民间借贷房抵风控三大核心及十大要点（最终版）

第一篇：民间借贷房抵风控三大核心及十大要点（最终版）

民间借贷房抵风控三大核心及十大要点

民间借贷房产抵押三大风控核心：

核心一：必须保证在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。

核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。

核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。下面叙述民间借贷房抵十大风控要点： 要点一：

借条（据）与收条（据）

借条与收条必须打印和手写各一份，并且要在借款人姓名、身份证号、借款金额大、小写、借款人签名五处，由借款人按手印。

收条（据）必须写两套，每套两份（打印和手写各一份），一套是借款款项的收条，另一套是购房定金的收条，并且要在卖房人姓名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人签名五处，由卖房人按手印。

切记：借款款项的收条与购房定金的收条，在书面表达意思上不要有任何法律关系，这个必须做精，而且购房定金的收条必须注明收到的是现金。

要点二：

《房屋全权委托公证》 《房屋全权委托公证》是必须做的，切记！这个是重中之重，民间借贷房产抵押借款的所有实操手续中，只有这个公证书可以实现民间借贷房产抵押三大风控核心中的核心一在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。

《房屋全权委托公证》分为两种，沈阳线下的行话一种叫大全委，另一种叫小全委，大全委是委托房屋的全部权利项目，也就是一般性权利委托和特殊权利委托；小全委是委托房屋的部分权利项目，也就是一般性权利委托。其中关于房屋的继承权的委托是在特殊权利中，并且在公证书中规定，此房屋的继承人完全由受托人任意指定，这个条款是为了防止借款人（原房屋所有权人）在抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力的情况下，受托人可以配合他项权利人直接把房子搞到手，不会有财产继承纠纷，所以《房屋全权委托公证》必须做成大全委。

《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人，原因我会在要点九里详细阐述。

要点三：

《借贷抵押合同》与《房屋买卖抵押（定金）合同》

这两个合同在法律上没有任何联系，《借贷抵押合同》是债权和抵押权的司法生效要件，而《房屋买卖抵押（定金）合同》是确定买卖合同关系，并且证明房屋购买方已支付支该标的房屋的部分受让价款做为买房定金，是两套完全不相干的法律手续。

重点解释： 这里所提到的《房屋买卖抵押（定金）合同》是沈阳市房产局监制的，在二手房通过中介交易时必须签属的合同，并且在此合同中，要求受让人在房屋过户前，必须缴纳在《房屋买卖抵押（定金）合同》中所约定的房屋成交价减去已支付定金的剩余金额价款后，才能由全权委托公证中的受托代理人配合房屋受让方办理房屋过户手续，并且此剩余金额价款的支付过程必须走沈阳市房产局二手房交易专项资金监管账户，所以此合同绝对不会构成流质担保契约。

要点四：

《房屋他项权利证》

房屋他项权利这里所说的权利是一个复合权利，它是多个权利的统称，是在同一标的房产上赋予的多项权利的集合名词，其中包括典权、抵押权、租赁权（使用权）、典质权、继续权、甚至还包括此基础上衍生出来的另一种用益物权的抵押等等。

而且在《担保法》中有明确规定，不动产做为债权的担保物权时，必须到相关部门登记，不登记不生效，不登记不得对抗善意第三人，其登记落实到纸质凭证上就是《房屋他项权利证》，只有办了这个证，其抵押权才具备司法生效要件，不会被任何第三方对，且保证其相应的抵押权顺位及优先受偿权顺位。

说到这里我再强调一次，关于网上流传的债务人（抵押人）伪造房屋租赁协议在抵押之前的说法纯属是扯淡，《中华人民共和国城市房屋管理法》规定，房屋出租需到当地房产部门进行登记备案（备案后进档案），不登记不得对抗第三人。而这个登记备案就是办理房屋租赁权（使用权）的他项权利证，如果该房屋办理了租赁权（使用权）的他项权利证，在提档时就能查出来，但是我在这篇文章的要点中并没有把提档的环节列出来，是因为办理进押时，如果不提档，房产局根本就不受理进押。

要点五：

《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》 这两个合同及协议都是沈阳市房产局制定的政府行政机关固定格式合同，前者是房产局提供电子版，自己打印的，后者是房产局统一印刷的三联无碳复写合同。前者的法律重点是确立购房定金的交付事实，后者是进一步确立买卖关系的成立，其中在《房屋买卖协议书》中的中介方，就是全权委托公证中的受托人。

《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》，可完全避免流质担保契约的成立。

要点六：

《房屋全权委托公证》和《房屋他项权利证》办理时的收费发票（前者360元，后都80元）必须由放款人保存，因为一旦借款发生逾期，房屋变现是由《房屋全权委托公证》中的受托代理人配合买房人办理过户的，在办理过程中，有时房产局需要受托人提供《房屋全权委托公证》发票。

要点七：

放款、砍头息、手续费的收取方式 一定要把所有手续全做完再放款，绝对不能放款后补手续，这个是命根子。但这里有两个手续需要另外说明一下：

1、他项权利证：这个证是在办理完进押手续，拿到房产局的受理回执单和发票后的三个工作日下证，自取或EMS邮寄均可（我都是自取，公司离房产局才一公里多点儿），这个没必要等三个工作日再放款，拿到受理单就可以放款了，不会有问题。

2、让借款人银行转账凭证上签字背书，这个必须在放款后才能让借款人签字，转账之前是拿不到凭证的，不过这个背书根本没什么用，房子已经进他项了，并且有两套收条，所以这个无所谓了。

砍头息：

我们都是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费，这个不要在放款人账户的银行流水中体现出来，一般都是在放款前，给借款客户办张新的银行卡，然后开网银，把银行卡、身份证原件、U盾都放在放款人手里，这边放款到借款人的新银行卡中，然后再把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人的帐户，或者是是直接取现，再或者是让借款人直接先用现金交砍头息和手续费，怎么弄都行，后续的展期也是每两个月付一次砍头息，还是要么交现金，要么转到放款人这边其它自己人的帐户，别用放款人的账户收利息。

要点八：

抵押率：在沈阳放贷，抵押率一般都是做到房屋实际可变现价值的50%，最高也就是60%，这是天价了。

要点九： 收定金、解押、过户

先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本的情况下什么叫逾期？

每两个月收一次砍头息，在两个月到期时，借款人没有在10天之内还款，且没有交纳下两个月砍头息时，这就叫逾期，此时也就是打电话催催，同时这边就找中介给卖房子了。

在卖房子变现时，是由《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议，然后受托代理人代替原房主配合买房人去房产局办理过户手续，并且通过房产局的资金监管代收房款。

收定金：

《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议后，是由买房人向受托代理人先交付定金，个这定金尽量要多收一些，不管多大的房子，成交价多少，必须先收不低于房屋过户全额税费的定金（房屋过户全额税费我会在以后的帖子中详细说明），以免买房人反悔，如果不交的话就不和他扯了，重新寻找买主。

切记，一定是收了定金收再对进行解押，如果买房人反悔，这个定金是不退的。

极端情况：如果买房人交了定金，解押后反悔，或者是房款交不上，那就别磨叽了，直接把房子过户给原他项权利人，也就是出借人，这时就别在乎契税、过户费之类的东西了，因为收的定金可以覆盖这些费用了，而且房子已经解押了，必须先把房子搞到手，然后再重新寻找买主。这里就是为什么我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。因为《房屋全权委托公证》中的受托代理人不能把公证书中的房产过户给自己。

这里涉及到一个解押的环节，这个解押也是由《房屋全权委托公证》的受托代理人与他项权利人之间配合完成的。

在顺利过户出售房产后，房款三至七天，由房产局的资金监管账户转发到受托人的指定账户，这时受托人和出借人（原他项权利人）怎么配合都行了，都是自己人，钱已经到手了。

再有一点，如果真遇到房子卖不出去的情况，受托人可以直接把房子过户给他项权利人，现把房子搞到手，早晚是钱，也不至于把自己给玩死，这个我在《民间房产抵押借贷，房子说过户就过户、说收就收，你信吗？》的帖子中有提到过。这也是我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。

要点十：

重点解释以下两大核心的实际作用：

核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。

核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。

在房产抵押期间，如果出现了抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封，这时《房屋全权委托公证》的受托代理人是不能直接把房产过户的，这个委托公证不能对抗法院的查封，这时间抵押权人必须向法院起诉，但是绝对不能以抵押权向法院提起诉讼，必须以买卖协议提起诉讼，这时要点五中所提到的《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》会起到非常重要的作用，以买卖协议提起诉讼，六个月的时间就能把房子搞到手，然后再去变现，这是在房屋抵押期间抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封的情况下，最快、最稳妥的办法。

当然还有另外一种办法，就是以《房屋全权委托公证》中受托代理人的名义收债权，这个有一定的风险，也需要一些特定条件，这个我会在以后的帖子中写，本文不详细叙述了。

在网上我看到有一些朋友提到，以债权和抵押权起诉，现在唯一住房也可以强制执行拍卖，这个的确是事实，咱先不谈唯一住房的执行条件，我们先看一下如果如果以债权和抵押权起诉，变现需要什么流程？需要多长时间？

拍卖的情况分两种：

1、经诉讼后，法院判决债务人还款，要求债务人出还款计划，在还款计划未履行后，由债权人向法院提出强执行

2、做了强制执行公证，可直接向法院提出强制执行申请 以上两种情况在被法院认定可执行后，都必须经历以下流程： 申请→法院受理→申请复议（做了强制执行公证也需要此环节）→公告→查封（如提前申请资产保全，并提供保全担保可提前查封）→法院委托评估→拍卖（拍卖公司公告→展标→交保证金、领号→拍成后签《拍卖成交确认书》→交价款及佣金→法院裁定→裁定送达后15日过户）

现在走拍卖。一次拍成那是扯淡，拍卖公司要不给你整三次流拍，他也就别在这行混了，除非你够牛逼，去玩围标，那可费了劲了。就算你一次围标成功，拿到钱也得一年多。

三次流拍60天后，开始玩变卖。

上面我写的流程只是个大概，中间还有很多细节。

现在假设这个流程走得非常顺利，最后拿到钱也得将近二年，民间借贷这么玩不纯属扯犊子吗？？

至此，民间借贷房抵风控三大核心及十大要点叙述完毕，其内容并非全面，以后的帖子中本人还会就民间借贷房抵进行详细说明，请大家多指点，愿我们在共勉中一同成长。

第二篇：看人、看房、看还款能力,房贷业务风控的三大核心

看人、看房、看还款能力，房贷业务风控的三大核心

孙自通

在民间借贷领域，房屋抵押业务是最常见的业务，如何防范房屋抵押业务的风险，是很多行业从业人员非常关心的问题。房抵业务大体上可以分为以下流程：客户申请→业务受理→调查评估→合同签订（办理公证、抵押登记等）→贷款发放→贷后管理及追偿等。在整个业务流程中，对借款人的调查和评估是风险控制的核心，我的体会是，要想做好房屋抵押业务，关键要把控好以下三点：看人、看房、看还款能力。

笔者所在的律所在北京，并服务多家在北京的客户，从目前北京的民间借贷市场来看，借款人为自然人的情况占据业务量的90%以上（虽然很多自然人借款人名下也有企业，并且借款用途也是用于名下公司经营）。接下来，本文以自然人借款人为例来分析一下如何看人、看房、看还款能力。

一、看人

这里的看人包括两个方面，一是看借款人的人品；二是看借款人的能力和素质。

借款人人品如何，对借款的影响非常大，如果是一个品质及道德好的人，即使在还款能力不足的情况下，虽有可能会拖欠，但借款人会很配合，会积极筹措资金还款。但如遇到品质及道德很差的人，即便有还款能力，他也会想方设法地拒绝偿还借款，甚至会采取低价转让资产、无偿转让资产、虚构借款、虚构担保等各种方式逃废债务。在房贷业务中，只要确定借款人是品质、道德很差的人，则不应给予其发放贷款。借款人如果人品不好，其他条件再好，相应业务我们也不能做。一句话，人品不好的客户，我们一概PASS掉。

除了看人品之外，我们还要关注借款人的能力和素质如何，主要是关注借款人赚钱的能力如何，借款人赚钱能力越强，借款人的发展前景会越好，未来还款的能力也会越强。具体来说，“看人”我们要重点看以下方面：

（一）年龄

我们一般把30—45岁这一区间，作为评分最高的区间，大于和小于这个区间的评分得分相对会低一些。对于特别年轻的借款人，对其名下房屋要注意核实房屋来源，由于特别年轻的借款人往往自身没有能力和实力买房。

（二）职业及受教育程度

我们往往给予受教育程度高的人更高的评分，一般来说本科及以上学历属于低风险客户、中等学历客户是适度风险客户、小学学历或文盲半文盲属于高风险客户。对于借款人的职业，职业越稳定、收入越高往往评分越高。如果借款人自己经营公司，需要结合企业进行评估。

（三）家庭、婚姻及子女状况

我们要关注借款人的家庭状况（家庭背景、家庭成员、家庭是否和睦）、婚姻状况（单身、已婚、再婚、丧偶）、子女状况（子女性别、数量、年龄等）等。

一般来说，越和睦、越幸福的家庭得分越高，而存在家庭纠纷的借款人评分相对较低。已婚、有子女比未婚、没子女、离异等情况得分高些。对于结婚三年以上的已婚没子女借款人需要了解没有子女的原因，评估其家庭稳定性。我们还可以设计一些具体指标，比如借款人平时在家吃饭的次数、带家人旅游度假的次数、是否接送子女上下学、是否在家做饭、是否参加子女学校的活动、居住环境是否整洁、家庭成员精神风貌、住房及家具、家电档次等来了解借款人的情况；

注：单就北京房贷市场而言，从本人服务客户的统计数据来看，女性借款人整体比男性借款人风险更大，女单身借款人风险最大。这个数据和微贷领域统计数据是不太一样的，在微贷领域，女性借款人整体比男性借款人违约率低。

（四）家庭成员是否知晓借款、是否支持、是否了解借款用途等

要对借款人父母、配偶、子女等（尤其是配偶）对借款人借款之事是否了解、是否支持、是否知道借款用途等进行了解，了解时注意询问方式和技巧，借款人父母、配偶、子女等对业务人员的态度是否友善也能从侧面反映出很多问题。

（五）户籍状况

需要了解借款人是不是本地人、在当地拥有房产或其他财产情况、在当地居住生活的时间长短、客户家庭其他成员是否在当地生活、子女是否在当地上学、在当地有无其他亲戚朋友等情况。

但需要注意的是，随着经济的发展，人口流动性变得越来越强，户籍对还款意愿和还款能力的影响我们也需要辩证的看，如果外地人的事业重心和生活重心都在本地，并且在当地有住房和资产，这样的客户也是优质的客户。

（六）了解借款人信用状况、性格特征、个人嗜好、有无不良和犯罪记录

在具体指标设计上，对于借款人性格特征主要依靠面谈来了解，另外其对待家人、业务伙伴、员工等的态度也可以用于判断其性格特征。除此之外，在周边走访的过程中，也要有意识的问一下周边的人对借款人性格方面的评价。

对于有不良信用记录和违法犯罪记录的客户需要当心，尤其是有经济犯罪记录的客户。在实际做业务过程中，注意查询借款人有无被执行记录。

可以试探性的进行询问借款人的业务爱好，平时喜欢从事的活动，在此基础上，可以通过对邻居、亲友走访的方式进一步了解其这方面的信息。关于借款人以往的信用记录，在具体指标设计上，信贷人员在调查过程中，除查询企业主个人银行征信外，还要了解借款人有没有及时向其上游客户付货款、有无及时付水费、电费、房屋租金、有无及时给员工发放工资等，这些都是借款人的信用记录。

（七）了解客户的社会声誉和评价

我们要关注借款人是否担任一些重要职务、是否获得一些社会荣誉、有没有热心参与社会慈善事业、家庭成员对其评价、上下游客户、员工对其评价等。

（八）借款人及其家庭成员健康状况

调查人员要注意观察借款人及其家庭成员的精神状态、通过询问（注意询问技巧，可通过不经意的询问的方式）、通过外部调查等方式了解借款人及其家庭成员的身体状况是否健康。

（九）借款人品德及个人素质

我们可以通过借款人家庭是否稳定、文化程度、朋友观、道德观、社会责任观；性格与作风；提供资料是否弄虚作假；借款人的表情、眼神、言谈举止；对待员工、业务伙伴的态度；有无纠纷或诉讼及原因；是否过渡重视个人荣誉等判断借款人的品德及个人素质如何。对于借款人为企业主的情况下要关注其经营作风及理念、管理能力、是否进取心等。如果借款人是用于借款人名下企业使用，还要关注管理层及员工素质以及管理层的稳定性等方面。

（十）看从业经验及熟悉程度

需要了解借款人之前的经历，了解客户转行的原因，之前的行业与现在所从事的行业之间的联系。需要了解客户从事目前行业的时间。如果自然人借款人借款是用于名下公司经营，需要询问企业运营流程，了解借款人对上下游客户、供货商、分销渠道，销售季节性变化、经营风险的熟悉程度，通过询问未来的发展计划等问题可以识别借款人的从业经验和管理能力。

（十一）了解借款人的发展经历

了解借款人及其名下企业的发展经历可以避免信贷业务人员被眼前景象所迷惑，从而能够从整体上对客户目前状况及未来发展进行分析和判断，是分析和判断借款人及其经营企业稳定性和成长性的重要内容。

（十二）关注借款人其他能力

其他能力包括融资能力、销售能力、社会关系与政府资源等方面。

综上，就房贷业务而言，当借款人来向我们申请借款时，我们要具备“先看人后看事的思维”，重点关注借款人的人品和能力两个方面，人品不好的借款人，他的其他条件再好我们也不能做。除了看借款人的人品，我们还要看他的能力怎么样，关键是借款人赚钱的能力如何，越有能力的借款人，往往未来会发展的越好，未来的还款也会越有保障。

注：关于看人，以上指标供大家参考，由于各地情况及机构产品、风险偏好存在很大差别，需要要根据自己情况进行调整。如果读者想了解更多关于企业主软信息的调查技巧，可在本平台“信贷风险管理”回复数字24查看《老板的这十大“软信息”，重要性你真的知道吗？（附具体调查指标）》

二、看房

既然是房贷业务，房屋的重要性不言而喻，我们说完看人以后，再来聊聊看房，在房贷业务中，要重视对抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择并合理确定抵押期限和抵押率。房屋抵押作为一种担保措施可以起到保障债权实现的作用，当第一还款来源出现问题的时候，作为第二还款来源来弥补第一还款来源的不足。对于房我们要重点关注一下几点：

（一）看房屋及产权状况

需要关注房屋性质，商品房评分最高，经适房、已购公房、央产房得分相对较低；需要关注规划用途，住宅、公寓得分最高，别墅和商业得分次之，办公房屋得分最低；需要关注产权及房屋基本情况，包括产权人情况、产权是否清晰、是否有共有人、是否有权属纠纷、房产证号、坐落、面积、房屋建成时间（房龄）、房本时间（新购住房需谨慎）、所在层数/单元（是否附带花园）等；需要了解该房屋是否存在抵押、是否被查封、是否借款人唯一住房、抵押记录等。

（二）看房屋现状

主要包括小区名称、小区规模、环境绿化、停车位、房屋类型（板楼、塔楼、多层、连排、叠拼、独栋、平房）、户型及朝向、装修档次（毛胚、初装修、中装修、精装修）、使用现状【包括空置、自住、无偿使用（父母/亲戚/朋友）、有偿出租（商业/办公/居住）】、物业公司、管理费用、基础设施【水、电、煤气、天然气、供暖（集中/自供）、空调（中央/分体）等】。

（三）看所在区域状况

包括小区四至、周边道路、周边交通状况（有无车站、地铁、便捷程度等）、周边配套【银行、商业配套（大型商场/中型商场/社区商业/零星商店、医院、学校（大/中/小）、文体设施、公园/景观、其他】、周边小区、区域整体印象等。

（四）看房屋价格

需要客户提供参考价格、了解周边新楼盘价格（需要注明单价及价格来源）、二手房房价（可通过上网及到二手房中介了解，一定要向二手房中介询问快速出手价格）。注：通过综合分析确定房屋市场价格及快速出手价格，再考虑到过户的税款、中介费等之后综合确定最终评估价格及抵押率。房屋评估价格要合理，综合考虑房屋是否容易变现。

三、看还款能力

总的原则是要将借款人的第一还款来源是否充足作为发放借款的基本前提条件,要从严审核借款人基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，要避免简单依据第二还款来源选择目标客户。我们要坚持救急不救穷的原则，要把钱借给急需资金并有还款能力的企业和个人，一定不能把钱借给还不起钱的贫困企业和个人。对于借款人的还款能力重点就是看其第一还款来源，对于第二还款来源重点是看房（详见前面论述），在实际做业务过程中还要挖掘其能否提供一些其他担保措施。关于看还款能力，主要涉及到一些财务指标，重点也看以下方面：

（一）看借款人现有资产状况及结构

对于自然人借款人，要了解借款人名下房屋、车辆、股权等资产状况，核实和测算其净资产。如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，还需要了解企业的资产状况，比如应收账款、固定资产、存货、对外投资等，了解之后综合分析借款人及其旗下企业资产状况、资产结构、净资产，重点关注资产是否容易变现，核算借款人流动比率、速动比率等反应企业变现能力的数据。

（二）了解借款人对外负债情况

重点了解是否有银行贷款、是否有其他民间借贷、是否给他人提供担保等信息，如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，还需要了解企业对外负债情况，结合企业特点核算企业资产负债率是否在合理范围内。

（三）了解借款人收入、开支状况

对于自然人借款人，需要了解借款人本人及其配偶的月收入和年收入状况、了解借款人家庭成本及开支情况，根据了解的情况对借款人的还款能力进行判断。如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，还需要了解借款人营业收入、成本费用的情况。通过测算净资产收益率、销售收入利润率等测算其盈利能力，通过测算利息保障倍数测算借款人偿还能力。

（四）了解现金流情况

如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，需要了解企业现金流量情况，需要测算现金流动负债比率，该比率反应的是企业经营活动产生的净现金流偿还短期债务的能力。

（五）了解借款用途

借款用途一定要合理、合规、合法，并与借款人的经营情况、经营规模等相匹配，结合其借款用途评估其所说还款来源是否靠谱。

（六）了解借款人的成长性及营运能力

如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，企业收入为主要还款来源，需要关注企业的成长性，可根据了解的企业具体财务指标测算企业净资产增长率、主营业务收入增长率、销售收入增长率等反应企业成长性的指标。还需要了解应收账款增长率以及存货周转率等反应企业营运能力的指标。

（七）了解借款人或有负债情况

借款人如果对外有担保会影响到借款人的还款能力，一旦存在其他债权人往往也会对我们的债权实现造成影响，有必要做详细的了解。

（八）挖掘保证人、第三人抵押等担保措施

上面的分析主要是针对借款人第一还款来源的分析，根据具体业务情况，可根据借款人的具体情况，在其亲属、朋友、上下游客户、关联企业中挖掘保证人或第三人提供抵押等担保措施，从而降低第一还款来源出现问题的风险。

四、从事房贷业务需要考虑的一个问题

上面我们分析了做好房贷业务需要把握的三个要点：看人、看房、看还款能力。但从实际情况来看，房贷业务的借款人一般借钱都比较急，再加上现在市场竞争愈发激烈，从事房贷业务的机构需要在保证安全的情况下尽快做出信贷决策。以北京为例，笔者的多家客户都反映，目前北京房贷市场竞争非常激烈，如果参照传统的业务流程对借款人进行调查，把借款人调查个“底儿掉”，借款人一般不会配合，你不借，他就去找其他家了。再加上，借款人要钱都比较急，调查太多，放款速度太慢的话，借款人也就找其他家了。

针对上述问题，如何在效益、效率、安全中实现一个平衡是很多信贷机构都要面临的问题。鉴于北京目前的市场状况及行情，笔者建议在北京的客户，在上述成本、效率、安全三个方面，安全性是应该排在第一位的。在具体操作中，以看人、看房为重点，但不忽视对借款还款能力的考察和评估。对于看人来说，很多方面都是定性的分析，需要有一定业务经验的人员来进行。对于看房，相对来说容易一些，按照我们相应的要求进行调查就可以了。对于借款人还款能力尤其是对外负债的的评估是目前业务的难点，鉴于现在的竞争程度及效率要求，很多机构认为有重足的抵押物做担保借款就是安全的，这种想法是非常错误的。建议在做放贷业务时，不能忽视对借款人第一还款来源的评估，对于借款人的还款能力建议信贷机构一定要结合上面的分析进行一定程度的了解，但可以根据具体情况和风险偏好适当降低要求和标准，但不调查肯定是有问题的。从实操的角度，对于财务信息的调查一定抓重点，并通过多角度进行交叉和检验，做好财务数据的还原。如果有可能，增加保证人等担保方式作为第一还款来源的补充。

目前北京的市场还有一个非常普遍的做法，借款合同和抵押合同签订后，会要求借款人到公证处做强制执行公证，赋予相应借款合同及抵押合同强制执行的效力。除强执公证外，还会要求抵押人（一般就是借款人）给出借人指定的第三人出具全权委托的公证书，抵押人授权第三人在逾期后有权作为抵押人的代理人对外出售房屋，第三人可直接拿着公证书到房管局解押和过户，并将购房款用于偿还出借人的债务。该种方式目前在民间非常普遍，该方式的目的是希望在借款逾期后，可以不用抵押人出面直接将抵押房屋变现还债，对于该方式面临的风险未来我们会有专门的文章。另外，房屋抵押业务一定要到房管局办理抵押登记，抵押权才能设立和生效，关于抵押登记的问题，具体以所在地房管部门的要求为准，本文不再展开论述。

第三篇：民间借贷引发对联保贷款风控能力的反思

民间借贷引发对联保贷款风控能力的反思

去年末以来，江苏省常熟市民间借贷崩盘事件频发。今年2月中下旬，常熟鲤鱼门酒店老板周思扬失踪，背负巨额民间借贷和银行贷款。3月初，常熟一顾姓女老板跑路，亦涉足巨额民间借贷，不少债权人已经到常熟市公安局经侦大队报案。几起资金链断裂的事情出来后，常熟地区部分企业主在当地邮储银行、工行等几个银行申请担保贷款，已经很难得到批复。

常熟两名老板“跑路”绝非孤例。春节前后至今，包括他们在内，至少已经有4名老板跑路，其中两人涉及高利贷资金链断裂。

一、常熟地区老板跑路，民间借贷危机摧毁企业

新近跑路的苏州凯维隆贸易有限公司法人代表顾春芳涉及个人借款近5亿元，并在本市各大银行及小贷公司抵押贷款1亿多元。其本人的个人资产较少，近在常熟拥有一家世界名品女装店与一家美甲店。但是由于民间企业主朋友较多，其采用35%-40%的年息吸收资金，投资到煤炭以及对冲基金交易上。最终由于借款数额太高，投资收益不足支付借贷本息而跑路。

此前，常熟鲤鱼门酒店老板周思扬的跑路则主要源自于大手笔投资失利。近几年周思扬以旗下的多个公司为平台，吸收民间资本，以互保方式申请贷款，累计向银行贷款2.3亿元。同时向外拆借，利用借贷资金对外进行投资，先后投资咖啡店、酒店、会所、马场等项目。最终由于投资项目短期利润不佳，难以偿还贷款本息而出现资金链断裂。另外两名未被报道的“跑路”老板，主要是以担保公司形式从事借贷和放贷，最终资金链断裂而“跑路。

近一两年来，民间借贷放贷主体已由以往的个人与个人之间交易为主，逐步转化到小额贷款公司、典当行、担保公司等机构的专业化操作。并且，企业与企业之间由于逐利或者企业主“关系”的私自借贷也开始增多。民间借贷的资金来源中，个体私营企业主经营积累占据较大比例。并且随着一些私募基金的非规范性发展，个体企业主将自有资金以私募名义对外放贷的情况也时有出现。一旦借贷者资金链断裂，这些借贷资金往往有无法收回的危险，从而牵连当地的民间借贷市场，通过资金供求市场影响当地其他企业的正常运营。这些企业资金链断裂后，往往导致上游各个链条整体崩盘。以常熟为例，2011年初常熟的民间借贷市场并未表现出危机的征兆，直到2011年下半年，有马姓老板因涉税事件被抓，牵扯到大笔拆借资金，加上2011年11月一个老板因卷入非法集资跳楼，导致当地借贷“大链条”出现了连锁反应。

二、民间借贷危机对银行的影响——不仅涉及联保贷款

近年来，随着支持中小企业融资及民营企业的发展，不少银行大力发展了保证贷款融资模式：如企业主联保贷款、企业商会担保贷款以及担保公司担保贷款。这些贷款模式大多不需要如资产抵押贷款所需要的大量抵押物，而只需要依靠不同企业的信用证明或者还款承诺，在企业支付较低比例的保证金之后就可给予放款。这些融资模式最大的风险在于第二还款来源的不确定性，在银行相关贷款流程执行不严或者审查不全的背景下，这一风险极易发生。

1、在联保贷款业务上，企业可能会同时注册多家空壳企业，组成联保体向银行申请贷款。常熟鲤鱼门酒店老板周思扬就是采取这一手段骗取银行贷款。此外，也有一些企业钻银行个人联保贷款的空子，在通过正常的渠道难以获得贷款的情况下，以企业负责人、会计、内部职工等名义，通过联户联保贷款方式多笔申请贷款，用于企业生产经营，使联保贷款用途发生了“变异”。一旦这些贷款的偿还出现问题，极易成为坏账。

2、在第三方企业或者担保公司为企业担保申请贷款时，银行可能未严格按照规定，与担保人直接见面，而是凭借款人提供的担保人身份证明和印章办理手续，那么，表面上看似乎手续严密，实际上担保人的印章、手印、签字等全由借款人一手操办，并未真正落实担保责任，一旦逾期，极易导致担而不保，形成风险。在常熟地区，有同时运作、包装几个公司，互相担保贷款的现象，而一些商会内部企业，也存在互相担保进行贷款的情形。一旦出现资金链断裂的情况后，这种贷款的风险会相应增加。

3、担保企业涉足高利贷、违规经营以及过度担保也易产生风险。尤其是在一个供应链链条上，一家上游核心企业可能会面对众多的下游企业，如若核心企业涉足高利贷的同时，大量为下游企业提供贷款担保，很可能引发风险。以商会担保为例，一个商会注册成功以后，会长级别一般可以拿到300万左右贷款授信，而这个贷款只要商会名义担保就可以。一些商会还会以年息20%吸纳社会资金后进行投资，整体上就放大了部分商会此类担保贷款的风险。

4、不少银行的一些中小企业贷款可能面对贷款人无法还本付息或者本身资不抵债的情形，为了避免坏账产生，一些信贷员要求贷款企业寻找担保企业或者银行代贷款企业寻找担保企业，甚至出现有瞒报的情形，也导致贷款风险的加大。

三、正确看待保证贷款风险

常熟民间借贷崩盘事件接连发生之后，当地不少银行以“不接受联保”为由拒绝贷款申请，一般必须要有抵押物才能贷款。但是担保公司担保下的贷款并没有被禁止，而企业担保贷款，则仅限于常熟的几个纳税大户做担保的贷款，其他企业的担保贷款则难以得到审批。透过常熟民间借贷案件，可以看出目前银行风险控制的几个关键点：一是要正视民营中小企业发展中存在的诸多问题；二是要合理设计授信产品，使得不同的信用风险缓释工具交叉发生作用；三是要严格恪守授信流程，杜绝对高风险客户的信贷准入以及通过虚假材料骗取信贷的案件发生。

1、由于体制原因，我国民营实体经济盈利前景不佳，尤其是众多中小企业的实际经营现状远劣于大型企业以及国有企业，并且这些企业根本不存在预算软约束，债务不存在最终兜底者，所有风险只有自己承担。同时，随着银行间竞争的家居，对优质企业资源的瓜分越来越激烈，信贷市场上，相对缺少资产、发展前景不明的企业相对更多。

2、授信产品设计上，对于一些资信能力较差的客户，要使得不同的信用风险缓释工具同时发挥作用。如可同时采取保证贷款+抵押贷款的形式，以降低银行贷款违约损失率。并且，在保证方式上，可以减少“一般保证”的比重，而采用“连带责任保证”形式。对于保证贷款形式，保证人应具有担保资格、资信良好、确有代为清偿债务的能力，对保证人低于一定信用等级的，应尽量采用抵质押方式担保。担保提供方的风险不应与借款人具有较强的相关性，对于关联企业之间的互保或交叉担保应严格掌握，避免风险连带使担保权益落空。

3、信贷市场上的高风险企业，既是银行需要拓展的客户，又存在较高的风险。在利用互保、联保机制化解这些风险的同时，也需要注意联保等保证贷款的弊端。在业务开拓上，避免出现对一些企业降低信贷要求的情况。诸如在联保贷款中，往往联保体中有一家优质企业，具有还贷能力，另外的企业就放低要求的实践，往往几家风险较高企业的贷款偿还会将优质企业拖垮。