城癿低价成交影响，整体均价较2014年下半年有所下滑。
月度供求分析：近一年来合肥办公市场供应量整体呈现上涨趋势，但成交层面难以大的起色，城市办公产品需求不够，市场表现不容乐观
2015年1-6月份办公成交量呈现逐步上涨的趋势，基本维持稳定成交。
区域分析：目前滨湖区为办公市场的最热点区域，万达文化旅游城等个别项目拉动全市成交量，政务区作为高端办公产品云集区域，保持全市成交价格高地。2015年上半年滨湖区成为办公市场成交的热点区域，成交量达到77899.9㎡，为九区最高值，价格方面，政务区依然为价格高地，上半年均价达到12912元/㎡；
供求结构：40-80㎡的小面积办公市场为当前市场供需主流，同时80-120㎡在供应层面占据较大比例，控制总价、高性价比成为产品主要特征。
成交排名：办公市场TOP10成交总量占全市成交超过8成，其中京商商贸城和万达文化旅游城的总占比将近50%，支撑全市成交，个盘影响作用突出。
1）土地市场：2015年上半年合肥土地市场供应成交同比去年均有所下滑，政府推地意愿有所放缓，开发商在拿地策略上更加青睐优质地块，高价值土地争夺战日趋激烈，同时外地房企纷纷进入合肥市场，本土房企和外地房企竞争加剧；
2）整体市场：市场呈现供不应求，成交均价平稳上涨，刚需主导，但受政策影响，首改和再改产品的供应量明显增多，成交层面暂时表现在首改产品成交占比上涨明显，市区库存量持续性下跌，市场亟需进一步补货；
3）区域市场：随着城市外围化发展，2015年高新区和新站区供应量上涨明显，但目前在成交层面表现不明显，滨湖区仍为城市热点区域，而四里河板块、高铁板块、蜀西湖板块等热点板块将对区域成交的主导逐渐强化；
后续供应：7月份合肥市场预计推货量过万套，商办等投资性产品入市积极，一定程度上将刺激成交市场，同时三县的推货量明显增多，主要受到浙商城、华南城等大盘集中推货影响导致供应量大涨。
四、下半年全省房地产市场预判： 宏观层面：
货币政策：目前贷款利率标准已处于历史低位，降准仍有一定空间。与历史货币宽松时期相比，市场库存高企、有效需求不足导致本轮宽松政策总体效应将不及2008-2009年显著。
其他政策：目前宏观层面上的各项政策均有所涉及，销售形势亦出现好转，若后期市场出现波动，预期可实施的宽松政策将从首套房认定及首付比例、财税补贴、鼓励公积金贷款等方面入手。
成交层面：
全国：市场呈现回暖迹象，新一轮房地产上行通道已打开，结合历史规律此轮上升预计持续一年左右，但由于高库存、需求减弱、城镇化率空间减小等因素影响，回升力度将不及前两轮。
全省：从近年来成交变化来看，合肥与地市均呈现下滑趋势，其中合肥较地市更为平缓，预计进入上行周期后，下半年成交将与上半年持平，而地市市场受库存高企、需求疲弱影响下半年成交逆袭的可能性不大。
供应层面： 合肥全市：2015下半年全市约150多个项目超7万套商品住宅将入市，其中纯新盘24个，北部组团和仍然为供应主力区域，西南片区推货量也较为集中，呈现“南北热中部冷”的供应局面。
区域供应：除滨湖、政务和包河区外，其他各区下半年推货量均超上半年，西南组团增幅最大；从结构上看，高层产品仍为供应主力，洋房、别墅等改善型产品占比也达到7%。
改善主导区域：政务区已成价值高地，为改善型需求集中区域，滨湖因地铁和学区优势吸引改善人群，高新区年内多个地王项目和高端项目的入市将拔高整体区域价值，逆转回归改善区域。
区域特点
高新区：别墅项目高达6个，供应别墅超600套，占全市别墅供应六成以上；均价超10000元/㎡项目达8个；
滨湖区：大盘云集、名企扎推，区域均价已超9000元/㎡；
政务区：在售项目主力面积段110㎡-140㎡，大平层产品的主力供应区域，均价过万，为价值高地。
分化显著区域：主城区庐阳和瑶海下半年推货特征较为相似，推盘数量和推货量均相当，且区域内不同板块分化表现明显，高端项目与刚需楼盘平分秋色。
刚需主导区域：经开区、西南组团、北部组团和肥东四区供货量较为集中，且均为刚需主导，其推货结构中，普通高层住宅及公寓产品占比达95.5%。
供应洼地：政务区土地稀缺仅剩少量楼盘在售，新站、包河、蜀山也正面临房荒，在售项目以小体量为主并进入尾盘销售，新盘供应情况暂不明确；四区总入市量仅占全市供应17%。
客户层面：由于近期利好政策频繁释放，楼市进入一轮政策放松期，客户的入市积极性有所提升，六成以上客户有在一年以内入市意愿，下半年购房需求有望进一步释放。
小结：
宏观层面：货币政策由稳健偏宽转向阶段性全面宽松，为保住全年经济增长目标，未来货币政策的宽松将有一定延续性；其他购房刺激政策的施行将视市场回暖是否符合预期而定；
成交层面：结合历史规律，新一轮房地产上行通道已开启，但预计将平稳回升，力度不及前两轮；考虑到全国楼市全面回暖，下半年全省成交预测涨幅扩大，但城市分化将进一步加剧，合肥上升势头将强于地市；
供应层面：下半年合肥整体供应较上半年有所提升，呈现“南北热中部冷”的特征；各区在供应量、供应结构等方面均呈现不同的供应特征； 客户层面：在政策密集出台利好下，客户信心明显提升，合肥和地市客户信心出现分化，地市客户对高库存市场现状有较强感知，市场观望情绪浓，仍旧以去库存为主。合肥市场需求依旧旺盛； 从产品结构上看，刚需仍为客户需求主力，但随着改善型需求释放，改善型需求明显提升；
2015年7月7日
第二篇：2010年市场总结及2011年市场竞争环境预判
第一部分
2010年市场总结及2011年市场竞争环境预判
国内生产总值分析
初步测算，上半年国内生产总值（GDP）同比增长11.1%，其中二季度增速为10.3%，较一季度11.9%的增幅有所放缓。2010年1-6月国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。其中，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。
图1全国GDP季度增长速度走势图
数据来源：国家统计局
图2全国GDP总量及增长速度走势图
数据来源：国家统计局
图3西安市GDP季度增长速度走势图
数据来源：西安市统计局
图4西安市GDP总量及增长速度走势图
14.50%
数据来源：西安市统计局
西安市GDP总量首次突破3000亿元大关
2010年，是“十一五”的收官之年，西安市加快经济结构调整，推动经济发展方式转变，全市经济保持了回升向好、较快增长的基本态势，圆满完成了“十一五”规划目标任务。
全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，增长12.5%。
西安市GDP总量3241.49亿元排名全国第29位。
一、居民消费价格指数
全国CPI居高不下、西安增速放缓
表3 全国、西安市居民消费价格指数走势
4.9%
4.1%
数据来源：西安市统计局
2011年2月全国CPI同比增4.9%,高于预期中值4.8%。受节日消费因素支撑,2月食品价格仍继续冲高,同比上涨11%。受此影响,CPI同比增速并未回落。
2月份，西安居民消费价格总水平同比上涨4.1%，涨幅比上月缩小0.9个百分点。前两月,西安居民消费价格累计上涨4.5%。环比看，居民消费八大类商品及服务价格呈“七升一降”格局：食品类上涨3.5%，交通和通信类上涨1%，居住类上涨0.9%，医疗保健及个人用品类上涨0.4%，烟酒类上涨0.4%，衣着类上涨0.2%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.1%；家庭设备用品及维修服务类下降0.2%
二、固定资产投资
固定资产投资增长较快，投资结构有所改善 表4 西安市固定资产投资走势
数据来源：西安市统计局
1-2月份，固定资产投资（不含农户）125.72亿元，同比增长28.8%。其中，国有及国有控股投资43.46亿元，增长7.0%。
分产业看，1-2月份，第一产业投资1.38亿元，增长1.8倍；第二产业投资16.08亿元，增长18.6%；第三产业投资108.25亿元，增长29.5%。
三、房地产开发投资
房地产投资同比增长，开发企业看好未来 表5西安市房地产投资额走势
数据来源：西安市统计局
1-2月份，全市房地产开发投资56.07亿元，同比增长29.9%。商品房施工面积5579.73万平方米，同比增长34.3%；商品房竣工面积56.76万平方米，增长28.6%，其中，住宅竣工面积48.04万平方米，增长31.9%。商品房销售面积79.13万平方米，同比增长44.9%，其中，住宅销售面积75.17万平方米，增长41.9%。8
第一章 房地产情况
一、土地市场
1.1土地供应
数据来源：全力行
2011年1-3月，西安市共供应土地32宗，占地面积1507亩，建筑面积258万平米，其中住宅用地22宗，占地面积862亩，建筑面积163万平米。
住宅土地供应主要集中于浐灞生态区、曲江以及经开区，其中浐灞生态区供应土地7宗，建筑面积34万平米，曲江供应3宗，建筑面积58万平米，经开区供应土地2宗，建筑面积28万平米。
1.2 土地成交
数据来源：全力行
2011年1-3月西安市共成交土地22宗，占地面积1365亩，建筑面积295万平米；其中成交住宅用地16宗，占地1239亩，建筑面积277万平米。
数据来源：全力行
高新、城南、长安区为成交主力区域，其中高新区成交5宗，主要位于高新新区茶张村，占地225亩，建筑面积48万平米，平均亩单价250万/亩，臵地企业为陕西金泰恒业西城臵业有限公司。
二、住宅市场
西安商品住宅成交情况
表5西安市商品住宅成交量走势
数据来源：全力行
连续两年过“千万”关口，预计创下历史新高
2010年西安商品住宅共成交1286万平米，2010年房地产成为国家重点调控行业，经历了“4.16”、“9.29”新政以及央行“加息”等多个利空因素影响下，西安房地产市场似乎并没有受到影响，购买需求依然旺盛，多个项目“彻夜排队“成为西安楼市火爆的最好写照。
2011年国家宏观调控的日趋从紧，包括西安市在内的全国多个城市陆续出台限购令，西安市于2月26日出台“限购令”，限制本地居民购买第三套住房、禁止外地居民购买第二套住房的严厉政策，全市楼市出现严重的观望情绪。2月各开发企业抢在限购令出台前“抢签约”，成交量出现“回暖”迹象，但3月受政策影响成交量出现大幅下滑，仅成交29.8万平米，创下近3年以来的月度成交历史新低，预计在今后的两个月内成交将会有所反弹，但依旧在较低水平运行。
表5西安市商品住宅成交均价走势
数据来源：全力行
政策压力下价格涨幅开始放缓
进入到2011年后，随着西安市以及全国纷纷出台限购令以及一系列的严厉调控政策，西安市住宅市场在3月成交量出现了大幅度的下滑，但成交均价方面，虽然呈持续走低的态势，但价格并未见明显松动。
1、分城区
各区域成交在进入到3月后均大幅下滑
分区域成交来看，2010年以来城北区在大明宫开园、经开区发展提速、市政府北迁等多项利好刺激下，成交出现大幅增长，在 15
海荣系列、紫薇风尚、华远君城等成交主力带领下成交量保持在月均35万平米，成为西安市的区域成交第一。
城南区由于曲江板块高端物业在下半年的集中放量，使得量价出现明显反弹，万科金域曲江、金地湖成大境、曲江观邸、紫薇永和坊等项目的成交使得城南区整体均价在8月后稳定在8000元/平米左右。
城西区在进入到2010年下半年后，由于恒大城、融侨城等项目的发力，使得成交量出现稳步上扬的态势，一改去年成交萎靡的态势。
但在2011年政策高压下，西安市各区域商品住宅在3月出现了成交量大幅下滑的局面，之前的成交主力城北、城南区环比下滑幅度超过80%，高新区成交量下滑67%，各区域成交惨淡。
2、分物业 2.1 商业市场
商业受新政“优惠”，成交开始发力
2010全市年共成交商业76.92万平米，同比2009年增长29.12%。受到今年房地产调控政策的影响，投向住宅市场的资金在下半年转向到商业地产，使得商业成交量出现了猛增的局面，成交均价则在民乐园万达等项目的带动下，呈稳中带增态势。
进入到2011后，住宅政策的从严使得更多的资金开始流向商业市场，多个大型商业项目以及住宅底商开始陆续入市，使得商业市场开始升温，受到更多投资者得追捧。2.2 办公市场
办公市场在今年将会受到市场青睐
2010年（截止11月）全市办公共成交50.15万平米，同比2009年增长18.65%。与商业市场表现一致，在2011年新政后挤压的资金以及投资需求收到多项门槛的限制后，转移到了环境较为宽松的办公市场，使得20111-3月成交出现“井喷”局面，成交均价开始稳步上涨，办公市场发展出现了较为火爆的局面。4、2011年市场走势判断及预测
4.1 政策面
相比于2010年来说，2011年的宏观形势以及政策导向显得有些“从紧”
2010年下半年开始至今，国际以及地方政府从金融、政策法规等多方向对房地产市场进行打压，“房产税”试点、“限购令”、“限价令”、等一系列调控政策来看，2011年的整体市场将会较为“悲观”。同时结合目前CPI以及其他宏观数据来看，中国仍出现流动性过剩以及面临产业结构需要调整的局面，央行进入到2011年来不到4个月时间内两次加息，调整之前的“适度宽松”到“稳健”的货币政策都说明，整个宏观经济在2011年仍需保持稳定的增长局面。
4.2 市场面
在2010年西安达到历史成交最高的背后，我们可以看到，西安市仍然以刚性需求为主，部分板块（曲江、浐灞）出现了一定的投资需求有所上升的趋势。但是随着国家调控政策的进一步持续从紧，2011年西安市房地产市场将会面临一个相对较为“冷清”的局面，预计全年将会呈现“先冷后热”的局面，上半年成交较为惨淡，下半年随着政策的消化，有可能将会迎来一波成交“高峰”，全年
商品住宅预计成交量将在800-1000万平米，成交均价涨幅将会放缓，稳定在6500-6800元/平米。
随着城市化建设进程的不断加快，核心区土地供应的萎缩，西安市房地产市场将向周边区域转移，曲江二期、浐灞生态区（世园会周边）、大兴新区、经开区（未央路以东）、沣渭新区、长安区将成为西安市房地产市场发展的新一轮高速增长点。
第三篇：房地产市场总结
2004年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧———
■最大的新闻：李嘉诚来西安了
本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震……
李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只下蛋的鸡是谁，相反，只有那些“业内人士”，比如养鸡户、专家、学者，才关心这些事情。对比房地产行业，购房者关心的是房子的好坏，不太注意房子是谁开发的、谁建的。李嘉诚来西安，关心他的多是一些业内人士。昨日，有几位读者打电话咨询高新购房周事宜，记者趁机告诉他们李嘉诚来西安的事情，他们没有过大的反应，觉得这和他们买房没有多大的关系。
■最大的事儿：利息上调0.27个百分点
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点是2004各行业最关注的新闻，其中房产、汽车、股票更是近期关注的焦点。那么近期的房价是升还是降了？
近年来，西安房价一直呈现较为强劲的上升趋势，一方面造成了市场大势趋热，但同时也把更多的购房者拒之门外。大多数开发商认为，开发成本过高造成商品房降价空间很小，但对于城区附近1平米动辄3千多元的房价，投资者看不到升值空间，购房者更是望房兴叹。很多购房者甚至业内人士都对西安房价保持了一个观望的态度。2004年，加息后，西安的房价也看不出大的变化，有人说稳中有升，那是平均走势，还有人说房价降了，那是局部的情况，不管如何，既然增加了利息，购房者的月供加大了，总希望房价会降，开发商增加了成本，希望房价会升也无可厚非，但是房价到底是升了还是降了，在没有拿到有关部门的统计数据之前，谁也不敢妄加评论。
■最准的事儿：商铺投资理性降温
从今年开始，西安商业地产市场就面临很大的压力，特别是在销售情况上不尽人意。2005年这种情况可能会进一步加剧。西安商业地产项目的不断放量，让市场的竞争更加激烈，不少高端写字楼在销售上也并没有市场预料的理想。据了解，国内外大型知名公司和企业在西安购买写字楼仍然比例不大，写字楼、商铺并没有像去年人们预期的那样走外向型发展之路。
商铺投资让商业地产在2003年火了一把。2004年西安还是有大量商业类投资性物业面市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的焦点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资的温度已经大不如以前，买家经过理性的分析考虑后，才会下定。其实这是业内人士在2003估计最准的事儿。
■最烦的事儿：小区供暖问题多
没房子让人发愁，有了房子没有暖气也让人发愁。每年冬季小区供暖问题都比较多，往年业主反映的问题主要集中在以下几个方面：供暖温度不达标，供暖时间不够，取暖费用高，暖气公摊大等问题。今年也不例外，除了这些问题外，还有一些新的问题，比如购房合同上明明写的是分户计量，为何住房的时候又成了吃“大锅饭”？不仅业主们很困惑，就连部分开发商也很困惑，这到底是谁的责任？发现有人“偷”用暖气，或者私自加大散热片的个数，有没有具体的处罚办法？对供暖方式，业主委员会参与讨论的权限有多大等等，这些问题都是引发物业矛盾的焦点，如果不能妥善处理，业主和物业公司的矛盾将会越来越深。
虽说，安装土暖（在家安装小锅炉，可烧煤也可烧天然气）暖气效果还可以，但是污染比较大，不少业主对此有意见，邻里关系处理不好也是一件烦心事。
■最乐的事儿：物业管理规范了
新的《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》于7月1日施行后，受到了很多业主的欢迎，以前很多棘手的问题，现在都有了“办法”，物业管理更人性化了。
物业费问题一直是物业管理的矛盾所在。尽管大家都知道物业服务是有偿的，但具体的收费标准却不知道，有时候就连物业公司的工作人员也说不清这个问题。
以前收物业管理费，在住宅小区，除了车辆保管费外，还有两项内容，综合管理服务费和物业维修养护费。现在，在这几项收费以外，又添加了特约服务费这一项，比如，接受业主、使用人委托的特约服务如搬家、运送液化气、接送孩子、照顾老人等，这些服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。这个办法出台后，已经大大减少了社区的矛盾。
第四篇：县级城市房地产市场总结
县级房地产市场调查总结
1、县级市场目前供需关系较为平衡，市场存量不大，明年推盘不是太多，预计总量在30--50万左右；但是相对2011年，2012年放盘量较多，是2011年的1-2倍，对销售速度及价格提升存在一定影响。
2、2011年房贷政策对房地产市场冲击力极大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手续的严格审批，无论对客户购买还是对开发商回款极其不利，目前县级大部分项目售楼处日来访量都极少，2011年7月份以后，没有出现过2010年半夜排队购卡情况，虽然对销售价格影响较小，但是随着房控力度的提高，观望气氛日渐增高。
3、从楼盘业态来看：多层住宅存盘量较少且销售情况良好，但是速度相对放缓，是2010年的0.7倍，小高层、高层存盘量相对较多，销售速度况较慢，客户对高层产品抗性相对较大，2011年7月份后各楼盘销售速度极慢。
4、县级郊区土地供应较少，楼盘规模小，品牌带动力差；
5、目前县级市场销售价格（均价）出现阶层：多层：郊区3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黄金地段4200-4400元；高层：郊区3500元左右，普通地段3800元左右，黄金地段4100元左右；各开发商根据产品品质及销售目的不同做出不同的定价；
5、根据不同的客户群体、项目区位畅销户型区别较大：多层黄金地段130-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平；高层：黄金地段120-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平。从户型需求来看，黄金地段市场追求户型舒适性要高一些，郊区追求总房款低的实用性高一些。
6、客户群体及诉求：郊区购买客户群体多为刚性需求，诉求先后点：总房款（低首付）、户型设计、区域位置、产品品质、建筑质量及物业管理；黄金地段购买客户群体多为改善性及投资型客户。诉求先后点：产品品质、区域位置、总房款、户型设计，建筑质量及物业管理。
第五篇：20091215【嘉联地产】2009年成都别墅市场总结及2010年预判
2009年成都别墅市场总结及2010年预判
2009年成都别墅市场总结及2010年预判
2009年，成都楼市受经济形势好转的刺激，呈现出一片繁荣的局面，成都别墅市场也因此同样表现十分良好。2009年1-11月，成都别墅市场供应118.49万平方米，3815套房源，成交面积91.33万平方米，合计2787套房源，销售价格为9951元/平方米。整体销售面积较08年同比上升216%，较07年上升37.8%；销售套数较08年同比上升205%，较07年上升38.5%。
09年1-11月成都全市别墅供销走势图******00136441月2081457502月3月4月5月销售(套)6月供应(套)7月8月供销比9月10月11月2***2704***2502652998584.54.06726593.53.02.52.01.51.00.50.0474
09年1-11月成都全市别墅成交均价走势图(元/㎡)******001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12505100*********13
今年上半年以来，成都别墅市场放量明显，市场供需两旺。伴随“小阳春”的持续，以 1
2009年成都别墅市场总结及2010年预判
及大量信贷投放带来的流动性宽裕、通货膨胀预期等因素，市场表现出了极大的活跃。无论是受地震影响的青城山板块，还是传统的高端别墅区牧马山板块，在市场上都具有十分良好的表现。6月恒大金碧天下推出1500多套别墅，供应体量达到了近60余万平方米，成为了上半年的别墅供应主力，同时，华侨城纯水岸、麓山国际社区、中粮御岭湾等高端别墅区也纷纷推出了大量房源。销售在1、2、5月表现十分活跃，均高于市场供应量。销售价格方面，整体保持在10000元/平方米左右的水平，上半年成都别墅价格总体较为平稳。
今年下半年，成都别墅项目都看好金九银十的销售旺季，在9月左右新推项目中，别墅项目多达二十多个，如：保利〃蝴蝶谷、国色天乡〃鹭湖宫、锦绣尚郡、蓝山溪谷、芙蓉古城〃紫微园、龙湖〃长桥郡、金河谷等，同时包括龙泉、郫县等近郊多个别墅也相继亮相。同时销售量也较上半年有进一步提升，并持续维持在较高的水平。其中，11月销售量达到最高点，共计15.2万平方米，474套房源，占整体别墅成交的17%。销售价格则呈现明显上升，11月销售均价为10613元/平方米，较8月上升20%.从全年的别墅销售情况来看，市场的需求更多的集中在中小户型别墅产品上，200-300平方米左右的户型走势十分良好。6月该类别墅供应量加大，总价300万元左右的别墅占总成交比率由5月的43.21%上升到48.20%，可见此类产品市场需求旺盛。国色天乡〃鹭湖宫别墅总价最低有100多万元一套、芙蓉古城〃紫微园最低售价300万元左右、恒大不乏一百万元以下的别墅，龙湖〃长桥郡推出的独院小独栋产品价格也保持在300万元到500万元之间……可见总价控制型别墅产品的受到了市场的普遍认同。
19%16%30%35%100万元以下200万元-300万元100万元-200万元300万元以上 2009年的别墅市场无论量价都取得了比较好的成绩，结合09年的情况，我们对2010年成都别墅市场的走势充满信心。2010年都江堰、龙泉驿、温江、新津、金堂、青白江等郊区县市都将有众多别墅项目面市，如：滕王阁地产青城山别墅项目、国色天乡别墅新批次、华西希望集团〃美好老君山别墅项目、同森集团新津别墅项目、深圳泰然集团青白江别墅项 2
2009年成都别墅市场总结及2010年预判
目、龙湖〃长桥郡新组团、小院青城、三盛〃翡俪山等项目、恒大〃金碧天下项目、中粮〃御岭湾新组团、舜元〃桃源铭等等，2010年全年别墅新增供应将较2009年有较大幅度的上升，预计将达到250万平方米左右。同时，消费市场也将有望保持持续的旺盛，价格呈现一定幅度的上扬，首先在通货膨胀压力下的投资需求得到释放，很多投资者会选择抗通货的房产来确保自己的资产，而别墅在这种市场环境下是房产中的最好投资产品；另一方面是别墅资源的稀缺性，国家限制别墅用地的政策日益强化，别墅的稀缺性越发明显，尤其是位于市区的城市别墅，如：2010年即将推出的位于城南的保利别墅项目等等，其不可复制的城市资源将对2010年的别墅市场带来有力的刺激。
随着交通的不断改善，成都城区与远郊的距离进一步缩短。城北—蜀龙路将新都城区与东二环快速对接；城南—牧山大道将新津和牧马山中央别墅区与国际城南紧密相连；城西—成灌快铁即将使青城山和都江堰与成都无缝对接。2010年地铁一号线的开通，加上成德、成温邛等快速通道的建设启动，能够成功的将主城区与二圈层、三圈层城市的时间和空间距离无限拉近。城市别墅的圈层将进一步向外扩散，近郊别墅将随着城市建设的不断发展，逐渐向城市别墅转化。随着成都别墅圈层的不断改变，各大房地产开发商早已蓄势待发，成都别墅市场一定会逐渐呈现出更加繁荣的景象。
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